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Décision

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McIntyre c. Rabb

2014 QCCS 2113

JG2163

 
COUR SUPÉRIEURE

(Chambre civile)

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

 

N° :

500-17-059059-108

 

 

DATE :

LE 13 MAI 2014

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

GÉRARD DUGRÉ, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

MONICA MCINTYRE

Demanderesse

c.

SHIRIN RABB

ALI KHAN

PENELOPE DAVIDSON MCLERNON

ROYAL LEPAGE HÉRITAGE

            Défendeurs

-et-

SHIRIN RABB

ALI KHAN

            Demandeurs en garantie

c.

PENELOPE DAVIDSON MCLERNON

ROYAL LEPAGE HÉRITAGE

            Défenderesses en garantie

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

I

[1]           Le tribunal est saisi en l’espèce de deux actions. D’abord, l’action de la demanderesse Monica McIntyre contre les défendeurs Shirin Rabb et Ali Khan (promettants-acheteurs), Pelenope Davidson McLernon et Royal Lepage Héritage (courtiers en immeuble), par laquelle elle réclame de ces derniers, solidairement, la somme de 98 040,57 $ suite à une offre d’achat acceptée à laquelle les défendeurs Rabb et Khan n’auraient pas donné suite.

[2]           Ensuite, les défendeurs Rabb et Khan se portent demandeurs en garantie et réclament de Royal Lepage Héritage et de Mme McLernon d’être indemnisés de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux dans l’action principale pour le motif que les défenderesses en garantie auraient commis une faute dans l’exécution de leur mandat de courtiers en immeuble.

II

 

[3]           Il convient d’exposer brièvement le contexte de la présente affaire.

[4]           Le 29 janvier 2009, la défenderesse Shirin Rabb fait une offre d’achat à la demanderesse McIntyre relativement à un immeuble résidentiel situé à Westmount pour une somme de 1 450 000 $, incluant un dépôt de 50 000 $[1]. Mme Rabb est représentée par son agent d’immeuble, Mme McLernon, dont le courtier est Royal Lepage Héritage. Cette offre d’achat n’indiquait aucune condition quant au financement pour l’achat de la propriété.

[5]           Il convient de noter qu’il s’agit de la deuxième offre que les défendeurs Rabb et Khan font sur cette propriété. En effet, les défendeurs avaient fait une offre d’achat le 11 février 2008 au montant de 1 600 000 $ comportant une clause de prêt hypothécaire de 1 200 000 $[2]. Les défendeurs avaient fait inspecter la propriété[3]. Toutefois, leur offre d’achat n’avait pas eu de suite.

[6]           Deux jours plus tard, le 31 janvier, Mme McIntyre fait une contre-proposition à Mme Rabb pour un prix d’achat de 1 575 000 $. Le même jour, Mme Rabb répond par une contre-proposition à la demanderesse afin que le prix d’achat soit de 1 535 000 $.

[7]           Le 1er février 2009, Mme McIntyre choisit d’accepter la contre-proposition de Mme Rabb plutôt qu’une autre offre d’achat reçue et toujours pendante de Nadia Giannetti et Marcel Behr au montant de 1 500 000 $.

[8]           Le 5 février 2009, Mme Rabb et son mari, M. Ali Khan, suggèrent à la demanderesse d’apporter un amendement à l’offre d’achat afin d’y ajouter une condition quant à l’obtention d’un prêt hypothécaire et d’ajouter le nom d’Ali Khan à celui de Mme Rabb comme acheteurs de la propriété. Cette demande d’amendement fut refusée par la demanderesse.

[9]           Toutefois, le 9 février 2009, la demanderesse, d’une part, et Mme Rabb et M. Khan, d’autre part, conviennent d’amender l’offre d’achat afin d’y ajouter le nom de M. Khan à celui de Mme Rabb comme acheteurs de la propriété.

[10]        Cette offre d’achat acceptée prévoit une date de signature de l’acte d’achat au 1er mars 2009.

[11]        Le 23 février 2009, la demanderesse met en demeure Mme Rabb de verser le dépôt de 50 000 $ par chèque certifié à l’ordre de Re/Max Westmount « in trust » au plus tard le 24 février 2009, à 15 h, et de confirmer dans le même délai que l’acte d’achat de la propriété serait signé tel que convenu le 1er mars 2009 à défaut de quoi, elle allait exercer tous ses droits et recours en vertu de la loi.

