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Décision

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COUR D’APPEL

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

MONTRÉAL

N° :

500-09-013844-030

(705-22-004855-027)

 

DATE :

 8 mars 2004

 

 

CORAM:

LES HONORABLES

JEAN-LOUIS BAUDOUIN J.C.A.

FRANÇOIS PELLETIER J.C.A.

ALLAN R. HILTON J.C.A.

 

 

ROYAL LEPAGE DES MOULINS INC.

APPELANTE - ( demanderesse )

c.

 

HÉLÈNE BARIL

et

ALAIN GRANGER

INTIMÉS - ( défendeurs )

 

 

ARRÊT

 

 

[1]                LA COUR, statuant sur un pourvoi contre un jugement de la Cour du Québec du district de Joliette ( l'honorable Monique Sylvestre ) rendu le 9 septembre 2003, rejetant avec dépens l'action en dommages de l'appelante ;

[2]                Après étude, audition et délibéré ;

[3]                Pour les motifs ci-annexés du juge Baudouin auxquels souscrivent les juges Pelletier et Hilton ;

[4]                ACCUEILLE le pourvoi avec dépens contre l'intimée Hélène Baril ;

[5]                CONDAMNE   l'intimée  Hélène Baril  à  payer  à  l'appelante  la  somme  de

11 594,52 $ avec intérêts et indemnité supplémentaire depuis l'assignation ;

[6]                REJETTE, sans frais, le pourvoi contre l'intimé Alain Granger.

 

 

 

 

 

 

JEAN-LOUIS BAUDOUIN J.C.A.

 

 

 

 

 

FRANÇOIS PELLETIER J.C.A.

 

 

 

 

 

ALLAN R. HILTON J.C.A.

 

Me Alain Mongeau

Avocat de l'appelante

 

Me Claude Lemire

Avocat des intimés

 

Date d’audience :

12 février 2004



 

MOTIFS DU JUGE BAUDOUIN

 

 

 

 

I. LES FAITS

[7]                Les deux intimés, conjoints de fait, signent le 27 février 2002 avec l'appelante un contrat de courtage  pour la  vente de  leur maison.  Ils  ont  arrêté  le prix qu'ils veulent ( 144 000 $ ), les conditions générales et les dates de livraison.

[8]                Une première offre d'achat, en date du 12 juin 2002, leur est présentée.  Elle est cependant conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire et à l'exécution de certaines réparations mineures.  Sa présentation est faite le 15 juin 2002.  L'intimé Alain Granger se montre intéressé, mais Hélène Baril déclare ne pas vouloir prendre de décision.  Elle est alors manifestement perturbée pour des raisons personnelles.

[9]                Après discussion avec Alain Granger et les acheteurs éventuels, une seconde offre est présentée par l'agent immobilier.  La seconde offre, à la différence de la première, n'est plus conditionnelle et est strictement conforme à toutes et chacune des exigences des vendeurs.

[10]           Cette seconde promesse d'achat est signée par Alain Granger, mais sa conjointe refuse de le faire et la transaction avorte donc.

[11]           L'appelante poursuit les deux intimés en dommages et leur réclame le montant de  la commission prévu par le contrat de courtage.

 

II. LE JUGEMENT ENTREPRIS

[12]           La juge de première instance procède à une analyse détaillée de la doctrine[1] et de la jurisprudence.  Se fondant sur une décision de son collègue le juge Gosselin[2], elle est d'avis qu'aucune commission n'est due au motif que celle-ci ne peut être payable qu'en cas de vente effective, le contrat de courtage immobilier n'étant qu'une simple « invitation générale à s'intéresser à l'immeuble et à soumettre des offres, plutôt qu'une promesse de contracter aux conditions du contrat de courtage»[3].

 

 

 

III. L'ANALYSE

[13]           Avec respect pour l'opinion contraire, je ne peux souscrire à la solution retenue par le tribunal de première instance.  Je ne puis me convaincre non plus que la doctrine citée est bel et bien à cet effet. 

