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Décision

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Furfaro c. 8 PDC inc.

2011 QCCA 543

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

MONTRÉAL

N° :

500-09-019631-092

(500-17-032968-060)

 

DATE :

 23 MARS 2011

 

 

CORAM :

LES HONORABLES

ANDRÉ BROSSARD, J.C.A.

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC)

 

 

NICODEMO FURFARO

9129-3225 QUÉBEC INC.

GESTION F.F.E.N. INC.

APPELANTS - Défendeurs/Demandeurs reconventionnels

c.

 

8 PDC INC.

INTIMÉE - Demanderesse/Défenderesse reconventionnelle

 

 

ARRÊT

 

 

[1]           LA COUR; - Statuant sur le pourvoi des appelants contre un jugement rendu le 1er avril 2009 par la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Guylène Beaugé), qui a accueilli pour partie la requête de l'intimée en déclarant son bail résilié et en les condamnant à payer 66 295,33 $ à l'intimée; et a rejeté la demande reconventionnelle des appelants pour atteinte à leur réputation, préjudice matériel, inconvénients et honoraires extrajudiciaires.

[2]           Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré.

[3]           Pour les motifs du juge Léger, auxquels souscrivent les juges Brossard et Cournoyer :

[4]           ACCUEILLE l'appel à la seule fin de substituer dans le paragraphe 77 du jugement entrepris : « 46 343,14 $ … » à « 66 295,33 $ … ».

[5]           REJETTE l'appel quant au surplus.

[6]           SANS FRAIS vu le résultat mitigé.

 

 

 

 

ANDRÉ BROSSARD, J.C.A.

 

 

 

 

 

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

 

 

 

 

 

GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC)

 

Me Dominic Bianco

MERCADANTE DI PACE

Pour les appelants

 

Me Marc Perron

Me Chantal Labelle

LAMARRE PERRON LAMBERT VINCENT

Pour l'intimée

 

Date d’audience :

Le 25 janvier 2011


 

 

MOTIFS DU JUGE LÉGER

 

 

[7]           Il s'agit de l'appel d'un jugement rendu le 1er avril 2009 par la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Guylène Beaugé), qui a accueilli pour partie la requête de l'intimée en déclarant le bail des appelants résilié et en les condamnant à lui payer 66 295,33 $, et a rejeté la demande reconventionnelle des appelants qui demandaient réparation pour atteinte à leur réputation, préjudice matériel, inconvénients et honoraires extrajudiciaires.

[8]           L'intimée est propriétaire d'un centre commercial qu'elle a acquis en janvier 2006 de Gesta Management Corp. Lors de cette transaction, cette dernière a cédé à l'intimée des intérêts dans un bail qu'elle avait signé le 28 août 2003 avec l'appelant Nicodemo Furfaro qui a précisé sous sa signature « on behalf of a company to be formed ».

[9]           Une clause spéciale apparaît à la cédule E de ce bail stipulant que :

Schedule E

Special Provisions

1.         Corporate Tenant

Nicodémo Furraro (sic) (the individual Tenant) represents to the Landlord that he is executing this Lease as the Tenant on behalf of a company to be incorporated, all of the shares of which shall be owned by the Individual Tenant. The Individual Tenant shall remain bound as the Tenant under the present Lease for the period up to and including the date that the present Lease is unconditionnally and irrevocably assumed, confirmed, ratified and approved by the board of directors of the said company in which the individual Tenant is the sole officer and director, as evidenced by an original certified resolution, signed by the secretary of such company that is delivered to the Landlord.

