Décision

I - INTRODUCTION

[1]           Les demandeurs, Monsieur Adrien Poirier et Madame Pierrette Champion, réclament des parties défenderesses, Royal Lepage Limoges, agence immobilière et Madame Louise Villeneuve, courtière immobilière, une somme de 7000 $ alléguant avoir subi des dommages à la suite d'une faute commise dans l'exécution du mandat.

[2]           Les parties défenderesses contestent cette réclamation mentionnant n'avoir commis aucune faute. Les demandeurs ont acheté une propriété, sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur, et ont décliné la recommandation de la défenderesse Louise Villeneuve de faire inspecter l'immeuble.

II - LES FAITS

[3]           La partie demanderesse a fait appel à Madame Louise Villeneuve, courtière immobilière au sein de l'entreprise Royal Lepage Limoges, agence immobilière, afin d'acquérir une propriété résidentielle.

[4]           Une première visite d'une résidence située au […] à Val-d'Or est concluante, quant à leur intérêt pour cette propriété. Elle est mise en vente par l'agent inscripteur Royal Lepage Limoges, par l'entremise de la courtière immobilière Claudette Aylwin.

[5]           Les demandeurs demandent une seconde visite qui s'effectuera en présence de Madame Louise Villeneuve.

[6]           Lors de cette visite, le demandeur Monsieur Adrien Poirier apporte son escabeau avec l'intention d'aller vérifier l'isolation du grenier.

[7]           Le demandeur souffre de problèmes respiratoires et désire s'assurer que l'isolation de l'entretoit ne contient pas de vermiculite avec amiante.

[8]           Le demandeur prélève une poignée du matériau d'isolation contenu dans l'entretoit et la place dans un contenant de plastique.

[9]           La défenderesse examine l'échantillon prélevé et émet l'opinion qu'il s'agit de cellulose.

[10]        Le demandeur désire faire analyser la substance, mais Madame Villeneuve lui dit qu'elle s'en occupe.

[11]        Madame Villeneuve montre l'échantillon prélevé à Monsieur Yves Barbe, inspecteur en bâtiment, lequel, en examinant l'échantillon, confirme que la substance est de la cellulose.

[12]        Avant la signature du contrat chez le notaire, le demandeur communique avec Madame Villeneuve qui lui confirme qu'il s'agit de cellulose. Elle lui réitère qu'il est possible de procéder à une inspection du bâtiment.

[13]        Les demandeurs achètent la propriété et signent le contrat de vente sans qu'une analyse de l'échantillon ou une inspection du bâtiment soit réalisée sur l'immeuble.

[14]        Peu de temps après l'achat, le demandeur désire faire installer un appareil d'échangeur d'air. Il monte au grenier, et après peu de temps, ne se sent pas bien.

[15]        Il doute alors de la présence de vermiculite et reprend un échantillon de la substance servant d'isolant pour l'envoyer à l'entreprise Exova afin qu'elle effectue l'analyse de l'échantillon.

[16]        Le prélèvement a été effectué à la surface en prenant une poignée du matériau d'isolation.

[17]        Le certificat d'analyse démontre que la concentration de fibre d'amiante est supérieure à 0,1 %.

[18]        Le contrat de vente contient une clause selon laquelle la vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur.

[19]        Préalablement à la vente, la vendeuse Madame Lucienne Fiset a signé une déclaration du vendeur indiquant la réponse « non » à la question suivante :

« D 6.4 Présence de produit isolant pouvant contenir de l'amiante (ex : vermiculite) »

[20]        À la suite des résultats de l'analyse, les demandeurs ont vérifié les coûts d'enlèvement de la vermiculite. Le coût est estimé à 16 000 $ incluant les taxes.

[21]        Les demandeurs ont communiqué avec Madame Villeneuve pour l'informer de la situation. Celle-ci a contacté les vendeurs qui refusent d'indemniser les acheteurs pour ce problème.

[22]        Le 10 octobre 2012, les demandeurs ont mis en demeure les défenderesses alléguant avoir subi des dommages à la suite d'une faute commise par la courtière immobilière Louise Villeneuve.

[23]        Après cette mise en demeure, les parties défenderesses ont mandaté Monsieur Yves Barbe, afin de faire une inspection du bâtiment, en vue d'obtenir son opinion sur la présence de vermiculite avec amiante à titre de composante de l'isolation de l'entretoit.

[24]        Le rapport de l'inspecteur indique qu'un isolant de type cellulose est visible en regardant à l'intérieur de l'entretoit. De fait, trois types d'isolants ont été observés dans l'entretoit, soit de la fibre cellulose sur le dessus, de la vermiculite sous la fibre cellulose et un isolant de fibre de verre au niveau du plafond.

[25]        Selon les observations effectuées, environ 8 à 10 pouces de fibre cellulose recouvre la vermiculite, et une épaisseur d'environ un à deux pouces de vermiculite se trouve entre l'isolant de fibre de verre et l'isolant de fibre cellulose.

