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Décision

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Financement Millénium 2000 inc. c. Constructions Tribo inc.

2010 QCCS 6234

JC2027

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

LAVAL

 

N° :

540-17-002595-071

 

 

 

DATE :

15 décembre 2010

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

PEPITA G. CAPRIOLO, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

FINANCEMENT MILLÉNIUM 2000 INC.

Demanderesse

c.

LES CONSTRUCTIONS TRIBO INC.

Défenderesse

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           La demanderesse, Financement Millenium, réclame environ 150,000 $ de la défenderesse, Tribo, à titre de dommages-intérêts encourus à cause de certains vices cachés allégués. Cette dernière nie toute responsabilité et soulève l'absence de mise en demeure en temps utile pour remédier aux vices, le cas échéant.

Les faits

[2]           Stéphane Brisebois, président de Financement Millénium, décide de se lancer dans le développement immobilier. À cette fin, il cherche des terrains convenables à Laval.  Après avoir remarqué une pancarte du courtier immobilier Louis Gagnon sur des terrains appartenant à Tribo, il rencontre Gagnon qui lui apprend qu'il resterait quatre terrains disponibles. Brisebois marche sur ces terrains et voit des immeubles déjà en voie de construction sur les terrains adjacents. Il apprend qu'un des promoteurs immobiliers sur ces terrains est le fils du propriétaire principal de Tribo, Peter Triassi.

[3]           Brisebois témoigne s'être renseigné auprès d'un excavateur travaillant sur le terrain avoisinant, Claude Cardinal, qui l'aurait rassuré quant à la qualité du sol.  Lors de son contre-interrogatoire, ce dernier a nié avoir eu cette conversation avec Brisebois.

[4]           Toujours selon Brisebois, les pourparlers pour l'achat de trois terrains ont été très longs à cause des difficultés éprouvées à rejoindre Peter Triassi.  Après plus de deux mois, le contrat de vente a été signé devant le notaire Jean Gauthier le 9 décembre 2005.

[5]           Vers la fin février ou début mars 2006, Financement Millénium a commencé le travail d'excavation sur le premier lot, nº (…)798. Presque immédiatement, l'excavateur, Claude Cardinal, a arrêté les travaux pour informer Brisebois de la présence de remblai hétérogène au-dessus du terrain apte à recevoir la fondation. Il était nécessaire d'enlever ce remblai et de le remplacer par du sable.

[6]           Brisebois a témoigné que dès qu'il a été averti de cette situation, il a rejoint le notaire afin de lui demander le numéro de téléphone de Triassi. Il aurait ensuite rejoint Triassi et l'aurait informé de la situation. Triassi aurait nié toute responsabilité et aurait crié au téléphone. Par la suite, Brisebois s'est rendu chez le notaire où ce dernier aurait eu d'autres communications téléphoniques avec Triassi au même effet. Brisebois aurait ensuite communiqué par téléphone avec Triassi entre dix et vingt-cinq fois dans les jours qui ont suivi. Malgré les réponses négatives et impolies reçues lors de chaque conversation, Brisebois n'a pas envoyé de préavis ou de mise en demeure à Triassi «en espérant pouvoir s'entendre.»

[7]           Après un arrêt d'une heure, les travaux ont repris sur le lot (…) 798 et les condos ont été construits.

[8]           Ce n'est qu'au mois d'août que les travaux commenceront sur le deuxième lot, (…)785. Les problèmes ici s'avèrent plus graves dès la première pelletée de l'excavateur et une compagnie d'expert, Qualilab, doit intervenir pour s'assurer qu'un sol apte à recevoir des fondations soit mis en place après l'enlèvement de plusieurs pieds de remblai hétérogène.

[9]           Ces travaux ont causé des dépenses inattendues et des retards dans la construction.

[10]        Selon son témoignage, Brisebois essaie de nouveau de négocier avec Triassi, sans succès. Il n'envoie toujours pas de préavis ou de mise en demeure.

[11]        En novembre, il entreprend les travaux sur le dernier lot, (…)786, où il constate les mêmes problèmes. Encore une fois, il obtient l'aide de Qualilab, encourt des dépenses supplémentaires et des délais, mais n'envoie pas de préavis ou de mise en demeure à Triassi.

[12]        À titre d'explication, Brisebois soutient que le notaire lui aurait conseillé d'attendre d'avoir toutes ses factures avant d'entreprendre des procédures judiciaires.

[13]        Le notaire, qui a témoigné à l'audition, ne corrobore d'aucune façon cette allégation.

