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Décision

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Domaine de la jeunesse (1996) inc

Domaine de la jeunesse (1996) inc. c. Canada (Procureur général)

2006 QCCS 6284

 JL2977

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

CHICOUTIMI

 

N° :

150-17-001009-056

 

DATE :

12 octobre 2006

 

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

JEAN LEMELIN, j.c.s.

______________________________________________________________________

 

DOMAINE DE LA JEUNESSE (1996) INC.

Demanderesse

c.

PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA

Défendeur

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]                Domaine de la jeunesse (1996) inc. (Domaine) réclame du Procureur général du Canada, après amendement, la somme de 121 958,59 $ à titre de dommages-intérêts.

[2]                Les dommages auraient été causés par suite de l’occupation par le ministère de la Défense nationale (Défense nationale), à titre de locataire, d’un emplacement dont Domaine est propriétaire au Lac Sébastien, dans la région de Saguenay.

Les faits pertinents

[3]                Depuis plusieurs années, Domaine est propriétaire d’un vaste emplacement sur les bords du Lac Sébastien qui, au début des années 1961, avait été aménagé pour y recevoir des enfants handicapés pour des vacances estivales. Cette colonie de vacances sert à cette fin jusqu’en 1973, alors que Défense nationale commence à y envoyer ses jeunes cadets qui, à l’époque, partagent les lieux avec les autres jeunes handicapés.

[4]                À compter de 1982, les cadets de Défense nationale occupent seuls les lieux durant l’été. La preuve révèle qu’à de rares occasions et pour de courtes périodes, les lieux sont partiellement occupés par les membres d’une équipe de biathlon durant l’hiver. Cette occupation périodique de la cafétéria et du sous-sol de ce bâtiment ne semble avoir eu aucun impact sur l’issu du présent jugement.

[5]                Le premier bail est signé le 29 janvier 1993 entre Domaine et Défense nationale pour une période de 5 ans, prenant fin le 31 mai 1998. Ce bail fut renouvelé deux fois, une première en 1998, pour une période additionnelle de 5 ans, jusqu’au 31 mai 2003, puis une deuxième fois, pour une durée d’une année, se terminant le 31 mai 2004.

[6]                En septembre 2003, Défense nationale fait publier dans les journaux locaux un « avis d’intérêt » par lequel elle demande aux propriétaires ou gestionnaires de lieux capables d’accueillir, pour l’avenir, les camps d’été de ses cadets de l’air, de manifester leur intérêt à négocier et ultimement, signer un bail avec Défense nationale.

[7]                La preuve établit que Défense nationale a avisé Domaine de la publication imminente de cet avis d’intérêt auquel elle fut par la suite invitée à répondre.

[8]                Après avoir retenu les services de professionnels, architectes, ingénieurs et comptables agréés, pour l’aider à monter son dossier et négocier avec les représentants de Défense nationale, Domaine dépose auprès de cette dernière, à compter de la fin décembre 2003, pas moins de quatre offres de location. Les négociations sont menées entre les parties mais Défense nationale n’a jamais accepté ces offres de location pour le motif principal que le loyer exigé par Domaine était trop élevé.

[9]                Le 23 février 2004, le chef des services logistiques de Défense nationale écrit à Roland Nadeau, président de Domaine, une lettre dont l’extrait pertinent est le suivant :

« La présente a pour but de vous aviser qu’à la suite d’une analyse des alternatives à une location de sites, l’Unité régionale de Soutien aux cadets (Est) a décidé de consolider ses activités à la 3e Escadre de Bagotville. La négociation d’un bail pour la location du site d’entraînement estival des cadets au Lac Sébastien après le 31 mai 2004, n’est donc plus requise. »  

[10]            Le ou avant le 31 mai 2004, Défense nationale quitte les lieux pour ne plus y revenir.

La position des parties

[11]            Domaine réclame des dommages-intérêts sous les chefs suivants :

Ø                  Une somme de 14 129,29 $ qui représente les dépenses encourues par Domaine pour les honoraires des experts qui l’ont assisté dans la préparation de son dossier afin de répondre à l’avis d’intérêt de Défense nationale;

Ø                  Une somme de 21 522,90 $ pour la remise en état des installations, après que le bail eut pris fin;

Ø                  Une somme de 33 437 $ pour l’absence de préavis de non renouvellement en temps utiles correspondant au coût du loyer pour les mois de juin, juillet et août de l’année 2004;

Ø                  Une somme de 27 000 $ pour le remplacement des inventaires pour lesquels la demanderesse ne réclame qu’une partie;

Ø                  Le défendeur a reconnu devoir les montants réclamés pour frais de téléphone, 15,79 $, et pour les frais d’électricité, 853,61 $;

Ø                  Une somme de 25 000 $ pour l’indemniser des conséquences de l’inaction du défendeur à régler le dossier.

