Décision

[1]         La demanderesse réclame 42 502,45 $ en dommages aux défendeurs pour refus de passer titre, conjointement avec leurs courtiers immobiliers, Lise Bernèche et 9118-7781 Québec inc., dont elle retient la responsabilité extracontractuelle.

[2]         David Dextradeur et Jade Murphy appellent en garantie les courtiers Steve Robitaille et Re/Max du Haut Richelieu inc.

QUESTIONS EN LITIGE

[3]           Les défendeurs étaient-ils fondés de refuser de passer titre ?

[4]           Sinon, quelle est la valeur des dommages de la demanderesse?

[5]           La responsabilité extracontractuelle de Lise Bernèche et de 9118-7781 Québec inc. envers la demanderesse de même que celle de Steve Robitaille et Re/Max du Haut Richelieu inc. envers les demandeurs en garantie sont-elles engagées et prouvées?

LES FAITS PERTINENTS

[6]         Le 12 juillet 2012, la demanderesse confie aux défendeurs en garantie le mandat de vendre son unité de copropriété au prix de 169 000 $.

[7]         À la mi-décembre 2012, Jade Murphy et David Dextradeur visitent l’unité de copropriété de la demanderesse en compagnie de leur courtière immobilière Lise Bernèche.

[8]         Le 17 décembre 2012, avant de signer leur promesse d’achat, les défendeurs précisent à Lise Bernèche qu’il est essentiel qu’ils puissent emménager avec leur chat dans l’unité de copropriété qu’ils souhaitent acquérir.

[9]         Jade Murphy l’informe alors que son chat, qui est âgé d’environ 5 ans, a les deux pattes avant dégriffées, qu’il ne sort jamais à l’extérieur et qu’il est en excellente santé, de sorte qu’elle le considère comme un « chat d’intérieur ».

[10]        Malgré que les défendeurs lui indiquent qu’il est essentiel qu’ils puissent emménager avec leur chat, Lise Bernèche complète et leur fait signer une promesse d’achat aux seules conditions d’un financement hypothécaire de 152 000 $ et de l’obtention de la déclaration du vendeur, des états financiers de la copropriété, de la déclaration de copropriété et d’un certificat de pierre DB.

[11]        Le 18 décembre 2012, lors de la présentation de la promesse d’achat, alors que Lise Bernèche informe la demanderesse et son courtier que les défendeurs veulent emménager avec leur chat, Josée Brosseau l’avise immédiatement que le règlement de copropriété stipule expressément qu’aucun animal n’est autorisé dans les unités de copropriété de l’immeuble; ce à quoi, Lise Bernèche rétorque : « J’imagine que ce n’est pas un petit chat qui va faire manquer une vente !»

[12]        Le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 26 mars 2013 (P-15), signé par tous les copropriétaires et qui est remis à Lise Bernèche, stipule ce qui suit :

« Aucun animal toléré dans l’immeuble. Applicable à l’échéance du bail des   locataires de l’unité 201, donc à compter du 1^er juillet 2013. »

[13]        Le 18 décembre 2012, dûment informée du règlement interdisant tout animal dans l’immeuble en copropriété, Lise Bernèche invite la demanderesse à accepter immédiatement la promesse d’achat telle que présentée.

[14]        Ayant reçu de Lise Bernèche un exemplaire de ce règlement suite à l’acceptation de leur promesse d’achat, les défendeurs confirment en avoir pris connaissance et en avoir tenu compte.

[15]        À cet effet, Jade Murphy et David Dextradeur exigent que Lise Bernèche  obtienne un écrit les autorisant à emmener leur chat dans l’unité de copropriété visée à la promesse d’achat.

[16]        Lise Bernèche les rassure en déclarant que le courtier immobilier de la demanderesse verra à obtenir une confirmation signée par tous les copropriétaires les autorisant à emménager avec leur chat.

[17]        Déclarant avoir totalement fait confiance au professionnalisme de Lise Bernèche pour voir au respect de leur condition d’emménager avec leur chat dans l’unité de copropriété de la demanderesse, les défendeurs ajoutent que Lise Bernèche leur garantit qu’il sera possible d’obtenir une modification du règlement vu qu’ils possèdent un « chat d’intérieur ».