[12]        Le 25 février 2009, les procureurs de Mme Rabb et de M. Khan avisent la demanderesse que l’offre d’achat devait être conditionnelle soit à la vente de leur résidence, soit à l’obtention d’un financement hypothécaire de 1 000 000 $. En conséquence, les procureurs demandent à la demanderesse de signer une nouvelle offre d’achat avec diverses autres conditions dont le report de la clôture de la transaction en mai 2009 avant de verser le dépôt de 50 000 $.

[13]        Le 27 février 2009, les procureurs de l’agent Ryan Ludlow, du courtier Re/Max Westmount, agissant à titre de courtier de la demanderesse, avisent les procureurs des défendeurs Rabb et Khan que l’offre d’achat de la propriété au montant de 1 535 000 $ acceptée par la demanderesse est toujours valide et exécutoire et que cette dernière entend exécuter cette offre d’achat acceptée conformément à ses termes et conditions. Ils acceptent toutefois de prolonger la date de signature de l’acte d’achat au 10 mars 2009 « without admission whatsoever on her part nor renunciation to any of her rights against your client »[4].

[14]        Les défendeurs Rabb et Khan n’ayant pas donné suite à la lettre des procureurs de Re/Max Westmount et n’ayant pas signé l’acte d’achat de la propriété conformément à l’offre d’achat, la demanderesse vend la propriété au couple Giannetti-Behr le 21 mai 2009, pour le prix de 1 450 000 $, tel qu’il appert de l’acte de vente notarié reçu devant Me François Dupuis[5].

[15]        Cette vente de la propriété est faite avec garantie légale. Toutefois, l’article 8A intitulé Warranty de cet acte se lit comme suit :

8A.1 The Vendor and the Purchasers acknowledge that the legal warranty of quality does not apply to the following: i) the water infiltration in front of the house and under the front terrace, in the living room roof and the pool roof; ii) the bedroom terrace; iii) all chimneys; and iv) all items listed in the inspection report by GT inspections and landscaping report.

 

[16]        Le 16 juin 2010, la demanderesse intente son action contre les quatre défendeurs et leur réclame solidairement la somme de 103 697,87 $, laquelle sera réduite au procès à 98 040,56 $, à savoir la différence entre le prix prévu à l’offre d’achat acceptée de 1 535 000 $ et le prix de vente réel de la propriété aux Giannetti-Behr à 1 450 000 $ (85 000 $) et les coûts que la demanderesse a dû supporter relativement à la propriété durant la période du 1er mars au 21 mai 2009, soit :

 

Coûts d’énergie

 

3 914,83 $

Taxes municipales

 

3 114,18 $

Taxes scolaires

 

760,22 $

Intérêts sur le prêt hypothécaire grevant la propriété

 

 

  5 251,34 $

 

Total

 

13 040,57 $

 

[17]        La demanderesse allègue comme cause d’action contre Mme Rabb et M. Khan que ces derniers ont refusé sans droit de donner suite à l’offre d’achat acceptée au montant de 1 535 000 $.

[18]        Quant aux défenderesses McLernon et Royal Lepage, Mme McIntyre invoque deux causes d’actions. Premièrement, ces dernières auraient fait de fausses représentations concernant le dépôt de 50 000 $ qui n’a jamais été versé. Deuxièmement, la demanderesse invoque le fait que les fausses représentations des défenderesses lui ont fait perdre la chance d’accepter l’offre d’achat des Giannetti-Behr le 1er février 2009 au montant de 1 500 000 $.

[19]        En défense, les défendeurs Rabb et Khan plaident essentiellement que l’offre d’achat acceptée[6] est nulle pour cause d’erreur puisque cette offre d’achat devait contenir une condition quant à l’obtention d’un prêt hypothécaire et que l’omission de cette clause est due à la faute des défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage qui sont donc ultimement responsables des dommages réclamés. De plus, le couple Rabb et Khan conteste les dommages réclamés par la demanderesse.

[20]        En défense à l’action principale, les défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage plaident essentiellement que les défendeurs Rabb et Khan sont les seuls responsables des dommages subis par la demanderesse. Elles plaident que Mme Rabb était parfaitement au courant du contenu de l’offre d’achat et de ses conditions lorsqu’elle l’a soumise à la demanderesse et qu’elles n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leur contrat d’agent et courtiers en immeuble à l’égard des défendeurs Rabb et Khan.