[12]            Le défendeur conteste la réclamation de Domaine, invoquant des moyens qui varient selon les chefs de réclamation de Domaine.  Il plaide notamment que la réclamation pour des loyers mensuels pour l’année 2004 est irrecevable, le bail s’étant terminé, de plein droit, le 31 mai 2004.

[13]            Le défendeur soutient, en outre, qu’il a, à chaque année, satisfait à son obligation de remise en état des lieux, incluant pour l’année 2003, de sorte que Domaine est forclos de réclamer pour ces montants, des transactions finales ayant été conclues après chaque année d’occupation.

[14]            Quant à la réclamation pour les inventaires, le défendeur plaide qu’il n’est pas responsable de la disparition des biens, que Domaine n’a jamais adressé de réclamation à ce sujet auparavant et, de ce fait, que la réclamation est prescrite. Il soulève aussi une défense de compensation.

[15]            Il est utile ici de signaler que Domaine se désiste de sa demande d’ordonner au défendeur de procéder à une expertise de sol, cela ayant déjà été effectué, aux frais de Défense nationale.

[16]            Domaine renonce aussi à sa demande de réserver ses recours quant aux dommages environnementaux.

ANALYSE ET DÉCISION

[17]            La réclamation de Domaine repose non seulement sur les obligations que le bail impose au locataire, Défense nationale, mais aussi sur les agissements de ses préposés.

[18]            Quant au bail, Domaine invoque les clauses suivantes. Au sujet de la réclamation pour des loyers mensuels qui seraient dus pour les mois de juin, juillet et août 2004, Domaine invoque la clause 5 du bail :

« 5.       RENOUVELLEMENT

(a)       Le BAILLEUR s’engage à renouveler le bail visant lesdits lieux pour une période additionnelle de cinq (5) années à l’expiration de la période de location stipulée à la clause 4, au gré du MINISTRE et à sa demande au moins six (6) mois avant l’expiration de la période susmentionnée aux mêmes termes, conditions et stipulations.

           Le MINISTRE pourra résilier le présent bail pendant la période de renouvellement en donnant un avis écrit d’au moins six (6) mois à cet effet au BAILLEUR.

(b)       Nonobstant l’alinéa a) ci-dessus, il est mutuellement convenu que l’occupation continue desdits lieux par le MINISTRE, après l’expiration de ladite période de location ou de tout autre renouvellement subséquent, sera réputée constituer un renouvellement du bail pour une période additionnelle d’un an, aux mêmes prix, termes, conditions et stipulations, y compris la présente clause de renouvellement; SOUS RÉSERVE QUE, dans le cas où le MINISTRE aura, par écrit, avisé le BAILLEUR de son intention de ne pas renouveler le bail pour une autre année, au moins avant l’expiration de la période de location alors en vigueur, ladite occupation des lieux sera réputée constituer une location à terme mensuel. »

[19]            Quant à la réclamation pour avoir omis de remettre les lieux en état, elle repose sur les clauses suivantes du bail :

« 8.       RESPONSABILITÉ CONCERNANT LES RÉPARATIONS :

(c)               Le MINISTRE sera responsable des dommages causés aux dits lieux, exception faite des dommages attribuables à l’usure normale et ordinaire, à l’incendie, aux tempêtes ou à toute autre cause (par ex. cas fortuits, force majeure) indépendante de la volonté du MINISTRE; et

(d)               Quant aux lieux qu’il occupe exclusivement, le MINISTRE sera responsable de l’entretien et des menues réparations qui deviennent nécessaires au cours de l’occupation des lieux; -

(i)                    carreaux de fenêtre brisés;

(ii)                  ampoules électriques et fusibles;

(iii)                 dégagement des toilettes et des éviers bouchés ou des tuyaux d’écoulement des baignoires; »

[20]            Pour sa part, le défendeur appuie son moyen relatif à la compensation pour la valeur des biens laissés sur les lieux sur la clause 9 du bail :

« 9.       INSTALLATIONS :