[18]        Pour sa part, Lise Bernèche reconnaît à l’audition qu’il aurait été préférable qu’elle inscrive à leur promesse d’achat la condition d’emménager avec leur chat.

[19]        Lorsque Lise Bernèche informe Steve Robitaille que les défendeurs demandent une confirmation écrite les autorisant à emménager avec leur chat dans l’immeuble, Steve Robitaille accepte de l’accommoder en tentant d’obtenir une lettre de tolérance signée par les copropriétaires.

[20]        Le 20 décembre 2012, les défendeurs reçoivent la confirmation écrite que leur financement hypothécaire est accepté et ils en transmettent un exemplaire à la demanderesse le 4 janvier 2013.

[21]        Le 7 janvier 2013, l’erreur cléricale à une réponse contenue à la déclaration du vendeur concernant des problèmes électriques (clause D-9.3) est rectifiée par l’émission du formulaire de modification DG-1 dûment signé.

[22]        Quant à une autre erreur concernant la réponse à une question d’environnement (clause D-2.8) aussi contenue à la déclaration du vendeur, les défendeurs admettent à l’audition n’avoir aucune revendication à faire valoir à ce titre, alors qu’ils reconnaissent qu’il s’agit d’une erreur cléricale similaire à la précédente.

[23]        Par la même occasion, les défendeurs confirment à l’audition qu’ils n’invoquent plus le motif énoncé à leur défense soulevant que le conjoint de la demanderesse n’avait pas signé pour l’acceptation de la promesse d’achat et qu’il refusait de signer l’acte de vente notarié.

[24]        Le 11 janvier 2013, en exécution de l’article 9.1 de la promesse d’achat, les défendeurs se déclarent satisfaits du respect des conditions contenues à leur promesse d’achat, dont spécifiquement la réception de tous les documents qu’ils ont requis, à l’exception du certificat de pierre DB qu’ils n’exigent plus.

[25]        Dans les jours suivants, en réponse à la demande d’accommodement des défendeurs, la demanderesse se voit refuser la signature d’un document les autorisant à emménager leur chat dans son unité de copropriété, tandis que les défendeurs en sont aussitôt informés par l’entremise des courtiers immobiliers.

[26]        Lors des deux ou trois demandes ultérieures d’accommodement formulées verbalement par David Dextradeur, la demanderesse lui déclare à chaque fois qu’elle fera son possible, mais qu’elle ne garantit aucunement le résultat de sa démarche.

[27]        Le 25 avril 2013, le prêt hypothécaire des défendeurs est publié au Bureau de la publicité foncière de St-Jean-sur-Richelieu.

[28]        Le même jour, Lise Bernèche avise pour la première fois Steve Robitaille que la demande d’emménager avec leur chat est pour ses clients une considération essentielle à la signature de l’acte de vente notarié à intervenir.

[29]        Steve Robitaille lui rappelle aussitôt qu’entre l’acceptation de la promesse d’achat le 18 décembre 2012 et le 25 avril 2013, ni la demanderesse ni lui-même n’ont convenu que la demande d’accommodement des défendeurs d’emménager avec leur chat dans l’unité de copropriété constituait une condition additionnelle à la promesse d’achat.

[30]        Devant cet état de fait, Lise Bernèche décide, de sa propre initiative, de communiquer avec les copropriétaires en vue de tenter d’obtenir une modification du règlement interdisant tout animal dans l’immeuble en copropriété, et elle essuie un refus catégorique, tout comme la demanderesse en a reçu un similaire quatre mois auparavant après avoir rencontré tous les autres copropriétaires.

[31]        Steve Robitaille souligne que même lors de la remise de la déclaration de satisfaction des conditions contenues à leur promesse d’achat, jamais il n’a été question, verbalement ou par écrit, que les défendeurs exigent la modification du règlement de copropriété interdisant tout animal dans l’immeuble.

