Décision

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Haroon c. Proulx

2020 QCCS 1625

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT

D’ARTHABASKA

 

 

 

N° :

415-17-001448-186

 

 

DATE :

2 avril 2020

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

MARIE-PAULE GAGNON, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

KENNETH HAROON

            Demandeur

c.

MICHEL PROULX

            Défendeur

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

sur demande en passation de titre et en dommages et intérêts

______________________________________________________________________

 

L’APERÇU

JG2841

[1]           Monsieur Kenneth Haroon poursuit monsieur Michel Proulx en passation de titre afin de forcer la vente d’un immeuble sis [aux adresses 1 et 2] et [adresse 3] à Victoriaville (ci-après « l’Immeuble »), conformément à l’offre d’achat du 27 mars 2018[1]. Il réclame aussi des dommages et intérêts résultant du retard à passer titre, totalisant la somme de 51 433,23 $[2].

[2]          Monsieur Proulx conteste cette demande, invoquant les fausses représentations et le dol de Monsieur Haroon quant à la valeur municipale de l’Immeuble. Il fait valoir qu’en raison de ces fausses représentations, il n’a pu obtenir le financement pour l’acquisition de l’Immeuble.

[3]          Il n’est pas contesté que les conditions requises pour l’exercice d’un recours en passation de titre sont satisfaites. Le Tribunal devra toutefois s’en assurer.

[4]          Les questions en litige auxquelles le Tribunal doit répondre sont donc les suivantes :

1.    Les conditions de l’action en passation de titre sont-elles satisfaites, sous réserve des allégations de fausses représentations et de dol?

2.    Monsieur Haroon a-t-il fait de fausses représentations à Monsieur Proulx préalablement à la promesse d’achat quant à la valeur municipale de l’Immeuble?

3.    Le cas échéant, ces fausses représentations justifient-elles l’annulation de la promesse d’achat?

4.    En l’absence de fausses représentations ou de fausses représentations justifiant l’annulation de la promesse d’achat, quels sont les dommages encourus par Monsieur Haroon?

[5]          Le Tribunal conclut à l’absence de dol et de fausses représentations de la part du demandeur et ordonne la passation de titre. Le défendeur est également condamné au paiement de dommages et intérêts. Voici pourquoi.

LE CONTEXTE

[6]          Monsieur Haroon est propriétaire de l’Immeuble qu’il met en vente au printemps 2015[3].

[7]          Une promesse d’achat de l’Immeuble intervient le 29 juin 2016[4]. En février 2018, celle-ci est annulée par les promettant-acheteurs qui allèguent ne pas avoir obtenu leur financement[5]. Une mise en demeure de passer titre leur est adressée par l’avocat de Monsieur Haroon le 23 mars 2018, laquelle est signifiée les 27 et 29 mars 2018[6].

[8]          L’Immeuble est remis en vente à compter de mars 2018, lequel a une valeur foncière municipale de 168 100 $, selon le rôle triennal municipal 2016-2018 (valeur de l’Immeuble au 31 juillet 2014)[7].

[9]          Vers le 20 mars 2018, Monsieur Proulx contacte Monsieur Haroon en lien avec la vente de l’Immeuble. Il souhaite en faire la visite.

[10]       C’est ainsi qu’en date du 27 mars 2018, les parties se rencontrent à Victoriaville pour la visite de l’Immeuble. Le frère de Monsieur Proulx, Bernard Proulx, l’accompagne alors.

[11]       Après la visite et certains échanges entre les parties, Monsieur Proulx quitte pour un autre rendez-vous. Des discussions entre les parties interviennent par la suite, le même jour.

[12]       La promesse d’achat du 27 mars 2018, préparée par Monsieur Haroon, est signée par Monsieur Proulx lors d’une seconde rencontre tenue dans l’Immeuble[8]. Celle-ci prévoit une vente au comptant au prix de 332 500 $, sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Elle est conditionnelle à ce que les promettant-acheteurs précédents ne passent pas titre. La vente doit intervenir dans les sept jours de la réponse des promettant-acheteurs précédents.

[13]       Le 28 mars 2018, l’avocat de Monsieur Haroon informe les promettant-acheteurs précédents de la promesse d’achat de Monsieur Proulx et leur accorde jusqu’au 4 avril 2018 pour passer titre[9].

[14]       À la fin mars ou tout début avril 2018, Monsieur Haroon prend contact avec le notaire de Monsieur Proulx, Me Nicolas Viens, à qui il remet la promesse d’achat, un certificat de localisation et les relevés de taxes municipales et scolaires.

[15]       Le 4 avril 2018, les promettant-acheteurs précédents ne passent pas titre. Monsieur Proulx et son notaire en sont informés.

