Section des affaires immobilières
En matière de fiscalité municipale
Référence neutre : 2013 QCTAQ 11723
Dossier : SAI-M-177042-1010
ROBERT SANCHE
c.
MRC DE VAUDREUIL-SOULANGES
[1] Par requête déposée, la partie requérante conteste l'exactitude des valeurs modifiées par le certificat F10-000621, émis le 2 mars 2010 pour le rôle foncier triennal 2010, relativement à l'unité d'évaluation identifiée par le matricule 6027-69-1897. Cet immeuble est situé au 2146, boulevard de la Cité-des-Jeunes, dans la ville de Vaudreuil-Dorion.
[2] Le certificat, émis pour tenir compte de la diminution de valeur résultant de l’incendie du 3 février 2010, modifie les valeurs au rôle comme suit :
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Terrain : |
85 200 $ |
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Bâtiment : |
150 800 $ |
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Total : |
236 000 $ |
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Proportion médiane : |
100 % |
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Facteur comparatif : |
1,00 |
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Valeur uniformisée : |
236 000 $ |
[3] Cette requête fait suite à la réponse du 27 août 2010, donnée par l'évaluateur municipal, à l’effet de maintenir la valeur modifiée par certificat suite à la demande de révision administrative de la partie requérante.
Preuve de la partie requérante
[4] Le premier témoin de la partie requérante est M. Morty Wiseberg, ing., qui produit son rapport d’expertise sous R-1.
[5] M. Wiseberg mentionne qu’il a visité la propriété à l’étude en février 2012. Il estime que le coût nécessaire en 2010, pour reconstruire la partie du bâtiment hors-sol détruit par le feu, est de 175 352 $.
[6] Ce coût a été obtenu suite à l’analyse des plans[1] et des photos[2] que M. Wiseberg a pu consulter, à une discussion avec un entrepreneur et selon les quantités de matériaux nécessaires à la reconstruction du bâtiment.
[7] Il tient compte également d’un ajustement annuel des coûts de 4 % entre les années 2010 et 2012 et présume que toutes les constructions dans le sol, incluant les fondations et les équipements, sont dans un bon état et qu’elles n’ont pas été endommagées par l’incendie.
[8] Lors de son contre-interrogatoire, M. Wiseberg a indiqué que son coût ne tient pas compte du profit de l’entrepreneur et qu’il y aurait lieu de le rajouter (6 %).
[9] M. Wiseberg n’a pu répondre à plusieurs questions, expliquant spécifiquement que son mandat s’est limité à l’estimation fournie sur R-1.
[10] Il mentionne finalement que les indices fournis par Statistique Canada[3] confirment les 8 % qu’il a retenus pour ajuster son coût de 2012 à 2010.
[11] Le deuxième témoin de la partie requérante est M. Eltayeb. Il mentionne avoir acheté la propriété en 2007 pour 690 000 $, dont le prix est réparti, selon la « book value », à la page 5 du contrat de vente qui est joint à l’annexe V du rapport I-3.
[12] Suite au feu de février 2010, M. Eltayeb est allé rencontrer les représentants de la Ville afin d’avoir un permis pour reconstruire le bâtiment.
[13] Il mentionne que le seul permis qu’il ait obtenu de la Ville en est un pour le nettoyage et la sécurisation du site[4].
[14] M. Eltayeb indique que tout le bâtiment hors-sol a été détruit par l’incendie, mais qu’aucun dommage n’a été fait pour les éléments dans le sol, tels les fondations et les équipements pétroliers.
[15] Les représentants de Petro Hitech lui auraient indiqué qu’aucun dommage n’avait été fait aux équipements souterrains et que seuls certains éléments des pompes seraient à réparer.
[16] En ce qui concerne les fondations, des représentants de Pavage Vaudreuil lui ont indiqué qu’elles devraient être dans un bon état, mais qu’il ne devrait pas courir de risque et les enlever pour tout reconstruire à neuf.
[17] C’est à la suite de cet avis et des pressions de la Ville qu’il a procédé à l’enlèvement des fondations lors du nettoyage du site peu de temps après l’incendie.
[18] Étant donné que les représentants de la Ville ne veulent pas lui donner de permis et considérant qu’il ne peut plus reconstruire, M. Eltayeb en est venu à une entente et a vendu ses intérêts à M. Durocher.
[19] Il est ressorti du contre-interrogatoire que les plans R-3 ont été confectionnés en décembre 2009 et concernent des rénovations intérieures au bâtiment, lesquelles n’avaient pas été complétées lors de l’incendie.
