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Décision

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Consoltex inc

Consoltex inc. c. 155891 Canada inc.

2006 QCCA 1347

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

MONTRÉAL

N° :

500-09-014545-040

(500-05-000670-958)

 

DATE :

Le 19 octobre 2006

 

 

CORAM :

LES HONORABLES

JEAN-LOUIS BAUDOUIN J.C.A.

YVES-MARIE MORISSETTE J.C.A.

ALLAN R. HILTON J.C.A.

 

 

CONSOLTEX INC.

APPELANTE — Défenderesse

c.

 

155891 CANADA INC.

INTIMÉE — Demanderesse

 

 

ARRÊT

 

 

[1]                LA COUR; - Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 21 avril 2004 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Sylviane Borenstein), qui a condamné l’appelante à payer à l’intimée la somme de 305 000 $ avec intérêts et 50 % de l’indemnité additionnelle prévue par la loi;

[2]                Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré;

[3]                Pour les motifs du juge Morissette auxquels souscrivent les juges Baudouin et Hilton;

[4]                ACCUEILLE PARTIELLEMENT l’appel, chaque partie payant ses frais;

[5]                INFIRME en partie le jugement de première instance en réduisant le montant de la condamnation à 180 096 $ au lieu de 305 000 $.

 

 

 

 

JEAN-LOUIS BAUDOUIN J.C.A.

 

 

 

 

 

YVES-MARIE MORISSETTE J.C.A.

 

 

 

 

 

ALLAN R. HILTON J.C.A.

 

Me Mélanie Poisson

OGILVY RENAULT, s.e.n.c.

Pour l’appelante

 

Me Leon Maliniak

MALINIAK & IRONSIDE

Pour l’intimée

 

Date d’audience :

Le 14 septembre 2006


 

 

MOTIFS DU JUGE MORISSETTE

 

 

[6]                Consoltex inc. se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure rendu le 21 avril 2004 (l’honorable Sylviane Borenstein) qui l’a condamnée à payer à 155891 Canada inc., intimée, la somme de 305 000 $ avec intérêts et 50 % de l’indemnité additionnelle prévue par la loi.

[7]                L’appelante, en qualité de locataire, occupait depuis déjà quatorze ans un immeuble industriel, lorsque l’intimée en fit l’acquisition en décembre 1990. Le bail, cédé à l’intimée, et aux termes duquel l’appelante était tenue de faire les « grosses réparations », fut renouvelé d’un commun accord pour une période de trois ans. À la fin du bail, malgré une mise en demeure de l’intimée, l’appelante quitta les lieux sans les avoir remis en état. Ils étaient fortement dégradés, n’ayant pas été entretenus pendant des années. L’intimée intenta action contre l’appelante qui, peu après, vendit l’immeuble pour une somme supérieure d’environ 17 % à ce qu’elle avait payé cinq ans plus tôt au moment de son acquisition. La Cour supérieure fit droit à l’action de l’intimée et condamna l’appelante à 305 000 $ de dommages-intérêts, plus certaines indemnités additionnelles. C’est le jugement contre lequel se pourvoit l’appelante.

[8]                Pour les raisons qui suivent, je suis d’avis d’accueillir l’appel, mais à seule fin de modifier le montant de la condamnation.

Chronologie et principaux faits

[9]                Le 15 décembre 1976, l’appelante, qui à l’époque est connue sous la raison sociale Consolidated Textile Mills Limited, signe un bail de dix ans (le Bail) avec un premier bailleur (Summit Sales Inc. et Vidanel Limited) afin de louer un immeuble industriel situé à Montréal, au 45 Port-Royal Ouest.

[10]           Le Bail comprend entre autres les clauses suivantes :

4.07 : The Lessee, during the Term, shall at its own cost and expense, maintain the Leased Premises in a good and proper condition as a careful and prudent owner would do; and shall further, during the Term, make at its expense, all repairs to the Leased Premises of any nature whatsoever, including, but not so as to limit the foregoing, all tenant’s repairs, (réparations locatives) and all Landlord’s repairs (les grosses réparations).

