Décision

[1]           Tentant d'exécuter un jugement rendu en sa faveur le 17 octobre 2012, la demanderesse a fait saisir en main tierce des loyers supposés dus à la défenderesse Café Vienne Canada inc. (ci-après Vienne).

[2]           Les franchisés tiers-saisis ont produit des déclarations négatives que la demanderesse conteste.

I -         Les faits :

[3]           En mai 2009, la demanderesse Soltron intente la présente action contre Vienne lui réclamant 31 154 $ pour des loyers impayés découlant d'un bail commercial intervenu entre les parties en 1998.

[4]           Les arrérages de loyers continuent à s'accroître pendant l'instance si bien que le dossier est transféré de la Cour du Québec à la Cour supérieure. L'affaire finit par être plaidée devant la juge Claudette Picard qui le 17 octobre 2012 accueille l'action avec dépens.

[5]           Deux ans plus tard et cinq ans après l'institution de la présente action, Vienne n'a toujours pas satisfait au jugement si bien qu'elle doit à ce jour environ 82 000 $ en capital, intérêts et frais.

[6]           La présente affaire semble défier les règles de proportionnalité. La preuve a démontré que Vienne semble être une coquille vide mais qui fait partie du Groupe Café Vienne 1998 inc. (ci-après Vienne 1998) qui compte une vingtaine de franchisés dont les tiers-saisis dans le présent dossier. Malgré cela, la demanderesse n'a toujours pas été en mesure d'exécuter le jugement de 2012 pour loyers impayés. 

[7]           La structure corporative du franchiseur dans le présent dossier ressemble à celle que l'on trouve parfois dans le domaine des franchises.

[8]           En l'espèce, le franchisé qui exploitera le comptoir alimentaire signe un contrat de franchise avec Vienne 1998. Celle-ci trouve un local propice à l'exploitation du commerce. Intervient alors Vienne qui signe un bail commercial avec le propriétaire de l'immeuble. Vienne signe ensuite un bail de sous-location avec le franchisé ce qui permet au franchiseur de la bannière Café Vienne de garder le contrôle tant du franchisé que du local qu'il occupe.

[9]           Afin de contrôler encore davantage le franchisé de même que le local qu'il occupe, le contrat de franchise de même que le bail de sous-location contiennent des clauses de défauts croisés. Un manquement dans le bail de sous-location constituera un défaut dans le contrat de franchise et vice versa.

[10]        Peu importe le libellé du bail de sous-location, Vienne exige que les franchisés paient le loyer directement au propriétaire de l'immeuble où ils exploitent leur commerce.

[11]        Même si Vienne a signé une vingtaine de baux commerciaux, elle tente de faire en sorte que sur le plan factuel, les loyers ne transitent pas par elle. C'est pour cette raison que les franchisés tiers-saisis ont déclaré qu'ils ne doivent pas d'argent à Vienne. Celle-ci prend la défense des tiers-saisis en plaidant qu'ils ne lui doivent aucun loyer.

[12]        Soulignons que depuis la saisie en main tierce, le franchisé tiers-saisi 9108-6835 Québec inc. a fermé son commerce si bien que son contrat de franchise ainsi que le bail de sous-location ont été résiliés[1]. Quant au franchisé tiers-saisi 9173-0606 Québec inc. il a vendu son commerce à un autre franchisé et son contrat de franchise est résilié.

II -        Prétentions des parties :

A)            Prétentions de la demanderesse :

[13]        La demanderesse fonde sa saisie en main tierce essentiellement sur les baux de sous-location intervenus entre Vienne et les franchisés tiers-saisis qui occupent les locaux choisis par le franchiseur. La clause 4 de ces baux[2] se lit comme suit :

4.      Le Sous-Locataire [le franchisé] devra payer directement au Sous-Locateur [Vienne] à toutes et chacune des années pendant la durée de ce Sous-Bail, à titre de loyer pour l'Emplacement, sans déduction ou compensation, tout loyer, loyer additionnel, T.V.Q.,T.P.S. et tous les autres montants payables par le Sous-Locateur en vertu du Bail Principal.

