Décision

DISCIPLINE COMMITTEE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE OF QUÉBEC
N° :	33-20-2241
DATE :		January 21st, 2021
THE COMMITTEE :			Me Daniel M. Fabien, advocate	Vice-Chairman
			Ms. Denyse Marchand, real estate broker  Mr. Sylvain Thibault, real estate broker	Member Member
BRIGITTE POIRIER, in her capacity as syndic of the Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Plaintiff
vs.
MAREK JABLONOWSKI, (A7767)
Defendant
DECISION ON GUILT AND PENALTY

[1]       The Discipline Committee of the Organisme d’autorèglementation du courtage immobilier du Québec met via a Zoom videoconference on October 16, 2020 to hear allegations of professional misconduct brought by Ms. Brigitte Poirier against Mr. Marek Jablonowski.

 

[2]       Me Sabrina Lacroix appears for Ms. Isabelle Gingras, assistant syndic, on behalf of Ms. Brigitte Poirier. Me Lacroix is also assisted by Me Isabelle Martel.

 

[3]       Mr. Jablonowski is present, and he is not represented by counsel.

 

[4]       On August 25, 2020, Defendant advised the Vice-Chairman of the Committee that he was pleading guilty to the complaint.

 

I.          The complaint and plea of guilt by Defendant

 

[5]       The following allegation was laid against Defendant on July 15, 2020:

 

 “1. À compter du 15 juin 2020, alors qu’il agissait en tant que courtier à son compte, l’intimé n’a pas collaboré avec le service d’inspection de l’OACIQ en omettant ou en négligeant de transmettre son auto-inspection et les documents à son soutien, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71 et 105 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.”

 

[6]       Mr. Jablonowski confirms to us that he enters a plea of guilt on count 1.

 

[7]       Given the foregoing, we accept the guilty plea and find the Defendant guilty as charged.

 

[8]       On count 1, Defendant is guilty of having committed an offense to section 105 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising which reads as follows:

 

“105.  A broker or agency executive officer must collaborate in any inspection, inquiry conducted by the syndic or assistant syndic, process by the assistance service or the indemnity committee to obtain information, or proceeding related to mediation, arbitrage or conciliation conducted by the Organization, in particular by disclosing all the facts known personally, producing all relevant documents and replying as soon as possible to every request in the manner determined by the person making the request.

A broker carrying on activities within a business corporation must ensure the collaboration of the corporation, its executive officers and its employees, if applicable.”

 

 

[9]       Given the foregoing, the committee orders a conditional stay of proceedings with respect to all other regulatory provisions referred to by Plaintiff in the complaint. 

 

 

II.          Plaintiff’s evidence

 

[10]    Me Lacroix files into evidence Exhibits P-1 to P-23. We are informed that the Defendant has agreed to a Statement of facts. This document is therefore filed in evidence as exhibit P-24.

 

[11]    Plaintiff’s counsel reviews and highlights for the Panel the agreed Statement of facts. This Statement of facts P-24 or Résumé des faits establishes the following sequence of events:

 

 “ 1. L’Intimé est titulaire d’un permis de courtier immobilier depuis le 1er mai 2010 et antérieurement à cette date, il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié (A7767) depuis le 25 avril 1995, pièce P-1 ;

2.   Le ou vers le 26 mars 2018, l’Intimé est autorisé à agir à son compte, tel qu’il appert de la pièce P-1 ;

 

Auto-inspection

 

3.   Depuis 2005, les dirigeants d’agence et les courtiers immobiliers agissants à leur compte doivent produire annuellement une auto-inspection ainsi qu'un registre des avis de divulgation et un rapport des opérations en fidéicommis, le cas échéant ;

4.   Les dirigeants d’agence et les courtiers immobiliers agissants à leur compte doivent transmettre leur auto-inspection et les documents à son soutien au Service d’inspection de l’OACIQ par voie électronique ;

5.   L’auto-inspection est un outil que le Service d’inspection a mis en place afin d’avoir une vue d’ensemble annuellement de toutes les agences et de tous les courtiers immobiliers à leur compte afin de s’assurer que ceux-ci respectent la loi et ses règlements;

