1.          Les locatrices ont produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.
2.          Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[1] (ci-après : « le Règlement »).
3.          Le Règlement prévoit que l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement sur l’ensemble des revenus de l’immeuble et en fonction de certaines dépenses précises encourues par les locatrices durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.
4.          Les locatrices assument le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire ») qui regroupe l’ensemble de ces dépenses.
5.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 1 143,00 $.

6.          Les locatrices ont produit le Formulaire de fixation ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ses renseignements.
7.          Les revenus tirés de l’exploitation de l’immeuble ont été ajustés afin de tenir compte du paiement via un loyer additionnel, par la locataire commerciale, des taxes non résidentielles.
8.          Ensuite, plusieurs dépenses inscrites à la section 9 du Formulaire ont été déplacées à la section 12 s’agissant en fait de dépenses majeures (49 428 $). Une certaine portion (21 827 $) des dépenses inscrites à la section 9 est également rayée, s’agissant de dépenses majeures n’ayant pas bénéficié au logement concerné par la demande de fixation[2].
9.          Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement[3] est de 57,08 $ par mois, s’établissant comme suit :

10.      Finalement, en ce qui concerne les frais de la demande, comme le souligne la greffière spéciale, Me Isabelle Hébert[4], la jurisprudence est très claire à ce sujet :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi buildings c. Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

11.      Dans la présente instance, il n’y a pas lieu de condamner la locataire au remboursement des frais, puisque l’augmentation initiale de 69 $ demandée par les locatrices est plus élevée que l’ajustement de loyer accordé par le Tribunal en vertu du Règlement.
12.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
13.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 57,08 $ est justifié;
14.      CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation de la locataire au paiement des frais de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

15.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 200,00 $ par mois du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

16.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
17.      Les locatrices assument les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[2] Article 5 du Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[4] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).