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Décision

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9072-7892 Québec inc. (Pro-Co Beauce) c. Raymond Leblanc inc.

2014 QCCA 909

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

QUÉBEC

N° :

200-09-007540-112

(200-17-011996-097) (200-17-011622-099)

 

DATE :

 5 MAI 2014

 

 

CORAM :

LES HONORABLES

ANDRÉ ROCHON, J.C.A.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.

DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

 

 

N° 200-17-011996-097

 

9072-7892 QUÉBEC INC., faisant affaires sous la dénomination sociale de PRO-CO BEAUCE

APPELANTE - Demanderesse

c.

RAYMOND LEBLANC INC.

INTIMÉE - Mise en cause

-et-

MARC VALLIÈRES

INTIMÉ - Défendeur

-et-

L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS

MIS EN CAUSE - Mis en cause

 

 

N° 200-17-011622-099

 

9072-7892 QUÉBEC INC., faisant affaires sous la dénomination sociale de PRO-CO BEAUCE

APPELANTE - Demanderesse

c.

RAYMOND LEBLANC INC.

INTIMÉE - Demanderesse

-et-

MARC VALLIÈRES

L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS

MIS EN CAUSE - Mis en cause

 

 

ARRÊT

 

 

[1]           L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Suzanne Ouellet), rendu le 24 août 2011, rejetant sa requête introductive d’instance en délaissement forcé et ordonnant la radiation de plusieurs inscriptions au registre foncier du cadastre du Québec, circonscription foncière de Lévis.

[2]           Pour les motifs du juge Levesque, auxquels souscrivent les juges Rochon et Bélanger.

LA COUR :

[3]           REJETTE l’appel, avec dépens.

 

 

 

 

ANDRÉ ROCHON, J.C.A.

 

 

 

 

 

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.

 

 

 

 

 

DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

 

Me Bruno Lévesque

LÉVESQUE LAVOIE AVOCATS

Pour l’appelante

 

Me André L. Monty

DEVEAU BOURGEOIS GAGNÉ HÉBERT & ASSOCIÉS

Pour l’intimée Raymond Leblanc inc.

 

Date d’audience :

16 janvier 2014


 

 

MOTIFS DU JUGE LEVESQUE

 

 

[4]           L’appelante se pourvoit contre un jugement[1] rejetant sa requête introductive d’instance en délaissement forcé et ordonnant la radiation de plusieurs inscriptions au registre foncier du cadastre du Québec, circonscription foncière de Lévis.

[5]           Cet appel nous invite à déterminer si des travaux d’envergure d’épandage et de nivellement de matériaux sur un immeuble vacant peuvent être considérés comme des travaux de construction donnant ouverture à l’application des articles 2724 et 2726 du Code civil du Québec en l’absence de toute construction ou d’un projet de construction.

Les faits

[6]           L’intimée Raymond Leblanc inc. (« Leblanc ») détient depuis le 6 décembre 2006 une garantie hypothécaire sur le lot trois millions vingt-sept mille soixante-quatorze (3 027 074) de la circonscription foncière de Lévis, d’une valeur de 750 000 $.

[7]           Marc Vallières, un promoteur immobilier, est propriétaire de ce lot qui se trouve dans une zone industrielle. Il souhaite rendre ce terrain industriel plus « constructible » et partant, plus facilement « vendable », et s’entend avec l’appelante Pro-Co Beauce (« Pro-Co ») pour que certains travaux y soient effectués.

[8]           L’entente signée le 27 mars 2008 est explicite en ce qui a trait à la nature des travaux :

St-Bernard, le 27 mars 2008

Entente de service entre les parties:

M. Marc Vallières, domicilié au […], St-Bernard QC […]

ET

Pro-co Beauce Inc., domicilié au 797 Rue Marcoux, Ste-Marie QC G6E 3E8

Les parties conviennent que Pro-Co Beauce Inc. accepte de vendre du matériel au prix de 45.00 $/voyage de 15 à 22 tonnes. Ce matériel sera transporté par camions sans dépasser le coût de 60.00 $/voyage et le contenu sera déversé sur le lot 3,027,074.

Pro-Co Beauce ne se tiendra pas responsable du fond de terrain et de tout glissement de terrain pouvant survenir le cas échéant. Il ne se tiendra pas responsable de tout accident pouvant survenir sur la propriété visée.

Le matériel vendu est un matériel non contaminé et M. Vallières s’engage à l’accepter comme tel.

D’autre part, Pro-Co Beauce prendra les assurances nécessaires pour couvrir les opérations de camionnage et dégagera M. Vallières de toute responsabilité.

Il verra à avoir tous les permis nécessaires pour le remplissage du lot 3,027,074.

Pro-Co Beauce s’engage à enlever tout matériel de sol arabe, épandre le matériel, niveler le matériel de C.A.F. déjà là et à fournir le bulldozer à un prix de 60 $/heures, un loader à 65 $/heures, la pelle mécanique à 100 $/heures et les camions, au moment de l’enlèvement, à 70 $/heure.

Les voyages seront compilés à tous les jours, et à la fin de semaine un document sera produit pour acceptation et signature de la part de M. Vallières.

