Décision

Senécal c. Poirier						2015 QCCS 3818
JP2254   COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			MONTRÉAL
N° :		500-17-067592-116
DATE :	LE 20 AOÛT 2015
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	ÉLISE POISSON, J.C.S.
______________________________________________________________________
NICOLE SENÉCAL ET ROGER SOUTHIN
Demandeurs
c.
RICHARD POIRIER, JACKIE BOULAY, MARIE-YVONNE PAINT ET ROYAL LEPAGE HÉRITAGE (DAVID A. MELLOR CONSULTANTS INC.)
Défendeurs
et
RICHARD POIRIER             Demandeur en garantie
c.
JACKIE BOULAY, MARIE-YVONNE PAINT ET ROYAL LEPAGE HÉRITAGE (DAVID A. MELLOR CONSULTANTS INC.)
Défenderesses en garantie
______________________________________________________________________
JUGEMENT
______________________________________________________________________

I.          L’INTRODUCTION

[1]              Le 15 juin 2011, Nicole Senécal et Roger Southin (les « Acquéreurs ») achètent de Richard Poirier (le « Vendeur ») un immeuble résidentiel sis au 50 Summit Circle, à Westmount (la « Propriété »), au montant de 1 725 000 $.

[2]              La Propriété est une résidence de prestige, entièrement rénovée, offrant une vue imprenable sur la ville.

[3]              Lors de la prise de possession, les Acquéreurs constatent qu’un espace de stationnement extérieur, où ils croyaient pouvoir garer une voiture, ne fait pas partie de la Propriété acquise.

[4]              Le 2 septembre 2011, ils intentent un recours contre le Vendeur, l’agence immobilière Royal LePage Héritage et les courtiers immobiliers Jackie Boulay et Marie-Yvonne Paint, dont les services ont été retenus par le Vendeur pour cette transaction (collectivement désignés les « Courtiers »).

[5]              Les Acquéreurs demandent au Tribunal d’ordonner l’annulation de la vente intervenue et de remettre les parties en état. Ils réclament également le paiement, solidairement par les défendeurs, de dommages-intérêts. De manière subsidiaire, ils demandent au Tribunal de réduire le prix de vente.

II.            LA POSITION DES PARTIES

Les Acquéreurs

[6]              Les Acquéreurs reprochent aux Courtiers, mandataires du Vendeur, d’avoir sciemment et faussement représenté, sur la fiche descriptive et lors des visites, que la Propriété disposait d’un deuxième espace de stationnement extérieur.

[7]              Ils soutiennent que leur consentement aux conditions d’achat est entaché d’une erreur provoquée par le dol des défendeurs et portant sur une considération essentielle du contrat de vente.

[8]              Ils affirment avoir droit à l’annulation de l’acte de vente, au remboursement du prix de vente de 1 725 000 $ et des impenses de 9 894,72 $ de même qu’au paiement de dommages-intérêts totalisant 95 601,71 $ ou, subsidiairement, à une réduction du prix de vente correspondant à 153 500 $ et au paiement de dommages-intérêts totalisant 151 792, 50 $[1].

Le Vendeur

[9]              Le Vendeur soutient qu’il n’a jamais représenté aux Courtiers ou aux Acquéreurs que la Propriété comportait un espace de stationnement extérieur.

[10]           Il reproche aux Acquéreurs de ne pas lui avoir divulgué que cet élément constituait une considération essentielle pour l’achat de la Propriété et de ne pas l’avoir mentionné dans l’offre d’achat ou l’acte de vente.

[11]           Il soutient que les Acquéreurs ont été négligents car, avant la signature de l’acte de vente, ils avaient en main le certificat de localisation de la Propriété, lequel permettait aisément de constater qu’elle n’offrait pas d’espace de stationnement extérieur.

[12]           Le Vendeur ajoute que la gravité de la faute reprochée par les Acquéreurs ne justifie pas l’annulation de la vente, puisqu’ils peuvent stationner leur véhicule sur la rue, devant la Propriété, suite à l’obtention d’une vignette auprès de la ville.

[13]           Au surplus, il affirme que l’annulation de la vente est impossible parce que la remise en état des parties ne peut avoir lieu en raison de l’inscription de deux hypothèques en faveur de la Banque Toronto-Dominion contre la Propriété. Il plaide que les dommages-intérêts réclamés sont grossièrement exagérés.

[14]           Le Vendeur cherche également à se prémunir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui. Il se porte demandeur en garantie à l’encontre des Courtiers et demande au Tribunal de les condamner à l’indemniser de tout jugement qui pourrait être prononcé contre lui dans l’action principale.

Les Courtiers

[15]           Les Courtiers soutiennent que le Vendeur ne leur a pas signalé que la fiche descriptive de la Propriété contenait de l’information erronée quant aux stationnements disponibles.

[16]           Ils ajoutent que les Acquéreurs ne leur ont jamais dévoilé l’importance qu’ils accordaient à la présence de deux espaces de stationnement, ni  posé de questions concernant cet aspect. Ils précisent que cette condition n’apparaît ni dans l’offre d’achat, ni dans l’acte de vente.

[17]           Les Courtiers soutiennent qu’ils n’ont jamais représenté aux Acquéreurs, lors des négociations ou des différentes visites de la Propriété, qu’elle comportait un espace de stationnement extérieur. Ils invoquent la négligence des Acquéreurs puisqu’ils avaient en main le certificat de localisation de la Propriété, lequel permettait aisément de constater qu’il n’y avait pas d’espace de stationnement extérieur.

[18]           Ils affirment qu’ils ne peuvent pas être tenus à quelque obligation que ce soit relativement à la demande d’annulation de la vente ou de réduction du prix de vente, puisqu’ils ne sont pas partie à ce contrat. Ils ajoutent que les dommages-intérêts réclamés sont grossièrement exagérés.

 

 

 

III.          LES RAPPORTS D’EXPERTISES

[19]           Les Acquéreurs déposent un rapport d’expertise de Bertrand Tremblay, évaluateur agréé, afin d’établir la perte de valeur de la Propriété correspondant à la réduction du prix de vente de 153 500 $[2] réclamée subsidiairement («l’Expertise des Acquéreurs »)[3].

[20]           Le Vendeur et les Courtiers déposent conjointement un rapport d’expertise de Jean-Claude Houle, évaluateur agréé (« l’Expertise des défendeurs »)[4],  lequel évalue à 40 000 $ le montant de la perte de valeur de la Propriété correspondant à l’absence d’un second espace de stationnement.

[21]           L’Expertise des défendeurs ajoute que la cour arrière (arrière-cour ?) de la Propriété permet de stationner un véhicule à l’intérieur de la limite du terrain, sujet à certains travaux d’aménagement,  dont les coûts estimés sont inférieurs à la perte de valeur observée pour un espace de stationnement manquant.

[22]           À l’audience, les parties conviennent que, si les deux experts témoignaient sur la valeur moyenne d’un espace de stationnement extérieur, ils s’entendraient pour dire que l’on peut fixer, de manière raisonnable, la valeur moyenne d’un espace de stationnement extérieur sur le territoire de la Ville de Westmount à 36 250 $[5].

