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Décision

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COUR SUPÉRIEURE

 

 

JA 0775

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-05-071640-021

 

 

 

DATE :

Le 22 juillet 2005

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

CLAUDE AUCLAIR, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

GERVAIS HARDING ET ASSOCIÉS DESIGN INC.

Requérante

c.

PLACEMENTS ST-MATHIEU INC.

Intimée

et

LES INVESTISSEMENTS HISTORIA INC.

           Intimée en reprise d’instance

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]                La requérante Gervais Harding et Associés Design inc. «Gervais», est locataire d’un immeuble centenaire et heureuse du renouvellement de son bail pour une durée de 20 ans. Elle apprend de la nouvelle propriétaire qu’elle désire mettre fin à son bail.

[2]                Elle se voit contrainte d’évacuer les lieux à la suite des travaux majeurs exécutés par la nouvelle propriétaire Placements St-Mathieu inc. qui, au cours des procédures, deviendra Les Investissements Historia inc. «Historia»


 

[3]                En effet, Placements St-Mathieu inc. est dissoute le 28 mars 2003 en faveur de son actionnaire unique 6070388 Canada inc., laquelle corporation est fusionnée à Les Investissements Historia inc. Lors de la dissolution, 6070388 Canada inc. assume toutes les obligations de Placements St-Mathieu inc. À cette date, l’administrateur unique de ces corporations est monsieur Lucien Rémillard[1].

[4]                Historia invoque la mise à niveau des systèmes mécanique et électrique pour justifier ses travaux qu’elle qualifie d’urgents. Gervais sera incapable de retourner dans ses locaux vu leur changement de destination.

[5]                Elle poursuit son propriétaire Historia pour la somme de 1 926 000 $ en dommages-intérêts pour :

a)     inexécution du contrat de bail à long terme ;

b)     bris illégal de son bail commercial ;

c)      compensation pour ses frais lors de son évacuation de l’immeuble et de sa relocalisation ;

d)     gestes abusifs et de mauvaise foi ;

e)     dommages exemplaires et punitifs et résiliation du bail.

[6]                De plus, elle réclame ses frais légaux et les frais d’expertise.

[7]                En défense, la propriétaire Historia allègue qu’elle devait procéder à des travaux urgents, soit la mise à niveau des systèmes électrique et mécanique de son immeuble centenaire. Elle offre de payer à la requérante la somme de 41 869 $ pour diminution de loyer en conséquence de la réduction des services rendus à Gervais et consent à la résiliation du bail. Elle affirme également que Gervais est responsable de ses dommages puisqu’elle a mal évalué les inconvénients liés aux travaux.

[8]                Soulignons que cette nouvelle consignation n’est admise que le 26 mai 2005 dans des nouvelles procédures amendées de Historia, l’offre précédente étant limitée à 5 400 $.

Chronologie

[9]                Le 26 juillet 1995, Gervais conclut un bail pour des locaux situés au 1er étage du 275, rue St-Jacques à Montréal et dès janvier 1996, elle investit dans l’aménagement de ces locaux.

[10]            Le 17 mai 2000, Gervais signe des baux avec Weyland International Trading inc.[2], propriétaire de l’époque, pour des locaux situés au 1er et au 2e étages du 275, rue St-Jacques. Ces baux sont publiés conformément à la loi[3].

[11]            Gervais entreprend donc des travaux pour aménager ses nouveaux locaux au 2e étage, tout en continuant d’occuper ses locaux au 1er étage.

[12]            À la même époque, la Fiducie Remdev, autrefois connue sous le nom de Fiducie Rémillard dont un des administrateurs est monsieur Jacques Plante, aussi directeur financier de Historia, lesquels sont tous reliés au groupe Rémillard, est propriétaire de l’immeuble en construction situé de l’autre côté de la rue St-Pierre, en face de l’immeuble occupé par Gervais. Il s’agit de l’Hôtel St-James «le St-James».

[13]            Le groupe Rémillard est composé de Fiducie Remdev, Groupe Intersan et RCI Environnement inc., corporations axées dans le transport et l’enlèvement des déchets résidentiels, commerciaux et industriels, Remstar, corporation de divertissement axée sur la production et la distribution de produits cinématographiques et l’hôtellerie par l’opération du St-James[4].

[14]            Pendant la construction du St-James, le propriétaire qui prévoit installer les équipements mécaniques à l’Hôtel Intercontinental, son voisin, choisit une solution alternative, soit celle d’installer les services mécaniques au 275, St-Jacques. Les témoignages de Jacques Plante et de l’ingénieur Aubé sont cependant divergents à ce sujet. En effet, Aubé dit qu’il n’y a aucune autre alternative alors que pour Plante, il s’agit d’un choix corporatif.

[15]            En juillet 2000, Plante se tourne sur le 275, rue St-Jacques, l’immeuble immédiat. Il demande une soumission à l’entrepreneur Chatel pour la réfection de la toiture.

[16]            Après vérifications de Plante, la Ville de Montréal, le 13 septembre, confirme l’existence depuis un certain temps des défectuosités reliées au système de détection d’alarme et des gicleurs du 275, rue St - Jacques, sans pour autant donner l’ordre d’évacuation de l’immeuble.

[17]            Le 1er novembre, l’intimée Historia fait l’acquisition de l’immeuble du 275, rue St‑Jacques et en donne avis à Gervais par une lettre commune de l’ancien propriétaire et du nouveau. Le 3 novembre, Plante envoie une lettre de résiliation du bail invoquant l’article 1887 du Code civil du Québec, sans autre explication et silencieuse quant à une demande d’éviction pour des réparations urgentes ou majeures.

[18]            Le 6 novembre, Gervais adresse une lettre à Plante pour le rencontrer afin de lui demander de respecter son bail dûment publié et informe Historia de son intention de ne pas mettre fin au bail.

[19]            Vers le 9 novembre, Pierre Choinière, représentant des ventes de l’intimée, avise Diane Charest, représentante de Gervais, et son adjointe Andrée Lepage que le bail sera respecté. Le 14 novembre 2000, Gervais confirme la récente rencontre et en plus exerce son option de premier refus de pouvoir prendre possession de locaux qui se libéreraient dans l’immeuble au 2e étage. Sur ces représentations, elle termine donc ses améliorations locatives au 2e étage.

[20]            Le 20 décembre 2000, l’intimée, par l’entremise de Plante, dépose une requête de permis d’excavation dans le domaine public afin d’obtenir les autorisations pour construire un tunnel séparant le St-James et l’immeuble du 275, rue Saint-Jacques. Le permis d’occupation permanente du domaine public est signé le 19 juin 2001, après le dépôt des plans de l’ingénieur Jacques Abecassis le 5 février 2001. Ce tunnel servira à espace pour passer tous les équipements mécaniques, tuyauterie et les éléments électriques pour la génératrice de même que les conduites pour la climatisation du St-James, lesquelles installations seront faites sur le toit du 275, rue St-Jacques. Il servira aussi au transport des chariots destinés à la buanderie de l’hôtel laquelle sera construite au sous-sol du 275, rue St-Jacques.

[21]            Le 11 janvier 2001, à la demande des représentants de Gervais, une rencontre pour discuter de leur situation se tient au bureau de Historia où sont présents deux actionnaires de Gervais, Denis Gervais et Steve Sutton, Charest, Plante et Choinière.

[22]            Le 15 janvier 2001, Gervais adresse une lettre à Historia suggérant les scénarios suivants : a) maintien des locaux existants au 1er étage et une partie du 2e; b) remise du 1er étage au propriétaire et occupation des 2e et 3e au complet ; c) remise des locaux existants du 1er étage et une partie du 2e au propriétaire ; d) relocalisation dans un autre édifice appartenant à Historia ; ou e) rachat du bail.

[23]            Entre-temps, Gervais se plaint de problèmes de chauffage plus accentués que dans les années précédentes.

[24]            Le 29 janvier 2001, Gervais envoie une lettre à Choinière pour l’informer de sa position relativement aux divers scénarios proposés dont celui d’une relocalisation, toujours dans une optique où une solution mutuellement avantageuse soit trouvée, tout en préservant que Gervais ne souffre aucun préjudice financier de l’ensemble de l’opération.

[25]            Le 6 février 2001, Choinière envoie une lettre à Gervais ayant comme objet sa relocalisation. Il lui propose de déménager dans un local d’un autre édifice appartenant au Groupe Rémillard avec une augmentation de loyer de 366 000 $. Il lui offre de défrayer les coûts de déménagement et une indemnité de 35 000 $, sans rien offrir pour les améliorations locatives.

[26]            Le 16 février 2001, Gervais refuse la proposition, objectant qu’une relocalisation de ses bureaux lui occasionnerait des dépenses majeures à court et long termes et qu’il n’est pas dans son intérêt de déménager dans l’immédiat, d’autant plus qu’il vient tout juste de compléter la rénovation du local situé au 2e étage.

[27]            Gervais rappelle aussi à Historia qu’elle a effectué un investissement considérable dans l’aménagement de ses locaux précisément parce qu’elle bénéficie d’un bail à long terme.

[28]            Le 27 février, Gervais demande une rencontre avec Choinière pour connaître les échéanciers et la portée des travaux à l’immeuble.

[29]            Le 1er mars 2001, Historia, unilatéralement et contrairement aux conditions du bail et à ses obligations y contenues, modifie le contrat d’entretien ménager pour les bureaux de Gervais afin de les réduire de cinq jours à deux jours par semaine, sans avis à Gervais.

[30]            Le 12 avril 2001, Gervais donne un contrat d’entretien ménager à Fépar pour trois jours par semaine afin de combler le bris de contrat par le propriétaire.

[31]            Au mois de mai 2001, Gervais demande la mise en marche du système de climatisation et réitère au propriétaire son obligation de maintenir la température adéquate constante dans les locaux loués.

[32]            Le 17 mai 2001, Gervais est avisée de la condamnation de l’entrée principale par Historia parce qu’elle installe une grue sur le trottoir pour effectuer des travaux au St‑James, contrairement à ce qu’elle a représenté au locataire comme étant un bris mécanique des portes d’entrée. Gervais est informée qu’elle doit emprunter l’entrée secondaire de la rue St‑Pierre. En aucun moment, Historia ne discute avec Gervais des possibles inconvénients que lui causera sa décision de condamner l’entrée principale.

[33]            Le 4 juin 2001[5], Plante commande deux refroidisseurs servant au système de climatisation du St-James tels que décrits dans la servitude[6] et qui seront installés au 275.

[34]            Le 14 juin, Gervais se plaint des problèmes de climatisation, alors que depuis le mois de mai, rien n’est fait pour rendre le système fonctionnel.

[35]            Le 19 juin, Gervais embauche donc un spécialiste en climatisation qui décèle le problème très rapidement, à savoir l’ouverture d’une valve d’approvisionnement en eau et remet en fonction le disjoncteur électrique. La climatisation est rétablie, ce que les employés de Historia n’ont pas réussi à accomplir en six semaines.

[36]            Quelques jours avant, soit le 13 juin, Historia informe Gervais qu’un système de contrôle d’accès à l’immeuble par la rue St-Pierre sera installé et qu’il en coûte 50 $ pour chaque carte d’accès nécessaire pour entrer dans l’immeuble en dehors des heures régulières.

[37]            Le 20 juin, Gervais achète 28 cartes d’accès, pour un total de 1 400 $, somme qu’elle verse sous protêt tout en contestant le montant réclamé.

[38]            Vers la fin de juin 2001, la majorité des locataires quitte les locaux de l’immeuble sauf Gervais et deux locataires, Match et Clik, ces deux derniers ayant conclu des ententes de départ ultérieurement[7].

[39]            Le 26 juin 2001, Gervais apprend la terminaison du contrat d’entretien ménager et en informe immédiatement Plante. Dès le 1er juillet, Gervais se voit contrainte d’embaucher elle-même la compagnie[8] pour effectuer le travail, puisque Historia refuse de continuer de respecter son obligation.