4.08: The Lessee shall immediately with all reasonable diligence well and sufficiently make such repairs, and should it fail to make and complete such repairs within a reasonable delay, the Lessor shall have the right to make or complete the same at the expense of the Lessee. […].

4.12: Upon the expiration of the Term, or upon the prior termination of this Lease, the Lessee shall remove all its merchandise, goods and moveable effects from the Leased Premises and shall deliver the same to the Lessor in as good a state, order and condition as the Leased Premises was at the commencement of the Term, reasonable wear and tear and damage or destruction due to fire, Acts of God, cas fortuit or force majeure excepted.

[11]           Ce même jour Great-West Life Assurance Company (Great-West) acquiert l’immeuble de Summit Sales Inc. et Vidanel Limited. La vente se fait pour 750 000 $ et selon les termes suivants :

… subject to the existing lease granted by the Vendor to Consolidated Textile Mills Limited, - which lease the Purchaser agrees to respect and the Vendor subrogates and substitutes the Purchaser in all the right, title and interest of the Vendor in and to the said lease and in particular in the right to collect all rental payable thereunder from and including this date.

L’acte contient plus loin cet énoncé :

The Vendor declares and covenants -

[…]

7. That the lease hereinabove mentioned and assumed by the Purchaser is completely net and completely carefree to the lessor and hence to the Purchaser and is for a term of ten years, […].

[12]           Le 13 mai 1985, Great-West vend à son tour l’immeuble à 111267 Canada inc. pour la somme de 710 000 $. L’acte de vente prévoit, en des termes très semblables à ceux cités au paragraphe précédent, que l’acquéreur sera lié par le bail alors en vigueur. Sous le titre « Conditions », on y lit également ceci :

The present Sale is thus made subject to the following conditions to the fulfilment of whereof the Purchaser binds and obliges itself, namely :

[…]

2.         To accept, as aforementioned, the presently sold property in its present state and condition, hereby acknowledging that it has inspected and examined the same and is entirely satisfied with the state of the building.

[13]           Avant l’expiration du Bail, l’appelante le renouvelle pour cinq ans.

[14]           Le 24 décembre 1990, 155891 Canada inc., intimée, acquiert de 111267 Canada inc. l’immeuble du 45 Port-Royal pour la somme de 700 000 $.  La venderesse déclare dans l’acte de vente que le Bail conclu le 15 décembre 1976 avec Consolidated Textile Mills Limited « has been assigned, rolled over, ceded and /or transferred to Consoltext Inc. and is in full force and effect. » L’acte stipule aussi ce qui suit :

THE present sale is thus made subject to the following charges and conditions, to the fulfilment whereof the Purchaser binds and obliges itself, namely : -

(4)        TO respect the leases affecting the presently sold property for the term they have to run, the Vendor subrogating and substituting the Puchaser in all of its rights, actions and privileges with respect to the said leases, the Purchaser to collect the rentals thereon […]

(5)        TO take the said property in its present state and condition, having seen, viewed and examined the same and being therewith content and satisfied.

[15]           En juin 1991, l’appelante et l’intimée, d’un commun accord, renouvellent encore une fois le Bail, pour un terme expirant le 14 décembre 1993.

[16]           En mai 1993, l’intimée écrit à l’appelante et lui rappelle que le Bail arrivera à échéance le 14 décembre 1993. Des pourparlers s’engagent entre les parties jusqu’à ce que l’appelante confirme à l’intimée, le 12 novembre, qu’elle n’entend pas demander une nouvelle prolongation du Bail. Le 30 du même mois, les avocats de l’intimée écrivent à l’appelante. Cette lettre revêt la forme d’une mise en demeure, l’intimée exigeant de cette dernière qu’elle fasse rapidement le nécessaire pour remettre l’immeuble en état d’être loué. Il y est fait état d’un rapport préparé par l’architecte que l’appelante avait mandaté pour évaluer l’état de l’immeuble, rapport que son avocat aurait antérieurement divulgué à l’intimée. Il y est également fait état d’un autre rapport, préparé à la demande de l’intimée par un expert chargé d’effectuer une semblable évaluation. La lettre se conclut en ces termes :

Since the delay to proceed to these repairs diligently is due to your own fault and or (sic) negligence to honor your obligations in a timely fashion, our client hereby advises you that if the repairs are not completed prior to the end of the term they (sic) will hold you liable for any damages for loss of future rentals incurred as a result of these delays. Furthermore, our client hereby reserves the right to carry out and complete these repairs themselves (sic) at you expense if you do not proceed to the commencement and completion of these repairs with reasonable diligence, since some of these repairs are urgent and endanger the building.

