Décision

[1]           Estimant avoir été lésée par sa venderesse et les courtiers  immobiliers vu la non-divulgation d’une limitation de droit public, soit la non-conformité d’un logement, la demanderesse réclame des dommages-intérêts.  La venderesse appelle en garantie ses propres vendeurs.

LES FAITS  

[2]           À l’automne 2010, la demanderesse désire acheter une propriété à revenus.  Son conjoint voit une annonce et ils vérifient sur internet.  On y propose une maison de plain-pied avec un logement.  On lit à la fiche descriptive

            "… revenus au sous sol de 6,600,$ avec nouveau bail.  Entrée et stationnement           privé." (sic)

Intéressée, elle va visiter.

[3]           C’est le défendeur Yann Séguin (Yann), courtier inscripteur avec son père Gilles Séguin (Gilles), qui fait visiter.  Elle vérifie le logement au sous-sol, lequel est loué.

[4]           Avant de faire une offre, la demanderesse demande si le logement est conforme. Yann déclare s’être informé auprès de l’urbanisme à la ville et que le logement était conforme, car le propriétaire payait des taxes pour ce logement, tel qu’indiqué au compte de taxes.

[5]           Une vérification est tentée auprès de la ville par M. Lapratte, conjoint de la demanderesse, concernant la conformité du logement. Tout ce qu’il a pu savoir, c’était que le compte de taxes tenait compte d’un logement, mais rien de plus, car le reste était confidentiel, selon son interlocuteur.   Il demande donc à Yann de vérifier de nouveau auprès de la ville pour s’en assurer. 

[6]           Yann lui dit par la suite avoir vérifié de nouveau et que le logement est bien conforme selon la ville.  Lors de la dernière visite, Yann réitère les mêmes propos suite à la même question de conformité, affirmant qu’il en a la preuve avec le compte de taxes.

[7]           Selon la demanderesse, la question est posée à trois ou quatre reprises, car elle voulait être sure.

[8]           Une offre d’achat est faite le 14 novembre 2010 et le contrat de vente intervient le 14 janvier 2011.  Comme il y avait une chambre sans fenêtre au sous-sol dont elle avait besoin pour son fils, Lapratte va à l’émission des permis de la ville pour obtenir un permis d’installer une fenêtre.

[9]           L’inspecteur lui demande s’il y a toujours un logement au sous-sol et sur réponse affirmative, l’informe qu’il doit être enlevé.  Il est illégalement utilisé.  La demanderesse et son conjoint font appel aux courtiers et les rencontrent fin mars 2011.

[10]        Gilles dit qu’il va aller à la ville avec elle, car il a beaucoup de "connexions".  Les courtiers disent qu’il y a eu un manque dans le dossier.  Ils ont vérifié au niveau des taxes avec l’urbanisme, mais ils ne savaient pas qu’il fallait aussi vérifier aux permis, ce qu’ils entendaient faire dans le futur.

[11]        Ils offrent de reprendre la maison, ce que la demanderesse refuse, venant d’investir 20 000,00$ dans la cuisine, de faire certaines réparations et vu qu’il y aurait une pénalité de la banque. Les courtiers indiquent qu’ils les aideront, demandent de leur dire combien ça coûte et que leurs assureurs paieront.  Ils demandent de leur envoyer une mise en demeure, ce qu’elle fait, mais par la suite, ils disent ne plus pouvoir parler.

[12]        Le locataire doit quitter le logement le 1^er octobre 2011.  Elle obtient un permis de construction le 5 décembre 2012 pour refaire un logement aux normes courantes, après avoir obtenu un droit d’usage conditionnel de la ville dans le but de régulariser l’aménagement d’un logement additionnel.  Elle doit déposer des plans exigés pour ces fins.  Les travaux sont exécutés par elle, mais surtout par son conjoint.  Ils se terminent en mai 2013.