[16]       Le 18 avril 2018, Monsieur Proulx se désiste de sa promesse d’achat aux termes d’un appel téléphonique à Monsieur Haroon.

[17]       Le 4 mai 2018, Monsieur Proulx est mis en demeure de mandater son notaire pour la rédaction de l’acte de vente à intervenir[10]. Le 13 juin 2018, l’avocat de Monsieur Proulx répond à cette mise en demeure, alléguant que Monsieur Haroon avait fait de fausses représentations quant à la valeur de l’Immeuble qui rendaient le financement de l’Immeuble impossible[11].

[18]       Le 27 juin 2018, Monsieur Proulx est mis en demeure de passer titre[12].

[19]       Le 14 août 2018, l’avocat de Monsieur Proulx répond à la mise en demeure de l’avocat de Monsieur Haroon en indiquant que la promesse d’achat était implicitement conditionnelle à l’obtention d’un financement[13].

[20]       Le recours en passation de titre et en dommages et intérêts est introduit par Monsieur Haroon le 11 octobre 2018.

[21]       Le 29 avril 2019, soit plus d’un an après la date à laquelle la transaction de vente devait intervenir, Monsieur Proulx, par l’intermédiaire de son adjointe administrative, transmet à la Caisse Desjardins des sources divers documents pour les fins d’un financement pour l’acquisition de l’Immeuble[14].

[22]       Le 24 mai 2019, la Caisse Desjardins des sources transmet à Monsieur Proulx une lettre indiquant que la demande de financement hypothécaire pour l’acquisition de l’Immeuble est rejetée[15].

L’ANALYSE

1.    Les conditions de la passation de titre

[23]       Le recours en passation de titre prévu à l’article 1712 du Code civil du Québec requiert l’existence d’une promesse valide et exécutoire. La promesse d’achat de Monsieur Proulx du 27 mars 2018[16] est valide et exécutoire, sous réserve des allégations de fausses représentations et de dol qui font l’objet d’une analyse à la question en litige suivante. En effet, cette promesse contient tous les éléments propres à la promesse d’achat : i) Monsieur Proulx promet d’acheter, ii) l’Immeuble y est décrit, iii) le prix de vente payable au moment de la transaction est indiqué, tout comme iv) les conditions particulières de vente telles que l’absence de garantie légale et la condition relative à la réponse à obtenir des promettant-acheteurs précédents et v) l’acceptation par Monsieur Haroon de cette promesse, qui n’est pas remise en doute.

[24]       Les autres conditions du recours, lorsqu’exercé contre le promettant-acheteur, peuvent être résumées comme suit[17] :

-       Mise en demeure;

-       Présentation d’un acte de vente conforme à la promesse;

-       Action intentée dans un délai raisonnable.

[25]       En l’instance, toutes ces conditions sont réunies. Monsieur Haroon, par le biais de son avocat, a transmis une mise en demeure et présenté un acte de vente conforme à la promesse d’achat[18]. Le recours en passation de titre a été introduit dans un délai raisonnable, soit le 11 octobre 2018.

2.    Le dol et les fausses représentations

[26]       L’erreur d’une partie provoquée par le dol de l’autre partie vicie le consentement dans les cas où elle n’aurait pas contracté ou à des conditions différentes[19].

[27]       Le dol est un comportement malhonnête qui vise à obtenir un consentement qui ne serait pas donné autrement ou qui serait donné selon d’autres conditions. « Il consiste à faire croire - ou à laisser croire - au cocontractant éventuel l’existence ou l’inexistence d’un fait important dans la prise de décision contractuelle »[20], à « induire volontairement en erreur une personne dans le but de l’amener à contracter »[21]. Il peut s’agir d’une manœuvre, d’un mensonge ou d’une réticence, qui doit être déterminant quant à l’erreur qui en résulte.

[28]       Le dol peut être prouvé par tous moyens[22].

[29]       C’est sur celui qui invoque le dol et les fausses représentations que repose le fardeau de preuve[23]. D’ailleurs, la bonne foi se présume[24]. En cas de doute, la validité du contrat doit être favorisée[25].

[30]       En l’espèce, il s’agit de déterminer si Monsieur Haroon a faussement représenté à Monsieur Proulx que l’Immeuble avait une valeur municipale de 400 000 $.