[14]        Ce n'est qu'à la fin de tous les travaux de construction, le 6 juin 2007, que les procureurs de Financement Millenium envoient une mise en demeure à Tribo.

Les arguments des parties

[15]        Financement Millenium soutient que les problèmes retrouvés lors de l'excavation sont des vices cachés. Tribo aurait dû les connaître étant donné qu'elle avait déjà vendu d'autres terrains dans les environs immédiats et que la Ville de Laval avait obtenu un rapport d'expertise lors de la confection des rues indiquant des problèmes de remblai à certains endroits.

[16]        De plus, Financement Millenium plaide que Tribo est un vendeur professionnel et soumet que le défaut de Triassi d'informer Financement Millenium de la condition du sol équivaut à un dol.

[17]        Tribo conteste généralement la qualification de vice caché des problèmes de sol et le quantum des dommages réclamés, mais fonde sa défense essentiellement sur l'absence de préavis en temps utile.

Analyse

[18]        Dans son plan d'argumentation, Financement Millénium a posé correctement la question fondamentale en l'instance : est-ce que l'absence de dénonciation écrite au sens de l'article 1739 du Code civil du Québec est fatale au recours de la demanderesse?

[19]        L'article 1739 se lit ainsi:

1739- L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

[20]        Cet article de droit nouveau, introduit avec la réforme du Code civil, impose à l'acheteur une obligation distincte de celle contenue à l'article 1594 C.c.Q. L'auteur Jeffrey Edwards nous enseigne :

Signalons que la déjudiciarisation de l'exigence du délai raisonnable a déjà semé une certaine confusion qui, croyons-nous, doit être éliminée de manière immédiate. La dénonciation écrite de l'article 1739 C.c.Q. est parfois assimilée à la mise en demeure. Certes, les deux avis partagent des traits communs; par exemple, l'acheteur est tenu de dénoncer son vendeur, et ce, de manière écrite. D'ailleurs, la tendance à regrouper les deux avis n'est pas chose nouvelle, selon l'ancien Code, un courant de jurisprudence minoritaire voyait en l'article 1530 C.c.B.C. un moyen d'obliger l'acheteur à mettre son vendeur en demeure. En droit nouveau, à la suite de l'assujettissement de la garantie au régime général d'exécution, il n'est toutefois plus permis de douter que la mise en œuvre de celle-ci passe nécessairement par le devoir distinct et précis de mise en demeure énoncé dans l'article 1594 C.c.Q. Or, la dénonciation de la garantie et la mise en demeure ont des objectifs différents. L'exigence de l'article 1739 C.c.Q. vise à prévenir l'insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie. Quant à la mise en demeure, elle sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d'y remédier. Les deux avis se démarquent aussi par l'information différente que chacun requiert. Pour se conformer à l'article 1739 C.c.Q., il suffit que l'avis fasse état de la présence du vice. La mise en demeure doit, en plus, sommer le débiteur de s'exécuter. [1]

[21]        La jurisprudence décrit des situations d'exception à la règle contenue à cet article. Ces exceptions doivent être comprises par rapport à l'objectif premier de cet article, soit de permettre au vendeur de vérifier l'existence du vice caché allégué, son étendue, de constater les dommages, le cas échéant, et d'y remédier à moindre coût.

[22]        Financement Millénium plaide en premier lieu que Tribo connaissait les problèmes de remblai dans les terrains vendus et que, par conséquent, le second alinéa de l'article 1739 C.c.Q s'appliquerait. La portée, cependant, de cet alinéa n'est pas de priver le vendeur du droit de recevoir une dénonciation écrite, mais plutôt de la recevoir dans un délai raisonnable. Dans  « Responsabilité » du Barreau du Québec,[2] Maître Pierre Deschamps souligne que la dénonciation écrite de l'article 1739 du C.c.Q. demeure de rigueur. Il écrit :

...« le fabricant et le vendeur qui ne pouvaient ignorer le vice, donc le fabricant et le vendeur professionnel, ne peuvent pas se plaindre de la tardiveté de l'avis. Toutefois, cet avis est de rigueur. »

[23]        Il faut encore que le vendeur puisse corriger le vice.[3] La mise en demeure envoyée en juin 2007 ne peut combler cette obligation de dénonciation, puisque tous les travaux en question avaient été complétés plus de six mois plus tôt. Il était impossible à ce moment d'évaluer l'étendue des vices et d'y remédier.