[17]           Le rapport de l’expert mandaté par l’appelante date du 17 août 1993. Il évalue à 384 000 $ le coût des travaux de restauration de l’immeuble. Le rapport de l’expert mandaté par l’intimée date du 23 novembre 1993. Il évalue ces travaux à 487 500 $.

[18]           Le 21 février 1994, alors que l’appelante a quitté les lieux depuis près de deux mois, les avocats de l’intimée écrivent à ceux de l’appelante. Ils offrent à certaines conditions de permettre aux experts de l’appelante d’inspecter de nouveau l’immeuble et confirment leur intention d’intenter une action en dommages-intérêts contre l’appelante. Cette invitation demeure apparemment sans suite.

[19]           L’action sera intentée en janvier 1995, environ un mois avant que l’intimée ne se départisse de l’immeuble pour un prix de 820 000 $. Entre-temps, le système de chauffage de l’édifice aura été en partie remplacé par l’intimée dans le but de sauvegarder l’immeuble. D’autres réparations, mineures, seront également effectuées par l’intimée. Dans son action, celle-ci réclame 487 500 $ à titre de frais de réparation pour la remise en état de l’immeuble, et 140 000 $ à titre de perte de loyer depuis le 14 décembre 1993.

Jugement entrepris

[20]           La Cour supérieure donne en partie raison à l’intimée, à qui elle accorde un dédommagement de 305 000 $. La juge de première instance traite de trois questions dans ses motifs.

[21]           En ce qui concerne le fondement de la responsabilité de l’appelante, elle adopte plusieurs des conclusions de l’expert mandaté par l’appelante. Elle écarte le témoignage d’un cadre de l’appelante, responsable des activités de l’entreprise dans l’immeuble à l’époque pertinente, témoignage qu’elle juge peu crédible, notamment sur l’état de l’immeuble au moment de la signature du Bail en 1976. Selon la preuve, estime la juge, l’appelante n’a rien fait pour entretenir l’immeuble, ni à plus forte raison pour y effectuer les réparations importantes qui devinrent essentielles au cours de quelque dix-sept ans d’occupation.

[22]           Quant aux dommages, la juge considère que, malgré l’expertise relative au coût des réparations nécessaires, une part de la perte de valeur de l’immeuble doit être attribuée, conformément à l’article 1864 C.c.Q., à la vétusté du bien. L’intimée a par ailleurs fait preuve de négligence lorsque, au moment d’acquérir l’immeuble, elle s’est abstenue de prendre les mesures qui s’imposaient pour corriger la situation. Établissant à 435 000 $ la moyenne arithmétique des deux évaluations effectuées par les experts, la juge réduit ce montant de 30 % en raison des facteurs déjà mentionnés.  Elle rejette la réclamation pour loyers perdus, l’intimée n’ayant pas pris l’initiative, comme elle aurait pu le faire, de remettre l’immeuble en état.

[23]           Pour ce qui est, enfin, du droit de l’intimée de réclamer des dommages postérieurement à la vente de l’immeuble, la juge relève d’abord certains faits qui lui paraissent déterminants. Incapable d’assumer à la fois, et sans toucher de loyers, le fardeau financier d’une hypothèque de 500 000 $ et celui de réparations se chiffrant presque au même montant, l’intimée a dû mettre en vente pour 995 000 $ une propriété qui, selon l’évaluation municipale, en valait 1 611 000 $, et elle n’a finalement touché que 820 000 $, après avoir elle-même financé des réparations urgentes qui s’imposaient. La juge considère que les dommages-intérêts arbitrés à 305 000 $ sont une réparation adéquate pour ce préjudice.

