Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-16-1968 33-16-1969
DATE :		29 juin 2017
LE COMITÉ :			Me Jean-Pierre Morin, avocat	Vice-président
			M. François Villiet courtier immobilier	Membre
			M. Michel Paquin, courtier immobilier	Membre
JULIE PINET, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
ALAE HASSAN, (C6473) et ROYAL PRESTIGE GROUP/ GROUPE ROYAL PRESTIGE (E7875)
Parties intimées
DÉCISION SUR SANCTION

 

[1]       Le 13 juin 2017, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition des représentations sur sanctions dans les dossiers des plaintes numéros 33-16-1968 et 33-16-1969;

 

[2]       La syndique adjointe était alors représentée par Me Emmanuelle Ouimet-Deslauriers et, de son côté, l’intimé Alea Hassan se représentait seul; quant à l’intimée Royal Prestige Group/ Groupe Royal Prestige, il s’agit de la personne morale 9202-6715 Québec inc., immatriculée au Québec le 23 octobre 2008, en vertu de la Loi sur les compagnies partie 1A, et cette société par actions étant tenue d’être représentée par avocat, en vertu de l’article 87 du Code de procédure civile du Québec, elle n’était ni présente ni représentée;

 

[3]       En vertu de l’article 46 du Règlement sur les instances disciplinaires de

l’OACIQ, le Comité procède donc à l’audience en l’absence de cette intimée;

I.             La décision sur culpabilité

 

[4]        Dans la décision sur culpabilité, rendue le 24 avril 2017, le Comité a déclaré les intimés coupables des chefs suivants :

 

Plainte 1968 : (Alae Hassan)

 

1.     À compter du 27 juin 2016, alors qu’il agissait comme dirigeant de l’agence immobilière Groupe Royal Prestige l’intimé ( Alae Hassan) n’a pas collaboré avec le Service d’inspection professionnelle en ne complétant pas dans le délai prescrit l’auto-inspection de l’agence pour l’année 2015, commettant ainsi une infraction à l’article 105 du Règlement sur une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

2.     Le ou vers le 23 septembre 2016, alors qu’il agissait comme dirigeant de l’agence Groupe Royal Prestige, l’intimé (Alae Hassan) a faussement déclaré ne pas avoir acheté d’immeuble à l’auto-inspection pour l’année 2015, commettant ainsi une infraction à l’ article 106 du Règlement sur une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

Plainte 1969 : (Royal Prestige Group/ Groupe Royal Prestige)

 

1.     À compter du 27 juin 2016, l’intimée (Groupe Royal Prestige) n’a pas collaboré avec le Service d’inspection professionnelle en ne complétant pas dans le délai prescrit son auto-inspection pour l’année 2015, commettant ainsi une infraction à l’article 20 de la Loi sur le courtage immobilier.

 

2.     Le ou vers le 23 septembre 2016, l’intimée (Groupe Royal Prestige) a faussement déclaré qu’aucun courtier n’avait acheté d’immeuble à son auto-inspection pour l’année 2015, commettant ainsi une infraction à l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier.

 

[5]        Ceci étant, les parties furent invitées à faire leurs représentations sur sanctions;

 

II.            Preuve sur sanctions

 

[6]        Me Ouimet-Deslauriers produit de consentement les pièces suivantes :

 

PS-1 : En liasse, attestation et affidavit datés du 9 juin 2017, faisant état de la qualité de M. Alae Hassan (C6473) en tant que titulaire de permis de l’OACIQ.

 

PS-2 : En liasse, attestation et affidavit datés du 9 juin 2017, faisant état de la qualité de 9202-6715 Québec inc. sous Royal Prestige Group/Groupe Royal Prestige (E7875) en tant que titulaire de permis de l’OACIQ.

 

[7]        La partie plaignante souligne le fait que tel qu’il appert à la pièce PS2, le 30 avril 2017, le permis de l’agence a été révoqué;

 

[8]        Puis, Me Ouimet-Deslauriers fait entendre Mme Lisa Gougeon, agente au service de l’inspection de l’OACIQ;

 

[9]        Ce témoin produit au cours de son témoignage les pièces :

 

PS-3 : Copie d’un courriel daté du 5 mai 2017 de Lisa Gougeon à Alae Hassan.

