[1]      Par une demande (2450314) déposée le 6 mars 2018, la locataire demande l’autorisation de déposer son loyer à la Régie du logement, la diminution de loyer de 100 % rétroactive au 5 mars 2015 pour pertes de jouissance, tranquillité et paix des lieux loués, condamner les locateurs à des dommages punitifs de 20 000 $ pour harcèlement psychologique, mensonges continuels, provocation et atteinte à sa santé mentale, le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec et les frais.

[2]      Le 5 décembre 2018, les locateurs déposent une demande (2642939) en résiliation de bail pour troubles et inconvénients causés par la locataire, empêchant la jouissance paisible des lieux des autres occupants de l’immeuble, l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement dans les 10 jours du jugement à intervenir, condamner la locataire à payer aux locateurs la somme de 1 631,78 $, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, les frais de la demande et l’exécution provisoire nonobstant appel.

[3]      Une demande de réunion des deux dossiers est également demandée et accordée par le Tribunal le 3 mai 2019. Le Tribunal procède sur les deux demandes.

[4]      Les parties sont liées par un bail subventionné du 1^er mars 2015 au 30 juin 2016, renouvelé au 30 juin 2019 au montant de 650 $ mensuellement. La part de la locataire est de 222 $ mensuellement.

[5]      Depuis 2015, plusieurs demandes ont été déposées à la Régie du logement par les parties.

[6]      D’abord, deux demandes sont déposées par les parties les 25 juin 2016 pour la locataire et le 16 juillet 2015 par les locateurs et un jugement est rendu le 25 octobre 2016 par le juge administratif Marc C. Forest. Le jugement entérine et homologue une entente intervenue entre les parties qui se lit comme suit :

« Consentement

Attendu que le locateur a présenté une demande de résiliation de bail (no : 227804)

Attendu que la locataire a également présenté une demande en diminution de loyer et dommages moraux (no 224436)

Attendu que les parties désirent régler leur litige à l’amiable;

Les parties conviennent de ce qui suit :

1)     La locataire s’engage à éviter tout bruit excessif provenant de son logement;

2)     La locataire s’engage à avoir des propos courtois envers les autres locataires, le concierge et les propriétaires;

3)     La locataire s’engage à remettre une série de chèques postdatés au locateur pour le paiement de son loyer;

4)     La locataire s’engage à porter une attention particulière à la porte d’entrée de l’immeuble en l’ouvrant et la fermant pour éviter de l’endommager;

5)     La locataire s’engage à descendre ses ordures dans les bacs à poubelles prévus à cet effet;

6)     La locataire s’engage à appeler les policiers seulement en cas d’urgence. À cet égard, en cas de problème, elle pourra appeler le propriétaire pour lui faire part des problèmes qui peuvent survenir;

7)     Le locateur s’engage de son côté à demander aux autres locataires d’être tolérants les uns envers les autres;

8)     Plus particulièrement, le locateur demandera au concierge d’éviter les contacts avec la locataire et d’éviter également les bruits excessifs;

9)     Le tout sans frais ». (sic)

[7]      Ensuite, deux autres demandes sont déposées le 10 mai 2017 par les locateurs et le 12 septembre 2017 par la locataire et un jugement est rendu par le juge administratif Marc C. Forest le 15 janvier 2018, lequel rejette la demande de résiliation de bail des locateurs et leur ordonne de changer le contreplaqué du balcon de la locataire dans les 30 jours du jugement et rejette la demande de la locataire.

[8]      Une audition a lieu le 6 novembre 2018. Lors de cette audience, les parties procèdent à une conciliation et une entente intervient entre les parties ce même jour. L’entente est consignée par écrit et est déposée au dossier du Tribunal et se lit comme suit :

·         Le loyer sera payé la veille ou le 1^er du mois en cognant à la porte de M. Dino Mustillo (ou en le voyant arrivé). M. Dino Mustillo s’engage à signer le reçu préparé par la locataire qui paie comptant.

·         Les sacs de poubelle seront descendus (pas jeté du balcon) et mis dans les poubelles

·         Les parties communiqueront, pour tout autre chose, par téléphone.

·         M. Dino Mustillo vérifie l’état du balcon et verra s’il y a des réparations. (sic)

[9]      Par la suite, une demande est déposée par les locateurs le 5 décembre 2018.  Le dossier revient en audition devant le Tribunal le 11 décembre 2018 et une demande de remise est accordée à la demande des locateurs dont l’audition a lieu devant la soussignée le 3 mai 2019.