M. Vallières paiera 50% à l’acceptation des travaux et le reliquat à la vente des terrains dudit lot. Si le délai du paiement du reliquat dépasse un (1) an, un intérêt de un (1%) pourcent par mois sera payé. Un lien immobilier pourra être pris à partir du 1er novembre 2008 sur tout solde dû.

Les parties acceptent ces conditions et signent ce 27 mars 2008, à St-Bernard.

(s) Marc Vallières                                            (s) Rémi Therrien                  

M. Marc Vallières                                             M. Rémi Therrien

(s) signature                           

Témoin                                                                                 [reproduction intégrale]

[9]           Cette entente est confirmée par une autre, au même effet, datée du 5 août 2008.

[10]        Au moment où il conclut l’entente, Vallières espère vendre l’immeuble à une firme, Sanibelle inc., spécialisée dans le domaine de la transformation des déchets. La preuve avancée devant la Cour supérieure, et particulièrement le témoignage de Vallières et de M. Therrien, le représentant de Pro-Co, n’établit pas l’existence d’une entente entre Vallières et Sanibelle en vue de l’achat du terrain non plus qu’un quelconque projet de construction. Vallières admet qu’il n’y a eu aucuns travaux d’arpentage ou de piquetage effectués sur les lieux avant le 19 janvier 2009, date à laquelle Vallières demande à Pro-Co de cesser les travaux.

[11]        Le représentant de Pro-Co, tout comme son expert M. Poulin, reconnaissent que les travaux effectués sur le lot 3 027 074 avaient pour but de rendre ce terrain industriel « constructible ».

[12]        C’est à cette fin, et conformément à l’entente du 27 mars, que Pro-Co y étend, entre le 28 mars 2008 et le 19 janvier 2009, une quantité considérable de matériaux non contaminés, dont le volume est évalué à 132 000 mètres cubes. Pro-Co procède aussi au nivellement du terrain. Pro-Co estime, selon la pièce P-7, que le coût de ces travaux s’élève à plus de 900 000 $. Son expert se dit d’avis que les travaux donnent à l’immeuble une plus-value de 1 015 000 $. L’expert de Leblanc, M. Bélanger, est plutôt d’opinion qu’il aurait été possible d’aménager le terrain sans avoir recours à un remplissage d’une telle ampleur, que des travaux majeurs sont encore nécessaires et que le terrain n’est pas aménagé, ce qui fait en sorte que les travaux réalisés par Pro-Co n’ont donné à l’immeuble aucune plus-value.

[13]        Marc Vallières se prévaut, le 20 mars 2009, de l’article 51 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité[2]. Le formulaire qu’il remplit à ce moment laisse voir la créance garantie de Leblanc pour 897 424 $ et celles de Pro-Co pour 1 140 926,51 $ en raison des hypothèques légales de construction inscrites en sa faveur au registre foncier de Lévis.

[14]        Ces inscriptions ont été exécutées les 21 novembre 2008, 13 février 2009 et 16 septembre 2009. Pro-Co publie, le 28 septembre 2009, quatre préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et elle entreprend une requête introductive d’instance en délaissement forcé dans le district judiciaire de Beauce le 5 octobre 2009.

[15]        Leblanc enregistre toutefois, le 12 février 2009, un préavis d’exercice d’un recours en prise en paiement et la Cour supérieure du district de Laval, le 27 octobre 2009, la déclare propriétaire du lot 3 027 074 rétroactivement au 12 février 2009. Leblanc entreprend aussi un recours en radiation des inscriptions des hypothèques légales publiées par Pro-Co et en conteste la validité dans les procédures en délaissement engagées par Pro-Co.

[16]        Le recours en prise en paiement de Pro-Co et celui de Leblanc en radiation des inscriptions d’hypothèque légale sont réunis devant la Cour supérieure du district de Québec qui entend l’affaire et rend sa décision le 24 août 2011 : Mme la juge Ouellet est d’avis que les travaux exécutés par Pro-Co sur le lot 3 027 074 ne sont pas de la nature de ceux donnant droit à l’hypothèque légale de construction et, en conséquence, rejette la requête introductive d’instance en délaissement forcé et ordonne la radiation des inscriptions faites sans droit au registre foncier de Lévis.

Le jugement de la Cour supérieure

[17]        La juge de la Cour supérieure a notamment retenu de la preuve administrée devant elle que[3] :

[16]      Pro-Co Beauce a procédé à des travaux en vue de rendre constructible le terrain. Cependant, rien n'y a été construit. Le projet de Sanibelle pour l'achat et l'éventuelle construction d'un centre de transformation n'a pas fonctionné. Le 24 novembre 2008, Marc Vallières écrit ce qui suit à Pro-Co Beauce :

«[…] Nous avons eu un(sic) approche de la part de Madame Boily de Groupe Cominar pour l'achat éventuel de terrains à deux endroits possibles. Nous avons eu aussi une communication avec un dirigeant de Sanibelle que le futur centre de traitement des déchets était remis suite à l'effondrement du marché en ce domaine. […]»

[…]

[22]      Le Tribunal n'est donc pas lié par la clause de l'entente de services prévoyant qu'«un lien immobilier pourra être pris à partir du 1er novembre 2008 sur tout solde dû» ni par la convention de règlement hors cour dans le dossier 350-17-000030-109 qui prévoit l'obligation de Marc Vallières de «prendre à sa charge l'hypothèque légale dite de construction publiée le 28 novembre 2008» sur le lot 2 871 590.