[24]        En un deuxième temps, Financement Millénium soutient que les nombreuses conversations téléphoniques entre Brisebois et Triassi constituent une dénonciation adéquate.

[25]        Le tribunal ne peut partager ce point de vue, et ce, pour deux motifs.

[26]        Premièrement, la version des faits décrite par Brisebois n'est point crédible. Il affirme avoir téléphoné à Triassi entre « dix et vingt-cinq fois » en quelques jours. À chaque fois, il a été confronté par une dénégation totale de responsabilité et des insultes. Pourtant, dit-il, il n' a rien fait de plus « en espérant arriver à un règlement.» Cela est tout à fait invraisemblable!

[27]        S'étant aperçu que sa position paraissait faible, Brisebois a ensuite changé fusil d'épaule : il n'avait pas agi à l'égard de Tribo « parce le notaire l'a conseillé d'attendre d'avoir toutes ses factures.» Le notaire Gauthier a affirmé ne jamais avoir proféré de conseils à Brisebois sinon lors de la première conversation téléphonique avec Triassi. À ce moment, le notaire lui avait suggéré de lui parler directement. Contrairement au témoignage de Brisebois, celui-ci ne lui a jamais posé de question quant à l'étendue de la « protection » de Financement Millénium lors de la signature du contrat, ni y a-t-il eu de discussion de mise en demeure ou dénonciation à n'importe quel autre moment.

[28]        Lors de son contre-interrogatoire, le notaire a admis avoir parlé une fois «pendant 30 secondes à Triassi» sans se souvenir par ailleurs de la date de cette conversation. Selon Brisebois, le notaire avait communiqué avec Triassi au moins quatre fois.

[29]        Triassi nie avoir eu quelque conversation que ce soit avec le notaire, le courtier immobilier, Louis Gagnon, ou avec Brisebois lui-même à ce sujet. Il relate un événement traumatique survenu en février 2006 qui l'avait hospitalisé pendant quelques semaines. Après quoi, nous dit-il, il serait parti en Floride se rétablir. Ces faits ne sont aucunement appuyés par des preuves documentaires (rapports médicaux, billets d'avion, états de compte de cartes de crédit utilisées en Floride, etc.) Le tribunal ne peut y donner qu'une infime force probante. Par ailleurs, sa prétention qu'il était très difficile à rejoindre et que donc les nombreuses conversations alléguées par Brisebois n'étaient pas vraisemblables est appuyée par le témoignage même de Brisebois qui a dit avoir dû attendre presque deux mois pour compléter la transaction d'achat des terrains « à cause de la difficulté de rejoindre Triassi. »

[30]        Vu ces témoignages peu concluants de part et d'autre, le tribunal conclut que Brisebois a averti Triassi au moins une fois qu'il y avait des problèmes au sol du premier lot.

[31]        Cela suffit-il à éviter l'effet fatal d'un manquement à l'obligation de l'article 1739 C.c.Q?

[32]        La réponse est non.

[33]        Tel que bien expliqué par les professeurs Jobin et Cumyn, la dénonciation verbale peut suffire lorsque le comportement du vendeur équivaut à une renonciation tacite à l'écrit :

Selon le texte de l'article 1739 C.c.Q, le préavis doit être donné par écrit. Néanmoins, quand il n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple s'il tente de réparer le vice sans protestation, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis, ou s'il ne soulève pas cette question lorsqu'il est poursuivi en justice par l'acheteur. Ce n'est une autre application de la doctrine de la renonciation tacite. Certains jugements, toutefois, font preuve d'une tolérance discutable, acceptant comme valide un préavis verbal, qui néanmoins informe pleinement le vendeur du vice.[4]

[34]        En l'instance, le vendeur a nié toute connaissance du défaut, l'existence d'une dénonciation même verbale (rappelons que Brisebois n'a même pas essayé de prouver la dénonciation du vice caché du troisième terrain.) Le vendeur ne s'est jamais présenté sur les lieux et n'a donc jamais vu les dommages ni essayé de les réparer.

[35]        De plus, le vendeur a soulevé l'absence de dénonciation écrite dès réception de la mise en demeure de juin 2007. il est impossible de conclure en l'instance à la renonciation tacite de sa part.