[21]        McLernon et Royal Lepage Héritage ajoutent qu’elles n’ont commis aucune faute, erreur ou omission susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de la demanderesse.  De plus, elles plaident que l’omission de verser le dépôt n’a causé aucun dommage à la demanderesse et qu’elles n’avaient pas à garantir la solvabilité des défendeurs Rabb et Khan pour l’achat de la propriété de la demanderesse. Enfin, elles contestent le quantum des dommages réclamés par la demanderesse et demandent donc le rejet de l’action de Mme McIntyre à leur égard.

[22]        Mme Rabb et M. Khan se portent demandeurs en garantie en l’espèce et demandent au tribunal de condamner McLernon et Royal Lepage Héritage à les indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux dans l’action principale. Essentiellement, ils plaident que les défenderesses en garantie ont manqué à leur devoir d’information et de conseil en omettant de prévoir une clause de financement dans l’offre d’achat soumise par Rabb à la demanderesse McIntyre.

[23]        De plus, ils reprochent aux défenderesses en garantie de s’être trompées en avisant Mme Rabb que, même s’il n’y avait pas de clause de financement, que cela serait sans conséquence puisqu’à défaut de financement, la seule conséquence serait de ne pouvoir acquérir la propriété. Ainsi, n’eût été de la faute des défenderesses en garantie, les demandeurs en garantie n’auraient pas été poursuivis en l’espèce et ils demandent donc d’être indemnisés de toute condamnation qui pourrait intervenir contre eux dans l’action principale.

[24]        Au procès, les demandeurs en garantie se sont désistés, sans frais, de leur réclamation de 15 000 $ à titre d’honoraires extrajudiciaires.

[25]        Dans leur défense en garantie, Mme McLernon et Royal Lepage Héritage plaident essentiellement que Mme McLernon n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité en l’espèce. Mme Rabb et, par la suite, M. Khan étaient parfaitement au courant de leurs droits et obligations en vertu de l’offre d’achat acceptée par la demanderesse et sont donc les seuls responsables des dommages réclamés.

[26]        En conséquence, les défenderesses en garantie concluent au rejet de l’action en garantie intentée par Mme Rabb et M. Khan.

 

III

 

[27]        Madame Monica McIntyre a témoigné au soutien de son action et a produit différentes pièces. Le fils de Mme McIntyre, M. Ryan Ludlow, qui est également son courtier immobilier, a témoigné au soutien de l’action principale de la demanderesse.

[28]        Mme Shirin Rabb ainsi que M. Ali Khan ont témoigné tant au soutien de leur défense que de leur action en garantie et ont produit diverses pièces pour soutenir leurs prétentions. L’agent hypothécaire Kim English a également témoigné en défense.

[29]        Mme Penelope Davidson McLernon a témoigné tant au soutien de sa défense personnelle qu’au soutien de la défense de Royal Lepage Héritage et a, elle aussi, produit divers documents au soutien de ses prétentions, et ce, tant en défense principale qu’en défense en garantie.

[30]        Le tribunal référera aux éléments de preuve pertinents dans la mesure où il est nécessaire de le faire pour trancher les questions en litige.

 

IV

 

[31]        Les questions en litige sont les suivantes :

 

a.      L’action de la demanderesse McIntyre contre les défendeurs Rabb, Khan, McLernon et Royal Lepage Héritage leur réclamant solidairement 98 040,57 $ est-elle bien fondée?

 

b.      L’action en garantie des demandeurs Rabb et Khan contre Mme McLernon et Royal Lepage Héritage est-elle bien fondée?


 

V

 

 

a.      l’action de la demanderesse mcintyre contre les défendeurs rabb, khan, mclernon et royal lepage héritage leur réclamant solidairement 98 040,57 $ est-elle bien fondée?

 

[32]        Pour les motifs qui suivent, le tribunal est d’avis d’accueillir en partie l’action de Mme McIntyre contre Mme Rabb et M. Khan, conjointement, et de la rejeter contre Mme McLernon et Royal Lepage Héritage.

[33]        L’action de la demanderesse contre Mme Rabb et M. Khan est de toute évidence bien fondée. En effet, ces derniers étaient liés par une offre d’achat dûment acceptée au montant de 1 535 000 $ et devaient donc respecter leurs obligations résultant de ce contrat.

[34]        En effet, toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés : art. 1458 C.c.Q.

[35]        Les défendeurs Rabb et Khan prétendent en défense que l’offre d’achat acceptée est nulle pour cause d’erreur. Selon eux, leur offre d’achat devait contenir une condition relative à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 1 000 000 $, laquelle n’a pas été insérée dans l’offre d’achat. Tel qu’expliqué plus loin dans les présents motifs, cet argument est sans fondement dans la preuve et infondé en droit. En effet, il s’agit d’une erreur inexcusable qui ne peut permettre l’annulation de l’offre d’achat acceptée par la demanderesse : « l’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement » (art. 1400 al. 2 C.c.Q.). Bref, les demandeurs en garantie invoquent leur propre turpitude. 

