Décision

Law-Kam Cio c. Gakovic						2015 QCCS 225
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			ST-FRANÇOIS
Nº :		450-17-004378-122
DATE :	29 janvier 2015
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE				L’HONORABLE	LINE SAMOISETTE, J.C.S.
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JEAN-PAUL LAW-KAM CIO
Demandeur
c.
MILEVA GAKOVIC et VILLE DE SHERBROOKE et LES IMMEUBLES ROYAL INC.
Défenderesses
et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE SHERBROOKE            Mis en cause
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JUGEMENT
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[1]   Le demandeur demande d'annuler l’acte de vente de l’immeuble acheté de la défenderesse Mileva Gakovic, d’ordonner aux défenderesses de lui payer 7 646,28$ à titre de remboursement des versements qu'il a effectués sur le prix de vente ainsi que 112 324,06$ à titre de dommages.

[2]   Au soutien de sa demande, il allègue avoir été induit en erreur par la défenderesse Gakovic et son agent d’immeubles, monsieur Michael Allatt des Immeubles Royal inc. Il allègue que ceux-ci ne l’ont pas informé que l’exploitation du commerce de la défenderesse Gakovic avait cessé depuis plus d’un an ce qui a eu pour conséquence la perte de droits acquis. Le demandeur soutient également avoir reçu de mauvaises informations des inspecteurs de la ville.

[3]   La défenderesse, Mileva Gakovic, a été représentée jusqu’au 2 juin 2014, soit jusqu'à la date où la requête pour cesser d’occuper a été accueillie. Bien que mise en demeure de comparaître personnellement ou de se constituer un nouveau procureur, elle n’y a pas donné suite. Aussi, le 2 septembre 2014, sa demande reconventionnelle a été rejetée. Quant à la défenderesse, Les Immeubles Royal inc., elle n’a pas comparu.

[4]   À l’audience, seule la défenderesse Ville de Sherbrooke (la Ville) était représentée.

LES FAITS

[5]           Le demandeur est pâtissier depuis 35 ans. Au cours des dernières années, il s'est concentré sur la production de beignes, galettes et muffins.

[6]           En février 2009, alors qu’il exploitait son commerce dans un local loué sur la rue King est à Sherbrooke, il a reçu un avis du syndic à la faillite du propriétaire de son local afin qu’il quitte les lieux dans les trente jours. Il a alors mandaté l’agente d’immeubles Manon Valade pour lui trouver une bâtisse ou un local pour exploiter son commerce. Il a lui-même fait des recherches et c'est par hasard qu’il a vu une pancarte à vendre devant l’immeuble situé au 450, rue de l’Assomption à Sherbrooke. Il s’agit d’une bâtisse de 24 x 32 pieds au coin des rues de l’Assomption et Lemaire. Le nom de l'agent d’immeubles était Michael Allatt des Immeubles Royal inc. Une enseigne sur l'immeuble indiquait le nom de Diana Pizzeria.

[7]           Le demandeur a regardé à l’intérieur et a vu qu’il y avait des tables, des chaises et une hotte ce qui était très intéressant pour son commerce. Il a alors communiqué avec l’agente d’immeubles Manon Valade pour qu’elle effectue des vérifications. Celle-ci a tenté de joindre l’agent d’immeubles Allatt à plusieurs reprises, sans succès. Elle a alors communiqué avec une personne aux Immeubles Royal inc. et finalement, M. Allatt l’a rappelée. Il n’y avait pas de fiche descriptive pour l’immeuble et M. Allatt l’a informée que la défenderesse Gakovic vendait parce qu’elle retournait en Allemagne. Il l’a alors mis en lien avec le fils de celle-ci, M. Féliks Vajagic.

[8]           Le 23 mars 2009, le demandeur a fait une première visite d'environ une heure avec l'agente d'immeubles Valade et M. Vajagic. À l'intérieur c'était poussiéreux, il y avait de la vaisselle et la friteuse était encore pleine d’huile. Selon l'état des lieux, il semblait que le restaurant avait cessé son exploitation quelques mois auparavant.

[9]           L'agente d'immeubles Valade a demandé à M. Vajagic « si ça faisait longtemps que c'était fermé » et celui-ci lui a répondu « non pas si longtemps que ça ». Il est demeuré flou sur cette question. Elle a également demandé à l'agent d'immeubles Allatt si le commerce était opérationnel et il lui a répondu par l'affirmative.

[10]        Le demandeur étant très intéressé par l'endroit, l'agente d'immeubles Valade a effectué des démarches auprès de la Ville pour savoir si son client pouvait exploiter son commerce au 450, rue de l'Assomption.