[20] Le troisième témoin de la partie requérante est M. Adrien Desrochers. Il est le président de la compagnie 9105-8487 Québec inc., laquelle a acheté l’immeuble à l’étude en 2000, l’a vendu à la partie requérante en 2007 et l’a racheté en 2011.
[21] M. Desrochers veut récupérer les droits qu’il avait sur le terrain. Il explique qu’il a rencontré personnellement le maire de la Ville afin d’avoir un permis de reconstruction. Après en avoir discuté avec le conseil municipal, le maire l’a informé que la seule utilisation qu’il pourrait faire de son terrain, suite à l’incendie de février 2010, serait de faire pousser du blé d'Inde.
[22] Au sujet des ventes comparables retenues par M. Garant[5], représentant de l’évaluateur municipal, M. Desrochers mentionne que les immeubles vendus n’ont pas une situation semblable à sa propriété. La vente no 2 concerne une propriété située à plus de six kilomètres de la propriété à l’étude, celle de la vente no 1 est localisée dans un secteur résidentiel et concernant la vente no 3, il admet que l’immeuble a une bonne localisation, étant situé à proximité de l’autoroute.
[23] Quoiqu’il admette que le zonage de son terrain soit agricole, il mentionne qu’il est au niveau avec la rue juste en face de sa propriété il y a plusieurs utilisations commerciales et industrielles et qu’immédiatement de l’autre côté du viaduc on retrouve un centre commercial important[6].
[24] La situation de son terrain est stratégique, juste à l’entrée de Vaudreuil-Dorion à proximité des autoroutes 540, 30 et 20.
[25] En contre-interrogatoire, M. Desrochers a indiqué que, selon ses renseignements, la compagnie d’assurance aurait déboursé, suite à l’incendie, un montant variant entre 250 000 $ et 300 000 $ et qu’il a dû payer 150 000 $ au détenteur de la première hypothèque pour redevenir propriétaire de cet immeuble et ainsi préserver ses intérêts dans la deuxième hypothèque qu’il avait consentie et dont le solde était d’environ 300 000 $.
[26] En contre-preuve, M. Jean Duceppe, chargé de projet chez « Petro Hitech inc. » est venu témoigner.
[27] Il dépose sous R-6, un contrat pour la construction d’une propriété semblable à celle à l’étude. Sur la base de ce contrat, et en l’ajustant pour tenir compte des particularités de la propriété à l’étude, il estime que le coût de remplacement neuf des infrastructures souterraines est de 278 700 $ et de 410 250 $ pour l’ensemble des installations pétrolières. Il ajoute que, selon lui, la vie économique des pompes et des réservoirs peut atteindre 30 ans, si ces équipements sont bien entretenus.
[28] En contre-interrogatoire M. Duceppe a indiqué que les installations souterraines de la propriété à l’étude ne sont surement pas opérationnelles, ayant été abandonnées après l’incendie et endommagées par le feu, l’eau et le froid. Il spécifie que des réservoirs non protégés ne sont pas réutilisables et qu’ils n’ont aucune valeur.
[29] Quant à la lettre R-7, qu’il a lui-même préparée, il mentionne que le coût de 48 900 $ est nécessaire pour la remise en service des installations et suppose que les réservoirs sont en bon état, qu’ils ont été protégés et qu’ils répondent encore aux normes.
[30] En conclusion, la partie requérante estime que la valeur minimum de la propriété à l’étude, suite à l’incendie, est de 272 448 $. Cette valeur a été obtenue en soustrayant de la valeur de 447 800 $, déposée au rôle avant l’incendie, le coût de 175 352 $[7], nécessaire pour reconstruire la partie du bâtiment qui a passé au feu. Autrement dit, elle soutient que le certificat a réduit injustement la valeur au rôle et demande au Tribunal de la hausser.
Preuve des parties intimées
[31] Mme Mélanie Besner, inspectrice municipale, dépose sous I-4 l’historique de la propriété, lequel illustre notamment les droits acquis quant à l’usage commercial de la propriété à l’étude, jusqu’à l’incendie de février 2010.
[32] Elle dépose également sous I-5 plusieurs photographies de la propriété suite à l’incendie.
[33] Elle mentionne que le site a été nettoyé et que terrain a été sécurisé rapidement. Ces travaux, incluant l’enlèvement des fondations, ont été réalisés dans les deux semaines suivant l’émission du permis de démolition, daté du19 février 2010.
[34] Mme Besner mentionne que M. Eltayeb a agi avec diligence et a toujours coopéré avec les représentants de la Ville.