[23]      De plus, le caractère exceptionnel des hypothèques légales exige un principe d'interprétation et d'application stricte. Dans l'arrêt 3181588 Canada inc. c. Duntil Management inc., le Juge Rochon, j.c.a. écrit:

«[11]         À mon avis, la loi nouvelle repose sur les mêmes fondations que l'ancienne. Les biens du débiteur constituent toujours le gage commun de ses créanciers (2644 C.c.Q.). Les priorités et les hypothèques constituent, à titre exceptionnel, les seules causes légitimes de préférence (2647 C.c.Q.).»

[24]      La notion de travaux de construction ne doit pas être dénaturée au point d'aller à l'encontre du sens commun et de la portée qu'a voulu lui donner le législateur en employant l'expression «participé à la construction […] d'un immeuble» aux articles 2724 et 2726 C.c.Q.

[25]      Les travaux effectués par Pro-Co Beauce ne s'inscrivaient pas dans un projet de construction déterminé et planifié. Au moment de l'exécution des travaux, aucune construction d'immeuble n'était débutée ni même prévue par Marc Vallières. Au contraire, il s'agissait de l'aménagement d'un terrain vacant destiné à la revente dans un contexte de spéculation.

[26]      Les travaux de Pro-Co Beauce ne faisaient donc pas non plus partie du «processus» de la construction d'un immeuble et n'en constituaient pas l'accessoire. Rappelons-le aucune construction n'était projetée par Marc Vallières.

[27]      En somme, les travaux prévus à l'entente de services intervenue entre Pro-Co Beauce et Marc Vallières s'inscrivaient dans le contexte :

-     d'un lot vacant,

-     destiné à la revente,

-     sans construction,

-     à des fins spéculatives.

[…]

[30]      L'expression «participer à la construction d'un immeuble» employée aux articles 2724 et 2726 C.c.Q., signifie que Pro-Co Beauce ait travaillé à une construction ou que les travaux exécutés aient été l'accessoire de cette construction. Tel n'est pas le cas ici.

[31]      Certes, les travaux donnant droit à l'hypothèque légale de la construction peuvent s'inscrire dans une étape préalable ou essentielle à la construction mais encore faut-il qu'elle se réalise. Les articles 2724 et 2726 emploient les mots «participé à la construction…» d'un immeuble. Le mot «la» est, grammaticalement parlant, un déterminant défini «désignant des personnes ou des choses connues» (soulignement ajouté). Ce n'est pas le cas en l'espèce.

[Références omises]

[18]        Pour conclure[4] :

[40]      Il en est de même pour le fournisseur de matériaux. Son droit à la publication d'une hypothèque légale est conditionnel à l'incorporation à l'immeuble des matériaux fournis ou doivent servir à l'avancement des travaux de construction de l'immeuble.

[41]      Ici, la préparation du terrain en vue d'une telle construction par un acquéreur éventuel et potentiel et qui, de surcroît, ne s'est jamais réalisée, ne peut donner ouverture à une hypothèque légale de la construction.

«Il est essentiel que les travaux ou services rendus participent à la construction d'un immeuble, faute de quoi il y a absence d’hypothèque légale dite «de la construction».

Ce n'est qu'une fois cette participation acquise que s'applique l'article 2728 C.c.Q. […]»

[42]      Dans ce contexte, le seul nivellement d'un terrain ne constitue pas une construction en soi et, en l'espèce, n'en est pas l'accessoire.

[43]      Partant, le Tribunal conclut que les avis d'hypothèques légales de même que les préavis d'exercice d'un droit hypothécaire ne sont pas valides.

[Références omises]

[19]        Reconnaissant ensuite que l’article 2783 du Code civil du Québec s’applique à la situation, la juge explique[5] :

[47]      À ce titre, le Tribunal suivra le courant doctrinal développé par les auteurs Pratte et Ciotola de même que le raisonnement suivi dans l'affaire Caisse populaire Notre-Dame de Trois-Rivières c. Mondou:

«Le tribunal croit qu'il faut suivre l'opinion de ces deux derniers juristes. Les articles 2782 et 2783 prescrivent le sort réservé aux droits réels grevant l'immeuble pris en paiement. Ces deux articles nous disent si ces droits résistent ou ne résistent pas à la prise en paiement.

Si ces droits réels subsistent, il faudra voir au chapitre relatif au rang des droits pour savoir qui aura priorité. C'est là que nous trouverons l'article 2952.

S'ils ne subsistent pas, il est inutile de chercher leur rang à l'article 2952.

Par ailleurs, au second alinéa de l'article 2783, le législateur utilise le terme très général de «droits réels». Ce terme inclut traditionnellement ce qu'on qualifie aujourd'hui d'hypothèques légales et il faut supposer une erreur de rédaction ou une omission de la part du législateur pour conclure que le second alinéa de l'article 2783 ne vise pas les hypothèques légales de la construction. Le tribunal ne croit pas utile de faire cette gymnastique interprétative dans la recherche d'une quelconque cohérence de la loi.»