Griefs de l’appelante

[24]           L’appelante soulève trois moyens. Le premier et le deuxième sont en réalité deux facettes d’un même argument et concernent l’intérêt pour agir de l’intimée. Le troisième moyen se détaille en six points distincts et concerne les dommages-intérêts accordés en première instance.

[25]           Selon l’appelante, la juge de première instance aurait erré en ne motivant pas adéquatement sa décision sur l’absence d’intérêt de l’intimée. Ce seul motif justifierait la réformation du jugement entrepris. En outre, soutient l’appelante, l’intimée n’avait pas intérêt pour agir en première instance, et sa réclamation aurait dû être rejetée pour cette raison. Je traiterai de ces moyens ensemble.

[26]           L’appelante fait également valoir que les dommages accordés en première instance l’ont été erronément, la juge ayant commis six erreurs de fait ou de droit dans l’appréciation de la perte que l’intimée prétendait avoir subie. Je les examinerai dans l’ordre où elle les soulève.

Analyse

A.

L’intérêt de l’intimée

[27]           Énoncées en quelques mots, les prétentions de l’appelante se réduisent ici à une double proposition. Le prétendu manquement aux obligations contractuelles de l’appelante n’a causé aucun préjudice à l’intimée qui n’a, par conséquent, aucun intérêt pour réclamer la somme en litige; par ailleurs, la juge de première instance a manqué aux règles de justice naturelle en ne précisant pas dans ses motifs pourquoi elle écartait cet argument de l’appelante.

[28]           À mon sens, cette proposition, outre qu’elle confond les notions d’intérêt et de qualité, repose sur une compréhension erronée de la notion d’intérêt. L’intérêt pour agir en justice, selon deux dictionnaires juridiques d’usage courant, se définit comme suit (il n’est question ici, bien entendu, que de l’intérêt pour agir en droit privé):

Intérêt pour agir. Importance qui, s’attachant pour le demandeur à ce qu’il demande, le rend recevable à la demande en justice (si cette importance est assez personnelle, directe et légitime) et à défaut de laquelle le demandeur est sans droit pour agir (pas d’intérêt, pas d’action). Comp. qualité.[1]

Intérêt. 1. Avantage pécuniaire ou moral que retirera la partie demanderesse du recours qu’elle exerce, si le juge le déclare fondé. Rem. Il constitue l’une des conditions de recevabilité de toute demande en justice. Le Code de procédure civile exige de celui qui forme une demande en justice qu’il ait un intérêt suffisant, sans qualifier cette notion de façon plus précise; la mesure de l’intérêt étant toujours une question d’espèce, le législateur a choisi d’exprimer la règle en termes qui laissent au tribunal le soin de le déterminer empiriquement.[2]

On distingue habituellement cette notion de celle de la qualité pour agir en justice :

Qualité […] Titre auquel une personne figure dans un acte juridique ou dans un procès (qualité de représentant légal d’une personne morale en laquelle l’administrateur d’une société signe une vente; qualité de tuteur en laquelle est assigné le père d’un mineur).[3]

Qualité […] Pouvoir en vertu duquel une personne exerce un recours en justice. Ex. Le tuteur a qualité pour représenter son pupille lors d’un procès.[4]

En l’espèce, l’intimée, propriétaire de l’immeuble litigieux et bailleur de l’appelante au moment où s’est terminé le Bail, avait certainement qualité pour intenter action contre l’appelante au moment où elle l’a fait. À l’opposé, le tiers qui a acquis l’immeuble de l’intimée en janvier 1995 n’aurait pas eu qualité pour le faire.

[29]           La question de savoir si l’intimée avait intérêt pour intenter cette action dépend de ce que l’intimée réclamait et de la possibilité qui lui était offerte en droit positif d’avoir gain de cause dans sa réclamation.