IV.         LE CONTEXTE

La fiche descriptive de la Propriété

[23]           En octobre 2006, Opus Coppola International inc. (« Opus ») achète la Propriété dans le but de la rénover pour ensuite la revendre.

[24]           Susan Hertzberg, membre affilié à Immeubles J.J. Jacobs inc., agit à titre de courtier immobilier inscripteur dans le cadre de cette acquisition. La fiche descriptive de la Propriété, préparée par Madame Hertzberg, prévoit ce qui suit quant au stationnement disponible[6] :

 

 

 

«   Driveway: paved

     Garage: Single width

     Parking: Garage (1)

     […]

     Snow removal and maintenance of shared driveway $550/year. »

 

[25]           Les travaux de rénovation de la Propriété entrepris par Opus se terminent en 2007. La Propriété est alors mise en vente directement par Opus, laquelle prépare une fiche descriptive prévoyant ce qui suit quant au stationnement disponible[7] :

«   Parking, Garage (1)

Driveway, paved

[…]

Snow removal and maintenance of shared driveway $650/year. »

 

[26]           Opus ne réussit pas à attirer des acheteurs potentiels. Elle décide de retenir les services de Madame Hertzberg, laquelle est déjà familière avec la Propriété. La fiche descriptive qu’elle prépare indique ce qui suit quant au stationnement disponible[8] :

 «  Parking: Garage (1)

Garage: Built-in, Single width

[…]

Snow removal and maintenance of shared driveway $650/year. »

 

[27]           La Propriété demeure invendue et Opus termine le contrat de courtage conclu avec Madame Hertzberg.

[28]           En janvier 2010, Maria Coppola et Sebastian Miuccio, représentants d’Opus, font visiter la Propriété à la défenderesse Marie-Yvonne Paint, courtier immobilier agréé auprès de Royal LePage Héritage depuis 1988, dans le but de lui confier un contrat de courtage. Madame Paint est un courtier immobilier chevronné[9]. Elle connaît très bien le marché immobilier de Westmount.

[29]           Au cours de cette visite, ils ont en main la fiche descriptive préparée par Opus[10] de même que le certificat de localisation[11].   

[30]           Le certificat de localisation indique que la Propriété bénéficie d’une servitude de passage créée en 1930, laquelle s’exerce sur une lisière de dix pieds, sur toute la largeur d’un lot contigu à la limite arrière de la Propriété.

[31]           Cette servitude permet aux propriétaires de quelques résidences de la rue Summit Circle d’accéder à l’arrière de leur propriété, par le petit chemin privé aménagé dans l’assiette de la servitude. Elle ne permet pas le stationnement de véhicules.

[32]           Monsieur Miuccio et Madame Coppola expliquent à Madame Paint les limites arrière de la Propriété, de même que l’emplacement de la servitude de passage. Il s’agit du « shared driveway » indiqué à la fiche descriptive, pour lequel Opus contribue aux dépenses d’entretien et d’enlèvement de la neige.

[33]           Madame Paint explique que Monsieur Miuccio lui mentionne que la Propriété dispose d’un espace de stationnement dans le garage et d’un autre dans l’allée, près du garage. Madame Coppola et Monsieur Miuccio nient avoir affirmé que la Propriété bénéficiait d’un second espace de stationnement extérieur.

[34]           À l’issue de cette visite, les services de Madame Paint sont retenus par Opus pour la vente de la Propriété.

[35]           De retour au bureau, Madame Paint regarde de nouveau le certificat de localisation. Elle est d’avis qu’il y a suffisamment d’espace pour stationner une petite voiture, le long du mur extérieur de la Propriété, à proximité du garage[12]. Elle n’effectue aucune vérification auprès de la ville pour s’assurer qu’un tel stationnement est permis en vertu de la règlementation en vigueur. Selon son témoignage, il est fréquent, à Westmount, que les propriétés disposent de petits espaces de stationnement.

[36]           Elle prépare une fiche descriptive prévoyant la possibilité de stationner une voiture dans l’allée et une voiture dans le garage, dans les termes suivants[13] :

«   Parking: Driveway (1), Garage (1)

Driveway: Asphalt

Garage: Built-in, Single width

[…]

SNOW REMOVAL AND MAINTENANCE OF SHARED DRIVEWAY $ 650/YEAR. »

[Le Tribunal souligne]

[37]           Une lettre datée du 1^er février 2010 et destinée à Monsieur Miuccio est ensuite préparée par Royal LePage Héritage. La fiche descriptive y est jointe et la lettre précise[14] :

« Attached is a copy of your property description. We invite you to review the information contained therein and inform us of any errors or changes that should be made. Should we not be contacted, the information will be deemed accurate. »

[38]           Monsieur Miuccio explique qu’il n’a pas reçu cette lettre. Toutefois, il a vérifié la fiche descriptive de la Propriété déposée sur le site internet du système Centris. Il n’a pas remarqué que la fiche indiquait que la Propriété comportait un espace de stationnement dans le garage et un espace dans l’allée (driveway).

[39]           En août 2010, M. Richard Poirier visite la Propriété à l’occasion d’une visite libre organisée par Madame Paint. Il dépose ensuite une offre d’achat, conditionnelle à l’obtention d’un rapport d’inspection préachat, laquelle est acceptée par Opus.

[40]           La question du stationnement extérieur n’est pas abordée par Monsieur Poirier. Il ne s’agit pas d’une considération importante pour lui puisqu’il habite seul et ne dispose que d’une voiture. De plus, la configuration de la Propriété fait en sorte qu’il est plus pratique de se stationner sur la rue, devant la Propriété.

[41]           Il retient les services de l’entreprise Les inspections Joe Rodrigues Inc., laquelle prépare un rapport d’inspection préachat de la Propriété, daté 30 septembre 2010[15]. Il est satisfait du rapport reçu et la transaction de vente se conclut le 18 octobre 2010[16]. Mme Jackie Boulay représente alors le vendeur lors de la séance de clôture chez le notaire.

[42]           En décembre 2010, Monsieur Poirier s’intéresse à l’achat d’une autre résidence située à Westmount. Au début de l’année 2011, il dépose une offre d’achat en vue de l’acquérir, laquelle est conditionnelle à la vente de la Propriété. Aux termes de cette offre d’achat conditionnelle, il dispose d’un délai de quelques mois pour vendre la Propriété.

[43]           En avril 2011, il conclut un contrat de courtage exclusif avec Royal LePage Héritage par lequel il retient les services de Madame Paint pour la vente de la Propriété[17]. Elle se charge de préparer la fiche descriptive de la Propriété[18], laquelle reprend les mêmes informations que celles apparaissant à la fiche descriptive utilisée lors de la vente par Opus, puisque Monsieur Poirier n’a apporté aucune modification à la Propriété[19].

[44]           Madame Paint et Monsieur Poirier ne discutent pas de la question du stationnement disponible.