[32]        Faisant remarquer qu’aucun délai n’a été spécifié à la promesse d’achat pour remettre le formulaire de déclaration de satisfaction des conditions incluses à leur promesse d’achat, Steve Robitaille souligne que Lise Bernèche aurait certes attendu plus tard que le 11 janvier 2013, si leur demande verbale d’accommodement pour emménager avec leur chat avait véritablement constitué une condition additionnelle à la promesse d’achat.

[33]        C’est seulement lorsque la demanderesse et son conjoint se présentent chez le notaire pour la signature de l’acte de vente qu’ils apprennent définitivement que les défendeurs refusent de signer.

[34]        Le 30 avril 2013, à la suggestion du notaire, Lise Bernèche rédige sa première demande écrite exigeant que la demanderesse fasse le nécessaire pour que les défendeurs puissent emménager avec leur chat dans l’unité privative visée à la promesse d’achat.

[35]        Malgré que la clause 10.5 de la promesse d’achat, qui vise tout vice ou toute irrégularité « affectant les déclarations et les obligations du vendeur contenues à la promesse d’achat » ne l’oblige aucunement à se conformer à la demande contenue à la lettre de Lise Bernèche, la demanderesse accepte quand même de contacter à nouveau les copropriétaires.

[36]        Faisant valoir qu’elle va perdre sa vente parce que les défendeurs refusent de signer, elle réussit, finalement et contre toute attente, à obtenir une modification du règlement du 26 mars 2013 dans un délai de 13 jours seulement sur le délai imparti de 21 jours énoncé à la lettre de Lise Bernèche.

[37]        Le 13 mai 2013, tous les copropriétaires acceptent de modifier leur règlement afin de permettre un animal domestique (chat, poisson, oiseau) de moins de 10 livres dans les unités privatives, tout en déclarant qu’ils ne seront tolérés d’aucune manière dans les aires communes (escaliers, stationnement, gazon, balcons, etc.).

[38]        En vertu de ce règlement modifié, il est aussi stipulé que si un animal est retrouvé dans les aires communes, une mise en demeure de respecter le règlement pourra être envoyée et que tout dommage causé aux aires communes ou aux aires privatives d’un autre copropriétaire devra être immédiatement réparé aux frais du propriétaire de l’animal fautif.

[39]        Considérant ce règlement trop restrictif, les défendeurs maintiennent leur décision de refuser de signer l’acte de vente notarié parce que, suivant son libellé, ils considèrent que les copropriétaires ne souhaitent pas vraiment la présence de leur chat dans l’immeuble.

[40]        Bien qu’il leur reste encore plus d’une semaine sur le délai imparti de 21 jours qu’ils ont donné à la demanderesse, les défendeurs ne tentent aucunement de rencontrer les copropriétaires afin de demander des ajustements au nouveau règlement, et ce, même s’ils savent que le chat de Jade Murphy pèse seulement une  livre de plus que le poids autorisé.

[41]        À cet effet, Jade Murphy reconnaît à l’audition n’avoir jamais informé la demanderesse ou Steve Robitaille que son chat avait un poids excédentaire à celui autorisé de 10 livres, lorsqu’elle a reçu le texte du règlement modifié le 13 mai 2013.

[42]        Les défendeurs certifient que leur refus de signer n’est aucunement lié à leur cessation de vie commune, laquelle n’était aucunement envisagée au printemps 2013 et est intervenue plus tard au cours de la même année, sans toutefois en préciser la date.

[43]        Signalant que la déclaration de copropriété n’interdit pas d’animal dans l’immeuble, Lise Bernèche ajoute que le règlement, énoncé au procès-verbal du 26 mars 2013 interdisant tout animal dans l’immeuble, n’était pas annexé à la déclaration de copropriété, mais elle admet qu’elle-même et ses clients en ont dûment pris connaissance pour en avoir reçu un exemplaire dès décembre 2012.

[44]        De plus, Lise Bernèche fait remarquer à l’audition que le règlement interdisant tout animal dans l’immeuble ne devant entrer en vigueur que le 1^er juillet 2013, rien n’empêchait les défendeurs de signer l’acte de vente notarié le 30 avril 2013.

