Décision

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Schiff c. Kodjo

2018 QCCQ 9292

COUR DU QUÉBEC

Division des petites créances

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-32-701177-174

 

DATE :

Le 11 décembre 2018

_____________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

LUC HUPPÉ, J.C.Q.

_____________________________________________________________________

 

 

LARA SCHIFF

Demanderesse

c.

ANGE CHRISTIAN KODJO

et

KOSSIA ALIMATA OUATTARA

Défendeurs

 

_____________________________________________________________________

 

JUGEMENT

_____________________________________________________________________

 

[1]           La demanderesse Lara Schiff est propriétaire d’une unité de copropriété. Elle se plaint des bruits provenant de l’unité située au-dessus de la sienne, dont les défendeurs étaient propriétaires au moment des évènements. Elle leur réclame la somme de 15 000 $ à titre d’indemnisation pour les dommages qui lui ont été causés par cette situation.

 

[2]           Les défendeurs n’occupaient pas cette unité, qu’ils avaient louée à Mme Patricia Gousse. Cette dernière nie être à l’origine des bruits dont se plaint Mme Schiff. Au moment de l’audience, elle n’habitait plus dans cette unité, que les défendeurs venaient par ailleurs tout juste de vendre.

 

[3]           Le présent dossier soulève les questions suivantes : a) Mme Schiff a-t-elle fait une preuve suffisante des bruits dont elle se plaint; b) dans l’affirmative, la responsabilité des défendeurs est-elle engagée à l’égard de Mme Schiff; et c) si oui, quel est le montant des dommages auxquels Mme Schiff a droit ?

 

[4]           Les défendeurs n’étaient pas présents à l’audience, où ils étaient représentés par M. Stéphane Anselme Tano, neveu de M. Kodjo.

 

CONTEXTE

 

[5]           Mme Schiff devient propriétaire, le 10 juin 2016, d’une unité de copropriété dans un immeuble de six étages comportant plus d’une cinquantaine d’appartements et situé avenue Sainte-Croix à Montréal. Son unité est située au deuxième étage.

 

[6]           Dès l’acquisition de son unité, elle entend régulièrement des bruits et des martèlements qu’elle qualifie d’insoutenables en provenance de l’unité située au-dessus de la sienne, au troisième étage. Elle prend d’abord son mal en patience et, pendant la nuit, dort avec des bouchons dans les oreilles.

 

[7]           Puis, le 6 septembre 2016, elle se présente à l’appartement situé au-dessus du sien, qui est occupé par Mme Patricia Gousse. Elle l’informe du fait que les bruits qui émanent de son appartement la dérangent. Mme Schiff n’est pas bien accueillie par Mme Gousse, qui se montre agressive à son égard et réfute péremptoirement ses affirmations quant au bruit.

 

[8]           Dans son témoignage à l’audience, Mme Gousse réitère la position qu’elle a adoptée lors de cette visite : elle a le droit de vivre. Elle est devenue locataire de l’appartement en octobre 2015 et y a emménagé avec son fils, alors âgé d’un mois.

 

[9]           Le lendemain de sa visite chez Mme Gousse, Mme Schiff rencontre l’administrateur de l’immeuble. Celui-ci l’informe que Mme Gousse est une locataire de l’unité qu’elle occupe. Il lui fait part, le jour suivant, qu’il est allé rencontrer Mme Gousse mais que celle-ci n’est pas réceptive à la discussion.

 

[10]        Les bruits diminuent pendant quelques jours, mais reprennent ensuite leur intensité habituelle.

 

[11]        Mme Gousse informe M. Tano, qui gère l’unité de copropriété des défendeurs, de la visite de Mme Schiff. M. Tano est aussi prévenu par un représentant du syndicat de copropriété que Mme Schiff se plaint du bruit en provenance de l’appartement occupé par Mme Gousse. Malgré que la situation ait ainsi été portée à son attention, M. Tano ne fait aucune démarche pour contacter Mme Schiff, pour obtenir sa version des faits ou tenter de régler le problème. Il en informe cependant les défendeurs, qui lui donnent comme instruction de s’en référer au syndicat de copropriété.

 

[12]        Par ailleurs, les démarches de Mme Schiff auprès de la Régie du logement, des forces policières et de l’assemblée des copropriétaires pour tenter de régler la situation ne produisent aucun résultat.

