Facebook Twitter LinkedIn YouTube Nous joindre | English

Décision

Les décisions diffusées proviennent de tribunaux ou d'organismes indépendants de SOQUIJ et pourraient ne pas être accessibles aux personnes handicapées qui utilisent des technologies d'adaptation. Visitez la page Accessibilité pour en savoir plus.
Copier l'url dans le presse-papier
Le lien a été copié dans le presse-papier
Lavoie c

Lavoie c. Bernier (Succession de)

2010 QCCA 342

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

QUÉBEC

N° :

200-09-006278-086

(300-17-000046-050)

 

DATE :

23 FÉVRIER 2010

 

 

CORAM :

LES HONORABLES

MARC BEAUREGARD, J.C.A.

LOUIS ROCHETTE, J.C.A.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

 

 

 

CHARLES LAVOIE

APPELANT INTIMÉ INCIDENT - Demandeur

c.

 

 

SUCCESSION DE MICHÈLE BERNIER

INTIMÉE APPELANTE INCIDENTE - Défenderesse

et

 

CLAUDE SAMSON, en sa qualité de liquidateur de la Succession de feue Michèle Bernier

INTIMÉ APPELANT INCIDENT - Défendeur en reprise d'instance et demandeur en garantie

et

 

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTMAGNY

MIS EN CAUSE - Mis en cause

et

 

RE/MAX AVANTAGES INC.

et

LOUISE D. BÉGIN

MIS EN CAUSE - Défenderesses en garantie

et

GENEVIÈVE LAVOIE

et

RICHARD ANGERS

MIS EN CAUSE - Mis en cause

et

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

MISE EN CAUSE - Intervenante

 

 

ARRÊT

 

 

 

[1]                LA COUR; —Statuant sur le pourvoi de l'appelant et le pourvoi incident des intimés contre un jugement de la Cour supérieure (Montmagny, 11 mars 2008, le juge Benoît Moulin) qui a débouté l'appelant d'une requête introductive d'instance en passation de titre;

[2]                Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré;

[3]                Pour les motifs du juge Beauregard, auxquels souscrivent les juges Rochette et Kasirer;

[4]                REJETTE le pourvoi, sans frais, et ACCUEILLE le pourvoi incident, également sans frais, et AJOUTE  au jugement de première instance les conclusions suivantes : 

ANNULE la saisie avant jugement de l'immeuble, anciennement désigné antérieurement à la rénovation cadastrale comme étant une partie du lot numéro CINQUANTE-NEUF (Ptie 59) du cadastre officiel de la Paroisse de Berthier, circonscription foncière de Montmagny, et maintenant désigné comme étant le lot 3 687 458 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montmagny, pratiquée le 6 octobre 2005 et enregistrée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmagny le 6 octobre 2005 sous le numéro 12 745 100;

ACCORDE mainlevée totale de cette saisie avant jugement quant à cet immeuble;

ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmagny de radier la saisie avant jugement pratiquée le 6 octobre 2005 et enregistrée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmagny le 6 octobre 2005 sous le numéro 12 745 100 et de publier le présent jugement pour valoir à titre de mainlevée totale de cette saisie avant jugement.

 

 

 

 

 

MARC BEAUREGARD, J.C.A.

 

 

 

 

 

LOUIS ROCHETTE, J.C.A.

 

 

 

 

 

NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

 

Me Charles Lavoie

Pelletier, Lavoie

Pour l'appelant intimé incident

 

Me Claude Rochon

Me David Ferland

Stein, Monast

Pour les intimés appelants incidents

 

Me Stéphanie Lelièvre

Morency, Société d'avocats

Pour les mis en cause, Geneviève Lavoie et Richard Angers

 

Me Jean-Philippe Beaudry

Langlois, Kronström, Desjardins

Pour les mis en cause, Re/Max Avantages inc. et Louise D. Bégin

 

Me Marc Gaucher

PETIT, BEAUDOIN

Pour la mise en cause, Association des Courtiers et Agents Immobiliers du Québec

 

Date d’audience :

Le 29 octobre 2009



 

 

MOTIFS DU JUGE BEAUREGARD

 

 

[5]                Désirant vendre un immeuble, l'intimé Samson a retenu les services d'un courtier, lequel a préparé une fiche descriptive mentionnant que le prix demandé était de 68 000 $.

