[1]      Le locateur a produit une demande de révision de la décision rendue par la greffière spéciale et le recouvrement des frais judiciaires.

[2]      Le tribunal a été saisi de 6 dossiers dont la question en litige est essentiellement la même. Un seul locataire s’est présenté à l’audience. Il s’agit de M. Sébastien Corriveau.

La demande d’intervention conservatoire :

[3]      L’Association des propriétaires du Grand Montréal (A.P.G.M.) demande d’intervenir dans la procédure afin de soutenir les prétentions du locateur dans cette question en litige.

[4]      Le litige porte essentiellement sur la conclusion du tribunal de première instance de ne pas accorder les frais judiciaires au locateur malgré la fixation du loyer.

[5]      Le locateur est en désaccord avec l’énonciation de la bonne foi retenue par la greffière-spéciale.

[6]      L.A.P.G.M. compte 500 membres dont les objectifs sont de défendre et représenter les propriétaires d’immeubles locatifs sur le territoire de la communauté urbaine de Montréal.

[7]      Cette association souhaite intervenir de façon conservatoire afin de se joindre au locateur et soutenir sa demande ou appuyer ses prétentions. 

[8]      Considérant ce qu’elle croit être une jurisprudence incohérente du présent tribunal sur la question de l’octroi des frais judiciaires dans le cadre des litiges en fixation de loyer, elle demande d’intervenir au dossier afin de soutenir les prétentions du locateur quant au fardeau de preuve requis pour obtenir une condamnation aux frais.

[9]      Soutenant détenir un intérêt juridique dans les conclusions à intervenir puisqu’elle doit donner à ses membres des informations utiles sur les mécanismes de négociations du loyer avec les locataires.

[10]   Le locataire, Sébastien Corriveau, s’oppose à cette intervention.

[11]   Le tribunal n’a pas fait droit à la demande d’intervention pour les motifs prononcés sommairement à l’audience et avec la réserve de pouvoir compléter ceux-ci par la présente décision.

[12]   L'article 23 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[1] (ci-après Règlement de procédure) stipule ce qui suit :

« 23. La personne qui a un intérêt légal pour intervenir dans une demande ou une requête à laquelle elle n'est pas partie ou pour reprendre l'instance peut le faire en produisant à la Régie une requête en reprise d'instance ou en intervention. Cette requête doit être signifiée à toutes les parties avant l'audience.

Le régisseur peut, lors de l'audience, autoriser une intervention ou une reprise d'instance sur simple requête verbale notée au procès-verbal. Il peut alors imposer les conditions qu'il estime nécessaires à la protection des droits des parties.»

[13]   Cette disposition se rapproche de l’article 208 du Code de procédure civile qui réfère à l’intérêt juridique pour intervenir dans une instance.

[14]   Selon l’article 23 du Règlement de procédure, l’intérêt légal[2] doit être établi pour faire droit à l’intervention.

[15]   Comme le souligne les auteurs Ferland et Emery dans leur Précis de procédure civile :

« En droit privé, cet intérêt se confond avec l'intérêt suffisant requis du demandeur en justice (a.55) et il doit être juridique, né et actuel, direct et personnel. Cet intérêt doit aussi répondre aux exigences de l'article 209 pour fonder soit une intervention conservatoire ou intervention agressive. »[3]  Nos soulignements

[16]   Parmi les décisions invoquées, au soutien de la demande d’intervention, se trouve l’affaire General Accident, compagnie d’assurance du Canada c. Be et als[4] où la juge Mailhot énonce :

« [32] Il semble que la tendance générale des tribunaux soit de permettre l’intervention lorsqu’il est à prévoir que les droits de l’intervenant seront directement affectés par l’issue du litige.  L’intérêt devient alors vraisemblable. »

[17]   Comme l’octroi des frais constitue essentiellement, une question d’ordre factuelle, il n’est pas apparu que l’A.P.G.M. avait un intérêt juridique ou légal au sens où on l’entend généralement.  De plus, selon les représentations faites à l’audience, cette association ne détient pas d’intérêt distinct de celui du locateur[5].  Dans d’autres décisions citées, l’analyse des questions en litige démontrent des questions de droit complexes ou un lien de droit par rapport à l’objet du litige[6].

[18]   Aucun de ces critères n’existe en l’instance.  L’A.P.G.M. peut remplir son rôle auprès de ses membres en les instruisant à partir des décisions jurisprudentielles existantes, mais ne peut rien ajouter aux faits pertinents du dossier. 

[19]   La demande d’intervention fut en conséquence rejetée.