[30]           Je tire les passages suivants des actes de procédure versés au dossier de première instance. L’intimée, dans sa déclaration amendée et précisée, alléguait notamment ce qui suit :

11.       That in fact Defendant had flagrantly failed to honor its obligation to maintain and repair the leased premises and the entire emplacement as provided for in the Lease, Exhibit P-1 and upon termination delivered the property to Plaintiff in a severe state of disrepair and ruin; as is more specifically detailed herein below and comprising each and every one of those items requiring repairs, of the nature and type which are listed and specifically referred to in the detailed report by "ING PRO" produced further herein below as Exhibit P-7 and whose contents are reiterated in the present paragraph, and as will be furthermore proved at the trial on the merits herein;

12.       That prior to Defendant terminating the lease and vacating the premises, Plaintiff had made repeated verbal demands to Defendant by Ami Kaminski to ROCCO BONNARRIGO during various times in September, October, November and December of 1993; to proceed with the necessary repairs to the property, even informing Defendant that it was prepared to accept the recommendations prepared by Defendant’s own expert, MORRIS CHARNEY, whose report was shown to Plaintiff on or about September 1993, by the said ROCCO BONNARRIGO Plaintiff not being given a copy thereof, but which Defendant failed and/or refused to do; THE WHOLE AS WILL BE PROVED AT THE TRIAL ON THE MERITS HEREIN;

L’appelante, en ce qui concerne l’intérêt pour agir de l’intimée, affirmait ceci dans sa défense :

26.       Plaintiff’s action is ill-founded as Plaintiff has no interest to claim for repairs which it did not perform and which it now has no right to perform, the building not being its property, so that Plaintiff has suffered no damages and its action is deemed to fail.

Nul doute qu’à strictement parler, l’intimée n’avait pas intérêt pour réclamer à titre de dommages-intérêts le montant de travaux qui n’avaient pas encore été effectués. En ce sens, l’appelante soulève un argument valable. Mais il n’est pas douteux non plus que, selon ce qu’allègue la demande, l’immeuble de l’intimée avait subi une dégradation substantielle, et donc une perte de valeur importante, ce qui se traduit pour elle par un préjudice patrimonial quantifiable. La perte de valeur étant directement attribuable, selon ce qui est allégué, au défaut d’exécuter les réparations nécessaires, le coût des réparations à faire fournit une indication de la perte subie.

[31]           Or, le bailleur qui se retrouve dans cette situation est en droit de réclamer un dédommagement pour ce préjudice. Certes, il peut faire effectuer les réparations et réclamer du preneur les coûts raisonnables de l’opération. La situation est alors semblable à celle décrite dans l’arrêt Burke c.  Blythe-Bernier[5] : des lieux loués sont laissés dans un état « lamentable » par une locataire contractuellement tenue des réparations locatives ainsi que des « grosses réparations », celles relevant normalement du bailleur. Dans ses motifs, le juge Vallerand cite sur ce sujet, et avec approbation, deux ouvrages de doctrine :

Si les dégradations ont une importance capitale i.e. qu’elles peuvent affecter la structure d’un bâtiment ou détériorer les lieux loués, le bailleur n’est pas tenu d’attendre la fin du bail, il peut demander la résiliation du bail avant que les dégradations ne deviennent irréparables[6].

            109. Moment de l’exercice des sanctions. En principe, le locataire n’est pas obligé de réparer les pertes et dégradations au fur et à mesure qu’elles surviennent, mais il a jusqu’à la remise de la chose au locateur pour ce faire; il en résulte que le locateur ne peut pas exercer de sanction à ce sujet avant la fin du louage ou, quand il y a des renouvellements ou prolongations, avant la fin du dernier renouvellement ou de la dernière prolongation. Ce principe souffre deux exceptions.

La première n'a pas fait l'objet d'une jurisprudence abondante, comme ratio decidendi;  mais la règle est admise de façon presque unanime.  Quand une perte ou une dégradation est assez sérieuse pour affecter « la structure » de la chose louée ou pour entraîner des conséquences qui seraient irréparables si l'on attendait la remise de la chose pour y remédier, le locateur peut exercer les sanctions immédiatement, y compris la résiliation.  Alors, la protection du patrimoine du locateur ── très souvent propriétaire ── passe avant la liberté du locataire.  Ainsi, quand un grand nombre de vitres sont cassées et que les tuyaux d'eau sont arrachés par la faute du locataire, le locateur peut obtenir la résiliation du contrat et la réparation de ces pertes.

La seconde exception est de droit nouveau.  Parfois l'obligation de conserver coïncide avec l'obligation du locataire de se conformer à des dispositions légales ou réglementaires concernant la sécurité.