[11]        Elle s'est rendue à la Ville et a parlé avec l'inspecteur Daniel Bouffard. Elle lui a expliqué ce que faisait son client et elle affirme que l’inspecteur Bouffard, après avoir fait une vérification dans un volume et sur son ordinateur, lui a immédiatement répondu qu'il pouvait avoir son commerce à cet endroit en ajoutant qu'il fallait toutefois qu'il y ait une table et quatre chaises sur les lieux.

[12]         Ayant l'habitude d'effectuer une double vérification, l'agente d'immeubles Valade a également téléphoné à l'inspecteur sénior de la Ville, Claude Chartier. Cette conversation a duré entre 15 et 45 minutes et elle a posé les mêmes questions qu'à l'inspecteur Bouffard. Elle affirme que l’inspecteur Chartier lui a donné l’information au téléphone à savoir qu’il fallait que le demandeur ait soit un comptoir-lunch ou une table avec quatre chaises pour opérer son commerce. Lors de ces conversations, il n’y a eu aucune question quant à la date de fermeture du commerce préexistant.

[13]        À l'audience les deux inspecteurs ne nient pas avoir parlé à l'agente d'immeubles, mais ne s'en rappellent pas.

[14]        L'inspecteur Bouffard explique qu'il est inspecteur de grade 1 et qu'à ce titre, il donne l'information à partir du règlement de zonage plus précisément quant à savoir ce qui est permis. S'il y a dérogation ou des questions concernant des droits acquis, il réfère la personne à un inspecteur plus sénior.

[15]        Quant à l'inspecteur sénior Chartier, il a expliqué son rôle et après avoir affirmé ne jamais donner d'information par téléphone relativement à des droits acquis, il tempère son affirmation. En l'instance, il dit qu'il connaissait l'endroit. Interrogé à savoir les limites de ses informations au téléphone ou en personne lorsqu'une personne voulait savoir si un autre commerce pouvait opérer au même endroit, il répond:

M. Chartier : Bien, à ce moment-là, si on revient au dossier qui nous préoccupe, si la personne vient me voir, j’vais regarder, j’vais dire : bien là, la zone ne le permet pas, parce que j’connais un peu la propriété parce qu’avant j’ai déjà eu affaire, puisque ça fait quand même, ça faisait quand même vingt quelqu’années que j’étais pour la Ville et je savais qu’il y avait une problématique au niveau du zonage dans le coin-là, j’vais dire non, là, est-ce que un nouvel usage ou euh peut être semblable ou rentré dans les droits acquis, euh, j’vais dire, bien à ce moment-là, fais une demande écrite puis on va faire les recherches. Si ça peut aller à même à dire bien, si c’est quelque chose de très semblable, ou d’après moi, ça va être correct, d’après moi, y’a peut-être pas de problème, mais fais ta demande.

[16]        Au mois de mars 2009, l’agente Valade ne se rappelle pas si elle savait qu'il pouvait y avoir une perte de droits acquis.

[17]        Suite aux informations reçues de la Ville, le demandeur a fait une deuxième visite des lieux le 28 mars 2009 avec l'agente d'immeubles Valade et M. Vajagic.  Le même jour, après  avoir  signé une « option d'achat exclusive » avec M. Vajagic, il a pris possession de l’immeuble pour commencer à s'installer.

[18]        La défenderesse Gakovic est revenue au Québec pour signer la promesse d'achat le 2 avril 2009 et l'acte d’achat le 15 avril 2009[1].

[19]        Le demandeur a débuté ses opérations vers la fin du mois d’avril 2009.

[20]        Le 12 novembre 2009, il a reçu la visite de Paul Chapdelaine, un inspecteur en bâtiment de la Ville. Le 17 novembre 2009, ce dernier lui a fait parvenir une lettre dont l’objet était l'« usage commercial (pâtisserie) en zone résidentielle, 450, rue de l’Assomption ». Cette lettre se lit[2] :

« À la suite d'une visite que j’ai effectuée le 12 novembre 2009 au 450, rue de l'Assomption, j'ai constaté que vous avez entrepris une activité commerciale (Pâtisserie) à l'intérieur du bâtiment principal et ce, depuis environ 6 mois. Or, cet immeuble est situé en zone résidentielle HF-31 au sen (sic) du règlement de zonage 3501 où l'on permet les habitations de classe 6 et les garderies d’enfants seulement.

