Décision

Syndicat de copropriété Château Esplanade, phase II c. Carvalho					2013 QCCS 5952
JG-1462   COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE		MONTRÉAL
N° :	500-17-065903-117
DATE :	le 27 novembre 2013
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE :			L’HONORABLE	PIERRE-C. GAGNON, J.C.S.
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SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU ESPLANADE, PHASE II
Demandeur et défendeur reconventionnel
c.
CHARMAINE CARVALHO
Défenderesse et demanderesse reconventionnelle
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JUGEMENT
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[1]           Un syndicat de copropriété résidentielle et une des copropriétaires demandent au tribunal de trancher leur litige, qui a éclaté en 2011.

[2]           Le Syndicat réclame une injonction permanente ordonnant à Mme Carvalho :

·        de cesser l’exploitation d’un établissement d’hébergement touristique dans sa fraction de la copropriété (l’appartement numéro  4);

·        de cesser de louer son appartement pour des périodes n’excédant pas 31 jours;

·        de retirer tout matériel publicitaire offrant telle location de 31 jours ou moins;

[3]           À la fin du procès, le Syndicat demande d’ajouter une conclusion déclaratoire :

DÉCLARER que la location à court terme est interdite dans l’immeuble de copropriété Château l’Esplanade Phase II.

[4]           Mme Carvalho objecte à l’amendement, objection qui a été prise sous réserve et que le présent jugement doit trancher préliminairement.

[5]           Mme Carvalho se porte demanderesse reconventionnelle. Elle considère que le litige s’est solutionné concrètement dès l’été 2011 et que le Syndicat s’acharne contre elle. Invoquant abus de procédures, elle réclame :

·        des dommages-intérêts (diminués de 15 000 $ à 10 275 $ à la clôture du procès);

·        le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires, à hauteur de 25 000 $.

[6]           Afin d’éviter les dédoublements, certains détails factuels ne sont mentionnés qu’au stade de l’analyse.

A.        LES FAITS PRINCIPAUX

[7]           Construit vers 1922 puis rénové une soixantaine d’années plus tard, un immeuble portant les numéros civiques 4425 à 4449, avenue de l’Esplanade, à Montréal, est constitué en copropriété divise en août 1985[1].

[8]           La copropriété compte 35 parties exclusives distinctes[2] (35 appartements).

[9]           Le 1^er novembre 2000, Mme Charmaine Carvalho acquiert l’appartement numéro 4, situé au 4437 de l’Esplanade[3]. Elle en est toujours propriétaire lors du procès, bien qu’elle ne l’occupe plus personnellement depuis quelques années.

[10]        Parmi les caractéristiques de l’immeuble, se trouve une étroite et profonde cour intérieure autour de laquelle sont disposés plusieurs appartements (mais pas tous : plusieurs autres se trouvent à l’intérieur d’un bâtiment plus massif, sans accès direct à la cour intérieure). La cour est entourée de murs de brique, accentuant la réverbération du son.

[11]        L’appartement de Mme Carvalho se trouve au fond de la cour intérieure, face à l’avenue de l’Esplanade. Les occupants et visiteurs de cet appartement doivent normalement traverser la cour d’une extrémité à l’autre pour se rendre chez Mme Carvalho.

[12]        Les règlements de la copropriété comportent diverses dispositions visant à préserver la quiétude du lieu exigu que constitue la cour intérieure, un oasis où certains copropriétaires se croisent et fraternisent et où d’autres laissent jouer leurs enfants.

[13]        Au fil des ans, Mme Carvalho entreprend de louer son appartement pour des périodes relativement courtes (une semaine, une fin de semaine, etc.). Aussi, Mme Carvalho loue son appartement à long terme en 2006, alors qu’elle séjourne en Corée du Sud pour y enseigner.

[14]        Témoignant au procès, Mme Carvalho explique son souci de louer de façon responsable :

It’s a quiet neighbourhood. Generally, people would come back because they had a quiet experience. And so I had a lot of quiet repeat business.

[15]        Puis la suite de son témoignage s’embrouille, faisant voir qu’elle regrette d’avoir échappé le mot « business ».

[16]        Aussi, le 23 décembre 2006, le quotidien montréalais The Gazette publie un article avec photographie[4], dans lequel Mme Carvalho et son conjoint M. Éric Serre vantent leur « little B and B », fort occupé durant les « busy seasonal periods ». Mme Carvalho mentionne sa tarification de prix à la semaine (haute saison et basse saison).

[17]        La publication de cet article et les activités de Mme Carvalho, ne provoquent aucune réaction à l’époque. En fait, l’article est retracé sur l’internet grâce à des recherches déclenchées lors des événements de l’été 2011[5] (décrits plus loin). Rien n’indique que l’article ait été vu à l’époque de sa publication, par quiconque agissant pour le Syndicat.

[18]        La copropriété est située à relativement courte distance de l’université McGill. Plusieurs étudiants (se regroupant à l’intérieur du même appartement) et certains professeurs louent pour la durée de l’année académique ou pour une année complète. Certains copropriétaires utilisent des sites ciblant des touristes (par exemple, vacationhomerentals.com[6]) pour des locations à court terme (par exemple, une semaine estivale ou encore la fin de semaine du Grand Prix de Formule 1).

[19]        Apparemment, ces locations ne soulèvent pas de mécontentement (si ce n’est que certains étudiants sont parfois fêtards et bruyants en pleine nuit).

[20]        Ainsi va la vie jusqu’au début de l’été 2011, alors que certains des locataires de Mme Carvalho font réagir vivement d’autres copropriétaires puis le Syndicat lui-même.

[21]        Durant l’hiver 2011, Mme Carvalho consent trois « Short Term Rental Agreements »[7] d’un mois chacun (au total, du 3 janvier 2011 au 31 mars 2013) à M. Voy Gaudreault, déjà locataire d’un autre appartement de la copropriété, duquel il est relogé le temps de réparer des dégâts d’eau.

[22]        Puis ensuite, elle consent au moins cinq autres Short Term Rental Agreements[8] :

·           à M. John Kelly, du 2 avril 2011 au 9 avril 2011 (sept nuitées);

·           à M. Philippe Labrosse, du 4 mai 2011 au 19 mai 2011 (quinze nuitées);

·           à M. Dougal McGregor, du 3 juillet 2011 au 11 juillet 2011 (huit nuitées);

·           à Scott et Mary Fowler, du 15 juillet 2011 au 22 juillet 2011 (sept nuitées);

·           à Mme Dina Torrans, du 28 juillet 2011 au 2 août 2011 (cinq nuitées).

[23]        Selon Mme Carvalho, l’énumération qui précède omet d’autres locataires de retour après une location antérieure, et à qui elle ne faisait pas signer de nouveau bail.

[24]        Les locataires successifs indisposent plusieurs copropriétaires.