[35] Elle indique que c’est suite à la réception de l’évaluation des dommages, qui démontrait une perte variant de 53 % à 89 %, qu’elle a avisé M. Eltayeb qu’elle ne pouvait délivrer de permis de reconstruction et que selon la réglementation municipale la propriété avait perdu ses droits acquis.
[36] Mme Besner indique que les installations septiques, qui normalement seraient encore opérationnelles s’il n’y avait pas eu de feu, doivent être remplacées suite à l’incendie et ce même si, elle n’avait pas pu constater d’écoulement ni qu’aucune plainte à cet effet n’avait été déposée.
[37] En ce qui concerne la mention « maintien des fondations » apparaissant sur la deuxième page de I-2, elle explique que ce sont les mesures de sécurité qui doivent être maintenues tant que les fondations n’ont pas été enlevées.
[38] Le deuxième témoin des parties intimées est M. Louis Garant É.A. Il décrit sommairement la propriété et le secteur à l’étude en faisant notamment référence aux pages 11 et suivantes de son rapport I-3, lesquelles résument les informations consignées au dossier municipal, suite aux inspections effectuées les 26 janvier 1998, le 8 mars 2002 et le 18 février 2010. Il ajoute qu’il n’a personnellement visité le site que le 28 octobre 2011.
[39] Afin de déterminer la valeur de la propriété après l’incendie du 3 février 2010, M. Garant a retenu la méthode du coût en considérant que la propriété jouit toujours de droits acquis et que l’utilisation commerciale avec poste d’essence peut être maintenue après l’incendie du 3 février 2010[8].
[40] À la valeur du terrain, qu’il estime à 105 000 $[9], M. Garant ajoute une valeur du bâtiment de 110 400 $[10], pour tenir compte des améliorations d’emplacement (9 695 $[11]) et des équipements pétroliers (100 713 $[12]), et il obtient une valeur totale de 216 000 $.
[41] La valeur des bâtiments a été obtenue en considérant les coûts de remplacement neuf des équipements et améliorations, à l’aide du Manuel d’évaluation foncière du Québec (MAM), lesquels ont été dépréciés selon les indications suggérées par l’Institut canadien des produits pétroliers, à l’exception des réservoirs que M. Garant a dépréciés selon une vie économique de 20 ans.
[42] Cependant, M. Garant a indiqué que les dépréciations retenues n’ont pas été majorées pour tenir compte de l’état des équipements et améliorations après l’incendie.
[43] Outre le fait que les fondations du bâtiment aient été enlevées peu de temps après l’incendie, M. Garant explique qu’il ne les a pas considérées dans son rapport I-3, puisqu’il a mentionné que le marché n’accorde aucune valeur aux fondations d’un bâtiment qui a passé au feu.
[44] Autrement dit, M. Garant a retranché la valeur 217 852 $ qui avait été considérée au dépôt du rôle pour le bâtiment incendié afin de ne considérer que le terrain, les améliorations au sol et les équipements pétroliers.
[45] Compte tenu de la conclusion apparaissant à son rapport I-3 (216 000 $) et du peu d’écart (8,5 %) avec la valeur modifiée au rôle par certificat (236 000 $) M. Garant recommande le maintien de cette dernière.
[46] Cependant, en considérant que sa conclusion de valeur confirme la perte des droits acquis de la propriété à l’étude, M. Garant estime qu’elle n’a qu’une valeur nominale étant donné son utilisation optimale « agricole » et les coûts à considérer pour le démantèlement des équipements pétroliers.
Considération du Tribunal
[47] La présente requête vise les valeurs qui ont été modifiées par certificat, le tout effectif au 3 février 2010, comme suit :
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Valeur au dépôt du rôle |
Valeur modifiée par certificat |
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au |
1er janvier 2010 |
3 février 2010 |
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Terrain : |
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85 200 $ |
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85 200 $ |
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Bâtiment : |
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362 600 $ |
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150 800 $ |
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Total : |
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447 800 $ |
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236 000 $ |
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[48] Le certificat F-10-000621[13], qui ne modifie que la valeur du bâtiment, a été émis dans le cadre de la mise à jour du rôle en vertu du paragraphe 6o de l’article 174 de la Loi sur la fiscalité municipale (LFM), qui se lit comme suit :
«174. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour :
[…]
6° refléter la diminution de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de l’incendie, de la destruction, de la démolition ou de la disparition de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de l’unité;
[…] .»
