[1]      Le locateur demande des dommages pour perte de loyer et indemnité de relocation, plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec et les frais judiciaires.

[2]      Le bail entre les parties était du 1^er mars 2018 au 28 février 2019 au loyer mensuel de 665 $, reconduit jusqu’au 28 février 2020 au loyer mensuel de 670 $.

[3]      Le bail prévoit que Nassera Moussine agit comme caution responsable envers le locateur.

[4]      Cependant, la responsabilité de la caution se limitait à la première année du bail. Par conséquent, le Tribunal rejette la demande contre la caution, Houssine Nassera.

[5]      La preuve démontre que la locataire a quitté sans droit le logement en juin 2019 en l’absence de preuve d’insalubrité du logement, de mise en demeure au locateur ou d’avis d’abandon; le Tribunal rejette donc la défense de la locataire quant aux propos allégués du concierge qu’elle pouvait quitter quant elle veut.

[6]      Le logement est reloué au 1^er septembre 2019. Le locateur réclame 1 340 $ pour la perte de 2 mois de loyer.

[7]      Le Tribunal est satisfait des explications données par le locateur concernant la période qui s'est écoulée entre le départ de la locataire et la relocation. Il lui accorde donc le montant réclamé.

[8]      Cependant, en l'absence de reçu justificatif, le Tribunal ne peut accorder les frais de serrure de 25 $.

[9]      Enfin, le locateur réclame des frais d’administration de 60 $, représentant 30 $ pour chaque retard dans le paiement du loyer, soit de juillet et août 2019. La clause qui prévoit ces frais est en annexe au bail.

[10]   En revanche, le Tribunal rappelle que ces frais ne peuvent être accordés automatiquement puisqu'ils sont assujettis à l'article 1901 du Code civil du Québec qui stipule ce qui suit :

« 1901.  Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.

Cette clause est nulle ou l'obligation qui en découle, réductible. »

[11]   Une telle clause sera considérée comme abusive et déraisonnable en l'absence de preuve d'un préjudice pour le locateur, comme le rappelle la juge administrative Francine Jodoin, dans la décision Mailloux c. Cadrin[1] :

« [26]   L'intérêt pratique de ce genre de clause réside dans le fait qu'elle évite normalement au créancier d'avoir à faire la preuve des dommages réellement subis suite à un manquement contractuel en fixant d'avance un montant ou une formule de calcul pour établir le montant permettant de réparer le tort occasionné.

[27]   Ce type de clause établit une somme fixe ou déterminable à être payée par une partie en cas de non-respect d'une obligation au contrat. En louage résidentiel, ces clauses sont particulièrement utilisées pour les retours de chèque ou le non-respect de l'échéance de paiement. Il s'agit en somme d'une sanction à un manquement dont la valeur est déterminée par contrat.

[28]   Ces clauses sont, toutefois, assujetties dans le louage résidentiel, comme on va le voir, à certaines règles qui peuvent limiter leur véritable impact.

[29]   D'ailleurs, toute clause qui contrevient aux dispositions d'ordre public applicable au louage résidentiel est sans effet (article 1893 du Code civil du Québec).

[30]   Bien que le bail contienne de telles clauses, les frais y étant associés ne peuvent être accordés automatiquement puisqu'ils sont assujettis à l'article 1901 du Code civil du Québec qui stipule ce qui suit :

« 1901.  Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.

Cette clause est nulle ou l'obligation qui en découle, réductible.»

[31]   Cet article prohibe la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi ainsi que celle qui impose une obligation déraisonnable.

[32]   Dans la décision F.D.L. Compagnie ltée c. Zafar, le juge administratif, Gérald Bernard, écrit ce qui suit:

« Lorsqu'un locataire tarde à payer le loyer, le locateur est bien fondé de recouvrer des intérêts au taux convenu ou au taux légal et c'est là la seule indemnité à laquelle il a droit sans être tenu de prouver un quelconque préjudice. »

[33]   En l'absence de preuve d'un préjudice réellement subi, le locateur n'a pas droit à ces dommages, car une telle clause est considérée, dans un tel cas,  abusive et déraisonnable. »

[Références omises] [Caractère gras ajouté]

[12]   En l’instance, il n’y a aucune preuve que des frais réels ont été encourus ni que ces frais soit justifiés par des démarches administratives et inconvénients découlant de la gestion des retards[2].

[13]   Par conséquent, le Tribunal rejette cette portion de la réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[14]   ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[15]   CONSTATE la résiliation du bail;

[16]   CONDAMNE la locataire à payer au locateur 1 340 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 4 septembre 2019, plus les frais judiciaires de 86,50 $.

[17]   REJETTE la demande contre la caution, Houssine Nassera.