[45]           Une lettre datée du 7 avril 2011 et destinée à Monsieur Poirier est ensuite préparée par Royal LePage Héritage. La fiche descriptive y est jointe et la lettre précise[20] :

« Vous trouverez ci-jointe (sic) une copie de la fiche descriptive de votre propriété. Nous vous prions de vérifier les informations qui y figurant (sic) et nous informer de toute erreur ou modification qui devrait être faite. Si vous ne communiquez (sic) avec nous, les informations seront considérées comme exactes. »

[46]           Monsieur Poirier ne se souvient pas s’il a reçu cette lettre. Toutefois, il a vérifié si la fiche descriptive de la Propriété avait été entrée sur le site internet du système Centris. Il a constaté qu’elle était similaire à la fiche préparée lorsqu’il a acheté la Propriété. Il ne l’a pas lu en détails et il n’a pas remarqué qu’elle indiquait un espace de stationnement au garage et un espace dans l’allée (driveway).

[47]           Madame Paint confie ensuite à Madame Boulay, le suivi de la mise en vente de la Propriété. Madame Boulay est courtier immobilier depuis décembre 2009 et assiste Madame Paint depuis mai 2010.

Les visites de la Propriété

[48]           Molly Lawson, une amie de Madame Senécal, remarque la Propriété mise en vente sur le site de Centris et suggère à Madame Senécal de la visiter.

[49]           À cette époque, les Acquéreurs désirent acheter une résidence à Westmount. Ils ont déjà retenu les services de M. Saul Ciecha, courtier immobilier agréé, afin de les accompagner dans leurs démarches.

[50]           Ils expriment à Monsieur Ciecha trois exigences auxquelles la résidence qu’ils recherchent doit correspondre:

50.1.       être entièrement rénovée;

50.2.       offrir deux espaces de stationnement, l’un intérieur et l’autre extérieur; et,

50.3.       être située à proximité d’espaces verts.

[51]           Les Acquéreurs reconnaissent qu’ils n’ont pas porté ces exigences à la connaissance des défendeurs.

[52]           La première visite de la Propriété a lieu le 20 avril 2011. Les courtiers Madame Boulay et Monsieur Ciecha sont présents, de même que les Acquéreurs. Ils ont en main la fiche descriptive préparée par Royal LePage Héritage[21]. La visite dure une trentaine de minutes.

[53]           Madame Boulay explique que Madame Paint lui a demandé d’organiser cette visite le jour même. Elle s’est rendue sur place, quelques minutes avant l’heure convenue. Elle n’a pas visité l’extérieur de la Propriété et elle n’avait aucune idée de l’emplacement du stationnement extérieur indiqué sur la fiche descriptive.

[54]           Puisque les Acquéreurs étaient représentés par un courtier, elle s’est tenue à l’écart, afin de leur permettre de visiter la Propriété en toute quiétude. Elle explique que lorsqu’un autre courtier représente les acheteurs potentiels, son rôle se limite à répondre aux questions qui lui sont posées.

[55]           Madame Boulay témoigne qu’au cours de cette visite, aucune question n’a été posée, par les Acquéreurs ou leur courtier, concernant le stationnement disponible. Ce témoignage est contredit.

[56]           Le courtier Monsieur Ciecha indique que Madame Senécal a demandé à Madame Boulay où se situait l’espace de stationnement extérieur et elle a alors pointé le doigt en direction de la fenêtre située dans le solarium et désigné un espace situé à l’arrière de la Propriété[22]. Il a alors suggéré de construire une clôture parce que l’espace était potentiellement dangereux. Il croyait que les limites de la Propriété se prolongeait jusqu’à cet endroit.

[57]           Il reconnaît que la meilleure façon de vérifier si un espace de stationnement est disponible à l’arrière de la Propriété est de consulter le certificat de localisation, ce qu’il n’a pas fait. Il explique qu’il n’avait pas le certificat de localisation au moment des visites et qu’il ne l’a obtenu que peu de temps avant la signature de l’acte de vente.

[58]           Madame Senécal témoigne que, vers la fin de la première visite, son conjoint ou elle, a demandé à Madame Boulay où était le second espace de stationnement. Madame Boulay a alors pointé le doigt en direction de la fenêtre extérieure du salon pour indiquer un espace situé le long de la clôture, à l’arrière de la Propriété.

[59]           Monsieur Southin explique qu’il est arrivé en retard lors de la première visite, il a accédé au salon et demandé à Madame Boulay si l’emplacement du stationnement extérieur se situait là où se trouvait une voiture déjà stationnée. Elle lui a répondu par la négative en indiquant que leur espace se situait à l’arrière, le long de la clôture. 

[60]           La deuxième visite a lieu le 22 avril 2011. Les mêmes personnes sont présentes, de même que Madame Lawson.  Elle dure une trentaine de minutes et ils discutent principalement de peinture, de couleur et de décoration.

[61]           Le courtier Monsieur Cechia témoigne que Madame Lawson a demandé à Madame Boulay où se situait l’espace de stationnement extérieur et Madame Boulay a pointé le doigt dans la même direction que lors de la première visite.

[62]           Madame Senécal témoigne, en contre-interrogatoire, que suite à la question posée par Madame Lawson, c’est elle qui lui a répondu que l’espace de stationnement était à l’arrière de la Propriété, le long de la clôture, et Madame Boulay l’a confirmé.

[63]           Monsieur Southin corrobore le témoignage de Madame Senécal. Il indique toutefois que Madame Boulay était au sous-sol à ce moment-là et n’a pas participé à cet échange.

[64]           Madame Lawson témoigne que Madame Senécal lui a pointé du doigt un espace situé à l’extérieur, à l’arrière de la Propriété.

L’Offre d’achat

[65]           Le 22 avril 2011, les Acquéreurs, par l’entremise de leur courtier Monsieur Ciecha, déposent une offre d’achat de la Propriété. Elle fait l’objet d’une contre-offre d’achat, laquelle est acceptée le 30 avril 2011[23] (« l’Offre d’achat »). L’Offre d’achat ne prévoit aucune disposition concernant les espaces de stationnement disponibles.

[66]           Bien que l’Offre d’achat soit conditionnelle à l’inspection de la Propriété, les Acquéreurs décident de s’en remettre au rapport d’inspection préachat obtenu par le Vendeur auprès de l’entreprise Les inspections Joe Rodrigues Inc.[24].

[67]           Le 24 mai 2011, les parties signent un amendement (l’« Amendement ») à l’Offre d’achat, lequel prévoit que les conditions prévues à la contre-offre d’achat ont été respectées et identifie une liste de travaux que le Vendeur s’engage à effectuer, à ses frais, avant la signature de l’acte de vente[25].

[68]           L’Amendement prévoit qu’un montant sera retenu, en fidéicommis, pour les travaux requis aux volets, puisqu’ils ne peuvent être complétés avant la date de signature de l’acte de vente, laquelle est fixée au 15 juin 2011, devant Me Anne Hamelin, notaire. L’Amendement ne prévoit aucune disposition concernant les espaces de stationnement disponibles.

[69]           Le Vendeur tarde à faire effectuer les travaux convenus à l’Amendement. Le 14 juin 2011, à la veille de la signature de l’acte de vente, Monsieur Poirier et Monsieur Southin visitent la Propriété, en présence de Madame Boulay et de Monsieur Ciecha, afin d’identifier les travaux qui n’ont toujours pas été complétés par le Vendeur.