[13]        Francine Gareau (Gareau) affirme qu’elle ignorait qu’il y avait un problème avec le logement, qu’il n’était pas conforme.  Elle a toujours pensé avoir le droit d’utiliser un tel logement au sous-sol.  Elle a d’abord fourni l’usage du sous-sol à sa fille après son achat puis ensuite, elle a loué.  Elle avait fait des réparations vers 2009, changeant le bain, la toilette, le lavabo, la céramique.  Elle n’a pas discuté de conformité du logement avec la demanderesse ou son conjoint avant la vente.

[14]        Après avoir signé un contrat de service avec les courtiers immobiliers, elle leur a remis le compte de taxes et le bail.  Elle n’a jamais reçu d’avis de non-conformité de la ville, laquelle lui fournissait de plus deux bacs de recyclage.

[15]        Gilles a obtenu le mandat[1].  Pour remplir la fiche descriptive, il dit avoir reçu de Gareau son acte de vente, le certificat de localisation et les comptes de taxes scolaires et municipales.  Sur le compte de taxes municipales, on indique que cet immeuble compte deux logements.  Il s’est fié sur le bail pour indiquer que le logement rapportait 6 600.00$ par année.

[16]        Avant de faire paraître l’inscription sur le Service Inter-Agences (connu sous les acronymes SIA ou MLS), il a appelé au service d’urbanisme de la ville pour connaître la conformité du logement.  Il ne se souvient plus à qui il a parlé.  Une objection a été prise sous réserve quant à la réponse et le Tribunal en dispose maintenant.

[17]        Si le but était d’établir la véracité de ce qui a été dit, il aurait fallu assigner la personne qui l’a dit.  Autrement, c’est du ouï-dire, inadmissible en preuve.  Cependant le Tribunal acceptera cette preuve, non pas pour établir la véracité des paroles, mais plutôt pour prouver que cela a été dit, ce sur quoi le témoin peut témoigner.

[18]        Gilles dit qu’on lui a répondu que c’était conforme puisque Gareau avait deux bacs et payait des taxes pour deux logements.  Il n’est pas allé à la ville à cette époque pour contrôler cette information.  Maintenant, il demande à parler à un des inspecteurs.

[19]        Il a touché trois commissions dans ce dossier, soit pour la vente de l’immeuble de Gareau, pour un achat par Gareau et pour la vente de la maison de la demanderesse.

[20]        Yann était présent pour une partie de la prise d’informations de la fiche descriptive.  Aux documents déjà mentionnés par Gilles, il ajoute que les courtiers avaient en mains l’acte d’hypothèque de la venderesse.

[21]        Il a appelé de son côté le service d’urbanisme de la ville, indiquant que Gareau payait des taxes pour deux logements et qu’elle avait deux bacs de recyclage.  On l’a assuré que tout était conforme.

[22]        Il a rappelé au service d’urbanisme après la demande en ce sens de Lapratte.  Il indique les mêmes éléments et on lui répond la même chose.  Gareau ne lui a jamais dit que le logement n’était pas conforme.

[23]        Lapratte lui a mentionné son inquiétude quant à la conformité à quelques reprises.  Maintenant, Yann parle aux inspecteurs pour avoir une "bonne réponse".

[24]        Line Simon (Simon) est l’une des deux appelées en garantie, l’autre étant son co-vendeur et conjoint à l’époque, Sylvain Pilon (Pilon).  Lors d’une demande de permis de construction pour un garage en mai 2006, le service d’urbanisme de la ville a exigé l’élimination du logement dans les termes suivants:

            "Éliminer logement au sous-sol (2^e logis interdit à la zone): enlever cuisinière &            hotte, éliminer prise électrique et débrancher du panneau, enlever lavabo          cuisine." (P-18)

Ils se sont conformés à cette demande, mais n’ont pas enlevé le lavabo de cuisine.  Ils ont aussi dû enlever une poignée qui se barrait.