LES DEMANDES DE LA LOCATAIRE

La demande d’autorisation de déposer le loyer

[10]   Lors de l’audition du 3 mai 2019, la locataire, de sa propre initiative, a payé les locateurs séance tenante pour les loyers des mois de janvier à juin 2019 inclusivement. Un reçu a été remis par les locateurs à la locataire. Par conséquent, il y a désistement partiel de la locataire quant à sa demande qui n’a plus d’objet.

[11]   La locataire demande une diminution de loyer de 100 % rétroactive au 5 mars 2015. Le Tribunal ne pourra se prononcer sur la période du 5 mars 2015 au 25 octobre 2016 étant donné qu’une entente et transaction est intervenue entre les parties, laquelle entente est reproduite dans le jugement du 25 octobre 2016, constituant chose jugée.

La diminution de loyer

[12]   Pour les raisons invoquées ci-haut, le Tribunal pourra se prononcer que sur la demande de diminution de loyer qu’à compter du 25 octobre 2016 à la date de la présente audition, car aucun jugement ne porte sur cette demande.

[13]   Le recours en diminution de loyer se fonde sur l'article 1863 du Code civil du Québec :

1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.

[14]   Tel que l’explique l’auteur Denys Lamy :

« La perte de jouissance paisible des lieux n'est évidemment ni une dégradation, ni une diminution de services ou d'espace, mais elle n'est pas non plus une diminution ou une perte de commodité".[1]

Enfin, la diminution ou la perte doit être réelle, sérieuse, significative et substantielle.

Ce n'est donc pas n'importe quelles pertes ou dégradations ou diminutions qui emportent le droit à une réduction du loyer. Seuls les problèmes réduisant la jouissance des lieux doivent être considérés. Ce qui ne sera donc pas le cas des défectuosités mineures. Il importe peu que le locataire ait ou non utilisé ou fait usage du service défectueux. En effet, c'est la valeur du service perdu, mais toujours payé par le locataire qui est pris en compte.

Le concept de sérieux appelle le constat d'une certaine gravité ou importance. Il faut donc en exclure les réparations mineures ou les simples préjudices esthétiques. »

[15]   De plus, le Tribunal rappelle les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit ou son extinction d’en faire la démonstration au moyen d’une preuve ayant force probante. Ce principe est capital, car comme l’ont exprimé les auteurs Ducharme et Nadeau au sujet des conséquences reliées au manque de preuve ou à une preuve insuffisante :

« Celui sur qui repose l’obligation de convaincre le juge supporte le risque de l’absence de preuve, c’est-à-dire qu’il perdra son procès si la preuve qu’il a offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d’autre et contradictoire et que le juge se trouve dans l’impossibilité de déterminer où se trouve la vérité. »[2]

[16]   Ainsi, la locataire doit, par preuve prépondérante, prouver un défaut d'exécution des obligations des locateurs ayant résulté en une perte sérieuse et substantielle de jouissance des lieux. En l’instance, la locataire demande une diminution de loyer de 100 % pour la perte de la pleine et entière jouissance des lieux. 

[17]   Certes, il y a eu rupture d’eau chaude du 15 au 19 octobre 2018 et perte partielle d’électricité du 18 au 24 mars 2019.  La locataire préfère aviser les policiers plutôt que les locateurs. Les locateurs témoignent que pour le manque d’eau chaude, c’est un élément défectueux du chauffe-eau qui a été remplacé avec célérité.

[18]   Quant au manque d’électricité dans une pièce du logement concerné, la locataire fait appel à Hydro-Québec plutôt qu’aux locateurs. Lorsqu’un technicien se présente chez le locateur occupant de l’immeuble, ce dernier vérifie immédiatement le panneau électrique situé dans le garage accompagné du technicien pour constater une défectuosité dans le panneau. La réparation est effectuée aussitôt la disponibilité d’un électricien, soit dans les 6 jours de la demande. 

[19]   Pour obtenir une diminution de loyer, il faut que la perte soit réelle, sérieuse et substantielle. Le critère sérieux réfère à quelque chose d’importance.  Comme l’indiquait le juge administratif Gilles Joly dans Gagné c. Larocque[3] :

« Le recours en diminution du loyer a pour but de rétablir l'équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n'a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s'agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s'agit donc pas d'une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer. » (Notre soulignement)

[20]   De toute évidence, la locataire a subi des inconvénients dus à la situation, sans perdre la pleine jouissance des lieux. Rappelons que la locataire demande 100 % de diminution de loyer, soit l’équivalent d’une perte pleine et entière de jouissance des lieux.  La preuve révèle que la locataire a quand même continué, malgré certains inconvénients, d’avoir la jouissance de son logement et des lieux depuis le début de son bail. 

