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Décision

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Syndicat des copropriétaires du Elgin c. Al-Shawa

2009 QCCS 5700

 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-033567-069

 

 

 

DATE :

9 DÉCEMBRE 2009

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

JEAN-FRANÇOIS DE GRANDPRÉ, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU ELGIN

Demandeur/défendeur reconventionnel

c.

MOATAZ AL-SHAWA

Défendeur/demandeur reconventionnel

           et demandeur en garantie

et

AXA ASSURANCES INC.

           Intervenante

et

FARZIN ZAKIKHANI

           Défendeur en garantie

et

Me DAVID A. ALTRO

           Mis-en-cause

et

Me NAZGOL FALLAH TOUSSI

           Mise-en-cause       

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

REQUÊTE POUR DIRECTIVES AFIN DE DÉBOURSER DES

SOMMES DÉTENUES EN FIDÉICOMMIS

(Art. 2 , 20 , 46 C.p.c.)

[1]    Le demandeur-défendeur reconventionnel  Syndicat des Copropriétaires du Elgin (Syndicat) demande au Tribunal d'ordonner à la notaire Toussi, mise-en-cause, de remettre  à  ses procureurs à même les sommes qu'elle détient, le montant des honoraires encourus pour réaliser son hypothèque légale.

 

 LES FAITS

[2]    En octobre 2006, le Syndicat dépose une requête introductive d'instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice d'une unité de copropriété divise (l'Unité) appartenant au défendeur Al-Shawa suite au défaut de ce dernier d'acquitter ses charges communes.

[3]    Le 2 février 2007, le défendeur Al-Shawa dépose une défense et demande reconventionnelle en vertu de laquelle il réclame  la somme de 218 300 $ au Syndicat et appelle en garantie son vendeur, le défendeur en garantie Farzin Zakikhani.

[4]    Axa intervient à titre d'assureur des administrateurs du Syndicat.

[5]    Le 10 juin 2009, les parties participent à une conférence de règlement à l'amiable au cours de laquelle intervient une entente de principe prévoyant notamment la vente par le Syndicat de l'Unité "avec délégation de paiement au syndicat, à charge par l'acheteur de payer la créance du Syndicat (frais d'avocats, frais de réparation des escaliers, frais de condo et intérêts (24%)."

[6]    Conformément à cette entente de principe, en juillet 2009, les parties signent un document intitulé "Quittances mutuelles et transaction" qui prévoit notamment:

"2. Les parties reconnaissent que la créance du Syndicat contre Al-Shawa est constituée de ce qui suit, savoir:

….

i) les honoraires et déboursés extrajudiciaires du Syndicat à l'égard des procédures dans le présent dossier."

[7]     La transaction prévoit que le Syndicat trouvera l'acheteur de l'Unité et que le produit de la vente sera entièrement versé au Syndicat pour sa créance, le reliquat s'il en est, sera remis à Al-Shawa.

[8]    La transaction stipule également  que:

" 24. Le présent document constitue une transaction au sens des articles 2631 et suivants du Code civil du Québec, et les Parties, par leur signature respective aux présentes Quittances mutuelles et transaction, renoncent à invoquer toute erreur de faits ou de droit dans la conclusion des présentes, ou à demander la rescision de ladite transaction."

                                                                                                  (soulignement ajouté)

[9]     Le Syndicat trouve un acheteur intéressé et retient les services de la mise-en-cause afin de préparer l'acte de vente.

[10]            Le 18 août 2009, le procureur du défendeur Al-Shawa, demande à la notaire, une ventilation des sommes mentionnées au paragraphe 2 i) de la transaction.

[11]            La même journée, le procureur du Syndicat avise la notaire et le procureur de Al-Shawa de l'état de la créance du Syndicat quant au paragraphe 2 i) de la transaction.

[12]            Le 21 août 2009, le procureur du Syndicat transmet par écrit à la notaire et au procureur de Al-Shawa la ventilation des montants auxquels réfère le paragraphe 2 de la transaction avec copie des pièces justificatives.

[13]            Le 26 août 2009, le procureur d'Al-Shawa remet en question la transaction quant au paiement des frais légaux engagés par le Syndicat.

[14]            Devant ce différend, la notaire décide de conserver en fidéicommis le reliquat du prix de vente de l'Unité pour tenir lieu des frais légaux prévus à la transaction jusqu'à ce que le différend soit tranché par la cour supérieure ou fasse l'objet d'une entente entre les parties.

[15]            Le 10 septembre 2009, le procureur d'Al-Shawa contacte la notaire afin de modifier la clause intitulée "Declaration concerning the preliminary contract" contenue dans le projet d'acte de vente afin qu'elle se lise désormais comme suit:

" This sale is made in execution of a settlement agreement and a transaction, said transaction between the Vendor, the Syndicat des copropriétaires du Elgin, Axa Assurances Inc., Farzin Zakikhani and Me David A. Altro, in court case number 500-17-033567-069 (le présent dossier).  The parties hereby confirm the agreements contained in the settlement agreement and the Transaction but not reproduced herein."   (soulignement ajouté)

[16]            Le 11 septembre 2009, le défendeur Al-Shawa signe l'acte de vente de son Unité devant la notaire Toussi; l'acte a été dûment publié.