[31]       La preuve à cet égard est contradictoire. Le Tribunal retient la version de Monsieur Haroon selon laquelle il a plutôt indiqué à Monsieur Proulx que la valeur municipale de l’Immeuble était en deçà de 200 000 $.

a)    Les témoignages et la preuve documentaire de Monsieur Proulx

[32]       Aux termes de la réponse du 13 juin 2018[26] à la mise en demeure qui avait été adressée à Monsieur Proulx le 4 mai 2018[27], son avocat allègue que :

§  Monsieur Proulx a été victime de fausses représentations préalablement à la signature de la promesse d’achat;

§  Monsieur Haroon a fait des représentations à l’effet que l’Immeuble valait plus de 400 000 $, en lui montrant un document quelconque;

§  Jamais Monsieur Haroon n’a avisé Monsieur Proulx que l’évaluation municipale était d’environ 175 000 $;

§  L’obtention d’un financement pour l’acquisition de l’Immeuble n’est donc pas possible, les institutions financières ne finançant pas plus que 75 % de la valeur municipale.

[33]       Cette réponse est transmise moins de trois mois après la visite de l’Immeuble et la promesse d’achat, alors que le souvenir des échanges avec Monsieur Haroon est susceptible d’être moins affecté par le passage du temps. Or, il n’y a aucune allégation selon laquelle Monsieur Haroon aurait fait valoir que l’évaluation municipale de l’Immeuble était de 400 000 $. D’ailleurs, ce montant est à ce moment rattaché à une évaluation exhibée lors de la visite de l’Immeuble, alors qu’il est admis que l’évaluation municipale ne l’a pas été. On ne pouvait que référer à l’évaluation de la valeur de reconstruction de 571 000 $[28].

[34]       Aux termes de son exposé des moyens de défense du 16 janvier 2019, Monsieur Proulx allègue que :

§  Lorsqu’il s’est enquis auprès de Monsieur Haroon de la valeur municipale de l’Immeuble, celui-ci l’a informé ne pas avoir ce document avec lui[29];

§  Monsieur Haroon lui a montré un autre document d’évaluation qui devait refléter la valeur municipale et qui pouvait justifier une acquisition de l’Immeuble au prix de 332 500 $;

§  Il apprend plus tard, lorsque l’évaluation municipale est transmise à son notaire par Monsieur Haroon, que celle-ci n’est que de 168 000 $, ce qui l’empêche d’obtenir un prêt pour l’acquisition de l’Immeuble.

[35]       À nouveau, aucune allégation selon laquelle Monsieur Haroon aurait fait valoir que l’évaluation municipale de l’Immeuble était de 400 000 $.

[36]       Aux termes de son interrogatoire au préalable, Monsieur Proulx indique désormais que :

§  Après avoir indiqué à Monsieur Haroon que quant à lui l’Immeuble valait 200 000 $, il a demandé à Monsieur Haroon la valeur municipale[30];

§  Monsieur Haroon lui aurait répondu que la valeur municipale était « alentour » de 400 000 $[31], mais Monsieur Proulx ajoute à une occasion « lui tantôt il disait deux (200) »[32];

§  Monsieur Haroon lui propose de lui montrer un document qui indique une valeur « alentour » de 400 000 $[33];

§  Monsieur Haroon aurait indiqué alors que la valeur municipale était environ la même[34];

§  Il a consulté un rapport d’évaluation au montant de + ou - 430 000 $ exhibé par Monsieur Haroon[35], mais il dit ignorer le type de rapport dont il s’agissait[36];

§  Il aurait dit à Monsieur Haroon d’envoyer l’évaluation municipale chez son notaire et que si elle est de 400 000 $ « on a un deal »[37];

§  En quittant l’Immeuble après sa visite, il a offert 300 000 $ à Monsieur Haroon[38].

[37]       Pour la première fois, il est question d’une affirmation de Monsieur Haroon quant à la valeur municipale de l’Immeuble.

[38]       La transcription révèle un passage un peu ambigu alors que Monsieur Proulx indique :

« Là, je lui ai demandé l’évaluation municipale, il dit « est alentour de quatre cents (400), lui tantôt il disait deux cents (200). Il dit « je vais te montrer un document »… »

[39]       Monsieur Proulx semble alors indiquer que Monsieur Haroon aurait aussi référé à une évaluation municipale de 200 000 $, mais ce n’est pas très limpide.

[40]       Aux termes de son témoignage lors de l’instruction, Monsieur Proulx affirme que :

§  Monsieur Haroon lui aurait affirmé, sans qu’il ne le questionne à ce sujet, que la valeur municipale de l’Immeuble était de 400 000 $, afin de justifier que la valeur avancée par Monsieur Proulx de 200 000 $ n’était pas réaliste;

§  Il aurait ensuite demandé à Monsieur Haroon le compte de taxes et celui-ci lui aurait dit qu’il devait l’avoir au deuxième étage, où ils se sont dirigés;

§  Lorsqu’au deuxième étage, Monsieur Haroon aurait insisté sur des comparables et aurait fait l’éloge des fenêtres énergétiques, les prix de location au pied carré auraient aussi été discutés;

§  Monsieur Proulx a redemandé le compte de taxes et a reçu pour réponse qu’il devait l’avoir;

§  Monsieur Proulx a poursuivi sa visite pendant que M. Haroon discutait avec son frère et à son retour un rapport d’évaluation était ouvert à son bénéfice, il indiquait à son souvenir une valeur de 430 000 $;

§  Monsieur Haroon aurait finalement dit qu’il n’avait pas le compte de taxes;

§  Il aurait offert 300 000 $ pour l’achat de l’Immeuble en précisant que ce prix était offert en considération de la valeur municipale de l’Immeuble de 400 000 $.