[45]        Pour sa part, Steve Robitaille est formel lorsqu’il certifie que Lise Bernèche lui a fait part que ses clients se satisferaient d’une lettre de tolérance, et qu’elle était très confiante que le règlement pouvait être modifié après la vente notariée, surtout qu’il ne devait entrer en vigueur qu’à compter du 1^er juillet 2013.

[46]        Steve Robitaille nie avoir déclaré qu’il serait facile d’obtenir une modification du règlement interdisant tout animal, en précisant que cette affirmation origine uniquement de Lise Bernèche.

[47]        Le 17 mai 2013, devant le refus catégorique des défendeurs de signer l’acte de vente notarié, le procureur de la demanderesse les avise que l’unité de copropriété de sa cliente sera remis en vente au prix de 154 900 $, sous réserve de leur réclamer tous les dommages et intérêts qui résulteront de leur refus de passer titre sans justification valable.

[48]        La demanderesse affirme avoir suivi les recommandations de son courtier immobilier en ce qui a trait à la fixation du prix de 154 900 $, lequel a tenu compte des conditions du marché dans le contexte d’une vente rapide imposée par son déménagement dans sa résidence nouvellement construite.

[49]        Le 30 mai 2014, la demanderesse vend son unité de copropriété au prix de 144 000 $, alors qu’au cours des 13 mois où il a été remis en vente, aucune autre offre d’achat ne lui a été présentée.

[50]        En conséquence du refus injustifié des défendeurs de passer titre, la demanderesse leur réclame 32 502,45 $ pour les postes et montants ci-après énoncés :

ANALYSE ET DÉCISION

Les défendeurs étaient-ils fondés de refuser de passer titre ?

[51]        D’entrée de jeu, malgré les allégations faites à leurs procédures, le Tribunal prend acte que les défendeurs admettent que leur refus de signer l’acte de vente notarié est intervenu au seul motif qu’il ne leur était pas permis d’emménager avec leur chat dans l’unité de copropriété de la demanderesse.

[52]        En dépit des représentations expresses de ses clients, le Tribunal constate que Lise Bernèche a fait le choix de préparer leur promesse d’achat sans faire aucune mention qu’elle était conditionnelle à ce qu’ils puissent emménager dans l’immeuble en copropriété avec leur chat.

[53]        Alors qu’elle est avisée que le règlement de copropriété interdit la présence de tout animal dans l’immeuble, et plutôt que de retourner à ses clients pour leur faire part de cette information et inclure une condition additionnelle afin qu’ils puissent emménager avec leur chat, la preuve non contestée démontre que Lise Bernèche a plutôt fait le choix d’inviter la demanderesse à accepter la promesse d’achat telle qu’elle la lui a présentée.

[54]        En sa qualité de courtier immobilier d’expérience, Lise Bernèche ne pouvait ignorer, tel qu’elle l’a reconnu à l’audition, qu’elle aurait dû inclure une condition écrite à la promesse d’achat autorisant les acheteurs à emménager avec leur chat dans l’immeuble en copropriété.

[55]        Le 11 janvier 2013, Lise Bernèche fait signer une déclaration par les défendeurs confirmant qu’ils se déclarent satisfaits des documents requis à leur promesse d’achat, sans faire aucune mention que les acheteurs sont en attente d’un écrit confirmant qu’ils pourraient emménager avec leur chat dans l’unité de copropriété, alors que la condition relative au financement est déjà rencontrée depuis déjà le 20 décembre 2012.

[56]        La demanderesse et son courtier immobilier Steve Robitaille ont respecté la demande d’accommodement qui leur a été présentée après que la promesse d’achat ait été dûment signée et acceptée, et ils ont dûment informé les défendeurs, quatre mois avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente notarié, qu’il leur a été impossible d’obtenir une modification du règlement interdisant tout animal dans l’unité de copropriété visée à la promesse d’achat.

[57]        Comme question de fait, au cours des quatre mois entre la date de l’acceptation de la promesse d’achat le 18 décembre 2012 et le 30 avril 2013, date à laquelle l’acte de vente notarié devait être signé, aucun écrit ni même aucune entente verbale n’intervient avec la demanderesse pour confirmer que la demande d’accommodement des défendeurs, présentée postérieurement à l’acceptation de la promesse d’achat, constitue une condition additionnelle à la transaction.