[14]           La clause 7.2 du contrat liant l'appelante et les intimés est à l'effet suivant :

7.2       Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat.

                                                                                                ( je souligne )

[15]           Il ne faut pas confondre deux rapports de droit qui sont distincts l'un de l'autre et produisent des effets juridiques indépendants.

[16]           Lorsqu'une promesse d'achat entièrement conforme à l'offre de vente est faite, les parties sont liées.  Il y a eu offre et acceptation (art. 1386 C.c.Q. ).  Le promettant acheteur qui voit son vendeur prospectif refuser de donner suite à son engagement peut alors le poursuivre en justice, exiger l'exécution en nature de l'engagement par une action en  passation de titre ou réclamer  des  dommages  pour le  préjudice  qu'il  subit ( art. 1590 C.c.Q. ).  Les acheteurs potentiels ( M. Vallée et Mme L'Heureux ) pouvaient donc se prévaloir de ces droits.

[17]           Par contre, la situation et les rapports contractuels entre les intimés et leur courtier sont tout autres.  Le mandat confié à ce dernier n'est pas, à mon avis, simplement de faire en sorte que certaines personnes s'intéressent à l'immeuble lorsque toutes les conditions de la future vente ont été précisées et que l'offre d'achat est, en plus, parfaitement conforme aux exigences des vendeurs.  Le courtier a, en effet, parfaitement exécuté son obligation en ramenant aux vendeurs une offre que l'on doit qualifier de parfaite.  Il était donc de l'obligation des vendeurs de conclure l'entente.  Cette conclusion a été rendue impossible par la seule et unique faute d'Hélène Baril et la non-réalisation de la vente est due, en effet, à son seul acte de volonté.  L'intimée, certes, ne peut être forcée de s'exécuter que sur action en passation de titre, mais, en l'espèce, nous ne sommes pas saisis de l'examen des rapports entre promettant-acheteurs et promettant vendeurs.  Le geste fautif d'Hélène Baril ne saurait, pour autant, avoir pour effet, au seul  motif que le contrat n'a pas été conclu, de faire perdre au courtier le bénéfice de la rétribution prévue.

[18]           En décider autrement signifierait que le paiement de la commission de l'agent immobilier, dans le cadre de la clause contractuelle citée plus haut, dépendrait d'une condition purement potestative de la part de l'intimée ( art. 1500 C.c.Q. ).  Je suis donc d'avis que l'appelante a droit aux dommages que lui cause la faute de l'intimée et qui correspondent au montant de la commission prévue, avec les intérêts et l'indemnité supplémentaire.

[19]           L'intimé Alain Granger a, lui, bel et bien accepté l'offre d'achat.  Doit-il, lui aussi, être condamné à en payer au moins la moitié ?  Si le contrat avait été signé, il n'y a aucun doute qu'il eût été obligé de payer.  Toutefois, le geste délibéré et sans aucune justification de l'appelante a empêché que la situation prévue ne se réalise.  C'est bien la faute de celle-ci, et cette faute seulement, qui a eu pour effet de causer le dommage qu'a subi le courtier.  La mesure du préjudice subi équivaut au montant de la commission ainsi perdue et sa réparation est due par l'appelante et non par l'intimé Granger qui, lui, n'a commis aucune faute.

[20]           Pour ces motifs, je suis donc d'avis d'accueillir le pourvoi avec dépens contre l'intimée  Hélène Baril,  de condamner  celle-ci à  payer  à  l'appelante  la  somme  de 11 594,52 $ avec les intérêts et l'indemnité additionnelle depuis l'assignation et de rejeter le pourvoi à l'endroit de l'intimé Granger.

 

 

 

 

 

JEAN-LOUIS BAUDOUIN J.C.A.

 



[1] J. PINEAU, D. BURMAN et S. GAUDET, Théorie des obligations, 3e éd., Montréal, Thémis, 1996 ; H. RICHARD, Le courtage immobilier au Québec, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1994.

[2] Tremblay c. Marten, REJB 2001-24750 (C.Q.).

[3] H. RICHARD, op.cit., supra, note 1, p. 23.

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