Bien que cet immeuble ait déjà eu une vocation commerciale (Diana Pizzeria) à l'époque, cet usage dérogatoire a cessé depuis plus d'un ans (sic), selon nos informations et a donc perdu toute forme de droit acquis en vertu de l'article 1275 du règlement de zonage 3501.

En conséquence, vous cessez toute activité commerciale dans cet immeuble et ce, dans un délai de 30 jours suivant la réception de cet avis.

Si vous ignorez ou refusez d'obtempérer au présent avis, la Ville de Sherbrooke prendra les moyens légaux appropriés pour faire respecter sa réglementation. »

(nos soulignements)

[21]        L'article 1275 du règlement de zonage 3501 se lit[3]:

 « Abandon, cessation ou interruption

Un usage dérogatoire protégé par droits acquis qui a été abandonné, a cessé    ou a été interrompu pendant une période continue de 12 mois ne peut être repris. Toutefois, dans le cas des industries de classes 4, 5 et 6 et dans le cas des carrières et sablières, la période mentionnée à l'alinéa précédent est établie à 36 mois. »

[22]        Ébranlé par le contenu de la lettre de l'inspecteur Chapdelaine, le demandeur s'est rendu immédiatement rencontrer l’agente d’immeubles Valade qui, à sa grande surprise, a alors appris que le commerce exploité par la défenderesse Gakovic avait été fermé depuis plus de deux ans avant la vente.

[23]        Le 27 novembre 2009, le procureur du demandeur a fait parvenir une mise en demeure à la défenderesse Gakovic lui demandant de régulariser la situation avec la Ville et l’avisait également que le demandeur ne paierait pas les montants dus à compter de décembre 2009.

[24]        Le 14 décembre 2009, le procureur du demandeur a fait parvenir une lettre à l'inspecteur Chapdelaine de la Ville l'avisant ne pas être en accord avec sa position et plus particulièrement, en raison du fait que les inspecteurs Bouffard et Chartier avait donné une information erronée à l'effet que la propriété du 450 de l'Assomption bénéficiait de droits acquis à la condition qu'il installe une place pour y asseoir quatre personnes pour offrir du café et des pâtisseries faites sur place[4].

[25]        Le 26 avril 2010, le demandeur a intenté le présent recours et au mois de juin 2010, il a commencé à effectuer des démarches pour trouver un nouveau local pour continuer l'exploitation de son commerce.

[26]        Le 13 juillet 2010, les procureurs de la Ville lui ont fait parvenir une mise en demeure l’informant qu’ils étaient autorisés à entreprendre un recours afin qu'il cesse l’usage non conforme effectué dans l’immeuble[5].

[27]        Le 7 septembre 2010, la Ville a signifié au demandeur une requête pour cesser l’usage dérogatoire[6] et le 13 décembre 2010, un jugement a accueilli cette requête[7]. Le 20 décembre 2010, la Ville a accepté de prolonger la date de départ du demandeur au 30 juin 2011. Le demandeur a demandé par la suite d’autres prolongations de délai pour quitter les lieux, ce qui lui a été accordé jusqu’au 23 juillet 2012. De fait, il a continué à exploiter son commerce au 450, rue de l'Assomption jusqu'en juin 2012.

[28]        Du mois de juin 2010 jusqu'à ce qu'il trouve son nouveau local à Windsor en juin 2012, le demandeur était à la recherche d'un local. Il a produit une liste des divers locaux qu'il a visités en y indiquant le nombre d'heures consacrées[8]. Nous y reviendrons.

 

 

 

Déménagement et aménagement au 131, rue Principale à Windsor :

[29]        Le 18 juillet 2012, le demandeur a déménagé dans ses nouveaux locaux à Windsor. Le propriétaire du local, M. Yvon Pellerin, a aménagé le local au coût de  57 241,89$[9]. Le coût de location est de 1 300$ par mois. 

[30]        Au mois de janvier 2013, le demandeur et le propriétaire de l’immeuble ont signé un document par lequel le propriétaire accepte de vendre l’immeuble au demandeur au prix de 178 715$[10]. Le propriétaire reconnaît avoir reçu 7 800$ représentant six mois de loyer. L’entente prévoit un paiement de 25 000$ comptant, un autre paiement payable le 25 octobre 2013 de 55 915$ et quant au solde de 90 000$ à raison de 60 paiements mensuels égaux à partir du 15 janvier 2013. Le demandeur affirme que seule la mensualité de 1 300$ a été payée et le propriétaire dit être prêt à attendre pour le paiement des sommes dues.