[58]        Bien qu’il soit exact que les parties puissent, postérieurement à la signature d’une promesse d’achat, convenir verbalement de conditions additionnelles, la preuve prépondérante présentée en l’instance démontre clairement qu’en aucun moment la demanderesse n’a convenu, verbalement ou autrement, avec les défendeurs que leur promesse d’achat comportait une condition verbale additionnelle prévoyant qu’ils puissent emménager avec leur chat dans l’immeuble.

[59]        En l’absence de la preuve prépondérante qu’une condition additionnelle à celles inscrites à la promesse d’achat a été convenue, et en réponse partielle à la première question en litige, le Tribunal tient d’abord à statuer qu’en date du 30 avril 2013, les défendeurs n’étaient pas autorisés à refuser de signer l’acte de vente notarié vu que le règlement du 26 mars 2013 interdisant tout animal n’entrait en vigueur que le 1^er juillet 2013.

[60]        En appréciation de la période postérieure au 30 avril 2013, le Tribunal s’en remet à la situation résultant de l’obtention par la demanderesse, le 13 mai 2013, de la modification au règlement originaire, qui interdisait tout animal, pour disposer définitivement de la première question en litige.

[61]        Le 13 mai 2013, la preuve démontre que le règlement modifié obtenu de tous les copropriétaires autorise un animal domestique (chat, poisson, oiseau) de moins de 10 livres dans les unités privatives, tout en décrétant qu’ils ne seront tolérés d’aucune manière dans les aires communes (escaliers, stationnement, gazon, balcons, etc.).

[62]        De plus, ce nouveau règlement précise aussi que si un animal est retrouvé dans les aires communes, une mise en demeure de respecter le règlement pourra être transmise afin que tout dommage causé aux aires communes ou aux aires privatives d’un autre copropriétaire soit immédiatement réparé aux frais du propriétaire de l’animal fautif.

[63]        À partir du moment où le règlement autorise expressément la présence d’un animal de moins de 10 livres dans une unité privative de l’immeuble en copropriété, le Tribunal déclare que les défendeurs n’étaient aucunement fondés de soutenir que les autres copropriétaires auraient pu les empêcher d’accéder à leur unité privative avec leur chat, alors qu’ils doivent impérativement passer par les aires communes pour y accéder.

[64]        En ce qui concerne le dernier volet de ce règlement modifié le 13 mai 2013, le Tribunal note qu’il ne vise qu’à prévoir la situation où un animal autorisé serait retrouvé dans les aires communes, ou si, à telle occasion, il avait causé des dommages aux aires communes ou aux aires privatives d’un autre copropriétaire.

[65]        Suivant la preuve que les défendeurs ont eux-mêmes présentée, il est très clair que leur animal, selon leur propre expression, étant un « chat d’intérieur », jamais ils ne l’auraient laissé seul dans les aires communes, surtout qu’ils admettent l’avoir toujours gardé à l’intérieur de leur appartement depuis plus de 5 ans qu’il vit avec eux, et qu’ils précisent qu’il n’en est sorti qu’occasionnellement et toujours en leur seule compagnie.

[66]        En regard de cet état de fait prouvé, il est conséquent pour le Tribunal de conclure que le chat des défendeurs n’aurait pas davantage eu la possibilité de causer des dommages aux aires communes de la copropriété ou à la partie privative d’un autre copropriétaire, de sorte qu’il ne se serait jamais retrouvé en situation de contrevenir au deuxième volet du règlement modifié.

[67]        En conclusion, le règlement modifié le 13 mai 2013 n’empêchait pas les défendeurs d’emménager dans leur partie privative avec le chat de Jade Murphy; bien au contraire, les défendeurs n’étaient aucunement fondés de s’en prévaloir pour justifier leur refus de passer titre.

[68]        Que leur chat pesait seulement une livre de plus que le poids autorisé, ils n’ont qu’à s’en prendre à eux-mêmes, alors qu’ils n’ont même pas pris la peine de tenter de demander une modification du règlement pour tenir compte de cette particularité mineure avant de refuser de passer titre et, ainsi, il ne sont pas en mesure de démontrer qu’il leur aurait été impossible de le faire corriger.