(nos soulignés)

[14]        Comme le précise la clause 2, les franchisés sous-louent les locaux de Vienne :

2.      Le Sous-Locateur [Vienne], par les présentes, sous-loue au Sous-Locataire [le franchisé]  et celui-ci accepte de sous-louer du Sous-Locateur, l'Emplacement suivant : (…)

[15]        Tel qu'il appert de la première page du bail de sous-location, il n'y a que deux parties contractantes à savoir Vienne et le franchisé. Il n'y a aucune intervention du propriétaire de l'immeuble.

[16]        La demanderesse fait aussi valoir que l'avenant au bail de sous-location intervenu entre Vienne et les franchisés le 10 juin 2013 ne lui est pas opposable puisqu'il vise directement à faire échec à l'exécution du jugement du 17 octobre 2012.

[17]        Cette entente stipule[3] :

L'article 4 de l'entente de Sous-Bail est modifié comme suit :

Le Sous-Locataire [le franchisé] devra payer directement au Locateur principal [le propriétaire de l'immeuble] des lieux loués, à toutes et chacune des années pendant la durée de ce sous-bail, à titre de loyer pour l'Emplacement, sans déduction ou compensation, tout loyer, loyer additionnel, T.V.Q.,T.P.S. et tous les autres montants payables par le Sous-Locateur en vertu du Bail Principal.

[18]        La demanderesse invoque l'article 1631 C.c.Q qui édicte :

1631. Le créancier, s'il en subit un préjudice, peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l'acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu'il est insolvable, une préférence à un autre créancier.

[19]        La demanderesse ajoute qu'aux termes de l'article 2644 C.c.Q, les biens du débiteur [Vienne] sont affectés à l'exécution de ses obligations et constituent le gage commun de ses créanciers.

[20]        La demanderesse précise que selon l'article 625 C.p.c., le tiers-saisi doit déclarer non seulement les sommes qu'il doit au débiteur mais aussi les sommes qu'il aura à lui payer. L'article 625 C.p.c. se lit comme suit :

625. La saisie en main tierce est pratiquée en signifiant au tiers-saisi et au débiteur un bref de saisie-arrêt. Ce bref enjoint au tiers-saisi de comparaître, à la date et à l'heure indiquée, pour déclarer sous serment les sommes qu'il doit au débiteur ou qu'il aura à lui payer, ainsi que les meubles, appartenant à ce dernier et qu'il détient, et de ne pas s'en dessaisir avant que le tribunal n'ait décidé de leur destination. Le bref assigne aussi le débiteur à comparaître au jour fixé, pour faire valoir les motifs pour lesquels la saisie-arrêt ne serait pas valable.

Si le débiteur n'a ni domicile, ni résidence, ni établissement d'entreprise connus, dans le district où le jugement a été rendu, le bref lui est signifié au greffe du tribunal.

[21]        La demanderesse plaide également que selon la clause 12 du bail de sous-location[4], les redevances dues par le franchisé en vertu du contrat de franchise sont réputées être du loyer :

12.  Il est convenu que tous les termes, obligations, conditions, dispositions, droits et recours énoncés dans le Bail Principal et dans le Contrat de Franchise s'appliquent mutatis mutandis au présent Sous-Bail. De plus, il est convenu que toutes sommes dues en vertu du Contrat de Franchise sont réputées être du loyer en vertu du présent Sous-Bail et pourront être réclamées en vertu de ce Sous-Bail.

[22]        Enfin, la demanderesse mentionne qu'elle a procédé le 23 décembre 2013[5] à l'interrogatoire selon l'article 543 C.p.c. de Sami Mounla, représentant de Vienne. Celui - ci a affirmé que Vienne n'a pas les moyens de satisfaire au jugement rendu le 17 octobre 2012 par la juge Claudette Picard en dépit du fait que Vienne fait partie du Groupe Café Vienne 1998 inc. qui compte une vingtaine de franchisés qui ont tous pignon sur rue.

[23]        En somme, la demanderesse plaide que le Groupe Café Vienne 1998 inc. a créé une structure selon laquelle Vienne signe tous les baux mais demeure en tout temps une coquille vide au détriment de tous les propriétaires.