[25]        Tout d’abord, sans rien faire de vraiment répréhensible, ils dérangent par leur passage ou leur présence dans la cour intérieure, car les copropriétaires ne savent pas qui ils sont et craignent notamment pour les enfants qui y jouent.

[26]        Pire encore, certains locataires se considèrent en vacances, veillent tard, font la fête, s’installent bruyamment et fument dans la cour intérieure (du tabac et de la marijuana).

[27]        Des alliés du Syndicat font enquête sur l’internet et découvrent des offres de location de Mme Carvalho sur divers sites ciblant les touristes et voyageurs :

·           www.perfectplaces.com;

·           www.vacationrentals411.com;

·           www.puertoricorealestates.com (sic);

·           www.gulivers.com[9].

[28]        Ces annonces ont en commun de prévoir le paiement par cartes de crédit et autrement (Western Union, Paypal, etc.), les modalités de paiement (dépôt initial, paiement final), les pénalités en cas d’annulation, etc., ce qui est typique de l’industrie des auberges et des couettes et cafés (bed and breakfasts).

[29]        Dès le 12 avril 2011, l’avocat mandaté par le Syndicat transmet à Mme Carvalho une mise-en-demeure[10] reprochant à celle-ci d’exercer un commerce de location à court terme, prohibé par la déclaration de copropriété, troublant la jouissance des copropriétaires et aggravant le risque assurable.

[30]        Le 17 mai 2011, la société gérant la copropriété, soit Lecsor inc., écrit pour exiger notamment de Mme Carvalho de « cesser vos pratiques hôtelières » et pour menacer d’une amende de 25 $ par jour de contravention au Règlement M-2001-1 de la déclaration copropriété[11].

[31]        Au sujet du risque assurable, la preuve comporte un courriel du 12 mai 2011 en provenance du courtier d’assurances Aon Parizeau inc. citant l’assureur à l’effet que « le fait qu’une unité de condo soit louée à des tiers pour de courtes périodes, représente une augmentation substantielle des chances de réclamation. Cette activité relève d’un risque hôtelier »[12].

[32]        La preuve n’indique pas quand précisément copie de ce courriel a été divulguée à Mme Carvalho ou à ses avocats.

[33]        À ce même sujet, Mme Carvalho dit avoir téléphoné chez Aon Parizeau inc. et s’être fait dire que la location à court terme d’appartements de la copropriété ne haussait pas le montant des primes ni celui de la franchise imposée au Syndicat. On ne sait trop à qui elle a parlé.

[34]        Mme Carvalho se procure éventuellement copie du certificat d’assurance 2010-2011 du Syndicat[13], qui n’est d’aucune utilité pour résoudre cette controverse.

[35]        En présence de cette preuve contradictoire, le Tribunal retient celle du Syndicat, plus spécifique, claire et plausible.

[36]        Dès le 28 avril 2011, les avocats de Mme Carvalho réagissent par lettre[14] à la mise-en-demeure du 12 avril 2011, affirmant que la location par leur cliente de son appartement ne constitue pas une activité commerciale et se conforme à la déclaration de copropriété (puis qu’aucun règlement connu ne restreindrait le droit de louer).

[37]        Le 12 mai 2011, l’avocat du Syndicat transmet un courriel, invoquant la déclaration de copropriété, la règlementation municipale des activités hôtelières et l’aggravation du risque aux yeux de l’assureur[15].

[38]        Le 6 juin 2011, une lettre[16] des avocats de Mme Carvalho, met notamment en doute l’existence d’un règlement municipal prohibant la location à court terme.

[39]        Ce même 6 juin 2011, le Syndicat institue ses procédures judiciaires.

[40]        Le 13 juin 2011[17], les avocats de Mme Carvalho avisent de leurs instructions de contester les « procédures abusives » du Syndicat. En même temps, ils proposent d’acheter la paix :

·           en s’engageant, à partir du 1^er août 2011, à ne plus louer l’appartement numéro 4 pour moins d’un mois à la fois;

·           en s’engageant à ce que chaque locataire signe la lettre d’engagement prévue au paragraphe 6.15 de la déclaration de copropriété (engagement de respecter la déclaration de copropriété ainsi que les règlements et directives du Syndicat).

[41]        Le 29 juin 2011[18], les avocats de Mme Carvalho transmettent copie d’un bail entrant en vigueur le 1^er août 2011 pour dix mois (« le bail Green, Leslie, Chery »). Les avocats cherchent à faire rayer la demande d’une ordonnance de sauvegarde, que le Syndicat entend réclamer en Cour supérieure le lendemain 30 juin 2011.

[42]        Le même 29 juin 2011, l’avocat du Syndicat[19] réclame des engagements supplémentaires, dont l’engagement des actuels occupants de l’appartement de respecter les règlements de la copropriété.

[43]        En fin de journée, les avocats de Mme Carvalho expliquent[20] que certains des locataires sont à l’étranger de sorte qu’on ne peut rien leur faire signer à si court terme.

[44]        Le 30 juin 2011, le Syndicat présente sa demande d’ordonnance de sauvegarde visant à faire cesser immédiatement la location à court terme de l’appartement numéro 4. Le juge Auclair rejette cette demande, « compte tenu de l’article 6.2 D.C. », soit la clause de la déclaration de copropriété qui stipule notamment : « Mais rien aux présentes n’empêche un propriétaire de louer sa partie exclusive en entier ».

[45]        Le 26 août 2011, les avocats de Mme Carvalho transmettent les « letters of engagement » exigibles en vertu du paragraphe 6.15 de la déclaration de copropriété, signées par les locataires Green, Leslie et Chery[21].

[46]        L’avocat du Syndicat en accuse réception et avise de l’intention de continuer les procédures judiciaires[22].

[47]        Le 14 septembre 2011, l’avocat du Syndicat écrit de nouveau[23] pour proposer un règlement hors Cour aux six conditions suivantes :

·           Madame Carvalho, ses héritiers, successeurs et ayant(s) droit s’engagent à ce que l’unité de copropriété dont il s’agit ne soit pas louée ou occupée par des tiers pour toute période inférieure à un mois;

·           Madame Carvalho, ses héritiers, successeurs et ayant(s) droit s’engagent à respecter la déclaration de copropriété et les règlements concernant la location;

·           Madame Carvalho, ses héritiers, successeurs et ayant(s) droit s’engagent à souscrire au Guide du résident dont copie lui a été transmise le 8 août 2011 et ce dans les dix (10) jours;

·           Madame Carvalho s’engage à solliciter et obtenir des occupants l’engagement à respecter la déclaration de copropriété dont copie lui a été transmise et en faire parvenir copie aux administrateurs du Syndicat des copropriétaires et ce dans les meilleurs délais;

·           les parties conviennent se donner quittance mutuelle et réciproque de toute réclamation de quelque nature qu’elles pourraient faire valoir l’une contre l’autre en raison des faits allégués à toute procédure produite au dossier de la Cour et à cette fin les parties s’engagent à renoncer à tout droit, action, procédure ou réclamation, à toutes fins que de droit;

·          aux fins ci-haut, les parties conviennent souscrire une transaction au sens du Code civil du Québec et produire au dossier de la Cour une déclaration de règlement hors Cour, chaque partie payant ses frais.