La demande de révision :

[20]   Éric Audet est président de la compagnie qui possède vingt immeubles de 500 logements locatifs et commerciaux. Il explique qu’à chaque année, en décembre, la compagnie calcule l’augmentation de loyer à venir pour la reconduction du bail et il envoie un avis au locataire. En l’espèce, l’augmentation demandée est de 28 $ par mois (P-1). La méthode de calcul est ajustée par la suite, au besoin, avec les indices de calcul de la Régie du logement qui sont publiées plus tard. Ce procédé permet notamment de réduire certains délais lorsqu’il a à déposer une demande à la Régie et d’offrir à ces locataires sur place, le droit d’obtenir, s’il le souhaite, un autre logement qui sera libéré.

[21]   Si le locataire répond qu’il refuse l’augmentation proposée, il y a un premier contact téléphonique exécuté par l’un de ses employés qui explique le calcul et l’augmentation en cause (P-2). Parfois, déjà à ce stade, il y a entente; sinon, le locateur expédie une offre écrite finale au locataire avec laquelle il joint le formulaire de calcul de la Régie, lequel reflète l’ajustement auquel il aurait droit d’après ses calculs. Dans le cas présent, l’augmentation initiale du locateur de 28 $ par mois a été réduite à 27 $ par mois. Enfin, le locateur invite le locataire à prendre rendez-vous pendant les heures de bureau afin de consulter les documents pertinents qui, à son avis, justifient l’augmentation proposée. Cette offre finale est fixée dans le temps et après l’expiration du délai, le locateur informe le locataire qu’il déposera sa demande à la Régie et demandera que les frais lui soient remboursés (P-3).

[22]   Le témoin explique que ce procédé a été respecté dans le présent dossier et le locataire n’a pas pris soin de consulter les documents qui justifiaient son augmentation qui a d’ailleurs été accordée. Il conclut avoir droit à ses frais tant de la demande originaire qu’à ceux de la présente, ce qui représente 112 $.

[23]   Le locataire présent confirme avoir reçu les documents mis en preuve. Il a même téléphoné au bureau du locateur pour avoir copie de certains documents par courriel, notamment ceux à l’égard des assurances vu l'écart important entre les deux années en cause, mais on lui a refusé. Il n’a pas consulté ces documents car les heures de bureau correspondent à ses heures de travail. Il a pris conseil auprès d’une association de locataires pour finalement décider de ne pas accepter l’offre finale du locateur. Le locataire soumet que les données mises de l’avant concernant le coût des assurances échappent à sa compétence et seule une expertise et un questionnement spécifiques pouvaient lui permettre de comprendre la hausse de 33% entre 824,69 $ (décembre 2007) et 2 495,98 $ (décembre 2008).

[24]   De plus, le locataire voulait faire valoir ses droits à l’endroit de réparations nécessaires à la galerie et à la qualité des services en général. Il précise que l’audience tenue devant la greffière spéciale a nécessité environ une heure et demie pour départir toutes les données du locateur, pour comprendre ses dépenses et ses explications à l’appui de son augmentation. Il estime donc ne pas avoir à payer les dits frais.

[25]   Le procureur du locateur plaide que le locateur a rencontré tous les critères développés par la jurisprudence pour justifier que ce soit le locataire qui paie les frais judiciaires. Il reproche à la décision de première instance d’ajouter un critère de bonne foi qui n’est pas pertinent ni retenu par cette jurisprudence.

[26]   Il cite l’affaire Comptois c. Boucher[7], dans laquelle la greffière spéciale rappelle le principe établi dans la décision A. Rossi Buildings[8] qui indique deux conditions pour l’obtention de ses frais. Tout d’abord, le locateur doit démontrer qu’il a tenté de négocier avec le locataire notamment en lui donnant accès aux données pertinentes. Puis, la décision rendue doit accorder une augmentation au moins égale à celle demandée dans l’avis du locateur. Dans cette affaire, la greffière spéciale a donc condamné le locataire à rembourser au locateur les dits frais, car malgré les efforts du locateur, le locataire refusait la dite augmentation en raison de sa baisse de revenus, ce qui n’est pas l’un des critères retenus par la jurispruence.

[27]   Puis, le procureur du locateur a déposé d’autres décisions rendues avant l’affaire A. Rossi qui illustrent des cas où les frais ont été remboursés au locateur. Ainsi, dans l'affaire Gaston c. Robillard[9], la greffière spéciale constate que le locateur a fait tous les efforts requis pour négocier après avoir rencontré le locataire qui refusait de négocier par entêtement, sans motiver cette position ni faire de contre-offre. Il conclut qu'en l'espèce, le locateur a donc droit au remboursement de ses frais que le locataire soit ou non de bonne foi; ce dernier critère n'ayant pas à être retenu par le Tribunal.

DÉCISION

A)       La preuve présentée par le locateur

[28]   Tout d'abord, le Tribunal tient à rappeler que la preuve testimoniale générale présentée par le locateur concernant la démarche préalable à l’introduction du recours a été permise parce qu'elle était soutenue par une preuve documentaire spécifique et parce qu'elle était admise par le locataire Corriveau.