6.   L’auto-inspection constitue une inspection au sens des articles 73 à 81 de la Loi sur le courtage immobilier ;

 

Service d’inspection

 

7.   Le Comité d’inspection s’adjoint d’inspecteurs du Service d’inspection qui ont notamment pour fonction d’inspecter les agences et les courtiers à leur compte afin de s’assurer qu’ils exercent leurs activités dans le respect de la loi et de ses règlements ;

8.   Au terme des inspections effectuées par les inspecteurs, les dossiers nécessitant des interventions sont transférés au Comité d’inspection ;

 

Comité d’inspection

 

9.   Le Comité d’inspection est constitué en vertu de l’article 73 de la Loi sur le courtage immobilier ;

10. Le Comité d’inspection est composé de dirigeants d’agence et de courtiers agissant à leur compte qui sont nommés par le Conseil d’administration de l’OACIQ en vertu de l’article 45 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l'inspection des courtiers et des agences ;

11. Le Comité d’inspection tient des séances tous les trois mois afin d’émettre différentes recommandations qu’il juge appropriées concernant les dossiers dont il est saisi par le Service d’inspection ;

12. Le Comité d’inspection émet notamment la recommandation d’aviser le Bureau du syndic lorsqu’il constate qu’une infraction à la loi ou à ses règlements a été commise ;

 

 

 

 

 

Auto-inspection 2018

 

13. Le ou vers le 16 mars 2019, l’Intimé transmet son auto-inspection de l’année 2018 au Service d’inspection, tel qu’il appert de ladite auto-inspection, Pièce P- 2 ;

14. Le ou vers le 3 mai 2019, le Service d’inspection envoie à l’Intimé un courriel mentionnant notamment :

a.   Que dans le cadre de son auto-inspection, l’Intimé n’a pas transmis le rapport des opérations en fidéicommis ;

b.   Qu’à défaut de transmettre les documents avant le 17 mai 2020, le Comité d’inspection pourrait être saisi du dossier de l’Intimé et pourrait transmettre son dossier au Bureau du syndic ;

tel qu’il appert du dit courriel, pièce P-3 ;

15. Le ou vers le 28 juin 2019, Johanne Langlois, « Agente au Service d’inspection » envoie à l’Intimé un courriel lui demandant notamment de signer l’engagement joint audit courriel dans un délai de 10 jours, tel qu’il appert dudit courriel, pièce P -4 ;

16. Le ou vers le 5 juillet 2019, l’Intimé signe l’engagement prévoyant notamment de transmettre le rapport des opérations en fidéicommis ainsi que les copies des relevés bancaires mensuels de l’année 2018 avant le 8 juillet 2019, tel qu’il appert dudit engagement, pièce P- 5 ;

 

Auto-inspection 2019

 

17. Le ou vers le 13 janvier 2020, une lettre est transmise par l’envoi automatisé d’un courriel à tous les courtiers immobiliers à leur compte afin de les aviser notamment :

a.   Que la période d’auto-inspection est en cours jusqu’au 31 mars 2020 ;

b.   Que le défaut de transmettre l’auto-inspection et les documents mentionnés pourrait mener à la transmission de leur dossier au Comité d’inspection de l’OACIQ et ultimement au Bureau du syndic.

tel qu’il appert de ladite lettre et de la liste d’envoi, en liasse, pièce P- 6 ;

18. Le ou vers le 15 janvier 2020, une infolettre hebdomadaire intitulée le « Proactif » est envoyée de manière automatisée par courriel à tous les courtiers immobiliers et à tous les dirigeants d’agence en reprenant les informations contenues dans la lettre du 13 janvier 2020, pièce P-6, et mentionnant notamment :

a.   Que l’auto-inspection est obligatoire, peu importe que des opérations de courtage aient eu lieu au cours de l’année, qu’une inspection ait eu lieu récemment ou qu’une inspection soit sur le point d’avoir lieu ;

tel qu’il appert dudit Proactif, pièce P- 7 ;

19. Le ou vers le 10 février 2020, un rappel ciblé concernant l’auto-inspection est envoyé par courriel aux dirigeants d’agence ainsi qu’aux courtiers immobiliers à leur compte n’ayant pas transmis leur auto-inspection afin de leur rappeler les informations contenues dans la lettre du 13 janvier 2020, pièce P-6, et celles contenues dans le Proactif du 15 janvier 2020, pièce P-7, tel qu’il appert dudit rappel et de la liste d’envoi, en liasse, pièce P- 8 ;