[36]        Il est possible d'éviter l'effet fatal d'un manquement à l'article 1739 C.c.Q. dans des cas où il est absolument urgent de faire des travaux de réparations. Dans Ford c. Cholette, la juge Trudel écrit :

[156] Enfin, la jurisprudence a interprété l’article 1739 C.c.Q. comme signifiant que l’absence de mise en demeure préalablement aux travaux de réparation constitue une fin de non-recevoir  L’acheteur qui découvre un vice caché doit, « à la première opportunité avertir le débiteur du vice dont il se plaint et lui donner l’opportunité de vérifier si un tel vice existe. » Cette dénonciation à la première opportunité vise à fermer la porte aux abus possibles du créancier de l’obligation qui ne permet pas au débiteur de répondre de sa garantie. Parmi les exceptions à ce principe, la situation d’urgence plaidée par la demanderesse en l’instance.

[157] L’urgence doit cependant être démontrée par l’acheteur sous peine du rejet de sa réclamation. […]

[158] La situation d’urgence, justifiant l’absence de mise en demeure, exige l’existence d’un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate.[5]

[37]        Financement Millénium n'a pas apporté de preuve qu'il y avait eu une telle urgence l'empêchant d'envoyer un avis. Rappelons-nous que plusieurs mois se sont écoulés entre les travaux sur le premier terrain et le début des travaux sur le deuxième et le troisième.

[38]        En ce qui a trait au dernier argument de Financement Millénium, soit qu'en présence de dol, la dénonciation de l'article 1739 C.c.Q n'est plus nécessaire, encore faut-il prouver le dol.

[39]        Il ne suffit pas de supposer que le fils de Peter Triassi avait peut-être connu des problèmes semblables sur ses terrains. Peter Triassi a nié avoir quelque connaissance que ce soit des conditions des terrains de son fils et ce dernier n'a pas témoigné. On ne peut non plus s'appuyer sur un rapport d'expert fait à l'intention de la Ville de Laval qui démontre l'existence d'un problème de remblai près d'un des terrains qu'achètera deux ans plus tard Brisebois. L'affidavit détaillé de Luc Perrault, ingénieur et chef de division des services municipaux de la Ville de Laval a été mis en preuve de consentement. Dans cet affidavit, Perrault affirme, entre autres, au sujet de ce rapport :

(…)

3) Il s'agit d'un mandat de gré à gré qui a été octroyé par Ville de Laval à la firme de Laboratoire de béton ltée;

4) L'étude de sol réalisée par la firme Laboratoire de béton ltée, en date de septembre 2003, a été transmise à Ville de Laval et à la firme d'ingénieurs Tecsult inc, également mandatée par la Ville de Laval pour la préparation des plans et devis;

5) J'ignore si le rapport G03219-A-rap-001 a été transmis à la défenderesse, «Les Constructions Tribo inc» (promoteur);

6) Je n'ai aucune information me permettant de conclure que le promoteur a pris connaissance de l'étude de sol;

(…)

[40]        Triassi a nié avoir jamais vu ce document.

[41]        Il serait donc difficile, sur la prépondérance de la preuve, de conclure que Triassi l'avait reçu, lu et compris et qu'il avait sciemment omis de faire part à Financement Millénium des différentes observations pouvant affecter un des terrains qu'elle s'apprêtait à acheter.

[42]        La requête de Financement Millénium inc doit donc être rejetée sans qu'il soit nécessaire d'évaluer les dommages réclamés.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[43]        REJETTE la requête introductive d'instance;

[44]        AVEC DÉPENS.

 

__________________________________

PEPITA G. CAPRIOLO, j.c.s.

 

Me Martin Janson

Jason, Larente, Roy, Avocats

Procureur de la demanderesse

 

Me Carmine Mercadante

Bissonnet Mercadante

Procureur de la défenderesse

 

Dates d’audience:

15, 16 et 17 septembre 2010

 



[1]     Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit Québécois, 2e édit., Montréal, Wilson & Lafleur, 1998, p. 193-194.

[2]     Alicia SOLDEDILA, « La responsabilité pour le fait ou la faute d'autrui et pour le fait des biens », dans Collection de droit 1999-2000, École du Barreau du Québec, vol. 4, Responsabilité, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1999, p. 37, à la page 70.

[3]        Pierre Gabriel JOBIN et Jacques DESLAURIERS, « Le droit commun de la vente », dans Collection de droit 1999-2000, École du Barreau du Québec, vol. 5, Obligations et contrats, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1999, p. 151, à la page 177.

[4]     Pierre-Gabriel JOBIN, La vente, 3e éd., avec la collab. de Michelle CUMYN, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, p.222.

[5]     Ford c. Cholette, EYB 2006-102282 (C.S.).

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