[31]        La nouvelle propriété du demandeur est un immeuble de trois étages incluant 12 500 pieds carrés, soit 3 500 pieds carrés au sous-sol, 5 000 pieds carrés au rez-de-chaussée et 4 000 pieds carrés à l'étage. L’exploitation du commerce du demandeur couvre un peu plus du tiers du rez-de-chaussée. La preuve révèle que la production de beignes, galettes et muffins a été améliorée et que le commerce a pris de l'expansion de sorte que le demandeur emploie maintenant le double d'employés et effectue des livraisons à l'extérieur de la région.

POSITION DU DEMANDEUR

[32]        Le demandeur allègue avoir été induit en erreur par la défenderesse Gakovic puisque cette dernière ne l’a pas informé que son commerce était fermé depuis deux ans, ce qui a entraîné la perte de droits acquis. Le demandeur soutient que l’agent d’immeubles Michael Allatt des Immeubles Royal inc. avait l’obligation de dénoncer que sa cliente avait cessé l’exploitation de son commerce depuis deux ans.

[33]        Le demandeur soutient que les inspecteurs de la Ville l’ont induit en erreur en donnant de fausses informations par rapport au règlement de zonage. Si ces derniers avaient donné la bonne information, il n’aurait pas acheté.

[34]        Conséquemment, le demandeur demande l’annulation de la vente, le remboursement des sommes qu’il a payées à la défenderesse de 7 646,28$ ainsi que des dommages de 112 324,06$ qu’il détaille comme suit :

-           coûts encourus pour les travaux de rénovation

            du 450, rue de l’Assomptions à Sherbrooke :                                                   20 894,77$

 

-           troubles, ennuis et inconvénients subis suite à la réception

            de l’avis de l’inspecteur Paul Chapdelaine :                                                        7 000,00$

 

-           troubles, ennuis et inconvénients pour la recherche d’un

            nouveau local suite à l’ordonnance de la Cour supérieure :                               9 383,40$

 

-           frais de déménagement et d’aménagement du local du 131, rue

            Principale nord à Windsor :                                                                               57 241,89$

 

-           perte de profits pour trois semaines de fermeture en juillet 2012 :                     4 500,00$

 

-           remboursement du coût pour les taxes municipales et scolaires,

            les frais d’électricité et divers frais :                                                                  13 304,00$

 

POSITION DE LA VILLE

[35]        La Ville allègue que les inspecteurs Bouffard et Chartier n’ont pas commis de faute. En ce qui concerne l’inspecteur Bouffard, il s’agit d’un inspecteur de grade 1 qui n’a pas l’autorité pour donner des informations en ce qui concerne les droits acquis. Quant à l’inspecteur sénior Chartier, il ne donne pas d’informations téléphoniques concernant les droits acquis, cette question devant faire l’objet d’une demande écrite.

QUESTIONS EN LITIGE

[36]        Les défenderesses Gakovic et Les Immeubles Royal inc. ont-ils induit le demandeur en erreur?

[37]        Les employés de la Ville ont-ils fourni au demandeur des informations erronées commettant ainsi une faute?

[38]        Y a-t-il lieu d'annuler la vente?

[39]        S'il y a lieu, le demandeur a-t-il droit aux dommages réclamés au montant de 112 324,06$?

ANALYSE

[40]        Le demandeur demande l'annulation de la vente et des dommages. Les articles 1407 et 1457 du Code civil du Québec se lisent :

« 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. 

1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. »

Les défenderesses Gakovic et Les Immeubles Royal inc.:

[41]        Le demandeur soutient que le silence de la défenderesse Gakovic et de l'agent d'immeubles Allatt sur un élément essentiel de la formation du contrat constitue un dol permettant au tribunal d'annuler la vente.

[42]        La preuve démontre que la défenderesse Gakovic avait mandaté son fils pour la représenter concernant la vente de l'immeuble alors qu'elle était partie en Allemagne. Ce dernier est resté flou sur le moment de la cessation des activités du restaurant Diana Pizzeria lorsque la question lui a été posée. Tant l'agente d'immeubles Valade que le demandeur étaient sous l'impression que l'exploitation du restaurant avait cessé quelques mois auparavant. Les lieux avaient été laissés dans un état qui soutenait cette impression. Il y avait un peu de poussière, mais tout était en place telles les tables, les chaises, la vaisselle sans oublier qu'il y avait toujours de l'huile dans la friteuse.

[43]        Lorsque la défenderesse est revenue au Québec pour signer la promesse puis l'acte d'achat, en aucun moment elle n’a révélé au demandeur qu'elle avait cessé l'exploitation de son commerce depuis deux ans. Si le demandeur en avait été informé, il n'aurait pas acheté.