20. Le ou vers le 4 mars 2020, un Proactif est envoyé de manière automatisée par courriel à tous les courtiers immobiliers et à tous les dirigeants d’agence, en reprenant les informations contenues dans le Proactif du 15 janvier 2020, pièce P-7, et mentionnant notamment :

a.   Que le syndic pourrait prendre les mesures qu’il juge appropriées en raison du défaut de collaborer, incluant le dépôt d’une plainte devant le Comité de discipline ;

tel qu’il appert dudit Proactif, pièce P- 9 ;

21. Le ou vers le 25 mars 2020, un Proactif est transmis de manière automatisée par courriel à tous les courtiers immobiliers et à tous les dirigeants d’agence mentionnant notamment que le délai d’auto-inspection est prolongé jusqu’au 15 juin 2020 en raison de la situation exceptionnelle liée au coronavirus, tel qu’il appert dudit Proactif, pièce P- 10 ;

22. Le ou vers le 27 mars 2020, un second rappel ciblé concernant l’auto-inspection est envoyé par courriel aux dirigeants d’agence ainsi qu’aux courtiers immobiliers à leur compte n’ayant toujours pas transmis leur auto-inspection afin de leur rappeler les informations contenues dans la lettre du 13 janvier 2020, pièce P-6, et celles contenues dans le Proactif du 25 mars 2020, pièce P-10 en plus de les aviser notamment :

a.   Que devant l’empêchement de remplir le questionnaire et/ou de transmettre les documents, l’OACIQ devra être avisée par écrit des raisons dudit empêchement avant le 15 juin 2020 ;

tel qu’il appert dudit rappel et de la liste d’envoi, en liasse, pièce P- 11 ;

 23. Le ou vers le 7 mai 2020, un Proactif est transmis de manière automatisée par courriel à tous les courtiers immobiliers et à tous les dirigeants d’agence en reprenant les informations contenues dans le Proactif du 25 mars 2020, pièce P-10, et mentionnant notamment :

a.   Que le défaut de transmettre l’auto-inspection ou les documents à son soutien, sera rétroactif au 31 mars 2020 ;

tel qu’il appert dudit Proactif, pièce P-12 ;

24. Le ou vers le 15 mai 2020, un troisième rappel ciblé concernant l’auto-inspection est envoyé par courriel aux dirigeants d’agence ainsi qu’aux courtiers immobiliers à leur compte n’ayant toujours pas transmis leur auto-inspection contenant les mêmes informations mentionnées dans le rappel du 27 mars 2020, pièce P-11, tel qu’il appert dudit rappel et de la liste d’envoi, en liasse, pièce P-13 ;

25. Le ou vers le 3 juin 2020, un Proactif contenant les mêmes informations mentionnées dans le Proactif du 7 mai 2020, pièce P-12, est transmis de manière automatisée par courriel à tous les courtiers immobiliers et à tous les dirigeants d’agence, tel qu’il appert dudit Proactif, pièce P-14 ;

26. Le ou vers le 8 juin 2020, un dernier rappel ciblé concernant l’auto-inspection est envoyé par courriel aux dirigeants d’agence ainsi qu’aux courtiers immobiliers à leur compte n’ayant toujours pas transmis leur auto-inspection mentionnant notamment qu’il s’agit du dernier rappel et contenant toutes les informations mentionnées dans le rappel du 27 mars 2020, tel qu’il appert dudit rappel et de la liste d’envoi, en liasse, pièce P-15 ;

27. En date du 15 juin 2020, le Service d’inspection de l’OACIQ n’a pas reçu l’auto-inspection ni les documents requis de l’Intimé ;

28. Le 19 juin 2020, considérant le défaut de l’Intimé de transmettre son auto-inspection dans le délai prescrit, le Service d’inspection saisit le Comité d’inspection du dossier de l’Intimé ;