[26]        La conclusion de l'inspecteur se lit ainsi :

[…]

Conclusion

La méthode utilisée pour faire la prise d'échantillon d'un isolant est importante, compte tenu qu'il y a souvent plusieurs isolants qui peuvent se retrouver dans l'entretoit.

Une personne qui saisit un isolant en surface n'aura pas un échantillonnage adéquat de l'isolant qui se retrouve dans l'entretoit.

Je crois que la prise de l'échantillon n'a pas été faite adéquatement ce qui ne laissait pas voir la présence de vermiculite dans l'échantillon vérifié.

                                                                                                    (Reproduction intégrale)                                                                                                                          (Mise en relief reproduite)                                                                                                                         (Soulignement reporoduit)

LE DROIT

La Loi sur le courtage immobilier et les règles de déontologie

[27]        La Loi sur le courtage immobilier[1] et les Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec[2] imposent à l'agent immobilier et au courtier des devoirs et des obligations destinés à protéger les clients, les contractants et le public en général.

[28]        Les principaux articles pertinents sont les suivants :

1.  Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession.

2.  La conduite d'un membre doit être empreinte d'objectivité, de discrétion et de modération.

[…]

11.  Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.

[…]

25.  Le membre doit, lorsque la protection des intérêts de son client ou de l'une des parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi l'exige, recommander à celui-ci d'avoir recours à un expert reconnu par la loi.

26.  Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.

27.  Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction.

28.  Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peuvent affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction.[3]

[…]                                                                                                   (Soulignement ajouté)

[29]        Le courtier ou l'agent immobilier est tenu à certaines obligations envers son client. Il est reconnu comme un spécialiste et a un devoir de conseil, de vérification et de prudence[4].

[30]        Le courtier immobilier est tenu d'agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence, selon l'article 2100 du Code civil du Québec. Il s'agit d'une obligation de moyen, c'est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir son obligation. Le prestataire de services doit non seulement répondre au critère de la personne raisonnable, mais aussi respecter les usages et les règles de leur art. Ils sont tenus de respecter les lois et les règlements.

[31]        Dans la décision de Guillaume c. Groupe Sutton-Clodem inc[5]., l'honorable Henri Richard, applique les règles déontologiques de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et conclut à une faute en raison de la transgression du courtier à ces règles. Il s'exprime ainsi aux paragraphes 12 et 13 de la décision :

[…]

[12]        Deux règlements découlant de cette loi prévoient l’obligation du courtier immobilier de vérifier les renseignements qu’il fournit au public. Ainsi, l’article 11 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec[1] prescrit :

« Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démonter l'exactitude de ces renseignements. »

[13]        De plus, l'article 77 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec[2] indique qu'un courtier immobilier doit remettre copie à son client de tout document contenant les données servant à décrire l'immeuble qui fait l'objet du contrat de courtage et cette copie ne doit mentionner que les données qui sont à la connaissance du courtier immobilier. Le dernier alinéa de l'article 77 de ce règlement prévoit :

« Le titulaire, son agent immobilier ou son courtier immobilier affilié, le cas échéant, doit vérifier les renseignements et documents qu'il fournit aux parties à une opération immobilière. »                                  

(Mise en relief reproduite) (Références omises) (Soulignement reproduit) (Reproduction intégrale)

[…]

[32]        Il conclut à la faute du courtier et de son agent pour avoir transmis un renseignement erroné à l'acheteur, il s'exprime ainsi aux paragraphes 15, 16 et 17 :

[…]

[15]        Aussi, la jurisprudence est à l'effet que tout ce qu’un courtier émet comme renseignements doit avoir été vérifié et, en cas d’erreur, il ne peut invoquer, dans le but de se disculper, le fait qu’il se soit appuyé sur les déclarations de son client[4].

[16]        Appliquant ces principes au présent dossier, le Tribunal conclut que Mme Guillaume est bien fondée de réclamer du courtier immobilier Clodem et de son agent Roberto Annecchini les dommages-intérêts découlant du préjudice subi en conséquence de la transmission d’un renseignement erroné.

[17]        Il est de la responsabilité du courtier immobilier de vérifier les renseignements qu’il fournit au public et d’en démontrer l’exactitude. En transmettant un renseignement erroné quant à la propriété du chauffe-eau, le courtier Clodem et son agent Roberto Annecchini engagent  leur responsabilité envers Mme Guillaume. Il eut été facile pour cet agent de vérifier ce renseignement auprès de son client, le propriétaire vendeur.

[…]                                                                                                                (Référence omise)

[33]        Dans son ouvrage intitulé Le Courtage immobilier au Québec[6], notre collègue l'honorable Henri Richard écrit à la page 73 :

 […] Il apparaît que l'agent immobilier doit posséder un niveau de compétence équivalent à un expert dans le domaine immobilier. Bien qu'il ne soit pas un notaire, ni un architecte et encore moins un évaluateur agréé, il se doit néanmoins de posséder des connaissances minimales afin de conseiller adéquatement ses clients. […]

[34]        Il ajoute à la page 77 :

[…] En d'autres termes, le courtier ou l'agent immobilier engage sa responsabilité s'il transmet aux parties, à une transaction immobilière, des renseignements qui s'avèrent faux et n'ont fait l'objet d'aucune vérification ou d'une vérification superficielle. […]

III - ANALYSE ET DÉCISION

[35]        Dans la présente affaire, la fiche descriptive contenait une information erronée concernant la présence de vermiculite dans le matériau isolant à l'intérieur de l'entretoit. Le vendeur n'a pas été poursuivi par les demandeurs.