[49] Et l’article 175 indique ce qui suit :
« 175. Dans le cas d'une modification visée au paragraphe 2°, 4°, 6°, 7°, 8°, 12°, 18° ou 19° de l'article 174 ou au paragraphe 2°, 3°, 4° ou 6° de l'article 174.2, l'évaluateur refait l'évaluation de l'unité d'évaluation ou de l'établissement d'entreprise touché. Il en est de même dans le cas d'une modification visée au paragraphe 1° de l'un ou l'autre de ces articles, si la proposition de correction le prévoit. Il en est de même dans le cas d'une modification visée à un autre paragraphe de l'article 174, si une unité d'évaluation est changée par suite de cette modification.
Pour déterminer la nouvelle valeur à inscrire, la section II du chapitre V ou V.1 s'applique.
L'inscription de la nouvelle valeur en vertu du présent article fait partie de la modification visée à l'article 174 ou 174.2. »
[50] Sur ce sujet, on retrouve dans la « Loi sur la fiscalité municipale annotée »[14], de notre collègue Jacques Forgues, ce qui suit :
« 0/13 La requérante conteste la valeur inscrite au rôle d'évaluation 2001 - 2005 en raison de la délivrance d'un certificat de modification pour tenir compte de l'existence de services municipaux d'aqueduc et d'égout.
Elle soutient que l'évaluateur municipal a utilisé la délivrance du certificat de modification comme prétexte pour refaire l'évaluation et corriger des erreurs commises lors du dépôt du rôle. Elle allègue que l'évaluateur municipal devait se limiter à ne refléter au rôle modifié que l'augmentation de valeur imputable à l'existence des services d'aqueduc et d'égout.
Se référant aux affaires Sears Canada inc. c. Saint-Laurent (Ville de), [1996] R.J.Q. 2465, et Développements Iberville ltée c. Québec (Communauté urbaine de), C.S. Québec, no 200-05-001215-925, 31 août 1994, le Tribunal écrit:
[28] Le jugement de la Cour supérieure et l'arrêt de la Cour d'appel abordent la question débattue sous le même angle et ils énoncent les mêmes principes d'interprétation. Nous pouvons dégager les idées maîtresses suivantes:
- les mots «refaire la valeur» contenus à l'article 175 ne peuvent s'interpréter de façon littérale. Ils peuvent avoir un sens qui varie en fonction de la nature des vingt cas de modifications prévus à l'article 174;
- le rôle d'évaluation constitue une source de financement pour les municipalités. II vise deux objectifs: une répartition fiscale équitable des dépenses entre les citoyens d'une part et la stabilité des finances municipales tant à l'égard des municipalités que des citoyens d'autre part. Selon la Cour d'appel, le législateur a fait un choix entre ces deux objectifs (article 76) et il a opté pour la primauté de la règle de la stabilité qui commande le respect de la règle de l'immuabilité et de l'inaltérabilité du rôle;
- pour rencontrer cet objectif de stabilité, la règle de l'interprétation stricte s'applique aux pouvoirs de l'évaluateur dans le cadre de la tenue à jour du rôle;
- dans cette perspective, il est erroné de recourir à l'article 175 pour déterminer les pouvoirs de l'évaluateur. C'est l'article 174 qui est attributif de juridiction et il limite la compétence de l'évaluateur dans le sens des termes qui s'appliquent distinctement pour chacun des vingt paragraphes;
- les mots «refaire l'évaluation» utilisés à l'article 175 veulent donc simplement dire que la valeur totale de l'unité qui est affectée par la survenance d'un événement ne doit être refaite que dans la mesure de la variation de valeur imputable à l'événement. Selon l'expression même de la Cour dans Développements Iberville, la seule compétence de l'évaluateur se limite à mesurer «la valeur additionnelle donnée à l'immeuble et rien d'autre».
[…]
[33] […] L'article 175 est subordonné à l'article 174. L'article 175 doit être interprété dans le cadre restrictif des pouvoirs limités dévolus à l'évaluateur en vertu de l'article 174.
[34] Rappelons que la Cour d'appel a interprété l'intention du législateur face à deux objectifs visés par la Loi sur la fiscalité municipale. Si la répartition fiscale équitable constitue la règle au moment du dépôt du rôle, elle doit cependant céder le pas à la règle de la stabilité du rôle dans le cas limité et bien identifié de la tenue à jour.
Le Tribunal ajoute que la portée des articles 174 et 175 ci-haut exprimée demeure la même, que la modification ne vise qu'une partie de l'immeuble ou l'unité d'évaluation dans son entier. Toutefois, il n'est pas exclu que, dans certains cas, l'impact de la valeur additionnelle soit tel qu'il faille procéder à une «refonte complète» de la valeur. »
[51] En fonction du principe édicté par la jurisprudence, il ressort que suite à l’émission d’un certificat, lors de la mise à jour du rôle, la règle veut que seul le motif de la modification, apportée par le certificat, puisse faire l’objet d’un recours.