[36]        Quant au lien causal entre cette faute des défendeurs Rabb et Khan et les dommages réclamés par la demanderesse, il ne pose pas de problème en matière contractuelle. En effet, dans les relations contractuelles, la question de la causalité pose rarement problème. C’est que souligne la juge L’Heureux-Dubé, rendant le jugement de la Cour, dans Roberge c. Bolduc, [1991] 1 R.C.S. 374, à la p. 441 :

Dans la plupart des relations contractuelles, la question de la causalité fait rarement surface. Si l'on peut démontrer que l'une des parties n'a pas exécuté une obligation contractuelle et qu'un dommage en a résulté, il est habituellement évident que c'est la partie contractante qui a "causé" le dommage.

 

 

[37]        À quel montant de dommages-intérêts la demanderesse a-t-elle droit?

[38]        Le montant de dommages-intérêt auquel la demanderesse a droit est celui nécessaire pour la replacer dans la même situation dans laquelle elle aurait été si les défendeurs Rabb et Khan avaient exécuté leurs obligations contractuelles conformément à l’offre d’achat acceptée.

[39]        L’application de ce principe oblige le tribunal à effectuer un double calcul comme il l’a souligné dans l’affaire Céleb Construction c. Valco Électrique, 2012 QCCS 411, par. 106-107. D’abord, la situation de la demanderesse si les défendeurs avaient acheté la propriété conformément à l’offre acceptée. Dans le cas où les défendeurs avaient exécuté leurs obligations contractuelles, la demanderesse aurait reçu un prix de vente de 1 535 000 $ et aurait évité de supporter des coûts totalisant 13 040,57 $ pour la période du 1er mars au 21 mai 2009.

[40]        Ensuite, examinons la situation réelle dans laquelle la demanderesse se trouve actuellement. Le 1er février 2009, la demanderesse accepte l’offre de Madame Rabb. À cette date, l’offre des Giannetti-Behr au montant de 1 500 000 $ est ouverte pour acceptation. La demanderesse accepte le 22 avril 2009 une contre-offre du couple au montant de 1 485 000 $[7]. Finalement, la demanderesse vend le 21 mai 2009[8] la propriété aux Giannetti-Behr pour le prix de 1 450 000 $, la garantie légale du vendeur étant toutefois modifiée conformément à la clause 8A de ce contrat de vente. Elle a aussi dû supporter les dépenses relatives à la propriété jusqu’à la vente.

[41]        La demanderesse réclame des dommages-intérêts calculés suivant la différence entre l’offre acceptée des défendeurs Rabb-Khan - 1 535 000 $ -  et le prix de vente de la propriété au couple Giannetti-Behr - 1 450 000 $ -  soit la somme de 85 000 $.

[42]        Le tribunal est plutôt d’avis que les dommages-intérêts doivent être calculés en fonction du prix de 1 485 000 $, soit le montant de l’offre acceptée en avril 2009. En effet, la demanderesse n’a droit qu’au dommage direct, certain et prévisible (art. 1607 C.c.Q., art. 1613 C.c.Q., Jean-Louis baudouin et Pierre-Gabriel jobin, avec la collab. de Nathalie vézina, Les obligations, 7e éd., Cowansville, Éd. Yvon Blais, 2013, no 766-773, p. 920-934).

[43]        Le caractère direct des dommages réclamés comporte l’obligation pour le créancier - en l’espèce la demanderesse - de minimiser le préjudice qu’elle réclame. C’est ce que confirment les auteurs Baudouin et Jobin, préc., en p. 929 :

772 - Préjudice direct. Minimisation du préjudice - La règle de la minimisation du préjudice, ou réduction de la perte, est bien connue en common law (mitigation of damages). Les tribunaux québécois la reconnaissaient déjà avant la réforme du Code civil et la règle, applicable aux deux régimes de responsabilité, est maintenant codifiée à l’article 1479 C.c.Q. Ils ont eu l’occasion de l’appliquer à de nombreuses reprises en matière contractuelle. Il s’agit d’une autre application du principe selon lequel le débiteur n’est tenu d’indemniser que le préjudice qui constitue une suite directe et immédiate du fait générateur de responsabilités (art. 1607 C.c.Q.). De façon plus fondamentale, cette règle rejoint le principe de la bonne foi dans l’exécution de l’obligation (art. 1375 C.c.Q.).