B)         Prétentions de Vienne et de Vienne 1998 :

[24]        Vienne et Vienne 1998 plaident que chaque franchisé tiers-saisi paie son loyer directement au propriétaire si bien que le franchisé n'aura jamais rien à payer à Vienne au sens de l'article 625 C.p.c.

[25]        Le tribunal souligne que le loyer du bail principal entre Vienne et le propriétaire est identique au loyer que doit payer le franchisé à Vienne. Toutefois, en dépit du bail de sous-location, Vienne exige du franchisé qu'il paie son loyer directement au propriétaire.

[26]        Elles plaident que le propriétaire de l'immeuble accepte ce modus operandi puisqu'à chaque mois, il encaisse le chèque émis par le franchisé. Elles font donc valoir que cet acquiescement prive le propriétaire de réclamer les loyers directement de Vienne en dépit du bail principal qui la lie au propriétaire.

[27]        Vienne et Vienne 1998 soumettent également que le bail de sous-location constitue un contrat à exécutions successives si bien que chaque paiement de loyer éteint la créance pour chaque mois de loyer payé. Elles affirment donc que les tiers-saisis ont eu raison de produire une déclaration négative à l'égard des saisies en main tierce exécutées par la demanderesse.

[28]        Elles soumettent que les ententes signées le 10 juin 2013 entre Vienne et les sous-locataires sont opposables à la demanderesse puisqu'elles « viennent cristalliser, par écrit, les termes d'un usage préétabli entre la demanderesse, Vienne et les franchisés ».

[29]        Elles font valoir que lorsque deux parties reconnaissent que le contrat tel que rédigé « l'Instrumentum » ne représente pas leur intention commune « le Négotium » mais que les parties désirent maintenir le contrat, tout en le rectifiant, elles peuvent alors s'appuyer sur l'article 1425 C.c.Q. afin que leur intention commune soit respectée.

[30]        Elles ajoutent que l'écart existant entre « l'Instrumentum » et le « le Négotium » n'affecte pas les droits de la demanderesse puisque celle-ci participait activement au fonctionnement de ce « contrat de louage tripartite ».

[31]        Elles plaident qu'il ne s'agit pas d'un cas de simulation ou contre-lettre puisque le propriétaire de l'immeuble était lui-même partie à ce schéma de paiements lequel ayant eu préséance sur la clause 4 du bail de sous-location. Ainsi, selon elle, pour qu'il y ait simulation, il faut que les cocontractants conviennent d'exprimer leur volonté réelle dans un contrat secret, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

[32]        Quant à l'application de l'article 1631 C.c.Q., Vienne fait valoir que les ententes du 10 juin 2013 ne l'ont pas rendue insolvable puisque ces ententes n'ont rien changé à la situation factuelle préexistante. Il n'y a pas eu non plus de changement d'ordre pécuniaire puisque les loyers ne transitaient jamais par Vienne.

[33]        Enfin, Vienne et Vienne 1998 soumettent que la clause 12 du contrat de sous-location ne s'applique pas en l'espèce puisqu'elle vise uniquement à faire en sorte que si le franchisé devient en défaut en vertu du bail de sous-location, il le sera aussi en vertu du contrat de franchise. Elles ajoutent que Vienne ne pourrait percevoir en son nom les redevances puisqu'elles appartiennent au franchiseur Vienne 1998.

C)        Prétentions des franchisés :

[34]        Les franchisés tiers-saisis soutiennent les arguments énoncés par Vienne et Vienne 1998 en précisant que si le tribunal donnait raison à la demanderesse, les franchisés seraient alors en défaut de paiement face au propriétaire de l'immeuble où ils exploitent leur commerce puisqu'à l'instar du présent dossier, les franchisés tiers-saisis remettent leur loyer directement au propriétaire et ce, en dépit du libellé des baux de sous-location.

[35]        Les tiers-saisis ajoutent qu'en signant un bail commercial avec Vienne, la demanderesse savait pertinemment qu'elle concluait une entente avec une coquille vide et que ce n'est pas à eux d'en faire les frais.

III -       Discussion :

[36]        Il importe de relater les faits pertinents au présent litige et leur chronologie.

[37]        Le 17 octobre 2012, la juge Claudette Picard rendait son jugement en accueillant l'action de la demanderesse.

[38]        Le 4 février 2013, la Cour d'appel rejetait l'appel.