[6]                Désirant acquérir l'immeuble, l'appelant a communiqué avec le courtier qui lui a fait signer un document qui n'est pas autre chose qu'une promesse d'achat formelle, cela au prix demandé et sans aucune condition.

[7]                Concomitamment, une autre personne a communiqué avec le courtier et a elle aussi signé une promesse d'achat formelle pour une somme supérieure au prix demandé.

[8]                En application de l'article 78 du Règlement de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec[1] (« Règlement de l'association »), le courtier devait présenter et a présenté à Samson les deux offres : 

Sous réserve de l'article  39  de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1), le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit, dans les meilleurs délais suivant sa réception, présenter au contractant pressenti toute proposition de transaction qu'il reçoit. Cette présentation doit se faire par l'entremise du titulaire d'un certificat de courtier immobilier, autre que celui de courtier immobilier affilié, que le contractant pressenti a retenu pour agir comme intermédiaire, à moins d'une autorisation écrite par ce titulaire à l'effet du contraire.

Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier reçoit plus d'une proposition, il doit présenter chacune sans préférence, notamment quant à l'ordre chronologique de sa réception, à l'identité du titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier qui l'a prise ou aux circonstances entourant la prise de la proposition. [Je souligne]

[9]                L'appelant a proposé sans succès au juge de la Cour supérieure et nous propose à nouveau que, puisqu'il a accepté d'acheter l'immeuble au prix demandé, la promesse d'achat formelle qu'il a signée n'est pas juridiquement une promesse d'achat, mais une acceptation d'une offre de vente faite en application de l'article 1388 C.c.Q.

[10]           La proposition est mal fondée.

[11]           Lorsque Samson a retenu les services du courtier, il s'attendait à ce que celui-ci procède selon la loi et les usages en matière de courtage immobilier. Or, selon la loi et ces usages, ce que les courtiers recherchent ne sont pas des acceptations de soi-disant offres de vente, mais des promesses d'achat.

[12]           Le législateur a voulu bien encadrer la vente de petits immeubles résidentiels par l'entremise de courtiers en adoptant la Loi sur le courtage immobilier[2] (« Loi »).

[13]           On a rarement vu que le propriétaire d'un petit immeuble résidentiel qui désire le vendre procède par une offre de vente qui le lie.

[14]           En la matière, la pratique a toujours été et est que ce qui précède la vente est une offre d'achat, suivie, le cas échéant, d'une contre-offre.

[15]           En accord avec la pratique, la Loi tient pour acquis que le travail du courtier est de recevoir des offres, et, en accord avec la Loi, les règlements applicables disposent que les offres d'achat et les contre-offres sont faites dans des formulaires dont les stipulations sont obligatoires.

[16]           Ainsi, l'article 39 de la Loi dispose : 

Le contrat [entre le vendeur et le courtier] doit préciser que le courtier a l'obligation de soumettre à la personne physique toute promesse d'achat, de location ou d'échange de l'immeuble visé.

[17]           On dira que cette disposition n'exclut pas la possibilité que ce que le courtier doit soumettre au vendeur est également toute acceptation d'une offre de vente. Littéralement c'est exact, mais, encore une fois, en accord avec les usages, la Loi tient pour acquis que le travail du courtier n'est pas de présenter au public en général une offre formelle de vente de la part de son client, mais bien de rechercher des offres d'achat.