On peut exprimer simplement cette règle en disant que le créancier a le devoir, lorsqu’il constate l’inexécution de l’obligation de son débiteur, de tenter d’atténuer autant que possible le préjudice qu’il subit. Agir autrement constitue, en droit civil, un comportement fautif, parce que contraire à la conduite d’une personne normalement prudente et diligente. Le défaut du créancier de minimiser son préjudice mène à une réduction de l’indemnisation qui lui serait autrement allouée. Lorsque le créancier ne réduit pas ses pertes, il est difficile de prétendre que le dommage a été entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l’origine. Les tribunaux n’admettent donc pas que le créancier réclame la partie des dommages qu’il a subie et qu’il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant avec prudence, diligence et bonne foi. L’obligation de réduire sa perte est donc une obligation de moyens. Dans certaines circonstances, le tribunal peut conclure que la victime n’était pas en état de prendre toutes les décisions susceptibles de minimiser le préjudice subi, s’il appert qu’une personne prudente et diligente aurait pu réagir de la même façon.  [notes omises]

 

[44]        Il importe de souligner que cette obligation du créancier de minimiser son préjudice compte tenu du caractère direct des dommages-intérêts qu’il peut réclamer à son débiteur doit être distinguée du moyen de défense qu’un débiteur peut invoquer pour tenter de faire réduire les dommages-intérêts qu’on lui réclame. Dans ce cas, c’est le débiteur qui a le fardeau d’alléguer et de prouver que le créancier aurait pu mitiger son préjudice ou les dommages-intérêts qu’il réclame en prenant des moyens raisonnables : art. 1479 C.c.Q., Geffard c. Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, 2014 QCCA 911, par. 54-57,  Roy c. Serruriers Amherst inc., 2012 QCCS 6412, par. 33-37; en common law, voir Southcott Estates Inc. c. Toronto Catholic District School Board, [2012] 2 R.C.S. 675; Evans c. Teamsters Local Union No. 31, [2008] 1 R.C.S. 661.

[45]        En l’espèce, le tribunal est d’avis que les dommages-intérêts doivent être calculés en fonction du prix de l’offre acceptée de 1 485 000 $ et non du prix de vente, soit 1 450 000 $.

[46]        Les défendeurs Rabb et Khan n’ont pas à supporter la baisse de prix librement consentie par la demanderesse au couple Giannetti-Behr, et ce, quelles que soient les raisons ayant motivé le choix de la demanderesse.

[47]        La différence entre 1 485 000 $ et 1 450 000 $ est devenue un préjudice indirect puisque la demanderesse avait l’obligation de minimiser son préjudice en exigeant du couple Giannetti-Behr qu’ils respectent eux aussi leur offre d’achat acceptée au montant de 1 485 000 $. De plus, la réduction de la garantie du vendeur suivant la clause 8A de l’acte de vente confirme que la demanderesse a reçu une contrepartie pour réduire le prix de 35 000 $.

[48]        Le tribunal accorde donc à la demanderesse la somme de 50 000 $ à ce chapitre, et non la somme de 85 000 $ réclamée.

[49]        Ainsi, ces faits rendent inapplicable le principe qu’en matière immobilière, les dommages consistent habituellement en la différence entre le prix initialement convenu entre le vendeur et l’acheteur, et le prix obtenu d’un autre acheteur par le vendeur dans un délai raisonnable par des moyens raisonnables[9]. Toutefois, la demanderesse peut réclamer les dépenses, les taxes foncières et scolaires, les frais de vente ainsi que les intérêts payés sur le montant d’hypothèque jusqu’à la vente de sa propriété en mai 2009[10], puisqu’elle aurait dû la vendre en mars au couple Rabb et Khan. Elle a donc droit à la somme de 13 040,57 $.

[50]        En conséquence, la somme de 63 040,57 $ doit être accordée à la demanderesse à titre dommages-intérêts afin de la replacer dans la même situation dans laquelle elle aurait été si les défendeurs Rabb et Khan avaient exécuté leurs obligations contractuelles conformément à l’offre d’achat acceptée.

[51]        La demanderesse réclame une condamnation solidaire des défendeurs Rabb et Khan. Les dommages-intérêts accordés à la demanderesse résultent de la responsabilité contractuelle de ces défendeurs pour rupture de contrat, à savoir la promesse d’achat acceptée.

[52]        Cette demande soulève donc la question suivante : l’obligation de payer des dommages-intérêts résultant d’une faute contractuelle commise par deux personnes est-elle conjointe ou solidaire?