[25]        Quand ils décident de vendre, il n’a jamais été question dans la déclaration des vendeurs, ni dans l’acte de vente ou autrement, de bail ou de logement.  Ils n’ont pas vendu comme s’il y avait un logement.

[26]        Les taxes indiquaient qu’il y avait un deuxième logement, mais le rôle d’évaluation est modifié aux trois ans et ils n’ont pas fait de suivi, vu la vente.

[27]        Ils ont avisé Gareau de la non-conformité du logement.  Gareau a posé des actions après la vente pour en refaire un logement, tel le branchement électrique de la cuisinière, etc.  Gareau  lui avait mentionné son intention d’y installer sa fille.

[28]        Simon reconnait que la fiche descriptive indiquait qu’il y avait une entrée individuelle pour un logement loué 550,00$.  Elle indique toutefois qu’il y est mentionné que la fiche ne constitue pas une offre ou une promesse et qu’elle n’avait pas vu cette fiche ni autorisé cette mention.  Selon elle, le courtier immobilier qui l’a rempli avait l’habitude d’aller voir l’ancienne fiche où il aurait puisé de son chef ces informations erronées.

ANALYSE

[29]        Il est incontestable que la demanderesse a été flouée en ce qu’on lui a représenté qu’elle achetait un immeuble avec un logement rapportant 6 600,00$ par année au sous-sol et que ce logement était conforme, qu’il était légalement exploité.  Ce n’était pas le cas.

[30]        Beaucoup de démarches et travaux ont dû être faits et des frais importants ont été encourus.  Qui est responsable?  Les questions en litige portent sur les points suivants:

1-    Responsabilité de la venderesse.

2-    Responsabilité des courtiers immobiliers  et de l’agence immobilière.

3-    Quantum des dommages.

4-    Appel en garantie.

1.   Responsabilité de la venderesse

[31]        La demanderesse s’appuie sur les articles 1725 et 1726 C.c.Q.  Ces articles se lisent ainsi:

"1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits.

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert."

[32]        La preuve n’a rien établi quant à l’existence d’un vice caché et la procureure de la demanderesse n’a d’ailleurs apporté aucun argument à ce sujet en plaidoirie.  Le Tribunal est d’avis que le problème n’en est pas un de vice caché et qu’il faut donc écarter cet élément du dossier.

[33]        Il en va autrement de la limitation de droit public constituée par les règlements municipaux de zonage et de construction.  La demanderesse n’avait pas le droit d’utiliser une partie du sous-sol comme logement, pas plus que sa venderesse.

[34]        Or, la fiche descriptive de l’immeuble indiquait des revenus de 6 600,00$ au sous-sol (avec nouveau bail) et le bail a été fourni indiquant les mêmes revenus ainsi que les mots "Entrée et stationnement privé" (sic).  À la promesse d’achat acceptée, on indique au deuxième alinéa du paragraphe 6.4:

"Le vendeur se portera également garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent aux droits communs de la propriété sauf…."

Aucune limitation de droit public concernant le "logement" n’a été inscrite.

[35]        Enfin, à l’acte de vente, on réitère que les loyers bruts des baux en vigueur s’élèvent à 550,00$ par mois (P-3), que l’acheteur doit respecter  les baux en vigueur (P-4) et que les parties confirment la survie des ententes de l’avant-contrat, i.e. de la promesse d’achat (P-5).

[36]        À tous ces faits, ajoutons le suivant : Gareau déclare dans son témoignage qu’elle a fait des réparations au sous-sol vers 2009, changeant notamment le bain, la toilette, le lavabo, la céramique.  Pour cela, un permis de la ville était nécessaire. Elle n’en a pas obtenu un, tel qu’elle l’indique elle-même dans la déclaration   du  vendeur (P-17). Si elle avait tenté d’en obtenir un, il lui serait forcément arrivé la même chose qu’à la demanderesse, soit un refus et un ordre de ne pas utiliser le sous-sol.  Peut-on voir là une tentative de ne pas dévoiler aux autorités l’usage illégal?  À tout le moins, si Gareau avait agi légalement, elle aurait forcément appris, si elle ne le savait pas déjà, que le logement n’était pas conforme et par voie de conséquence, la demanderesse n’aurait pas eu à subir les problèmes survenus par la suite.