[...]

117.  Moment de l'exercice des sanctions.  Exactement comme pour l'obligation de conservation, le locataire n'est pas tenu, en principe, d'effectuer les menues réparations d'entretien en cours de contrat, mais il a jusqu'à la remise de la chose pour les faire.  Quand il y a renouvellement ou prolongation du bail, c'est donc à la fin du dernier renouvellement ou de la dernière prolongation que le locataire devra rendre compte de l'entretien de la chose.  Ce n'est que si la réparation à sa charge était susceptible d'affecter la structure de la chose ou d'avoir des conséquences irrémédiables que le locateur pourrait exercer des sanctions contre lui pendant le contrat[7].

[32]           Si l’on se fie aux sources citées par les parties, la question des droits du bailleur dans la situation précise de l’intimée (c’est-à-dire celle du bailleur qui s’est départi de l’immeuble loué avant d’effectuer les réparations) semble ne s’être jamais posée en tant que telle en jurisprudence québécoise[8]. Pourtant je ne vois pas pourquoi la vente de l’immeuble loué par le bailleur après la fin du bail, ou le fait qu’il n’ait pas effectué de travaux de restauration avant la vente, le priverait de son droit de recours contre le preneur. Ainsi, on peut lire dans le Juris Classeur Civil l’énoncé suivant : « L’indemnisation réclamée en fin de bail au titre de réparations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux de remise en état par le propriétaire »[9]. Au soutien de cet énoncé, l’auteur cite un arrêt de la Cour de cassation[10] d’où il tire également l’extrait suivant :

Vu l’article 1147 du Code civil, ensemble l’article 1731 de ce code;

[…]

Attendu que le débiteur est condamné au paiement des dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation, que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire;

Attendu, selon l’arrêt attaqué que la société des Établissements Bolmont (société Bolmont) et les époux Bolmont sont convenus de mettre fin à l’amiable au bail qui les liait; qu’après son départ des lieux loués, la société Bolmont a réclamé aux bailleurs la restitution de son dépôt de garantie; que, les époux Bolmont s’y étant opposés, la locataire les a assignés pour qu’ils soient condamnés à cette restitution; que les bailleurs ont reconventionnellement demandé une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour réparations locatives;

Attendu que, pour débouter les époux Bolmont, de leur demande, l’arrêt retient que, depuis le jugement dont il est fait appel, l’immeuble dans lequel se trouvaient les lieux loués a été vendu par les époux Bolmont à un promoteur qui l’a fait démolir pour construire à sa place une résidence, qu’il en résulte que les bailleurs, qui n’ont pas réalisé les travaux de remise en état et qui ne les réaliseront jamais, et qui ne démontrent pas avoir cherché à relouer les locaux ni avoir subi une privation de jouissance, sont mal fondés à demander à leur ancien locataire une indemnité pour la remise en état des lieux loués;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur, des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations ni à la justification d’un préjudice; la cour d’appel a violé les textes susvisés;

Les textes ici « susvisés », soit les articles 1147 et 1731 du Code civil français, correspondent en substance aux articles 1065 et 1617 C.c.B.-C., ou 1590 et 1890 C.c.Q.

[33]           En somme, à la lumière du droit positif, et des allégations de la demande, la juge de première instance pouvait conclure que l’intimée avait intérêt pour agir. Ayant déterminé sur le fond que l’intimée avait démontré l’existence d’un préjudice évalué à 305 000 $ - une conclusion que l’appelante, il est vrai, conteste en appel - la juge montrait par ses motifs, de manière implicite mais évidente, qu’elle tranchait la question de l’intérêt en faveur de l’intimée. Ce premier moyen de l’appelante est donc sans fondement, sous les deux aspects que j’identifiais ci-dessus au paragr. [27] [11].

B.

La preuve du dommage subi par l’intimée

[34]           Ces dernières observations ne vident cependant pas la question, car la juge de première instance peut avoir conclu erronément que l’intimée avait établi au moyen d’une preuve prépondérante le dommage infligé à son immeuble par les manquements de l’appelante. C’est d’ailleurs ce que plaide ici l’appelante qui attaque le jugement de première instance sur cinq points.