[40]            Le 12 septembre 2001, Gervais se plaint par écrit du manque d’entretien des aires communes, principalement des toilettes qui ne sont pas nettoyées et qui sont utilisées par les employés du chantier, contrairement à son exclusivité contractuelle[9]. Dans la même lettre, elle s’enquiert de l’échéancier pour les cartes d’accès payées depuis maintenant trois mois.

[41]            En septembre et octobre 2001, Gervais se plaint que les ascenseurs sont périodiquement hors fonction.

[42]            Le 12 octobre 2001, Gervais envoie une lettre directement à Plante pour se plaindre de l’absence de suivi relativement à l’entretien des aires communes, de la porte d’entrée principale, des cartes d’accès à l’édifice et du système de chauffage.

[43]            Le 23 octobre 2001, la CSST fait un rapport d’intervention[10] dans lequel elle constate :

Le propriétaire de l’édifice procède à des rénovations majeures dans l’édifice et de ce fait, a demandé à tous ses locataires de se reloger car la vocation de l’édifice pourrait changer.

(…)

Il y a lieu de vous informer que le propriétaire de l’édifice a aussi l’obligation de maintenir les lieux sécuritaires durant les travaux et de maintenir deux sorties sécuritaires en tout temps.

(Soulignement du Tribunal).

[44]            À la suite de ce rapport, un avis de correction est émis à l’égard du propriétaire. Le 15 novembre 2001, la CSST constate que le propriétaire n’a pas apporté de correction à la dérogation constatée le 7 novembre 2001.

[45]            Au début du mois de novembre 2001, Gervais se voit contrainte d’ajouter l’entretien des toilettes du 1er étage au contrat d’entretien de Fépar. Le 9 novembre 2001, Gervais se plaint que les ouvriers du chantier utilisent ses salles de toilette et ce, contrairement au bail, sans que le propriétaire ne fasse quoi que ce soit pour faire respecter le bail et réitère sa position relativement à l’émission des cartes d’accès qui traîne depuis le 20 juin, alors que ledit système de sécurité n’est pas encore installé.

[46]            Le 4 décembre 2001, l’intimée signe un contrat pour la plomberie avec Mécanique Rojec ltée pour l’Hôtel St-James et le 275, rue St-Jacques[11].

[47]            Le 7 décembre 2001, un contrat de ventilation est octroyé à Ventilabec par Plante.

[48]            Le 18 décembre 2001, toujours contrainte de passer par l’entrée secondaire qui est encombrée par des camions de construction, Gervais se plaint de l’état d’insalubrité dans l’immeuble.

[49]            Le 24 décembre 2001[12], la génératrice qui desservira les deux immeubles est commandée pour être livrée au 275, rue St-Jacques.

[50]            Le 10 janvier 2002, Gervais se plaint que les toilettes du 2e étage ont été condamnées et requiert une solution de rechange, puisque les toilettes du 1er étage sont réservées aux dames.

[51]            En janvier 2002, les représentants de Gervais constatent la présence de deux individus qui sont décrits par Gervais comme de faux agents de sécurité. Peu après, Gervais constate la présence de petits rongeurs dans ses locaux alors que pendant tout son temps d’occupation, depuis 1995, elle n’en avait vu aucun.

[52]            Le 30 janvier 2002, un acte de vandalisme est perpétré dans les toilettes du 1er étage, celles-ci ayant été complètement bloquées. Gervais en avise immédiatement par écrit Marier, le nouveau directeur des projets spéciaux de l’intimée, avec une copie à Plante.

[53]            Le même jour, à la première visite aux bureaux de la requérante de monsieur Michael Dubiel de la compagnie The Children’s Place, pour laquelle Gervais tente d’obtenir un premier contrat avec cette importante firme américaine, celui-là ne peut profiter de toilettes fonctionnelles, non plus que celles temporaires et il doit se rendre au Centre du commerce mondial, un immeuble voisin, pour utiliser les sanitaires.

[54]            De plus, à sa deuxième visite le 14 mars 2002, non seulement les toilettes sont encore non fonctionnelles, mais en plus l’ascenseur est hors service. Comme Dubiel a beaucoup de matériel à transporter, la rencontre est transférée à une salle de réunion d’un hôtel. La requérante et les participants à cette réunion sont humiliés d’une telle situation et Dubiel exige que les réunions futures se tiennent à l’hôtel.

[55]            Le 4 février, Gervais installe un système de surveillance dans ses locaux et l’unité d’appoint de chauffage installé par le propriétaire cesse de fonctionner. Le 5 février, Gervais se plaint du chauffage inadéquat de ses locaux et que les deux tiers des toilettes sont toujours bloquées.

[56]            Le 6 février 2002, le propriétaire condamne les toilettes du 1er étage et une installation de fortune est mise en place par l’intimée dans le hall d’entrée de la rue St‑Pierre, la seule entrée possible menant aux bureaux de Gervais, laquelle est utilisée aussi par le personnel du chantier.

[57]            Le 11 février, Gervais demande une réponse à l’intimée concernant les toilettes.

[58]            Le dimanche 17 février, des actes de vandalisme sont encore commis, à savoir l’installation d’affiches pornographiques sur les murs et des restes de poissons morts sont laissés sur les moulures de l’entrée de la requérante dégageant des odeurs nauséabondes.

[59]            Le 18 février, Gervais se plaint verbalement à Marier des actes de vandalisme et lui confirme le tout par lettre le 20 février 2002. Également, le 18 février, Gervais se plaint des toilettes et informe le propriétaire que ses clients refusent de prendre des rendez-vous et de tenir des réunions dans leurs locaux, avisant par le fait même Historia qu’elle la tient responsable de tous les coûts directs et indirects occasionnés par ces situations. Gervais demande également l’échéancier des travaux.

[60]            Le 21 février 2002, Gervais donne le mandat à J.J. Barnicke, courtier immobilier de lui trouver des nouveaux locaux.

[61]            Le 22 février 2002, les ascenseurs sont mis hors fonction. Le 1er mars, une demande de permis de transformation de l’immeuble est déposée.

[62]            Le 8 mars 2002, Gervais engage des agents de sécurité et le 14 mars 2002, Gervais adresse une mise en demeure au propriétaire. Le 29 mars 2002, le propriétaire coupe l’entrée d’eau à l’édifice. Le 2 avril 2002, Marier informe Gervais qu’il veut procéder à des travaux de construction majeurs à l’intérieur de ses locaux loués. Le 14 avril, Gervais déménage au Windsor dans des locaux temporaires et le 27 septembre 2002, elle déménage dans ses nouveaux locaux situés dans le même immeuble.

[63]            Le 28 mars 2002, un rapport d’intervention de la CSST recommande :

a)     D’installer une autre toile de plastique au 3e étage et d’étendre du dust bane sur le plancher pour limiter la recirculation de la poussière dans l’air ;

b)     D’installer des toiles de plastique de type cheminée pour circonscrire les zones où les matériaux doivent être brisés ;

c)      De s’assurer de ramasser les débris et poussières au fur et à mesure.

[64]            Le 16 avril 2002, Technorm inc., au nom des propriétaires, informe le préposé à l’émission des permis de la Ville de Montréal que des modifications sont apportées au projet, puisque dorénavant, il n’y a plus qu’un seul logement par étage et que la destination des lieux aux fins d’habitation est antérieure au 16 avril 2002[13].

[65]            Le 29 avril 2002, une demande d’autorisation[14] faite en vertu de la Loi sur les biens culturels est signée dans laquelle on prévoit un changement de destination pour habitation. La date prévue de l’opération : avril 2002.

[66]            Le 30 avril 2002, l’architecte Michaud adresse à Marier une demande d’autorisation[15] pour le ministère des Affaires culturelles, dans laquelle, il mentionne à la page 2 :

Nous prévoyons modifier l’usage existant pour le remplacer par de l’habitation. On compterait une unité à chaque étage.

[67]            Le 22 mai 2002, l’Hôtel St-James ouvre ses portes.

[68]            Le 24 octobre 2002, une demande de permis de transformation est signée et autorisée pour la construction de dix logements et aucune place d’affaires au 275, rue St-Jacques.

[69]            Une des compagnies liées à l’intimée fait paraître une annonce dans The Gazette offrant pour le 275, rue St-Jacques une unité de condo par étage, pour occupation en 2003 et dont les prix varient à partir de 1 225 000 $.

Questions en litige

[70]            Historia peut-elle exécuter des travaux qui entraînent l’évacuation temporaire et, par la suite, permanente de Gervais sans autorisation et sans compensation ? Par son refus de respecter ses obligations contractuelles, Historia agit-elle de mauvaise foi et abuse-t-elle de ses droits en privant Gervais de la jouissance paisible des lieux ? Quelle est la valeur des dommages subis par Gervais, le cas échéant ?

Prétentions des parties

[71]            Gervais fait valoir la violation des obligations contractuelles de Historia et que leur inexécution lui donne droit à des dommages-intérêts. De plus, les agissements de la propriétaire l’ont privée d’une jouissance paisible des lieux et ont même provoqué son évacuation précipitée devant l’ampleur des travaux. Elle soutient que Historia, en lui cachant l’ampleur des travaux, l’a placée dans une situation telle qu’elle a dû déménager rapidement, les lieux étant devenus inhabitables et que finalement tous les actes posés par Historia l’ont été dans une telle gradation que son évacuation a été forcée et ainsi, Historia a pris possession illégalement du local sans indemnisation.

[72]            Gervais prétend que la propriétaire a changé illégalement la destination de l’immeuble abritant ses locaux loués, l’empêchant ainsi de réintégrer les lieux après les travaux, d’où sa réclamation pour frais de relocalisation et installation et pour dommages-intérêts et dommages exemplaires.

[73]            De son côté, Historia plaide qu’elle n’a pas eu le choix que d’effectuer les travaux qu’elle juge nécessaires et urgents. Elle expose que Gervais est responsable de ses propres malheurs en ayant sous-estimé les inconvénients reliés aux travaux et qu’au surplus, ses dommages sont grossièrement exagérés et lui reproche de ne pas avoir négocié les conditions de départ.

[74]            Historia admet et consigne une somme de 41 869 $ pour équivaloir à la réduction des services pendant le bail.

Discussion

[75]            Les baux de Gervais sont des baux publiés au moment de l’acquisition de l’immeuble par Historia. Conformément à l’article 1887 C.c.Q., cette dernière doit en respecter tous les termes et conditions.

[76]            L’obligation de procurer la jouissance paisible du bien loué est l’obligation principale du locateur, qui est fondamentale et essentielle.[16]

[77]            Le premier paragraphe de l’article 1854 C.c.Q. constitue une obligation de résultat et le deuxième paragraphe une obligation de garantie :

Le locateur a aussi omis de procurer la jouissance paisible du logement et n’a pas respecté l’obligation de garantie en vertu de laquelle la locataire peut utiliser le logement pour les fins pour lesquelles il a été loué.

Le locateur est toujours tenu de respecter l’article 1854 C.c.Q. et le droit d’effectuer des modifications à l’immeuble n’empêche aucunement le locataire d’exiger le respect de ses droits notamment celui à la jouissance de son logement.[17]

[78]            L’obligation de jouissance paisible des lieux loués comprend l’obligation d’aviser les locataires des travaux à venir et l’obligation de prendre les mesures nécessaires pour minimiser les inconvénients subis par les locataires.

La preuve indique clairement que les inconvénients causés par les travaux de construction de Buffet Fu-Lam furent majeurs et dépassèrent nettement les inconvénients auxquels un locataire d’un immeuble commercial peut s’attendre lorsque des travaux de rénovation sont effectués pour l’aménagement d’un local voisin.