[18]           D'autre part, l'article 155 ajoute : 

Le gouvernement peut déterminer, par règlement : 

5. Les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire.

[19]           À cet égard, dans le Règlement d'application de la Loi sur le courtage immobilier[3] (« Règlement du gouvernement ») on trouve à l'article 26 l'identité des formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire. Il s'agit singulièrement de la « Promesse d'achat » et de la « Contre-proposition à une promesse d'achat ». La Loi et le Règlement du gouvernement ne font aucune mention d'un formulaire qui serait une offre de vente. Comme les formulaires sont obligatoires, qu'ils consistent en particulier en une promesse d'achat et en une contre-proposition à une promesse d'achat, il résulte que les courtiers ne font pas signer et n'ont pas le droit de faire signer par un acheteur potentiel une acceptation d'une soi-disant offre par le vendeur. Pour le contenu obligatoire des formulaires, voir l'article 88 du Règlement de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

[20]           Avec égards pour l'avis contraire, lorsque le législateur, qui veut encadrer les négociations en la matière, dispose à l'article 155 de la Loi que les formulaires choisis par le gouvernement ont une forme obligatoire et que le gouvernement décrète qu'une promesse d'achat et une contre-proposition à une promesse d'achat doivent être rédigées dans un formulaire qui revêt une forme obligatoire, on ne saurait prétendre qu'on peut contourner l'esprit de cette exigence en avançant que rien n'empêche un courtier de procéder autrement et de recevoir des écrits qui ne sont pas des formulaires revêtant une forme obligatoire. Ce serait bafouer le désir du législateur qui, en la matière, témoin de nombreux litiges, a voulu qu'on procède par offres d'achat et acceptations et, le cas échéant, par contre-propositions.

[21]           Je ne suis pas le seul à penser ainsi : 

L'annonce de cette vente avec description, indication de l'adresse et du prix, publiée dans un journal, laisserait croire a priori qu'il s'agirait d'une offre véritable, précise et ferme; or, il n'est pas exclu que, faite par un agent immobilier, cette annonce ait pour but, non point de conclure le contrat, mais simplement d'appeler des acquéreurs afin de les inciter à faire des offres d'achat : c'est, le plus souvent, le mandat qui a été confié à l'agent par le propriétaire[4].

Le contrat de courtage immobilier constitue, de la part du propriétaire, une invitation générale au public à soumettre des offres d'achat. Le propriétaire conserve alors la liberté d'accepter ou de refuser les offres soumises. Son refus d'accepter une offre jugée insatisfaisante n'engage aucunement sa responsabilité envers l'offrant ou l'agent immobilier[5].

En résumé, nous croyons que dans l'état actuel du droit, le contrat de courtage immobilier ne peut constituer une offre de contracter ou même une promesse unilatérale de contracter. La pratique contractuelle dans le domaine immobilier encourage la présentation de promesse d'achat, de location ou d'échange qui est convertie en promesse bilatérale de contracter suite à l'acceptation par le cocontractant (client-inscripteur)[6].

[22]           Il résulte que l'intimé Samson n'a jamais fait une offre de contracter en application de l'article 1388 C.c.Q. Si la fiche descriptive que le courtier a préparée, et qui a vraisemblablement été approuvée par l'intimé, comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé, le fait que l'intimé a retenu les services d'un courtier indique bien que la fiche descriptive n'était pas une offre de vente qui liait l'intimé.

[23]           En tout état de cause, à supposer que l'appelant eût pu communiquer directement à Samson un document aux termes duquel il acceptait la soi-disant offre de celui-ci ou qu'il eût pu légalement obliger le courtier à soumettre à Samson, non pas une promesse d'achat, mais une acceptation de la soi-disant offre de vente, ce n'est pas ce qu'il a fait. Qu'il ait eu le choix ou n'ait pas eu le choix de signer un autre document qu'une promesse d'achat, l'appelant a de fait signé formellement une véritable promesse d'achat, qui avait toutes les caractéristiques d'une promesse d'achat et qui n'avait rien d'une acceptation d'une offre de vente. En conséquence, on ne saurait conclure que Samson a eu tort de tenir le document qui lui a été présenté autrement que comme une promesse d'achat qui pouvait être refusée.