[48]        Le 26 septembre 2011, les avocats de Mme Carvalho répondent[24] que cette proposition est inacceptable, notamment parce qu’il serait déraisonnable de prétendre lier les héritiers, successeurs et ayants droit.

[49]        Le 28 septembre 2011, l’avocat du Syndicat réitère la proposition du 12 septembre 2011, seule façon de mettre fin au litige judiciaire[25].

[50]        Le dossier chemine ensuite jusqu’au procès en octobre 2013.

[51]        Le 22 novembre 2011 a lieu l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Le dossier comporte un procès-verbal[26] dont la fiabilité est douteuse. Son auteur serait le secrétaire Yves L’Écuyer, qui ne rend pas témoignage. Le procès-verbal n’est pas signé. Voici le passage pertinent :

Adoption d’un règlement sur la oocation à court terme préparé par Me Claude Papineau, avocat du Syndicat

M. Bobby Beshro a remis les documents à chacun des copropriétaires lors de cette réunion. Cette documentation prouve que Mme Carvalho propriétaire du 4437 De L’Esplanade, unité no 4 a loué son unité à court terme. Plusieurs publicités ont apparu sur différents sites où Mme Carvalho offre de louer son unité au montant de 1 200 $ par semaine. Des photos ont été présentées montrant une affluence de visiteurs pour cette unité.

À ce moment-ci Mme Carvalho a loué son unité jusqu’au 30 juin 2012 et une copie du bail a été postée au gestionnaire. M. L’Écuyer mentionne que l’assureur du Syndicat nous informe que cette location à court terme est refusée, car cela est considéré comme un risque hôtelier. Après une discussion animée où Mme Carvalho a confirmé qu’elle ne voulait pas signer de document où elle s’engageait de ne plus pratiquer de location à court terme, le vote fut demandé par M. Bobby Beshro. Mme Mariette Grondin a demandé que les articles 5 et 6 soient enlevés de la proposition. La proposition amendée fut adoptée avec 21 votes en accord et 5 contre. Cette proposition fera donc partie du règlement de l’immeuble de la Déclaration du Syndicat.

Tout copropriétaire qui aura loué son unité devra télécopier ou poster la feuille de renseignements généraux au bureau de l’administration ainsi que le formulaire spécifiant que le copropriétaire a informé son locataire du règlement de l’immeuble en vigueur. Le locataire et le copropriétaire n’auront pas à se présenter au bureau de l’administration.

Mme Alyson Grant mentionne qu’il serait préférable que les avocats soient moins utilisés à l’avenir.

[52]        Le procès-verbal fait référence au Règlement sur les locations, dont les versions française et anglaise sont annexées au procès-verbal.

[53]        À la lecture du procès-verbal, on ne sait trop si les articles 5 et 6 ont été retranchés au Règlement ou simplement modifiés. Aucun témoin n’est capable de le préciser. Mais qu’importe.

[54]        Le Règlement prohibe la location d’une partie privative pour moins de douze mois. Il décrète que toute location pour un terme plus court constitue l’exercice d’un commerce.

[55]        L’article 4 du Règlement prévoit une exception : sur demande, les administrateurs doivent autoriser une location à court terme s’il s’agit seulement de combler un intervalle entre deux locations d’un an ou plus, à moins que le copropriétaire tente de la sorte d’exercer un commerce.

[56]        À ce stade, il importe de préciser que Mme Carvalho ne s’attaque ni à la validité ni à l’applicabilité de ce Règlement. Elle convient que le Règlement s’applique depuis son adoption en novembre 2011.

[57]        La confusion règne quand le procès-verbal entend résumer la discussion impliquant Mme Carvalho durant l’assemblée générale :

·           le procès-verbal mentionne son refus de signer un « document où elle s’engageait de ne plus pratiquer de location à court terme »;

·           M. Beshro, président du Syndicat et président d’assemblée, témoigne qu’on demandait alors à Mme Carvalho de « signer les documents de règlement hors Cour soumis par Me Papineau » et ce, « en vue d’arrêter les procédures »;

·           Mme Carvalho considère tout d’abord avoir été victime de désinformation de la part du Syndicat avant et durant l’assemblée annuelle, au point où certains copropriétaires étaient sous l’impression qu’elle avait institué les procédures judiciaires contre le Syndicat, plutôt que la réalité inverse. Sur le point précis du document discuté à l’assemblée, Mme Carvalho se dit « absolutely misquoted » : elle tentait, à travers le tintamarre de la réunion, d’expliquer qu’on avait tort de réclamer qu’elle achemine la lettre d’engagement de chacune de ses trois locataires, puisqu’elle l’avait déjà fait fin août 2011.

[58]        La version des faits la plus plausible est celle de M. Beshro, malgré qu’il contredise le procès-verbal tel que rédigé.

[59]        Il ressort que, durant l’assemblée annuelle du 22 novembre 2011, le Syndicat exige que Mme Carvalho accepte la proposition du 12 septembre 2011, alors même qu’il fait adopter son Règlement sur les locations.

[60]        Par la suite, les locataires Green, Leslie et Chery informent Mme Carvalho qu’elles s’absenteront en même temps de l’appartement durant une portion de l’été 2012. Elles vérifient si elles peuvent sous-louer.

[61]        Mme Carvalho avise ses locataires de vérifier auprès de la Régie du logement. Elle effectue sa propre vérification en téléphonant à un préposé de la Régie, qui indique à Mme Carvalho qu’elle ne peut refuser de consentir à la sous-location sans un motif sérieux[27].

[62]        Mme Carvalho ne mentionne pas qu’elle aurait mentionné au préposé de la Régie du logement, la teneur de la déclaration de copropriété et du Règlement sur les locations. Le Tribunal infère que le préposé aurait alors refusé de fournir quelque avis en présence d’une situation juridique aussi particulière et complexe.

[63]        Sur la base de cette seule vérification, un sous-locataire occupe l’appartement numéro 4 durant quelques semaines de l’été 2012, sans que le Syndicat soit avisé ni que le sous-locataire signe la lettre d’engagement.

B.        TOUT CELA À CAUSE D’UN CHIEN?

[64]        Une série d’incidents, décrits au procès de façon incomplète, paraît avoir nui aux rapports entre M. Beshro et Mme Carvalho.

[65]        Durant l’hiver 2008-2009, un chien non tenu en laisse a pris la mauvaise habitude de déféquer sur un banc de neige, sans que son maître ramasse les excréments.