[52] La preuve a révélé que la propriété à l’étude a été l’objet d’un incendie le 3 février 2010. C’est donc à cette date, et ce, conformément au 2e paragraphe de l’article 46 LFM, que l’on doit considérer l’état et l’utilisation la plus probable de l’unité d’évaluation, abstraction faite de tout changement par une autre cause, et selon les conditions du marché immobilier telles qu’elles existent au 1er juillet 2008, date d’évaluation pour le rôle 2010.
[53] Le Tribunal tient ici à ajouter que les principes applicables en matière de fiscalité municipale et plus spécifiquement ceux relatifs à la valeur réelle sont exposés aux articles 42 à 46 de la LFM. Au départ, l’article 42 signale que le rôle doit indiquer la valeur de chaque unité d’évaluation sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle est ainsi définie à l’article 43 :
« 43. La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes:
1° le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés; et
2° le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier. »
(Soulignement ajouté)
[54] Un des principes importants dans la détermination de la valeur réelle d’une propriété est d’en définir son utilisation optimale.
[55] Or, selon la preuve, il ressort que l’utilisation de la propriété à l’étude, qui a été incendiée le 3 février 2010, correspondait à une opération commerciale par droits acquis, car elle est située sur le territoire agricole où la réglementation municipale prévoit un usage exclusivement agricole.
[56] Concernant la reconstruction ou la réfection de bâtiments détruits, l’article 2,3 du règlement de construction no 1276 de la Ville de Vaudreuil-Dorion stipule ce qui suit :
« La reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit ou devenu dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur portée au rôle d’évaluation par suite d’un incendie ou de quelqu’autre cause doit être effectuée en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection »
[57] À la lumière même de cet article, et sans vouloir se prononcer sur la requête en cessation d’usage dérogatoire et en démolition déposée en Cour supérieure et impliquant les mêmes parties, il ressort que si le bâtiment a perdu plus de 50 % de sa valeur au rôle à la suite de l’incendie du 3 février 2010, sa reconstruction ou sa réfection doit être conforme à la réglementation en vigueur.
[58] En d’autres mots, si le bâtiment a perdu plus de 50 % de sa valeur l’utilisation commerciale qui était permise par droits acquis ne l’est plus et l’utilisation optimale en est une agricole, et ce, tel que le permet la réglementation municipale en date du 3 février 2010, date de l’incendie.
[59] Sans en faire une admission, la partie requérante semble en faire la même interprétation. Dans la présente cause, elle s’exprime ainsi dans sa requête :
« Notre cliente nie vigoureusement que la valeur du bâtiment, suite à l’incendie, a diminué de 211 800 $, c'est-à-dire de 362 600 $ à 150 800 $. »
[60] À l’audience, elle soutient que la valeur minimum de la propriété à l’étude est de 272 448 $, suite à l’incendie du 3 février 2010. Étant donné que la valeur déposée du terrain est de 85 000 $, elle soumet donc que la valeur du bâtiment est de 187 448 $ (272 448 $ - 85 000 $) et représente par conséquent 51,7 % (187 448 $ / 362 600 $) de sa valeur avant l’incendie.
[61] La compagnie 9160-4850, en conclusion de sa défense dans la requête présentée en Cour supérieure par la Ville de Vaudreuil-Dorion, s’exprime dans le même sens :
« …
b) That it be declared by this Honourable Court that the damages caused to the building on the property referred to in this actioin by the fire of February 3rd 2010, did not reduce the value of the buildings and accessories upon the said lot by 50 %;
…. »
[62] Quant à la position de la partie intimée, la preuve révèle ce qui suit.
[63] Le certificat émis indique dans un premier temps une réduction de la valeur du bâtiment de 211 800 $ (362 600 $ - 150 800 $), soit une baisse d’environ 58 %. La valeur totale de 236 000 $, inscrite par l’évaluateur municipal sur le certificat, semble tenir compte d’une utilisation commerciale.
[64] Le rapport I-3 conclut à une valeur de 216 000 $, soit 105 700 $ pour le terrain et 110 400 $ pour les bâtiments, ce qui reflète une baisse de la valeur des bâtiments de 69,5 %. Cette conclusion considère que l’usage commercial peut être maintenu après l’incendie et M. Garant attend que la Cour supérieure se prononce sur la perte du droit d’usage commercial avant de s’interroger sur la pertinence de modifier le rôle en vertu du paragraphe 19 de l’article 174 LFM[15].