 

PS-4 : Copie d’un courriel daté du 16 mai 2017 de Lisa Gougeon à Alae Hassan.

 

PS-5 : Copie du registre de divulgation de Groupe Royal Prestige transmis le 31 mars 2017.

 

PS-6 : Copie d’un courriel daté du 19 mai 2017 de Lisa Gougeon à Alae Hassan.

 

PS-7 : Copie d’un courriel daté du 31 mai 2017 de Lisa Gougeon à Alae Hassan.

 

PS-8 : Copie d’un courriel daté du 12 avril 2017 de Lisa Gougeon à Alae Hassan.

 

[10]     Essentiellement, ce témoin viendra démontrer que même après l’audition sur culpabilité, le 22 mars 2017, l’intimé a continué à retarder indûment, soit entre le 12 avril et le 31 mai 2017, la transmission de la documentation pertinente à sa pratique, à savoir, la déclaration relative à l’ouverture d’un compte en fidéicommis, le formulaire relatif à la fermeture de l’agence et le registre de divulgation de l’agence pour 2016;

 

[11]     Ce n’est qu’après avoir fait face à des délais de rigueur que l’intimé s’est finalement exécuté;

 

[12]     De son côté, et au soutien de sa position, l’intimé déclare qu’il a tout fait en son possible pour répondre aux demandes de Mme Gougeon;

 

[13]     Concernant le registre de divulgation de l’agence pour 2016, il ignorait que cela devait être fait sur un formulaire prescrit, bien qu’il en ait reçu copie le 12 avril 2017, pièce PS-8;

 

[14]     Il ne fournira sa réponse que le 1^er juin 2017 avec les autres documents;

 

[15]     Pour ce qui est de la déclaration relative à l’ouverture d’un compte en fidéicommis, il a dû demander l’intervention de Mme Gougeon auprès de son représentant à la BMO, ce qui a, selon lui, retardé le processus;

 

[16]     Concernant enfin le formulaire de fermeture de l’agence, cela a également retardé, car il éprouvait des problèmes avec le gouvernement, sans en expliquer la problématique;

 

[17]     La preuve fut alors déclarée close de part et d’autre;

 

 

III.           Représentations sur sanctions

 

[18]     Me Ouimet-Deslauriers informe le Comité des recommandations de la syndique adjointe quant aux sanctions à imposer aux intimés :

 

Dossier Alae Hassan (33-16-1968) : 

 

Chef 1 : suspension de 30 jours

Chef 2 : suspension de 30 jours

 

ORDONNER que les périodes de suspension aux chefs 1 et 2 soient purgées de façon consécutive ;

 

ORDONNER la publication de l’avis de suspension dans un journal déterminé par le Comité;

 

ORDONNER que tous les frais de l’instance du dossier 33-16-1968, incluant ceux se rapportant à la publication, ainsi que tous les frais relatifs aux audiences sur culpabilité et sur sanction soient à la charge de l’intimé.

 

ORDONNER à l’intimé le paiement des frais de l’instance s’y rapportant.

 

Dossier Groupe Royal Prestige (33-16-1969)

 

Chef 1 : amende de 4000$

Chef 2 : amende de 5000$

 

ORDONNER que tous les frais de l’instance du dossier 33-16-1969 excluant ceux relatifs aux audiences sur culpabilité et sur sanction soient à la charge de l’intimée.