[10]        Brossés à larges traits, les principaux éléments pertinents apparaissant dans ce bail sont les suivants :

·        l'énumération des manquements du locataire autorisant le propriétaire à résilier le bail de plein droit et d'exiger réparations[1]. Ces manquements incluent notamment : le non-paiement du loyer par le locataire après avoir été mis en demeure de le payer dans un délai de cinq jours, l'abandon ou tentative d'abandon des locaux (obligation d'occupation des locaux durant les heures d'affaires du centre commercial)[2], l'enlèvement ou la tentative de retrait des meubles hypothéqués en faveur du propriétaire (obligation du locataire de maintenir en tout temps dans les locaux les biens ainsi hypothéqués à hauteur de 30 000 $)[3];

·        la dénonciation des conséquences d'un manquement du locataire, notamment : le remboursement du mois en cours et les trois mois qui suivent, la reprise de possession immédiate des locaux loués par le propriétaire et la faculté de disposer des biens meubles hypothéqués à sa convenance, « all without service of notice, without legal proceedings »[4];

·        la responsabilité personnelle, sur une base temporaire, de M. Furfaro tant et aussi longtemps que la société à être constituée, dont il doit être l'unique et seul actionnaire, directeur et officier, n'aura pas approuvé cette décision par résolution et ne l'aura pas délivrée au propriétaire[5].

[11]        À l'origine, le litige découle du manquement du locataire à payer les loyers de juin, juillet et août 2006; ce dernier, représenté par M. Furfaro, refuse alors de payer les loyers en souffrance et exige du propriétaire une diminution du prix du loyer. À quelques reprises, il menace le propriétaire de rompre le bail et de fermer boutique. Le gestionnaire de l'intimée propose alors à M. Furfaro de déménager le commerce, sans frais, dans des locaux plus petits, par le fait même moins onéreux avec toutefois comme conditions préalables que les loyers en souffrance soient acquittés avant le 5 septembre suivant; ce que M. Furfaro accepte.

[12]        Le 12 septembre 2006, bien après la date d'échéance du début des remboursements des loyers en souffrance, le représentant de l'intimée apprend de l'une des employés du locataire que M. Furfaro ne pourra pas payer les loyers en souffrance et qu'il projette de fermer le commerce. Joint par téléphone, M. Furfaro confirme ses intentions au représentant de l'intimée qui le met en garde contre l'enlèvement des biens grevés d'une hypothèque.

[13]        Les avocats de l'intimée envoient alors une première mise en demeure à M. Furfaro lui accordant un délai de cinq jours pour payer les loyers en souffrance, tout en le prévenant que les serrures du local seront changées s'il y a tentative d'abandonner les lieux ou de vendre ou de retirer du local les biens hypothéqués.

[14]        Peu après, l'intimée apprend que M. Furfaro a demandé aux employés du salon de retirer leurs effets personnels et leur annonce son intention de retourner au salon dans la soirée pour retirer certains meubles. L'intimée lui envoie alors une deuxième mise en demeure l'informant que le bail est résilié de plein droit, que le local sera fermé et les serrures changées; mais dans les faits, l'intimée passe aux actes avant que cette mise en demeure n'ait été signifiée.

[15]        Peu de temps après, l'intimée reloue ses locaux à un tiers à compter du 1er novembre 2006, à qui le propriétaire accorde une période d'installation gratuite de quatre mois.

*           *           *

[16]        En première instance, l'intimée demandait la déclaration de résiliation du bail, le remboursement des loyers impayés ainsi que des dommages-intérêts. La demande reconventionnelle des appelants est fondée sur ce que les appelants estimaient être le comportement intempestif du propriétaire.

[17]        La juge d'instance a fait droit à la requête introductive de l'intimée et a rejeté la demande reconventionnelle des appelants. Ces derniers se pourvoient, faisant valoir que la juge d'instance a erré relativement à trois aspects du litige.

1 -        La société 9129-3225 Québec inc. était la seule locataire en vertu du bail

[18]        Les appelants formulent un premier reproche à la juge, soit d'avoir retenu la responsabilité de M. Furfaro qui a pourtant signé le bail au nom d'une société à être formée. À ce sujet, ils plaident qu'elle s'est trompée en déterminant que l'appelante 9129-3225 Québec inc. (« 9129 Québec ») ne rencontrait pas les exigences pour que M. Furfaro soit libéré de sa responsabilité personnelle, leur thèse étant que le propriétaire antérieur, Gesta Management Corp., avait été informé et aurait accepté que 9129 Québec soit bel et bien cette société et devienne la locataire; à preuve, c'est elle qui a toujours payé les loyers depuis.

