Décision

Sutton (Québec) services immobiliers inc. c. La Société immobilière MCM inc.

2017 QCCS 702

 COUR SUPÉRIEURE

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

N° 

500-17-097695-178

DATE :

Le 1^er mars 2017

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SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

FRANÇOIS P. DUPRAT, J.C.S.

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SUTTON (QUÉBEC) SERVICES IMMOBILIERS INC.

Demanderesse

c.

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE M.C.M. INC.

FRANÇOIS LÉGER

ANNE LÉGER

Défendeurs

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JUGEMENT SUR DEMANDE D’INJONCTION PROVISOIRE

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[1]           Sutton requiert du Tribunal une ordonnance d’injonction provisoire à l’encontre des défendeurs. Il s’agit essentiellement d’un litige touchant la fin prochaine entre les parties d’une convention de franchise, soit le 1^er mai 2017, et à savoir si les défendeurs enfreignent actuellement les dispositions de la convention[1].

[2]           Sutton est le franchiseur de la bannière immobilière Sutton au Québec et la défenderesse Société Immobilière M.C.M. Inc., faisant affaire sous le nom Groupe Sutton-Humania (Humania), est son franchisé de la région des Laurentides comprenant 8 bureaux de courtage et environ 250 courtiers. Les défendeurs François et Anne Léger sont les actionnaires et dirigeants de Humania[2].

[3]           Sutton est d’opinion que la convention exige de la part d’Humania un avis de 3 mois avant la date d’échéance de la convention pour exercer l’option de renouvellement. Bref, l’avis doit être expédié au 1^er février 2017.  Le 27 janvier 2017, par ses avocats, Sutton informe Humania de cette obligation et que si aucun avis n’est reçu, la convention prendra fin telle que prévue[3].

[4]           Le 3 février 2017, Sutton constate que Humania a choisi de ne pas renouveler la convention. Humania est mise en garde relativement à ses obligations en vertu de la convention. La lettre se termine par l’information que Sutton verra à informer les courtiers du non renouvellement; le tout afin de permettre aux courtiers de choisir librement leur nouvelle affiliation[4].  

[5]           Les avocats des parties s’échangent des correspondances durant le mois de février 2017 et qui concernent le nombre minimum de courtiers qui doivent œuvrer pour le franchisé[5]. Le franchiseur prétend que Humania ne respecte pas le nombre requis, ce qui constitue selon elle un défaut en vertu de la convention, et ouvre la porte pour Sutton à la possibilité d’exploiter un autre bureau de courtage Sutton sur le territoire franchisé. Humania considère respecter le nombre mimimum. Humania met en garde Sutton de ne pas communiquer avec ses courtiers puisque ceux-ci sont en relation d’affaire exclusive avec Humania.

[6]           Une rencontre entre les parties est tenue le 17 février 2017 et Humania confirme que la convention de franchise ne sera pas renouvelée. En fin de journée, Sutton communique par courriel avec les courtiers[6]. Sutton atteste la fin de la convention à compter du 1 mai 2017 et du fait qu’une bannière Sutton sera en opération sur le territoire au plus tard le 2 mai 2017.

[7]           François Léger affirme que ce courriel a eu l’effet d’une bombe sur les courtiers Humania et qu’il reçoit une centaine d’appels téléphoniques des courtiers qui cherchent des explications[7].

[8]           Une vidéo, qui n’est pas disponible pour le Tribunal, est diffusé pour les courtiers par Humania le 17 février 2017 et les informe du choix posé par Humania et qui, selon Sutton, attaque le système Sutton et la qualité de ses outils technologiques[8].

[9]           Le 22 février 2017, le Groupe Sutton-Synergie, franchisé du territoire voisin, annonce aux courtiers que suite au non renouvellement de la convention avec Humania, il devient le propriétaire du territoire et souligne l’ouverture de 3 ou 4 nouveaux bureaux auxquels les courtiers auront éventuellement accès[9]. 

[10]        Le 23 février 2017 Humania tient une réunion et informe les courtiers qu’elle fera maintenant affaire sous la bannière Royal LePage, un compétiteur de Sutton. Un communiqué de presse est émis à cet effet le même jour[10]. Ce communiqué cite François Léger qui vante les mérites de la  nouvelle bannière. Un autre communiqué destiné aux courtiers Humania reprend le même thème et indique aux courtiers que Humania s’occupe de tout : Rassurez-vous, la transition d’une bannière à l’autre se fera très aisément. Vos permis ne changent pas; la transition auprès de l’OACIQ et de la chambre immobilière sera faite automatiquement pour vous; vos courriels seront transférés et vos pancartes et cartes d’affaires seront renouvelées le moment venu[11]. Le document porte en son entête le logo Sutton Humania.

