Décision

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Groupe Axxco-Angus inc. c. Coopérative d'habitation Rose-Main

2020 QCCA 1244

COUR D'APPEL

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

MONTRÉAL

 

No : 

500-09-027801-182

        (500-17-085281-148)

 

 

PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE

 

 

 

DATE : Le 23 septembre 2020

 

 

 

FORMATION : LES HONORABLES

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

 

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

 

STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

 

 

 

PARTIE APPELANTE

AVOCAT

 

Le Groupe Axxco-Angus Inc.

 

Me ÉRIC OLIVER

(Municonseil Avocats)

 

PARTIE INTIMÉE

AVOCATE

 

Coopérative d'Habitation Rose-Main

 

Me CATHERINE SYLVESTRE

(Sylvestre Painchaud et associés)

 

 

 

En appel d’un jugement rendu le 31 juillet 2018 par l’honorable Gregory Moore de la Cour supérieure, district de Montréal.

 

NATURE DE L’APPEL :

Vente - Demande en passation de titre.

 

Greffière-audiencière : Anne Dumont

Salle : Pierre-Basile-Mignault

 


 

AUDITION

 

10 h 30

Début de l’audience. Commentaires introductifs d’instance.

10 h 31

Argumentation de Me Oliver.

10 h 32

Demandes de précision de la Cour et réponses de Me Oliver.

10 h 41

Me Oliver poursuit ses représentations.

10 h 46

Échange entre la Cour et Me Oliver.

11 h 00

Me Oliver reprend ses représentations.

11 h 02

Suspension de l’audience.

11 h 30

Reprise de l’audience.

Échange entre la Cour et Me Sylvestre.

11 h 32

Argumentation de Me Sylvestre.

11 h 52

Demandes de précision de la Cour et réponses de Me Sylvestre.

11 h 55

Réplique de Me Oliver.

11 h 59

Échange entre la Cour et Me Oliver.

12 h 06

Supplique de Me Sylvestre.

12 h 07

Suspension de l’audience.

12 h 26

Reprise de l’audience.

PAR LA COUR : Arrêt rendu séance tenante - voir page 3.

12 h 27

Fin de l’audience.

 

 

 

 

Anne Dumont, Greffière-audiencière

 

ARRÊT

 

 

POUR LES MOTIFS QUI SERONT DÉPOSÉS ULTÉRIEUREMENT, LA COUR :

[1]           REJETTE l’appel;

[2]           LE TOUT avec frais de justice.

 

AVEC L’AUTORISATION DU JUGE PELLETIER

 

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

 

AVEC L’AUTORISATION DU JUGE DUFRESNE

 

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

 

 

 

STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

 

 


Groupe Axxco-Angus inc. c. Coopérative d'habitation Rose-Main

2020 QCCA 1244

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

MONTRÉAL

N° :

500-09-027801-182

(500-17-085281-148)

 

DATE :

29 septembre 2020

 

 

FORMATION :

LES HONORABLES

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

 

 

LE GROUPE AXXCO-ANGUS INC.

APPELANTE - défenderesse

c.

 

COOPÉRATIVE D’HABITATION ROSE-MAIN

INTIMÉE - demanderesse

 

 

MOTIFS AU SOUTIEN DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE

LE 23 SEPTEMBRE 2020

 

 

 

[1]           Au terme de trois jours d’audience et après mise en délibéré, la Cour supérieure a fait droit à l’action en passation de titres intentée par l’intimée. Elle a ainsi déclaré cette dernière propriétaire d’un immeuble ayant préalablement fait l’objet d’un contrat de promesse de vente. Cette déclaration de propriété est assujettie au dépôt préalable dans le compte en fidéicommis du notaire instrumentant de la totalité du prix de vente et de celle des taxes applicables.

[2]           L’appelante se pourvoit, estimant que le juge aurait dû rejeter la demande. Dans son mémoire d’appel, elle propose l’examen des quatre questions suivantes auxquelles elle dit devoir apporter une réponse affirmative: 

 

A.    Le juge de première instance a-t-il erré en droit lorsqu'il conclut que le simple fait de présenter une lettre émanant d’un tiers, en l’occurrence ici la Ville de Montréal, qui mentionne qu’elle s’oblige conditionnellement à libérer la somme de 684 000 $, satisfait l’obligation de consignation du prix d’achat de l’immeuble?

B.    Le juge de première instance a-t-il erré en droit en déterminant que la demanderesse était disposée à verser le prix de vente convenu, alors que celle-ci contestait le prix de vente de 684 000 $ conjointement à son action en passation de titres, pour ne se désister de cette demande qu’au stade des plaidoiries?

C.   Le juge de première instance a-t-il erré en droit lorsqu'il conclut que la correction de la cession effectuée le 22 avril 2015, alors que la promesse d’achat était échue, était opposable à la défenderesse, qui avait pourtant signalé dès le 1er décembre 2014 que l’acte de cession P=6 ne lui était pas opposable?