[41]       Ce que le Tribunal appellera l’évolution de la thèse du défendeur au fil du temps, affecte grandement la crédibilité de Monsieur Proulx. Alors que celui-ci reproche d’abord à Monsieur Haroon d’avoir fait valoir que l’Immeuble valait 400 000 $ au moyen d’une évaluation de l’Immeuble par un professionnel, il indique désormais que Monsieur Haroon aurait menti sur la valeur municipale de l’Immeuble, dans des circonstances dont la description varie suivant que Monsieur Proulx témoigne au préalable ou à l’instruction.

[42]       Lors de son interrogatoire au préalable, Monsieur Proulx insiste et répète à quelques reprises que ce qui justifiait le prix offert pour l’acquisition de l’Immeuble, c’était l’évaluation municipale, afin qu’elle soit suffisamment élevée pour qu’il puisse obtenir un financement qu’il savait possible jusqu’à concurrence de 75 % de cette valeur municipale. Il indique avoir informé Monsieur Haroon de la nécessité de ce financement et précise que l’importance de l’évaluation municipale n’était motivée que par sa nécessité pour le financement de l’acquisition de l’Immeuble[39]. À l’instruction il dira plutôt ne pas avoir discuté de financement avec Monsieur Haroon.

[43]       Or, la promesse d’achat est silencieuse quant à la valeur municipale requise et elle n’est pas conditionnelle à un quelconque financement[40]. Le Tribunal accorde à ce document contemporain aux discussions tenues beaucoup plus de poids que les affirmations de Monsieur Proulx lors de son interrogatoire au préalable, après l’introduction des procédures en passation de titre, qui ne paraissent pas fiables. Monsieur Proulx est un homme d’affaires aguerri, il détient ou a détenu au fil des ans, personnellement ou via une société, une maison pour personnes âgées, deux hôtels, des restaurants, des immeubles commerciaux, des immeubles à logements, une entreprise de démolition. Si l’acquisition de l’Immeuble était conditionnelle à un quelconque financement, il aurait requis une indication à cet effet à la promesse d’achat; si ce financement était tributaire de la valeur municipale de l’Immeuble, il l’aurait aussi fait ajouter. D’ailleurs, Monsieur Proulx à l’instruction affirme n’avoir « jamais parlé de financement » avec Monsieur Haroon.

[44]       Le Tribunal ajoute que la mémoire de Michel Proulx paraît défaillante à plusieurs égards : i) il indique que l’évaluation présentée par Monsieur Haroon le 27 mars 2018 établissait une valeur de l’Immeuble à 430 000 $, alors qu’elle l’établit plutôt à 571 000 $[41], ii) il ne se rappelle pas la nature de cette évaluation qui était pourtant la valeur de reconstruction, ce que son frère n’a pas manqué de lui faire remarquer lors de la visite[42], iii) il ne se souvient pas du délai écoulé entre la communication de l’évaluation municipale à son notaire et sa décision d’annuler la promesse d’achat.

[45]       La grande réticence de Monsieur Proulx lors de son interrogatoire au préalable d’indiquer qu’il avait un projet pour l’Immeuble en lien avec un possible commerce pour sa fille rend le Tribunal perplexe. Cette réticence ne s’explique pas, autrement que par le souci de Monsieur Proulx de minimiser son intérêt dans l’Immeuble[43]. Bien que cette question factuelle est sans importance pour la détermination de l’existence de fausses représentations ou pas de Monsieur Haroon, elle ébranle cependant une fois de plus la crédibilité de Monsieur Proulx.

[46]       Finalement, Monsieur Proulx informe Monsieur Haroon qu’il ne procède pas à l’acquisition de l’Immeuble seulement le 18 avril 2018, soit environ quinze jours suivant la remise de l’évaluation municipale de l’Immeuble à son notaire. Si de fausses représentations avaient effectivement été faites à Monsieur Proulx sur la valeur municipale de l’Immeuble, il paraît minimalement très surprenant que Monsieur Proulx réagisse si tardivement.