[21]   Le Tribunal rejette la demande de diminution de loyer.

[22]   Quant au recours de la locataire pour harcèlement, il est fondé sur l'article 1902 du Code civil du Québec qui prévoit ce qui suit :

1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

[23]   Dans son article intitulé Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec[4], l'auteur Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit :

« Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. »[5]

[24]   Et il ajoute :

« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement; elle doit être une tactique choisie dans la mise en œuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire. »[6]

[25]   Il faut donc prouver, par prépondérance de preuve, une intention malicieuse et une stratégie planifiée dans les agissements des locateurs.

[26]   Tel que mentionné par la juge administrative Francine Jodoin dans Filion c. Martel et Majeau :

« [54] Le Tribunal doit donc apprécier l'ensemble des faits de façon objective et chercher à déterminer si les gestes posés peuvent raisonnablement être qualifiés d'actes de harcèlement constituant une série de mesures systémiques ayant comme conséquence de restreindre le droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir que la locataire quitte le logement.

[…]

[64] Il faut éviter de conclure hâtivement que tous les troubles de jouissance ou conflits pouvant exister entre les parties constituent, du seul fait qu’ils existent, une forme de harcèlement. » [7]

[27]   Or, de la preuve soumise et des témoignages, le Tribunal ne constate aucune preuve de la part des locateurs d’une tactique volontaire ou un stratagème visant à restreindre la jouissance paisible de la locataire ou d’obtenir qu'elle quitte son logement. Les locateurs ont sollicité tous les occupants de l’immeuble en leur enjoignant de redoubler de prudence et diligence afin de réduire tout bruit susceptible de déranger la locataire.

[28]   De plus, la preuve, tant de la locataire que des locateurs, révèle que c’est la locataire qui, par sa conduite, ses comportements agressifs, ses multiples interventions inutiles auprès des policiers, ses menaces et son langage grossier, nuit aux droits des autres locataires de jouir paisiblement des lieux.

[29]   La locataire avoue avoir traité les locateurs et autres locataires de « harceleurs et menteurs », d’avoir écrit ces mots sur les murs avec des crayons effaçables ou lavables, avoir accroché des « post-its » avec les mêmes mots sur la porte du locateur, avoir eu un langage grossier avec les occupants de l’immeuble, avoir « tassé » la locataire, madame Boucher, pour être capable de sortir de l’immeuble, etc.  Madame Boucher témoigne qu’elle a très peur de la locataire au point de ne pas sortir en même temps qu’elle, que la locataire l’invective de noms, qu’elle fait énormément de bruit dans le but de déranger, etc.

[30]   Quant à la locataire demeurant au-dessous du logement de la locataire, madame Josette Chavry, elle témoigne elle aussi craindre la locataire. Elle explique que la locataire vient donner des coups de pieds dans sa porte à chaque fois qu’elle descend les escaliers lorsqu’elle sort de l’immeuble. La locataire claque sa porte de logement très fort à chaque fois, elle lui crie des noms, lui fait également parvenir une lettre lui demandant de cesser de la harceler. Elle appelle la police sans raison pour se plaindre que madame Chavry fait du bruit alors qu’elle est ailleurs, chez sa fille. Elle témoigne aussi qu’à chaque fois qu’elle fait sa lessive, la locataire frappe continuellement sur son plancher et crie d’arrêter de faire du bruit.

[31]   Dino Mustillo, un des locateurs, habite l’appartement 7 situé sur le même palier que la locataire. Il témoigne qu’à chaque fois qu’il prend sa douche, la locataire cogne dans les murs et lui crie d’arrêter de faire du bruit.

[32]   Le Tribunal constate que la locataire n’a aucune tolérance à quelque bruit que ce soit.

[33]   Le Tribunal perçoit que la relation entre la locataire, les locateurs et les autres occupants de l’immeuble n’est pas facile, mais le Tribunal ne peut conclure que les différents évènements, conflits, actes ou gestes peuvent constituer du harcèlement envers la locataire. D’ailleurs, la locataire filme et enregistre tout dès qu’elle sort de son logement.

[34]   À cet égard, une objection, prise sous réserve, est formulée par les locateurs pour le dépôt de ces enregistrements vidéo et audio. Sur cette objection, le Tribunal, après avoir constaté l’authenticité et fiabilité des enregistrements permettra leur dépôt. Cependant, le lien de causalité et les déductions que la locataire tente de faire de certains événements ou de propos tenus démontrent une appréciation subjective et personnelle qui sert de renforcement à sa perception, mais qui n'établit pas un lien rationnel avec une situation de harcèlement. Le Tribunal ne retient pas cette preuve comme probante ou étant du harcèlement.