[37]        Toutefois, Simon affirme avoir avisé la défenderesse de la non-conformité du logement lors de la vente.  Si elle le savait, cela pourrait, de fait, expliquer pourquoi elle n’a pas demandé de permis.  Elle avait d’ailleurs procédé au rebranchement illégal de la prise de la cuisinière après son propre achat.

[38]        L’usage que faisait la défenderesse était illégal.  Cet immeuble était affecté d’une limitation de droit public, le zonage prohibant l’utilisation d’un logement au sous-sol.  De plus, la construction n’était pas du tout conforme,  c’est grâce à une autorisation obtenue en vertu du Règlement relatif aux usages conditionnels que la demanderesse a pu démolir puis rebâtir un logement conforme aux normes.

[39]        Non seulement la défenderesse n’a pas dénoncé cette limitation à l’acheteur lors de la vente, mais le Tribunal est de plus d’avis qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu le découvrir.

[40]        Sur tous ces points, il y a lieu de référer à l’arrêt récent de la Cour d’appel dans Vézina c. Lamoureux [2].  Dans cette affaire, les vendeurs mettent en vente une maison bigénération.  Or, cet usage était prohibé.  Le logement n’était pas conforme à la réglementation municipale ni au Code du bâtiment.  Les acheteurs l’apprennent… lorsqu’ils font une demande de permis de construction! 

[41]        Voici ce qu’écrit le juge Gagnon:

"[38] Je conviens que cette obligation de renseignement est largement tributaire des connaissances de l’acheteur. Cependant, la doctrine reconnaît aussi que l’obligation de délivrance proprement dite doit être rangée parmi les obligations de résultat.

[39] De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur.

[40]  En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence.

            [41]  Avec beaucoup d’égards pour la juge de première instance, je suis d’avis que les           intimés n’ont pas respecté les garanties auxquelles ils sont tenus et que leur     responsabilité est en conséquence engagée. Je m’explique.

…

[48] Bref, l’immeuble vendu correspondait aux caractéristiques annoncées dans la publicité des courtiers et répondait aux attentes véritables des appelants. Si la preuve n’a pas révélé que les intimés leur avaient expressément mentionné que la maison était une habitation bigénération conforme, il reste que leurs représentations, à défaut d’être expresses, n’en étaient pas moins explicites et appuyaient sans détour cette conclusion.

[49]  Je suis donc d’avis que les intimés se sont engagés à livrer aux appelants une habitation bigénération et que cet engagement était assorti de la garantie que cet usage était autorisé par la réglementation applicable."

Bien qu’on ne puisse appliquer à la présente affaire tout ce qui a été retenu par la Cour d’appel, on voit bien que celle-ci, pour un cas présentant plusieurs similarités, a considéré que les vendeurs ont fait des représentations non conformes à la réalité et qu’ils n’ont pas respecté leur garantie de délivrance.

[42]        Quant à la norme de prudence  et de diligence à laquelle est tenu l’acheteur, la Cour d’appel écrit:

"[65]  Je suis donc d’avis que les intimés se sont engagés à livrer aux appelants une habitation bigénération et que cet engagement était assorti de la garantie que cet usage était autorisé par la réglementation applicable.

[66]  Aussi, on ne peut reprocher aux appelants, en dépit de leurs visites préachat, de ne pas avoir constaté au regard de la réglementation l'insuffisance de la hauteur des plafonds du sous-sol ni déceler les lacunes concernant la superficie des pièces qui forment l’espace résidentiel secondaire. Rien au dossier ne suggère que ces constatations s’imposaient à la vue d’un acheteur consciencieux ou encore que les appelants aient été alertés précisément de l’existence de ces carences techniques

[67]  Finalement, même si en principe le statut des acquéreurs permet de jauger l’intensité de l’examen préachat, en l’espèce la preuve ne démontre pas que les appelants et leur ami entrepreneur qui les a accompagnés à l’occasion d’une visite possédaient des connaissances particulières dans le domaine des habitations bigénération au point de déceler les déficiences techniques affectant l’espace résidentiel en cause.