[11]        Un autre document, montrant toujours le logo Sutton Humania, suit le 24 février 2017 et informe les courtiers qu’ils ont dès maintenant accès à leur courriel Royal LePage et au site intranet Royal LePage[12].

[12]        Le 25 février 2017 une vidéo est transmise aux courtiers et met en vedette François Léger[13]. Ce dernier donne aux courtiers ce qu’il appelle des éléments d’informations.

[13]        D’abord, il fait référence à protection Royale, un produit Royal LePage, dont il louange la qualité exceptionnelle et qui est disponible pour les courtiers depuis le 24 février 2017. Ensuite, il fait état de la présentation donnée aux courtiers par un représentant Royal LePage du coffre d’outils utilisé par la bannière, présentation qui sera reprise au bureau Sutton Royal LePage de Ste-Thérèse pour ceux qui n’auraient pu y assister. Il suggère aux courtiers de visiter le site Royal LePage pour constater de la qualité des outils à leur disposition et rappelle qu’ils ont maintenant un code d’accès au site intranet. Il résume une conversation avec le franchisé Royal LePage du territoire voisin qui lui affirme qu’il existe un monde de différence entre les outils offerts par Sutton et ceux de Royal LePage. On comprend clairement que les produits Royal LePage sont, selon cet interlocuteur, supérieurs.

[14]         Il termine sa présentation par l’annonce d’un tsunami, c'est-à-dire le remplacement des enseignes Sutton par celles de Royal LePage, évènement  qui fera de Royal LePage Humania la référence numéro 1 en courtage immobilier au Québec.

[15]        Les faits étant ainsi établis, Sutton allègue que les défendeurs ne respectent pas la convention et se sont lancés dans une concurrence déloyale et une sollicitation illégale, gestes à l’encontre desquels une injonction provisoire est appropriée.

[16]        Les parties ne remettent pas en doute les critères nécessaires à une ordonnance d’injonction provisoire. Dans FB Info inc. c. Boutin, le juge Hamilton les résume [14]:

12  Les critères pour l'émission d'une injonction interlocutoire sont bien établis :

1.  Il faut d'abord qualifier l'apparence de droit du demandeur comme étant clair, douteux (le Tribunal préfère «possible») ou non existant. Si le droit est non existant, l'injonction doit être refusée.

2.  Si le droit du demandeur est clair ou possible, il faut examiner si l'injonction est nécessaire pour empêcher que ne soit causé au demandeur un préjudice sérieux et irréparable. Si le droit est clair et il y a préjudice sérieux et irréparable, l'injonction doit être émise.

3.  Enfin, si le droit du demandeur est possible et le demandeur risque un préjudice sérieux et irréparable, il faut pondérer le préjudice que l'injonction pourrait causer au défendeur dans le test de la pondération des inconvénients.

13  De plus, lorsque le demandeur demande une injonction interlocutoire provisoire ou une ordonnance de sauvegarde, le Tribunal doit d'abord se satisfaire qu'il y a urgence de procéder sur un dossier incomplet.

[17]        Voici comment le juge Owen dans l’affaire Société de développement de la Baie James c. Kanatewat[15]  définissait l’apparence de droit :

 At the interlocutory injunction state these rights are apparently either (a) clear, or (b) doubtful, or (c) non-existent.

(a)  If it appears clear at the interlocutory stage that the Petitioners have the rights which they invoke then the interlocutory injunction should be granted if considered necessary in accordance with the provisions of the second paragraph of Article 752 C.P.

(b)  However, if at this stage the existence of the rights invoked by the Petitioners appears doubtful then the Court should consider the balance of convenience and inconvenience in deciding whether an interlocutory injunction should be granted

(c)  Finally if it appears, at the interlocutory stage, that the rights claimed are non-existent then the interlocutory injunction should be refused.  

[18]        Le Tribunal passera maintenant en revue ces critères et aborde d’abord l’apparence de droit. Sutton fonde sa demande sur la convention de franchise qui lie les parties. Humania accepte d’exploiter un commerce de courtage immobilier franchisé Groupe Sutton en utilisant le système Groupe Sutton et les marques de commerce du Groupe Sutton[16]. Le franchisé convient d’utiliser seulement les produits de Sutton et de les promouvoir[17]. La convention prévoit l’utilisation du nom Sutton ou Groupe Sutton dans des conditions précises[18]. Le site internet du franchisé en association avec le nom ou la marque de commerce Sutton est sujet à l’approbation de la demanderesse[19].

[19]         L’article 51 consacre l’obligation du franchisé de consacrer son temps et son effort à l’exploitation active de la franchise Sutton. Enfin, les articles 72 et 73 prévoient la non-concurrence envers Sutton (le franchiseur) et l’absence de tentative de sollicitation de clients, d’employés ou de courtiers de Sutton (le franchiseur) ou de tout autre franchisé Sutton et ce, durant toute la durée de la convention. Enfin, l’article 64 prévoit le recours à l’injonction pour forcer le franchisé à respecter la convention.