[48]      Dès lors, les avis d'hypothèque et les préavis d'exercice de Pro-co Beauce publiés après le 12 février 2009 sont inopposables à Raymond Leblanc inc.

[Références omises]

L’appel

[20]        Pro-Co soutient essentiellement, avec force et conviction, que la juge d’instance a erré en droit en refusant de reconnaître que les travaux réalisés sur l’immeuble vacant sont, au regard de cet immeuble, des travaux de construction donnant droit au privilège particulier de l’hypothèque légale de construction (art. 2724 et 2726 C.c.Q.).

[21]        Pro-Co soutient aussi l’argument que la juge a commis une erreur de droit en déclarant que les avis d’hypothèque légale inscrits après le 19 février 2009, soit la date de l’inscription au registre foncier du préavis d’exercice du recours en prise en paiement de Leblanc, lui sont inopposables.

[22]        Leblanc réitère les arguments avancés devant la Cour supérieure selon lesquels les travaux d’épandage de matériaux et de leur nivellement ne sont pas des travaux de construction donnant droit à l’hypothèque légale de construction et avance plusieurs motifs subsidiaires dont il n’y a pas lieu de discuter pour trancher l’affaire.

Analyse

I - L’hypothèque légale de construction

[23]        L’argumentation que soutient Pro-Co s’articule clairement autour de la proposition qui apparaît au paragraphe 14 de son mémoire :

14.     L’APPELANTE soumet respectueusement à cette Honorable Cour que dans l’éventualité où une plus-value est apportée à un immeuble en raison de travaux de remplissage, de compactage réalisés et de mise à niveau sur cet immeuble ainsi que la fourniture de matériaux, qu’il en résulte nécessairement en la validité de l’hypothèque légale de la construction publiée contre cet immeuble, laquelle hypothèque naît d’ailleurs du simple fait des travaux, sans autre formalité, telle que le reconnaît une abondante jurisprudence.

[24]        Or, comme nous le verrons dans les lignes qui suivent, cette position se campe carrément à l’encontre des principes de droit qui se dégagent unanimement des opinions des auteurs tout autant que de la jurisprudence élaborée sur le sujet. L’ouverture de droit proposée par l’appelante ne peut être supportée par la base factuelle limitée de l’affaire. Elle doit de plus être distinguée de la décision de la Cour supérieure dans l’affaire CS Terrec inc. c. Renaud-Prescott [6]. On y a reconnu que des travaux d’excavation et de remblai réalisés dans le cadre de travaux de décontamination pouvaient donner ouverture à l’hypothèque légale de construction. Le juge note particulièrement[7] :

[116]    En l'espèce, en plus des travaux de décontamination qui constituent de toute évidence des travaux de construction, force est d'admettre qu'il y a eu aussi, à l'intérieur et autour du bâtiment existant, des travaux de construction dans le sens plus traditionnel du terme.

[117]    En effet, la preuve démontre que des travaux de construction substantiels ont été nécessaires et ont été exécutés par Terrec, au-delà du travail de décontamination.

[118]    Ainsi, plus du tiers de la dalle de plancher du bâtiment abritant le garage et la salle de montre a été entièrement refaite. Les canalisations, les services d'égouts, le drain français, le stationnement, ont été reconstruits suite à l'enlèvement des sols contaminés.

[119]    Contrairement aux fissures dans les fondations, qui n'ont été que réparées, Il ne s'agit pas là de simples réparations, mais bien de la réfection de ces éléments.

[120]    Ces éléments, de toute évidence essentiels à l'existence même du bâtiment et à son usage, constituent des travaux de construction ou de rénovation au sens de 2726 C.c.Q.

[25]        Il n’était donc pas inapproprié, dans un tel contexte, que le juge retienne que[8] :

[123]    Par conséquent, le Tribunal n'a aucune hésitation à statuer que les travaux effectués par Terrec, un entrepreneur général en construction, constituent en l'espèce des travaux de construction et de fourniture de matériaux (le remblai contrôlé) qui permettent de publier une hypothèque légale en cas de non-paiement des travaux par le propriétaire.

[26]        L’appel de Pro-Co met donc en application les dispositions du Code civil du Québec relatives à l’hypothèque légale de construction ainsi qu’au rang qui lui est accordé au regard d’autres sûretés comme l’hypothèque conventionnelle, et notamment celles relatives à l’effet de la prise en paiement (art. 2783 C.c.Q.). Voici les dispositions pertinentes à l’analyse :

2724.  Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes :

  […]

  2° Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble;

[…]

2726.  L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n'est acquise qu'en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu'ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu'il soit nécessaire de la publier.

2727.  L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l'expiration de ce délai, il y a eu inscription d'un avis désignant l'immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l'immeuble.

Elle s'éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l'hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l'immeuble ou qu'il n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire.

2728.  L'hypothèque garantit la plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n'ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L'ouvrier n'est pas tenu de dénoncer son contrat.

[…]

2779.  Les créanciers hypothécaires subséquents ou le débiteur peuvent, dans les délais impartis pour délaisser, exiger que le créancier abandonne la prise en paiement et procède lui-même à la vente du bien ou le fasse vendre sous contrôle de justice; ils doivent, au préalable, avoir inscrit un avis à cet effet, remboursé les frais engagés par le créancier et avancé les sommes nécessaires à la vente du bien.