[19]        Ils font valoir que la juge s'est trompée en déterminant que 9129 Québec ne correspondrait pas au préalable prévu dans l'annexe E du bail, ajoutant qu'il n'y avait aucune confusion quant à la véritable identité du locataire, qui ne peut être que 9129 Québec qui rencontre les exigences pour que M. Furfaro soit libéré. Dès lors, la juge a commis une erreur en retenant la responsabilité personnelle de ce dernier.

[20]        Bien que 9129 Québec ait été constituée quelques mois avant la signature du bail et qu'elle ne l'ait jamais ratifié formellement, non plus qu'envoyé une résolution à cet effet au propriétaire, les appelants soutiennent qu'à partir de novembre 2003 jusqu'en décembre 2005, les factures pour le loyer ont été envoyées à 9129 Québec et c'est elle qui a émis les chèques de loyer à l'ancien propriétaire qui les a encaissés, et depuis janvier 2006, c'est l'intimée qui les a également encaissés.

[21]        Avant de trancher la requête en résiliation de bail et dommages-intérêts de l'intimée contre les appelants, la juge devait dans un premier temps déterminer si le propriétaire pouvait résilier le bail de plein droit, sans préavis. Elle y répond par l'affirmative puisqu'elle retient « sans hésitation »[6] la version des faits que lui a présentée l'intimée : selon elle, M. Furfaro avait clairement manifesté son intention de fermer son commerce, ce qu'il a d'ailleurs admis à l'audience.

[22]        Il est clair qu'en vertu du bail, un manquement survient lors de « l'abandon ou de la tentative du locataire d'abandonner les lieux loués ou de la cessation des opérations »[7].

[23]        La juge souligne également que l'intimée était parfaitement justifiée de changer les serrures du local pour empêcher l'enlèvement des biens meubles hypothéqués des lieux loués, puisqu'elle avait été informée de l'intention de M. Furfaro de le faire. La juge écrit :

[50]      En outre, l'intention annoncée de M. Furfaro d'enlever ses biens constitue une mise en péril évidente de l'hypothèque mobilière de 8 PDC. Dans les circonstances, celle-ci pouvait prévenir la réalisation du préjudice.

[51]      Qui plus est, la preuve convainc le Tribunal que M. Furfaro pouvait d'exploiter son commerce malgré le changement de serrure. Il est d'ailleurs révélateur qu'il n'ait tenté aucune conciliation après le changement de serrures, lui qui recherchait toujours l'indulgence du locateur.

[52]      8 PDC avait laissé les biens sur les lieux; le salon de coiffure pouvait donc poursuivre ses activités. Le Tribunal en déduit que le changement de serrures servait les buts de M. Furfaro.

[24]        Par ailleurs, la juge précise qu'elle n'accorde aucune crédibilité au témoignage de M. Furfaro, qu'elle qualifie de « nul »[8].

[25]        C'est donc à bon droit que la juge conclut que les appelants sont en défaut en vertu de la convention de bail.

[26]        En ce qui concerne la responsabilité personnelle de M. Furfaro, la juge la retient pour deux raisons.

[27]        D'une part, elle détermine qu'en vertu du bail signé, et en particulier de l'annexe E précitée, l'intention des parties est claire et sans ambiguïté : M. Furfaro demeure responsable tant et aussi longtemps que le Conseil d'administration d'une compagnie à être constituée et dont il serait le seul actionnaire, dirigeant et administrateur, n'en assumerait pas la responsabilité inconditionnelle et irrévocable.

[28]        D'autre part, elle rejette également la prétention de M. Furfaro que cette société 9129 Québec serait bel et bien cette compagnie, au motif qu'elle était déjà constituée au moment de la signature du bail, que M. Furfaro n'en est pas le seul actionnaire, administrateur et dirigeant et enfin, qu'aucune résolution n'a été envoyée au propriétaire-locateur, ce qu'a admis d'ailleurs à l'audience M. Furfaro.

[29]        C'est à bon droit que la juge a aussi noté certaines incongruités entre la société décrite à l'annexe E du bail, qui devait prendre le relais de M. Furfaro, et l'appelante 9129 Québec.