 

[13]        Mme Schiff effectue aussi différentes démarches pour trouver les propriétaires de l’unité habitée par Mme Gousse. En s’adressant à la Ville de Montréal, elle obtient leur nom. Ensuite, elle repère dans le bottin téléphonique deux numéros pour le nom K. Ouattara. Elle rejoint la défenderesse Kossia Alimata Ouattara par téléphone mais, dès qu’elle lui indique le motif de son appel, la ligne raccroche.

 

[14]        Le 21 décembre 2016, Mme Schiff fait parvenir une mise en demeure à Mme Ouattara dans laquelle elle lui fait part que les bruits en provenance de l’unité située au-dessus de la sienne empoisonnent son quotidien et l’empêche de jouir pleinement de son habitation. Elle lui demande d’informer Mme Gousse de cesser les martèlements répétitifs, à défaut de quoi elle intentera des procédures judiciaires.

 

[15]        Cette lettre lui revient environ un mois plus tard avec la mention « déménagé/inconnu », l’enveloppe ayant été ouverte puis recachetée. Tant Mme Gousse que M. Tano ont affirmé qu’ils n’ont pas eu connaissance de cette lettre. Le tribunal note que l’adresse apparaissant sur la lettre et sur l’enveloppe n’est pas celle de l’unité occupée par Mme Gousse. Il est donc vraisemblable que la lettre a été livrée à un tiers.

 

[16]        Néanmoins, les bruits diminuent considérablement pendant une période d’environ deux semaines après la transmission de cette lettre, puis reprennent leur intensité habituelle.

 

[17]        L’action de Mme Schiff est intentée le 16 mars 2017.

 

[18]        Mme Gousse quitte son appartement au début octobre 2018, quelques semaines avant l’audition du dossier par le tribunal, à la suite de la vente de cet appartement par les défendeurs. L’appartement des défendeurs avait été mis en vente au début 2017.

 

ANALYSE

 

[19]        La résidence d'une personne est un lieu auquel le droit canadien accorde une grande valeur. Dans R. c. Silveira, la Cour suprême du Canada écrivait que « [l]a maison doit être pour tout Canadien son refuge ultime »[1]. L’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne[2] énonce d’ailleurs que toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

 

[20]        L’article 976 du Code civil du Québec aménage comme suit les rapports entre les voisins :

 

976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

(soulignements ajoutés)

 

[21]        Cette disposition établit un régime de responsabilité sans faute qui est axée sur le résultat de l’acte accompli par le propriétaire plutôt que sur son comportement[3]. Pour apprécier le caractère normal ou anormal des inconvénients subis, la Cour d’appel retient les critères suivants[4] :

 

La détermination du seuil de tolérance que se doivent les voisins tient compte de la nature des fonds, de leur situation et des usages locaux. À ces trois facteurs énoncés dans l’article 976 C.c.Q., s’ajoutent ceux d’origine jurisprudentielle, dont le moment durant lequel l’inconvénient a lieu. La détermination de ce seuil de tolérance est confiée à l’appréciation des juges d’instance, en fonction de ce qu’une personne raisonnable devrait considérer normal ou anormal et du cadre général de l’article 976 C.c.Q. Deux critères sont généralement au cœur de cette analyse : la récurrence et la gravité.

(soulignements ajoutés)

 

[22]        En ce qui concerne ces deux derniers critères, elle écrit aussi ce qui suit[5] :

 

Pour conclure à la présence de troubles du voisinage, deux critères sont centraux dans l’analyse des inconvénients : la gravité et la récurrence de ceux-ci. La récurrence s’entend généralement d’un trouble continu ou répétitif s’étalant sur une durée assez longue, alors que la gravité renvoie à l’idée d’un préjudice réel et sérieux au regard de la nature et de la situation du fonds, des usages locaux, du moment des inconvénients, etc.

(soulignements ajoutés)

 

[23]        Le principe posé par l’article 976 du Code civil du Québec prend une valeur toute particulière dans un immeuble détenu en copropriété divise en raison de la proximité des parties privatives appartenant aux copropriétaires et du risque accru de troubles de voisinage générés par cette proximité. L’article 1063 du Code civil du Québec pose des limites claires au droit d’un copropriétaire dans l’usage de sa fraction :

 

1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

(soulignements ajoutés)

 

[24]        Chacun des copropriétaires doit ainsi respecter le droit à la jouissance paisible des biens garanti à tous les copropriétaires par l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne. La jurisprudence contient plusieurs exemples de condamnations pour des bruits excessifs en  copropriété[6].