L'avis doit être signifié au créancier, au constituant ou au débiteur, ainsi qu'à celui contre qui le droit hypothécaire est exercé et son inscription est dénoncée, conformément au livre De la publicité des droits.

Les créanciers subséquents qui exigent que le créancier procède à la vente du bien doivent, en outre, lui donner caution que la vente se fera à un prix suffisamment élevé qu'il sera payé intégralement de sa créance.

[…]

2783.  Le créancier qui a pris le bien en paiement en devient le propriétaire à compter de l'inscription du préavis. Il le prend dans l'état où il se trouvait alors, mais libre des hypothèques publiées après la sienne.

Les droits réels créés après l'inscription du préavis ne sont pas opposables au créancier s'il n'y a pas consenti.

[…]

2952.  Les hypothèques légales en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble prennent rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l'immeuble; entre elles, ces hypothèques viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances.

[27]        Les auteurs n’ont pas hésité à exposer leurs vues à l’endroit de ces dispositions qui confèrent un avantage important à tous ceux qui peuvent en bénéficier.

[28]        Ciotola rappelle que[9] :

2.87.  L’hypothèque légale ne se limite pas seulement à l’érection de bâtiments; elle protège les travaux de démolition et d’aménagement. Les travaux de démolition, qui sont nécessaires à la construction ou à la rénovation, permettent de réclamer une hypothèque légale de la construction. Peuvent donner lieu à hypothèque légale des travaux que fait accomplir un promoteur d’un projet résidentiel en vue de fournir les services essentiels à ce projet immobilier, des travaux d’aménagement d’un parc de stationnement qui dessert un motel, des travaux d’aménagement paysager d’un terrain (par exemple : du gazon, une cascade d’eau, du pavage) […].

Certains travaux ne donnent pas lieu à l’hypothèque légale en l’absence de toute plus-value. Ce sont tout particulièrement les travaux d’entretien ou de réparations usuelles, les travaux de nivellement de terrain ou les travaux agricoles.

[Soulignement ajouté]

[29]        Boudreault se dit d’avis que[10] :

358.  […] En général, les travaux de nivellement et d’aménagement d’un terrain ne sont également pas considérés comme des travaux de construction, à moins que ceux-ci ne soient accessoires à la construction de l’immeuble et compris dans les travaux de construction de cet immeuble.

[Soulignement ajouté]

[30]        Deslauriers expose quant à lui l’idée que[11] :

466.  L’opinion de Giroux voulant que seuls les travaux de construction donnent lieu à un privilège a influencé les tribunaux. D’une part, ils ont souvent refusé par le passé de qualifier de travaux de construction ceux qui n’avaient pas pour objet l’érection d’un édifice. Dunford doutait du bien-fondé de ces décisions, car une construction est incomplète tant que tous les travaux accessoires n’ont pas été effectués. Le juge Albert Mayrand, dans Verdun Industrial Building c. Regent Equipement and Paving et Patenaude, a d’ailleurs décidé que […] «on aurait tort de croire que la construction est limitée à l’érection de bâtiments». Donc, l’hypothèque légale de la construction peut garantir le paiement de travaux relatifs à un accessoire indispensable de l’édifice construit et de l’établissement que l’on veut exploiter. Ainsi en serait-il aussi d’un chemin aménagé sur une propriété privée.

467.  Si l’aménagement du terrain est compris dans le contrat conclu entre le propriétaire et l’entrepreneur, une hypothèque légale pourra naître pour ces travaux et la fin des travaux surviendra seulement après l’exécution de tous ces travaux. […]

[Soulignement ajouté]

[31]        Kauffman et Gilain constatent aussi que[12] :

172.  […] the jurisprudence broadened that terme to include all varieties of construction : residential, commercial or industrial buildings, refineries, smelters, hotels, motels, transmission lines, dams, aqueducts, pipelines, civil engineering projects, and the like. The new code agrees.

173.  As we shall see, foundation, erection, renovation and demolition in the context of a construction project, qualifies as construction work that may give rise to a claim which is the object of construction hypothec but repair, maintenance and altercation work is not likely to qualify (unless in the context of a construction or renovation project).

[Soulignement ajouté]

[32]        Payette retient quant à lui le principe que[13] :

1428.  Le législateur a codifié la jurisprudence antérieure en attribuant l’hypothèque à l’ingénieur; il a toutefois arrêté là l’ajout au nombre des bénéficiaires énumérés à l’ancien code et précisé le caractère limitatif de cette liste (l’hypothèque «n’est acquise» que par ces bénéficiaires). […]

1429.  L’entrepreneur doit en principe détenir une licence prescrite par la Loi sur le bâtiment. Le tribunal doit, à la demande du propriétaire de l’immeuble, ordonner la radiation de l’hypothèque légale inscrite par un entrepreneur ne la détenant pas sauf si ce propriétaire connaissait ce fait au moment de la conclusion du contrat avec l’entrepreneur ou avant le début des travaux; d’autres mots, l’entrepreneur non licencié bénéficie d’une hypothèque légale très précaire. […]

1430.  L’emploi du mot «participé» à l’article 2726 C.c. (i.e. «personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation») permet d’accorder l’hypothèque légale aux personnes intervenant à l’une ou l’autre des étapes des travaux, même préliminaires - tels des travaux de démolition - nécessaires au déroulement et à la progression des travaux de rénovation ou de construction. Des travaux de décontamination de sols excavés d’un immeuble, mais non remblayés sur celui-ci, ne donnent pas lieu à une hypothèque légale, a-t-on jugé.