[35]   Quant au climat de stress et d'anxiété généré par les conflits entretenus avec les locateurs et autres locataires de l’immeuble, la preuve ne permet pas de conclure que les locateurs doivent être tenus responsables d’une atteinte à la santé mentale de la locataire.

[36]   La réclamation pour harcèlement, dommages moraux et punitifs est rejetée.

[37]   Pour ce qui est du respect de l’ordonnance du 25 janvier 2018 émise par le juge administratif Marc C. Forest pour la réparation du balcon, la preuve est contradictoire. Toutefois, les locateurs témoignent et démontrent que la réparation a été effectuée. La locataire semble démontrer un autre endroit sur un balcon, sans prouver que ce soit le sien, où il y a des écorchures, sans plus. Le Tribunal croit crédible le témoignage des locateurs affirmant que les réparations ont été effectuées conformément au jugement du 25 janvier 2018.

LA DEMANDE DES LOCATEURS

Les dommages

[38]   Les locateurs demandent de condamner la locataire à leur rembourser les réparations et le remplacement de la porte d’entrée au montant de 1 631,78 $.

[39]   Les locateurs témoignent que la porte d’entrée est vieille d’au moins 20 ans.  Ils déposent une facture de 1 631 $ représentant les réparations et le remplacement de la quincaillerie. Malgré le fait que tous témoignent que la locataire fait un usage excessif de la porte d’entrée, le Tribunal croit plutôt que la vétusté de la porte est la principale cause.

[40]   Déjà en 2017, des réparations importantes sont effectuées à la porte d’entrée. Au mois de mars 2019, le cylindre de la porte est remplacé, mais il n’y a aucune preuve que la locataire l’a brisée. Le Tribunal rejette la demande quant aux dommages pour la porte.

La résiliation de bail

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. »

« 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. »

[41]   Les locateurs allèguent que la locataire a un comportement harcelant, insultant, voire grossier, envers eux et les autres occupants de l’immeuble. Tel que relaté plus amplement ci-haut, non seulement la preuve révèle que les voisins immédiats font tout pour éviter tout bruit, la locataire continue de donner des coups sur les murs ou sur les plafonds afin qu’ils cessent de faire du bruit.

[42]   De plus, le locateur, Dino Mustillo, témoigne avoir reçu des menaces des autres locataires de l’immeuble de ne pas renouveler leurs baux si la locataire ne quitte pas l’immeuble, ne pouvant plus subir ces peurs ou troubles de la locataire.

[43]   Les témoignages précis, détaillés et crédibles ont convaincu le Tribunal que la locataire est une source de tracas sérieux tant pour les locateurs que pour les occupants de l'immeuble.

[44]   La preuve prépondérante permet aussi de conclure que la locataire n'a pas le comportement d'une personne prudente, diligente et respectueuse des droits d'autrui et qu'elle est intolérante envers ses voisins, quels qu'ils soient.

[45]   Il ne s'agit pas de faits isolés. Ce sont des comportements qui se répètent depuis longtemps et contre plusieurs personnes, lesquelles ne demandent que de vivre en toute quiétude.

[46]   Le Tribunal est d'opinion qu'il y a lieu, dans le présent litige, d'accepter la demande en résiliation du bail de la locataire puisqu'il y a une preuve prépondérante de comportement harcelant, agressif, grossier et inadéquat provenant de la locataire envers les autres locataires et des locateurs. De plus, la locataire, en exagérant son propre dérangement et en reportant la responsabilité des problèmes soulevés sur autrui, n'a pas convaincu le Tribunal qu'elle est capable d'entretenir des relations harmonieuses avec ses locateurs et les autres occupants voisins de son logement.

[47]   Cependant, afin de permettre à la locataire de se chercher un logement, le Tribunal résiliera le bail le 30 juin 2019 et la locataire devra quitter les lieux au plus tard à minuit pour cette date.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[48]   REJETTE la demande de la locataire;

[49]   RÉSILIE le bail liant les parties à partir du 30 juin 2019;

[50]   ORDONNE à la locataire et tous les occupants de quitter le logement au plus tard le 30 juin 2019 à minuit;

[51]   CONDAMNE la locataire à payer aux locateurs les frais de 76 $ représentant les frais judiciaires;

[52]   REJETTE la demande des locateurs quant aux autres conclusions.