 

[25]        Le régime de responsabilité établi par l’article 976 du Code civil du Québec trouve application lors de la location d’une unité de copropriété[7]. Il impose une responsabilité au copropriétaire quant aux agissements de son locataire même si la déclaration de copropriété qui régit l’immeuble de traite pas de cette question[8]. Par rapport à ses voisins, celui à qui appartient une unité de copropriété ne peut invoquer que le trouble de voisinage est causé par son locataire pour se dégager de la responsabilité que cette disposition lui impose en tant que propriétaire à l’égard de l’usage de son bien.

 

[26]        En tant que propriétaires de l’unité habitée par Mme Gousse, les défendeurs  sont donc responsables envers Mme Schiff des troubles de voisinage causés par leur locataire. Cette responsabilité ne dépend pas de la preuve d’une faute de leur part, mais de la démonstration que l’usage fait de leur unité de copropriété dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

 

[27]        Pour illustrer la situation qu’elle vit, Mme Schiff a pris en note les bruits survenus entre le 20 mars et le 3 avril 2017 et en a produit la liste à l’audience. Limitée à une période de deux semaines seulement, cette liste démontre avec éloquence la gravité du problème. Le tribunal la reproduit en annexe au présent jugement. À la lumière du témoignage de Mme Schiff, le tribunal conclut que cette liste est globalement représentative de la situation récurrente endurée par Mme Schiff à compter de son arrivée dans l’immeuble jusqu’au départ de Mme Gousse.

 

[28]        Mme Schiff a aussi produit une déclaration écrite de sa mère, Mme Renée Olivier, qui corrobore son témoignage. Elle se lit comme suit[9] :

 

En date du 30 juillet 2017, je dormais dans la chambre d’amis de l’appartement de ma fille avenue Ste. Croix, quand à 5h10 du matin j’ai été brutalement réveillée par un bruit invraisemblable à cette heure matinale;  je me suis même demandée si quelqu’un ou quelque chose allait défoncer le plafond et tomber dans le lit où je reposais.  Ce fait étayait les plaintes répétées de ma fille qui se lamentait régulièrement des coups intempestifs dans n’importe quelle pièce de l’appartement, de jour ou de nuit.

 

[29]        Le tribunal conclut que la situation vécue par Mme Schiff dépasse largement, par son ampleur et par sa durée, les inconvénients normaux du voisinage. Cette situation engage clairement la responsabilité des défendeurs aux termes des articles 976 et 1063 du Code civil du Québec.

 

[30]        Mme Schiff réclame un montant de 15 000 $, soit la limite du montant qu’elle peut réclamer en s’adressant à la division des petites créances. La situation qu’elle a dû endurer s’est étendue de juin 2016, époque de son arrivée dans l’immeuble, jusqu’au départ de Mme Gousse au début octobre 2018, soit une période de quelques 28 mois. Sa réclamation équivaut donc à une indemnisation d’un peu plus de 500 $ par mois.

 

[31]        Compte tenu de la preuve présentée par Mme Schiff, le tribunal considère que ce montant est pleinement justifié. Mme Schiff a décrit sans exagération ni emphase le problème qu’elle a vécu à compter de son arrivée dans l’immeuble. Son témoignage était modéré et crédible. La description qu’elle en a donnée révèle un problème véritablement insupportable.

 

[32]        En plus de devoir vivre quotidiennement avec ces bruits et martèlements, Mme Schiff a été exposée à l’hostilité et à l’absence totale de collaboration de Mme Gousse, à l’inaction du syndicat de copropriété[10] et à l’indifférence du corps policier. Elle s’est retrouvée sans appui réel de quiconque en autorité et a dû trouver en elle-même les ressources d’énergie nécessaires pour surmonter ce problème qui empoisonnait sa vie dans un lieu où, au contraire, elle s’attendait à trouver calme et tranquillité.

 

[33]        Bien que cela n’affecte pas le montant des dommages, qui doivent servir à compenser le préjudice subi par Mme Schiff et non à punir les défendeurs, le tribunal ne peut passer sous silence l’insouciance de ceux-ci à l’égard de la situation déplorable vécue par Mme Schiff. Pas une seule fois, par eux-mêmes ou par leur mandataire, n’ont-ils communiqué avec elle pour vérifier l’intensité du problème, essayer minimalement de comprendre son point de vue et tenter de trouver une solution.

 

[34]        Cette conduite inappropriée de la part d’un propriétaire à l’égard de son voisin est encore plus blâmable dans un immeuble détenu en copropriété, où les copropriétaires forment une collectivité et doivent donc faire preuve d’un minimum de collaboration, d’empathie et de respect mutuel afin d’assurer l’harmonie des lieux et le fonctionnement régulier de leur communauté.