[44]        Dans l'acte de vente, il est écrit concernant la garantie: « Cette vente est faite sans autre garantie que celle des faits personnels du vendeur quant à la garantie du droit de propriété et sans aucune garantie quant à tous défauts ou vices cachés, l'acheteur acceptant l'immeuble, à cet égard, à ses risques et périls ».

[45]        Dans son volume Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service[11], l’auteur Me Jacques Deslauriers, traitant de la garantie conventionnelle écrit :

« 402. En aucun cas, le vendeur ne peut éluder la garantie contre les atteintes au droit de propriété résultant de son fait personnel. Il s’agit d’une règle d’équité (art. 1732 C.c.Q.). Autrement, la vente serait sans objet et pourrait même constituer une fraude. »

[46]        Plus loin, il écrit[12] :

« 403. (…) Un vendeur non professionnel pourrait tenter d’exclure sa garantie si un acheteur accepte d’acheter à ses risques et périls. Cependant, si le vendeur cache un vice de propriété qu’il connaît, l’acheteur pourra invoquer le dol ou prétendre qu’on lui a vendu le bien d’autrui. De plus, une exclusion de garantie n’est pas opposable dans le cas de négligence grossière, de faute intentionnelle ou de préjudice corporel (art. 1474 C.c.Q.). D’ailleurs, l’article 6 C.c.Q. précise que la bonne foi doit exister au moment du contrat et de son exécution. Le vendeur qui exclut sa garantie au sujet d’un défaut qu’il connaît n’est pas de bonne foi au moment du contrat; il commet une faute contractuelle et ne peut en de telles circonstances, prétendre être libéré de sa responsabilité contractuelle. 

(notre soulignement)

[47]        Le professeur Pierre-Gabriel Jobin dans son volume sur la vente écrit[13] :

« 130 - Omission de déclaration par le vendeur - L’étude des conditions de la garantie contre une limitation de droit public montre que cette garantie est plus limitée qu’il n’y paraît à première vue. Elle est soumise à de nombreuses conditions qui en limitent la portée et donc la protection de l’acheteur. D’abord, le vendeur ne doit pas avoir dénoncé la violation lors de la vente, préférablement dans l’acte de vente (article 1725, alinéa 2). Cette disposition est une codification de la jurisprudence. En d’autres termes, le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de toutes les violations. À cet égard, le régime particulier est en harmonie avec le régime général de la garantie (article 1723, alinéa 1). Cette première condition est toutefois restreinte par la seconde, selon laquelle une limitation dûment publiée ne donne pas ouverture à la garantie (article 1725, alinéa 2); on peut reformuler le règle en disant que le vendeur a l’obligation de dénoncer toutes les violations de restrictions de droit public sauf celles qui sont publiées.

(notre soulignement)

[48]        Dans le volume Les obligations[14], les auteurs Jobin et Vézina écrivent :

«  223- Rapports entre dol et erreur - (…)

Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. C'est donc l'acte, l’agissement qui provoque l'erreur. (…)

(…) 

224 - Notion - Le droit cherche à réprimer le dol dans toutes ses manifestations. Ainsi, la réticence et le silence sont apparus dans les textes du Code civil depuis la réforme. La réticence est un dol négatif. Elle consiste à laisser le cocontractant croire une chose par erreur, sans le détromper, spécialement en ne lui dévoilant qu'une partie de la vérité. Le silence est le fait de s'abstenir de révéler au cocontractant un fait important qui changerait sa volonté de contracter. Dans les deux cas, le comportement est déloyal car il vise à amener l’autre partie à contracter malgré son ignorance ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne le ferait autrement. C’est une déloyauté par dissimulation. En pratique, cependant, on emploie « réticence » tantôt dans son sens propre, tantôt comme signifiant le silence. »

(notre soulignement)

[49]        Dans l’arrêt Girard c. Doiron[15], le vendeur avait omis de dévoiler que l’immeuble exploité comme résidence pour personnes âgées était en contravention avec la Loi sur la sécurité dans les édifices publics. La juge France Thibault, référant à l’affaire Kraus[16] écrit :

« Depuis cet arrêt, la doctrine et la jurisprudence reconnaissent que les mesures de droit public qui limitent l'usage de la propriété doivent être dénoncées par le vendeur lorsqu'elles ne peuvent être découvertes par des signes objectifs découlant de la nature ou de la situation des lieux: »

[50]        M. Allatt est agent d'immeubles pour la défenderesse Les Immeubles Royal inc. La preuve révèle qu'il n'a pas révélé ou dénoncé le fait que le restaurant Diana Pizzeria avait cessé d'être exploité deux ans auparavant. Tout au plus, il lui a répondu que c'était « zoné commercial »[17].