[66]        Le malheur, c’est que le banc de neige et ses « ornements » font face à une fenêtre de M. Éric St-Pierre, l’un des copropriétaires. Les principaux « suspects » sont deux chiens, appartenant à Mme Carvalho et à M. Beshro, respectivement.

[67]        M. St-Pierre fait connaître sa désapprobation. Mme Carvalho lui présente des excuses, en son nom et celui de M. Beshro, car elle n’est pas sûre de quel chien il s’agit. Quand elle informe M. Beshro de cette démarche, celui-ci réagit négativement.

[68]        Par la suite, à la moindre occasion où il croise Mme Carvalho, M. Beshro pointe en direction d’un excrément de chien ici ou là et raille Mme Carvalho. Celle-ci accumule du ressentiment.

[69]        Nous nous transportons en octobre 2010, une vingtaine de mois plus tard. Mme Carvalho sort promener son chien. M. Beshro la toise agressivement en pointant en direction du chien (« that piece of shit », selon lui).

[70]        Mme Carvalho se choque et déclare qu’elle en a soupé. Une querelle éclate, durant laquelle M. Beshro lui dit « Go home! ».

[71]        Retournant à son appartement, Mme Carvalho relate l’incident à son conjoint M. Serre, qui croit déceler dans le « Go home! » une connotation raciste. Il sort confronter M. Beshro. Il y a bousculade. Mme Carvalho décide de porter plainte à la police.

[72]        Une policière intervient, interroge les protagonistes puis classe l’incident, sans suite.

[73]        Mme Carvalho considère que les présentes procédures du Syndicat constituent un geste de représailles et un abus d’autorité par M. Beshro.

[74]        D’une part, Mme Carvalho invoque transgression du paragraphe 12.2 de la déclaration de copropriété selon laquelle « les conjoints ne peuvent être membres du bureau de l’assemblée des copropriétaires en même temps ». En effet, il y a trois administrateurs, dont M. Beshro et Mme Ève-Line Riopelle, tous deux conjoints de fait. À ce sujet, M. Beshro fait valoir la grande difficulté de recruter des administrateurs bénévoles et acceptant d’être accaparés (notamment par les travaux de ravalement des fondations). Il n’en demeure pas moins qu’ensemble, Mme Riopelle et M. Beshro détiennent la majorité au bureau de la copropriété, ce qui favoriserait la malveillance de M. Beshro.

[75]        D’autre part, M. Beshro réagit de façon révélatrice lorsque contre-interrogé au sujet de l’incident canin. Brièvement, il feint l’ignorance avant de s’emballer et de devancer les questions, pour affirmer que la policière lui a donné raison au terme de son intervention. Ici, il convient de souligner que M. Beshro est un comédien et, de ce fait, appartient à la colonie artistique de Montréal. Le Tribunal imagine sa frousse momentanée d’alimenter la presse à potins à la suite d’un incident combinant potentiellement bousculade, racisme et sexisme.

[76]        Le moyen de défense qu’en tire Mme Carvalho est analysé plus loin dans ce jugement.

C.        L’AMENDEMENT DES CONCLUSIONS RECHERCHÉES

[77]        Mme Carvalho objecte à l’ajout d’une conclusion déclaratoire qui décréterait l’illégalité d’une location à court terme. Elle considère que la demande d’amendement est tardive (en réplique à la toute fin des plaidoiries). Elle ajoute qu’il n’existe pas de difficultés réelles au sens de l’article 453 du Code de procédure civile.

[78]        L’article 199 C.p.c. permet largement d’amender, « en tout temps avant jugement ».

[79]        L’ajout de la conclusion déclaratoire ne requiert nullement de rouvrir le débat judicaire sur le point de se conclure.

[80]        Mme Carvalho n’invoque et ne démontre aucun préjudice de fait[28]. Invoquer un préjudice de droit (stratégie judiciaire déjouée, par exemple) ne suffirait pas[29].

[81]        Le litige soulève indubitablement une difficulté réelle au sujet des droits et obligations découlant de la déclaration de copropriété et des règlements adoptés sous son égide, le tout tel que régi par le Code civil du Québec.

[82]        Le Tribunal autorise l’amendement.

D.        PRÉTENTIONS DU SYNDICAT

[83]        Le Syndicat prétend qu’une injonction permanente était nécessaire quand il institué ses procédures en juin 2011, pour mettre fin aux activités commerciales de Mme Carvalho, qui contrevenaient à la déclaration de copropriété et qui importunaient grandement les autres copropriétaires.

[84]        Le Syndicat ajoute qu’une injonction permanente reste nécessaire même après la conclusion du bail Green-Leslie-Chery et l’adoption du Règlement sur les locations, ne serait-ce qu’en raison de la responsabilité qui incombe à Mme Carvalho de la sous-location illégale durant l’été 2012.

[85]        Le Syndicat invoque en particulier la Loi sur les établissements d’hébergement touristique[30] et son Règlement sur les établissements d’hébergement touristique[31], qui régit la location d’unités d’hébergement à des touristes pour une période n’excédant pas 31 jours. La preuve indique que Mme Carvalho ne s’est jamais procurée d’attestation de classification pour son appartement.

[86]        Le Syndicat invoque également sa préoccupation de ne pas perdre sa couverture d’assurance en raison d’activités commerciales tenues dans la copropriété.

[87]        Le Syndicat réfute toutes prétentions que ses procédures seraient abusives et l’exposeraient à des dommages-intérêts ou au paiement des honoraires extrajudiciaires facturés à Mme Carvalho.

E.        PRÉTENTIONS DE MME CARVALHO

[88]        Mme Carvalho énonce de nombreux moyens qui, à son avis, mènent à rejeter les demandes du Syndicat et à accueillir sa demande reconventionnelle. Ainsi :

a)     elle ne conteste pas la validité du Règlement sur les locations, en vigueur depuis le 22 novembre 2011, mais elle ne l’a nullement transgressé depuis son adoption;

b)     avant l’adoption de ce Règlement, la déclaration de copropriété ne prohibait pas la location à court terme de son appartement;

c)      s’il existait la moindre ambiguïté, elle a cessé dès la signature du bail à long terme Green-Leslie-Chery et la production au Syndicat de la lettre d’engagement de chacune des trois locataires;

d)     le recours du Syndicat est prescrit car la location à court terme de l’appartement numéro 4 a débuté plus de trois ans avant l’institution des procédures judiciaires, tel qu’il appert de l’article du quotidien The Gazette paru le 23 décembre 2006;

e)     Mme Carvalho et d’autres copropriétaires ont, à diverses époques, loué à court terme leur appartement, sans objection du Syndicat, qui de la sorte a acquiescé à cette activité et consenti à l’amendement implicite de la déclaration de copropriété;

f)       le Syndicat a tort de soulever un problème de couverture d’assurance;

g)     Mme Carvalho est victime de discrimination, et plus particulièrement de vendetta de la part de M. Bobby Beshro, président du Syndicat, qui utilise les pouvoirs du Syndicat pour se venger de l’incident entraînant la plainte aux autorités policières et pour imposer à Mme Carvalho des contraintes additionnelles par comparaison à celles des autres copropriétaires;

h)      l’injonction est un remède dont l’utilisation relève de la discrétion judiciaire. Dans le présent cas, ce remède serait disproportionné par rapport au caractère anodin et révolu des incidents de 2011;

i)       le Syndicat aurait dû retirer ses procédures dès la fin de l’été 2011. Son acharnement abusif donne à Mme Carvalho le droit de réclamer des dommages-intérêts moraux et le remboursement des honoraires payés à ses avocats.