[53]        D’entrée de jeu, il importe de souligner, comme le font les auteurs Lluelles et Moore, que l’obligation conjointe « [...] “constitue le droit commun de l’obligation plurale”» en droit civil[11]

[54]        La responsabilité de payer des dommages-intérêts pour bris d’un contrat civil, soit l’achat d’une résidence privée, par opposition à une promesse d’achat pour acheter une entreprise, soulève clairement la question du caractère conjoint (art. 1518 C.c.Q.) ou solidaire (art. 1523 C.c.Q.) de l’obligation des défendeurs Rabb et Khan de payer ces dommages-intérêts.

[55]        Après analyse, le tribunal conclut que l’obligation de payer les dommages-intérêts accordés à la demanderesse est conjointe entre Rabb et Khan, et non solidaire.

[56]        En effet, si, d’une part, l’obligation d’acheter la propriété visée par la promesse d’achat acceptée est solidaire et indivisible, l’obligation de payer des dommages-intérêts pour bris de cette promesse d’achat acceptée est, d’autre part, conjointe et divisible. En l’espèce, il n’existe aucune source de solidarité conventionnelle ou légale permettant au tribunal de prononcer une condamnation solidaire comme le réclame la demanderesse.

[57]        D’abord, la promesse d’achat acceptée ne prévoit pas la solidarité des promettants-acheteurs Rabb et Khan pour les dommages-intérêts que pourrait subir le promettant-vendeur, la demanderesse. Ensuite, la solidarité ne se présume pas, elle n’existe que lorsqu’elle est expressément stipulée par les parties ou prévue par la loi  (art. 1525 al. 1 C.c.Q.). À la lumière de la preuve, le tribunal ne peut inférer des circonstances un engagement solidaire des défendeurs de payer les dommages-intérêts réclamés[12].

[58]        De plus, la promesse d’achat visait une résidence privée et non le service ou l’exploitation d’une entreprise (art. 1525 al. 2 C.c.Q.). L’obligation assumée par les défendeurs Rabb et Khan est contractuelle. L’art. 1526 C.c.Q qui s’applique dans le cas d’une obligation extracontractuelle n’a donc aucune application en l’espèce. Enfin, l’obligation des défendeurs ne saurait être in solidum puisque leur obligation d’indemniser la demanderesse résulte d’un acte juridique unique. C’est ce que confirme les auteurs Baudouin et Jobin, préc., no 620, p. 727 :

[...] Il ne saurait toutefois être question d’étendre l’obligation in solidum à l’obligation de codébiteurs tenus envers un même créancier en vertu d’un acte juridique unique : une telle situation est alors assujettie aux règles de l’obligation conjointe (art. 1518 C.c.Q.), à moins qu’il existe une stipulation de solidarité, ou encore une règle légale qui justifie la solidarité parfaite, telle la présomption de solidarité de l’obligation contractée pour le service ou l’exploitation d’une entreprise (art. 1525 C.c.Q.).  [note omise]

[59]        Force est donc de conclure que la condamnation des défendeurs Rabb et Khan ne peut être que conjointe et non solidaire.

[60]        En conséquence, le tribunal conclut que les défendeurs Rabb et Khan doivent être condamnés conjointement à payer à la demanderesse la somme de 63 040,57 $.

[61]        Les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle courront à compter de la date prévue pour la clôture, soit le 1er mars 2009, sur la somme de 50 000 $, et à compter de l’assignation, soit le 17 juin 2010, sur les autres dommages accordés totalisant 13 040,57 $.

________ . ________

 

[62]        Quant aux deux causes d’action invoquées par la demanderesse contre les défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage, le tribunal est d’avis, à la lumière de l’ensemble de la preuve, qu’elles doivent être rejetées.

[63]        Il est vrai que le courtier immobilier ne garantit pas la solvabilité de l’acheteur. Toutefois, il « ne peut fermer les yeux s’il existe des indices que le promettant-acheteur n’a pas la capacité financière pour lui permettre de remplir les obligations qu’il entreprend dans l’offre d’achat»[13].

[64]        La cause d’action extracontractuelle invoquée par la demanderesse contre les défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage doit être rejetée en l’espèce parce que la demanderesse n’a pas prouvé que les dommages qu’elle réclame ont été la conséquence logique, directe et immédiate de la faute qu’elle reproche aux défenderesses (Roberge c. Bolduc, précité, p. 442).