[Soulignement ajouté]

[33]        Pratte apprécie la portée limitée de l’hypothèque légale en écrivant que[14] :

379.  La jurisprudence nous donne des exemples de ce qui constitue des travaux de rénovation ou de construction. Ainsi, on a considéré que des travaux de forage de puits permettant de desservir à nouveau un immeuble en eau potable constituaient des travaux de rénovation. L’entrepreneur qui transporte des unités de motel participe à la rénovation à leur rénovation, puisqu’il s’agit d’une étape nécessaire aux travaux de rénovation. La remise en état d’un immeuble sinistré constitue des travaux de rénovation. Le sont également les travaux de démolition préalables à la rénovation d’un immeuble. Des travaux d’aménagement paysager donnent également ouverture à une hypothèque légale de la construction. Les travaux d’aménagement de terrain qui s’inscrivent dans un projet de construction donnent droit à l’hypothèque légale et ceux qui ne s’inscrivent pas dans un tel projet n’y donnent pas droit. Ne constituent pas des travaux de rénovation, et ne donnent pas ouverture à une hypothèque légale, des travaux de décoration.

[Soulignement ajouté]

[34]        Dans un autre ouvrage, Pratte écrit que[15] :

Reste à interpréter ce que signifie «travaux de construction». Le législateur accorde désormais expressément une hypothèque légale aux personnes qui ont participé à des travaux de rénovation, réglant ainsi une controverse du droit antérieur. Toutefois, il n’a pas fait la même précision quant aux travaux de réparation, d’aménagement paysager ou de démolition. Soulignons simplement que la tendance jurisprudentielle est d’accorder une garantie légale lorsque les travaux confèrent une plus-value à l’immeuble et qu’ils sont prévus dans le projet de construction initial. Ainsi, on a considéré que des travaux de terrassement constituaient des travaux de construction. Des travaux de démolition ont permis l’inscription d’une hypothèque légale, lors de travaux de rénovation. De même, des travaux de forage de puits ont été considérés comme étant des travaux de rénovation. Ne constituent pas des travaux de rénovation, et ne donnent pas ouverture à une hypothèque légale, des travaux de décoration.

[Soulignement ajouté]

[35]        Lachapelle abonde dans le même sens[16] :

Les travaux qui n’ont pour résultat que d’améliorer la qualité du terrain, sans suivis de la construction d’un bâtiment ne sont pas garantis par une hypothèque de la construction. […] Il faut aussi mettre de côté la décontamination de sols déjà excavés et non destinés au remblayage de l’immeuble, ainsi que les dommages pour perte de productivité et conditions défavorables.

[Soulignement ajouté]

[36]        L’auteur Karim se dit du même avis en ajoutant[17] :

1688.  La liste d’intervenants énoncée à l’article 2726 C.c.Q. est limitative. Certaines décisions affirment à ce titre que cet article doit recevoir une interprétation stricte et restrictive. Or, la jurisprudence a déjà admis que les travaux d’importance exécutés par l’arpenteur-géomètre peuvent donner lieu à une hypothèque légale. De plus, malgré plusieurs décisions niant la possibilité pour un paysagiste de bénéficier d’une hypothèque légale, une décision de la Cour supérieure a reconnu à un architecte-paysager le droit à une hypothèque légale. Il s’agit d’un cas isolé ayant été justifié par l’exécution de travaux importants qui ont conféré une plus-value à l’immeuble.

1689.  Lors de son appréciation de la nature des travaux susceptibles de donner lieu à l’inscription d’une hypothèque, le tribunal tient compte de l’importance des travaux pour la construction ou la rénovation de l’ouvrage. Si le tribunal estime que les travaux exécutés par l’intervenant étaient nécessaires à l’exécution du contrat d’entreprise, il confirme le droit de ce dernier à l’inscription d’une hypothèque légale. Il en est ainsi pour les travaux de nivellement et de préparation des terrains qui servent à débuter les travaux de construction d’un immeuble, à condition qu’un tel immeuble soit finalement érigé. À l’instar de l’architecte qui prépare le plan, l’auteur de ces travaux doit recevoir le même traitement que ce dernier, de sorte que si l’immeuble envisagé n’est pas construit, l’architecte et cet entrepreneur n’auront pas le droit à une hypothèque légale.

[Soulignement ajouté]

[37]        Les tribunaux ont été à de nombreuses reprises sollicités relativement à la détermination de la nature des travaux donnant ouverture à l’hypothèque légale de construction, ainsi qu’à l’étendue de la garantie qu’elle offre à son bénéficiaire[18]. Les décisions de la Cour du Québec, de la Cour supérieure et tout autant de notre Cour ont jusqu’à présent reconnu que les créances relatives aux travaux d’épandage de matériaux, de nivellement et de remblai réalisés sur un immeuble peuvent être considérées comme des créances donnant lieu à l’hypothèque légale de construction dans la seule mesure où les personnes qui les détiennent ont « participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble »[19].

