Décision

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Décision

Habitations des rivières de l'Outaouais c. Aragon

2018 QCRDL 38053

 

 

RÉGIE DU LOGEMENT

Bureau dE Gatineau

 

No dossier :

352422 22 20170823 G

No demande :

2315816

 

 

Date :

19 novembre 2018

Régisseure :

Anne-Marie Forget, juge administrative

 

Les Habitations des Rivières de l'Outaouais

 

Locateur - Partie demanderesse

c.

Armando Aragon

 

Dasully Rodriguez-Sanchez

 

Locataires - Partie défenderesse

 

D É C I S I O N

 

 

Le contexte

[1]      Le locateur demande la résiliation du bail, l’expulsion des locataires ainsi que de tout autre occupant du logement, plus l’exécution provisoire malgré l’appel et les frais judiciaires.

[2]      Après avoir entendu les parties et afin de décider du présent litige, le Tribunal retient de l’ensemble de la preuve administrée à l’audience les éléments pertinents qui suivent.

[3]      Il appert que les parties sont liées par un bail débuté le 1er août 2016 et reconduit du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019.

[4]      Les faits sont relativement simples. Essentiellement, la preuve en demande démontre que les locataires contreviennent à leur bail de même qu’au « Code de vie » (règlement de l’immeuble) en raison de la présence d’un chien, alors qu’il y est stipulé que les animaux sont interdits.

[5]      Elle révèle également que malgré plusieurs avis verbaux, les locataires ont refusé de se départir de leur chien.

[6]      Le représentant du locateur relate que la mission de celui-ci est d’offrir aux personnes à faible revenu un logement à moindre coût et du bien-être. La présence d’un chien est fréquemment source d’inconvénients pour les autres locataires, en plus d’endommager les lieux.


[7]      Les locataires en défense soutiennent qu’ils ont le même chien depuis longtemps et que celui-ci est âgé de 13 ans. Ils invoquent avoir emménagé dans l’immeuble avec celui-ci au su de tous et que ce n’est que maintenant que le locateur s’en plaint. Ils décrivent les bienfaits que leur procure leur compagnon à quatre pattes, notamment en raison du diabète du locataire ainsi que les conséquences négatives sur leur vie familiale s’ils devaient s’en départir.

[8]      Ainsi peut-on résumer l’essentiel de la preuve pertinente.

Analyse et décision

[9]      La demande du locateur est essentiellement fondée sur l’article 1863 du Code Civil du Québec lequel énonce ce qui suit :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[10]   Il est incontestable que les locataires contreviennent à leur bail de même qu’au règlement de l’immeuble en ayant un animal dans le logement concerné.

[11]   Après délibéré, le Tribunal conclut également que le locateur a fait la preuve prépondérante du préjudice sérieux en découlant.

[12]   Ceci étant dit, les arguments soulevés en défense par la locataire peuvent-ils faire échec à la demande?

[13]   Ladite défense peut se définir sur deux axes principaux, soit qu’il devrait être permis aux locataires de conserver leur chien parce qu’il s’agit là d’une forme de zoothérapie et également, que la tolérance dans le temps dont a fait preuve le locateur a rendu à toutes fins pratiques la clause d’interdiction caduque.

La défense de tolérance

[14]   La preuve administrée à l’audience ne permet pas de conclure que le locateur tolère de façon généralisée la présence d’animaux dans l’immeuble et que les locataires seraient visés de façon personnelle. 

[15]   Elle est plutôt à l’effet que celui-ci veut éviter un effet d’entraînement et contrôler cette situation.

[16]   Que des procédures juridiques ne soient pas entreprises séance tenante et que l’on préfère débuter par des avis verbaux ne peut être reproché au locateur et ne peut équivaloir à une tolérance ou encore une forme tacite d’acceptation.

La défense de zoothérapie

[17]   Dans l'affaire D.C. c. Office municipal d'habitation de Berthierville[1], le juge Richard Landry, après avoir fait une revue de la doctrine et de la jurisprudence s’exprime en ses termes :

« [35] Par exemple, dans l'affaire Coopérative de l'Ébène [13], monsieur le Juge Pierre Lortie procède à une revue des principes et de la jurisprudence applicables en semblables matières. Je me contenterai d'en rappeler les paragraphes suivants: 

[67] Dans sa défense, la locataire invoque les dispositions de l'article 1901 C.c.Q.:

Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subi par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.


Cette clause est nulle ou l'obligation qui en découle, réductible

[68] Les clauses interdisant les animaux dans les logements ont à plusieurs reprises été soumises aux tribunaux [14].  La doctrine s'est de plus intéressée au sujet, parfois dans le cadre d'analyses plus générales [15].