[17]            Conformément à la transaction, le Syndicat demande au tribunal d'ordonner à la notaire mise en cause de remettre la somme de 48 719,25 $ à ses procureurs.

 

[18]            Al-Shawa conteste la requête pour les motifs suivants:

1-         Le recours approprié est une requête en homologation;

2-         En vertu de l'article 2762, la transaction ne peut comporter paiement des honoraires extrajudiciaires puisque ceux-ci ont été encourus dans le cadre d'une requête introductive d'instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice.  En effet, les articles 2632, 2667 et 2762  feraient échec à la requête;

[19]            Ces articles se lisent comme suit:

2632. On ne peut transiger relativement à l'état ou à la capacité des personnes ou sur les autres questions qui intéressent l'ordre public.

[1991, c. 64, a. 2632].

2667. L'hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu'il produit et les frais, autres que les honoraires extrajudiciaires, légitimement  engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé.

          [1991, c. 64, a. 2667; 2002, c. 19, a. 11].

 

2762. Le créancier qui a donné un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire n'a le droit d'exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires extrajudiciaires dus par le créancier pour des services professionnels qu'il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l'hypothèque ou pour conserver le bien grevé.

[1991, c. 64, a. 2762; 2002, c. 19, a. 12].

 

[20]            Le défendeur réfère le Tribunal aux décisions qui confirment que depuis les amendements de 2002 aux articles 2667 et 2762 du Code civil, les frais engagés par le créancier qui exerce ses droits hypothécaires excluent les honoraires extrajudiciaires qu'il doit pour des services professionnels requis pour recouvrer  le capital et les intérêts garantis par l'hypothèque ou pour conserver le bien[1].

[21]            Quant au Syndicat, il  s'appuie sur les termes de la transaction laquelle mettait fin non seulement à un litige qui l'opposait à Al-Shawa mais également au litige entre Al-Shawa et son vendeur ainsi que l'assureur responsabilité du Syndicat.

[22]            Les parties ne contestent pas les faits et reconnaissent que sauf pour la somme détenue chez la notaire, la transaction a été exécutée en son entier.

QUESTIONS EN LITIGE

[23]            1-         Le Syndicat devait-il faire homologuer la transaction?

2-         Dans le cadre de la transaction intervenue, le paiement des honoraires des procureurs du Syndicat contrevient-il aux dispositions du Code civil?

 

DÉCISION

[24]            Première question:  La présente procédure est-elle le recours approprié?

Le Code civil prévoit qu'une transaction est indivisible et  qu'elle a l'autorité de la chose jugée entre les parties.  Ayant été exécutée presqu'en totalité, l'homologation n'est pas requise; au surplus elle ne règlerait pas le litige ( 462 C.p.c.).

[25]            Deuxième question: Le paiement des honoraires contrevient-il aux dispositions du Code civil?

Le tribunal répond négativement.  La créance du Syndicat est protégée par une hypothèque légale (2729 C.c.Q); hors cette disposition législative, le Syndicat n'aurait aucun droit de gage sur l'immeuble du copropriétaire en défaut, son seul droit, étant un recours personnel. On constate donc que cette hypothèque est différente par sa nature de ce qui est généralement appelée une hypothèque, soit un droit de gage consenti par convention entre prêteur et emprunteur, par exemple.

[26]            Autre différence, les frais que le Syndicat engage pour protéger sa créance diffèrent de ceux du prêteur qui a garanti son prêt par une hypothèque. Le Syndicat  est constitué pour voir à "la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun." (1039 C.c.Q.).

[27]            L'hypothèque légale du Syndicat vise donc cette finalité et non la protection d'une créance conventionnelle appartenant à une seule personne. 

[28]             Sans ce droit d'exception, le Syndicat pourrait difficilement voir à la conservation de l'immeuble et aux intérêts des copropriétaires.

[29]            Au surplus, et au contraire du créancier hypothécaire conventionnel,       le Syndicat n'a pas eu le choix de son débiteur.  Il se retrouve créancier d'un mauvais payeur qu'il est obligé de subir au contraire du prêteur hypothécaire qui a eu le loisir de décider s'il voulait s'engager dans une relation d'affaires avec l'emprunteur.

[30]             Considérer ces deux créances de la même façon crée une injustice pour les autres copropriétaires qui doivent supporter les dépenses que le mauvais payeur leur impose.  Mauvais payeur qui s'est imposé à eux mais qui en devenant copropriétaire s'est engagé à assumer les honoraires qu'on lui réclame aujourd'hui par le biais de la déclaration de copropriété et la transaction.