[65] Finalement, M. Garant mentionne en réinterrogatoire que suite au feu et étant donné que sa conclusion reflète une perte de valeur du bâtiment de plus de 50 % cela entraine la perte des droits acquis pour une utilisation commerciale. La propriété doit donc être évaluée selon l’utilisation permise par le règlement de zonage, soit en conséquence « agricole ». Ainsi, selon les données du marché qu’il a relevées M. Garant conclut que la propriété à l’étude n’a qu’une valeur nominale de 1 $.
[66] En conclusion, si le Tribunal estime que le bâtiment, suite à l’incendie, a perdu plus de 50 % de la valeur déposée au rôle de ce dernier, il devra analyser la valeur réelle de la propriété selon l’utilisation possible en vertu de la réglementation municipale alors en vigueur, soit agricole, et ce tel que le prescrit le paragraphe 19 de l’article 174 de LFM, qui se lit comme suit :
« 174. L'évaluateur modifie le rôle d'évaluation foncière pour:
[…]
19° refléter la diminution ou l’augmentation de valeur d'une unité d'évaluation découlant de l’imposition ou de la levée, à l’égard d’un immeuble faisant partie de l’unité, d’une restriction juridique aux utilisations possibles de l’immeuble;
[…] »
[67] La valeur réelle selon une utilisation commerciale, soutenue par la partie requérante est de 272 448 $. Cette dernière provient de la soustraction d’un coût de 175 352 $[16], nécessaire pour reconstruire le bâtiment incendié, de la valeur de 447 800 $, déposée au rôle avant l’incendie.
[68] Le Tribunal ne peut retenir la prétention de la partie requérante pour plusieurs raisons.
[69] Elle n’a pas fait la preuve de la baisse de la valeur de la propriété suite à l’incendie, mais elle s’est contentée de soustraire de la valeur au rôle avant l’incendie, le coût qu’elle estime nécessaire pour reconstruire la partie des bâtiments qui, selon elle, a perdu sa valeur suite au feu.
[70] Or, ce montant de 175 532 $[17], qu’elle soustrait de la valeur au rôle, n’inclut pas le profit de l’entrepreneur et représente un coût en date de 2010 alors que la date d’évaluation pour le rôle 2010 est le 1er juillet 2008.
[71] En ne faisant qu’ajuster le coût de M. Wiseberg pour le temps, selon l’indice des prix de Statistique Canada[18], et en ajoutant le profit normal de 6 % (selon la preuve), le coût de reconstruction du bâtiment hors-sol est de 204 924 $. En substituant ce montant à celui de 175 352 $, retenu dans la preuve de la partie requérante, sa conclusion de valeur réelle totale suite à l’incendie qu’elle aurait obtenue serait de 242 876 $ (447 800 $ - 204 924 $). En soustrayant la valeur déposée du terrain de 85 000 $, la partie requérante aurait obtenu une valeur de bâtiment de 157 876 $, ce qui représente moins de 50 % de la valeur déposée des bâtiments de 362 600 $.
[72] De plus, la conclusion soutenue par la partie requérante suppose que les fondations et l’ensemble des équipements hors-sol et dans le sol sont dans un bon état, qu’ils n’ont pas été endommagés par l’incendie et qu’aucun cout n’est nécessaire pour les remettre en opération.
[73] Or, la preuve même de la partie requérante est tout autre.
[74] En ce qui concerne les fondations, la preuve a révélé qu’elles ont été enlevées peu de temps après l’incendie. Les représentants de Pavage Vaudreuil ont indiqué à M. Eltayeb qu’il serait préférable de les enlever et de les reconstruire à neuf.
[75] M. Garant a témoigné en ce sens ajoutant que même si elles étaient encore en place, le marché ne leur accorde aucune valeur.
[76] Pour les équipements, et contrairement à ce que M. Eltayeb a soutenu, la preuve a révélé qu’il en coûterait un minimum de 48 900 $[19] pour la remise en service de la station-service, et ce, en supposant que les réservoirs d’essence ont été protégés, qu’ils sont dans un bon état et qu’ils répondent encore aux normes.
[77] À ce sujet, le témoignage de M. Duceppe est éloquent. Il a mentionné qu’à cause du feu, de l’eau, du froid et de l’abandon des installations, les équipements, incluant les réservoirs, ne sont pas opérationnels, ne répondent plus aux normes et qu’il faut tout changer. Il a même indiqué que les réservoirs n’ont aucune valeur de récupération, car le coût pour les réusiner est sensiblement le même que celui exigé pour en obtenir des neufs.