[47]       Quant au témoignage de Bernard Proulx à l’instruction, selon lequel Monsieur Haroon aurait indiqué que l’Immeuble avait une valeur municipale de 400 000 $, celui-ci paraît peu spontané, un peu comme un message qu’il doit livrer. Le Tribunal ne peut non plus ignorer qu’il est le frère de Monsieur Proulx avec qui il collabore beaucoup dans leurs entreprises et projets respectifs. Bernard Proulx a très certainement le meilleur intérêt de son frère à cœur, ce qui peut influencer son souvenir. Lorsque le témoignage de Bernard Proulx est soupesé avec celui de Monsieur Haroon commenté ci-après, et avec l’évolution de la thèse de Monsieur Proulx, le Tribunal ne peut lui accorder de valeur probante.

b)    Le témoignage et la preuve documentaire de Monsieur Haroon

[48]       À l’inverse, la version de Monsieur Haroon est crédible et ne souffre d’aucune ambiguïté. Elle est cohérente avec la preuve documentaire. Il témoigne d’ailleurs avec aplomb. Il a informé Monsieur Proulx ne pas avoir en main l’évaluation municipale de l’Immeuble au moment de la visite. Il a toutefois informé Michel Proulx que cette évaluation était en-deçà de 200 000 $. Il a expliqué à Michel Proulx que cette valeur n’était pas représentative, notamment puisqu’elle tenait compte du fait que l’Immeuble était vacant. Il a exhibé l’évaluation qu’il avait en sa possession relative au coût de reconstruction de l’Immeuble[44] et a également présenté des comparables de ventes de Re/Max pour expliquer le prix demandé. Il a aussi vanté la qualité de la fenestration et de cette construction.

[49]       Si seule l’évaluation municipale comptait pour Monsieur Proulx et que Monsieur Haroon avait indiqué qu’elle était de 400 000 $, pourquoi Monsieur Haroon aurait tenu à faire état des comparables et de la valeur de reconstruction établie aux termes de l’évaluation qu’il avait en sa possession? Le Tribunal croit plutôt que Monsieur Haroon tentait d’expliquer, comme il l’indique dans son témoignage, que la valeur municipale de l’Immeuble de moins de 200 000 $ ne reflétait pas sa véritable valeur.

[50]       Monsieur Haroon a remis l’évaluation municipale au notaire de Monsieur Proulx à la fin mars ou tout début avril 2018, avec le reste de la documentation requise pour la transaction. Comment un homme d’affaires comme Monsieur Haroon[45] aurait pu imaginer pouvoir plus que doubler la valeur municipale de l’Immeuble sans mettre en péril sa transaction, alors que l’évaluation municipale serait nécessairement connue avant la signature de l’acte de vente? Poser la question c’est y répondre. Monsieur Haroon n’a pas indiqué à Monsieur Proulx que la valeur municipale était de 400 000 $.

[51]       Monsieur Haroon ajoute avoir d’abord reçu un appel de Monsieur Proulx au début avril 2018 demandant pourquoi un restaurant voisin avait fermé et par la suite le 18 avril 2018 pour indiquer qu’il ne voulait plus de l’Immeuble dont il n’avait plus besoin. Curieusement, Monsieur Proulx n’invoque pas alors les fausses représentations de Monsieur Haroon sur la valeur municipale de l’Immeuble plaidées en l’instance. Monsieur Haroon n’a pas été contredit à cet égard par Monsieur Proulx ou quiconque. Il s’agit d’un élément de plus ajoutant à la cohérence du témoignage de Monsieur Haroon.

[52]       Le Tribunal prête foi au témoignage de Monsieur Haroon.

c)    Conclusion quant à l’existence ou non de dol et de fausses représentations

[53]       Considérant ce qui précède, le Tribunal conclut que Monsieur Proulx ne s’est pas acquitté de son fardeau de preuve quant à l’existence de fausses représentations ou de dol de Monsieur Haroon préalablement à la promesse d’achat du 27 mars 2018. Le Tribunal est convaincu de la bonne foi de Monsieur Haroon et que Monsieur Proulx n’a pas été induit en erreur par celui-ci quant à la valeur municipale de l’Immeuble.

3.    L’annulation de la promesse

[54]       Même si le Tribunal en était venu à la conclusion que Monsieur Haroon avait fait de fausses représentations quant à la valeur municipale de l’Immeuble, ce qui n’est pas le cas, le Tribunal est d’avis que cette évaluation est de toute façon étrangère à l’incapacité de Michel Proulx d’obtenir un financement pour l’acquisition de l’Immeuble, qui n’a de toute façon pas été démontrée.