[35]           Selon l’appelante, la juge de première instance aurait erré, premièrement, « en octroyant des dommages reliés à des travaux de rénovation », deuxièmement, « en ne prenant pas en considération l’état de l’[i]mmeuble au commencement du bail, en 1976 », troisièmement, « en retenant dans leur entier les conclusions du rapport de M. Charney », quatrièmement, « en octroyant […] des dommages représentant des coûts de réparation sur des équipements et matériaux constituant des améliorations locatives » et, cinquièmement, « en n’attribuant aucune part de responsabilité à [l’intimée] dans l’octroi de dommages représentant le coût des travaux ».

[36]           Avant de considérer ces griefs, il y a lieu de noter qu’ils dépendent à divers degrés de la preuve entendue au procès et qu’ils remettent en question l’appréciation de cette preuve par la juge de première instance. Or, l’appelante a été particulièrement sélective en reproduisant dans son mémoire de simples extraits de la preuve testimoniale. Tous les témoignages entendus au procès n’ont pas été reproduits dans ses annexes et il est clair, à partir de la pagination des interrogatoires, que plus de cent cinquante pages ont été omises, ici et là, dans les extraits qu’elle a choisi de reproduire. Certes, l’intimée dans son mémoire a complété par endroits la transcription de la preuve annexée au mémoire de l’appelante et n’a pas invoqué devant nous l’arrêt Pateras c. M.B.[12]. Néanmoins, le fait demeure qu’on nous demande ici de revoir plusieurs conclusions de fait de la juge de première instance à partir d’un dossier incomplet. Dans ces conditions, la norme d’intervention en appel, maintes fois réitérée dans le sillage des arrêts Housen c. Nikolaisen[13] et Prud’homme c. Prud’homme[14], revêt une importance accrue. Cela est tout spécialement le cas lorsque, comme ici, un appelant s’en prend aux conclusions que la juge a tirées quant à la crédibilité d’un témoin que cet appelant lui-même a cité, mais dont il ne reproduit qu’une petite partie du contre-interrogatoire. On ne saurait refaire le procès en appel, à plus forte raison lorsque la Cour est invitée à se prononcer sur une fraction de la preuve entendue en première instance.

 

1)

Réparations et rénovations

[37]           Dans son mémoire, l’appelante insiste sur la distinction entre « réparations » et « rénovations », soulignant que, bien qu’elle se soit obligée à exécuter les premières, elle n’était pas pour autant tenue d’entreprendre les secondes. Mais cette distinction en est une de fait, au mieux, et est sans réelle incidence ici. Aux termes du Bail, on l’a vu, l’appelante s’était engagée à effectuer dès 1976, « with all reasonable diligence », les « réparations locatives » et les « grosses réparations », et à remettre les lieux à la fin du Bail « in as good a state, order and condition as […] at the commencement of the Term, reasonable wear and tear […] excepted. »[15] C’est en ces termes que la question doit être abordée.

[38]           Poursuivant dans le même ordre d’idées, l’appelante fait valoir que les coûts de remise en état dressés par le témoin expert Komsic (mandaté et appelé par l’intimée) « sont plutôt de la nature d’une rénovation ».  Même s’il en était ainsi, ce que je ne suis pas prêt à dire, il ne fait guère de doute que l’expert Charney (mandaté par l’appelante au cours de l’été 1993, mais appelé comme témoin par l’intimée), dans son rapport comme dans son témoignage, traite du coût des réparations, grosses et moins grosses, rendues nécessaires par l’état général de délabrement de l’immeuble. Cet expert, dans son rapport, décrit ainsi la tâche que lui confiait l’appelante le 17 août 1993 :

To do a building inspection.

Determine the condition of the building, i.e. list the apparent defects.

To comment as to whether these defects are the result of ordinary wear and tear or due to negligence, abuse or improper maintenance.

(As expressed in Mr. Bonnarrigo’s letter of August 12th.)