[65]        Sur le plan logique, le préjudice causé à la demanderesse demeure inchangé si les défendeurs Rabb et Khan ont commis une faute - en l’occurrence en n’honorant pas leur obligation contractuelle résultant de l’offre d’achat - que les défenderesses McLernon ou Royal Lepage Héritage aient commis ou non une faute. Dans l’un ou l’autre de ces cas, la demanderesse subit un préjudice uniquement à cause du manquement contractuel des défendeurs Rabb et Khan.

[66]        De plus, il est maintenant établi que le lien de causalité est une question de fait : St-Jean c. Mercier, [2002] 1 R.C.S. 491, par. 74-106, particulièrement au par. 104.

[67]        Quant à la preuve du lien de causalité, il importe de citer les motifs suivants du juge Gonthier dans l’arrêt Dallaire c. Paul-Émile Martel inc., [1989] 2 R.C.S. 419, p. 425 :

« Il est évident que tout préjudice souffert par une victime peut avoir été causé par de nombreux événements. Cependant, nul ne peut être tenu responsable d'une faute qui a été sans conséquence et le tribunal doit en tout temps évaluer le caractère causal des événements reprochés à un défendeur. »

 

[68]        Or, après analyse de la preuve, le tribunal conclut que la faute reprochée aux défenderesses n’a aucunement été la cause des dommages que la demanderesse allègue avoir subis. La véritable et l’unique causa causans est le manquement des défendeurs Rabb et Khan d’honorer leur engagement contractuel et de se porter acquéreurs de la propriété pour le prix de 1 535 000 $ le 1er mars 2009 conformément à l’offre d’achat acceptée.

[69]        Bref, les défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage n’ont rien à voir, directement ou indirectement, avec le défaut des défendeurs d’honorer leur engagement contractuel.

[70]        Quant à la seconde cause d’action invoquée par la demanderesse à l’égard des défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage, elle est aussi sans fondement faute de preuve d’un lien de causalité.

[71]        La demanderesse reproche aux défenderesses de lui avoir fait perdre la chance d’accepter le 1er février 2009 l’offre d’achat soumise par Mme Giannetti et M. Behr. La demanderesse affirme que si les défenderesses ne lui avaient pas fait de fausses représentations, elle aurait probablement accepté cette offre d’achat plutôt que celle soumise par les défendeurs Rabb et Khan, qu’elle a, on le sait, acceptée.

[72]        Il ne fait plus de doute qu’en droit civil québécois, la perte d’une chance peut être indemnisée suivant les principes de la responsabilité civile : Laferrière c. Lawson, [1991] 1 R.C.S. 541[14]. Or, les règles de la responsabilité civile exigent la preuve de la faute, du préjudice et d’un lien causal adéquat entre les deux. Même en assumant, sans le décider, que les défenderesses en garantie aient commis une faute, la demanderesse n’a pas prouvé en l’espèce que la chance qu’elle prétend avoir perdue l’a été à cause de cette faute alléguée des défenderesses.

[73]        L’analyse de la preuve amène le tribunal à conclure que la véritable cause de cette perte de chance invoquée par la demanderesse est le prix offert par les défendeurs Rabb et Khan au montant de 1 535 000 $ lequel était plus élevé que le prix offert par Mme Giannetti et M. Behr. Or, les défenderesses n’ont rien à voir avec le prix de 1 535 000 $ offert par le couple Rabb-Khan. Ainsi, les reproches quant aux représentations qu’auraient faites les défenderesses quant au montant du dépôt de 50 000 $ deviennent un prétexte puisque ce dépôt devait être appliqué en déduction du prix d’achat plus élevé offert par les défendeurs.

[74]        En conséquence, cette seconde cause d’action doit, elle aussi, être rejetée faute de preuve du lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué. L’action de la demanderesse contre les défenderesses McLernon et Royal Lepage Héritage doit donc échouer.

 

b.      l’action en garantie des demandeurs rabb et khan contre mme mclernon et royal lepage héritage est-elle bien fondée?

 

[75]        Par leur action en garantie, Mme Rabb et M. Khan reprochent à Mme McLernon et Royal Lepage Héritage d’avoir commis une faute en ne prévoyant pas dans l’offre d’achat soumise par Mme Rabb à la demanderesse une condition quant à l’obtention d’un prêt hypothécaire afin de permettre le paiement du prix d’achat de la propriété au montant de 1 450 000 $[15].

[76]        À la lumière de la preuve, le tribunal conclut que l’action en garantie est mal fondée et doit être rejetée.