 

[19]     Me Ouimet-Deslauriers rappelle ensuite au Comité les objectifs et facteurs dont le Comité doit tenir compte en imposant des sanctions, tel qu’établi dans la cause de Pigeon c. Daigneault ^[1];

 

[20]     Me Ouimet-Deslauriers expose en premier lieu les facteurs subjectifs relatifs à l’intimé Hassan dont il doit être pris en compte pour personnaliser la sanction;

 

[21]     L’intimé est courtier depuis 1999 et n’a aucun antécédent disciplinaire, il est donc un courtier d’expérience et est devenu agréé en 2007, il est donc qualifié comme dirigeant d’agence;

 

[22]     En sa qualité de dirigeant d’agence, il doit donc être considéré comme une personne ressource, capable de diriger et de conseiller d’autres courtiers vers une pratique professionnelle de qualité;

 

[23]     La preuve administrée autant en preuve sur culpabilité que lors de la preuve sur sanctions démontre que l’intimé Hassan représente un grand risque pour d’éventuelles récidives, car il ne comprend ou ne considère pas comme importants les devoirs et obligations d’un courtier envers son organisation professionnelle;

 

[24]     L’intimé a démontré une grossière négligence dans le traitement des réponses qu’il se devait de faire parvenir aux services de l’OACIQ, une négligence telle qu’elle équivaut à de la mauvaise foi;

 

[25]     Quant à l’agence, celle-ci a été en opération du mois de mars 2009 au mois d’avril 2017, elle n’a pas d’antécédents disciplinaires, et bien que la récidive est peu probable, celle-ci ayant cessé ses opérations, reste que les facteurs subjectifs peuvent être qualifiés de neutre;

 

[26]     Au chapitre de la gravité objective, qu’il s’agisse des chefs 1 ou 2, le fait de ne pas collaborer avec le service d’inspection ou encore de faire de fausses déclarations constitue des fautes d’une gravité importante;

 

[27]     La mission première de l’OACIQ est de protéger le public et le service d’inspection professionnelle est un outil essentiel à cette mission, car ainsi et sur une base annuelle, l’OACIQ peut suivre le niveau de pratique de ses membres et s’assurer qu’ils respectent les normes;

 

[28]     On ne doit pas tolérer que les agences ou les courtiers manquent à ces devoirs et les sanctions à imposer doivent donc avoir des effets dissuasifs et exemplaires;

 

[29]     Le spectre des sanctions imposées par le Comité de discipline est donc minimalement une suspension de 30 jours lors de premières infractions et la suspension de permis peux être beaucoup plus longue advenant récidive ou comporter des facteurs aggravants;

 

[30]     Me Ouimet-Deslauriers produit une abondante jurisprudence qui confirme ces affirmations;

 

[31]     De plus, elle invoque la cause de Tan c. Lebel^[2] où la Cour d’appel a traité de façon précise des sanctions à durée consécutive et des sanctions à durée concurrente;

 

[32]     En ce qui concerne les infractions commises par l’agence, Me Ouimet-Deslauriers rappelle que les sanctions de suspensions sont rarement imposées, car l’impact de telles sanctions sur un nombre considérable de courtiers rattachés à une agence pourrait causer des dommages collatéraux importants advenant suspension des activités d’une agence;

 

[33]     Ainsi le Comité impose normalement une amende importante qui se situe normalement près de la limite supérieure pour sanctionner des telles fautes et ainsi avoir les effets escomptés de dissuasion et d’exemplarité;

 

[34]     Me Ouimet-Deslauriers a déposé une jurisprudence abondante sur de telles questions;

 

[35]     De son côté, l’intimé Hassan dit qu’il a toujours fait son possible et qu’il éprouve d’importantes difficultés avec le traitement des demandes de l’OACIQ transmises par informatique;

 

[36]     Il se dit dépassé par la technologie et c’est pourquoi il veut maintenant pratiquer pour son propre compte n’ayant à répondre que de lui-même;

 

[37]     Interrogé à savoir pourquoi il ne s’est pas rattaché à une agence qui pourrait lui fournir l’assistance technique et l’encadrement nécessaire, il déclare que les coûts de rattachement sont importants, qu’il n’en a pas les moyens et qu’il devrait consacrer plusieurs heures par semaines pour obtenir un revenu décent;

 

[38]     L’intimé déclare qu’il a toujours bien servi ses clients, qu’il a toujours été honnête et consciencieux et qu’il n’a jamais été accusé de quoi que ce soit au niveau professionnel ou personnel;

 