[31]            Dans la présente affaire, le débiteur a accepté que les honoraires extrajudiciaires soient payés à même le produit de la vente. Même si dans sa défense il soulevait l'argument qu'il met aujourd'hui de l'avant, il est intervenu auprès de la notaire pour réitérer que la vente était faite en exécution de la transaction intervenue entre les parties.  Il mène aujourd'hui une bataille d'arrière garde dont il serait injuste que les copropriétaires de l'immeuble fassent les frais.

[32]             Pour terminer, le tribunal cite ce qu'écrivait  Me Philippe Bélanger en 2003 dans un article intitulé "La portée des modifications apportées aux articles 2667 et 2762 du  Code civil du Québec:  Quels sont les frais qui ne peuvent plus être garantis      par hypothèque?"[2]                                                                            

 

" Ceci étant, doit-on pour autant conclure qu'il n'existe désormais aucun contexte dans lequel l'on pourra réclamer les honoraires extrajudiciaires d'avocats à titre de créance garantie hypothécairement? En réponse à cette question, qu'il nous soit permis de proposer les éléments de solution suivants:

 

- Il sera toujours loisible au créancier hypothécaire de demander à la Cour de condamner le débiteur hypothécaire à assumer intégralement les honoraires extrajudiciaires qui ont été encourus dans l'exercice des recours hypothécaires ou en vue de conserver le bien hypothéqué, notamment lorsque la défense proposée par le débiteur hypothécaire ou son refus de délaisser sont frivoles ou dilatoires. Étrangement, le législateur québécois n'a pas prévu d'exception à l' article 2667 lorsque la Cour ordonne par ailleurs que les honoraires extrajudiciaires du créancier hypothécaire soient acquittés intégralement par le débiteur; il est à souhaiter que les tribunaux exercent leur discrétion afin de déclarer que de tels honoraires extrajudiciaires soient, dans un tel contexte, garantis hypothécairement.

- Le législateur québécois interdit que les honoraires extrajudiciaires soient inclus à la créance hypothécaire; en énonçant cette règle au chapitre des hypothèques, il a choisi de ne pas invalider, comme étant contraires à l'ordre public, les clauses contractuelles faisant en sorte que le débiteur hypothécaire soit personnellement tenu au paiement des frais engagés. Il serait donc du même fait loisible au créancier hypothécaire de prévoir, par convention avec le débiteur hypothécaire, non seulement que ce dernier sera personnellement tenu au paiement des frais engagés mais également que le créancier hypothécaire sera autorisé à débiter le compte du débiteur hypothécaire du montant des frais engagés. Dans la mesure où les débits ainsi portés au compte ne sont pas contestés par le débiteur hypothécaire dans les délais prévus aux conventions de tenue de compte généralement utilisées par les institutions financières, les frais engagés constitueraient dès lors du capital prêté plutôt que des frais extrajudiciaires.

- Enfin, il faut garder à l'esprit que des honoraires extrajudiciaires peuvent, dans certaines circonstances, constituer des frais engagés dans l'intérêt commun bénéficiant d'une priorité au sens des articles 2650 et suivants C.c.Q. On pourra donc invoquer que, dans certaines circonstances, les honoraires extrajudiciaires engagés dans l'intérêt commun des créanciers doivent être colloqués de façon prioritaire aux hypothèques. Malheureusement, en cas de faillite du débiteur hypothécaire, cette priorité accordée aux honoraires extrajudiciaires engagés dans l'intérêt commun ne serait plus reconnue puisqu'il est désormais établi que les priorités autres que celles qui bénéficient de droit de suite et droit réel ne suffisent pas à conférer le statut de créancier garanti à leur titulaire ."

[33]            Le Tribunal conclut donc que les honoraires professionnels versés par le Syndicat pour protéger sa créance,  font partie des frais engagés tels que mentionnés aux articles 2667 et 2762 du Code civil.

[34]            Ainsi il était loisible aux parties de régler les litiges engagés par la transaction intervenue et constatée par la pièce P-2 et le Tribunal doit y donner suite.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL,

ACCUEILLE la requête;

ORDONNE à la notaire Toussi, mise-en-cause de remettre la somme de 48 719,25 $ aux procureurs du Syndicat,  Mes.  DE GRANDPRÉ, JOLI-COEUR en fidéicommis.

LE TOUT AVEC DÉPENS.

 

 

 

 

__________________________________

JEAN-FRANÇOIS DE GRANDPRÉ, J.C.S.

 

Me Marc Lanteigne

DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR

Procureurs du demandeur/défendeur reconventionnnel

 

Me Sarantos Madimenos

FELDMAN ROLLAND

Procureurs du défendeur/demandeur reconventionnel

et demandeur en garantie

 



[1] Banque de Montreal c. Frank Lemieux 2003 CANLII 45195  QC C.S. (décision du 28 février 2003) de l'honorable Jean Bouchard, maintenant juge à la Cour d'Appel; Bouchebel c. Société d'hypothèques CIBC, 2006 QCCA 346 .

 

[2] Développements récents en droit de la construction (2003), Service de la formation permanente,      Cowansville, Yvon Blais Inc. 2003, pages 53 et suivantes.

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