[51]        Suivant ses règles déontologiques, l'agent d'immeubles Allatt a l'obligation d'informer l'acheteur avec objectivité des faits pertinents pouvant avoir une influence sur sa décision de transiger. Les articles pertinents des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec[18] sont :

« 1.  Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession.

2.     La conduite d'un membre doit être empreinte d'objectivité, de discrétion et de modération.

(…)

24.   Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi.

(…)

26.  Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.

27.  Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction.

28.  Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. »

[52]        Dans le volume Le courtage immobilier au Québec[19], l’auteur Henri Richard écrit :

« Nous croyons qu'un agent immobilier, maintenant désigné comme « courtier immobilier », ne peut être associé à « tout le monde ». Il est un spécialiste et un expert du domaine du courtage immobilier. Un auteur, s'appuyant sur le droit français, prétend même qu'il risque de devenir « une sorte d'officier public, comparable au notaire ». Cette assertion, bien qu'excessive, démontre à juste titre le caractère important de la fonction d'un courtier immobilier. Cet état de « professionnel », entendu au sens commun du terme, doit nécessairement apparaître dans l'évaluation de la responsabilité d'un courtier immobilier dans l'exécution de ses fonctions. Une agence et un courtier immobiliers doivent être à l'affût de tous les changements législatifs se rapportant au domaine du courtage immobilier. Les derniers changements législatifs et réglementaires se rapportant à ce domaine démontrent bien à quel point le législateur entend encadrer sévèrement cette industrie et les personnes qui y œuvrent. »

[53]        Le tribunal estime que la défenderesse Gakovic a induit le demandeur en erreur en ne lui dénonçant pas la date de la cessation de l’exploitation de son restaurant. En s'abstenant de révéler ce fait, elle a caché au demandeur un fait important ayant une influence déterminante sur sa volonté d'acheter. L’agent d’immeubles Allatt des Immeubles Royal inc. a également omis d’informer le demandeur concernant un élément essentiel conduisant à une perte de droits acquis.

[54]        Conséquemment, le tribunal estime que le demandeur a été induit en erreur et qu'il y a lieu d'annuler la vente de l'immeuble situé au 450, rue de l'Assomption à Sherbrooke.

 

 

La Ville :

[55]        Le demandeur fait valoir que les employés de la Ville en communiquant une information erronée ont commis une faute qui lui a causé des dommages importants.

[56]        La poursuite contre la Ville est soumise aux règles des articles 1457 et 1463 C.c.Q. qu’il convient de reprendre :

« 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde.

1463. Le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l'exécution de leurs fonctions; il conserve, néanmoins, ses recours contre eux. »

[57]        Le demandeur a le fardeau de prouver la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

[58]        L'agente d'immeubles Valade a livré un témoignage crédible. Mandatée par le demandeur, elle a effectué les vérifications à la Ville pour s'assurer que le demandeur pouvait exploiter son commerce au 450, rue de l'Assomption. Dans l'acte de vente, l'acheteur s'obligeait à « prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et aux règlements en vigueur. »[20].

[59]        Le témoignage des inspecteurs n'a porté que sur leur fonction habituelle puisque ni l'un ni l'autre ne se rappelle de la discussion avec l'agente d'immeubles Valade.

[60]        Suivant le témoignage de l'inspecteur Bouffard, habituellement il aurait répondu à l'agente Valade que l'immeuble était situé dans une zone résidentielle HF31 et que seuls les usages permis concernaient les habitations de classe 6 et les garderies d’enfants.

[61]        Suivant le témoignage de l'inspecteur Chartier, il aurait habituellement donné la même réponse que son collègue Bouffard et concernant la question des droits acquis, il aurait habituellement requis une demande écrite. À l'audience, il a reconnu que dans certains cas, il était possible qu'une réponse soit fournie immédiatement.

[62]        L'inspecteur Chartier connaissait l'endroit et la preuve prépondérante est à l’effet qu'il est allé plus loin qu'à l'habitude dans l’information qu’il a livrée, laissant ainsi croire que le commerce du demandeur était permis pourvu qu'il y ait sur les lieux une table et quatre chaises. Si les deux inspecteurs avaient référé simplement au règlement de zonage, ils auraient donné l'information simple et claire à l'effet que l'immeuble était situé dans la zone résidentielle HF31 avec les seuls usages qui sont permis.

[63]        Le tribunal est d'avis que les inspecteurs ont donné une information verbale erronée sur la possibilité d'installer le commerce du demandeur au 450, rue de l'Assomption.