             Le MINISTRE pourra installer du matériel et des appareils supplémentaires, ériger des cloisons ou effectuer tout autre travail jugé nécessaire afin de rendre les lieux propres à être occupés et utilisés par le ministère de la Défense nationale et, de plus, le MINISTRE pourra, à la fin du bail ou avant cette date, enlever lesdites installations supplémentaires qui demeureront sa propriété. Il est entendu et convenu que le MINISTRE réparera tout dommage causé par l’installation ou l’enlèvement dudit matériel supplémentaire. Il est de plus entendu et convenu que le MINISTRE pourra, moyennant le consentement du BAILLEUR, laisser lesdites installations sur place, à la fin du bail, et que, si le BAILLEUR fait une réclamation pour dommages en vertu du présent contrat, on déduira du coût des dommages la valeur des installations et du matériel susmentionnés. »

[21]            D’entrée de jeu, le tribunal estime que la réclamation de 25 000 $ découlant des conséquences de l’inaction du défendeur à régler ce dossier doit être rejetée sommairement, comme le tribunal l’a déjà indiqué aux parties séance tenante. Le refus, même injustifié, de régler un dossier, ne constitue pas en soi une faute, qui engage la responsabilité d’un défendeur, surtout lorsqu’il n’existe aucune allégation que ce défendeur aurait commis des abus de procédure.

La réclamation pour loyers dus

[22]            Domaine réclame la somme de 33 437 $ pour les loyers qui seraient dus pour les mois de juin, juillet et août 2004. Domaine plaide que Défense nationale n’aurait pas donné l’avis écrit de six mois prévu au dernier alinéa de la clause 5 a) du bail, à l’effet qu’elle souhaitait résilier le bail pendant la période de renouvellement.

[23]            À l’été 2004, non seulement Défense nationale avait-elle quitté les lieux, mais le bail avait pris fin, de plein droit, le 31 mai 2004, comme le plaide le défendeur. C’est ce qui ressort de la lettre datée du 11 mars 2003 que Défense nationale adressait à Domaine. Le deuxième paragraphe de cette lettre est le suivant :

« Le terme de location pour cet emplacement, servant à héberger le camp d’été des cadets, sera donc prolongé pour une période additionnelle de un an seulement, soit du 1er juin 2003 au 31 mai 2004, pour un loyer annuel de 125 000$ tel qu’entendu. »

[24]            Cette lettre ne comporte aucune équivoque et ne requiert aucune interprétation pour conclure qu’il s’agit, comme le plaide le défendeur, d’un bail à durée déterminée qui a pris fin de plein droit à l’arrivée du terme.

[25]            On sait que le 23 février 2004, Défense nationale écrivait à Roland Nadeau une lettre dans laquelle elle l’avise de sa décision de ne plus retourner au Lac Sébastien et d’installer le camp des cadets à Bagotville. 

[26]            Même si le tribunal devait considérer cette lettre du 23 février 2004 comme un avis de non renouvellement, comme le suggère Domaine, il faudrait conclure qu’il n’était pas tardif, ayant été transmis dans la période du dernier renouvellement du bail, soit la période du 1er juin 2003 au 31 mai 2004.

[27]            Quant au paragraphe 5 b) du bail, que Domaine invoque aussi pour appuyer sa réclamation de loyers dus, il ne s’applique pas en l’espèce puisque cet article vise essentiellement le cas où Défense nationale aurait continué à occuper les lieux après l’expiration du bail, ce qui n’est pas le cas ici.

[28]            De tout ceci le tribunal conclut que la réclamation pour loyers dus doit être rejetée.

La réclamation pour les honoraires professionnels

[29]            Domaine reproche aux préposés de Défense nationale de l’avoir incité à répondre à l’avis d’intérêt de façon complète et élaborée. C’est précisément pour ce faire que les dirigeants de Domaine ont cru nécessaire de consulter des experts, dont les comptes d’honoraires totalisent la somme réclamée de 14 129,29 $.

[30]            Domaine plaide aussi que les préposés de Défense nationale lui auraient fait miroiter qu’il serait vraisemblablement le seul organisme à manifester de l’intérêt et donc que le bail avait de bonne chance de lui être octroyé.