F.        LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ (LA « DÉCLARATION »)

[89]        La déclaration de copropriété, une fois assumée par les différents copropriétaires, a entre eux l’effet d’un contrat, soumis aux règles d’interprétation des contrats[32] (articles 1425 à 1432 du Code civil du Québec ou « C.c.Q. »), dont celle de l’article 1427 :

Art. 1427. Les clauses s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat.

[90]        Ainsi, la problématique de la location d’une partie exclusive (d’un appartement) se solutionne en partie, mais non entièrement grâce au paragraphe 6.2 de la déclaration de copropriété (« la Déclaration ») qui stipule :

Mais rien aux présentes n’empêche un propriétaire de louer sa partie exclusive en entier.

[91]        On remarque que cette disposition ne fait aucune distinction en fonction de la durée de la location.

[92]        Cependant, il faut tenir compte d’autres stipulations de la Déclaration, dont principalement :

a)     le préambule et le paragraphe 1, où le promoteur de la copropriété énonce son intention que la destination de l’immeuble en soit une à vocation résidentielle, « à des fins d’habitations résidentielles uniquement »;

b)     le paragraphe 6 qui, d’une part, reconnaît le droit de chaque copropriétaire de jouir comme bon lui semble de son appartement, mais en tant qu’unité d’habitation résidentielle; et qui, d’autre part, assujettit ce droit à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et à celle de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble;

c)      le paragraphe 6.1 qui interdit l’exercice d’un commerce ou d’une profession dans l’immeuble;

d)     le paragraphe 6.2 (déjà cité) qui interdit de fractionner l’appartement pour en louer distinctement une ou des parties seulement;

e)     le paragraphe 6.4 qui prohibe les utilisations nuisant à l’usage paisible des voisins et en particulier la dispersion chez les voisins d’un bruit causé par un équipement ou des « effets »;

f)       le paragraphe 6.13 qui oblige chaque copropriétaire à respecter la loi, la Déclaration et ses règlements, obligation incombant tout autant aux locataires et visiteurs de tel copropriétaire;

g)     le paragraphe 6.15 qui interdit de céder l’occupation de l’appartement à un locataire avant que le Syndicat ait reçu un engagement écrit par ce locataire de respecter la Déclaration et les règlements de la copropriété;

h)      le même paragraphe 6.15 qui déclare le locataire et le copropriétaire lui louant son appartement, solidaires des obligations énoncées à la Déclaration.

[93]        Avant même l’entrée en vigueur de quelque règlement pertinent adopté par les administrateurs (paragraphe 10.2.12), l’effet combiné de ces dispositions est de permettre la location d’un appartement entier, sans égard à la durée du bail, mais par un locataire se reconnaissant formellement obligé par la Déclaration.

[94]        Au surplus, telle location ne doit pas s’effectuer dans le cadre d’une activité commerciale et ne doit pas perturber la jouissance paisible par les voisins de leur propre appartement.

[95]        Mme Carvalho invoque la position apparemment libérale de la Cour d’appel dans l’arrêt Kilzi[33]. Dans cette autre affaire, la déclaration de copropriété, semblable à la Déclaration dans le présent dossier, prohibait l’utilisation d’une unité de logement à l’exercice d’un commerce ou d’une entreprise commerciale.

[96]        M. Kilzi et des membres de sa famille étaient propriétaires de huit appartements, dont sept loués à des tiers, habituellement pour un an à la fois, parfois pour moins d’un an. Le syndicat tentait de faire cesser telles activités de location considérées comme une activité commerciale.

[97]        La Cour d’appel a donné tort au syndicat. Essentiellement,

[39]       (…) (i)l ne s’agit pas de déterminer si la détention de plusieurs appartements constitue une activité commerciale, mais plutôt d’examiner les activités à l’intérieur des appartements pour savoir si elles débouchent sur une occupation résidentielle ou commerciale.

[40]       À notre avis l’acte de copropriété vise à interdire les activités commerciales à l’intérieur des appartements et non pas à empêcher qu’un « commerçant » soit propriétaire d’un appartement…

(Soulignement par la Cour d’appel).

[98]        Cette interprétation peut être transposée au moment d’analyser la Déclaration. Mais elle n’articule pas la solution complète, d’autant que, dans le même arrêt, la Cour d’appel ajoute :

[42]       Nous n’affirmons pas que des activités de location à très court terme ne pourraient constituer une occupation commerciale si elles étaient, à titre d’exemple, assimilées à des activités d’hôtellerie.

(Soulignement du Tribunal).

[99]        Cette dernière phrase est rédigée au mode conditionnel car, dans les faits, inapplicable à la famille Kilzi qui ne louait généralement que pour une année complète à la fois.

[100]     Or, dans le cas sous étude, Mme Carvalho a loué à très court terme et c’est dans ce contexte que plusieurs voisins se sont plaints que leur quiétude était troublée.

[101]     Parmi les règles d’interprétation des contrats, l’article 1426 C.c.Q. requiert de tenir compte du contexte dans lequel le contrat est conclu et vient à s’appliquer.

[102]     L’élément contextuel déterminant est la profonde cour intérieure, milieu de vie et de contact pour les copropriétaires, milieu exigu qui requiert modération de ses usagers, milieu que des nouveaux venus ne peuvent accaparer aux mépris des voisins sous prétexte qu’ils ont payé pour « a weekend of fun and games ».

[103]     L’article publié dans The Gazette (P-7) et les annonces sur des sites internet ciblant touristes et voyageurs (P-6) font voir que, contrairement à la famille Kilzi, Mme Carvalho s’est livrée à l’occupation commerciale de son appartement.

[104]     À ce sujet, le Syndicat invoque avec raison que Mme Carvalho a transformé son appartement en couette et café (bed & breakfast) en contravention de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique et du Règlement sur les établissements d’hébergement touristique.

[105]     En effet, l’article 1 du Règlement définit en tant qu’établissement d’hébergement touristique tout établissement (soit un ensemble de meubles et d’immeubles) offert en location à des touristes, contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours, à moins que ce soit sur une base occasionnelle.