 

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

 

[35]        ACCUEILLE la demande;

 

[36]        CONDAMNE les défendeurs Kossia Alimata Ouattara et Ange Christian Kodjo à payer à la demanderesse Lara Schiff la somme de 15 000 $, avec intérêts et l’indemnité additionnelle;

 

[37]        LE TOUT, avec les frais de justice.

 

 

__________________________________

LUC HUPPÉ, J.C.Q.

 

 

 

Date d’audience :

13 novembre 2018


ANNEXE

Liste préparée par la demanderesse[11]

 

DOCUMENTATION DES BRUITS VENANT DE L'APPARTEMENT [...]

du 20 mars (soir) au 3 avril

 

Voici à quoi ressemblent deux semaines à vivre en dessous de ma voisine :

20 mars 2017 (arrivée à la maison à 20 h : rentrée tard du travail et passée faire des commissions)

21 h 28 jusqu'à 21 h 32          martellements

22 h 37                                     je suis réveillée par de gros morceaux (possiblement des meubles) qui

tombent, quatre fois consécutivement

23 h 01                                     un autre gros boum me sort de mon presque sommeil

Je mets mes bouchons d'oreilles.

21 mars 2017 (retour à la maison vers 21 h : après le travail et entrainement)

21 h 18 jusqu'à 21 h 34          martellements

22 h 17                                     gros morceaux qui tombent, 5 fois plus espacées

Je mets mes bouchons d'oreilles

22 mars 2017

16 h 46                                     martellements espacés (j'oublie de noter quand ça se temine)

Soirée calme, aucun bruit

23 mars 2017 (je demande à mon copain de noter aussi : il travaille la nuit et « dort » la journée)

10 h 15 jusqu'à 10 h 40          martellements espacés, comme lors de travaux de construction

13 h 20                                     martellements et déplacements de gros objets (possiblement des meubles)

16 h 21                                     martellements

(je rentre du travail vers 18 h 30)

20 h 40                                     gros objet qui tombe et début de martellements ensuite

20 h 55                                     martellements espacés et la chute d'un gros objet fait trembler les murs

24 mars 2017

1 h 45                                       martellements me réveillent (je mets mes bouchons)

5 h 50                                       encore réveillée par des martellements (j'ai perdu un bouchon d'oreille)

6 h 23                                       forts frappements (je me lève avant l'alarme de réveil)

10 h 37                                     martellements

11 h 23 jusqu'à 11 h 29          martellements plus forts que d'habitude, puis chute d'objets lourds

(de retour au condo à environ 23 h)

25 mars 2017

10 h 44 jusqu'à 11 h 19          réveillée par des martellements

11 h 29                                     gros morceaux qui tombent à plusieurs reprises

12 h 15                                     je quitte le condo pour aller aux commissions

17 h 32 jusqu'à 17 h 41          je reviens, j'entends les martellements depuis le couloir hors du condo

17 h 43                                     gros morceaux qui tombent

21 h 18 jusqu'à 21 h 35          martellements intermittents

23 h 12 jusqu'à 23 h 16          grosses pièces qui tombent suivie de martellements

23 h 56                                     martellements (je vais dormir avec mes bouchons)

 

26 mars 2017

13 h 20                                     gros bruits comme de déplacements de meubles

19 h 02 jusqu'à 19 h 10          martellements

20 h 33 jusqu'à 20 h 41          martellements

20 h 54                                     gros morceau qui tombe

22 h 10                                     martellements intermittents

27 mars 2017

19 h jusqu'à 19 h 30               martellements intermittents

28 mars 2017

22 h 27 jusqu'à 22 h 39          martellements (j'essaie de dormir)

1 h 11                                       chute d'objets lourds, je suis réveillée en sursaut

29 mars 2017 (je reçois l'avis de refus de ma seconde lettre de mise en demeure, incluant le montant

réclamé : habituellement les jours qui suivent un appel ou un envoi écrit à l'adresse de Kalimata

Ouattara, j'ai deux ou trois semaine de calme, sans martellements... cela n'a pas été le cas cette fois)

6 h 26 jusqu'à 6 h 38              martellements intermittents

12 h 51 jusqu'à environ 14 h martellements entrecoupés de chute de gros objets

14 h 30 jusqu'à environ 16 h frappements légers intermittents

20 h 32 jusqu'à 21 h 50          martellements intermittents fréquents et de courte durée

22 h 04                                     chute d'un gros objet

22 h 18 et 22 h 20   chute d'un gros objet

22 h 41                                     encore un gros objet qui tombe

22 h 53                                     une nouvelle fois un gros objet tombe