[64]        Conséquemment, le tribunal estime que les employés de la Ville ont commis une faute de sorte que la responsabilité de la Ville doit être retenue.

Les dommages :

[65]        Le demandeur réclame des dommages d’un montant total de 112 324,06$ lesquels se détaillent comme suit :

A)        78 136,66$ représentant les coûts encourus de 20 894,77$ pour les travaux d'aménagement du 450, rue de l'Assomption et 57 241,89$ représentant les coûts pour les travaux du 131 rue Principale à Windsor[21] :

[66]        Pour être indemnisé, un dommage doit découler d’une suite directe et immédiate de la faute.

[67]        Au printemps 2009, le demandeur avait l’obligation de déménager suite à la faillite du propriétaire de son local. En l’instance, n’eut été de la faute commise, le demandeur n’aurait pas acheté le 450, rue de l’Assomption et il n’aurait pas encouru des frais d’aménagement à cet endroit. Les frais liés au déménagement du 450, rue de l’Assomption à Sherbrooke constituent des dommages découlant d’une suite directe et immédiate de la faute.

[68]        Il en va autrement pour la réclamation des aménagements au 131, rue Principale à Windsor. En effet, une fois indemnisé pour l’aménagement sur la rue de l’Assomption à Sherbrooke, le demandeur se retrouve à la case départ en choisissant un emplacement pour y établir son commerce. Le tribunal est d’avis qu’il n’y a pas ici la preuve d’un dommage directe résultant de la faute. L’installation de son commerce à Windsor résulte d’une décision d’affaires du demandeur. Ainsi, le demandeur ne peut être indemnisé pour les aménagements qu’il a effectués au 131, rue Principale à Windsor.

[69]        La preuve démontre également que le demandeur est mieux installé à Windsor, qu’il a acquis l’immeuble qui est beaucoup plus grand et que son chiffre d’affaires s’est grandement amélioré.

[70]        Le tribunal estime que le demandeur a droit de recevoir 20 894,77$ en lien avec ses frais d’aménagement de la rue de l’Assomption à Sherbrooke.

B)        Coûts reliés à l’occupation du 450, rue de l’Assomption :

[71]        Le demandeur réclame 13 304$ couvrant les taxes et les dépenses de conservation, dont l’électricité pour l'immeuble du 450, rue de l'Assomption pour la période d’avril 2009 à décembre 2014[22].

[72]        Le demandeur a le droit d'être remboursé pour les dépenses qu'il a faites pour conserver l'immeuble[23].

[73]        Rappelons que le demandeur a continué l'exploitation de son commerce jusqu'en juin 2012 et en a tiré des profits. Jusqu’à cette date, il ne s'agit donc pas de dépenses de conservation, mais bien de dépenses d'exploitation. C’est depuis le mois de juillet 2012 qu’il a délaissé l'immeuble et qu'il a dû payer pour des dépenses de conservation. Depuis cette date, il a assumé les coûts d’électricité de 500$ par année, soit un total de 1 250$ à ce jour.

[74]        Quant au paiement des taxes, il a droit au remboursement des taxes municipales et scolaires et taxe d’eau du mois de juillet 2012 au mois de décembre 2012, soit : 1 329,70$. À compter de l’année 2013 jusqu’à ce jour, le demandeur n’a pas payé les taxes dues sur l’immeuble du 450, rue de l’Assomption de sorte qu’il ne peut réclamer ce qu’il n’a pas payé.

[75]        Le demandeur a donc droit de recevoir 2 579,70$ à titre de dommages, pour avoir assumé des coûts d'électricité et de taxes pour la conversation de l'immeuble.

C)        Troubles, ennuis et inconvénients pour la recherche d’un local suite à l’ordonnance de la Cour supérieure :

[76]        Le demandeur réclame 9 383,40$ concernant ses ennuis pour la recherche d’un nouveau local. Il a relaté avec beaucoup de détails les différentes démarches qu’il a effectuées. Il a déterminé que son coût horaire était de 45$ en donnant pour toute explication que lorsqu'il s'absente de son entreprise, trois personnes doivent le remplacer.

[77]        La preuve a démontré que le demandeur a effectivement fait plusieurs démarches de juin 2010 à juin 2012. Toutefois, dès novembre 2010, il a acheté un immeuble, puis il a décidé de ne pas aller de l’avant avec le projet en raison des coûts que cela engendrait. Il est toujours propriétaire de l’immeuble et loue présentement le local commercial et le logement qui, à toutes fins pratiques, paie les frais liés à l’immeuble.