[106]     L’article 6 de la Loi requiert que tout exploitant d’un tel établissement, détienne une attestation de classification à cet effet.

[107]     Mme Carvalho a clairement transgressé la Loi et le Règlement entre le 2 avril 2011 et le 2 août 2011 (durant quatre mois consécutifs).

[108]     Ceci démontre l’exploitation commerciale de l’appartement numéro 4, dans le sens de l’hypothèse élaborée par la Cour d’appel au paragraphe [42] de l’arrêt Kilzi.

G.        LE RÈGLEMENT SUR LES LOCATIONS[34] (LE « RÈGLEMENT »)

[109]     Le Règlement sur les locations est approuvé par l’assemblée générale annuelle des copropriétaires tenue le 22 novembre 2011. La Déclaration stipule au paragraphe 10.2.12 le pouvoir des administrateurs d’adopter des règlements en vigueur dès ce moment. Mais la preuve n’indique aucune décision en ce sens antérieure au 22 novembre 2011.

[110]     Le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires mentionne en termes ambigus que le projet initial a été amendé. Mais il est clair que le Règlement :

·        définit comme « bail à court terme » celui dont le terme est inférieur à douze mois;

·        décrète que la location d’un appartement sur la base d’un bail à court terme constitue l’exercice d’un commerce;

·        interdit toute location à court terme, sauf sur autorisation des administrateurs qui doivent consentir s’il s’agit uniquement de combler un intervalle de temps entre deux baux d’un an ou plus, et non de tenter d’exercer un commerce;

·        oblige que tout bail (à long terme ou à court terme) comporte des clauses par lesquelles le locataire s’engage à remettre une fiche de contact aux administrateurs et à se déclarer lié par la Déclaration, les règlements de l’immeuble et le guide des résidants.

[111]     Mme Carvalho ne conteste pas la validité du Règlement. Elle se dit d’accord que tous les copropriétaires (dont elle-même) y soient soumis à partir du 22 novembre 2011. Elle souligne que le Règlement ne saurait s’appliquer rétroactivement. Surtout, elle affirme s’être conformée au Règlement depuis sa rentrée en vigueur.

[112]     Sur ce dernier point, la preuve lui donne tort.

[113]     Les locataires de l’appartement numéro 4, Mmes Green, Leslie et Chery ont transgressé le Règlement en sous-louant à court terme à l’insu des administrateurs et sans se conformer aux prescriptions du Règlement. De la sorte, elles ont engagé la responsabilité solidaire de leur locatrice, Mme Carvalho, en application du paragraphe 6.15 de la Déclaration.

[114]     Prétendre, comme le fait Mme Carvalho, qu’elle était en règle parce qu’un agent d’information de la Régie du logement lui en avait dit autant, est un sophisme étonnant de la part d’une personne alors conseillée par les mêmes avocats qui l’ont représentée au procès.

[115]     Indéniablement, les locataires de Mme Carvalho devaient observer la Déclaration et le Règlement tout autant qu’un copropriétaire au moment de sous-louer l’appartement.

H.        UN RECOURS PRESCRIT?

[116]     Mme Carvalho plaide que les demandes du Syndicat sont prescrites : quand les procédures ont été instituées le 6 juin 2011, plus de trois années s’étaient écoulées depuis le début des activités qu’on lui reproche.

[117]     Mme Carvalho invoque en particulier l’article (P-7) paru dans l’édition du 23 décembre 2006 du quotidien The Gazette.

[118]     Le Tribunal n’est pas d’accord.

[119]     Il est vrai que, selon son témoignage, Mme Carvalho a loué son appartement en 2006 pendant qu’elle était partie enseigner en Corée du Sud. Elle explique aussi avoir loué pour des périodes plus brèves en 2009 et 2010, quand elle s’absentait de Montréal et voyageait « on film-making projects ». Elle ne mentionne rien des années 2007 et 2008, cruciale pour vérifier l’effet possible de la prescription trois ans avant le 6 juin 2011.

[120]     De toute façon, le problème n’est pas que Mme Carvalho ait loué son appartement à un tiers, car le paragraphe 6.2 lui en donnait le droit.

[121]     Le problème origine :

·        que Mme Carvalho ait créé ces circonstances en exploité l’équivalent d’un bread & breakfast dans son appartement en recrutant des occupants venus faire la fête sans se soucier de la quiétude de leurs voisins;

·        que Mme Carvalho ait cédé la jouissance de son appartement dans des circonstances nuisant à la jouissance paisible par les autres copropriétaires au point de porter atteinte à la destination de l’immeuble (paragraphe 6 de la Déclaration).

[122]     Selon l’article 2880 C.c.Q., pour déclencher le décompte du délai de prescription extinctive, il ne suffit pas que Mme Carvalho ait débuté ses activités fautives, il faut aussi que les victimes (les autres copropriétaires et le Syndicat) aient pu percevoir les premières manifestations du préjudice[35].

[123]     Les témoins s’entendent que c’est en 2011, dès le début de la saison chaude, que les locataires de Mme Carvalho ont sérieusement indisposé les copropriétaires, par leur va-et-vient dans la cour intérieure, par le tapage généré par leurs fêtes nocturnes, par la consommation dans la cour de tabac et de cannabis au point où les voisins devaient garder les fenêtres closes malgré la chaleur estivale, par leur brusquerie quand on leur demandait de respecter la quiétude des lieux.

[124]     Mme Ève-Line Riopelle remonte plus loin dans le temps : le même genre de situation s’est produit durant l’été 2010, mais sans que personne n’alerte le Syndicat. Aussi, M. Fabien Rolland décrit la présence de fêtards noctambules dans la cour intérieure durant l’été 2010, mais sans faire de lien avec Mme Carvalho.

[125]     Le Tribunal statue que l’action du Syndicat n’était pas prescrite lorsqu’instituée en juin 2011.

I.          ACQUIESCEMENT ET MODIFICATION IMPLICITE DE LA DÉCLARATION?

[126]     Mme Carvalho soutient que, jusqu’à l’adoption en novembre 2011 du Règlement sur les locations, il était monnaie courante pour les copropriétaires de louer leur appartement, sans contestation par quiconque, au point où on doit conclure à amendement implicite de la Déclaration de copropriété.

[127]     Mme Carvalho invoque le concept juridique de modification informelle d’un contrat, que la Cour d’appel paraît avoir accréditée en matière de copropriété divise dans l’arrêt Lavallée c. Simard[36]. Le passage pertinent se lit comme suit :

[34]   Je conclus de ce qui précède que, par l’expression de leur volonté, les parties à une déclaration de copropriété peuvent en modifier informellement la teneur. La déclaration est en effet soumise au régime général des contrats, notamment à l’article 1378 C.c.Q., dans les limites posées par le chapitre de la copropriété divise du Code civil, notamment l’article 1101. À l’inverse, la jurisprudence indique que toute omission par un copropriétaire ou un syndicat de s’opposer aux gestes d’un copropriétaire ne révèle pas nécessairement l’intention de les autoriser ou de modifier la déclaration elle-même. L’existence d’une telle modification informelle constitue une question de fait qu’il appartiendra aux tribunaux de première instance d’évaluer. Par souci de stabilité pour leurs rapports juridiques et leurs liens de voisinage, on ne peut qu’inviter les copropriétaires à prendre le temps de formaliser toute modification de leur déclaration de propriété selon la procédure qu’elle prévoit lorsque de nouvelles pratiques ou des incertitudes émergent.