[70]           Il ne reste alors que deux éléments en suspens, soit les volets et les gouttières. Ils discutent de la possibilité, pour le Vendeur, de déposer un montant, en fidéicommis, afin de pourvoir au paiement des travaux aux volets et aux gouttières qui n’ont pas été effectués. La question du stationnement extérieur n’est pas abordée lors de cette visite.

La séance de clôture

[71]           Les parties, accompagnées de leur courtier, Madame Boulay pour le Vendeur et Monsieur Ciecha pour les Acquéreurs, de même que d’un ami avocat des Acquéreurs, Me Ray Lawson, conjoint de Molly Lawson, se présentent à la séance de signature de l’acte de vente, fixée chez la notaire Hamelin, en après-midi, le mercredi 15 juin 2011.

[72]           La séance se déroule péniblement. D’entrée de jeu, les Acquéreurs remettent au Vendeur une lettre, rédigée chez leurs procureurs, Heenan Blaikie, qu’ils ont signée et datée du 15 juin 2011. La lettre exige le dépôt d’une retenue au montant de 25 000 $ dans le compte en fidéicommis de leurs procureurs, afin de leur permettre d’effectuer les travaux non complétés, aux frais du Vendeur, comme condition pour la signature de l’acte de vente[26].

[73]           Le Vendeur est en désaccord avec le montant proposé pour la retenue, lequel n’a pas de commune mesure avec le coût réel des travaux devant être effectués et ne correspond pas aux discussions tenues lors de la rencontre de la veille.

[74]           Les échanges entre les parties, par l’entremise de leur courtier, durent quelques heures, aux termes desquels ils conviennent, par écrit, d’une retenue d’un montant de 20 000 $ pour effectuer les travaux[27].

[75]           La notaire Hamelin procède ensuite à la lecture de l’acte de vente. Elle prend soin de montrer aux Acquéreurs le certificat de localisation de la Propriété vendue[28] et de leur demander s’il s’agit bien de la Propriété qu’ils achètent, ce qu’ils confirment. Les parties signent l’acte de vente[29].

Le cœur du litige

[76]           Suite à la séance de clôture, les Acquéreurs se rendent immédiatement à la Propriété. Ils stationnent leur voiture à l’arrière. Lorsqu’ils reviennent à leur voiture, ils trouvent une note manuscrite sur le pare-brise indiquant : « This is private property & parking. Public security will ticket unauthorized vehicles (56 Summit Circle) »[30].

[77]           Ils discutent alors avec la propriétaire du 56 Summit Circle et constatent que la bande de terrain située à l’arrière de leur Propriété n’en fait pas partie, par conséquent, il n’y a pas de second espace de stationnement extérieur.

[78]           Le 21 juin 2011, les procureurs des Acquéreurs transmettent une mise à demeure au Vendeur et aux Courtiers faisant état de la situation[31].

[79]           Le 14 juillet 2011, une seconde lettre leur est transmise, indiquant qu’ils demandent l’annulation de la vente et le paiement d’une compensation financière pour tous les frais encourus[32]. Ils avisent également les défendeurs que la retenue de  20 000 $ sera conservée, en fidéicommis, jusqu’à ce qu’un règlement intervienne ou jusqu’à jugement final.

[80]           Le 2 septembre 2011, les Acquéreurs intentent le présent recours.

V.           LES POINTS EN LITIGE

[81]           Les points en litige sont les suivants :

1.          Le  consentement des Acquéreurs à l’acte de vente a-t-il été vicié?

a)    L’existence d’un espace de stationnement extérieur est-il un élément essentiel du contrat de vente connu, ou réputé connu, des défendeurs, ayant déterminé le consentement des Acquéreurs?

b)   Dans l’affirmative, l’erreur ayant vicié le consentement des Acquéreurs est-elle inexcusable?

c)    Les défendeurs ont-ils fourni ces fausses informations avec l’intention de tromper les Acquéreurs et de les induire en erreur?

2.          L’acte de vente doit-il être annulé ou le prix de vente réduit?

3.          Les Acquéreurs ont-ils également droit à des dommages-intérêts compensatoires et quel montant doit être accordé?

4.          Le Vendeur peut-il exiger que les Courtiers l’indemnisent, en tout ou en partie, de cette condamnation? 

 

 

VI.         LE DROIT APPLICABLE

Le consentement libre et éclairé

[82]           La validité d’un contrat repose sur le consentement libre et éclairé donné par les parties. Ce consentement peut être vicié par l’erreur (1) sur la nature du contrat, (2) sur l’objet de la prestation ou (3) sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. 

[83]           L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement[33]. Pour établir le caractère inexcusable de l’erreur, il faut démontrer une négligence d’une certaine gravité[34].

[84]           La victime invoquant l’erreur-vice de consentement a le fardeau de prouver l’erreur et de démontrer qu’elle s’est trompée sur un élément déterminant pour elle-même et connu du cocontractant[35].

[85]           Pour justifier l’annulation du contrat, l’erreur doit porter sur une qualité expressément convenu entre les parties[36]. Lorsqu’il est évident que l’objet de la vente doit posséder une qualité substantielle, il n’est pas nécessaire de prouver que la victime de l’erreur a informé son cocontractant qu’elle recherchait cette caractéristique particulière[37].

[86]           L’erreur provoquée par le dol de l’autre partie, ou à sa connaissance, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes[38]. Le dol peut prendre plusieurs formes, incluant les fausses représentations.

[87]           Le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la victime qui invoque l’erreur-vice de consentement ou l’erreur provoquée par le dol.

[88]           La victime invoquant l’erreur provoquée par le dol, a un fardeau de preuve assez lourd. Elle doit démontrer l’existence d’une erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper, et le fait que le dol a émané de son cocontractant ou a été connu de lui[39].

[89]           Les auteurs Lluelles et Moore résument les principes juridiques applicables lorsque la qualité du consentement donné est en jeu[40] :

« 515. Il ne suffit pas que deux parties aient donné leur consentement à la formation du contrat. Encore faut-il que ce consentement soit de qualité, c’est-à-dire qu’il représente réellement la volonté de chaque partie et qu’il respecte leur intelligence. […] À ce constat d’ordre objectif, il importe d’adjoindre une vérification d’ordre plus subjectif, en se posant la question : ce consentement a-t-il été « libre et éclairé »? C’est ce à quoi nous invite formellement le premier alinéa de l’article 1399.