[38]        Il en est ainsi notamment lorsque les travaux de nivellement et de remblai sont un accessoire important à des travaux de construction clairement et précisément projetés ou planifiés[20] et qu’ils donnent à l’immeuble qui bénéficie des travaux une plus-value qui s’apprécie à la fin des travaux[21].

[39]        La juge de la Cour supérieure a retenu que[22] :

[25]      Les travaux effectués par Pro-Co Beauce ne s'inscrivaient pas dans un projet de construction déterminé et planifié. Au moment de l'exécution des travaux, aucune construction d'immeuble n'était débutée ni même prévue par Marc Vallières. Au contraire, il s'agissait de l'aménagement d'un terrain vacant destiné à la revente dans un contexte de spéculation.

[40]        Il s’agit là d’une question de faits qui doit être laissée à son appréciation souveraine[23]. Il ne s’y trouve aucune erreur déterminante pouvant justifier l’intervention de la Cour.

[41]        En effet, la convention signée par Pro-Co et Vallières[24] établit clairement que Pro-Co accepte de vendre du matériel non contaminé qui sera transporté par camion sur le lot 3 027 074, pour qu’il y soit épandu et nivelé après enlèvement de « tout matériel de sol arabe ». L’appelante, tout comme son expert, ont reconnu que les travaux réalisés conformément à l’entente avaient pour but de rendre ce terrain industriel constructible[25].

[42]        Constatant que Sanibelle inc. ne se porterait pas acquéreur du lot, Vallières a demandé que les travaux soient suspendus le 19 janvier 2009. Il était dès lors constaté qu’il n’y avait aucun projet d’une quelconque construction qui pouvait rendre utiles les travaux réalisés entre le 28 mars et le 19 janvier 2009.

[43]        La prétention de l’appelante selon laquelle « les travaux exécutés et/ou les matériaux fournis sont nécessaires au déroulement de la construction d’un ouvrage ou en constituent les étapes préliminaires »[26] n’a aucune assise factuelle. Il serait par ailleurs erroné de reconnaître que l’incorporation au lot vacant d’une quantité considérable de matériel non contaminé et son nivelage peuvent constituer, en soi, des travaux de construction ou de rénovation à l’égard de cet immeuble.

[44]        La juge de première instance n’a commis aucune erreur en reconnaissant que la démarche n’avait d’autre but que de rendre l’immeuble plus acceptable à un éventuel acheteur. Les travaux de nivellement et de remblai ne participaient d’aucune façon à quelques travaux de rénovation ou de construction. Il ne peut en effet suffire d’exposer un désir ou de faire des travaux de nivellement et de remblai, aussi importants puissent-ils être, dans le seul but de faciliter la vente d’un terrain situé dans un secteur industriel, pour bénéficier des avantages que confère l’hypothèque légale du domaine de la construction. Accepter d’étendre la portée limitée de l’article 2726 C.c.Q. à une telle situation aurait pour effet de lui faire perdre son sens réel.

[45]        Quant aux arguments de l’appelante relatifs à la plus-value donnée à l’immeuble, ils n’ont guère d’objet puisque la nature même des travaux qu’elle a réalisés ne sont pas de la nature de ceux prévus à l’article 2726 C.c.Q.

[46]        Le caractère exceptionnel de l’avantage que confère l’hypothèque légale de construction édicté à l’article 2726 C.c.Q. doit être soutenu par une interprétation stricte[27].

[47]        Il serait, à mon avis, contraire à l’économie du droit, de vouloir étendre, sans assise légale appropriée, l’hypothèque légale de construction à des créances relatives à des travaux qui, aussi importants qu’ils puissent paraître en raison des sommes qui y sont investies, n’ont pas de lien réel avec la construction ou la rénovation d’une bâtisse, d’un bâtiment ou de ses accessoires sans qu’ils soient parties à un projet réel de construction.

[48]        La notion de plus-value ne peut être une justification pour élargir le cercle restreint de ceux qui peuvent bénéficier de cette dérogation au traitement du patrimoine du débiteur comme gage commun de ses créanciers[28].

II - La radiation des inscriptions

[49]        L’appelant fait aussi valoir que la juge de la Cour supérieure a commis une erreur de droit en ordonnant la radiation des inscriptions relatives aux hypothèques inscrites après le 12 février 2009.

[50]        Comme on l’a vu précédemment, et comme en a aussi décidé la Cour supérieure, les travaux réalisés par Pro-Co sur l’immeuble ne lui permettaient pas de bénéficier des avantages de l’hypothèque légale de construction pour garantir sa créance[29].

[51]        Les inscriptions au registre foncier de Lévis devaient être radiées puisqu’elles avaient été faites sans droit, comme l’a soutenu Leblanc.

[52]        D’autre part, la juge de première instance a reconnu que, vu l’hypothèque dont bénéficiait Leblanc, l’inscription de son préavis et la déclaration judiciaire de propriété, les dispositions de l’article 2783 C.c.Q. devaient recevoir application.

[53]        Il ne nous est démontré aucune erreur de droit justifiant l’intervention de la Cour en ce qui a trait  à l’ordonnance de radiation prononcée.