(Soulignement du Tribunal).

[128]     Dans cette autre affaire, les copropriétaires Simard et Levantis avaient au fil des ans (2001 à 2004) :

·        agrandi leur aire de stationnement;

·        installé une thermopompe;

·        installé un solarium;

·        installé une cave à vin;

·        installé un escalier de métal extérieur;

·        installé de l’éclairage extérieur;

·        installé une remise à jardin;

·        installé une antenne de type soucoupe;

·        modifié le parement arrière en aluminium;

·        modifié l’intérieur de leur appartement.

[129]     Sauf quant au dernier volet, tous ces travaux et les ouvrages en résultant étaient au vu et au su des autres copropriétaires, qui ne s’étaient jamais opposés, malgré plusieurs transgressions de la déclaration de copropriété.

[130]     Il semble très important de noter que l’immeuble en cause ne comportait que trois parties privatives résidentielles, celle du couple Lavallée-Lévesque, celle du couple Simard-Levantis et celle de Mme Bouchard vendu éventuellement à M. Roy (ces deux derniers n’étant pas parties aux procédures)[37].

[131]     Dans l’extrait cité ci-haut, la Cour d’appel invite le juge d’instance à apprécier les questions de fait. Or, celles-ci sont très différentes dans le cas sous étude, alors que :

·        c’est beaucoup plus difficile de se décharger du fardeau de prouver l’acquiescement en connaissance de cause de 35 copropriétaires (et non seulement trois);

·        la modification invoquée concerne, non pas des constructions immobilières visibles en tout temps, mais une activité qui, à toutes fins utiles, ne laisse aucune trace visible un fois accomplie.

[132]     De toute façon, Mme Carvalho tente à tort d’amalgamer :

·        les locations à long terme (sur la base d’un « bail de la Régie du logement »);

·        les locations à court terme entre amis ou connaissances;

·        les locations à court terme à des touristes étrangers recrutés grâce à des annonces à caractère commercial sur l’internet.

[133]     En vertu de tel amalgame, jusqu’à 40% des appartements auraient été « loués » à certaines époques. Mais la preuve n’indique pas à quelle proportion correspond à elle seule cette troisième catégorie de location.

[134]     Par ailleurs, Mme Carvalho établit que quelques autres copropriétaires se sont livrés à des activités semblables aux siennes, sans respecter toutes les règles de la copropriété :

·        Mme Allison Grant admet une location d’un mois en 2012 à une amie septuagénaire; et une autre d’un mois et demi en 2013 à deux doctorantes au Ph.D.; et une autre fois durant deux semaines à des amis intimes (l’année n’est pas mentionnée);

·        M. Christopher Pennington, lui-même locataire d’un appartement par quatre baux consécutifs de six mois chacun (de novembre 2007 à novembre 2009), révèle avoir sous-loué cinq ou six fois (entre quatre et sept jours chaque fois), pendant qu’il séjournait à la campagne;

·        M. Éric St-Pierre a loué une chambre de son appartement durant quelques jours coïncidant avec le Grand Prix de Formule 1 en 2008.

[135]     Aussi, on trouve dans la preuve documentaire[38] une annonce de Mme Beverly Bland sur le site www.montreallodging.worldwels.com mais on ignore si elle est parvenue à louer son appartement de la sorte. Du moins, elle le nie[39].

[136]     Ce qui importe, c’est que rien dans la preuve n’établit que ces activités sporadiques étaient connues d’un assez grand nombre parmi les 35 copropriétaires pour envisager une modification implicite de la déclaration de copropriété. Par ailleurs, rien n’établit que ces activités auraient occasionné des troubles de jouissance néanmoins tolérés par les copropriétaires.

[137]     Une hirondelle ne fait pas le printemps. La présence discrète dans un appartement d’un locataire qui ne dérange personne et n’attire l’attention de personne, ne saurait affecter les droits et obligations des parties à la déclaration de copropriété.

J.         DISCRIMINATION ENVERS MME CARVALHO?

[138]     Mme Carvalho se considère victime de discrimination parce que le Syndicat l’aurait traitée plus durement que d’autres copropriétaires en semblable situation.

[139]     Mme Carvalho ne démontre pas que le Syndicat aurait manifesté une indulgence suspecte envers des copropriétaires qui, par des procédés commerciaux, auraient loué à répétition leur appartement à des locataires perturbateurs. Les autres copropriétaires qui ont loué à court terme ont agi sans que des plaintes affluent au Syndicat, qui donc ne pouvait pas soupçonner et intervenir.

[140]     Par ailleurs, Mme Carvalho fait grand cas que le Syndicat l’aurait singularisée en exigeant par la lettre D-12, qu’elle prenne un engagement formel liant ses héritiers, successeurs et ayants droit.

[141]     C’est un faux problème.

[142]     Le Syndicat n’ajoutait pas aux obligations légales de Mme Carvalho, vu la teneur des articles 1057 et 1062 C.c.Q. :

1057. Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.

1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription.

[143]     Mme Carvalho ne prouve pas discrimination illégale à son détriment.

K.        MALVEILLANCE COUPABLE DE M. BESHRO OU DU SYNDICAT?

[144]     Mme Carvalho n’a pas été victime de la malveillance de M. Beshro ou du Syndicat.

[145]     Un syndicat de copropriété est, au sens de l’article 33 du Code de procédure civile, une personne morale de droit privé[40] soumise au droit de surveillance et de contrôle de la Cour supérieure.

[146]     Dans l’exercice de ce pouvoir, la Cour supérieure contrôle la légalité des actes posés et non leur opportunité.

[147]     Ce moyen de défense appelle la Cour supérieure à vérifier si le Syndicat aurait exercé illégalement son pouvoir discrétionnaire d’instituer des procédures judiciaires contre un copropriétaire qui transgresse la déclaration de copropriété.

[148]     Pour ce faire, le Tribunal transpose les règles qui, dans cette situation précise, régissent les personnes morales de droit public (corporations municipales, commissions scolaires, ordres professionnels, etc.). Ainsi, un pouvoir discrétionnaire est exercé illégalement si cela se fait :

·        à des fins impropres, non prévues à la loi;

·        de mauvaise foi;

·        en fonction de principes erronés ou de considérations non pertinentes;

·        de manière discriminatoire, injuste, arbitraire ou déraisonnable[41].