[39]     Il demande la clémence du Comité, car étant père de quatre enfants et support de famille, une suspension de 60 jours pourrait compromettre de façon très importante sa survie financière et celle des siens;

 

 

IV.          Analyse et décision

 

[40]     Le Comité est conscient de la gravité objective des fautes professionnelles dont les intimés ont été trouvés coupables;

 

[41]     L’intimé Hassan, malgré que le Comité lui ait rappelé tout au long des représentations sur sanction ses devoirs envers l’OACIQ, ne semble pas avoir compris que cette collaboration est essentielle à l’accomplissement de la mission de protection du public de l’Organisme;

 

[42]     Par contre, le Comité comprend les difficultés qu’éprouve l’intimé à se tenir à jour avec l’évolution de la technologie et croit que l’intimé devrait actualiser ses connaissances à ce niveau, le Comité imposera donc à l’intimé une formation informatique du programme Windows de base, donnée par Versalys Inc.;

 

[43]     En outre, deux formations au niveau des connaissances professionnelles devraient être suivies par l’intimé, à savoir, le cours intitulé « La gestion des comptes en fidéicommis », et le cours en ligne intitulé « Dirigeant d’agence, plus qu’un administrateur »;

 

[44]     Ceci étant dit, tel que l’a représenté l’avocate de la partie plaignante, la non-collaboration avec un service de l’OACIQ, que ce soit en infraction avec l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier ou les articles 105 et 106 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, constitue une faute nécessitant au minimum une suspension de permis de 30 jours.

 

[45]     Le Comité de façon constante a déclaré et réitéré que ce type d’infraction à un seuil de tolérance « zéro »;

 

[46]     Dès lors, des suspensions de 30 jours pour chacun des deux chefs concernant l’intimé Hassan sont justes, appropriées et raisonnables;

 

[47]     Reste la question à savoir si ces deux suspensions de 30 jours peuvent être purgées concurremment ou consécutivement;

 

[48]     L’intimé a exposé au Comité l’impact économique d’une suspension de 60 jours;

 

[49]     Le Comité ne croit pas que l’intimé comprendra plus la situation dans laquelle il s’est placé s’il est suspendu pour 60 jours au total;

 

[50]     De plus, le Comité tient compte que l’intimé n’a aucun antécédent disciplinaire, et ce, depuis le début de sa pratique en 1999, soit plus de 17 ans, nous n’avons, en outre, aucune preuve pour contredire le témoignage de l’intimé sur la qualité de ses services professionnels envers ses clients;

 

[51]     Le Comité dans la présente décision a pris en considération les propos de Me Bernard, traitant de la globalité[3] :

 

Le résultat global auquel il (le Comité) doit en arriver ne doit pas, selon cette règle, être excessif par rapport à la culpabilité générale du contrevenant. On doit tenir compte de ce principe de globalité quand il s’agit notamment de voir comment des sanctions consécutives ou concurrentes vont devoir être imposées ;

 

[52]     En outre, le Comité fait siens les propos du Comité dans l’affaire de OACIQ c. Trotta^[4] :

 

De plus, le comité retient que le témoignage de l’intimé est que la suspension pourrait      ruiner sa carrière. Le processus disciplinaire a, dans le cas de cet intimé, accompli son   œuvre et les sanctions en l’instance sont suffisamment sévères sans qu’il soit            nécessaire de lui imposer un fardeau additionnel qui pourrait la rendre excessive par        rapport à la gravité objective des infractions.

 

[53]     Concernant l’agence, intimée Groupe Royal Prestige, celle-ci est inopérante depuis le 30 avril 2017 et l’intimé Hassan ne semble plus vouloir agir comme dirigeant d’agence;

 

[54]     Dans un tel contexte, une suspension de permis semble inutile;

 

[55]     Étant donné que cette agence ne comportait que deux courtiers, l’intimé Hassan et sa sœur, le Comité croit que les amendes suggérées par la partie plaignante sont élevées;

 