[54]        Pour ces motifs, je propose de rejeter l’appel, avec dépens.

 

 

 

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.

 



[1]     9072-7892 Québec inc. (Pro-Co Beauce) c. Vallières, 2011 QCCS 4310 [Jugement frappé d’appel].

[2]     L.R.C. (1985), ch. B-3.

[3]     Jugement frappé d’appel, note 1, paragr. 16, 22-27, 30 et 31.

[4]     Ibid., paragr. 40 à 43.

[5]     Ibid., paragr. 47-48.

[6]     2013 QCCS 1301.

[7]     Ibid., paragr. 116 à 120.

[8]     Ibid., paragr. 123.

[9]     Pierre Ciotola, Droit des sûretés, 3e éd., Montréal, Éditions Thémis, 1999, p. 162-163.

[10]    Marc Boudreault, Les sûretés, 3e éd., Montréal, Chambre des notaires du Québec, 2008, p. 119-120.

[11]    Jacques Deslauriers, Les sûretés réelles au Québec, Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, p. 172 à 174.

[12]    David H. Kauffman et Guy Gilain, The construction hypothec, Montréal, Wilson & Lafleur, 2007, p. 94 - 95.

[13]    Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, p. 711 à 713.

[14]    Denise Pratte, Priorités et hypothèques, 3e éd., Sherbrooke, Éditions Revue de Droit de l’Université de Sherbrooke, 2012, p. 244.

[15]    Denise Pratte, « Les principales règles relatives aux priorités et aux hypothèques » dans École du Barreau du Québec, Contrats, sûretés, publicité des droits et droit international privé, Collection de droit 2013-2014, vol. 6, Cowansville, Yvon Blais, 2013, p. 164.

[16]    Lucien Lachapelle, Hypothèques etc. : répertoire de droit, version sur feuilles mobiles, éditeur sans nom, 2013.

[17]    Vincent Karim, Contrats d’entreprise (Ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation), contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2011, p. 707-708.

[18]    Gosselin c. Houle, 1963 C.S. 143 (citant Boileau v. Terreault (1935) 73 C.S. 129; Marcel Planiol et Georges Ripert, Traité pratique de droit civil français, 2e éd., t. 12 (1953), n. 658, p. 687); Construction Paval Inc. c. Entreprise de la construction A.C.F. Inc., [1987] R.D.I. 541; Luongo c. Compagnie Trust National, [1994] J.Q. n° 2575, [1995] R.D.I. 73 (C.S.); Boisvert c. Entreprises Raymond Denis (1990) inc., 2007 QCCQ 9033 (citant Sotramex inc. c. Côté, [1998] J.Q. n° 3770 (C.Q.), [1999] R.D.I. 150 (C.Q.), notamment sur les différentes phases des projets de construction); Caisse populaire Desjardins d'Aylmer c. Sauvé (Partition Plus), 2007 QCCQ 5508; Groupe West inc. c. Christian Lécuyer Excavation inc., 2007 QCCQ 3174; 9138-6425 Québec inc. (Excavation J. Botelho) c. Carrier, 2008 QCCQ 8128; Charles-Auguste Fortier inc. (Arrangement relatif à), 2008 QCCS 4004; 6302688 Canada inc. c. 9052-1170 Québec inc., 2009 QCCS 2044; Construction Raoul Pelletier (1997) inc. c. Caisse populaire Desjardins du Centre-ville de Québec, 2011 QCCS 1466.

[19]    Art. 2724 C.c.Q.

[20]    Boisvert c. Entreprises Raymond Denis (1990) inc., supra, note 18; CS Terrec inc. c. Renaud-Prescott, supra, note 6.

[21]    Voir à ce sujet les décisions Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985 et Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., 2013 QCCA 217, paragr. 25-27; L. Payette, supra, note 13, no 1438.

[22]    Jugement frappé d’appel, supra, note 1, paragr. 25.

[23]    Housen c. Nikolaisen, [2002] 2 R.C.S. 235; R. c. Oickle, [2000] 2 R.C.S. 3; Laflamme c. Prudential-Bache Commodities Canada Ltd., [2000] 1 R.C.S. 638; Canada (Directeur des enquêtes et recherches) c. Southam inc., [1997] 1 R.C.S. 748; Schwartz c. Canada, [1996] 1 R.C.S. 254; Québec (Curateur public) c. Syndicat national des employés de l'hôpital St-Ferdinand, [1996] 3 R.C.S. 211; Hodgkinson c. Simms, [1994] 3 R.C.S. 377; Lapointe c. Hôpital Le Gardeur, [1992] 1 R.C.S. 351.

[24]    Pièce PCB-1.

[25]    Pièce PCB-15.

[26]    Mémoire de l’appelant, Vol. I, p. 14, paragr. 48.

[27]    V. Karim, supra, note 17, p. 393-394; L. Payette, supra, note 13, p. 710, no 1425.

[28]    Drummond c. Aciers Lévisiens Ltée, [1994] R.J.Q. 19, p. 22; Denys-Claude Lamontagne, Biens et propriétés, 7e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, p. 91, paragr. 138(4).

[29]    Jugement frappé d’appel, supra, note 1, paragr. 40 à 43.

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