[68]  Je précise au passage que la preuve de non-conformité de l’espace résidentiel secondaire aménagé par les intimés a nécessité une preuve d’expert en première instance.

[[69]  Je suis donc d’avis que les appelants n’ont pas fait montre d’insouciance ni manqué de diligence lors de l’achat de leur maison et qu’à ce chapitre aucun reproche ne peut leur être fait.

…

[75]  Cela dit, les appelants avaient le droit de présumer que l’immeuble acheté par eux était réglementaire. Ils pouvaient aussi raisonnablement supposer que la destination donnée à cette habitation par leur auteur et son usage au moment de la vente était conforme à la réglementation en vigueur.

[76] Il était en l’espèce manifeste que la maison était utilisée aux fins d’une habitation bigénération. Un aménagement typique à ce genre d’espace résidentiel, son occupation par les membres de la famille des intimés et la nature de la publicité en vue de promouvoir la vente de l’immeuble constituaient un ensemble de facteurs convergents allant en ce sens.

[77]  Or, la preuve ne fait pas voir que les appelants entendaient donner une destination différente de celle déjà existante pour cet immeuble. Au contraire, ils souhaitaient tout simplement maintenir le même usage que celui initié par les intimés, la raison même de leur acquisition. La destination demeurant inchangée, la clause concernée ne peut donc jouer en faveur des intimés.

[78]  Dans ce contexte, la présomption établie par la jurisprudence et reconnue par la doctrine selon laquelle « l'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et comme occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur» trouve ici application."

[43]        Dans notre affaire, la demanderesse s’est inquiétée de la conformité du logement.  Elle a tenté une vérification auprès des autorités municipales par son conjoint, sans grand résultat puisqu’on lui opposait une règle de confidentialité.  Elle a exigé et obtenu des courtiers immobiliers la confirmation de la conformité du logement. Le Tribunal ne croit pas qu’elle était tenue à plus.

[44]        D’ailleurs, tant Gareau que les courtiers déclarent qu’ils n’ont pas découvert la limitation d’ordre public faute d’indices. Il serait pour le moins insolite que la demanderesse soit tenue à plus que la venderesse qui a habité là durant quatre ans et que les courtiers qui étaient les spécialistes de la vente d’immeubles au dossier.

[45]        La responsabilité de la défenderesse doit donc être retenue.

2.  Responsabilité des courtiers immobiliers et de l’agence               immobilière

[46]        Les courtiers avaient l’obligation de vérifier une information qu’ils indiquaient dans le fiche descriptive, en l’occurrence la conformité du logement générant des revenus de 6 600,00$ par année.  Voici ce qu’écrit la Cour d’appel dans Banville c. BlocDirect Inc.:

"[5] Un courtier immobilier a l’obligation de vérifier avec prudence et diligence l’information contenue, entre autres, à la fiche descriptive de l’immeuble. Il s’agit d’une obligation de moyens. Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, il faut analyser son comportement par rapport à celui d’un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances." [3]

Cette obligation leur échoit de devoirs créés par le législateur, notamment en vertu des articles suivants : l’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité :

" Art. 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les  renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements."[4]

et l’article 11 du  Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences :

"11. Le dossier pour un contrat de courtage contient les documents suivants:

            1° le contrat de courtage;

            2° tout document servant ou ayant servi à l’exécution du contrat, notamment              tout document servant à démontrer l’exactitude des renseignements fournis;

                         3° le contenu du dossier prévu à l’article 13, le cas échéant." [5]