[56]     En tenant compte de la gravité objective des fautes, des sanctions imposées à l’intimé Hassan et du contexte général de ce dossier, le Comité est d’avis que des amendes de 2 000 $ par chef sont justes, appropriées et raisonnables;

 

 

Par CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

Impose aux intimés, les sanctions suivantes :

ALAE HASSAN NO. 33-16-1968 :

Chef 1 :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (C6473) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

Chef 2 :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (C6473) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

ORDONNE que les périodes de suspension des chefs 1  et 2 soient purgées de façon concurrente entre elles;

 

ORDONNE à l’intimé, conformément à l’article 98(7) de la Loi sur le courtage immobilier, de suivre dans un délai d’une année de l’expiration des délais d’appel, ou à compter du moment où l’intimé redeviendra titulaire d’un permis de courtier immobilier, et en sus des cours que l’intimé doit suivre pour satisfaire à ses obligations aux termes de la formation continue, la formation d’une durée de (5) cinq heures intitulée « Dirigeant d’agence, plus qu’un administrateur-en ligne » dispensée par le service de formation continue de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou toute autre formation équivalente accréditée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, à défaut de quoi, son droit d’exercer des activités professionnelles de courtage immobilier sera suspendu jusqu'à ce qu’il ait satisfait à cette obligation;

 

ORDONNE à l’intimé, conformément à l’article 98(7) de la Loi sur le courtage immobilier, de suivre dans un délai d’une année de l’expiration des délais d’appel, ou à compter du moment où l’intimé redeviendra titulaire d’un permis de courtier immobilier, et en sus des cours que l’intimé doit suivre pour satisfaire à ses obligations aux termes de la formation continue, la formation d’une durée de (4) heures intitulée « La gestion des comptes en fidéicommis » dispensée par le service de formation continue de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou toute autre formation équivalente accréditée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, à défaut de quoi, son droit d’exercer des activités professionnelles de courtage immobilier sera suspendu jusqu'à ce qu’il ait satisfait à cette obligation;

 

ORDONNE à l’intimé, conformément à l’article 98(7) de la Loi sur le courtage immobilier, de suivre en personne, et ce, dans un délai d’une année de l’expiration des délais d’appel, ou à compter du moment où l’intimé redeviendra titulaire d’un permis de courtier immobilier, et en sus des cours que l’intimé doit suivre pour satisfaire à ses obligations aux termes de la formation continue, la formation d’une durée de (3) trois heures intitulée « La formation de base de Windows » dispensée par Versalys Inc. et ORDONNE à l’intimé de fournir une attestation d’inscription et de réussite de ce cours au greffe avant l’échéance du délai pour suivre la formation, à défaut de quoi, son droit d’exercer des activités professionnelles de courtage immobilier sera suspendu jusqu'à ce qu’il ait satisfait à cette obligation;

 

ordonne qu’un avis de la présente décision de suspension soit publié dans un journal circulant sur le territoire où l’intimé a son établissement, à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

condamne l’intimé ALAE HASSAN au paiement de tous les frais encourus dans le dossier 33-16-1968, y compris les frais relatifs à la publication de l’avis de suspension ainsi que tous les frais relatifs aux audiences tenues sur la culpabilité et sur la sanction.

 

GROUPE ROYAL PRESTIGE NO. 33-16-1969

Chef 1 :

 

ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $;

 

Chef 2 :

 

ORDONNE le paiement d’une amende de 2 000 $;

 

 

ORDONNE que tous les frais encourus dans le dossier 33-16-1969 excluant ceux relatifs aux audiences tenues sur la culpabilité et sur la sanction soient à la charge de l’intimée GROUPE ROYAL PRESTIGE.

 

 

 

	____________________________________ Me Jean-Pierre Morin, avocat Vice-président       ____________________________________ M. François Villiet, courtier immobilier Membre               ____________________________________ M. Michel Paquin, courtier immobilier Membre
Me Emmanuelle Ouimet- Deslauriers
Avocate de la partie plaignante
M. Alea Hassan
Partie intimée, présent   Royal Prestige Group/Groupe Royal Prestige Partie intimée, non représentée
Date d’audience : 13 juin 2017