Décision

[1]           Les demandeurs Jocelyn Cardinal et Johane Larose réclament 1000 $ à la défenderesse Royal Lepage Lachapelle. Dans la présentation de leur preuve, ils reprochent à M^me Suzie Bélanger, une courtière immobilière travaillant pour le compte de la défenderesse, d’avoir commis une faute professionnelle à leur égard.

[2]           La défenderesse représentée par M^me Bélanger nie toute responsabilité dans cette affaire.

QUESTIONS EN LITIGE

[3]           Les demandeurs ont-ils établi par prépondérance de la preuve que l’agente immobilière a commis une faute dans l’exécution de son mandat?

[4]           Le cas échéant, qu’en est-il de la responsabilité de la défenderesse?

CONTEXTE FACTUEL

[5]           En mai 2013, M^me Suzie Bélanger est courtière immobilière au sein de l’agence Royal Lepage Lachapelle. Cette dernière est signataire d’un contrat de courtage avec Maryse et Alain Gervais pour la vente d’un immeuble appartenant à la succession de leur père. M^me Bélanger a complété avec les vendeurs la documentation relative au contrat de courtage qui stipule que la vente se fera sans garantie légale. Elle agira également à titre d’intermédiaire afin de présenter l’offre des demandeurs aux vendeurs. La fiche descriptive de l’immeuble indique que les fondations sont en béton coulé.

[6]           Les demandeurs sont à la recherche d’une propriété au Témiscamingue. Le demandeur M. Cardinal travaille alors à l’extérieur de la région. C’est donc la demanderesse, M^me Larose conjointe de M. Cardinal qui effectue, en compagnie de M^me Bélanger, deux visites de la propriété. Après une des visites, une conférence téléphonique a lieu le 3 mai 2013 entre M. Cardinal qui se trouve à Baie-St-Paul et mesdames Bélanger et Larose. Le but de la conférence est de discuter d’une possible offre d’achat. Selon M. Cardinal, M^me Bélanger leur fait part de l’existence d’un rapport d’inspection relatif à l’immeuble convoité ayant été réalisé à la demande d’un autre client. Elle ajoute qu’elle ne peut cependant pas leur donner accès au rapport et se contente de traduire des portions du rapport, rédigé en anglais. M. Cardinal soutient qu’il a été sommairement question de l’infiltration d’eau au sous-sol et de problèmes de drainage, mais jamais de la nécessité d’installer une seconde pompe, de défaire le bas de cloisons et d’investiguer davantage pour savoir si ultimement une excavation serait nécessaire. L’extrait pertinent du rapport d’inspection se lit comme suit :

BASEMENT   Leakage

24.        Condition: • As discussed regarding the water and moisture in the basement:

there is water or moisture around the entire perimeter of the basement, installing the second sump pump and maintaining a lower water level in the sump may help, ensuring all surface water including the downspouts drain quickly away from the foundation will also help.

If this type of action does not stop the water then excavating and water proofing the foundation and installing new drainage tile may be required.

Regardless of the actions taken the lower portion of the basement walls should be removed and inspected for damage and growth/mould

Task: Futher evaluation

[7]           Sachant que la vente exclurait toute garantie légale, M. Cardinal soulève l’opportunité d’une inspection pré-achat de l’immeuble. Selon les dires des demandeurs, M^me Bélanger affirme qu’une telle inspection est inutile compte tenu du rapport qu’elle a en main. Elle ajoute qu’une telle formalité retardera la conclusion du contrat de vente qui ne pourra se réaliser dans le délai souhaité. M^me Larose qui était présente avec M^me Bélanger et qui ne lit pas l’anglais confirme ne pas avoir eu accès au rapport d’inspection.

[8]           Rassurés par les propos de M^me Bélanger, les demandeurs présentent donc une offre d’achat de 120 000 $ que les vendeurs acceptent.

[9]           Peu de temps après avoir pris possession de l’immeuble les demandeurs constatent qu’un mur extérieur s’effondre. Il s’agit d’un mur en blocs de béton. Des travaux correctifs sont nécessaires, tel le redressement de la structure et la reconstruction du mur. Le coût de ces travaux s’élève à 2299,50 $. Les demandeurs formulent une réclamation à l’assureur en vertu d’un contrat d’assurance qu’offre gratuitement M^me Bélanger aux acheteurs éventuels. L’assureur leur ayant versé la somme de 1299,50 $, retenant ainsi la franchise de 1000 $, les demandeurs réclament donc ce 1000 $.

[10]        Préalablement à la vente, M^me Bélanger a fait compléter aux vendeurs une déclaration sur l’état de l’immeuble. Ils répondent « non » à la question suivante :

D3.1    À votre connaissance, y a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex. toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre) ?

[11]        À l’audience, un des vendeurs Alain Gervais affirme qu’il y a déjà eu de l’infiltration d’eau dans le sous-sol il y a plusieurs années d’où la nécessité de l’installation d’une pompe. Il ajoute avoir informé M^me Bélanger de ce fait.