[…]                                                                

517. La théorie des vices de consentement, qui a pour effet principal d’anéantir juridiquement un contrat mal conclu (cf. art. 1407 et 1408), s’attache donc essentiellement à la psychologie des contractants. Mais cette nécessité de respecter la liberté et l’intelligence des parties n’est pas absolue. […]

[…]

519. Après avoir posé, à son premier alinéa, que le consentement doit être libre et éclairé, l’article 1399 énonce, à son second alinéa, les trois vices possibles de consentement, soit l’erreur, la crainte et la lésion. Ces vices du consentement peuvent mener à la nullité du contrat (art. 1407). […]

520. […] Le Code distingue entre deux types d’erreur : l’erreur provoquée par un dol (une fraude) et l’erreur simple, respectivement traitées par les articles 1401 et 1400. »

[90]           Comme l’écrivait la Cour d’appel dans Lépine c. Khalid[41] :

« [46] Une partie peut obtenir l’annulation d’un contrat lorsque, même sans en subir de préjudice économique, elle a été induite à contracter par erreur à cause d’une déclaration mensongère de son cocontractant en l’absence de laquelle elle n’aurait pas contracté. Dol et erreur sont donc deux notions qui, bien que distinctes, opèrent souvent de concert. Aussi est-il utile en abordant le problème posé ici de garder deux sous-questions à l’esprit. L’intimé a-t-il contracté par erreur? Cette erreur est-elle la conséquence du dol des appelants?

[…]

[52] Une définition récente de la notion, qui reprend un extrait d’un article de doctrine, mérite d’être citée ici :

Moyen destiné à tromper une personne dans le but de l’amener à s’engager par un acte juridique ou à s’engager à des conditions différentes de celles qu’elle aurait normalement acceptées. « Pendant longtemps, le dol n’a pu résulter que de gestes positifs posés afin de tromper le contractant. Aujourd’hui, il sanctionne la mauvaise foi du contractant, que celle-ci provienne d’un geste positif, tromperie, mensonge, manœuvre frauduleuse ou d’une omission, réticence ou silence. »

Qu’il consiste ou non en un geste positif, le dol est un moyen tendant vers une fin et il doit toujours s’apprécier en fonction de sa finalité, qui est d’induire quelqu’un en erreur dans le but de l’amener à contracter à son désavantage. […] ».

L’obligation de renseignement

[91]           Le vendeur d’un immeuble a une obligation de renseigner dont il doit s’acquitter de bonne foi. Il doit s’assurer que l’information appropriée soit communiquée aux acheteurs éventuels[42].

[92]           Le courtier immobilier retenu par le vendeur est son mandataire lorsqu’il pose des gestes de représentation à son bénéfice dans le cadre de l’exécution du contrat de courtage qui lui est confié[43].

[93]           Le courtier doit exécuter le mandat qui lui est confié avec prudence et diligence, il doit agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du son client[44].

[94]           Les obligations imposées par la Loi sur le courtage immobilier[45] et Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité[46] (le « Règlement ») font partie au contrat de courtage[47].

[95]           Plus particulièrement, le Règlement de courtage prévoit que le courtier immobilier doit vérifier les renseignements qu’il fournit au public et il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements[48]. Il s’agit d’une obligation importante qui incombe au courtier et à l’agent immobilier en vertu de la Loi sur le courtage immobilier[49].

[96]           Le courtier doit donc faire preuve de diligence lors de la préparation de la fiche descriptive et vérifier les informations qui s’y retrouvent[50].

La sanction de l’erreur

[97]           L’article 1407 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit que la partie dont le consentement est vicié à l’égard d’un élément essentiel du contrat, connu du contractant, peut demander la nullité du contrat.

[98]           Le Tribunal saisi d’une demande de nullité pour erreur-vice de consentement n’a pas le choix de la sanction. Lorsque l’erreur est établie, il doit la sanctionner et il ne peut qu’annuler le contrat. Il ne peut décider de prononcer une simple réduction du prix[51].

[99]           Lorsque l’erreur résulte de la négligence ou de l’incompétence du cocontractant, la partie lésée peut également obtenir des dommages-intérêts[52].

[100]        L’article 1407 C.c.Q. ajoute que lorsque l’erreur a été provoquée par le dol du contractant, la partie lésée peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts. De plus, si elle préfère que le contrat soit maintenu, elle peut demander la réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’elle aurait été justifiée de réclamer.

[101]        L’article 1422 C.c.Q. précise que le contrat frappé de nullité est réputé n’avoir jamais existé. Chacune des parties est tenue de restituer à l’autre les prestations qu’elle a reçues.

VII.        L’ANALYSE

1.          Le  consentement des Acquéreurs à l’acte de vente a-t-il été vicié?

[102]        Les Acquéreurs plaident qu’ils sont justifiés de demander la nullité de l’acte de vente car leur consentement a été vicié à la suite d’une erreur sur un élément essentiel du contrat, connu ou réputé connu des défendeurs, et que cette erreur a été provoquée par le comportement dolosif des défendeurs.

a.    L’existence d’un espace de stationnement extérieur est-il un élément essentiel du contrat de vente connu, ou réputé connu, des défendeurs, ayant déterminé le consentement des Acquéreurs?

[103]        Le Tribunal est d’avis que la présence d’un espace de stationnement extérieur est un élément essentiel du contrat de vente de la Propriété, réputé connu des défendeurs, et que le consentement des Acquéreurs a été vicié sur cet élément. Voici pourquoi.

[104]        Les Acquéreurs reconnaissent qu’ils n’ont pas porté à la connaissance expresse des défendeurs le fait qu’il était essentiel pour eux que la Propriété soit dotée de deux espaces de stationnement. Ils ont uniquement divulgué cette exigence à leur courtier, Monsieur Ciecha, lequel n’en n’a pas fait part aux défendeurs.

[105]        Ils expliquent que la fiche descriptive précisait que la Propriété était dotée de deux espaces de stationnement, cela répondait à leurs exigences, et ils n’ont pas investigué en détails sur cet élément.

[106]        La fiche descriptive de la Propriété préparée par Madame Paint réfère spécifiquement à un espace de stationnement dans le garage et à un autre espace dans l’allée (driveway), lequel n’existe pas[53].

[107]        Lorsque Madame Paint obtient le contrat de courtage d’Opus elle insère la mention « Parking : Garage (1) Driveway (1) » sur la fiche descriptive de la Propriété, qu’elle reprend ensuite sur la fiche descriptive utilisée pour la mise en vente par le Vendeur. Elle est alors d’avis qu’il est possible de stationner un véhicule le long du mur arrière de la Propriété, près du garage.

[108]        Cet ajout, effectué par un courtier immobilier expérimenté, vise nécessairement à intéresser des acheteurs à la recherche d’une résidence située à Westmount bénéficiant de deux espaces de stationnement. La présence de ces deux espaces constitue un avantage important pour une propriété située en milieu urbain et fait partie de ses qualités substantielles.

[109]        Les Acquéreurs indiquent que lors de la première visite, Madame Boulay a été questionnée au sujet de l’emplacement de cet espace de stationnement et leur a confirmé qu’il était situé à l’arrière de la Propriété, ce qui est nié par Madame Boulay.

[110]        Le Tribunal ne retient pas le témoignage de Madame Boulay voulant qu’elle n’ait jamais indiqué aux Acquéreurs l’emplacement de l’espace de stationnement extérieur. Sur cet aspect, le Tribunal accorde davantage de crédibilité aux témoignages des Acquéreurs et de leur courtier.