[55]       En effet, le témoignage de la représentante de la Caisse Desjardins des sources, Madame Ghislaine Bissonnette, est non équivoque quant aux raisons motivant le refus de financement constaté aux termes d’une lettre du 24 mai 2019[46] :

§  la demande ne respecte pas les normes de Desjardins en ce que le ratio des revenus déclarés sur les engagements financiers, ne devant pas excéder 35 %, n’était pas rencontré. En effet, le ratio était de 145,44 %;

§  la mise de fonds de 66 400 $ indiquée par Monsieur Proulx n’était pas démontrée aux termes des documents transmis à la Caisse, les états financiers ne démontraient pas cette liquidité;

§  la demande de financement a été formulée à la section des prêts aux particuliers alors que l’Immeuble était à 60 % commercial. La demande de financement devait donc être formulée à la section des prêts aux entreprises.

[56]       Plus encore, le Tribunal souligne que la demande de financement n’a été formulée qu’après l’introduction des procédures. Le défendeur reconnaît d’ailleurs qu’après le refus de la Caisse Desjardins des sources, il n’a pas formulé une nouvelle demande à la section des prêts aux entreprises.

[57]       Monsieur Proulx se défend de n’avoir pas formulé une demande de financement avant en indiquant qu’elle était vouée à l’échec. Il indique que son banquier lui a toujours représenté que le financement d’un immeuble se faisait jusqu’à la hauteur de 75 % de sa valeur municipale.

[58]       Or, la preuve d’expert administrée en l’instance et non contredite révèle que le financement d’un immeuble commercial ne tient pas à sa valeur municipale[47]. Il repose sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. Celle-ci est évaluée à la lumière de différents éléments que le Tribunal résume comme suit : i) situation financière globale de l’emprunteur (actifs, dettes, revenus, source, stabilité), ii) revenus qui peuvent être générés par l’immeuble (vérification du ratio de couverture de la dette), iii) les garanties offertes (sur l’immeuble dont l’acquisition est projetée, mais aussi sur d’autres actifs, le cas échéant) et iv) la valeur de l’immeuble selon une évaluation d’un évaluateur agréé.

[59]       Cette preuve d’expert est corroborée en partie par Monsieur Proulx lui-même, alors qu’il indique qu’une demande de prêt au secteur des prêts aux entreprises de Desjardins aurait nécessité des bilans provisionnels et l’obtention d’une évaluation par un professionnel.

[60]       N’eut été de la question du financement, Monsieur Proulx témoigne qu’il aurait acquis l’Immeuble. Sa demande de financement alors qu’il connaît sans contredit la valeur de l’évaluation municipale en est une démonstration tangible.

[61]       Ainsi, même si Monsieur Haroon avait fait de fausses représentations quant à la valeur municipale de l’Immeuble, ce que le Tribunal ne retient pas, Monsieur Proulx n’est pas parvenu à démontrer que ces fausses représentations sont la cause de l’absence de financement. Monsieur Proulx n’a pas requis de financement au secteur des prêts aux entreprises chez Desjardins, susceptible de lui octroyer un financement pour cet Immeuble.

[62]       Finalement, le Tribunal rappelle que l’acquisition de l’Immeuble n’est conditionnelle à aucun financement et que Monsieur Proulx témoigne à l’instruction qu’il n’a pas discuté de financement avec Monsieur Haroon.

4.    Les dommages

[63]       L’article 1458 du Code civil du Québec prévoit que lorsqu’une personne manque d’honorer les engagements qu’elle a contractés, elle est responsable du préjudice qu’elle cause à son cocontractant.

[64]       L’article 1611 du Code civil du Québec précise que les dommages-intérêts compensent la perte subie et le gain dont le créancier a été privé. Ces dommages-intérêts en matière contractuelle se limitent à ceux qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée[48].

[65]       La jurisprudence et la doctrine[49] reconnaissent que les dommages encourus en raison du délai de la passation de titre peuvent être réclamés. Certains types de dommages ont fait l’objet de compensation, c’est le cas notamment : des frais bancaires et financiers, des intérêts de l’hypothèque, des taxes municipales et scolaires, des frais d’entretien et de garde de l’immeuble, des assurances, de l’électricité, ses frais de notaire pour les procédures préliminaires à l’action en passation de titre et des ennuis et inconvénients.

[66]       En l’espèce, les réclamations suivantes sont bien fondées:

-       les frais de notaire de 424,88 $ (pièce P-23);

-       la signification de la mise en demeure de passer titre de 61 $ (pièce P-11);

-       les frais d’électricité de 530,71 $ (pièces P-15 et P-15-2[50]);

-       les frais de gaz naturel de 3 199,60 $ (pièces P-16 et P-16-2);

-       les frais d’assurance de 3 175,47 $ (pièce P-17);

-       les frais de ligne téléphonique pour le système d’alarme de 473,33 $ (pièces P-18 et P-18-20);

-       les frais de la centrale d’alarme de 309,42 $ (pièces P-19 et P-19-2);

-       le coût des taxes municipales de 6 063 $ (pièces P-20 et P-20-2);

-       le coût des taxes scolaires de 424,15 $ (pièce P-21).