[12]        Les demandeurs soulignent les nombreuses fautes commises par M^me Bélanger, représentante de la défenderesse : l’erreur sur la fiche technique quant aux fondations, les affirmations erronées contenues dans la déclaration du vendeur au sujet de l’infiltration d’eau et le fait qu’elle les ait dissuadés d’avoir recours à une inspection pré-achat.

[13]        Au nom de la défenderesse, M^me Bélanger nie toute responsabilité dans cette affaire. Elle affirme avoir respecté ses obligations en informant les demandeurs des grandes lignes du rapport d’inspection. À preuve, après la conférence téléphonique avec M. Cardinal, M^me Larose et elle sont allées prendre des photographies de l’immeuble aux endroits problématiques soulevés dans le rapport d’inspection. Selon elle, les demandeurs étaient bien au fait des problèmes d’infiltrations d’eau et de drainage. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’ils ont présenté une offre d’achat de 30 000 $ inférieure au prix initialement demandé.

[14]        M^me Bélanger reconnaît cependant ne pas avoir fait lecture du paragraphe précité du rapport d’inspection où il est question de l’importance du problème d’infiltration d’eau au sous-sol et de la nécessité d’une évaluation plus poussée, voire de l’importance de défaire des murs, d’installer une seconde pompe et d’évaluer la nécessité de procéder à de l’excavation.

[15]        Quant à l’inspection pré-achat, elle admet avoir mentionné que ça ne permettrait pas une prise de possession dans les délais souhaités. Questionnée par le Tribunal, elle reconnaît également avoir dit aux demandeurs que le rapport d’inspection qu’elle détenait faisait déjà état d’infiltrations d’eau. Certes, il existe une erreur sur la fiche descriptive quant aux fondations, mais elle est sans conséquence puisque les photos prises avant l’achat démontrent qu’il s’agit de fondations en bloc de béton. De toute façon, selon M^me Bélanger il appartient aux vendeurs de vérifier l’exactitude du contenu de la fiche descriptive. Il en va de même pour la déclaration du vendeur.

[16]        Dans sa déclaration pour valoir témoignage, M. Lambert l’entrepreneur ayant effectué les travaux correctifs chez les demandeurs déclare que des problèmes de drainage peuvent souvent entraîner des mouvements des murs extérieurs. Selon M^me Bélanger, connaissant l’existence d’un problème de drainage, les demandeurs ne pouvaient donc se plaindre des conséquences de ce problème ou de faute de sa part.

DROIT

[17]        Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec énoncent que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, selon la balance des probabilités.

[18]        C’est la nouvelle Loi sur le courtage immobilier[1] et la réglementation afférente qui doivent recevoir ici application. L’article 1 de cette loi stipule :

1. La présente loi s'applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative aux actes suivants:

 1° l'achat, la vente, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, ou l'achat ou la vente d'une telle promesse;

 2° la location d'un immeuble, dès qu'il y a exploitation d'une entreprise par la personne ou la société qui agit à titre d'intermédiaire dans ce domaine;

 3° l'échange d'un immeuble;

 4° le prêt garanti par hypothèque immobilière;

 5° l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, par un seul contrat, si les biens de l'entreprise, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.

Toutefois, la présente loi ne s'applique pas à une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01) ou à une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1).

[19]        Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité[2] prévoit un bon nombre de devoirs et d’obligations visant la protection des parties à une transaction au sens de la Loi sur le courtage immobilier. Les articles pertinents du règlement sont les suivants :

5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.

62. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession.

Le courtier ou le dirigeant d'agence doit aussi maintenir de saines pratiques.

63. La conduite d'un courtier ou d'un dirigeant d'agence doit être empreinte d'objectivité, de discrétion et de modération.

80. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, lorsque la protection des intérêts d'une des parties à une transaction l'exige, recommander à celle-ci d'avoir recours à un expert reconnu.

81. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit recommander à la personne qui se propose d'acquérir un immeuble d'en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui:

  1°    détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;

  2°    utilise une convention de service d'inspection reconnue;

  3°    effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l'inspection en bâtiment reconnue;

  4°    remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

Le courtier ou le dirigeant d'agence peut fournir une liste de professionnels ou d'inspecteurs en bâtiment qui respectent les exigences prévues au premier alinéa et qui contient plus d'un nom.

83. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit conseiller et informer avec objectivité la partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.

S'il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé.

85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction.

[20]        Ces dispositions législatives et déontologiques doivent être comprises en accord avec le principe général en matière de responsabilité civile prévue à l’article 1457 du Code civil du Québec :

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde.

[21]        Il est de jurisprudence constante que tout renseignement transmis par le courtier doit avoir été vérifié[3].

[22]        Dans l’affaire Buisson c. David précité, monsieur le juge Audet résume comme suit les différentes règles déontologiques des courtiers immobiliers :

En vertu de ces diverses obligations, le courtier ou l’agent immobilier doit donc agir au mieux des intérêts de son client et éviter les conflits d'intérêts. Il doit protéger les intérêts de son client, l'informer de tout facteur qui peut l'affecter ou encore affecter l'objet de la transaction et l'informer des droits et obligations qui découlent des documents à signer, notamment, de la nature de la tâche et des biens et du temps nécessaires.