Le locateur, en laissant faire des réparations et améliorations au local adjacent sans exiger qu’elles soient faites sous certaines conditions et modalités (aux fins du respect de sa propre obligation de procurer la jouissance paisible au centre de beauté), a eu une conduite abusive. Cette conduite a fait qu’il y a eu violation du droit fondamental du locataire à la jouissance du bien qu’il louait.[18]

[79]            L’article 1865 C.c.Q. prévoit une exception à l’obligation du locateur de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués lorsque le locateur doit effectuer des réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

[80]            Les réparations urgentes et nécessaires de l’article 1865 C.c.Q. ont été assimilées à des cas fortuits. Ainsi, pour qu’un propriétaire puisse effectuer des réparations sans demander l’autorisation du Tribunal, il doit s’agir de cas exceptionnels, tel un incendie ou une tempête de verglas, qui requièrent une intervention immédiate[19].

[81]            Interpréter le critère de l’urgence requise pour justifier une exception importante des obligations d’un locateur, comme incluant toutes les réparations qui doivent être effectuées avant la fin d’un bail de longue durée aurait pour conséquence de réduire à néant l’exigence de la permission de la Cour pour effectuer toutes réparations nécessaires et viderait de tout sens le deuxième alinéa de l’article 1865 C.c.Q. La définition du dictionnaire Le petit Larousse illustré 100e édition, 2005 du terme «urgent» se lit comme suit : qui ne peut être différé, qui doit être fait, décidé sans délai.

[82]            L’intimée prétend que les travaux sont urgents mais pas immédiats car elle doit préparer des plans et devis pour remettre l’immeuble selon les nouvelles normes de construction. Elle aurait utilisé le terme mise à niveau lorsqu’elle informe Gervais en janvier 2001 des travaux qu’elle entend faire, sans en préciser la nature. Pour Gervais, cela n’entraîne pas un déménagement et encore moins une évacuation permanente.

[83]            D’ailleurs, le témoignage de Choinière est éloquent sur l’étendue des travaux et la connaissance qu’en a Gervais :

Q.    261  Est-ce que c’était détaillé, est-ce que c’était clair quelle était la nature de ces travaux ?

R.     La climatisation, probablement le toit et aussi probablement aussi à ce moment-là la plomberie. Mais encore là, à ce moment-là, on n’a aucun plan, on n’a rien. On sait que ça va se faire, mais quand, on ne le sait pas. La construction, ce n’était pas moi. Moi, je vous dis ce que j’ai comme information[20].

(Le Tribunal souligne)

[84]            Or, la lettre de la Ville de Montréal[21] quant à des travaux à être exécutés selon des permis émis en 1999 pour l’installation d’un système de gicleurs et pour l’installation d’un système de détection et d’alarme indique que ceux-ci n’ont pas été complétés démontrant ainsi qu’il n’y a pas de telle urgence. Les travaux de gicleurs peuvent être effectués en installant une pompe munie d’une génératrice, tel que mentionné par le témoin Lafrance et les travaux que Historia prétend être urgents sont exécutés plus de deux ans après sa connaissance et après avoir totalement refait l’immeuble.

[85]            Les réparations urgentes sont celles qui doivent être faites à brève échéance ou celles qui comportent des risques pour la santé ou la sécurité des locataires.

Mais le tribunal est aussi d’avis qu’ils ne sont pas urgents dans le sens où l’entend l’article 1865 C.c.Q. Il n’a pas été établi que la conservation du bien est ici mise en péril par la contamination. Elle doit être enrayée mais la solidité ou l’intégrité de l’immeuble n’est pas compromise à brève échéance (…). Les travaux de décontamination ne sont donc pas urgents puisque la pollution n’affecte ni la conservation ni la jouissance de l’immeuble[22].

[86]            Historia ne peut invoquer des risques à la santé et à la sécurité de Gervais et des autres locataires puisqu’elle les laisse occuper les locaux. En prétendant l’urgence des travaux et les risques qu’ils comportent pour les locataires, elle aurait dû les évincer immédiatement.

[87]            Dans l’affaire Rossellit c. Caprera[23], la Cour a décidé que le changement de fenêtres était nécessaire mais non urgent.

[88]            L’article 1857 C.c.Q. prévoit que le locateur est tenu d’user de son droit d’effectuer des travaux au bien loué de façon raisonnable.

[89]            Il est reconnu que le locataire a droit à des dommages-intérêts, même dans le cas de réparations urgentes et nécessaires, si une faute particulière est commise par le locateur. Par exemple, le propriétaire est responsable des dommages-intérêts s’il n’agit pas en personne prudente et diligente ou si les travaux font l’objet de retards indus[24].

[90]            Le fait pour le propriétaire de ne pas aviser préalablement le locataire des travaux constitue une faute et donne ouverture à une réclamation en dommages-intérêts :

La première faute que le demandeur reproche à la défenderesse est son défaut de lui avoir donné un avis préalable. La preuve qu’il a faite à ce sujet n’a pas été contredite et ce fait doit être tenu comme avéré. Par ailleurs, il n’y a pas de doute que ce défaut de l’aviser qu’il serait troublé dans sa possession, a constitué une faute puisque, tel que ci-haut mentionné, aucune urgence n’a empêché la défenderesse de le faire, et puisque de tels travaux sont de nature à entraîner des inconvénients qui peuvent être minimisés lorsqu’ils sont connus à l’avance (…).

La seconde faute que le demandeur reproche à la défenderesse est d’avoir été négligente dans sa façon de procéder aux réparations[25].

(Le Tribunal souligne)

[91]            Ici, jamais l’intimée n’informe Gervais des échéanciers ni de la nature précise des travaux. En janvier 2001, les seules informations dont dispose Gervais sont que les travaux suivants seront effectués, savoir :

Ø      modernisation des ascenseurs ;

Ø       changement des fenêtres ;

Ø       installation des gicleurs ;

Ø      changement du système de chauffage et modernisation des salles de toilette.

[92]            Pour la plupart, ces travaux ont été effectués après le déménagement de Gervais. En vérité, les travaux qui ont été exécutés consistent à arracher tout ce que la Commission culturelle autorisait, le propriétaire ne conservant que l’essentiel, étant limité dans ses actions puisqu’il s’agit d’un immeuble classé historique.

[93]            Selon l’article 1865 C.c.Q., lorsque les réparations sont nécessaires mais non urgentes, le locateur doit respecter son obligation de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux, et si cela n’est pas possible en raison de l’importance des travaux, il doit demander au Tribunal l’autorisation préalable pour évacuer temporairement les locataires des lieux loués, et le locataire conserve le droit de revenir dans ses locaux une fois les travaux complétés, le locateur ne pouvant aucunement «exproprier le locataire des lieux»[26].

[94]            Lorsque le locateur n’est pas à même de respecter ses obligations de par la nature des travaux sans que le locataire ne quitte les lieux, il doit s’adresser à la Cour.

[95]            L’article 1865 C.c.Q. prévoit un régime spécifique pour les réparations et non pour les améliorations. Comme le locateur doit obtenir l’autorisation du Tribunal avant de procéder à des réparations nécessaires mais non urgentes, a fortiori, celui-ci doit obtenir l’autorisation du Tribunal dans le cas d’améliorations à l’immeuble.

D’après ses termes, le régime des réparations nécessaires et urgentes ne saurait viser autre chose que des réparations. Par ailleurs, aucun autre texte du régime juridique de base ne permet d’accorder une indemnité, de réduire le loyer ou de résilier le bail lors d’améliorations. Ceci étant le droit du locataire à la jouissance paisible et l’obligation du locateur de respecter la forme du bien loué reprennent leur empire : il est donc fort douteux, d’après nous, que la disposition générale conférant au locateur le droit de faire des travaux puisse s’étendre aux améliorations majeures. Le consentement du locataire est nécessaire et les modalités seront négociées. Et le locateur passe outre au refus du locataire, il viole son obligation de lui procurer la jouissance paisible du bien. Cette faute donne ouverture à toutes les sanctions, notamment à l’ordonnance, l’injonction, la réduction de loyer et les dommages-intérêts.[27]

(Le Tribunal souligne)

Changement de destination

[96]            Le Tribunal est convaincu que le rapport Aubé ne sert que de prétexte pour expulser Gervais, et rien ne démontre l’urgence d’agir. Il s’agit d’améliorations majeures que Historia veut faire à son immeuble pour en changer la destination. D’ailleurs, le témoignage de l’architecte Michaud démontre clairement que dès le tout début, Historia et ses professionnels examinent tels changements pour un usage condo, habitation ou hôtel avec comme usage commercial uniquement le rez-de-chaussée[28], Gervais occupant les premier et deuxième étage.

[97]            Non seulement les travaux ne sont pas urgents, mais la destination des lieux est changée contrairement à l’article 1856 C.c.Q. :

The prohibition against the landlord changing the form goes beyond a mere consideration of the material aspects of the thing leased. It extends with equal force and effect to all of the accessories and advantages related to that thing.[29]

[98]            Le propriétaire, s’il veut reprendre les lieux loués, doit obtenir le consentement du locataire ou en racheter ses droits. L’intimée reproche à la requérante de ne pas avoir fait de contre-offre. Elle n’avait pas à le faire. Elle était justifiée d’exiger pleine compensation tant pour les frais de déménagement que pour les frais de réaménagement et un local aux mêmes termes et conditions que le bail existant.

[99]            Gervais est une importante firme de designers au Canada. Elle a gagné plusieurs prix et, dans son plan stratégique de marketing, axe son développement futur sur les États-Unis, le marché canadien étant arrivé à saturation.

[100]       Il est inhérent à cette profession qu’elle s’attarde aux détails et qu’elle compte sur sa créativité et sa sensibilité pour obtenir des résultats exceptionnels. D’ailleurs, Gervais a vu plusieurs de ses projets reconnus et a obtenu plusieurs mentions honorifiques pour leur réalisation.

[101]       La liste impressionnante de ses clients démontre la qualité de son expertise.

[102]       Gervais est une compagnie détenue par ses trois associés et dont le principal actionnaire Denis Gervais a la responsabilité des finances. Il gère tout au long de l’existence de cette compagnie d’une façon conservatrice pour la mettre à l’abri de tout soubresaut du marché.

[103]       La requérante se plaint du mauvais traitement qu’elle reçoit de son nouveau propriétaire et des troubles importants de jouissance paisible des lieux qu’elle éprouve.

[104]       Le Tribunal prend acte de l’aveu tardif de l’intimée au moment de son dépôt judiciaire voulant que Gervais ait droit à une diminution de loyer, le tout tel qu’il appert du paragraphe 119 de sa contestation.

[105]       L’escalade des moyens de pression se poursuit. En effet, les employés de Gervais ont témoigné des inconvénients majeurs qu’ils ont subis tels que la condamnation des toilettes, laquelle s’inscrit dans une séquence d’événements absolument inimaginables.

[106]       Rappelons que le nouveau propriétaire, dans une gradation constante :

a)     réduit successivement les services et ne respecte pas ses obligations de maintenir une température adéquate constante autant l’été par l’absence de climatisation - laquelle est rétablie immédiatement quand Gervais embauche un tiers pour la réparer - que l’hiver par l’absence de chauffage ;

b)      réduit l’entretien ménager quotidien des aires communes et des locaux loués de cinq jours/semaine à deux jours/semaine, puis annule le contrat d’entretien ménager ;

c)      cesse tout nettoyage des aires communes ;

d)     déplace l’entrée de l’immeuble pour permettre la présence à l’entrée principale d’une grue qui effectue des travaux à l’autre immeuble du propriétaire, l’Hôtel St-James ;

e)     ne fournit pas d’information et d’échéancier à Gervais des travaux de construction ;

f)        cesse au fil du temps l’opération de l’ascenseur ;

g)     et cause du bruit et de la poussière occasionnés par le perçage du béton.

Ascenseurs

[107]       La requérante a démontré qu’elle a été privée de l’accès à l’ascenseur. En défense, l’intimée fait témoigner Sylvain Duquette des Ascenseurs D.A.S., ce dernier obtenant ultérieurement le contrat de service d’entretien et de modernisation de l’ascenseur. Il confirme qu’il pouvait réparer l’ascenseur, ce qu’il a d’ailleurs fait en mai 2002.