[111]        De l’avis du Tribunal, la prépondérance de la preuve démontre que, lors de la première visite de la Propriété par les Acquéreurs, Madame Boulay a identifié, bien que de manière vague, un espace situé à l’arrière de la Propriété, comme étant l’emplacement du stationnement extérieur disponible pour les Acquéreurs.

[112]        Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis que les Acquéreurs n’ont pas à démontrer qu’ils ont spécifiquement informé les défendeurs du fait qu’il s’agissait d’un élément essentiel, sans lequel il n’aurait pas contracté, puisqu’il s’agit de l’une des qualités substantielles de la Propriété spécifiquement représentée par les Courtiers, mandataires du Vendeur, et donc réputé connu des défendeurs.

[113]        Le Tribunal est aussi d’avis que l’existence d’un second espace de stationnement était déterminant dans la décision des Acquéreurs d’acheter la Propriété et que leur consentement a été vicié, par erreur, sur un élément essentiel du contrat de vente.

b.    Dans l’affirmative, l’erreur ayant vicié le consentement des Acquéreurs est-elle inexcusable?

[114]        Le Tribunal ne croit pas que l’erreur ayant vicié le consentement des Acquéreurs constitue une erreur inexcusable. Voici pourquoi.

[115]        Madame Paint avait l’obligation de s’assurer de l’exactitude des informations apparaissant à la fiche descriptive, ce qu’elle a négligé de faire[54].

[116]        Même si le Tribunal devait retenir son témoignage voulant que Monsieur Miuccio, représentant d’Opus, lui ait mentionné que l’on pouvait garer une voiture dans l’allée, près du garage, il demeure que Madame Paint devait vérifier cette information, ce qu’elle n’a pas fait. Elle s’est plutôt fiée à son expérience du marché de Westmount et à une interprétation subjective et erronée du certificat de localisation.

[117]        Elle ne pouvait pas se contenter de reproduire l’information apparaissant à la fiche descriptive utilisée lors de la vente de la Propriété par Opus pour préparer la fiche descriptive utilisée pour la vente de la Propriété par Monsieur Poirier. 

[118]        Elle avait l’obligation de vérifier cet élément auprès de Monsieur Poirier, ce qu’elle n’a pas fait.

[119]        La lettre, datée du 7 avril 2011, préparée Royal LePage Héritage[55] à l’attention de Monsieur Poirier est insuffisante pour démontrer que Monsieur Poirier a validé les informations y apparaissant, d’autant plus que la preuve ne démontre pas que cette lettre a été envoyée et reçue par Monsieur Poirier[56].

[120]        Bien que la preuve démontre que le Vendeur n’a pas participé à la confection de la fiche descriptive et aux visites des Acquéreurs, il est néanmoins responsable, envers les Acquéreurs, des fausses informations véhiculées par les Courtiers, ses mandataires,  quant à l’existence et à l’emplacement d’un stationnement extérieur[57].

[121]        Les défendeurs soutiennent qu’un simple coup d’œil au certificat de localisation suffisait pour conclure qu’il n’y avait pas de stationnement disponible à l’arrière de la Propriété.

[122]        Ils reprochent aux Acquéreurs de ne pas en avoir pris connaissance, avant la signature de l’offre d’achat et de l’acte de vente, et de s’être limités aux informations apparaissant à la fiche descriptive. Ils ajoutent que, lors de la séance de signature de l’acte de vente, la notaire Hamelin a identifié les limites de la Propriété, sans opposition de la part des Acquéreurs, lesquels auraient dû constater que l’espace situé à l’arrière ne faisait pas partie de la Propriété acquise. Il s’agit-là, selon les défendeurs, d’une erreur inexcusable.

[123]        Le Tribunal ne retient pas ces arguments.

[124]        L’on ne saurait reprocher aux Acquéreurs de s’être fiés aux informations fournies par les défendeurs. L’obligation de renseignement, quant aux caractéristiques offertes par la Propriété, leur incombait. Les  Acquéreurs, ou leur courtier, n’avaient pas à douter des informations apparaissant à la fiche descriptive et de celles fournies lors de la première visite de la Propriété.

[125]        Comme l’écrive les auteurs Baudouin et Jobin :

« 215. Erreur inexcusable.

 […]

Le comportement du cocontractant peut avoir des répercussions sur le caractère inexcusable de l’erreur. Quand il manque à son obligation d’agir de bonne foi dans la formation du contrat (par des manœuvres de nature à surprendre la partie qui invoque l’erreur, ou qui en omettant de la renseigner comme il devait le faire), l’erreur qui autrement serait inexcusable (par exemple, ne pas lire la convention que l’on signe) deviendra très souvent excusable. Ainsi, le principe de la bonne foi a une incidence directe sur la règle particulière de l’erreur inexcusable. »

[Références omises]

[126]        En l’espèce, il est exact de soutenir que le certificat de localisation joint à la fiche descriptive disponible au courtier des Acquéreurs, permettait de constater que la limite arrière de la Propriété n’allait pas jusqu’à l’emplacement où ils croyaient pouvoir stationner un véhicule.

[127]        Par ailleurs, comme leur croyance puisait sa source dans les informations transmises par les défendeurs, soit la fiche descriptive de la Propriété et les propos de Madame Boulay lors de la première visite, l’erreur ayant vicié leur consentement ne peut être qualifiée d’erreur inexcusable[58].

c.    Les défendeurs ont-ils fourni ces fausses informations avec l’intention de tromper les Acquéreurs et de les induire en erreur?

[128]        Le Tribunal est d’avis que les défendeurs n’ont pas fourni les fausses informations avec l’intention de tromper les Acquéreurs et de les induire en erreur. Voici pourquoi.

[129]        La négligence, même grossière, n’équivaut pas à un dol. Le dol requiert une tromperie qui consiste à affirmer sciemment au cocontractant une fausseté, dans le but de pousser le cocontractant à conclure un contrat qu’il n’aurait pas accepté autrement ou à contracter à des conditions différentes[59].

[130]        Comme le souligne la Cour d’appel dans Lépine c. Khalid[60], « […] le dol est un moyen tendant vers une fin et il doit toujours s’apprécier en fonction de sa finalité, qui est d’induire en erreur dans le but de l’amener à contracter à son désavantage. […] »

[131]        Madame Paint a certes fait preuve de négligence dans la préparation de la fiche descriptive en omettant de s’assurer que l’espace de stationnement extérieur, qu’elle identifiait le long du mur arrière de la Propriété, respectait les dispositions réglementaires municipales.

[132]        Lors de la première visite, Madame Boulay a fait preuve d’insouciance en identifiant vaguement, aux Acquéreurs, l’emplacement de l’espace de stationnement à l’arrière de la Propriété.

[133]        Par ailleurs, le Tribunal est d’avis que la preuve ne démontre pas, de manière prépondérante, que les Courtiers savaient que les informations qu’ils véhiculaient étaient erronées et effectuaient volontairement ces représentations dans le but d’induire en erreur, en vue d’obtenir la signature du contrat de vente.

[134]        Les Courtiers ont certes été négligents, mais ils n’ont pas fait preuve de tromperie délibérée.