[31]            Le tribunal s’empresse ici de dire qu’il n’existe aucune preuve pour soutenir les allégations de Domaine. Il est établi que monsieur Roland Nadeau a effectivement communiqué avec son interlocuteur principal, monsieur Gaétan Bédard, pour discuter de l’avis d’intérêt, poser des questions et obtenir des renseignements additionnels. À chaque fois la réponse qu’il recevait, de l’aveu même de monsieur Nadeau était de répondre à l’avis d’intérêt, sans plus. M. Nadeau reconnaît aussi qu’il n’a jamais reçu de promesse de renouvellement du bail, ni verbale, ni écrite. Pour lui, les discussions qu’il a eues au sujet de l’avis de retrait ne constituait que des négociations, sans engagements de part et d’autre.

[32]            On pourrait interpréter la décision de ne pas retourner au Lac Sébastien comme un retrait de l’avis d’intérêt qui aurait pu engager la responsabilité de Défense nationale et donc du Procureur général du Canada.

[33]            Le tribunal s’est sérieusement posé cette question, jusqu’à ce qu’il prenne connaissance de l’avis d’intérêt, notamment du dernier paragraphe de ce document qui se lit comme suit :

« Le Ministère de la Défense nationale ne s’engage d’aucune façon par la présente et le présent avis n’a pour but que d’obtenir des renseignements sur la disponibilité de locaux à louer. Le Ministère de la Défense nationale se réserve le droit de demander des offres directement à tout répondant au présent avis d’intérêt, ou à d’autres parties ou de recourir à un appel d’offres. »

[34]            Comme le témoin Bédard l’affirme dans son témoignage, l’avis d’intérêt avait pour but de vérifier l’intérêt du marché pour un besoin éventuel de Défense nationale. Il ne s’agissait donc pas d’un appel d’offres mais plutôt d’une vérification des emplacements susceptibles de répondre aux besoins de Défense nationale. Il n’existe aucune preuve que Défense nationale ait demandé, suggéré ou même exigé que Domaine retienne les services de professionnels pour préparer son offre de location. Ce sont les dirigeants de Domaine qui ont pris sur eux de procéder ainsi de manière à présenter des propositions complètes et surtout des offres dont ils avaient pu vérifier la faisabilité et les coûts.

[35]            Dans les circonstances, le tribunal estime que la réclamation pour les honoraires professionnels doit être rejetée.

La réclamation pour les travaux de remise en état des lieux

[36]            La preuve révèle qu’au mois d’août de chaque année d’occupation, monsieur Roland Nadeau et un représentant de Défense nationale procédaient à une inspection minutieuse des lieux et dressaient un inventaire des travaux de remise en état requis. Domaine procédait ensuite à estimer le coût de ces travaux et soumettait une réclamation à Défense nationale qui l’examinait, la discutait et payait à Domaine un montant qui lui apparaissait raisonnable dans les circonstances.

[37]            Cet exercice a été fait pour la dernière fois au mois d’août de l’année 2003 et le montant versé à Domaine fut de 2 782 $, qui est inclus dans la réclamation totale de Domaine. Pour cette raison, Domaine accepte de réduire sa réclamation initiale d’autant pour la porter à 21 522,90 $.

[38]            Depuis plusieurs années, c’est le fils de monsieur Roland Nadeau, Donald, qui effectue les travaux de remise en état des lieux, tard au printemps de chaque année, avant l’arrivée des cadets. C’est d’ailleurs lui qui prépare l’estimation du coût des travaux de remise en état des lieux à la fin du bail, produite comme pièce P-5. Il témoigne devant le tribunal pour expliquer les bases de son estimation, en discutant sommairement la nature des travaux requis dans chaque édifice.

[39]            En plus de cette preuve, Domaine produit des photographies prises le 31 octobre 2004 par l’autre fils de Roland Nadeau, Régis.

 

[40]            Le défendeur plaide, pour sa part, que les travaux de remise en état ayant été évalués, exécutés et payés d’année en année, Domaine est aujourd’hui forclos de réclamer le coût de travaux additionnels. Il plaide, en outre, que les travaux pour lesquels Domaine réclame résultent de l’usure normale et ordinaire et donc, que le locataire n’en est pas responsable aux terme de la clause 8 c) du bail.

[41]            Le tribunal estime que la preuve ne lui permet pas d’évaluer avec précision la valeur de la réclamation de Domaine et qu’il faut donc l’arbitrer.

[42]            Le tribunal estime que Domaine a raison de prendre la position que les travaux requis à la fin d’un bail sont différents des travaux d’entretien requis dans le cours d’un bail à long terme.  Un examen attentif des lieux à la fin du bail permet généralement de déceler des travaux qui ne sont pas visibles lorsque les lieux sont encore occupés et meublés.