[69]        Pour tous ces motifs et en réponse à la première question en litige, le Tribunal déclare que les défendeurs n’étaient aucunement fondés de refuser de passer titre.

Quelle est la valeur des dommages de la demanderesse ?

[70]        Concernant les dommages subis par la demanderesse en conséquence directe de la faute des défendeurs de refuser de passer titre sans justification valable, le Tribunal lui accorde la somme de 13 000 $ pour sa perte sur le prix de vente convenu à la promesse d’achat.

[71]        À ce propos, le Tribunal tient à signaler qu’il reconnaît à la demanderesse le droit d’avoir remis en vente son immeuble à un prix inférieur à celui qui lui avait été offert par les défendeurs, alors que la preuve démontre qu’au cours des 13 mois où son immeuble a été remis en vente, elle n’a reçu aucune autre offre d’achat que celle qu’elle a acceptée le 30 mai 2014 au prix de 144 000 $.

[72]        Le Tribunal estime que le choix de la demanderesse de remettre en vente son immeuble à un prix inférieur à celui obtenu des défendeurs rencontre son obligation de minimiser les dommages énoncée à l’article 1479 C.c.Q., en ce qu’elle a pris toutes les mesures qu’aurait prises, dans des circonstances similaires, une personne raisonnablement prudente et diligente pour diminuer les dommages inhérents à une telle situation, en tenant compte que le prix de revente choisi était conforme aux conditions du marché et surtout au contexte d’une vente rapide dans le meilleur intérêt de tous, dont principalement les défendeurs :

« 1479. La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. »

[73]        Compte tenu que les frais de condominium (1 300,00 $), d’électricité (374,97 $), de taxes foncières municipales (2 135,05 $), et scolaires (331,94 $) de même que les assurances habitation (170,00 $), ainsi que les frais de versements hypothécaires en intérêts seulement (3 645,01 $) résultent directement de la faute des défendeurs de passer titre, en ce qu’ils sont en lien direct avec le délai de 13 mois qui a été nécessaire pour obtenir la revente de l’immeuble de la demanderesse, le Tribunal lui accorde tous ces postes de réclamation, lesquels représentent la somme totale de 7 956,97 $.

[74]        Concernant la réclamation des intérêts sur la marge de crédit et sur prêt « Bridge », tel que la Cour d’appel l’a clairement énoncé à l’arrêt Tremblay c. Gingras[1], ces intérêts payés sur des emprunts additionnels reliés à la capacité financière du créancier de l’obligation ne constituent pas des dommages directs et prévisibles.

[75]        Ce principe a aussi été repris dans une décision récente de la Cour d’appel[2], où cette dernière, citant les auteurs Baudouin et Jobin[3], s’est exprimée en ces termes :

« [72] Quant aux frais de financement, ils ne peuvent être réclamés puisqu’ils sont indirects. Les auteurs Baudouin et Jobin mentionnent ceci :

[…]   De même, le coût d’un emprunt contracté pour faire face aux dépenses entraînées par la faute est qualifié d’indirect et son indemnisation se fait principalement au moyen de dommages-intérêts moratoires, c’est-à-dire par l’attribution d’intérêts et, le cas échéant, de l’indemnité additionnelle (art. 1617 et s. C.c.Q.).

(Soulignement du soussigné)

[76]        Pour ces motifs, les postes de réclamation de 1 171,97 $ et de 373,51 $ pour intérêts sur marge de crédit et sur le prêt « Bridge » sont rejetés.

[77]        Concernant le poste pour troubles, ennuis et inconvénients au montant de 10 000 $, la demanderesse fait valoir qu’elle a été en arrêt de travail parce qu’elle a subi un stress important résultant des problèmes reliés au retard de la revente de son unité de copropriété, et c’est pourquoi elle réclame cette compensation.

[78]        À ce titre, le Tribunal constate que la demanderesse n’a aucunement rencontré son fardeau de preuve en ce qui concerne le lien direct entre la faute des défendeurs de passer titre et l’absence au travail pour raison de santé, alors que les seuls certificats médicaux qu’elle a produits ne font même pas mention de la cause de son absence au travail.