[108]       Pourtant, il est en preuve que l’ascenseur est hors fonction pour le locataire Gervais lors de son déménagement en avril et qu’il doit transporter tout son mobilier et ses caisses d’effets et descendre à pied les 44 marches qui le séparent du rez-de-chaussée.

[109]       Un associé de Gervais témoigne que quelques jours après le déménagement, il se rend sur les lieux et constate que l’ascenseur est de nouveau en fonction. Cet élément est non contredit et de plus corroboré par le témoignage de Duquette. Ce dernier a expliqué au Tribunal qu’il était difficile mais pas impossible de réparer l’ascenseur #2 en question et qu’à chaque occasion, il a été capable de retracer les pièces pour la remise en état de l’ascenseur.

Agents de sécurité

[110]       Que se passe-t-il entre novembre 2000 et avril 2002 ? Une gradation des événements pour arriver à ce que le Tribunal qualifie de point culminant de cette affaire, savoir : les faux agents de sécurité.

[111]       La requérante prétend, vidéo à l’appui, que des pseudos agents de sécurité ont commis des actes de vandalisme le 17 février 2002. Léonard Givis témoigne que le 17 février, comme il se présente aux locaux de l’entreprise pour prendre possession de matériel pour une présentation à Toronto, il entend du bruit dans les corridors. Il décide de visionner la bande vidéo pour y voir commis les actes de vandalisme.

[112]       Pris de panique, parce que les personnes qu’il voit commettre les actes criminels sont les deux pseudos agents de sécurité qu’il a déjà aperçus dans l’immeuble, il appelle l’associé principal Frank Di Niro pour qu’il lui vienne en aide, ce que ce dernier fait. Le Tribunal a visionné la vidéocassette. Di Niro et plusieurs autres employés ont identifié les deux individus commettant les actes comme étant les fameux agents de sécurité. On y voit que ces malfaiteurs mettent du poisson mort et installent des affiches pornographiques de 2 pieds par 4 pieds dans les escaliers et les espaces communs.

[113]       Encore ébranlé par cet événement lors de son témoignage, Givis, non plus que Di Niro, n’appelleront la police pour porter plainte. Cependant, dès le lendemain, Charest, la directrice du bureau, informe d’abord verbalement Marier de ces faits et lui confirme le tout par lettre le 20 février en lui demandant d’agir rapidement.

[114]       Qui sont ces pseudos agents de sécurité ? Monsieur Allan Pelt, employé de l’intimée, opérateur de l’ascenseur et qui sera engagé ultérieurement par Gervais pour faire l’entretien ménager, confirme les faits suivants, savoir : que les gardes de sécurité d’apparence étrangère sont là à tous les jours ; qu’à la demande de Jean-Marc Benoît, le gérant du projet du groupe des compagnies associées à l’intimée (souvent appelées groupe Rémillard), il fournit un bureau et un local à ces deux personnes qui se disent des officiers d’union et être là pour inspecter mais qui, d’après Benoît, sont là pour assurer la sécurité ; qu’ils le réfèrent à Marier, s’il y a un problème ; qu’ils lui demandent même la liste des employés de Gervais. Il les identifie sur la bande vidéo.

[115]       Pourtant, ni Marier, ni Plante ne donnent suite à la lettre de Charest du 20 février. L’intimée, bien qu’elle prétende jouir d’une excellente réputation pour le groupe Rémillard, ne se comporte nullement en bon citoyen corporatif dans le présent dossier. Malgré le récit clair de la pièce R-35, Marier et Plante restent impassibles.

[116]       En effet, à cette date, il devient urgent que Gervais, seule locataire encore dans l’immeuble, quitte les lieux, puisque des travaux importants de mécanique doivent être faits pour assurer la climatisation et l’installation des génératrices sur le toit du 275, rue St-Jacques qui serviront pour l’Hôtel St-James, l’immeuble voisin dont l’ouverture officielle est prévue pour le mois de mai suivant et sans lesquelles l’hôtel ne peut être ouvert.

[117]       Pour procéder à installer les tours d’eau sur le toit du 275, rue St-Jacques, l’ingénieur en mécanique a prévu un puits qui doit être percé du toit au sous-sol et qui passe directement à travers les locaux de Gervais.

[118]       Benoît, le gérant de chantier, confirme au Tribunal qu’il a vu les deux individus et il pense qu’ils sont du syndicat de la construction. Il leur donne même les clés de l’immeuble et des cartes d’accès, alors qu’il n’en fournit aucune aux inspecteurs de la Commission de la construction du Québec. Personne chez Historia ne s’interroge ou fait quoi que ce soit à leur sujet.

[119]       Dans son interrogatoire au préalable, Marier admet qu’il ne fait pas d’enquête sur l’incident du poisson mort, ni sur les affiches pornographiques[30]. Pourtant, à la première plainte des ouvriers de la construction pour un vol d’outils, il engage des agents de sécurité.

[120]       Le Tribunal ne croit pas Marier. Il se défile pendant son témoignage, se contredit[31] et ne démontre aucune sincérité dans ses propos. Il commence par dire qu’il est le grand manitou des solutions et lorsque confronté aux lettres qu’il a reçues, jamais il n’y répond pour faire des offres ou pour trouver des solutions avec la requérante. Il prétend qu’il est en charge de toutes les communications avec les différents ministères, y compris le ministère de la Culture et du Patrimoine. Mais, lorsque confronté à une lettre[32] que l’architecte lui envoie pour l’informer d’un changement de destination de l’immeuble, à savoir d’espaces à bureaux à habitation, il déclare que ça n’est plus de son ressort. Pourtant, il prétend être l’homme des solutions et n’avance aucune proposition de règlement, refilant la faute à Gervais.

[121]       Quels sont les droits du locataire ? Le locataire a droit à la jouissance paisible des lieux pour le terme de son bail. Dans l’actuel dossier, Historia a choisi de ne pas demander au Tribunal l’autorisation préalable qui aurait fixé les conditions requises pour la protection des droits du locataire tel que prévu à l’article 1865 C.c.Q Elle a plutôt choisi de se faire justice elle-même.

[122]       L’honorable juge Borenstein, dans l’affaire Timex c. Ville de Mont-Royal où les faits sont nettement moins choquants que les nôtres, s’exprime ainsi :

[20] La preuve démontre que le comportement de la Ville est inexcusable. Elle a fait preuve de mauvaise foi, d’insouciance, d’abus de droit et de négligence sérieuse de ses obligations de locateur. Elle a essayé, sans aucun droit, par tous les moyens, d’écœurer Timex afin qu’elle ne renouvelle pas son bail.[33]

[123]       La juge emploie des termes très durs qui pourraient être reproduits aisément dans la présente affaire. Le harcèlement que la requérante a subi est inacceptable provenant d’une corporation qui opère et détient en pleine propriété un hôtel aussi prestigieux que le St‑James.

[124]       Le locateur ne possède aucun droit de démolir les lieux loués. Il n’est autorisé qu’à les réparer et il ne peut imposer à son locataire qu’une évacuation ou dépossession temporaire.

Mauvaise foi

[125]       Dans la poursuite de son analyse, le Tribunal trouve éclairants les propos de l’honorable Jean-Louis Baudouin de la Cour d’appel :

Mais il y a plus !… les contrats doivent s’exécuter de bonne foi et donc, quand on examine l’effet d’une clause contractuelle, le tribunal doit prendre en considération, comme toile de fond, l’ensemble des circonstances menant à son exécution. Cette règle maintenant codifiée aux articles 6 et 7 C.c.Q. existait sous le régime du Code civil du Bas-Canada.

(…)

Je conclus donc de toute cette analyse que, même si l’on donnait à cette clause l’interprétation qu’avec beaucoup de mérite d’ailleurs la procureure de l’appelant nous a suggérée, le contexte de son exercice par ce dernier révèle une mauvaise foi évidente. Il ressort de la preuve que celui-ci voulait à la fois le beurre et l’argent du beurre, tout en espérant en plus beurrer la tartine en supplément. Le droit conféré par la clause 7, même en lui donnant l’interprétation suggérée par l’avocate des appelants, n’ayant pas été exercé de bonne foi, ils doivent en subir les conséquences.

(…)

C’est d’ailleurs une politique qui s’inscrit fort bien dans celle de la nouvelle moralité contractuelle qui est l’une des bases de la réforme du code civil.[34]

[126]       Le Tribunal est d’avis qu’il faut appliquer au présent dossier les dispositions des articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec qui prévoient respectivement [35]:

Art. 6.   Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.

Art. 7.   Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi.

Art. 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction.

[127]       L’intimée, dès l’acquisition de l’immeuble, veut se débarrasser des locataires. Après avoir envoyé son avis de résiliation, elle découvre qu’elle ne peut mettre fin au bail. Au lieu de faire une offre sans condition où elle relocalisera la requérante aux mêmes prix, termes et conditions en assumant tous les frais de déménagement et d’aménagement, elle offre un de ses locaux à des conditions où elle s’enrichit d’une valeur actualisée de 366 000 $ et offre un modeste 35 000 $ pour les aménagements et améliorations à être effectués par Gervais - dont la peinture pour certains n’est pas encore sèche - et les frais de déménagement. Pourtant, il y a une admission que les travaux effectués au 2e étage seulement ont coûté 102 000 $. Cette offre de 35 000 $ est scandaleuse, d’autant plus qu’elle ne fait pas le poids avec les améliorations déjà faites. Même dans les offres réelles, trois ans plus tard, l’intimée continue à maintenir des offres ridiculement basses et à nier devoir compenser pendant l’évacuation.

[128]       Le bail est signé au mois de mai 2000 et Plante fait des démarches dès l’été 2000 pour acquérir l’immeuble. L’intimée n’offre même pas les montants réels pour les frais de déménagement que son propre expert Axival recommande et évalue à 50 000 $.

[129]       La détérioration de la jouissance paisible des lieux cause énormément d’inconvénients à la requérante, à la connaissance de l’intimée, sans pour autant qu’elle n’apporte aucun accommodement, information ou correctifs quelconques. Et, pendant tout ce temps, elle continue d’encaisser les chèques de loyer.

[130]       Ce n’est que du bout des lèvres, à la fin du procès, que Plante admet qu’il y a peut-être eu un problème de communication.

[131]       Historia est responsable de tous les gestes ayant mené à la violation des clauses contractuelles, à la présence des souris et au vandalisme, puisqu’elle a remis les clés et fourni un local et même fourni un bureau aux pseudos agents de sécurité. En examinant la chronologie des événements, force nous est de constater que les souris, le poisson, les affiches pornographiques et les actes de vandalisme sont apparus en même temps que ces malfaiteurs.

[132]       Le Tribunal ne croit pas la version de Plante, ni celle de Marier voulant que les deux voyous n’aient aucune relation avec eux. Quand on est gérant d’une banque, on ne remet pas les clés de la voûte à des malfaiteurs. Et, si on l’a fait, après le vol, on ne reste pas inactif lorsque l’on constate son erreur.

[133]       D’ailleurs, le commentaire de Plante à sa première rencontre avec Gervais en janvier 2000 prend tout son sens, tel qu’en fait foi l’extrait de l’interrogatoire hors Cour de Gervais[36]  

R.     (…) And that was not a very friendly meeting. He was very aggressive at that meeting including --

Q.     Qui ça qui était agressif?

R.      Monsieur Plante. He was very - he slammed his papers on the table. He said : «If you want to fight, I know how to fight.»

[134]       Historia ne parle pas à son locataire pendant un an et demi pour obtenir son évacuation et discuter des modalités de son départ Elle met plutôt sur pied une opération où successivement elle cesse d’honorer ses obligations et cause des troubles de jouissance, permet que du vandalisme soit fait sans aucune prévention. Et pendant tout ce temps, elle sait qu’elle doit effectuer des travaux importants dans les bureaux de Gervais.

[135]       Le silence est éloquent et complice de ce qui est inavouable.