[77]        Il appert de la preuve que Madame Rabb était parfaitement au fait que l’offre d’achat qu’elle a signée le 29 janvier 2009 ne comportait pas de conditions relatives à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Quant à Monsieur Khan, le tribunal est d’avis qu’il savait que l’offre d’achat signée par son épouse ne comportait pas de conditions relatives à l’obtention d’un prêt hypothécaire lorsqu’il a signé l’amendement AM-40312[16]. L’amendement AM-40311[17] le confirme sans équivoque.

[78]        Enfin, le tribunal est d’avis que ni Mme McLernon ni Royal Lepage Héritage n’ont commis de faute dans le présent dossier pouvant engager leur responsabilité que ce soit à l’égard de Mme Rabb et de M. Khan, d’une part, ou à l’égard de Mme McIntyre, d’autre part.

[79]        En conséquence, l’action en garantie doit être rejetée.

 

VI

 

[80]        En somme, le tribunal est d’avis d’accueillir en partie l’action principale de la demanderesse McIntyre contre Rabb et Khan, conjointement, pour la somme de 63 040,57 $ puisqu’ils ont refusé sans motif valable d’honorer leur engagement découlant de l’offre d’achat acceptée par la demanderesse.

[81]        Toutefois, l’action principale contre Mme McLernon et Royal Lepage Héritage doit être rejetée puisque la preuve révèle qu’il n’existe aucun lien de causalité suffisant entre la faute qu’elles auraient supposément commise et les dommages réclamés par la demanderesse.

[82]        Enfin, quant à l’action en garantie de Rabb et Khan contre McLernon et Royal Lepage Héritage, elle doit être rejetée puisque le témoignage de Mme McLernon, retenu par le tribunal, confirme sans équivoque qu’aucune faute n’a été commise par les défenderesses en garantie à l’égard des demandeurs en garantie.

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

 

[83]        ACCUEILLE en partie l’action de la demanderesse Monica McIntyre;

[84]        CONDAMNE Shirin Rabb et Ali Khan, conjointement, à payer à Monica McIntyre la somme de 63 040,57 $, avec intérêts légaux et indemnité additionnelle sur 50 000 $ à compter du 1er mars 2009, et sur 13 040,57 $ à compter de l’assignation, soit le 17 juin 2010, avec dépens taxés sur la base d’une action de 63 040,57 $;

[85]        REJETTE l’action de Monica McIntyre contre Penelope Davidson McLernon et Royal Lepage Héritage, avec dépens taxés une seule fois sur la base d’une action de 98 040,57 $;

[86]        REJETTE l’action en garantie, sans frais vu les circonstances.

 

 

 

 

[s] Gérard Dugré

 

________________________________

GÉRARD DUGRÉ, J.C.S.

 

 

Me Alberto Martinez

deslauriers & cie, avocats

Procureurs de la demanderesse

 

Me François Beauvais

françois beauvais avocat

Procureur des défendeurs

et demandeurs en garantie Shirin Rabb et Ali Khan

 

Me Michèle Bédard

langlois kronström desjardins

Procureurs des défenderesses et défenderesses

en garantie Penelope Davidson McLernon

et Royal Lepage Héritage

 

 

 



[1]     La preuve révèle qu’il s’agit en fait d’une photocopie d’un chèque qui n’avait pas de provisions suffisantes.

[2]     Pièce DRL-1.

[3]     Pièce P-11, rapport daté du 3 mars 2008.

[4]     Pièce P-6, p. 2, avant-dernier paragraphe.

[5]     Pièce P-7.

[6]     Pièces P-1, P-3 et P-4.1.

[7]     Pièce DRL-4.1.

[8]     Acte de vente P-7.

[9]     Vincent karim, Les obligations, 2e éd., vol. II, Montréal, Wilson & Lafleur, 2002, p. 453-454.

[10]    Id., p. 454.

[11]    Didier luelles et Benoît moore, Droit des obligations, 2e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2012, no 2555, p. 1513, en italique dans l’original, note omise. Voir aussi, art. 1518 C.c.Q.

[12]    Id., no 2555, 2589-2591.

[13]    Henri richard, Le courtage immobilier au Québec, 3e éd., Cowansville, Éd. Yvon Blais, 2010, p. 102-105.

[14]    Voir aussi La Malbaie (Ville de) c. Entreprises Beau-Voir inc., 2014 QCCA 739, par. 18-38.

[15]    Toutefois, l’offre d’achat finalement acceptée prévoit un prix d’achat de 1 535 000 $.

[16]    Pièce P-4.1.

[17]    Pièce P-4.

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