[149]     Mme Carvalho ne démontre rien de tel de la part du Syndicat.

[150]     À l’époque de l’institution des procédures, la décision du Syndicat de mandater un avocat pour instituer les procédures contre Mme Carvalho[42] a été prise par les deux administrateurs en poste, M. Bobby Beshro et Mme Ève-Line Riopelle, de même qu’une troisième personne, M. Fabien Rolland, en remplacement du troisième administrateur qui avait démissionné depuis l’assemblée générale de 2010. Mme Carvalho ne soulève pas que la résolution des administrateurs serait invalide en raison de l’identité des décideurs.

[151]     L’incident du ou des chiens malpropres démontre qu’un froid persistait depuis l’automne 2010 entre M. Beshro et Mme Carvalho.

[152]     Mais Mme Carvalho ne démontre pas que M. Beshro aurait induit le Syndicat à prendre des initiatives insensées, déraisonnables, impropres, par esprit de vengeance.

[153]     Autrement dit, la décision de poursuivre Mme Carvalho, en juin 2011, se justifie objectivement. Elle s’inscrit dans un cadre rationnel :

·        à cette même époque, il paraissait que Mme Carvalho avait pris une initiative inédite, soit de louer à répétition son appartement à des occupants bruyants, dérangeants, insoumis, desquels elle n’exerçait aucune surveillance;

·        Mme Carvalho tentait de négocier le passe-droit de prolonger ce régime jusqu’au 1^er août 2012;

·        elle tardait à rassurer le Syndicat que ses locataires, à court terme ou à long terme, s’engageaient par écrit à observer la déclaration de copropriété.

[154]     Le fait que Mme Carvalho ait, les bras ballants, permis la récidive durant l’été 2012 par ses locataires Green, Leslie et Chery, réfute péremptoirement l’argument que le Syndicat se serait acharné contre elle après l’été 2011 ou après l’adoption du Règlement sur les locations en novembre 2011.

L.        UN FAUX PROBLÈME D’ASSURANCE?

[155]     Dans la section du jugement traitant des faits principaux, le Tribunal explique pourquoi il retient que, selon le courtier d’assurances Aon Parizeau, l’assureur considérait qu’il y avait augmentation du risque assurable si un copropriétaire louait son appartement pour des courtes périodes.

[156]     La preuve ne dévoile pas si le Syndicat ait dû payer des primes plus coûteuses ou accepter un niveau de franchise plus élevé. Mais telle preuve n’est pas nécessaire. Le Syndicat pouvait légitimement s’appuyer sur l’avis du courtier d’assurances pour objecter aux activités commerciales de Mme Carvalho.

M.       CARACTÈRE DISCRÉTIONNAIRE DU REMÈDE QU’EST L’INJONCTION?

[157]     Le Syndicat requiert ici une injonction permanente. Sa demande échappe aux règles de l’article 752 C.p.c. qui, en matière d’injonction interlocutoire, requerrait l’appréciation de la « balance des inconvénients ».

[158]     Entré en vigueur le 1^er janvier 1994, le Code civil du Québec a actualisé les règles concernant l’exécution des obligations contractuelles, pour favoriser au premier rang l’exécution en nature (article 1590 C.c.Q.) plutôt que l’exécution par équivalent (article 1607 C.c.Q.).

[159]     Il n’est donc plus exact qu’il faille privilégier l’octroi de dommages-intérêts, de préférence à des injonctions ordonnant aux parties contractantes de se conformer à leurs obligations contractuelles. Le Tribunal est, à ce sujet, du même avis que l’auteure Christine Gagnon[43].

[160]     Par ailleurs, l’obligation du demandeur de verser une caution n’est édictée à l’article 755 C.p.c. que dans le cadre d’une injonction interlocutoire.

[161]     Finalement, la preuve ne justifie pas un ordre à Mme Carvalho de retirer son matériel publicitaire.

N.        LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MME CARVALHO

[162]     Selon la défense et demande reconventionnelle amendée du 24 septembre 2013, le préjudice qu’invoque Mme Carvalho se résume comme suit :

a)     préjudice professionnel 8 600 $;

b)     dépenses de transfert et de téléphone : 950 $;

c)      préjudice physique et moral : 5 450 $;

d)     honoraires et débours extrajudiciaires de ses avocats : 25 000 $;

Total : 40 000 $.

[163]     Au terme du procès, Mme Carvalho convient n’avoir prouvé la quotité de son préjudice professionnel qu’à la hauteur de 4 825 $. Puis, en fin de plaidoirie, elle se désiste totalement de ce chef de réclamation.

[164]     Ce désistement survient après des commentaires du juge, qui demande pourquoi Mme Carvalho serait crédible quand elle soutient que les procédures judiciaires instituées par le Syndicat en juin 2011, l’auraient privé de quelque activité lucrative durant tout l’été 2011. Elle n’a pourtant témoigné d’aucune fragilité psychologique ou autre expliquant une réaction aussi radicale.

[165]     La preuve ne comporte rien qui corresponde à des dépenses de transport et de téléphone.

[166]     Mme Carvalho n’établit aucun préjudice physique.

[167]     Cependant, Mme Carvalho démontre s’être sentie ostracisée, isolée par rapport aux autres copropriétaires, compte tenu de l’attitude du Syndicat durant l’automne 2011 et en particulier, durant l’assemblée générale du 22 novembre 2011.

[168]     Mais Mme Carvalho n’établit aucune faute du Syndicat qui aurait causé ce préjudice. Mme Carvalho paraît avoir été l’artisan de son propre malheur.

[169]     Enfin, la demande de Mme Carvalho du remboursement des honoraires de ses avocats est rejetée, car le Syndicat n’a pas abusé de son droit d’ester en justice.

[170]     Le Tribunal a dument noté que le Syndicat renonce à ses dépens.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[171]     ACCUEILLE en partie la requête introductive d’instance du Syndicat;

[172]     DÉCLARE que la location d’une partie privative de l’immeuble, telle que définie au Règlement sur les locations du 22 novembre 2011, est interdite dans l’immeuble connu comme le Château Esplanade Phase II, avenue de l’Esplanade, à Montréal;

[173]     ORDONNE à Charmaine Carvalho de cesser l’exploitation d’un établissement d’hébergement touristique au sens de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique et du Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, dans l’appartement numéro 4 du […], à Montréal;

[174]     REJETTE la demande reconventionnelle de Charmaine Carvalho;

[175]     LE TOUT, chaque partie payant ses frais.

		_____________________________ L’Honorable Pierre-C. Gagnon, j.c.s.
Me Claude Papineau
Avocat du demandeur
Me Clément Lucas
Me Marc Lanteigne
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
Avocats de la défenderesse
Dates d’audience :	les 8, 9 et 10 octobre 2013