[136]       Historia avait le devoir d’assurer la sécurité de ses locataires. En effet, le propriétaire assume une obligation de sécurité des lieux en vertu de laquelle il doit prendre les mesures raisonnables pour l’assurer[37].

[137]        L’absence d’enquête et l’omission de répondre aux nombreuses lettres de Gervais en dit long sur le mépris dont a fait preuve l’intimée à l’égard de Gervais et de son personnel. Les nombreuses versions contradictoires de Marier et Plante démontrent à quel point l’intimée se moque de la justice.

[138]       La mauvaise foi s’est caractérisée lorsque, après avoir condamné les toilettes, on en installe des portatives dans le hall d’entrée sans en protéger l’exclusivité, tout en prétendant que des toilettes sont disponibles de l’autre côté de la rue, cela dit avec un léger sourire. Ce manque de respect à l’égard du personnel féminin de Gervais démontre à quel point on a voulu humilier Gervais et son personnel, en laissant entre autres les employés de la construction utiliser les mêmes toilettes portatives qui, qualifiées de toilettes V.I.P. par Benoît, demeurent des toilettes qui empestent et qui ne sont pas propres et qui plus est, alors que l’intimée a cessé l’entretien des espaces communs. C’est la preuve devant le Tribunal.

[139]       Il aurait été facile pour l’intimée de faire respecter l’exclusivité des salles de toilettes puisque les employés du chantier étaient des gens qu’elle avait engagés à un taux horaire et qu’elle agissait comme entrepreneur général.

[140]       Les lieux de travail quotidien ne sont pas un endroit de concert rock. Les toilettes sont inappropriées et démontrent à quel point l’intimée a pris tous les moyens pour casser les représentants de la requérante.

[141]       L’intimée a voulu exproprier la requérante sans indemnité et sans compensation. Son harcèlement et son attitude doivent être dénoncés et condamnés. Le Tribunal est persuadé qu’elle a comploté pour troubler la paix de Gervais et ainsi s’en débarrasser à petits frais. D’ailleurs, la modicité des offres réelles faites tardivement en mai 2005, nettement insuffisantes, démontrent encore une fois le comportement mesquin et persistant de l’intimée. Comment expliquer que l’intimée fasse des offres réelles inférieures à la suggestion de son propre expert Axival ?

[142]       Les agissements de l’intimée et de Plante, Marier et Benoît démontrent la véritable intention de Historia. En agissant et en se comportant de la sorte, ils ont violé le principe fondamental de droit civil énoncé à l’article 6 C.c.Q. qui vise à garantir la bonne foi dans l’exercice des droits qui doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution comme l’enseigne l’article 1375 C.c.Q., d’autant plus qu’elle a voulu se faire justice à elle-même et ne pas risquer de demander les conditions requises pour la protection des droits de son locataire conformément à l’article 1865 C.c.Q.

[143]       Le principe de la bonne foi sous-tend qu’on ne doit pas tirer profit de sa mauvaise foi. Dans cette perspective, la loi ne peut permettre à une personne de s’avantager à l’encontre d’une personne de bonne foi.

[144]       L’intimée a tenté de s’enrichir de 366 000 $ en offrant à la requérante de déménager au 85, rue St-Paul, dans l’une de ses propriétés.

[145]       Il est étonnant que l’intimée se disant de bonne foi - Plante a insisté sur ce fait à plusieurs reprises au cours de son témoignage - ne daigne pas faire un dépôt judiciaire ou ne rembourse pas immédiatement les frais de déménagement occasionnés à Gervais, alors que dans son offre de location de janvier 2001[38], elle assumait les frais de déménagement.

Dommages

[146]       La doctrine et la jurisprudence reconnaissent que l’article 1607 C.c.Q. ne requiert que la preuve d’une relation causale qualitativement suffisante avec la faute commise :

L’article 1607 C.c.Q. prévoit que le débiteur n’est tenu que des dommages qui constituent une suite immédiate et directe de l’inexécution. Le législateur a simplement voulu affirmer ainsi la nécessité d’un lien de causalité étroit entre la faute et le dommage et éviter que le débiteur ne soit tenu des conséquences et des effets éloignés de sa faute en éliminant le «dommage par ricochet». Seul donc le préjudice qui résulte directement de l’inexécution de l’obligation peut être compensé. L’identification du dommage direct en responsabilité extracontractuelle a donné lieu à une abondante jurisprudence. En matière contractuelle, la ligne de démarcation est également difficile à tracer. On peut éliminer, semble-t-il, le préjudice naissant d’une nouvelle cause indépendante de l’inexécution même, et postérieure à l’acte fautif du débiteur. L’étude des principales décisions sur la question révèle cependant que la règle du caractère direct du dommage est principalement utilisée pour limiter le champ de la réparation selon les circonstances particulières à chaque espèce, rendant ainsi toute généralisation difficile, sinon impossible. En définitive, il faut bien avouer que l’appréciation de cette qualité reste plus une question de fait que de droit et que la marge discrétionnaire des tribunaux en la matière est fort large (…). Est direct, au fond, le dommage que le tribunal estime avoir, dans les circonstances particulières de l’espèce, une relation causale qualitativement suffisante avec la faute commise[39].

[147]       En vertu de l’article 1611 C.c.Q., la requérante a le droit d’être compensée pour la perte subie et le gain dont elle a été privée. La doctrine démontre que le montant accordé par le Tribunal doit permettre de replacer pleinement le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le débiteur avait rempli ses obligations[40].

[148]       En vertu de l’article 1607 C.c.Q., les dommages réclamés doivent résulter de la faute reprochée au débiteur.

Frais de déménagement et changement d’adresse

[149]       La requérante réclame les frais de déménagement et de changement d’adresse au montant de 76 100 $ comprenant 21 000 $ pour un nouveau système de son. Gervais a profité du déménagement pour le remplacer et en installer un nouveau à la fine pointe de la technologie. Il réclame la différence de valeur entre l’ancien et le nouveau système.

[150]       Le Tribunal est d’avis que le propriétaire n’a pas à supporter cette amélioration d’équipement de Gervais.

[151]       Historia a déjà proposé en février 2001 d’assumer les frais de déménagement et son expert Axival évalue à 50 000 $ les dommages pour cet item. Le Tribunal accorde donc à ce poste un montant de 55 100 $, étant le montant réel établi par Gervais.

Dommages reliés à la différence de loyer (incluant partie des améliorations locatives)

[152]       La requérante réclame la pleine différence entre le loyer contractuel des locaux du 275, rue St-Jacques et celui des locaux du 1100, de la Gauchetière Ouest et ce, jusqu’à la fin des options de renouvellement, soit un montant de 766 700 $.

[153]       La jurisprudence reconnaît que lors de l’octroi de dommages dans le cadre d’un bail, la période d’indemnisation doit couvrir le terme du bail et les options de renouvellement :

Je suis d’avis que la quantification des dommages doit tenir compte de l’option de renouvellement du bail jusqu’en juin 2020, car il m’apparaît suffisamment certain que l’intimée l’aurait exercée pour toute sa durée si l’aéroport de Mirabel était demeuré ouvert aux passagers puisqu’elle réussissait à générer des profits intéressants même depuis le départ des vols internationaux (…) L’évaluation des dommages correspond alors aux profits qu’aurait générés l’hôtel jusqu’en 2020 sans le transfert des vols internationaux et nolisés.[41]

[154]       Ici, la requérante a signé des baux dont la durée est de 20 ans avec les options de renouvellement qui sont, dans les faits, des options au locataire de quitter les lieux à certaines périodes fixes. En effet, le prix du loyer est convenu à l’avance et pour le terme de 20 ans.

[155]       Au surplus, la preuve non contredite démontre la volonté ferme de Gervais d’être locataire jusqu’à l’expiration de son bail par : a) ses investissements dans les améliorations locatives ; b) la signature de nouveaux baux ; c) l’exercice de l’option de premier refus pour occuper tout le 2e étage.

[156]       La requérante a agi de façon diligente en engageant J.J. Barnicke pour rechercher des locaux disponibles et en visitant plusieurs de ces locaux. Elle a dû trouver des locaux dans un très court laps de temps. Elle devait trouver un immeuble où des locaux temporaires étaient disponibles en raison des échéanciers des projets sur lesquels elle travaillait. Le scénario préconisé par l’expert de l’intimée ne tient pas compte que la requérante a dû quitter les locaux de façon urgente et en conséquence doit être écarté.

[157]       En agissant de la sorte, Gervais mitigeait ses dommages et agissait professionnellement envers ses clients, même si cela comportait deux déménagements.

[158]       Suivant les témoins de l’intimée, il n’était plus possible de rester dans les lieux, d’où l’urgence de déménager. Pourtant, jamais on ne communique à Gervais la nature exacte des travaux à effectuer, ni les échéanciers.

[159]       L’intimée prétend que les nouveaux locaux occupés par la requérante sont de qualité supérieure et qu’en conséquence, elle n’a pas à payer pour des locaux d’une telle valeur. Elle suggère que la requérante aurait dû accepter ses locaux de la rue St‑Paul et pour lesquels elle aurait gagné un profit additionnel de 336 000 $.

[160]       Gervais recherchait des locaux ayant un cachet, des services de transport à proximité et un immeuble sécuritaire, ce dernier élément rendu nécessaire à la suite de sa très mauvaise expérience avec l’intimée dans les derniers mois.

[161]       Pourtant, Axival, dans son rapport sur la liste des locaux disponibles, est incapable de préciser lesquels étaient encore disponibles à la date du déménagement en avril 2002, puisque sa banque de références contient des informations remontant à janvier 2001, date de l’offre de Historia. Elle n’a pas non plus visité les locaux.

[162]       Dans d’autres circonstances, le Tribunal aurait pu retenir le 85, rue St-Paul comme base de comparaison et d’octroi de dommages, car il remplissait les conditions fixées par le locataire quant au cachet et quant à la situation géographique recherchée dans le Vieux-Montréal. Cependant, le Tribunal ne considère pas cet immeuble pour l’examen des dommages de la requérante, puisque Gervais était justifiée de ne plus avoir confiance en ce locateur méprisant et que l’intimée s’est disqualifiée elle-même par son comportement de mauvaise foi.

[163]       Dans les circonstances d’urgence, les démarches de Gervais sont raisonnables et elle n’a pas à subir une perte reliée à la volonté de Historia de mettre fin à son bail prématurément et illégalement. Le Tribunal accorde le plein montant réclamé à ce chapitre malgré que les superficies soient différentes car elles sont justifiées en raison de la configuration des lieux.

[164]       N’oublions pas que le loyer payé comprend également la contribution de 260 900 $ au propriétaire pour les améliorations locatives que ce dernier a assumées mais qui doivent lui être remboursées mensuellement à même le loyer.

[165]       Il n’y a pas d‘abus, ni de perte d’espace, ni de somptuosité de la part du locataire et il y a eu absence flagrante de coopération et de communication de Historia.

[166]       Gervais a droit à la pleine compensation, d’autant plus qu’elle bénéficiait de conditions très avantageuses au 275, rue St-Jacques, d’après l’expert Gold[42]. Le Tribunal accorde la somme de 766 700 $.

Frais de relocalisation

[167]       La requérante réclame un montant de 335 000 $ pour les frais d’aménagement des locaux de la gare Windsor qui sont en sus du montant de 260 900 $ avancé par le Windsor. Elle a dû aménager des locaux similaires et comparables à ceux de la rue St‑Jacques et les matériaux utilisés sont de même qualité. Et elle ne réclame pas la somme investie dans l’aménagement des locaux du 275, rue St-Jacques.

[168]       Les états financiers de Gervais démontrent des leasehold improvement au coûtant de 158 670 $. Les représentants de Gervais indiquent que les travaux au 1er étage ont coûté entre 150 000 $ et 180 000 $, sans compter le temps estimé à 25 000 $ et il y a une admission que les travaux au 2e étage ont coûté 102 000 $  plus les frais de design. Les photos montrent que les locaux étaient de très bon goût, en très bon état. Et, au surplus, lors de l’aménagement du 1er étage, Gervais a bénéficié de faveurs de contractants fréquemment employés dans ses projets.