[23]        La réglementation applicable stipule qu'en cas de « double mandat » le courtier immobilier a des devoirs et des obligations tant à l’égard de l’acheteur que du vendeur.

APPLICATION EN L’ESPÈCE

[24]        Dans la présente affaire, la preuve prépondérante démontre que M^me Bélanger a commis plusieurs fautes dans l’exécution de son mandat. D’une part, elle a fourni des éléments erronés à la fiche descriptive de l’immeuble. Le fait que les photos prises semblaient révéler des fondations en bloc de béton ne la dispensait pas de s’assurer de l’exactitude de l’information, d’autant plus que ces vérifications pouvaient se faire facilement.

[25]        De plus, elle s’est fiée à la déclaration du vendeur au sujet de l’infiltration d’eau plutôt que de s’assurer, par une vérification, de l’exactitude des déclarations contenues à la dite déclaration. Sa prétention selon laquelle il appartient aux vendeurs de s’assurer de l’exactitude des informations contenues à la déclaration du vendeur démontre qu’elle se méprend sur sa propre obligation de vérification. D’autre part, le Tribunal retient qu’elle avait été informée d’une infiltration d’eau par un des vendeurs, M. Alain Gervais.

[26]        La preuve démontre que la nature inexacte de ces renseignements communiqués aux demandeurs a influé sur la capacité décisionnelle de ces derniers. Ces informations incorrectes doivent être analysées en relation avec les autres agissements de M^me Bélanger.

[27]        Le Tribunal est d’opinion que M^me Bélanger n’a pas agi avec transparence à l’égard des demandeurs. M^me Bélanger ne les a pas informés avec objectivité de faits pertinents à la transaction, soit l’ampleur du problème d’infiltration d’eau. Sa traduction libre et incomplète de certains extraits du rapport d’inspection constitue des représentations subtilement trompeuses qui ont rassuré les demandeurs. Le fait que les demandeurs connaissaient l’existence d’infiltrations d’eau et certains problèmes de drainage ne dispensait pas M^me Bélanger de son obligation de divulguer la totalité du rapport. À preuve, l’ampleur des infiltrations d’eau a affecté la structure de l’immeuble.

[28]        Mais il y a plus. Sachant qu’il ne bénéficierait d’aucune garantie légale en cas d’achat, M. Cardinal a songé à une inspection pré-achat et M^me Bélanger l’en a dissuadé au motif qu’elle avait déjà en main un rapport qui révélait des infiltrations d’eau. Les agissements de M^me Bélanger sont fautifs en ce qu’elle s’est servie d’un rapport auquel les demandeurs n’ont pas eu accès pour minimiser les problèmes et les convaincre de ne pas demander une investigation plus poussée. Rappelons que le rapport ne faisait aucunement état de la source des infiltrations d’eau et recommandait plusieurs interventions comme indiqué précédemment. M^me Bélanger confirme n’avoir jamais lu ou traduit cette partie importante du rapport aux demandeurs. Bref, les représentations ont faussement sécurisé les demandeurs qui ont renoncé à l’inspection pré-achat. L’intérêt des demandeurs commandait une telle inspection ou à tout le moins un accès au rapport dans son entièreté. Ils étaient en droit d’avoir une idée juste et complète de l’état de l’immeuble. Au final, les demandeurs n’ont pas renoncé à l’inspection pré-achat en tout connaissance de cause puisque M^me Bélanger n’a pas cru bon de les sensibiliser à certaines informations défavorables contenues au rapport.

[29]        Nonobstant la déclaration pour valoir témoignage de M. Lambert, M^me Bélanger ne peut prétendre qu’en connaissant l’existence de problèmes de drainage les demandeurs devaient s’attendre à ce que la structure de l’immeuble soit en péril et qu’un mur extérieur risquait de s’effondrer. Une inspection plus poussée aurait sans doute permis de déceler le problème majeur rencontré. Les fautes et les manquements commis par M^me Bélanger et pris dans leur ensemble sont la cause du préjudice subi par les demandeurs.

[30]        À la suite de la réouverture des débats, le Tribunal a la preuve prépondérante que M^me Bélanger était à l’emploi de la défenderesse en mai 2013. Il y a lieu d’appliquer l’article 1463 qui traite de la responsabilité du commettant. De façon plus spécifique, à l’article 18 de la Loi sur le courtage immobilier il est question de la responsabilité de l’agence immobilière en cas de faute du courtier :

Une agence est responsable du préjudice causé à toute personne ou société pour une faute commise par un courtier qui la représente dans l'exécution de ses fonctions.

Elle conserve néanmoins ses recours contre lui.

[31]        En raison de la faute commise par M^me Bélanger, le Tribunal retient la responsabilité de la défenderesse. La preuve établie que le coût des travaux s’élève à 2299,50 $. Les demandeurs ont donc droit au paiement de la franchise de 1000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[32]        ACCUEILLE la réclamation des demandeurs;

[33]        CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 1000 $, avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 22 novembre 2013;

[34]        CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 105 $;

[35]        DÉCLARE en vertu de l’article 987 du Code de procédure civile qu’aucun témoin ne sera taxé ni indemnisé.