29. Le ou vers le 19 juin 2020, le Comité d’inspection émet la recommandation de transmettre au Bureau du syndic le dossier de l’Intimé considérant que ce dernier n’a pas transmis son auto- inspection et/ou les documents requis dans le délai prescrit, tel qu’il appert du tableau des dossiers ayant pour recommandation le transfert au Bureau du syndic pour enquête, pièce P- 16 ;

30. Le ou vers le 26 juin 2020, suivant la recommandation du Comité d’inspection, le Bureau du syndic est saisi une demande d’enquête concernant plusieurs dirigeants d’agence et plusieurs agences qui n’ont pas transmis leur auto-inspection ou qui n’ont pas fourni les documents à son soutien dans le délai prescrit, tel qu’il appert de ladite demande d’enquête, pièce P-17 ;

31. Cette demande d’enquête vise notamment l’Intimé parce qu’il n’a pas transmis son auto- inspection et les documents à son soutien dans le délai prescrit, tel qu’il appert de ladite demande d’enquête, pièce P-17 ;

32. Le ou vers le 3 juillet 2020, Isabelle Gingras, « Syndique adjointe » à l’OACIQ, transmet un courriel à l’Intimé lui demandant de lui transmettre le courriel qui confirme que l’auto-inspection est complétée ainsi qu’une copie du registre des avis de divulgation et une copie des rapports liés au compte en fidéicommis, tel qu’il appert dudit courriel, pièce P- 18 ;

 33. Le ou vers le 3 juillet 2020, l’Intimé envoie un courriel à la Syndique adjointe lui mentionnant notamment qu’il lui transmettra les documents le lundi suivant, tel qu’il appert du courriel pièce p-18 ;

34. Le ou vers le 7 juillet 2020, l’Intimé transmet son auto-inspection au Service d’inspection de l’OACIQ, tel qu’il appert de ladite auto-inspection et de la capture d’écran de Keysurvey en liasse, pièce P-19 ;

35. Le ou vers le 24 septembre 2020, Brigitte Poirier, Syndique à l’OACIQ, la « Plaignante » signe une déclaration sous serment dans laquelle elle mentionne notamment :

a.   Que les enquêtes qui portent sur le défaut de transmettre l’auto-inspection ou les documents à son soutien monopolisent des ressources pour des manquements clairs;

b.   Cette situation pourrait tout simplement être évitée par l’envoi de l’auto-inspection et des documents à son soutien dans le délai prescrit ;

c.   Que lorsqu’un courtier ou dirigeant d’agence ne collabore pas avec les intervenants de l’OACIQ, que ce soit le Service d’inspection ou le Bureau du syndic, cela nuit à la protection du public puisque cela ralentit les opérations de surveillance et cela empêche les intervenants d’agir avec célérité ;

tel qu’il appert de ladite déclaration sous serment, pièce P-20 ;

36. Dans le cadre de l’enquête du Plaignant, l’Intimé a déclaré avoir oublié de transmettre son auto-inspection dans le délai prescrit ;

37. L’Intimé n’a aucun antécédent disciplinaire, tel qu’il appert du courriel de Chantal Caron pour les Greffes du Comité de discipline, pièce P-21 ;

38. Les parties déposent la Capsule 122369 « Le devoir du courtier et du dirigeant d’agence de collaborer avec l’OACIQ », mise à jour le 22 mars 2013, pièce P-22 ;

39. Les parties déposent la Capsule 204099, « L’OACIQ suspend le permis de dirigeants d’agence et impose des amendes aux agences concernées » mise à jour le 28 mai 2020, pièce P-23 ;”

 

III.        Submission on penalty by Plaintiff

 

[12]    Counsel for Plaintiff indicates to the Panel that the appropriate penalty in this matter would be the following:

 

·        Count 1: suspension of Defendant’s permit for a period of 45 days;

·        Order that the decision to suspend Defendant’s permit be published by notice in a newspaper it considers most likely to be read by the licence holder’s clientele;

·        Order that the Defendant be condemned to all costs, including the costs of the above notice.

 

 

[13]    As far as the gravity of the infraction is concerned, counsel for Plaintiff argues that the violations committed by Defendant are objectively serious given that the ability of the OACIQ to perform its primary public protection functions is compromised by the numerous defaults of the Defendant.