[169]       Quant à elle, Historia tente de démontrer que ces biens n’avaient pas la valeur qu’on leur accorde et qu’ils n’ont pas été récupérés par Gervais lors de son déménagement. De son côté, Gervais allègue que les meubles laissés sur place étaient du built-in et qu’ils ne pouvaient pas être réinstallés dans les nouveaux locaux. De plus, l’entrepreneur Lachance qui a exécuté les travaux dans les nouveaux locaux, a témoigné des raisons de construire avec du neuf, compte tenu de la configuration des lieux et du coût élevé de démonter et reconstruire les anciens.

[170]       Le Tribunal ne retient pas les propositions d’Axival pour les raisons suivantes. Axival n’a pas visité les lieux et n’a pas pris en compte tous les travaux que Gervais a dû effectuer. Il n’a pu constater la sobriété des locaux. Quant à tous ses autres calculs relatifs à une superficie identique, rappelons que Historia est celle qui a proposé le local de la rue St-Paul avec une superficie plus grande.

[171]       Si Historia a jugé bon d’offrir un local de telle superficie en janvier 2001, elle ne peut prétendre aujourd’hui que les calculs devraient être basés sur la seule et unique superficie du 275, rue St-Jacques. D’ailleurs, la configuration architecturale des nouveaux locaux ne permet pas à Gervais d’avoir le même nombre de postes de travail, puisqu’on ne peut y installer que 30 postes au lieu de 36.

[172]       Historia prétend que Gervais n’a pas besoin de construire des toilettes dans ses propres locaux. L’expérience vécue par Gervais d’un espace exclusif non respecté s’est avérée traumatisante. Au Windsor, les salles de toilette sont situées dans des lieux publics, à un autre étage. Vu les désagréments et sa mauvaise expérience avec Historia, son choix est justifié de construire les toilettes à l’intérieur des lieux loués et le Tribunal accorde les coûts entiers reliés à cet aménagement.

[173]       Le locataire n’a pas à s’endetter pour un déménagement qu’il n’a pas voulu. En conséquence, le Tribunal accorde la somme de 335 000 $ pour l’aménagement des nouveaux locaux, l’autre portion étant couverte dans le différentiel de loyer, soit les frais d’aménagement assumés par le propriétaire et remboursables mensuellement à même le coût du loyer.

Diminution de loyer

[174]       La requérante a droit à une diminution de loyer de 50 % pour la durée des travaux, équivalant à un montant de 32 500 $, laquelle somme est admise par l’intimée.

Perte de profits

[175]       Gervais réclame une somme de 544 824 $ pour la perte de profits et les frais supplémentaires déboursés, comprenant les pertes de temps et autres frais, en raison des agissements fautifs et abusifs de Historia. Elle a été obligée de déménager deux fois, les associés ont dû investir temps, énergie et argent dans le déménagement et le réaménagement des nouveaux locaux, et la requérante n’a donc pas pu maintenir ses efforts en marketing.

[176]       L’expert de l’intimée a reconnu que le temps des associés investi dans le marketing est au cœur d’une entreprise comme celle de la requérante et est directement relié aux profits réalisés.

[177]       Il a été mis en preuve qu’à la suite du comportement abusif de l’intimée, la situation financière de Gervais s’est détériorée. Par exemple, son ratio de liquidité est passé de 2,23 en juillet 2001 à 1,70 en juillet 2003, ce qui signifie qu’elle a dû s’endetter pour faire face à la situation.

[178]       Gervais a fait témoigner Pierre Maillé, C.A., auteur d’un rapport d’expertise et Historia a fait témoigner Marc Bélanger de chez Dallaire et Associés.

[179]       Les experts ont fait une déclaration commune et se sont entendus sur les points suivants :

Méthode retenue pour déterminer la perte de profit.

Les experts sont en accord sur la méthode à utiliser pour déterminer la perte de profit, soit : Pertes de profits = Ventes projetées - ventes réelles - frais variables supplémentaires - coûts additionnels.

Corrélation entre les dépenses de marketing et les revenus

Les experts sont en accord sur le fait que les dépenses en marketing et notamment le niveau de ces dépenses pour une entreprise comme GHA a une incidence directe sur ses revenus futurs.

Situation financière de GHA

Les experts sont en accord pour constater que la situation financière de GHA était à son meilleur à la fin de juillet 2001.

Croissance des revenus

Les experts sont en accord avec le fait que si plus de dépenses en marketing avaient été effectuées, la croissance des revenus de GHA aurait pu être supérieure, pouvant atteindre un taux de 6 % en 2003 et 2004, en appliquant notamment les données d’une enquête menée par Statistique Canada auprès des entreprises oeuvrant dans le secteur des services de design spécialisé pour les années 2001 (5.6 %) et 2002 (6.4 %), les données pour 2003 et 2004 n’étant pas disponibles à ce jour. Les experts se réservent la possibilité d’utiliser un taux plus approprié si les données pertinentes devenaient disponibles avant la date de l’audition de la cause.

[180]       Les deux experts ont utilisé un taux de croissance de 6 % dans leurs calculs.

[181]       Pour la période d’indemnisation, Maillé suggère du 1er janvier 2001 au 31 juillet 2004 ; Bélanger suggère plutôt un calcul par exercice financier, une période d’indemnisation à déterminer selon les faits mis en preuve lors du procès. À tout événement, dans son rapport, il calcule les pertes de profits jusqu’au 31 juillet 2004.

[182]       Le Tribunal retient comme période de calcul des dommages les années financières 2002 et 2003 de même que les six mois de l’année 2004 se terminant le 31 juillet.

[183]       Bélanger n’a pas visité les locaux ni discuté, ni posé des questions, ni requis de poser des questions à qui que ce soit de chez Gervais. Pourtant, il s’autorise à faire des commentaires gratuits tels que : les nouveaux locaux de Gervais seraient somptueux.

[184]       Pour sa part, le Tribunal a eu l’opportunité de visiter les locaux du St-James, les locaux du 275, rue St-Jacques, les nouveaux condos du 275, rue St-Jacques, le 85, rue St-Paul et les nouveaux locaux de Gervais. Il constate que l’Hôtel St-James et le 275, rue St-Jacques sont des locaux somptueux et que les nouveaux locaux de Gervais sont dans la norme, sans plus.

[185]       Bélanger affirme à la page 6 de son rapport, parlant des contrats Soto et groupe Armour :

Selon les informations obtenues de sources consultées par le locateur, il est fort douteux que ces contrats aient été attribués à GHA.[43]

(Le Tribunal souligne)

[186]       Pourtant, lorsque interrogé, il n’a pas pu donner les sources consultées, il ne les a jamais vérifiées et sa seule source est le locateur. De plus, la preuve révèle, tant par le président du groupe Armour que par Denis Gervais, que les contrats de Soto et Armour leur auraient été octroyés n’eût été des travaux.

[187]       Et il y a plus. À la page 4 de son tableau, sur le ratio équité-dette à long terme, Bélanger, sans aucune justification comptable et logique, s’autorise à retrancher de la dette à long terme, la partie payable au propriétaire à la suite des paiements pour les améliorations locatives payées par le propriétaire.

[188]       Cette façon de faire est inacceptable. La réalité démontre qu’à la suite du déménagement, Gervais a vu son ratio équité/dette diminué de sept fois par rapport au précédent, étant passé de 7.57 à 1.1 et non pas à 2.29 tel que suggéré par l’expert de l’intimée.

[189]       D’ailleurs, même si la Cour octroyait la totalité de la réclamation, soit 1 923 000 $, le ratio équité/dette ne serait que de 4.5 au lieu de 7.57 tel qu’il appert du tableau ci-après.

 

Avant déménagement

Après déménagement

Hypothèse après jugement

Dette

84 667 $

570 096 $

570 096 $

Équité

640 943 $

641 929 $

641 929 $

+

1 923 000 $

2 564 929 $

Ratio

7.57

1.1

4.50

[190]       Finalement, toute son analyse sur les profits est basée sur la prémisse que tous les coûts dans l’entreprise Gervais sont variables, ce qui est nettement irréaliste. Selon lui, jamais il n’y aurait d’économie d’échelle et à chaque contrat chez Gervais, on devrait déménager, engager une nouvelle réceptionniste, embaucher un nouveau comptable, etc., etc.

[191]       Les propositions de Bélanger sont déraisonnables et le Tribunal n’y accorde aucune crédibilité.

[192]       D’autre part, le Tribunal retient le rapport Maillé comme crédible et fiable. Son rapport est en ligne avec la déclaration commune et toute son analyse est consistante, logique et raisonnable.

[193]       Lorsque contre-interrogé sur les variations de profit, Maillé n’a pas hésité à faire la relation avec les diminutions de salaire des dirigeants qui ont permis à l’entreprise de soutenir l’effort commun dans le déménagement et maintenir des ratios d’endettement plus raisonnables. D’ailleurs, il est en preuve et non contredit, que les salaires des trois associés ont diminué en moyenne de 50 000 $ annuellement, passant de 133 000 $ à 83 000 $ pendant cette période.

[194]       Historia a tenté de démontrer que les budgets de Gervais ont déjà anticipé une baisse dans la dépense de marketing. Or, Maillé, Charest et Denis Gervais ont témoigné et informé le Tribunal que les budgets sous-estiment les revenus de 25 % et, en conséquence, de même que les dépenses. Et la preuve a révélé, tant par Maillé que par Charest, que Denis Gervais est un administrateur très conservateur. D’ailleurs, cela est admis par Bélanger lorsqu’il fait ses calculs de ratio de liquidité et d’endettement, lesquels sont fort éloquents.

[195]       D’ailleurs, pour faire de la représentation et participer à des congrès, il faut avoir la tête à cela et ne pas être préoccupé par un déménagement et par des inconvénients comme ceux auxquels elle a dû faire face. La preuve non contredite démontre bien qu’il était impossible dans les circonstances d’effectuer le contrat du groupe Armour.

[196]       Gervais s’est vu peiné d’avoir à mettre fin à une relation d’affaires existante depuis longtemps et le groupe Armour a été profondément choqué de cette situation.

[197]       En effet, il est en preuve que groupe Armour voulait Gervais mais que cette dernière s’est déclarée incapable de réaliser ce magnifique projet auquel elle avait déjà participé dans les esquisses préliminaires, mais que son temps devait être consacré à sa relocalisation, les troubles de jouissance paisible des lieux lui ayant enlevé toute l’énergie nécessaire pour se rendre à Halifax plusieurs fois par semaine.

[198]       Quant à Soto, après des visites dans ce qu’on pourrait appeler une baraque de guerre, il a donné le contrat de ses autres restaurants à un autre designer, malgré le fait que Gervais ait gagné un 1er prix pour le design du restaurant de Laval[44]. Rappelons que le propriétaire de Soto était présent lors de l’incident des souris.

[199]       Le Tribunal reconnaît que les contrats de Soto et du groupe Armour auraient été exécutés par la requérante n’eût été des problèmes qu’elle a dû endurer par la faute de son propriétaire.

[200]       La requérante a eu raison d’être inquiète et la prudence l’a poussée à réduire substantiellement les salaires et avantages des associés dès 2002.

[201]       Les circonstances font en sorte qu’on ne peut pénaliser ceux qui agissent sagement.

[202]       Dans un arrêt de la Cour d’appel, J.E. Construction inc. c. General Motors du Canada ltée[45], l’appelante était responsable du bris d’un tuyau d’aqueduc, ce qui a eu comme conséquence que l’intimée a été privée de l’eau indispensable au fonctionnement de son usine. Pendant environ trois heures et demie, les employés ont été empêchés de travailler, mais ils ont eu droit au paiement de leur salaire durant cette période grâce à une disposition de la convention collective. La Cour d’appel devait décider si le préjudice invoqué par General Motors était une suite immédiate et directe de la faute commise par les employés de l’appelante :

Pourtant les mots «une suite immédiate et directe» n’exigent pas que la faute et le dommage soient simultanés dans le temps et rapprochés dans l’espace. Ils ont plutôt pour but d’exclure le préjudice attribuable à une cause intermédiaire ou à une autre cause plus prépondérante.