 

[67]       Ainsi, Monsieur Proulx doit payer à Monsieur Haroon la somme de 14 661,56 $ en remboursement de ces frais. Les intérêts et l’indemnité additionnelle sur cette somme ne peuvent par ailleurs courir à compter du 11 avril 2018, puisque ces frais ont été encourus postérieurement à cette date. Dans les circonstances et vu la nature du préjudice, le Tribunal décide de faire courir les intérêts sur cette somme à compter de la date du présent jugement, tel que le lui permet l’article 1618 du Code civil du Québec.

[68]       Les intérêts et l’indemnité additionnelle sur le prix de vente à compter de la mise en demeure du 4 mai 2018[51] jusqu’à la date de la vente constituent aussi des dommages encourus par Monsieur Haroon. En effet, n’eut été du refus de passer titre, il aurait bénéficié du prix de vente à compter de la vente[52]. Ces dommages s’élèvent à la somme de 43 190,76 $ à la date du présent jugement, la vente n’ayant pas eu lieu.

[69]       Les intérêts et l'indemnité additionnelle calculés à la date du présent jugement ayant été octroyés à titre de dommages, le Tribunal estime qu'il n'y a pas lieu de les accorder à nouveau à compter du 11 avril 2018 ou de la mise en demeure du 4 mai 2018. Autrement, il s'agirait d'une double compensation et d'une capitalisation des intérêts avant même que le litige entre les parties n'ait été tranché. L’anatocisme est exceptionnel et n’est pas approprié en l’instance, sauf à compter du présent jugement puisque la somme de 43 190,76 $ constitue un dommage désormais établi, payable, dont le non-paiement doit entraîner le paiement d’intérêts et de l’indemnité additionnelle[53].

[70]       Quant aux troubles et inconvénients engendrés par le refus de Monsieur Proulx de passer titre, le Tribunal estime qu’une somme de 1 500 $ est suffisante afin de compenser Monsieur Haroon des tracas liés à la nécessité pour lui de devoir s’occuper de l’Immeuble pendant plus d’un an (visites, paiements des frais…) et ceux en lien avec l’inquiétude liée au refus de Monsieur Proulx de signer l’acte de vente.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[71]       ORDONNE au défendeur Michel Proulx de passer titre quant à l’immeuble ci-après décrit :

Désignation

Un immeuble situé en la ville de Victoriaville, connu et désigné comme étant composé des lots suivants :

a)   Le lot numéro [lot 1] ([lot 1]) du Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière d’Arthabaska;

b)   Le lot numéro [lot 2] ([lot 2]) du Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière d’Arthabaska;

Cet immeuble, avec bâtisse dessus construite, portant le numéro civique [adresses 1 et 2] et [adresse 3] à Victoriaville, province de Québec, [...], circonstances et dépendances.

[72]       ORDONNE au défendeur Michel Proulx de signer l’acte de vente préparé par le notaire Sébastien Brière (pièce P-11), joint au présent jugement pour en faire partie intégrante, et de verser au compte en fidéicommis du notaire Sébastien Brière, au bénéfice du demandeur Kenneth Haroon, le prix de vente de l’immeuble décrit ci-avant au montant de 332 500 $, sujet aux ajustements nécessaires en date de la conclusion de la vente, dans les dix (10) jours du présent jugement;

[73]       À défaut de respecter l’ordonnance du paragraphe 72 ci-avant dans le délai imparti, CONDAMNE le défendeur Michel Proulx à payer au demandeur Kenneth Haroon la somme de 332 500 $ à titre de prix de vente de l’immeuble décrit ci-avant, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du présent jugement, et DÉCLARE que le présent jugement, après exécution du paiement de 332 500 $ ordonné, constitue le titre de propriété de Michel Proulx, jugement qui devra être publié au Registre foncier après paiement des droits afférents à cette publication;

[74]       CONDAMNE le défendeur Michel Proulx à payer au demandeur Kenneth Haroon une somme de 16 161,56 $ en sus de l’intérêt légal et de l’indemnité additionnelle à compter de la date du présent jugement;

[75]       CONDAMNE le défendeur Michel Proulx à payer au demandeur Kenneth Haroon une somme de 43 190,76 $ en sus de l’intérêt légal et de l’indemnité additionnelle à compter de la date du présent jugement;

[76]        Avec frais de justice.