[78]        Le demandeur a continué ses recherches. À compter d’octobre 2011, il a fait des démarches pour louer un immeuble sur la rue St-Denis à Sherbrooke et il a signé un bail au mois de février 2012. Au surplus, il a déposé un montant de 866$ lors de la signature du bail alors qu'il savait que le propriétaire ne voulait pas faire les aménagements requis. Le bail a éventuellement été annulé et le propriétaire a conservé le dépôt. Le demandeur a également payé des frais pour l'entreposage de certains de ses biens à ce même propriétaire. La preuve ne permet pas d’établir que ces frais d’entreposage sont une suite directe et immédiate de la faute.

[79]        Le demandeur a souvent persisté dans ses démarches alors qu’il était évident que cela ne fonctionnerait pas. Il est difficile de départager les difficultés subies par le demandeur résultant de ses relations d’affaires et les troubles et inconvénients résultant de la faute et de son obligation à se « virer de bord ». Il est cependant indéniable que le demandeur a subi des troubles, inconvénients et ennuis des suites de cette faute perturbant son cheminement d’affaires et le tribunal estime globalement ces dommages à 4 000$.

D)        Troubles et ennuis après la réception de la lettre de l’inspecteur Chapdelaine du 17 novembre 2009 :

[80]        Le demandeur réclame à ce titre 7 000$. De son témoignage, il appert clairement que ce montant n’est réclamé que pour les troubles et ennuis que lui a causés la lettre de l’inspecteur Chapdelaine du 17 novembre 2009. La seule réception de la lettre ne peut constituer le dommage réclamé. Cette réclamation est donc rejetée.

E)        Perte de profits de 4 500$ :

[81]        Le demandeur réclame la perte de profits durant trois semaines au cours de l’été 2012. La preuve démontre qu'il s’agit de la période creuse de l’année dans son domaine d'activités.

[82]         Les profits pour l’année 2012 ont été de 21 801$. En effectuant une moyenne, la perte de profits s'établit à 1 315$.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[83]        ACCUEILLE en partie la requête introductive d'instance ré-ré-ré-ré-réamendée datée du 4 décembre 2014;

[84]        DÉCLARE nuls l'acte de vente, l'acte d'hypothèque et l'acte de résolution intervenus le 15 avril 2009 devant Me Guylaine Drouin, notaire, sous le numéro 4 248 de ses minutes et publiés au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Sherbrooke, le 16 avril 2009, sous le numéro 16 086 206;

[85]        CONDAMNE, in solidum, les défenderesses à payer au demandeur la somme de 7 646,28$ à titre de remboursement des versements effectués par le demandeur sur le prix de vente avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. à compter de l'assignation;

[86]        PREND ACTE de l'offre du demandeur de remettre à la défenderesse Mileva Gakovic l'immeuble situé au 450, rue de l'Assomption à Sherbrooke, connu et désigné comme étant les lots 1 331 455 et 3 262 399 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Sherbrooke, le tout sur paiement de la somme de 7 646,28$ avec les intérêts tels que prévus au paragraphe précédent;

[87]        CONDAMNE, in solidum, les défenderesses à payer au demandeur la somme de 28 789,47$ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q. à compter de l'assignation;

[88]        ORDONNE au mis en cause, l'Officier de la publicité des doits de la circonscription foncière de Sherbrooke, de faire, sur paiement de ses droits, les inscriptions nécessaires à l'index des immeubles relativement à l'immeuble du 450, rue de l'Assomption à Sherbrooke, en publiant le présent jugement et en radiant les actes suivants:

a)            le contrat de vente par acte passé devant Me Guylaine Drouin, notaire, sous le numéro 4 248 de ses minutes et publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Sherbrooke, le 16 avril 2009, sous le numéro 16 086 206;

b)            l’acte d’hypothèque par acte passé devant Me Guylaine Drouin, notaire, sous le numéro 4 248 de ses minutes et publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Sherbrooke, le 16 avril 2009, sous le numéro 16 086 206;

c)            le droit de résolution par acte passé devant Me Guylaine Drouin, notaire, sous le numéro 4 248 de se minutes et publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Sherbrooke, le 16 avril 2009, sous le numéro 16 086 206;

[89]        AVEC DÉPENS.

		__________________________________ LINE SAMOISETTE, J.C.S.
Me Paul Bureau Delorme, LeBel, Bureau Procureurs du demandeur
Me Dominique Guenin
Sauvé Cormier Guenin Procureurs de la défenderesse Ville de Sherbrooke
Dates d’audience :	1, 2, 3 et 4 décembre 2014.