Précisons que le préjudice dont General Motors se plaint est plutôt l’interruption de la production. Le salaire payé aux ouvriers empêchés de travailler n’entre en ligne de compte que pour évaluer le préjudice.

[203]       L’article 1613 C.c.Q. prévoit que le débiteur est tenu des dommages-intérêts qui sont prévisibles au moment où l’obligation a été contractée. Cependant, lorsqu’il y a mauvaise foi de la part du débiteur, les dommages-intérêts comprennent aussi les dommages imprévisibles[46].

[204]       La négligence et le mépris total de Historia pour adopter des mesures nécessaires pour minimiser les inconvénients et les dommages de Gervais la rend d’autant plus responsable de tous les dommages subis. Son refus caractérisé de respecter ses obligations contenues au bail est tel qu’elle doit assumer l’ensemble des pertes encourues par Gervais.

[205]       Dans l’affaire J.E. Construction inc.,à la page 7 de l’opinion du juge Mayrand, il mentionne :

Les plus réalistes renoncent à énoncer une règle précise et nous invitent plutôt à découvrir si, dans les circonstances de chaque espèce, le fait fautif a joué un rôle prépondérant dans la survenance du préjudice.[47]

[206]       Ici, c’est l’intimée qui a rendu inefficace le droit de la requérante au travail et au besoin d’avoir l’esprit clair pour être imaginatif et créateur. Tous les dommages réclamés découlent manifestement de l’obstination de Historia à ne pas vouloir donner suite au bail et à refuser de faire face à ses obligations tant contractuelles que légales.

[207]       Ces répercussions se sont reflétées pendant les années 2002, 2003 et l’on constate qu’au 31 juillet 2004, les revenus totaux de l’entreprise n’ont pas encore atteint le niveau du 31 juillet 2001 étant inférieurs de près de 250 000 $ annuellement[48].

[208]       Le Tribunal conclut que la dépense de marketing est directement reliée aux revenus de l’entreprise. Considérant que les experts se sont entendus sur une croissance de revenu de 6 %, le Tribunal octroie les sommes suivantes pour les pertes de profits, à savoir : 42 000 $ pour l’année 2002 ; 244 626 $ pour l’année 2003 ; et 210 864 $ pour l’année 2004, pour un total de 497 490 $.

[209]       Le Tribunal octroie les sommes suivantes calculées par l’expert Maillé, à savoir les dépenses diverses qu’il a détaillées à l’annexe 5 pour un montant de 15 227 $, soit des dépenses d’entretien ménager, pose de serrures, les fameuses cartes d’accès jamais livrées par l’intimée, les systèmes de caméra vidéo, location de salles.

[210]       Quant au temps supplémentaire réclamé, vu l’absence de toute preuve contradictoire et vu l’analyse faite par Maillé, le Tribunal octroie la somme de 32 000 $ à ce chapitre.

[211]       L’expert a utilisé un taux d’actualisation à 15 % ce qui n’est pas contesté.

[212]       Le total des sommes 497 490 $, 32 000 $ et 15 227 $, arrondi par l’expert à 544 800 $ sera accordé tel qu’actualisé par l’expert au 1er février 2002, à 465 700 $.

Frais d’experts

[213]       La requérante réclame les frais de l’expertise de Gold de 41 675 $ et les frais d’expertise de Pricewaterhouse Coopers de 87 657 $.

[214]       Les expertises ont été essentielles au Tribunal et il n’y a pas de raison qui milite à la réduction de leur coût. Le Tribunal fait donc droit à cette réclamation et accorde la somme totale de 129 331 $, portant intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Dommages exemplaires

[215]       La requérante demande au Tribunal de lui accorder la somme de 100 000 $ à titre de dommages exemplaires, puisqu’il y a eu atteinte illicite et intentionnelle à la jouissance paisible des lieux loués par l’intimée tel que prévu aux articles 6 et 49 de la Charte québécoise des droits et libertés de la personne[49].

6. Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

49. Une atteinte illicite à un droit ou à une liberté reconnu par la présente Charte confère à la victime le droit d’obtenir la cessation de cette atteinte et la réparation du préjudice moral ou matériel qui en résulte. En cas d’atteinte illicite et intentionnelle, le tribunal peut en outre condamner son auteur à des dommages exemplaires.

[216]       Il n’y a pas de contestation que la Charte peut être invoquée par une personne morale[50].

[217]       Il est également reconnu que le droit à la jouissance paisible des lieux découlant d’un bail immobilier constitue un bien au sens de la Charte[51].

 

[218]       Dans l’affaire St-Ferdinand[52], la Cour suprême examine à fond ce qu’il faut entendre par la notion de atteinte illicite et intentionnelle à un droit garanti, utilisé à l’article 49 , alinéa 2, de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec. Voici comment l’honorable L’Heureux-Dubé s’exprime pour la Cour à ce sujet :

121. En conséquence, il y aura atteinte illicite et intentionnelle au sens du second alinéa de l'art. 49 de la Charte lorsque l'auteur de l'atteinte illicite a un état d'esprit qui dénote un désir, une volonté de causer les conséquences de sa conduite fautive ou encore s'il agit en toute connaissance des conséquences, immédiates et naturelles ou au moins extrêmement probables, que cette conduite engendrera.

[219]       Ici, la conduite de l’intimée a longuement été discutée. Il s’impose qu’il y ait un effet dissuasif et préventif à tout propriétaire qui veut se débarrasser sauvagement de son locataire dans le but de changer la destination des lieux et qui prend tous les moyens pour harceler le bénéficiaire d’un bail à long terme.

[220]       Ici, les moyens ont dépassé l’entendement et le harcèlement injustifié exercé par Historia doit être réprimé et dénoncé vigoureusement.

[221]       Historia fait partie d’un conglomérat de compagnies opérant dans la cueillette des ordures (près de 400 employés), dans la production de films, dans l’immobilier et dans l’hôtellerie. De plus, elle bénéfice des services d’un avocat dans son entreprise. Sa puissance financière ne l’a cependant pas investie du pouvoir d’exproprier sans compensation, ni de pouvoir imposer ses vues à l’égard des plus petits sans dédommagement. Son comportement fautif doit être dénoncé.

[222]       Historia doit payer des dommages exemplaires pour sa mauvaise foi évidente et pour l’humiliation et le harcèlement qu’elle a fait subir à Gervais et à son personnel.

[223]       Au surplus, la durée des gestes et la gradation des troubles de jouissance permettent de conclure à une persistance dans l’acharnement et dans la gravité des gestes posés par l’intimée. Depuis l’acquisition de l’immeuble, elle a tenté d’intimider le locataire au point où il quitte les lieux, sans indemnité : but ultime de ses actions.

[224]       Il s’impose donc un effet dissuasif à Historia et à tout propriétaire qui voudrait agir de la sorte, tel que dans l’affaire Minco[53]. Une somme de 100 000 $ est donc accordée à ce chapitre. Un montant inférieur ne ferait qu’encourager de tels agissements de promoteurs bénéficiant d’un pouvoir économique important qui se croient au-dessus de tout système et qui se croient autorisés à tout acheter à peu de frais, même leurs gestes illégaux.

Frais légaux

[225]       Gervais réclame à ce poste une somme de 283 182 $ à titre de frais d’avocats qu’elle a été obligée de débourser pour faire valoir ses droits.

[226]       Dans l’affaire Viel[54], la Cour d’appel sous la plume de l’honorable juge Rochon, limite aux abus de procédures, le possible recouvrement des honoraires extrajudiciaires. Il laisse cependant la porte entrouverte sur l’abus sur le fond du litige, mentionnant qu’il serait ouvert dans des circonstances exceptionnelles.

84. J’ajoute que l’abus du droit d’ester en justice peut naître également au cours des procédures. L’abuseur qui réalise son erreur et s’enferme dans sa malice pour poursuivre inutilement le débat judiciaire sera responsable du coût des honoraires extrajudiciaires encourus à compter de l’abus.

[227]       Le principe de l’arrêt Viel a été suivi dans l’affaire Guitouni[55] dans une opinion majoritaire du juge Forget, la juge Otis ayant quant à elle accordé lesdits honoraires.

[228]       Dans l’affaire Hrstchan,[56] le juge Pelletier, au nom de la majorité, casse la portion du jugement octroyant les honoraires extrajudiciaires. Le juge Beauregard, quant à lui, les aurait accordés en partie sur la même base que les travaux temporaires effectués par le propriétaire d’un bien physique par la faute d’un tiers dans le but d’empêcher que les dommages s’aggravent et causent un préjudice plus important.

[102] Les honoraires extrajudiciaires auxquels la partie qui perd pourra être condamnée ne seront pas accordés en tant que frais payables par la partie qui perd, mais comme le seraient des travaux temporaires effectués par le propriétaire d’un bien physique endommagé par la faute d’un tiers dans le but d’empêcher que ces dommages s’aggravent et causent un préjudice encore plus important.

[103] Bref, vu l’existence du tarif, monsieur Campbell n’a pas droit à des honoraires extrajudiciaires «qua» honoraires payables à la partie qui a gain de cause, mais à des dommages-intérêts dont certains sont constitués d’honoraires qu’il a dû payer à son avocat.

[229]       Le juge Pelletier aux paragraphes 76 et 77 de son jugement :

[76] Cette même analyse met en lumière les vertus du système de tarifs judiciaires dont le rôle curatif a été évoqué notamment dans les arrêts Kowarsky17 et Vice-Versa18. Par malheur, ce système ne joue plus correctement son rôle en raison de la désuétude du Tarif des honoraires judiciaires des avocats19. Son absence de souplesse, qui l’empêche de distinguer par exemple le cas d’une réclamation en diffamation de celle qui porte sur le paiement d’une lettre de change, et la distorsion entre d’une part, les sommes qu’il prévoit et d’autre part, les coûts réels engagés par les plaideurs, en font un enjeu négligeable. Dans l’état actuel des choses, le Tarif des honoraires judiciaires des avocats n’est plus porteur de solutions valables pour la réparation du préjudice collatéral bien réel que génère tout recours à l’appareil judiciaire. C’est là la véritable source du problème que bien des plaideurs tentent de résoudre en faisant appel erronément au régime de responsabilité civile, lequel, sauf exceptions, n’est pas apte à jouer ce rôle.

[77] La prolifération actuelle des demandes en remboursement des frais extrajudiciaires en témoigne éloquemment et fait voir la nécessité pressante de revoir le Tarif des honoraires judiciaires des avocats20 en profondeur dans l’optique d’une saine administration de la justice.

[230]       Ces arrêts précédaient l’affaire Bande indienne Okanagan[57]dans laquelle la Cour suprême analyse l’évolution des dépens qui, à l’origine, servaient à compenser le plaideur victorieux. Au cours de cette évolution, et pour un plus grand accès à la justice, on a vu apparaître la provision pour frais.

[231]       Dans une récente affaire de Hétu c. Municipalité de Notre-Dame-de-Lourdes[58], la Cour d’appel octroie une provision pour frais de 12 500 $ dans le cadre d’une révision judiciaire, la majorité s’appuyant sur les pouvoirs en vertu de l’article 46 du Code de procédure civile, le juge minoritaire s’appuyant sur la Loi sur les cités et villes pour également les accorder. La Cour d’appel précise qu’il s’agit d’un cas de circonstances exceptionnelles.

[232]       Or, le Tribunal croit que 12 500 $ à titre de provision pour frais est une somme bien supérieure à ce qu’un mémoire de frais en vertu du Tarif aurait pu octroyer en faveur d’une partie. On y voit une évolution certaine.