 

 

 

 

__________________________________MARIE-PAULE GAGNON, j.c.s.

 

 

Me Claude Brulotte

250, rue Notre-Dame Est, bureau 100

Victoriaville (Québec) G6P 4A1

 

Avocat du demandeur

 

 

Me Denis Beaubien

601, boulevard Simoneau

Asbestos (Québec) J1T 4G7

 

Avocat du défendeur

 

 

 

Dates de l’instruction :

6 et 7 novembre 2019

 

Pièce jointe :

Acte de vente, pièce P-11

 



[1]    Pièce P-7.

[2]    Demande introductive d’instance remodifiée, séance tenante lors de l’instruction.

[3]     Pièces P-1 et P-2; témoignage de Monsieur Haroon à l’instruction.

[4]     Pièce P-4.

[5]     Pièce P-5.

[6]     Pièce P-6.

[7]     Pièce D-1.

[8]     Pièce P-7; les parties conviennent que l’année 2017 indiquée à la promesse est erronée et qu’il s’agit plutôt de l’année 2018.

[9]     Pièce P-8.

[10]    Pièce P-9.

[11]    Pièce P-10.

[12]    Pièce P-11.

[13]    Pièce P-12.

[14]    Pièce D-3.

[15]    Pièce D-2.

[16]    Pièce P-7.

[17]    Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, par. 48.

[18]    Pièce P-11.

[19]    Article 1401 du Code civil du Québec.

[20]    Didier LLUELLES et Benoit MOORE, Droit des obligations, 3e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2018, par. 599.

[21]    Vincent KARIM, Les obligations, 4e éd., vol 1, Montréal, Wilson & Lafleur, 2015, par. 1032.

[22]    Superior Energy Management Gas, I.p. c. 9102-8001 Québec inc., 2013 QCCA 682.

[23]    Article 2803 du Code civil du Québec; Roy c. Duclos, 2015 QCCS 427, par. 48.

[24]    Article 2805 du Code civil du Québec.

[25]    Rollin c. Leclerc, 2008 QCCS 3763 (appel rejeté sur requête, 2009 QCCA 165), par. 79; Concupisco inc. c. Société en commandite 407 McGill, 2015 QCCS 2961, par. 27.

[26]    Pièce P-10.

[27]    Pièce P-9.

[28]    Pièce P-13.

[29]    Paragraphe 2 de l’exposé des moyens de défense.

[30]    Page 22, lignes 18 et 19 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[31]    Page 22, lignes 19 et 20 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[32]    Page 22, lignes 20 et 21 et page 34, lignes 10 à 13 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[33]    Page 22, lignes 21 et 25 et page 23, ligne 1 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[34]    Page 22, ligne 25, page 23, lignes 1 et 2 et page 28, lignes 18 à 20 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[35]    Page 26, lignes 12 à 22 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[36]    Page 28, lignes 14 à 18 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[37]    Page 32, lignes 3 à 7 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[38]    Page 35, lignes 10 à 16 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[39]    Page 24, lignes 9 à 19 et page 25, lignes 17 à 22 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[40]    Pièce P-7.

[41]    Pièce P-13.

[42]    Témoignage de Bernard Proulx à l’instruction.

[43]    Grande réticence : page 13, lignes 17 et suivantes, page 14, lignes 1 à 15, page 15, lignes 6 à 25, page 16, lignes 1 à 4, page 17, lignes 1 à 4 et 18 à 20, page 18, lignes 1 à 3 et page 33, lignes 1 à 6 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019; divulgation du projet : pages 21, 22, 32 et 33 de l’interrogatoire au préalable de Monsieur Proulx en date du 22 février 2019.

[44]    Pièce P-13.

[45]    Monsieur Haroon a détenu une mercerie pour hommes pendant de nombreuses années et a œuvré dans le domaine des uniformes jusqu’en 2017.

[46]    Pièce D-2.

[47]    Rapport d’expertise de Jacky Leclerc en date du 22 mars 2019, pièce P-14.

[48]    Article 1613 du Code civil du Québec.

[49]    Anne-Marie WILLIAMS, « Action en passation de titre », dans S.F.C.B.Q., vol. 253, Développements récents en droit immobilier et commercial (2006), Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 73 à 77.

[50]    Le total de ces factures est de 388,66 $ et non 327,32 $.

[51]    Pièce P-9.

[52]    Honorius Simard inc. c. Brochu, 2010 QCCS 382, par. 23 à 26; Rollin c. Leclerc, préc. note 25, par. 95; Tremblay c. Gingras, 2002 CanLII 62406 (QC CA).

[53]    Article 1620 du Code civil du Québec; Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail c. Ortslan, 2019 QCCA 1177, par. 47 et suivants.

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