[29]   En effet, les règles de preuve établissent ce principe aux articles 2843 et 2845 du Code civil du Québec qui prévoient ce qui suit :

« 2843.      Le témoignage est la déclaration par laquelle une personne relate les faits dont elle a eu personnellement connaissance ou par laquelle un expert donne son avis.

                Il doit, pour faire preuve, être contenu dans une déposition faite à l'instance, sauf du consentement des parties ou dans les cas prévus par la loi.»

« 2845.      La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[30]   En principe, le simple témoignage du président de la compagnie, qui n'est pas la partie qui a une connaissance personnelle des négociations précises tenues avec le locataire peut en tout temps être contredit par ce dernier et faire l'objet de l'appréciation du Tribunal.

B)       La responsabilité des parties à l'égard des frais judiciaires

[31]   En matière de fixation de loyer, le législateur a édicté à l'article 1947 du Code civil du Québec que le locateur est la partie qui doit déposer une demande à la Régie s'il veut qu'on tranche l'ajustement de loyer auquel il a droit ou qu'on statue sur toute autre modification du bail.

[32]   Il s’agit, essentiellement, d’un processus administratif qui applique le Règlement sur les critères de fixation de loyer. Dans ce contexte, le greffier spécial chargé de procéder à cette tâche doit vérifier le formulaire de renseignements nécessaires produit par le locateur et analyse les pièces justificatives soumises en appui.

[33]   L’audience ne procède pas nécessairement dans le cadre d’un véritable débat contradictoire comme dans les cours civiles ordinaires. Cette audience a alors pour objectif d’établir l’ajustement de loyer auquel le locateur peut avoir droit et permettre au locataire de faire valoir ses prétentions et représentations. Ainsi, chaque partie exerce alors ses droits conférés par la loi.

[34]   La procédure déposée par le locateur est essentielle car à défaut de la produire, le bail est reconduit de plein droit sans augmentation de loyer. Or, depuis plusieurs années, le législateur a tarifié le coût de cette demande.

[35]   Le Tribunal tient à réitérer le principe en la matière, qui demeure que les frais d'une demande de fixation doivent être assumés par le locateur et c'est ce qui se dégage de la jurisprudence rendue en la matière, dont celle du Banc de révision dans l'affaire A. Rossi[10] qui fait le point sur cette question et dont voici un paragraphe important :

« En général, en matière civile, le tribunal est appelé à trancher cette question des frais lors de l’évaluation du recours et dans le cadre de ce débat contradictoire, il revient généralement à la partie perdante d’en assumer le remboursement à la partie gagnante. Or, il existe des exceptions à cette règle comme par exemple, en matière de reprise de logement, il incombe au locateur de déposer sa demande et même si à l'issue de ce débat contradictoire, même au succès du recours, le tribunal qui accorde la reprise en faveur du locateur accorde généralement cette demande en faisant assumer ces frais au locateur.

En matière de fixation du loyer, le législateur a tarifié le coût de cette demande alors que le locateur exerce un recours prévu par la loi qui constitue le seul moyen de fixer l’augmentation à laquelle il peut avoir droit. Par ailleurs, le locataire a parallèlement exercé son option de refuser l’augmentation demandée et ce faisant, il exerce lui-même un droit conféré par la loi.

C’est pourquoi, lorsque la Régie statue sur une telle demande, elle détermine l’augmentation à laquelle le locateur a droit sans blâmer pour autant le locataire d’avoir contesté et dans la majorité des cas, le locateur doit assumer le coût de cette procédure.

Dans le même ordre d'idées, la demande similaire déposée par un nouveau locataire en vertu de l'article 1950 du Code civil du Québec qui vise à réviser à la baisse le loyer convenu lors de la conclusion d'un bail, constitue une demande dont les frais sont généralement assumés par le locataire, même si sa demande est accueillie. C'est dans cette optique que la jurisprudence invoquée par le procureur du locateur a été rendue.

À cet égard, le tribunal constate que les décisions rendues tant en première instance qu'en révision réitèrent le principe établi que les frais de la demande de fixation doivent être assumés par le locateur. Par ailleurs, plusieurs décisions ont établi des exceptions à cette règle. »

[36]   Par ailleurs, le Tribunal a dû se pencher sur diverses situations qui lui étaient présentées pour décider s'il y avait lieu de condamner le locataire à rembourser les frais au locateur.

[37]   Tentant d’endiguer une certaine pratique où le locataire exerçait son droit de refus de façon déraisonnable, la jurisprudence a développé certaines balises.

[38]   Cette première décision du bureau de révision a identifié certaines exceptions au principe desquelles se dégageaient alors deux critères que le locateur doit remplir pour faire valoir le remboursement aux frais.