[39]        Le 12 avril 2013, la demanderesse procédait à l'interrogatoire selon l'article 543 C.p.c. d'un représentant de Vienne.

[40]        Le 22 mai 2013, le tribunal rejetait l'objection de Vienne portant sur la communication des baux de sous-location.

[41]        Le 10 juin 2013, Vienne signait une entente avec ses franchisés aux fins de modifier l'article 4 du bail de sous-location pour indiquer que les franchisés devaient payer le loyer directement au propriétaire de l'immeuble.

[42]        Le 20 juin 2013, Vienne communique les baux de sous-location.

[43]        Les 27 et 28 juin 2013, la demanderesse signifiait auprès des franchisés une saisie en main tierce.

[44]        Les 2, 3 et 4 juillet 2013, les tiers-saisis produisaient des déclarations négatives.

[45]        Le 8 juillet 2013, la demanderesse contestait les déclarations négatives.

[46]        À la lumière de ce qui précède et en vertu du contrat de sous-location, le tribunal est d'avis que les tiers-saisis auraient dû produire une déclaration affirmative. Rappelons que la clause 4 du bail de sous-location se lit comme suit :

Le Sous-Locataire [le franchisé] devra payer directement au Sous-Locateur [le propriétaire], à toutes et chacune des années pendant la durée de ce Sous-Bail, à titre de loyer pour l'Emplacement, sans déduction ou compensation, tout loyer, loyer additionnel, T.V.Q.,T.P.S. et tous les autres montants payables par le Sous-Locateur en vertu du Bail Principal.

[47]        Le fait que le loyer du bail de sous-location[6] soit payé directement au propriétaire par le sous-locataire ne modifie pas les obligations contractuelles découlant de ce bail. Selon l'article 1555 C.c.Q, le paiement peut être fait par toute personne, lors même qu'elle serait un tiers par rapport à l'obligation. Le fait d'accepter ce paiement ne libère pas le locataire de ses obligations face au propriétaire. La novation ne se présume pas (article 1661 C.c.Q.). Il faut distinguer entre le simple fait de remettre un chèque directement au propriétaire d'une part et les obligations découlant des baux de location et de sous-location d'autre part.

[48]        Vienne agit comme si elle était entièrement étrangère à l'exploitation de la vingtaine de franchises opérant sous la bannière Café Vienne. Il appert que le groupe Café Vienne a soigneusement créé cette structure de franchises pour avoir un contrôle total sur ses franchisés et les locaux qu'ils occupent. Le franchiseur veut ainsi éviter qu'advenant le retrait d'un franchisé, celui-ci puisse continuer à occuper le local et opérer sous une autre bannière.

[49]        C'est donc sciemment que le franchiseur ne permet pas qu'un franchisé signe un bail de location directement avec le propriétaire tout en lui imposant toutefois l'obligation de payer son loyer directement au propriétaire.

[50]        Aujourd'hui, Vienne et Vienne 1998 tentent d'opposer au propriétaire cette structure de franchises pour contourner ses obligations contractuelles découlant du bail principal. Ainsi, elles jouent sur les deux tableaux. Face aux franchisés, elles leur interdisent de conclure un bail directement avec le propriétaire et d'autre part, tentent d'opposer au propriétaire le fait que Vienne n'est jamais tenue de payer les loyers découlant du bail de location intervenu entre elle et le propriétaire.

[51]        Le tribunal ne peut adhérer à ce stratagème.

[52]        Décider autrement serait cautionner une structure corporative selon laquelle Vienne ne serait jamais redevable envers les propriétaires de qui elle loue des locaux destinés aux franchisés de la bannière Café Vienne.

[53]        Les franchisés tiers-saisis plaident qu'ils seront en défaut face aux propriétaires des locaux qu'ils occupent si le tribunal valide la saisie en main tierce. Ils n'ont qu'à s'en prendre au Groupe Café Vienne 1998 inc. qui utilise sa filiale Vienne pour tenter de contourner ses obligations envers les propriétaires.