[24]           L'appelant nous a mentionné que sa cause était fondée sur ce qu'a écrit le juge Baudouin dans l'affaire Royal Lepage Des Moulins inc. c. Baril[7]. Or, le passage des motifs du juge Baudouin sur lequel s'appuie l'appelant est, selon le juge Baudouin lui-même, un véritable obiter dictum puisqu'il n'était pas nécessaire à la conclusion de ses motifs. Le juge Baudouin rappelait le principe général qu'une offre suivie d'une acceptation lie les parties. Il n'avait pas étudié la situation au regard de la Loi et des deux règlements mentionnés plus haut[8]. Bref, si celui qui met sa maison en vente par l'entremise d'un courtier n'est pas obligé d'accepter une promesse d'achat sur le prix demandé, il doit cependant indemniser le courtier qui a fait son travail et qui lui a apporté une promesse d'achat pour le prix demandé.

[25]           En rendant son jugement, le juge de la Cour supérieure a omis d'annuler la saisie avant jugement de l'immeuble qui avait été pratiquée à la demande de l'appelant, de sorte qu'il y a lieu d'accueillir le pourvoi incident à cet égard.

[26]           Vu l'intérêt de la question pour les justiciables, je propose qu'aucuns frais ne soient adjugés sur le pourvoi principal. Il n'y a pas lieu non plus à des frais sur le pourvoi incident.

[27]           Pour ces motifs, je propose de rejeter le pourvoi sans frais, d'accueillir le pourvoi incident, également sans frais, et d'ajouter au jugement de première instance les conclusions suivantes : 

ANNULE la saisie avant jugement de l'immeuble, anciennement désigné antérieurement à la rénovation cadastrale comme étant une partie du lot numéro CINQUANTE-NEUF (Ptie 59) du cadastre officiel de la Paroisse de Berthier, circonscription foncière de Montmagny, et maintenant désigné comme étant le lot 3 687 458 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montmagny, pratiquée le 6 octobre 2005 et enregistrée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmagny le 6 octobre 2005 sous le numéro 12 745 100;

ACCORDE mainlevée totale de cette saisie avant jugement quant à cet immeuble;

ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmagny de radier la saisie avant jugement pratiquée le 6 octobre 2005 et enregistrée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmagny le 6 octobre 2005 sous le numéro 12 745 100 et de publier le présent jugement pour valoir à titre de mainlevée totale de cette saisie avant jugement.

 

 

 

 

MARC BEAUREGARD, J.C.A.

 



[1]     (1993) 125 G.O. II, 9094. Ce règlement fut adopté en vertu de l'article 74 de la Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., c. C-73.1, art. 32.1, et il a reçu l'approbation du gouvernement.

[2]     L.R.Q., c. C-73.1, art. 32.1.

[3]     (1993) 125 G.O. II, 9059.

[4]     Jean PINEAU, Théorie des obligations, 4e éd., Montréal, Thémis, 2001, p. 98.

[5]     Vincent KARIM, Les obligations, 2e éd., vol. 1, Montréal, Wilson & Lafleur, 2002, p. 243.

[6]     Henry RICHARD, Le contrat de courtage immobilier au Québec, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1994, p. 23. L'auteur est maintenant juge à la Cour du Québec.

[7]     J.E. 2004-623 (C.A.). La Cour a décidé que le courtier qui apporte au vendeur une promesse d'achat pour le prix demandé a droit à sa commission puisqu'il a exécuté son obligation.

[8]     L'avocat de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec nous avise que, depuis l'arrêt de la Cour dans l'affaire Royal Lepage Des Moulins Inc., les courtiers mentionnent expressément dans les fiches descriptives que la fiche ne constitue pas une offre de vente qui lie le propriétaire.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

© Société québécoise d'information juridique (SOQUIJ) - Tous droits réservés  |  SOQUIJ est une société qui relève du ministre de la Justice du Québec