[43]            Il ne fait pas de doute que les photographies font voir des travaux de remise en état qui vont bien au-delà de l’usure normale des lieux. Par ailleurs, le tribunal doit aussi prendre en compte le fait que les lieux étaient occupés par de jeunes cadets, au nombre de 200 environ, qui y passaient leurs vacances d’été. Domaine avait accepté de louer ses locaux aux fins de ces activités et devait donc prévoir que l’usure des lieux risquait d’être plus prononcée que si les lieux avaient été loués à des adultes.

[44]            De tout ceci le tribunal estime qu’il y a lieu d’arbitrer la réclamation de Domaine, pour la remise en état des lieux, à la somme de 18 000 $.

La réclamation pour les inventaires

[45]            Domaine réclame sous ce chef une somme de 27 000 $.

[46]            Cette somme représente une évaluation des biens réclamés par Domaine, effectuée sur la base de prix obtenus d’un établissement spécialisé dans la vente d’équipement de loisirs aquatiques, mais en date d’aujourd’hui.  La preuve révèle que certains de ces équipements avaient été achetés usagés par Domaine dans les années 1970. De ce fait, la somme de 27 000 $ doit, au départ, être réduite pour prendre en compte ces faits.

[47]            Avant que Défense nationale ne quitte les lieux au printemps de l’année 2004, Roland Nadeau a des discussions avec le représentant des Forces canadiennes,  monsieur Florent Duchesne, pour que Défense nationale accepte de laisser sur les lieux plusieurs objets mobiliers, dont les équipements de loisirs aquatiques et meubles. Suite à cette discussion, Défense nationale accepte de laisser sur les lieux plusieurs biens dont un inventaire a été dressé, tant par Roland Nadeau que par Défense nationale. Les deux inventaires ne concordent pas parfaitement mais se ressemblent suffisamment pour que le tribunal puisse s’y fier.

[48]            À partir du relevé effectué par elle, Défense nationale procède à l’évaluation dépréciée des biens laissés sur les lieux, dont la valeur est estimée à 107 595,86 $, qui apparaît grandement exagérée dans les circonstances. S’appuyant sur la clause 9 du bail, le défendeur plaide que la réclamation de Domaine doit être compensée par la valeur des biens laissés sur les lieux, qui excèderait largement la réclamation présentée.

[49]            Le tribunal estime que ce moyen de défense est irrecevable pour deux raisons.

[50]            La première tient au fait qu’au moment des négociations avec Roland Nadeau, Défense nationale avait demandé à ce dernier de signer une lettre aux fins de reconnaître que la valeur des biens laissés sur les lieux devait compenser sa réclamation de 27 000 $. La preuve révèle que Roland Nadeau n’a jamais accepté de signer cette lettre, exprimant ainsi son désaccord avec cette proposition.

[51]            La deuxième raison découle du témoignage de monsieur Florent Duchesne qui, avec beaucoup de candeur,  exprime clairement que dans ses discussions avec Roland Nadeau, il n’avait jamais été question de monnayer la valeur des biens laissés sur les lieux. Au contraire, monsieur Duchesne affirme que ces biens avaient été laissés sur les lieux, certes à la demande de M. Nadeau, mais sur une base de bonne entente avec le locateur, en considération de la relation correcte et de bon gestionnaire que Défense national avait entretenue avec Domaine au fil des ans.

[52]            Dans les circonstances, le tribunal estime que la clause 9 du bail ne trouve pas ici application, étant d’avis que Défense nationale a renoncé implicitement au bénéfice de cette clause.

[53]            Prenant en compte le fait que la somme de 27 000 $ repose sur une évaluation contemporaine des biens et aussi que ceux-ci ont été acquis à l’origine par Domaine comme des biens usagés, le tribunal estime qu’il y a lieu d’arbitrer la réclamation de Domaine pour les inventaires à la somme de 12 000 $.

[54]            POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[55]            CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 30 000 $, avec intérêts depuis l’assignation et l’indemnité additionnelle prévue par la loi;

[56]            Avec dépens.

 

 

 

 

__________________________________

JEAN LEMELIN, j.c.s.


 

 

Me Barbara Maltais

Procureure de la demanderesse

 

 

Me Benoît de Champlain

D’Auray, Aubry, LeBlanc et associés

Procureurs du défendeur

 

 

Dates d’audience :

5 et 6 octobre 2006

 

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