2.          L’acte de vente doit-il être annulé ou le prix de vente réduit?

[135]        Les défendeurs soutiennent qu’en exécutant certains travaux à l’arrière de la Propriété, les Acquéreurs peuvent bénéficier d’un second espace de stationnement respectant les exigences de la règlementation en vigueur[61]. Ils ajoutent que les Acquéreurs peuvent également stationner un véhicule sur la rue, en se procurant une vignette auprès de la municipalité.

[136]        Ils expliquent que, dans ces circonstances, le recours en nullité n’est pas le recours approprié, les Acquéreurs n’auraient droit qu’à des dommages-intérêts compensatoires.

[137]     De l’avis du Tribunal, bien que ces possibilités puissent s’offrir aux Acquéreurs, cela ne fait pas en sorte que les défendeurs peuvent imposer le choix du recours.

[138]        Le Tribunal est saisi d’une demande de nullité pour erreur-vice de consentement. Puisque l’erreur-vice de consentement est établie, il doit la sanctionner et il ne peut qu’annuler le contrat[62]. Il ne revient pas au Tribunal, ou aux défendeurs, de se substituer aux Acquéreurs et de dicter le recours approprié dans les circonstances.

[139]        Le Vendeur soutient que le Tribunal ne peut pas ordonner l’annulation de la vente parce que la Propriété est affectée de deux hypothèques immobilières, de telle sorte que la restitution des prestations est impossible.

[140]        Les conclusions de la Requête introductive ré-amendée demande au Tribunal de :

« DONNER ACTE aux demandeurs de leur engagement sur réception de ladite somme, d’obtenir la radiation des hypothèques enregistrées en faveur de la Toronto-Dominion Bank au registre foncier de la circonscription foncière de Montréal sous les numéros 18 207 694 et 18 219 858. »

[141]        Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis que la restitution des prestations demeure possible et n’est pas un obstacle à l’annulation de la vente[63].

[142]        L’article 1422 du C.c.Q. précise que le contrat frappé de nullité est réputé n’avoir jamais existé. Chacune des parties est tenue de restituer à l’autre les prestations qu’elle a reçues.

[143]        Par conséquent, le Tribunal ordonnera l’annulation de l’acte de vente intervenu entre les Acquéreurs et le Vendeur le 15 juin 2011, la restitution des prestations[64] et le remboursement des impenses[65].

[144]        Le Vendeur devra donc rembourser aux Acquéreurs la somme de 1 725 000 $, correspondant au prix d’achat de la Propriété, de même qu’un montant de 9 894,72 $[66]. en remboursement des impenses. Le Tribunal donnera acte à l’engagement des Acquéreurs de rétrocéder la Propriété et d’obtenir la radiation des hypothèques mentionnées ci-dessus.

[145]        Le Tribunal ordonnera toutefois aux Acquéreurs de remettre au Vendeur le montant de 20 000 $, de même que les intérêts accrus sur ce montant, qu’ils retiennent depuis la signature de l’acte de vente.

[146]        Puisque la cause de la restitution est due à la faute du Vendeur, il devra également supporter les frais de la restitution.

[147]        Les Acquéreurs réclament une condamnation solidaire à l’encontre du Vendeur et des Courtiers, et ce, tant pour la nullité de l’acte de vente que pour les montants réclamés pour la restitution des prestations et le remboursement des impenses. Une telle condamnation solidaire n’est pas possible puisque la nature et la source de leurs obligations respectives, à l’égard des Acquéreurs, ne sont pas les mêmes. 

[148]        Par ailleurs, puisque la faute des Courtiers est à l’origine de l’annulation de l’acte de vente, le Tribunal prononcera une condamnation in solidum à l’encontre du Vendeur et des Courtiers, selon les enseignements de la Cour d’appel dans Bourque c. Poudrier[67] et cette condamnation sera solidaire entre les Courtiers.

[149]        Le Tribunal détermine la part de responsabilité in solidum entre les défendeurs tel que suit[68]:

149.1.                Les Courtiers: 100%

149.2.                Le Vendeur : 0%.

[150]        Les Acquéreurs demandent  l’intérêt et l’indemnité additionnelle à compter du 15 juin 2011, date de la signature de l’acte de vente. Puisque le Tribunal a décidé que les défendeurs ne sont pas de mauvaise foi, l’intérêt et l’indemnité additionnelle sur le prix à restituer sont dus à partir de la date de la signification des mises en demeure avisant du recours en annulation de la vente, soit le 21 juillet 2011[69].

3.          Les Acquéreurs ont-ils également droit à des dommages-intérêts compensatoires et quel montant doit être accordé?

[151]        Lorsque l’erreur résulte de la négligence ou de l’incompétence du cocontractant, la partie lésée peut également obtenir des dommages-intérêts[70].

[152]        Les Acquéreurs réclament les montants suivants, à titre de dommages-intérêts, en remboursement des dépenses encourues en raison de l’achat de la Propriété[71] :

«       Frais de notaire :                                    2 500,00 $

         Ajustement de taxes :                            5 683,91 $

         Droit sur les mutations immobilières : 24 375,00 $

         Frais de déménagement :                      3 922,69 $

         Stationnement :                                      1 556,00 $

         Réacheminement de courrier :                 225,57 $

         Entreposage de meubles :                     7 338,54 $  »

[153]        Le Tribunal accordera les montants réclamés, lesquels représentent des dépenses directement engendrées par la conclusion de l’acte de vente, sujet à ce qui suit :

153.1.    le Tribunal n’accordera pas le montant de 7 338,54 $, concernant les frais d’entreposage de différents meubles par les Acquéreurs. À cet égard, le Tribunal est d’avis que l’entreposage de tous ces meubles n’était pas nécessaire;

153.2.    quant au montant de 24 375 $ pour les droits de mutations immobilières, puisque l’acte de vente est annulé, ce montant devrait vraisemblablement être remboursé par l’autorité municipale. Il sera donc accordé, sans intérêt et sans indemnité, sujet toutefois au remboursement par l’autorité municipale.

[154]        Les Acquéreurs réclament également un montant de 25 000 $ chacun pour les troubles et inconvénients, perte de temps et perte de jouissance résultant de la faute des défendeurs.

[155]        La preuve au soutien de cette réclamation est peu élaborée et repose sur le témoignage des Acquéreurs. Ils expliquent que ce montant vise à compenser les difficultés vécues en raison de l’existence de ce litige et de la nécessité de stationner un véhicule sur la rue, depuis l’achat de la Propriété.

[156]        Le Tribunal n’accordera pas de dédommagement aux Acquéreurs à cet égard puisqu’il est d’avis que ces inconvénients sont adéquatement compensés par les dommages-intérêts octroyés par le Tribunal à l’égard des dépenses encourues en raison de l’achat de la Propriété.

[157]     Le Tribunal réitère, pour les motifs déjà exposés, que la condamnation aux dommages-intérêts sera in solidum entre le Vendeur et les Courtiers, selon la part de responsabilité établie ci-dessus, et solidaire entre les Courtiers.