[36]        La courtière immobilière savait que la présence de ce matériau isolant était une considération importante pour l'acheteur en raison de ses problèmes de santé. Alors que le demandeur s'apprêtait à faire lui-même une démarche pour faire analyser la substance, elle a pris l'initiative de proposer aux demandeurs de consulter un expert pour obtenir un avis.

[37]        Elle a ainsi créé un faux sentiment de sécurité chez les demandeurs. En effet, la consultation de Monsieur Yves Barbe, inspecteur en bâtiment, pour qu'il exprime son opinion sur une observation visuelle de la substance, apparaît insuffisante et superficielle.

[38]        Selon la preuve, le prélèvement a été effectué en surface. L'observation visuelle ne permettait pas d'identifier la présence de vermiculite. Pourtant, l'analyse subséquente faite en laboratoire confirme la présence de vermiculite avec amiante. Il faut tenir compte que n'eut été de l'intervention de la courtière immobilière, les demandeurs auraient fait procéder à cette analyse en laboratoire avant l'achat, de telle sorte qu'ils auraient été informés de la présence d'un isolant potentiellement dangereux pour la santé de Monsieur Adrien Poirier.

[39]        Le Tribunal doit donc conclure que la courtière immobilière a engagé sa responsabilité en transmettant des renseignements erronés, puisque les vérifications effectuées n'étaient pas suffisantes pour déceler la présence de vermiculite dans l'entretoit. De l'avis du Tribunal, la recommandation de Madame Villeneuve de procéder à une inspection de l'immeuble par un expert, après avoir transmis cette information erronée à la partie demanderesse, n'atténue pas sa responsabilité. Monsieur Poirier ne voyait pas la nécessité d'obtenir une telle inspection puisqu'il disposait d'une bonne connaissance pour apprécier la qualité du bâtiment. De plus, l'article 1726, al. 2 du Code civil du Québec n'oblige pas l'acheteur à recourir à un expert. La seule obligation qui lui incombait était de se comporter en acheteur prudent et diligent, ce qui fut le cas en l'espèce.

[40]        Le Tribunal retient également la responsabilité de la défenderesse Royal Lepage Limoges qui est une partie au contrat de courtage.

[41]        L'article 1525 al. 2 du Code civil du Québec prévoit la solidarité des défendeurs d'une obligation contractuelle pour le service ou l'exploitation d'une entreprise. L'agence immobilière a une responsabilité envers le demandeur à la suite de la faute commise par la courtière d'immeuble

Le préjudice

[42]        Les acheteurs, demandeurs  en l'instance,  soit Monsieur Adrien Poirier et Madame Pierrette Champion, avaient manifesté clairement leur intention d'acheter une propriété qui n'était pas isolée à la vermiculite avec présence d'amiante. En effet, l'état de santé de Monsieur Adrien Poirier en faisait une considération importante lors de l'achat. Les demandeurs souhaitaient installer un appareil échangeur d'air afin d'améliorer l'aération de leur propriété. En raison de la présence du matériau d'isolation, ceux-ci n'ont pu effectuer les travaux projetés. La circulation d'air, en raison de la présence d'amiante, aurait pu constituer un danger potentiel pour la santé du demandeur.

[43]        Selon le témoignage de Monsieur Yves Barbe, le matériau d'isolation contenu dans l'entretoit n'est pas dangereux si l'entretoit demeure hermétiquement fermé.

[44]        Le Tribunal estime que dans les circonstances du présent dossier, les demandeurs subissent un préjudice dans la mesure où ils avaient clairement exprimé leur désir de ne pas acheter une propriété contenant un isolant de type vermiculite.

[45]        De plus, la présence d'un tel matériau d'isolation peut constituer un frein pour d'éventuels acheteurs lors de la revente de leur propriété et ainsi diminuer le prix de vente.

[46]        En conséquence, le Tribunal retient que les demandeurs subissent un préjudice, et ont droit à une réparation à la suite d'une faute commise par la partie défenderesse.

Les dommages

[47]        La preuve établie que l'enlèvement du matériau isolant représente un coût de 16 000 $. Les demandeurs ont réduit leur réclamation à 7000 $, en conséquence le Tribunal estime que les demandeurs ont droit à un montant de dommages de 7000 $ à titre de réparation du préjudice.

[48]        POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[49]        ORDONNE aux parties défenderesses, conjointement et solidairement,  de payer à la partie demanderesse une somme de 7000 $ avec intérêts et indemnités additionnelles à compter de la date de mise en demeure;

[50]        Le tout avec dépens contre les parties défenderesses.