[78] La valeur, conclue par la partie intimée, n’est pas plus convaincante.
[79] Selon les documents produits au dossier, la valeur totale de 236 000 $, apparaissant sur le certificat de modification, serait le résultat de la soustraction d’un montant de 217 852 $, apparaissant sur la fiche municipale pour le bâtiment[20], de la valeur totale déposée au 1er janvier 2010 pour l’ensemble des bâtiments. La valeur de 150 800 $ apparaissant sur le certificat pour les bâtiments représenterait, en chiffre rond, celle qui avait été déposée pour les équipements (131 309 $) et les améliorations au sol (13 489 $).
[80] Dans sa réponse du 27 août 2010, à la demande de révision de la partie requérante, l’évaluateur municipal n’a proposé aucune modification et a maintenu les valeurs apparaissant au certificat.
[81] Quant à la valeur de 216 000 $ apparaissant au rapport I-3, pour une utilisation commerciale, elle se compose d’une valeur de 105 700 $ pour le terrain et de 110 400 $ pour les bâtiments.
[82] Étant donné que dans un premier temps nous avons établi qu’il est nécessaire de déterminer la valeur après l’incendie selon une utilisation commerciale et compte tenu du paragraphe 6 de l’article 174 de l’article qui dicte de refléter la diminution de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de l’incendie, il n’y a pas lieu de réviser la valeur du terrain comme l’a fait M. Garant, puisque le feu n’a en théorie aucun effet sur sa valeur, en considérant évidemment le maintien des droits acquis pour une utilisation commerciale.
[83] Dans cette première étape, et compte tenu d’une utilisation commerciale, le Tribunal maintient donc la valeur déposée du terrain à 85 000 $.
[84] Quant à la valeur des bâtiments de 110 400 $ retenue par M. Garant à son rapport I-3, il a indiqué qu’il ne représente que la valeur des équipements pétroliers et des améliorations d’emplacement. Il a mentionné n’accorder aucune valeur pour le bâtiment incendié, lequel apparaissait au dépôt du rôle selon un coût déprécié de 217 852 $[21].
[85] En comparant la valeur déposée des équipements et améliorations au rôle de 144 798 $ à celle de 110 400 $ apparaissant au rapport I-3, le Tribunal se serait attendu à ce que M. Garant ait procédé à une analyse quelconque sur la condition de ces équipements suite à l’incendie.
[86] Mais non, M. Garant a mentionné lors de son témoignage que la dépréciation appliquée au rapport I-3 ne tenait pas compte de la condition des équipements suite à l’incendie. Le seul changement, entre son opinion de valeur des équipements et celle apparaissant au rôle ainsi que sur le certificat, provient d’un ajustement des vies économiques dans l’estimation de la dépréciation, qui n’a somme toute rien à voir avec l’incendie. M. Garant a tout simplement profité de l’occasion pour appliquer, dans le cadre de la présente requête, une opinion différente de la dépréciation en fonction d’une vie économique différente, laquelle n’a rien avoir avec l’incendie.
[87] Pourtant, le témoignage de Mme Besner, inspectrice municipale, indique que l’incendie a entrainé une importante source de chaleur, la propriété a reçu beaucoup d’eau et a dû affronter un froid intense, ce qui a nécessairement endommagé ces équipements.
[88] Elle a notamment mentionné qu’advenant une nouvelle construction sur le site il devrait y avoir une nouvelle installation septique, et ce, malgré qu’elle n’ait pas constaté d’écoulement ou reçu de plainte à l’encontre de la propriété à l’étude.
[89] La partie requérante, par le témoignage de M. Duceppe, a bien soutenu que le coût à neuf des installations pétrolières apparaissant au rôle et retenu par M. Garant était sous-estimé[22].
[90] Cependant, ce n’est pas tellement le coût à neuf de ces équipements auquel il fasse s’attarder, mais bien leur diminution de valeur à la suite de l’incendie, et ce, tel que prescrit au paragraphe 6 de l’article 174 de la LFM mentionné précédemment.
[91] Or, faut-il le rappeler, le certificat a été émis afin de refléter la diminution de valeur suite à l’incendie du 3 février 2010. Comme mentionné ci-haut, si l’évaluateur municipal ne peut profiter de cette occasion pour réviser la valeur du terrain et ajuster la vie économique des équipements, lesquelles ne sont aucunement affectées par l’incendie si l’usage commercial est maintenu, il en est de même pour la partie requérante qui ne peut contester le coût à neuf de ces équipements, elle doit se contenter de mettre en preuve la diminution de valeur résultant de l’incendie.