[69] Il est reconnu que ce type de clause n'est pas en soi abusive. Le locateur qui demande l'exécution en nature de l'obligation n'a pas à prouver l'existence d'un préjudice. Il lui suffit de démontrer la violation au contrat. Ultimement, si la violation persiste, le locateur peut obtenir la résiliation du bail.

[70] Le locataire qui demande l'annulation de la clause ou la réduction de l'obligation assume le fardeau de la preuve.

[71] Voilà donc des règles sans équivoque.

[72] Toutefois, la situation se corse lorsqu'un locataire soulève la défense de zoothérapie, soit l'activité « impliquant l'utilisation d'un animal auprès de personnes, dans un but récréatif ou clinique. Cette méthode favorise les liens naturels et bienfaisants existant entre les humains et les animaux, à des fins préventives et thérapeutiques » [16].

[73] À première vue, la jurisprudence semble divisée: certains décideurs considèrent que les clauses d'interdiction sont explicites et librement négociées, donc applicables à l'encontre du locataire; d'autres concluent qu'il s'agit de stipulations abusives. Comme l'écrit l'auteur Pierre Gagnon: « Il est clair qu'il n'existe pas d'unanimité étanche à ce sujet. Mais serait-ce préférable? » [17]

[74] Une analyse approfondie de cette jurisprudence laisse voir que les situations sont nuancées, que les circonstances varient et qu'un remède applicable dans une situation ne peut être importé automatiquement dans une autre. » ...

[18]   Dans l’affaire Office municipal de Val d’Or c. Ash[2], la juge administrative Danielle Deland cite ces extraits dudit jugement et les commente de la façon suivante:

« [51] Sans le dire toujours clairement, la jurisprudence paraît faire une différence entre le simple compagnonnage d'un animal, qui ne justifie pas d'écarter la clause d'interdiction, et les besoins thérapeutiques d'un locataire (zoothérapie) qui, eux, justifient le décideur de le faire.

[52] La ligne de démarcation entre les deux n'est pas toujours facile à tracer, notamment parce que la zoothérapie est une discipline en devenir, encore mal définie et non encadrée par le Code des professions. »

[19]   Ainsi, avant d’avaliser la présence d’un animal dans le logement à des fins de zoothérapie, il faut mettre en preuve une preuve médicale précise et étoffée, car dans le cas contraire, cela serait priver la clause d’interdiction d’animaux de tout effet, alors que celle-ci est parfaitement légale.

[20]   Nous sommes ici dans un cadre d’exception qui commande une certaine rigueur dans sa détermination. Il est vrai que la jurisprudence est divisée à cet égard. Cependant, avec respect pour l’opinion contraire, la soussignée est d’avis qu’il n’est pas suffisant de démontrer que le portrait médical de la locataire ou de son fils rende vraisemblable le besoin d’un animal à des fins thérapeutiques.

[21]   En effet, pour que l’on puisse conclure à un cas de zoothérapie faisant échec à une clause du bail librement consentie liant les parties, il faut aller au-delà de la démonstration des bienfaits généraux incontestables que la présence d’un compagnon animal procure à une personne, que celle-ci soit malade ou non.

[22]   La soussignée considère qu’il serait également inapproprié de faire une distinction entre le type d’animal et/ou son tempérament (un petit chien ou un molosse), ceci équivalant à poser un critère bien subjectif qui, tout dépendant, allègerait le fardeau de preuve ou bien le rendrait plus difficile.

[23]   Après analyse et délibéré, les arguments soumis en défense sont insuffisants pour faire échec à la preuve en demande car ils ne permettent de déterminer de façon probante que la présence de l’animal constitue une zoothérapie, au sens médical du terme et prescrite en ce sens vu sa nécessité.


[24]   Considérant l’ensemble de ce qui précède, le locateur serait en droit d’obtenir la résiliation du bail. Cependant, le Tribunal juge que le remède approprié en l’instance est plutôt l’émission d’une ordonnance, laquelle sera émise en vertu de l’article 1973 du Code civil du Québec, qui stipule ce qui suit:

« 1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. »

[25]   La preuve soumise ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision.

[26]   Le Tribunal, usant de sa discrétion judiciaire, octroiera un délai de 60 jours aux locataires à compter de la signature de la décision pour se conformer à celle-ci.

[27]   La demande étant accueille en partie, les frais judiciaires applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par la Régie du logement[3].

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL:

[28]   ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[29]   SURSEOIT à la résiliation du bail et ORDONNE aux locataires de se départir de leur chien dans un délai de 60 jours à compter de la date de la présente décision;

[30]   CONDAMNE les locataires à payer au locateur les frais judiciaires de 92 $.

 

 

 

 

 

 

 

 

Anne-Marie Forget

 

Présence(s) :

le mandataire du locateur

les locataires

Date de l’audience :  

22 août 2018

 

 

 


 



[2] - 2016 QCRDL10752.

[3] - RLRQ, c. R-8.1, r.6.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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