22 h 55                                     encore une fois chute d'un gros objet

23 h 09                                     idem : chute d'un gros objet

30 mars 2017 (rentrée du travail à 18 h 30)

18 h 30                                     les martellements ont déjà commencé, nou sortons faire quelques courses

21 h 15                                     retour des commissions

22 h 16                                     déplacement de gros meubles, gros morceaux qui tombent juste au dessus

de la tête de mon lit et martellements forts

le bruit m'empêche de dormir MALGRÉ MES BOUCHONS

22 h 35                                     le bruit n'a pas cesse, j'appelle la police

22 h 50                                     à l'arrivée de la police, le bruit a cessé, ils vont tout de même frapper chez

la voisine

23 h 08 jusqu'à 1 h 10            grosse crise de frappement très fort (comme si plusieurs personnes

faisaient exprès de courir sur place), gros morceaux qui tobent

consécutivement. Je suis sortie de mon sommeil à deux reprises malgré

mes bouchons d'oreilles.

21 mars 2017

7 h 24 jusqu'à environ 7 h 45 martellements intemittents

13 h jusqu'à environ 15 h     martellements intermittents, entrecoupés de gros morceaux qui tombent

17 h                                          martellements, juste quelques coups très forts

20 h 42 jusqu'à 21 h 40          martellements continus et chute de gros morceaux


1er avril 2017

7 h 30 jusqu'à 8 h 40              martellements intermittents

9 h 42                                       gros coups très forts (comme si quelqu'un buchait du bois au dessus)

11 h 38 jusqu'à 14 h 22          martellements intermittents

15 h 14                                     gros morceaux qui tombent consécutivement

18 h 47                                     gros morceau qui tomvent à nouveau

19 h 01                                     martellements

21 h 54                                     chute d'un gros objet et déplacement de meubles

24 h 42                                     martellements (je mets mes bouchons d'oreilles)

2 avril 2017 (retour à la maison vers 21 h : après le travail et entrainement)

9 h 01 jusqu'à 10 h 25            martellements intermittents

10 h 29                                     gros morceau qui tombe

10 h 45                                     déplacements de meubles et chute de gros morceaux

10 h 52                                     jusqu'à 10 h 58 frappements et chute de gros morceaux

11 h 36                                     jusqu'à 11 h 55 martellements intermittents et déplacement de meubles

11 h 56                                     chute de gros morceaux

12 h 43                                     jusqu'à 12 h 49 martellements

12 h 50                                     gros morceaux qui tombent

17 h 18                                     jusqu'à environ 17 h 40 martellements intermittents

20 h 06                                     gros morceaux qui tombent à 4 reprises consécutives

3 avril 2017 (retour à la maison vers 20 h 30)

21 h 12 jusqu'à 21 h 34          forts martellements

22 h 07                                     martellements qui recommencent et gros bruits de chute d'objets lourds

 

J'appelle la police qui m'explique que personne ne va se déplacer puisque ce genre de bruit ne relève

pas de problèmes liés au code criminel, mais au code civil.

 

Depuis que j'ai fait venir la police, le bruit s'est amplifié. En moyenne, j'ai une ou parfois deux journées

de calme par semaine.



[1]     [1995] 2 R.C.S. 297, p. 364 (par. 141).

[2]     RLRQ c. C-12.

[3]     Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, 2008 CSC 64, [2008] 3 R.C.S. 392.

[4]     Laflamme c. Groupe Norplex inc., 2017 QCCA 1459, par. 56.

[5]     Les Plantons A et P inc. c. Delage, 2015 QCCA 7, par. 81. Dans le même sens, voir aussi : Coulombe c. Ferme Érital s.e.n.c., 2015 QCCA 6, par. 20.

[6]     Pour des exemples récents, voir entre autres : Bussières c. Syndicat Jardins Windsor Phase III, 2018 QCCQ 3680; La Madeleine c. Bouchard, 2017 QCCQ 1580; Wahba c. Azar, 2015 QCCQ 6647.

[7]     Faure c. Bakhtiari, 2018 QCCQ 5840.

[8]     Dans le présent dossier, la déclaration de copropriété n’a pas été produite, de sorte que le recours de la demanderesse peut être fondé uniquement sur les dispositions du Code civil du Québec.

[9]     Le texte est reproduit fidèlement.

[10]    En vertu de l’article 1079 C.c.Q., « [l]e syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. »

[11]    Le texte est reproduit fidèlement.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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