[92] Quoi qu'il en soit, la preuve a démontré que ces équipements ne sont pas neufs, ayant été construits en 1988, qu’ils sont abandonnés depuis qu’ils ont fait l’objet d’un incendie en février 2010, et pour lesquels M. Duceppe, chargé de projet chez « Petro Hitech » depuis 20 ans et témoin de la partie requérante, a indiqué ne pas leur accorder de valeur.
[93] Compte tenu des événements survenus, des témoignages entendus, dont notamment celui de M. Duceppe, le Tribunal estime que l’ensemble des bâtiments, incluant les équipements pétroliers et les améliorations, n’a aucune valeur réelle à la suite de l’incendie du 3 février 2010.
[94] En conclusion, la valeur réelle de la propriété à l’étude en date du 3 février 2010 suite à l’incendie et considérant une utilisation commerciale est de 85 000 $, soit la valeur du terrain seulement.
[95] Compte tenu de cette conclusion, laquelle indique que le bâtiment a perdu plus de 50 % de sa valeur au rôle, et suivant la réglementation municipale en vigueur, il ressort que l’immeuble à l’étude a perdu son droit acquis pour une utilisation commerciale à la suite de l’incendie du 3 février 2010. En conséquence, sa reconstruction doit se faire en conformité avec la réglementation en vigueur à cette date, soit une utilisation agricole.
[96] Quoique la partie requérante, par le témoignage de M. Desrochers, admette que le zonage de son terrain soit agricole, elle ne fournit aucune indication de valeur selon cette utilisation.
[97] Seul, M. Garant, suite au commentaire du Tribunal, a émis une opinion en ce sens.
[98] Dans un premier temps, il mentionne que, de façon générale, les valeurs déposées au rôle 2010 pour des terres agricoles sont de 7 900 $ l’hectare.
[99] Il ajoute que la Financière agricole démontre que la valeur des terres agricoles dans la portion ouest de la Montérégie, varie en 2008 de 8 824 $ à 12 000 $ l’hectare avec une moyenne de 11 160 $.
[100] Selon ces indications, et étant donné que le terrain a une superficie de 0,3167 hectare, M. Garant estime que la valeur du terrain à l’étude selon une utilisation agricole peut varier d’un minimum de 2 500 $ à un maximum de 3 800 $ l’hectare.
[101] Cependant, puisqu’on retrouve sur le terrain à l’étude des équipements pétroliers et étant donné le coût de démantèlement de ces derniers afin de permettre une utilisation agricole, M. Garant conclut que la valeur réelle de la propriété à l’étude ne représente qu’une valeur nominale de 1 $.
[102] Après audition de la preuve, étude du dossier et délibéré, le Tribunal conclut que la valeur réelle de la propriété à l’étude, en date du 3 février 2010 suite à l’incendie, ne représente qu’une valeur nominale de 1 $.
POUR CES MOTIFS, le Tribunal :
ACCUEILLE le recours;
DÉTERMINE la valeur réelle de l'unité d'évaluation à 1 $;
DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 (correspondant à la médiane de 100 %); et
FIXE les valeurs à inscrire au rôle d’évaluation comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 3 février 2010 :
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Terrain : |
1 $ |
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Bâtiment : |
0 $ |
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Total : |
1 $ |
LE TOUT, sans frais.
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ROBERT SANCHE, j.a.t.a.q. |
Me Judah Lyon Wolofsky
Procureur de la partie requérante
Dufresne Hébert Comeau inc.
Me Audrey-Julie Dallaire
Procureure de la partie intimée
[1] Voir R-3.
[2] Voir R-4.
[3] Voir I-1.
[4] Voir I-2.
[5] Voir page 31 de I-3.
[6] Voir plan R-2.
[7] Voir R-1.
[8] Voir pages 18 et 19 de I-3.
[9] Voir pages 20 à 22 de I-3.
[10] Voir page 25 de I-3.
[11] Voir page 24 de I-3.
[12] Voir page 24 de I-3.
[13] Voir Annexe VI de I-3.
[14] Pages XV/106.2 et XV/106.3.
[15] Voir page 18 et 19 de I-3.
[16] Voir R-1.
[17] Selon R-1.
[18] Voir I-1.
[19] Voir R-7.
[20] Voir page 23 et Annexe II de I-3.
[21] Voir page 23 et 25 de I-3.
[22] Voir R-6.
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