[79]        Au surplus, le Tribunal note qu’aucune preuve de perte de salaire n’a été présentée au soutien de ce poste de réclamation.

[80]        Quoi qu’il en soit, le Tribunal reconnaît que la situation dans laquelle les défendeurs ont placé la demanderesse lui a très certainement causé un stress important ainsi que de nombreux troubles et inconvénients; ne serait-ce que la situation d’incertitude et de stress reliée à la possession de l’unité de copropriété non habitée ni vendue pendant une période de 13 mois, et c’est pourquoi, le Tribunal lui accorde une compensation forfaitaire de 2 500 $.

[81]        En terminant, en ce qui a trait au poste de 10 000 $ pour dommages exemplaires ou punitifs, le Tribunal déclare que la demanderesse n’y a aucunement droit parce qu’elle ne rencontre pas le critère établi à l’article 1621 du Code civil du Québec, en ce que la loi ne prévoit pas de tels dommages punitifs ou exemplaires pour la situation dans laquelle elle s’est retrouvée suite au refus de passer titre par les défendeurs:

« 1621. Lorsque la loi prévoit l'attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive. (…) »

(Soulignement du soussigné)

[82]        À cet effet, le Tribunal cite un extrait de la décision de la Cour d’appel rendue à l’arrêt Syndicat National des employés de l’Hôpital St-Ferdinand^[4] :

« En droit civil québécois, la responsabilité civile n’a qu’une fonction réparatrice. Il n’appartient pas aux tribunaux civils de punir l’auteur d’un préjudice subi par la victime, par la faute de la personne responsable. Ainsi, contrairement à la Common Law, le droit civil ne reconnaît pas les dommages exemplaires ou punitifs. »

(Soulignement du soussigné)

[83]        Par la suite, la Cour d’appel, à l’arrêt Brique et pierre Bas St-Laurent[5], a confirmé que le Code civil du Québec ne donne pas ouverture de « manière générale » aux dommages exemplaires.

[84]        À la lumière de l’article 1621 C.c.Q. de même que de la jurisprudence constante de la Cour d’appel, il est très clairement établi que des dommages-intérêts punitifs ou exemplaires ne sont accordés que si une loi le stipule expressément.

[85]        En conséquence, le Tribunal déclare que la demande en dommages exemplaires ou punitifs de 10 000 $ de la demanderesse doit être rejetée.

La responsabilité extracontractuelle de Lise Bernèche et de 9118-7781 Québec inc. envers la demanderesse de même que celle de Steve Robitaille et Re/Max du Haut Richelieu inc. envers les demandeurs en garantie a-t-elle été engagée et prouvée ?

[86]        Concernant le recours en responsabilité extracontractuelle contre Lise Bernèche et 9118-7781 Québec inc., en leur qualité de courtiers immobiliers des acheteurs, le Tribunal déclare que la demanderesse n’a rencontré son fardeau de preuve que partiellement, en démontrant que Lise Bernèche a omis d’inclure une condition à la promesse d’achat ou de négocier une entente verbale prévoyant la modification du règlement de copropriété afin de permettre aux défendeurs d’emménager avec leur chat dans l’immeuble en copropriété.

[87]        Suivant les auteurs Baudoin, Deslauriers et Moore[6], puisque les usages et les pratiques professionnelles ne sont pas de connaissance judiciaire et parce que le professionnel prudent et diligent est celui qui se conforme à la pratique, il est essentiel qu’une expertise soit présentée lorsqu’il s’agit pour le Tribunal d’apprécier la norme de conduite applicable, tel que la Cour d’appel[7] l’a reconnu.

[88]        Parce que la demanderesse a omis de produire une telle expertise au soutien de son recours, cela empêche le Tribunal de compléter l’analyse et l’appréciation de la faute extracontractuelle que la demanderesse a alléguée contre les défenderesses.

[89]          Subsidairement, à supposer même que la demanderesse ait rencontré son fardeau de preuve sur la faute extracontractuelle des courtiers des défendeurs, ce qui n’est pas le cas en l’instance, il n’en demeure pas moins qu’elle n’est pas en mesure  de prouver un lien de causalité direct entre la faute reprochée et ses dommages.