[30]        Les appelants n'ont pas satisfait leur fardeau de démontrer en quoi la conclusion de la juge sur la responsabilité personnelle de M. Furfaro était erronée, d'autant qu'elle a aussi accordé peu de crédibilité au témoignage de ce dernier. La juge ne s'est pas trompée en concluant qu'il demeurait lié personnellement envers le propriétaire, puisque les conditions prévues à l'annexe E n'avaient pas été réalisées. Il n'y a donc pas motif à intervention sur ce premier moyen.

2 -        Le rejet de la demande reconventionnelle des appelants contre l'intimée, sans donner de motifs suffisants

[31]        Comme second moyen, les appelants font grief à la juge de ne pas avoir donné des motifs suffisants lorsqu'elle rejette leur demande reconventionnelle en ces termes :

[74]      À la lumière de la détermination du Tribunal relativement au recours de la demanderesse, la demande reconventionnelle des défendeurs est sans fondement.

[32]        Ils plaident que la résiliation du bail serait imputable à la faute de l'intimée, en raison de ses agissements intempestifs, notamment en changeant les serrures et en les ayant expulsés des lieux loués. Dès lors, selon eux, la juge aurait dû se prononcer sur la manière dont l'intimée a exercé ses droits ainsi que sur leur réclamation en dommages-intérêts.

[33]        Certes, il est aisé de constater que les motifs rejetant la demande reconventionnelle des appelants sont succincts. Néanmoins, ce moyen doit également échouer. Il coule de source à la lecture des procédures écrites que la demande reconventionnelle des appelants n'était recevable que s'ils pouvaient établir que la résiliation de leur bail par l'intimée avait été faite sans droit et de manière intempestive. Or, la juge ayant statué dans le cadre de son analyse de l'action principale que l'intimée avait résilié le bail de plein droit, dès lors, leur demande reconventionnelle devient « sans fondement », sans plus.

[34]        De surcroît, sur la question de la résiliation du bail de plein droit par l'intimée, tel que discuté ci-haut, la juge a bien précisé retenir « sans hésitation » la version des faits établie par l'intimée. C'est dire que lorsque lu dans le contexte de l'ensemble de la décision de la juge d'instance, le raisonnement juridique qu'elle a suivi est limpide et exempt d'erreur, en dépit du caractère succinct de son motif sur ce deuxième moyen.

3 -        La condamnation solidaire des appelants à payer à l'intimée des dommages-intérêts plus élevés que ceux auxquels elle avait droit

[35]        Abordons maintenant le troisième moyen des appelants. Pour l'essentiel, ils plaident que la juge a conclu au-delà de ce qui était demandé en accordant au chapitre des dommages-intérêts un montant de 33 044,40 $, en ce qui a trait aux trois mois d'installation gratuite accordés au locataire qui leur a succédé dans les lieux. Ils soutiennent que ce chef de réclamation n'est pas formulé dans leur demande principale.

[36]        Il y a d'abord lieu de rejeter ce dernier argument, puisque dans la requête introductive d'instance amendée du 26 juin 2007, il est aisé de constater que l'intimée avait bel et bien demandé des dommages-intérêts équivalant à une période d'installation gratuite de quatre mois. Voilà ce qu'elle écrit dans sa requête :

46.7     Considérant ce qui précède, la Demanderesse est justifiée de réclamer aux Défendeurs la somme de quarante quatre mille cinq cent quatre-vingt-six dollars et cinquante et un cents (44 586,51 $), laquelle se détaille comme suit :

·         […]

·         Le Loyer Minimum du 1er novembre 2006 au 28 février 2007 à titre de période d'installation gratuite, soit la somme de trente-deux mille sept cent trente-cinq dollars et cinquante-six cents (32 735,56 $), (6 412,50 $, plus les taxes applicables);

[Caractère gras ajouté]

[Reproduction intégrale]

[37]        Cela étant, il y a néanmoins lieu de s'attarder à ce dernier moyen, étant donné que l'avocat des appelants nous a remis à l'audience un arrêt récent de notre Cour dans l'affaire Groupe Van Houtte inc.[9], qui n'apparaissait pas dans son cahier de sources.