[54]        Tel qu'il appert des faits susmentionnés, il paraît clair aux yeux du tribunal que les ententes signées le 10 juin 2013[7] visent sciemment à mettre Vienne à l'abri de l'exécution du jugement rendu le 17 octobre 2012 par la juge Claudette Picard. Le tribunal est d'avis que ces ententes ne sont pas opposables à la demanderesse puisqu'elles visent à la déposséder de ce qui lui revient de plein droit en vertu du bail principal. L'article 1631 C.c.Q. édicte :

1631. Le créancier, s'il en subit un préjudice, peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l'acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu'il est insolvable, une préférence à un autre créancier.

[55]        Même si sur le plan strictement factuel, le loyer découlant du bail de sous-location est payé directement au propriétaire, il n'en demeure pas moins que sur le plan juridique, le loyer découlant du bail de sous-location appartient à Vienne qui à son tour doit le remettre à la demanderesse en vertu du bail principal.

[56]        Le tribunal souligne que l'utilisation du terme « notamment » à l'article 1631 C.c.Q. confirme que cette disposition ne se limite pas à l'acte par lequel le débiteur se rend ou cherche à se rendre insolvable mais englobe tous les actes juridiques que le débiteur fait en fraude des droits du créancier dès lors que celui-ci en subit un préjudice.

[57]        Dans leur ouvrage sur les obligations[8], les auteurs Baudouin et Jobin écrivent :

906. Pour qu'un acte juridique soit déclaré inopposable, le comportement reproché au débiteur doit avoir causé un préjudice au créancier (art. 1631 C.c.Q.). De tout temps, il a été admis que l'acte qui provoquait l'insolvabilité du débiteur, ou qui l'aggravait, conférait au créancier l'intérêt nécessaire pour l'attaquer. Mais aujourd'hui, on admet qu'il suffit de manœuvres qui rendent difficile la saisie-exécution contre le débiteur, notamment la transformation d'actifs de manière à les faire échapper à une saisie. Il y a là une évolution notable et l'affirmation d'une volonté de protéger le créancier efficacement contre les diverses manœuvres du débiteur qui entraînent un appauvrissement de son patrimoine.

[58]        Le tribunal souligne qu'aux termes de l'article 625 C.p.c., le tiers-saisi doit non seulement déclarer les sommes qu'il doit au débiteur mais aussi celles qu'il aura à lui payer. C'est ainsi qu'à chaque mois, les franchisés doivent juridiquement remettre les loyers à Vienne en vertu des baux de sous-location.

POUR CES MOTIFS, le tribunal :

[59]        ACCUEILLE la contestation de la demanderesse Soltron Realty inc.;

[60]        VALIDE les saisies en main tierce pratiquées entre les mains des mis en cause 9108-6835 Québec inc., 9173-4756 Québec inc., 9173-0606 Québec inc., 9103-2276 Québec inc., 9202-1369 Québec inc., 9184-9729 Québec inc., 9183-7708 Québec inc.;

[61]        DÉCLARE face à la demanderesse Soltron Realty inc. inopposable les ententes signées le 10 juin 2013 entre Café Vienne Canada inc. et les mis en cause 9108-6835 Québec inc., 9173-4756 Québec inc., 9173-0606 Québec inc., 9103-2276 Québec inc., 9202-1369 Québec inc., 9184-9729 Québec inc., 9183-7708 Québec inc.;

[62]        ORDONNE dans les trente jours du présent jugement aux mis en cause 9108-6835 Québec inc., 9173-4756 Québec inc., 9173-0606 Québec inc., 9103-2276 Québec inc., 9202-1369 Québec inc., 9184-9729 Québec inc., 9183-7708 Québec inc. de payer à Soltron Realty inc. tous les loyers qu'elles devront à Café Vienne Canada inc. en vertu de leurs baux de sous-location jusqu'à concurrence des sommes dues en capital, intérêts et frais par Café Vienne Canada inc. en exécution du jugement rendu par la juge Claudette Picard le 17 octobre 2012;

[63]        LE TOUT avec dépens contre Café Vienne Canada inc., le Groupe Café Vienne 1998 inc. et les franchisés 9108-6835 Québec inc., 9173-4756 Québec inc., 9173-0606 Québec inc., 9103-2276 Québec inc., 9202-1369 Québec inc., 9184-9729 Québec inc., 9183-7708 Québec inc.