 

[14]    With respect to mitigating factors, Me Lacroix believes that Defendant did not act with bad faith. Moreover, Mr. Jablonowski entered a plea of guilt at an early stage of the proceedings, has no disciplinary history and has offered his full collaboration to the syndic.   

[15]    Plaintiff’s counsel claims that his submission is appropriate in relation to the case law presented to the Panel, principally:

 

 

·        OACIQ vs. Radu, 2017 CanLII 38196 (QC OACIQ)

 

·        OACIQ vs.Gandelman, 2017 CanLII 38177 (QC OACIQ)

 

·        OACIQ vs. Jean-Félix, 2017 CanLII 45350 (QC OACIQ)

 

IV.       Submission on penalty by Defendant

 

[16]    Under the circumstances, Mr. Jablomowski believes that a reprimand or a minimum fine would be a fair an appropriate penalty.

 

[17]    Defendant admits that he was negligent. However, he never tried to deceive anyone at the OACIQ.

[18]    He now understands his obligations and will execute them faithfully and diligently in the future.

 

V.        Reasons for ruling

 

A)      The Submission on penalty

 

[19]    To determine the proper penalty, we must always remind ourselves that the definitive purpose of disciplinary proceedings is the protection of the public.

 

[20]    In addition to the public interest, we must also consider both the interest of the profession as well as the case of the Defendant.

 

[21]    In assessing the public interest, we must consider that the public must have confidence in the profession’s ability to regulate itself effectively and in a manner that truly protects the public.

 

[22]    When considering the wellbeing of the profession, we recognize that this committee owes a duty to enforce and maintain high standards of practice.

 

[23]    In each case, we must contemplate the extent to which a message to the profession is required to make it clear that the conduct in question will not be tolerated.

 

[24]     Also, we must always reflect on the unique circumstances of each case. The penalty must be appropriate, fair, and reasonable under the circumstances and to the nature of the acknowledged allegations.

 

 

B)        Ruling

 

[25]    It is generally recognized in jurisprudence that when a professional obstructs the investigation of the syndic or an inspection of the OACIQ, it is customary for the Committee in the event of a first offense, to suspend the right to practice of a broker for a period of 30 days and not to impose a fine[1].

 

[26]    In the present matter, we see no reason whatsoever that could justify departing from the above jurisprudence. Furthermore, we are of the opinion that the Plaintiff’s submission on penalty for a suspension of 45 days would not be fair and appropriate under the circumstances. Also, we believe that the imposition of a simple reprimand would send the wrong message to the professionals of the OACIQ.

 

[27]    We shall therefore impose to the Defendant a suspension of 30 days and a notice of our decision shall have to be published in a newspaper it considers most likely to be read by the licence holder’s clientele, namely La voix régionale Vaudreuil-Soulanges. The whole with costs.

 

WHEREFORE, THE DISCIPLINARY COMMITTEE:

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 1 of the complaint for having violated section 105 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

ORDERS a conditional stay of proceedings with regards to all regulatory sections referred to, in the above count;

IMPOSES TO DEFENDANT THE FOLLOWING PENALTY:

ORDERS, the suspension of Defendant’s permit (A7767) for a period of 30 days, starting from the expiry of the delay to appeal the present decision, if Defendant is the holder of a valid permit delivered by the Organisme d’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec or otherwise, at such moment the Defendant will effectively be the holder of any category of permit issued by the Organisme d’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec;

ORDERS that a notice of the present decision be published in a newspaper it considers most likely to be read by the Defendant’s clientele, namely La voix régionale Vaudreuil-Soulanges, at the expiry of the delay to appeal the present decision;

ORDERS that the Defendant be condemned to the payment of all costs related to the present matter, including the cost of publication of the notice of suspension.

____________________________________ Me Daniel M. Fabien, advocate Vice-Chairman       ____________________________________ Ms. Denyse Marchand, real estate broker Member       ____________________________________ Mr. Sylvain Thibault, real estate broker Member

 

Me Sabrina Lacroix Me Isabelle Martel

Counsel for the Plaintiff

Mr. Marek Jablonowski, present and not represented by counsel

Defendant

Date of hearing: October 16, 2020 by Zoom videoconference