[38]        Il a plaidé que, dans cet arrêt, sous la plume de la juge Bich, une question similaire avait été posée, quant à savoir si des mois de gratuité d'installation doivent (ou peuvent) être imputés à l'occasion d'une rupture du bail, comme en l'espèce, au motif que son obligation de payer le loyer ne peut survivre à la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers. Notre collègue, la juge Bich, y a répondu par la négative, lorsqu'elle écrit :

[60]        La juge de première instance, comme on l'a vu précédemment, a cependant accordé onze mois de loyer à l'intimée, soit les huit mois de mars à octobre 1998, plus les trois mois de gratuité consentis par l'intimée au nouveau locataire. La question se pose de savoir si ces trois mois de gratuité doivent être imputés à l'appelante, alors que son obligation de payer le loyer ne peut survivre à la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers, ce qui est survenu le 9 novembre 1998 avec effet rétroactif au 1er de ce mois.

[61]        En tout respect pour la juge, il y a lieu de rectifier sa conclusion sur ce point.

[62]        À partir du 1er novembre 1998, les lieux n'étaient plus à la disposition de l'appelante et on peut considérer qu'en louant au tiers de cette façon, l'intimée exerçait le droit que lui confère l'article 1605 C.c.Q. de résilier le bail précédent proprio motu (et renonçait du même coup à demander l'exécution de ce dernier). L'appelante était corrélativement libérée de l'obligation de payer le loyer prévu au bail désormais résilié.

[63]        Néanmoins, les trois mois de gratuité pourraient-ils lui être réclamés au titre de dommages-intérêts afin de compenser le fait que, pour convaincre le nouveau locataire de signer le bail, l'intimée a été obligée de lui consentir une telle faveur en raison de l'état déplorable des lieux qu'elle lui livrait?

[64]        Dans le bail du 9 novembre 1998, la clause de gratuité (qui repose sur une livraison des lieux à compter du 1er novembre 1998), énonce que :

2.1.3    Le Locateur accorde au Locataire trois (3) mois de loyers et de frais communs gratuits à partir de la livraison des Lieux Loués par le Locateur, dès que les travaux du Locateur seront terminés, mais le Locataire paiera seulement ses utilités, taxes d'eau et d'affaires.

[65]        Des travaux devaient en effet être effectués, dont certains par l'intimée, d'autres par le locataire et l'on comprend que cette clause de gratuité visait la période d'exécution des travaux réalisés par la première, pendant lesquels le nouveau locataire n'avait pas la jouissance des lieux.

[66]        Dans les circonstances, la preuve ne permet pas de conclure que cette gratuité négociée avec le nouveau locataire, afin de permettre l'aménagement des lieux, constitue un préjudice pour l'intimée, préjudice résultant du déguerpissement de l'appelante et dont elle pourrait réclamer d'être indemnisée par cette dernière, qui elle-même n'avait plus à assumer de loyer à partir du moment où un autre locataire lui succédait dans les lieux en vertu d'un tout nouveau bail.

[67]        Par conséquent, la condamnation prononcée en première instance sera réduite d'un montant équivalent à trois mois de loyer, au pro rata de la somme calculée par la juge, les parties n'ayant pas fourni d'autres indications à la Cour. La condamnation sera donc diminuée à 21 927,98 $.

[39]        À l'audience, la Cour a invité les avocats à commenter l'indemnité ainsi réclamée par l'intimée, voire préciser la nature et l'étendue des dommages. Après la mise en délibéré, les avocats des deux parties ont répondu.

[40]        L'avocat de l'intimée a détaillé sa réclamation comme suit :

·                     Loyer Minimum et Additionnel pour les mois de juin, juillet,

août et septembre 2006, incluant les taxes applicables :                  32 777,77$

(28 694.53$, plus les taxes applicables: voir état de compte

Pièce P-12)

 

·                     Loyer Minimum et Additionnel pour mois d'octobre 2006,

incluant les taxes applicables :                                                             8 183,89$

(6 412.50$ + 769.50$, plus les taxes applicables)

 

·                     Indemnité de 15% de la somme due en capital :                           5 381.48$

(15% (28 694.53$ + 7 182.00$))

 

                                                  Total de la somme réclamée :       46 343.14$

 

[Reproduction intégrale]

[41]        Pour sa part, l'avocat des appelants a récapitulé la position de ses clients quant au montant des arrérages dus :

Le loyer mensuel était $8 261,10 incluant les taxes applicables (Voir pièce P-8, page 145 du Volume I du Mémoire des Appelants).