[20]        La demande souligne également le contenu du contrat de courtier Groupe Sutton passé entre Humania et le courtier. Si ce contrat indique que le courtier est un travailleur autonome et indépendant, le courtier devient néanmoins membre du système Sutton[20].

[21]        Humania insiste qu’il n’existe aucun lien direct entre ce courtier et le franchiseur Sutton. Le contrat est strictement entre Humania et le courtier. De l’avis du Tribunal, cette affirmation n’est pas exacte puisque le contrat fait clairement référence à l’intervention du Groupe Sutton eu égard aux normes Sutton, à l’utilisation du nom Sutton, à la publicité, le matériel et l’affichage sous le réseau Sutton.

[22]        La demande voit un problème dans les agissements d’Humania et qui prive les clients de la possibilité de choisir leur courtier, ce qui, selon Sutton, est contraire à l’article 26 du Règlement[21] :

Art. 26. Lorsque le courtier cesse d’agir pour le compte d’une agence, le courtier et l’agence doivent en aviser sans délai et par écrit les parties que représente le courtier. Sauf en matière de contrat de courtage hypothécaire, un tel avis devra indiquer le droit des parties de continuer de faire affaires avec l’agence, de continuer de faire affaires avec le courtier qui agit à son compte ou pour le compte d’une nouvelle agence, et identifier celle-ci, ou de mettre fin au contrat de courtage.

[23]        Le Tribunal ne peut retenir de la preuve au dossier, et qui est en soit incomplète à ce stade, que la guerre que se livre Sutton et Humania cause aux clients des courtiers un problème. La seule preuve d’un extrait d’une page Facebook où un client est surpris du changement de bannière ne suffit pas[22].

[24]        La véritable question est de savoir si Sutton établit un droit apparent que les défendeurs se livrent à une concurrence et une sollicitation illégale selon la convention.

[25]        Humania plaide que le franchisé est libre de se diriger vers une autre bannière et que Humania n’a fait qu’informer les courtiers du changement de franchise. On soulève que Sutton a ouvert les hostilités en communiquant avec les courtiers pour les informer de la fin de la convention et de la venue d’une autre bannière Sutton. On prend appui sur le comportement hostile de Sutton pour conclure à une fin de non-recevoir[23].

[26]        Humania souligne à juste titre que l’injonction est un remède exceptionnel et discrétionnaire[24]. La Cour d’appel rappelle le principe dans l’arrêt Association générale des étudiants de la faculté des lettres et sciences humaines de l'Université de Sherbrooke c. Roy Grenier[25] :

39  L'injonction interlocutoire, remède discrétionnaire, impose la contrainte judiciaire à une partie, à la demande d'une autre, alors que leurs droits respectifs n'ont pas été examinés de manière définitive, sur la base d'une preuve complète. Son caractère provisionnel et ses conséquences draconiennes en font une mesure exceptionnelle¹⁸, qui ne saurait être accordée qu'avec parcimonie, dans le respect de conditions strictes. Elle ne se satisfait pas de considérations hypothétiques et ne peut être prononcée en l'absence d'une atteinte actuelle ou imminente à un droit apparent, atteinte dont la survenance causerait un préjudice irréparable qu'on cherche donc à limiter ou prévenir. 

[27]        De l’avis du Tribunal, le contenu de la convention favorise nettement la position de Sutton. Le franchisé ne peut durant la convention vanter les mérites d’une autre bannière, enjoindre aux courtiers de ne plus faire partie du système Sutton, attaquer ce système et ses outils, et prévoir un transfert automatique du courtier à une autre bannière. Ceci est contraire à l’esprit de la convention mais aussi à ses termes qui prévoit la promotion et l’utilisation du système Sutton par le franchisé et son engagement de ne pas établir une concurrence.

[28]        L’apparence de droit est claire et Sutton a raison de prétendre à des agissements qui viennent nier la convention entre les parties, particulièrement en ce qui touche la concurrence.

[29]        Cependant, le Tribunal ne peut, selon la preuve, conclure à des gestes qui mettent en jeu la clause de tentative de sollicitation de clients, d’employés ou de courtiers du franchiseur. L’article 44 de la convention discute des contrats entre le franchisé et les courtiers et prévoit que le franchisé devra conclure des conventions avec ses courtiers. Il n’est pas question ici de courtiers qui sont liés au franchiseur. En d’autres termes, le Tribunal n’est pas satisfait que Humania se trouve à solliciter des clients, employés, ou courtiers du franchiseur. La convention opère une distinction avec les courtiers liés au franchisé, ses courtiers. Bref, il est douteux que l’article 73 s’applique à la situation présente.