[233]       Renvoyer les parties subir un nouveau procès pour établir le quantum des honoraires serait exagéré et contraire aux indications des articles 4.1 et 4.2 du Code de procédure civile. Une saine gestion de la justice requiert que nous disposions de cette réclamation, Historia ayant tenté par tous les moyens de se soustraire à ses obligations et d’épuiser financièrement Gervais.

[234]       Précisons que nous ne sommes pas en présence d’un cas classique d’abus de procédures, de multiplication de celles-ci par l’avocat. Me Cardinal a coopéré pendant le procès pour permettre une audition diligente et aucun reproche ne peut lui être fait.

[235]       Quant aux nombreux interrogatoires hors Cour, ils ont été déposés en preuve et ont permis de raccourcir les journées d’audition.

[236]       L’abus provient plutôt de la persistance et de l’entêtement de Historia à refuser de reconnaître son obligation de relocaliser son locataire et son obstination à nier le changement de destination. La destination a été modifiée avant que le bail soit résilié et la parution d’une annonce dans les journaux pour l’offre d’un condo prestigieux à plus de 1 M$ n’est que l’aboutissement et la révélation de ce qui ne pouvait plus être caché.

[237]       Dans la présente affaire, Historia s’est entêtée à refuser l’évidence : son obligation de payer pour racheter le bail. Elle invente une histoire dans laquelle Gervais est responsable de tous ses malheurs parce qu’elle n’a pas fait de contre-offre à son offre de 2001 nettement déraisonnable.

[238]       Historia a caché les faits, lesquels ont requis une enquête minutieuse tant sur la négation du changement de destination des lieux que sur les travaux liés au St-James. Lors des interrogatoires hors Cour, les représentants de l’intimée ont tenté par tous les moyens de dissimuler la réalité.

[239]       Il n’y a pas eu d’objection au dépôt des factures. Néanmoins, le Tribunal trouve exagérée la réclamation de 283 000 $.

[240]       Les versions contradictoires de Plante et de Marier sont éloquentes.

[241]       Dans l’affaire Chiasson[59], le juge Yves Alain accorde 40 000 $ à titre de frais légaux pour un procès de neuf jours hautement médiatisé, sur une réclamation d’honoraires de 172 927 $. Et dans l’affaire Élomari c. Agence spatiale canadienne[60], la juge Danielle Grenier s’exprime ainsi :

Il y a donc eu abus d’ester en justice dans le sens où l’Agence s’est enfermée dans sa malice pour poursuivre un débat judiciaire long et coûteux en s’entêtant à prétendre à un droit qui ne lui appartenait pas, en introduisant dans le débat des allégations mensongères et pernicieuses et en multipliant inutilement les procédures. Il y a à la fois abus sur le fond et abus du droit d’ester en justice.

et elle accorde 143 500 $.

[242]       Depuis la fin des interrogatoires et la remise de toute la documentation, Historia sait que son jeu a été découvert et maintient une version qu’elle sait non crédible. Le Tribunal accordera donc la somme des honoraires encourus par Gervais depuis le 1er janvier 2005, soit 125 957 $ étant les honoraires facturés de 23 345,71 $ et ceux pour le procès de 102 611,72 $.

[243]       En résumé, le Tribunal accorde donc les montants suivants :


 

Frais de déménagement :

55 000 $

Différence de loyer :

766 700 $

Frais de relocalisation :

335 000 $

Diminution de loyer :

32 500 $

Perte de profits :

465 600 $

 

 

TOTAL :

1 654 800 $

[244]       La requérante a droit aux intérêts au taux légal et à l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation sur la somme de 1 654 800 $ ;

[245]       Le Tribunal accorde aussi les montants suivants :

Frais d’experts :

129 331 $

Frais légaux :

125 957 $

Dommages exemplaires :

100 000 $

[246]       Quant aux frais d’experts, frais légaux et dommages exemplaires, ils porteront intérêts au taux légal, y compris l’indemnité additionnelle, à compter de la date du présent jugement.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[247]       ACCUEILLEen partie la requête introductive d'instance ;

[248]       REJETTE la contestation de l’intimée ;

[249]       CONDAMNE l’intimée en reprise d’instance Les Investissements Historia inc. à payer à la requérante Gervais Harding et Associés Design inc. la somme de 1 654 800 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par la loi à compter de l’assignation ;

[250]       CONDAMNE l’intimée en reprise d’instance Les Investissements Historia inc. à payer à la requérante Gervais Harding et Associés Design inc. la somme de 129 331 $ pour frais d’experts, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par la loi à compter de la date du présent jugement ;

[251]       CONDAMNE l’intimée en reprise d’instance Les Investissements Historia inc. à payer à la requérante Gervais Harding et Associés Design inc. la somme de 125 957 $ pour frais légaux, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par la loi à compter de la date du présent jugement ;


 

[252]       CONDAMNE l’intimée en reprise d’instance Les Investissements Historia inc. à payer à la requérante Gervais Harding et Associés Design inc. la somme de 100 000 $ pour dommages exemplaires, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par la loi à compter de la date du présent jugement ;

[253]       RÉSILIE à toutes fins que de droit, aux torts de l’intimée, les baux R-1 et R-2 à compter du 30 avril 2002.

[254]       DÉCLARE les offres et consignation insuffisantes ;

[255]       Le tout, avec dépens.

 

 

 

__________________________________

CLAUDE AUCLAIR, J.C.S.

 

Me Dominique Ménard

STIKEMAN ELLIOTT

Procureure de la requérante

 

Me Robert Cardinal

CHOUINARD CARDINAL

Procureur de l’intimée en reprise d’instance

 

Date d’audience :

10, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, juin 2005

 



[1]    Déclaration solennelle du 10 septembre 2003.

[2]    Pièces R-1 et R-2.

[3]    Art. 1886 et 1887 C.c.Q.

[4]    Pièce I-45 en liasse.

[5]    Pièce R-60.

[6]    Pièce I-41.

[7]    Interrogatoire hors Cour de Pierre Choinière, 14 février 2003, p. 78, q. 284 et p. 79, q. 285-286-287-288.

[8]    Pièces R-20 et R-66.

[9]    Clause 8.07 des baux R-1 et R-2.

[10]   Pièces I-25, I-26, I-27.

[11]   Pièce R-63.

[12]   Pièce R-61.

[13]   Pièce I-14.

[14]   Pièce R-55.

[15]   Pièce R-55.

[16]   JOBIN, Pierre-Gabriel, Le louage, 1996, 2e édition, Les Éditions Yvon Blais inc., p. 423.

[17]   Ireland c. SCHR-Immogest, AZ-50302703 (R.L.).

[18]   142883 Canada inc. c. 9037-8068 Québec inc., J.E. 2000-721 (C.S.).

[19]   JOBIN, Pierre-Gabriel, Le louage, 1996, 2e édition, Les Éditions Yvon Blais inc.; Zaveco ltée c. Paterson [2002] J.L. 236 (C.Q.); Automates Le Brasseur c. De Laplante B.E. 2000Be-637 (C.Q.); 9046-7457 Québec inc. c. Restaurant Aris inc. J.E. 99-1212 (C.S.).

[20]   Précitée, note 7, p. 70, q. 261.

[21]   Pièce I-20, lettre de la Ville de Montréal du 13 septembre 2000.

[22]   Silencieux Gaétan Nadeau inc. c. Pelchat, J.E. 2004-1194 (C.S.).

[23]   [1996] J.L. 178 (C.Q.)

[24]   JOBIN, Pierre-Gabriel, Le louage, op. cit. note 16, p. 234-235.

[25]   Paquet c. Société centrale d’hypothèque et de logement J.E. 79-735 (C.Q.).

[26]   Silencieux Gaétan Nadeau inc. c. Pelchat, précité, note 22, p. 13.

[27]   JOBIN, Pierre-Gabriel, Le louage, op. cit. note 16, p. 238.

[28]   Pièces R-55, R-56, R-85, R-86 et I-14.

[29]   Problèmes contemporains en droit immobilier, Conférences commémoratives Meredith, Faculté de droit, Université McGill, Yvon Blais, Cowansville, 1989, p. 144.

[30]   Interrogatoire hors Cour de Marier du13 février 2003, p. 40.

[31]   Un exemple de contradiction dans le témoignage de Marier. Il prétend qu’il est l’homme des solutions. Pourtant, lors de son interrogatoire du 13 février 2003 aux questions 694 à 698, pages 151 et 152, il jure qu’il n’est pas impliqué dans la négociation des conditions de départ de Gervais.

[32]   Pièce R-55.

[33]   Timex c. Ville de Mont-Royal, B.E. 2001BE 763 (C.S.).

[34] Sigma Construction inc. c. Levers, J.E. 95-1846 , extraits des pages 16, 19 et 20 (C.A.).

[35] L.Q. 1991, c. 64.

[36]   Interrogatoire hors Cour de Gervais, le 9 août 2002, p. 106.

[37]   Daneau c. Immeubles Brodilaf enr. [1991] R.R.A. 512 (C.S.) p. 516.; Elias c. Singer, J.E. 2002-1343 (C.S.); Lafleur c. Issa J.E. 2000-52 (C.S.); Caroline Romaniak et al. c. Raoul Blouin ltée 2004 J.L. 11 (R.L.).

[38]   Pièce R-10.

[39]   BAUDOUIN, Jean-Louis, La responsabilité civile, 6e édition, Les Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2003, p. 878-881.

[40]   Id., p. 873.

[41]   Aéroports de Montréal c. Hôtel de l’aéroport de Mirabel inc. [2003] R.J.Q. 2479 (C.A.) p. 12.

[42]   GOLD, Neil, Rapport d’expertise du 6 juillet 2004, p. 30 : «L’avantage du loyer du 275, rue St‑Jacques est attribuable à deux facteurs : - la date de la signature des baux, y compris celui de 1996 (les loyers marchands ont augmenté depuis); - les améliorations ont été payées par le locataire. (valeur créée par le locataire).

[43]   Rapport d’expertise Dallaire Forest Kirouac du 31 août 2004, p. 6.

[44]   Pièce R-83.

[45]   J.E. 85-458 , p. 5-9.

[46]   Bahler c. Pfeuti, J.E. 88-145 (C.A.); Samson & Associés c. Chatila, J.E. 2003-485 (C.S.).

[47]   J.E. Construction inc. c. General Motors du Canada ltée, [1985] C.A. p. 275.

[48]   Pièce R-74.

[49]   L.R.Q., c. C-12.

[50]   Saar Foundation Canada inc. c. Baruchel [1990] R.J.Q. 2325 (C.S.) p. 12-15.

[51]   Williams c. Jakeman, J.E. 93-837 (C.Q.).

[52]   Québec (Curateur public) c. Syndicat national des employés de l'hôpital St-Ferdinand, [1996] 3 R.C.S. 211 .

[53]   Minco division construction inc. c. 2964-2254 Québec inc., C.S. Montréal 500-17-013840-031, 8 avril 2005, j. Claude Auclair.

[54]   Viel c. Entreprises immobilières du terroir ltée, [2002] R.J.Q. 1262 à 1277 (C.A.).

[55]    Société Radio-Canada c. Guitouni, [2002] R.J.Q. 2691 (C.A.) (jj. Forget et Biron et Otis).

[56]   Hrtschan c. Ville de Montréal C.A. Montréal, no. 500-09-010681-013, jj. Beauregard, Rousseau-Houle et Pelletier, le 22 mars 2004.

[57]   Colombie-Britannique (Ministre des Forêts) c. Bande indienne Okanagan, [2003] 3 R.C.S. 371 .

[58]   Hétu c. Municipalité de Notre-Dame-de-Lourdes, C.A. Montréal, no. 500-09014789-044, le 9 février 2005, jj. Pelletier, Dalphond, Bich.

[59]   Chiasson c. Filion C.S. Québec no: 200-17-003269-032, 11 avril 2005, j. Alain.

[60]   Élomari c. Agence spatiale canadienne, J.E. 2004-2140 (C.S.).

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