Les mois non payés étaient juin 2006, juillet 2006, aout 2006 et la moitié du mois de septembre 2006. La locataire 9129-3225 Québec Inc. a été expulsée le 12 septembre 2006.

Conséquemment, le total des arrérages dus est de 28 913,85$ et ce, tel que correctement établi par la Juge de première instance au paragraphe 68 du jugement frappé d'appel, page 50 Volume I du Mémoire des Appelants.

De ce montant, la défenderesse Gestion F.F.E.N. est responsable pour le montant de 19 243,75$ (voir Pièce P-5, page 138 Volume I du Mémoire des Appelants).

De plus, du grand total des arrérages vous devez opérer compensation entre les sommes réclamées et les sommes à recouvrir suite à la vente à venir des biens en possession de l'Intimée.

[Reproduction intégrale]

[42]        La juge de première instance ayant condamné les appelants solidairement à payer la somme de 66 295,33 $, avec intérêts et l'indemnité additionnelle édictés par l'article 1619 C.c.Q. à compter du 20 septembre 2006, et avec égards pour elle, il me semble qu'il faille intervenir à la seule fin de rectifier l'ampleur des dommages ainsi accordés, pour tenir compte de l'arrêt précité. En effet, la juge à ce sujet a écrit :

[69]      8 PDC reloue le local en litige à Giorgio à compter du 1er novembre 2006. Toutefois, elle lui accorde une période d'installation gratuite de quatre mois, de sorte que Giorgio paie un loyer uniquement à compter du 1er mars 2007. 8 PDC réclame à ce chapitre une indemnité de quatre mois de loyer.

[70]      Considérant que les défendeurs ont bénéficié d'une période d'installation gratuite de trois mois, le Tribunal accordera une indemnité de même importance sur la base du loyer payable en vertu du bail du 28 août 2003, soit 24 783,30 $. Le Tribunal y ajoutera le loyer perdu en octobre 2006, pour un total de 33 044,40 $.

[43]        Il aurait pu en être autrement si, par exemple, la juge avait compilé ce manque à gagner sur l'incitatif du loyer accordé au début du bail ainsi annulé. En l'absence de quelque preuve à ce sujet, il ne nous est pas loisible de considérer cette question.

[44]        Il y a donc lieu de rendre la condamnation accordée par la juge de première instance conforme à ce que réclamé dorénavant par l'intimée, soit 46 343,14 $, puisque l'avocat des appelants ne nous convainc pas que ce nouveau montant n'est pas bien fondé.

[45]        Par ailleurs, il est clair que la défenderesse Gestion F.F.E.N. inc. ne peut être tenue qu'à hauteur de ce que la juge a déjà déterminé au paragraphe 78 de son jugement, soit 19 243,75 $. Pour ce qui est de la demande de compensation réclamée par les avocats des appelants dans leur lettre précitée, aux fins d'ajuster aux sommes qui pourront être recouvrées à la suite de la vente des biens déjà en possession de l'intimée, c'est à cette dernière qu'il incombe d'en effectuer la ventilation en temps opportun.

 

[46]        Pour ces motifs, je suis d'avis que l'appel doit être accueilli à la seule fin de substituer au paragraphe 77 du jugement dont appel : « 46 343,14 $ … » à « 66 295,33 $ … » et de rejeter l'appel quant au surplus, mais sans frais vu le résultat mitigé.

 

 

 

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

 



[1]     Section 16.01 du bail.

[2]     Section 9.01 du bail.

[3]     Section 17.20 du bail.

[4]     Section 16.01 b) du bail.

[5]     Annexe E du bail.

[6]     Voir jugement entrepris, paragr. 46.

[7]     Voir jugement entrepris, paragr. 49.

[8]     Voir jugement entrepris, paragr. 55.

[9]     Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc., 2010 QCCA 1970 .

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