[30]        Évidemment, la convention demeure en vigueur jusqu’au 1 mai 2017 et Humania est lié par ces termes dont la clause qui traite de la sollicitation. 

[31]        Les parties ont peu discuté du critère de l’urgence mais le Tribunal est satisfait qu’effectivement ce critère soit respecté. Dans l’affaire FB Info inc. c. Boutin[26], le juge Hamilton définit l’urgence comme suit :

15  L'analyse de l'urgence de procéder sur un dossier incomplet inclut deux éléments :

a)  d'abord, est-ce que l'intervention immédiate du Tribunal est nécessaire pour empêcher qu'une conséquence se produise dans un très proche avenir, et

b)  si oui, est-ce que le demandeur a agit avec diligence tel que l'urgence ne peut lui être attribuée?

[32]        Aucun reproche ne peut être dirigé envers la demande vu le court délai entre les faits connus et la présentation de l’injonction. Par ailleurs, sans l’intervention du Tribunal, il est clair que Humania poursuivra ses démarches pour concurrencer Sutton et nuire à sa marque alors que la convention est toujours en vigueur.

[33]          Qu’en est-il du préjudice irréparable? Humania dit que le préjudice, s’il existe, se limite à la redevance que peut percevoir Sutton et que ceci est facilement quantifiable. Au contraire, la demande soulève le préjudice irréparable causé à la bannière Sutton. Dans l’arrêt Manitoba (P.G.) c. Metropolitan Stores Ltd.[27], le juge Beetz défini le préjudice comme suit :

Le deuxième critère consiste à décider si la partie qui cherche à obtenir l’injonction interlocutoire subirait, si elle n’était pas accordée, un préjudice irréparable, c'est-à-dire un préjudice qui n’est pas susceptible d’être compensé par des dommages intérêts ou qui peut difficilement l’être. (p.128)

[34]        Le Tribunal conçoit que le tort susceptible d’être causé à la demande est difficilement quantifiable. Sutton a droit à la protection de son système de franchise ainsi qu’au respect de la convention et ce n’est pas en termes de nombres de courtiers ou de redevance que ceci peut s’établir.  

[35]        Enfin, vu les conclusions du Tribunal sur la preuve et les gestes de Humania, il est clair que la balance des inconvénients joue en faveur de la demande.

[36]        POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[37]        ACCUEILLE la demande pour l’émission d’une injonction provisoire, d’une demande pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde valable pour une durée de dix (10) jours à compter du présent jugement;

[38]        ORDONNE aux défendeurs, La Société Immobilière M.C.M. inc. ( Groupe Sutton - Humania ), François Léger et Anne Léger, leurs associés, administrateurs, dirigeants, et actionnaires de s’abstenir, pendant toute la durée de la convention de franchise, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, de faire concurrence, exploiter, participer, s’impliquer dans tout commerce de courtage immobilier qui fait concurrence à Sutton;

[39]        ORDONNE aux défendeurs, La Société Immobilière M.C.M. inc. (Groupe Sutton - Humania ), François Léger et Anne Léger de s’abstenir de faire la promotion de Royal LePage, de ses produits, systèmes, offres de services et outils pendant toute la durée de la Convention;

[40]        ORDONNE aux défendeurs, La Société Immobilière M.C.M. inc. (Groupe Sutton - Humania), François Léger et Anne Léger de s’abstenir d’utiliser le nom, logo et marques de commerce appartenant à Sutton en association avec Royal LePage;

[41]        DÉCLARE que les parties demeurent assujetties à la convention de franchise intervenue le 1 mai 2013;

[42]        PERMET la signification de la demande introductive d’instance pour injonction provisoire, ordonnance de sauvegarde, interlocutoire et injonction permanente en dehors des heures légales de signification et même un jour non-juridique en laissant copie sous le huis de la porte ou dans la boîte aux lettres, ou en transmettant copie par tout moyen de communication, y compris par télécopieur et par courriel;

[43]        PERMET la signification du présent jugement sur la présente demande en dehors des  heures légales de signification et même un jour non-juridique en laissant copie sous le huis de la porte ou dans la boîte aux lettres, ou en transmettant copie par tout moyen de communication, y compris par télécopieur et par courriel;

[44]        ORDONNE l’exécution du jugement nonobstant appel;

[45]        DISPENSE  la demanderesse de fournir un cautionnement;

[46]        RÉSERVE à la demanderesse, Sutton (Québec) Services Immobiliers Inc., ses droits et recours contre les défendeurs;

[47]        LE TOUT avec les frais de justice.

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FRANÇOIS P. DUPRAT, J.C.S.

Me Michel Ménard

LAPOINTE ROSENSTEIN

Avocat de la demanderesse

Me Richard Dufour

Me Stéphanie Chartré

DUFOUR MOTTET

Avocats des défendeurs

Date d’audience: 28 février 2017.