4.          Le Vendeur peut-il exiger que les Courtiers l’indemnisent, en tout ou en partie, de cette condamnation?

[158]        La preuve démontre que les fausses représentations ayant engendré l’annulation de l’acte de vente ont été effectuées par les Courtiers.

[159]        Le Vendeur n’a pas participé à la confection de la fiche descriptive et, sauf pour  la visite du 14 juin 2011, il n’a eu aucun contact avec les Acquéreurs. Il se fiait entièrement à l’expérience et à l’expertise des Courtiers pour la mise en vente de la Propriété.

[160]        Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis que les Courtiers sont solidairement responsables des fautes commises et du préjudice subi par le Vendeur et doivent l’indemniser solidairement, en totalité, de la condamnation prononcée dans le présent jugement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Sur la Requête introductive d’instance ré-amendée

[161]        ACCUEILLE, en partie, la Requête introductive d’instance ré-amendée;

[162]        DÉCLARE nul l’acte de vente intervenu devant la notaire Anne Hamelin et publié le 16 juin 2011 au registre foncier de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 18 226 628 concernant l’immeuble ci-après décrit (ci-après l’« Immeuble ») :

« An emplacement fronting on Summit Circle, in the City of Westmount, province of Quebec, known and designated as being lot number ONE MILLION FIVE HUNDRED EIGHTY-FOUR THOUSAND EIGHTY-THREE (1 584 083) Cadastre du Québec, Registration Division of Montreal.

 

With a building erected thereon bearing civic number 50 Summit Circle, in the City of Westmount, Quebec, H3Y 1B3.

 

Subject to the servitude for the installation of aqueduct registered at the Registry Office for the Registration Division of Montreal under number 73 534.

 

Subject to the servitude of passage registered at the Registry Office for the Registration Division of Montreal, under number 237 147.

 

Subject to the servitudes of view registered at the Registry Office for the Registration Division of Montreal, under numbers 875 428 and 4 069 297. »

 

[163]        CONDAMNE le défendeur Richard Poirier à payer aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, la somme de 1 725 000 $, plus un montant de 9 894,72 $ pour les impenses, pour une somme totale de 1 734 894,72 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 21 juillet 2011;

[164]        CONDAMNE solidairement les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.), à payer aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, ladite somme de 1 725 000 $, plus un montant de 9 894,72 $ pour les impenses, pour une somme totale de 1 734 894,72 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 21 juillet 2011;

[165]        CONDAMNE le défendeur Richard Poirier à payer aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, des dommages-intérêts compensatoires au montant total  de 13 888,17 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 21 juillet 2011;

[166]        CONDAMNE solidairement les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.), à payer aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, ladite somme de 13 888,17, $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 21 juillet 2011;

[167]        CONDAMNE le défendeur Richard Poirier à payer aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, à titre de dommages-intérêts compensatoires un montant équivalent aux droits de mutations de 24 375 $, sans intérêt ni indemnité, sujet toutefois au remboursement de ce montant par la municipalité, le cas échéant.

[168]        CONDAMNE solidairement les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.), à payer aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin ladite somme de 24 375 $, sans intérêt ni indemnité, sujet toutefois au remboursement de ce montant par la municipalité, le cas échéant.

[169]        DONNE ACTE à l’offre des demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, de restituer l’Immeuble au défendeur Richard Poirier, contre paiement de la somme prévue aux paragraphes [163] et [164] du présent jugement, et leur ORDONNE de s’y conformer;

[170]        DÉCLARE que les condamnations énoncées aux paragraphes 163 à 168 ci-dessus sont prononcées in solidum entre, d’une part, le défendeur Richard Poirier et d’autre part, les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.), et solidairement entre les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.);

[171]        DONNE ACTE à l’offre des demandeurs Nicole Senécal et Roger Southin de leur engagement, sur paiement de la somme prévue aux paragraphes [163] et [164] du présent jugement, d’obtenir la radiation des hypothèques inscrites contre l’immeuble en faveur de la Toronto-Dominion Bank, publiées au registre foncier de la circonscription foncière de Montréal sous les numéros 18 207 694 et 18 219 858 et leur ORDONNE de s’y conformer;

[172]        ORDONNE aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, concurremment à la restitution de l’Immeuble, de remettre au défendeur Richard Poirier, le montant de 20 000 $ détenu en fidéicommis par leurs procureurs, de même que les intérêts accrus sur ce montant;

[173]        ORDONNE aux demandeurs, Nicole Senécal et Roger Southin, et au défendeur Richard Poirier, de signer tout acte et faire toute chose nécessaire à l’annulation de l’acte de vente susdit, à la rétrocession de l’Immeuble, à la radiation des hypothèques  ci-dessus mentionnées, publiées contre l’Immeuble et à la remise de la somme de 20 000 $ et des intérêts accrus sur cette somme et ce, dans les quarante-cinq jours du présent jugement;

[174]        AUTORISE les demandeurs Nicole Senécal et Roger Southin à occuper l’Immeuble, à leurs frais et sujet au maintien des couvertures d’assurances nécessaires, jusqu’à la première des deux dates suivantes : (1) la date de publication de l’acte constatant l’annulation de l’acte de vente susdit, ou (2) une période de quarante-cinq (45) jours à compter de la date du présent jugement;

Pour valoir entre les défendeurs seulement

[175]        DÉTERMIne la part de responsabilité in solidum à 100 % pour les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.) et 0% quant au défendeur Richard Poirier;

[176]        le tout, avec dépens, in solidum, incluant les frais d’expert au montant de 4 929,56 $, contre, d’une part le défendeur Richard Poirier et, d’autre part, les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.);

Sur la Requête introductive d’instance en garantie du défendeur Richard Poirier

[177]        ACCUEILLE la Requête introductive d’instance du demandeur en garantie Richard Poirier;

[178]        CONDAMNE solidairement les défendeurs en garantie Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.), à indemniser le demandeur en garantie Richard Poirier, en totalité, de la condamnation prononcée contre lui en capital, intérêt et frais dans le cadre de la demande principale;

[179]        CONDAMNE solidairement les défendeurs Marie-Yvonne Paint, Jackie Boulay et Royal LePage Héritage (David A. Mellor Consultants Inc.), à tous les dépens, incluant les frais d’expert au montant de 4 922,56 $, tant sur la demande principale que sur la demande en garantie;

		__________________________________ Élise Poisson, J.C.S.
Me Patrick Ferland
LCM Avocats 1000, de la Gauchetière Ouest, bureau 1510 Montréal (Québec)  H3T 4W5 pferland@lcm-boutique.ca
Avocats des demandeurs
Me Marc-André Blain
Jurimab inc. 1600, boulevard St-Martin Est, Tour A, bureau 700 Laval (Québec)  H7G 4R8 mab@jurimab.com
Avocats du défendeur/demandeur en garantie
Me François Mainguy
Langlois, Kronström Desjardins, s.e.n.c.r.l. 1002, rue Sherbrooke Ouest, 28e étage Montréal (Québec)  H3A 3L6 francois.mainguy@lkd.ca
Avocats des défenderesses/défenderesses en garantie
Dates d’audience :	Les 16, 17, 18 et 19 février 2015