D.   Le juge de première instance a-t-il erré en faits et en droit aux paragraphes 34 et 35 de son jugement en concluant que le projet d’acte de vente notarié qui prévoyait une quittance totale et finale de la part du vendeur dès la signature de l’acte n’était qu’un détail pratique, alors que la preuve faite à l’enquête, tel que le tribunal le note au paragraphe 39 de son jugement, a démontré que le financement n’était pas disponible au moment de la date prévue pour la signature de l’acte de vente? »

[3]           De l’avis de la Cour, aucune des prétentions de l’appelante ne saurait justifier une intervention.

[4]           Il convient de préciser d’entrée de jeu que les éléments qualifiés par l’appelante de questions de droit se révèlent en réalité des questions mixtes. Les conclusions retenues en première instance quant au caractère exécutoire de la promesse de vente sont ici largement tributaires de l’appréciation par le juge des faits mis en preuve.

[5]           Cette précision apportée, les questions 1 et 4 se recoupent dans la mesure où elles remettent en cause la disponibilité réelle des sommes dues à l’appelante en exécution du contrat. À noter qu’il s’agit là des questions sur lesquelles l’avocat de l’appelante a concentré sa présentation lors de l’audience.

[6]           Qu’en est-il?

 

 

 

[7]           Ayant replacé les termes utilisés dans le contexte particulier de l’affaire, le juge a conclu que le prix de vente et ses accessoires, notamment les taxes, étaient disponibles en temps opportun. À son avis, prenant en compte les assouplissements apportés par la jurisprudence[1], cette condition essentielle au succès de l’action est satisfaite.

[8]           La Cour estime que l’appelante ne démontre aucune erreur manifeste et déterminante susceptible d’entacher les constats du juge portant sur ce volet de l’affaire[2].

[9]           Le second moyen d’appel remet en question la volonté réelle de l’intimée d’acheter au prix convenu dans la promesse. Or, analysant l’ensemble des circonstances, le juge a conclu que l’intimée, avec le concours actif de la Ville de Montréal à titre de partie intéressée dans le projet, acceptait sans réserve de conclure la transaction au prix convenu de 684 000 $. Ici, encore, l’appelante échoue dans sa tentative d’établir les éléments propres à justifier la réformation du jugement attaqué.

[10]        Le troisième moyen prend appui sur l’absence de renvoi exact à la promesse de vente liant l’appelante dans l’acte de cession de droits consenti à l’intimée. Celle-ci fait valoir que la correction apportée ne le fut que tardivement alors que son obligation était éteinte par l’écoulement du temps.

[11]        En l’espèce, au regard de l’ensemble de la preuve, le juge a conclu qu’il s’agissait tout au plus d’une maladresse d’écriture. Selon lui, la cession à l’intimée des droits dans la promesse liant l’appelante s’imposait au-delà de toutes apparences. C’est ainsi qu’il écrit dans le cadre de sa description des faits[3]:

[13]      Le 30 octobre, Gérer son quartier cède à la Coopérative d’habitation Rose-Main ses droits dans l’offre du 15 juin 2012. Le document de cession réfère à l’offre du 23 décembre 2011, alors le 22 avril 2015, Gérer son quartier demande à la Coopérative d’habitation Rose-Main de signer une correction.

[14]      Le Tribunal accepte que la référence au 23 décembre 2011 dans la cession du 30 octobre 2014 soit une erreur d’écriture qui a été corrigée le 22 avril 2015.

[12]        Il détermine donc que les faits établissent l’opposabilité de cette cession au sens de l’article 1641 C.c.Q. Il n’y a pas, ici non plus, matière à réformer le jugement entrepris.

[13]        En terminant, il faut préciser que le délai de 45 jours figurant au paragraphe 53 du jugement entrepris doit être calculé à partir de la date du présent arrêt.


 

 

[14]        Ce sont là les motifs pour lesquels, séance tenante, la Cour a rejeté l’appel avec les frais de justice.

 

AVEC L’AUTORISATION DU JUGE PELLETIER

 

 

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

 

 

AVEC L’AUTORISATION DU JUGE DUFRESNE

 

 

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

 

 

 

 

 

STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

 

Me Éric Oliver

Municonseil avocats

Pour l’appelante

 

Me Benoît Marion

Sylvestre Painchaud et associés

Pour l’intimée

 

Date d’audience :

23 septembre 2020

 



[1]     Voir notamment : Téberge c. Durette, 2007 QCCA 42; Société générale de construction BPF inc. c. Thibault, 2016 QCCA 1857; 4207602 Canada inc. c. 9139-4882 Québec inc., 2018 QCCA 1035; Zanetti c. 2946-6117 Québec inc., 2012 QCCA 477.

[2]     Voir à ce sujet Renault c. Cyr, 2019 QCCA 1348, paragr. 12, se référant à Housen c. Nikolaisen, [2002] CSC 33, paragr. 117.

[3]     Jugement entrepris.

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