[39]   Le premier critère vise à analyser le contexte de négociation entre les parties et les efforts du locateur. La seconde condition est d'obtenir par la décision rendue une augmentation au moins égale à celle qui a été demandée. Or, pour faire l'analyse de ces conditions, le locateur doit offrir une preuve claire et précise dans chaque cas puisqu'il s'agit d'une question de faits.

[40]   À cet égard, c'est à tort que le procureur du locateur indique que la bonne ou la mauvaise foi ou l'attitude générale du locataire n'est pas en cause dans ces négociations, car la jurisprudence citée démontre au contraire que le Tribunal a sanctionné chez le locataire un comportement insouciant ou un refus systématique de négocier par la condamnation aux frais parce qu'il en résultait de sa part, un exercice déraisonnable de son droit en vertu des articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec qui traitent de la bonne foi et qui se lisent comme suit :

« 6.           Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.»

« 7.           Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

« 1375.      La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction.»

[41]   Est-ce à dire que le locateur doit prouver la mauvaise foi du locataire dans chaque cas? Le Tribunal ne croit pas. Il doit cependant démontrer que le locataire n'a pas participé à une négociation légitime alors que de son côté, tous les documents et les explications nécessaires lui ont été fournis pour en venir à un règlement.

[42]   Dans le cas en litige, le Tribunal constate que le locateur a tenté de négocier avec le locataire en lui offrant de prendre connaissance des documents justifiant l'augmentation. Or, les heures de bureau offertes par le locateur ne permettent pas à un travailleur d'avoir accès aux dits documents, dont l'analyse détaillée peut prendre un certain temps.

[43]   En l'espèce, les heures de bureau limitées du locateur ne constituent pas le motif principal du refus du locataire. En effet, l'un des éléments principaux de l'augmentation se retrouve dans les comptes d'assurances soumis par le locateur, dont la hausse est substantielle parfois du double ou triple suivant l’immeuble concerné. Or, la vérification de ces données et les explications sur cette hausse échappaient à un examen de base des dites factures. Le locataire a soumis, à bon droit, que malgré les réponses du locateur, cette hausse substantielle supposait une analyse plus détaillée qui justifiait une audience devant le Tribunal. En effet, c'est seulement à ce stade que le locateur devait démontrer par une preuve prépondérante que cette hausse était réelle et justifiée.

[44]   C'est pourquoi, le Tribunal est d'avis que le locataire pouvait maintenir son droit de refus de l'augmentation pour faire analyser cette dépense; il exerçait ainsi son droit raisonnablement.

[45]   Le Tribunal est d'avis qu'il y a également un autre motif qui justifiait le dépôt de la demande et une audience devant le Tribunal car il appert de la défense du locataire qu'il souhaitait faire valoir d'autres motifs pour faire réduire, si possible, l'ajustement de loyer; soit les travaux requis à la galerie et la qualité des services rendus par le locateur.

[46]   Or, ce type de défense est prévu à l'article 8 du Règlement sur les critères de fixation du loyer[11] qui prévoit ce qui suit :

« 8.           Le tribunal réduit le loyer exigible dans la mesure où le locateur a fait défaut durant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer de maintenir la qualité des services ou de procurer l'usage d'un accessoire ou d'une dépendance de l'immeuble ou du logement concerné.»

[47]   C'est donc seulement à l'audience qu'une telle preuve peut être faite par le locataire et tranchée par le Tribunal.

[48]   Cette défense a été réellement débattue à l'audience et non retenue par la greffière spéciale qui n'en fait pas mention dans sa décision. Or, le Tribunal considère qu’en l’espèce, cette défense du locataire était légitime et constitue également l’exercice raisonnable de son droit.

[49]   Ainsi, il n'y a pas que le principe établi dans l'affaire Rossi qui peut mener ou non à la condamnation aux frais par le locataire puisque cette détermination constitue toujours une question de faits qui est laissé à la discrétion du Tribunal. Les critères retenus ne sont pas limitatifs et chaque cas doit être apprécié séparément.

[50]   Par conséquent, il appert du présent dossier que le locateur a exercé son droit à l'augmentation en respectant toutes les règles établies, et le locataire a fait de même, en exerçant son droit de refus de manière raisonnable. Aucune des parties n'est fautive et le Tribunal rappelle que dans ces circonstances, le locateur doit assumer les frais administratifs reliés à ses demandes.

[51]   En l’occurrence, la preuve révèle qu’après une analyse factuelle, la greffière spéciale n’a pas jugé opportun de faire supporter par le locataire les frais de la demande.

[52]   Le locateur n’a établi aucune erreur dans cette appréciation et en conséquence, la décision est maintenue.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL SIÉGEANT EN RÉVISION :

[53]   REJETTE la demande du locateur;

[54]   Sans remboursement de ses frais judiciaires.