[90]        Pour établir s’il y a un lien de causalité entre les dommages et la faute, les auteurs Baudouin et Deslauriers[8] nous rappellent ce qui suit :

« 1-622  - Position générale -  La seule constante véritable de toutes les décisions est la règle selon laquelle le dommage doit avoir été la conséquence logique, directe et immédiate de la faute.  Maintes fois mise de l'avant par les tribunaux, cette règle révèle un désir de restreindre le champ de la causalité et de ne retenir comme cause que le ou les événements ayant un rapport logique et intellectuel étroit avec le préjudice dont se plaint la victime.

[…]

1-636  - Conclusion -  Si tant est qu'il soit possible de tirer un enseignement quelconque de cette analyse jurisprudentielle, on peut résumer la position du droit québécois de la façon suivante. Les tribunaux exigent que la victime fasse preuve d'un lien direct entre le préjudice dont elle réclame l'indemnisation et la faute qu'elle reproche au défendeur.  Le caractère direct de ce lien est apprécié, avant tout, par l'examen de la situation de fait, au cours duquel le juge est amené à peser l'influence respective de tous les événements et circonstances ayant entouré l'accident.  Pour lui permettre de se faire une opinion, trois éléments principaux entrent en général en ligne de compte soit conjointement, soit alternativement.  D'abord, la possibilité objective de la création du préjudice; ensuite, la prévisibilité raisonnable de celle-ci et enfin la situation dans le temps des divers facteurs à caractère causal.  On ne saurait s'étonner, dans un tel système, qu'on confonde souvent faute et causalité et que l'on réduise parfois cette dernière à un simple élément de la première. »

 (Soulignements du soussigné)

[91]        Pour déterminer s’il y a un lien de causalité direct entre une faute et un dommage, la Cour suprême, dans l’affaire Parrot c. Thompson[9], nous enseigne la règle suivante :

« Il faut, pour le déterminer, envisager la situation abstraction faite de l’erreur, comme si l’erreur n’avait pas eu lieu. »

[92]        Ce principe jurisprudentiel établi par la Cour suprême dans l’arrêt Parrot c. Thompson a d’ailleurs été repris à maintes reprises par les tribunaux inférieurs[10].

[93]        Procédant à l’analyse du lien de causalité suivant ce que la Cour suprême enseigne, le Tribunal se doit, pour en décider, de supposer qu’aucune faute n’a été commise par Lise Bernèche.

[94]        Suivant cette hypothèse, le Tribunal ne peut que conclure que la transaction immobilière ne serait jamais intervenue puisqu’une condition, bien libellée et protégeant le droit des acheteurs d’emménager avec leur chat, aurait eu pour effet d’empêcher que la vente ne se concrétise; de sorte que les défenderesses ne sont pas redevables envers la demanderesse des dommages directs résultant du refus des défendeurs de passer titre.

[95]        Pour tous les motifs énoncés au présent jugement et qui justifient de retenir la responsabilité conjointe des défendeurs Murphy et Dextradeur, ce sont « eux seuls » qui sont directement responsables des dommages subis par la demanderesse suite à leur refus injustifié de passer titre.

[96]        Enfin, quant au recours en garantie institué contre Steve Robitaille et Re/Max du Haut Richelieu inc., puisque les demandeurs en garantie n’ont présenté aucune preuve de faute extracontractuelle contre eux, le Tribunal rejette l’appel en garantie[11]avec frais de justice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[97]        ACCUEILLE en partie la réclamation de la demanderesse;

[98]        CONDAMNE conjointement David Dextradeur et Jade Murphy à payer à Josée Brosseau la somme de 23 456,97 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation du 18 juillet 2014;

[99]        AVEC FRAIS DE JUSTICE;

[100]     REJETTE la réclamation contre Lise Bernèche et 9118-7781 Québec inc.;

[101]     AVEC FRAIS DE JUSTICE;

[102]     REJETTE l’appel en garantie contre Steve Robitaille et Re/Max du Haut Richelieu inc.;

[103]     AVEC FRAIS DE JUSTICE.