During our meeting this morning, Mr. Bonnarrigo asked that I try to estimate the cost of repairs. Given the age of the building, its deteriorated condition and the limited time of this inspection, the estimate I will be providing is very approximate. It is likely to be a substantial amount. The proper method involves returning to the building with the various subtrades in order to get submissions.

C’est en s’appuyant, au moins en partie, sur l’expertise du témoin Charney que la juge de première instance a chiffré les dommages subis par l’intimée. Cette évaluation, jusqu’à preuve du contraire, portait bel et bien sur les conséquences de l’inexécution par l’appelante des obligations qui lui incombaient en vertu des clauses 4.07, 4.08 et 4.12 du Bail.

[39]           Il n’est pas question de « rénovations » dans l’expertise du témoin Charney, mais de réparations du type de celles déjà décrites dans les extraits de doctrine cités plus haut au paragr. [31]. La « structure » de l’immeuble n’était pas encore atteinte à l’automne 1993, mais menaçait de l’être sous peu, du fait d’une dégradation progressive, amorcée longtemps avant cette date, et dont on peut supposer qu’elle n’était pas linéaire : l’aggravation s’accélérait. En dépit de ce fait, les deux experts entendus ont déclaré qu’adéquatement entretenu, un immeuble de ce type serait demeuré en bon état malgré l’écoulement du temps.

[40]           L’appelante soutient aussi que la juge a mal compris, ou n’a pas compris du tout, le témoignage de Michel Lavigne. Ce témoin, assigné par elle, s’occupait de l’immeuble alors qu’il était à l’emploi de l’appelante pendant le Bail. Voici ce que note la juge à ce sujet dans ses motifs :

[36]      The Court rejects the testimony of Michel Lavigne concerning the state of the premises in 1976.  He does not really remember as he stated at the hearing when shown pictures of the roof : "Je n'ai pas regardé la toiture en 1976".

[37]      When asked about the pictures page 35 of Ing-Pro report: "Je ne me souviens pas de cet endroit avec le tissu" and regarding those on page 36: "Je ne peux pas dire si les tuyaux étaient dans cet état en 1976".

[38]      He was rather vague as to repairs done and the timing of them, but even at its face value, it confirms that Defendant did not respect its obligations.

Il est exact qu’interrogé par l’avocate de l’appelante sur l’état du toit en 1976 (« Dans quel état était le toit quand vous êtes arrivé sur les lieux en soixante-seize (’76)? »), Lavigne répond, après une passe d’armes entre les avocats sur la recevabilité de la question, « [l]e toit coulait à quelques places dans l’édifice à l’intérieur ». Mais, plus tard, en contre-interrogatoire, il répond « [j]e croirais pas » à la question « Est-ce que vous avez regardé la toiture en soixante-seize (’76) ? »

[41]           Bref, la preuve était contradictoire sur certains points et la juge de première instance, qui a présidé ici un procès de trois jours, l’a appréciée. Elle a estimé que l’appelante avait manqué à son obligation de faire les réparations locatives et les grosses réparations. Rien ne permet de penser qu’elle a condamné l’appelante à défrayer la « rénovation », au sens usuel du terme, de l’immeuble en litige. L’affaire Pétroles Farand inc. c. Ultramar Canada inc.[16] n’est donc d’aucun secours pour l’appelante puisqu’il s’agissait, dans ce cas, de rénovations ayant pour but, notamment, « de changer et de modifier les lieux loués ». Il n’est pas question de cela en l’espèce, le but recherché par l’intimée ayant été de corriger le changement d’état des lieux attribuable au défaut d’entretien pendant une très longue période. Quant au jugement rendu par la Cour supérieure de Colombie-Britannique dans l’affaire G.M. Pace Enterprises Inc.  c. Tsai[17], et que cite l’appelante, il porte sur l’interprétation d’un contrat particulier, différent du Bail, dans un contexte de common law, et concerne un problème de résiliation de bail commercial : il n’a donc pas la moindre pertinence en l’espèce.

 

2)

L’état de l’immeuble en 1976

[42]           Ce moyen, comme c’est souvent le cas, recoupe le précédent. Aussi, ce qui a été dit sur la distinction entre réparations et rénovations demeure pertinent ici. L’appelante a tenté de prouver en défense, avec une preuve dont nous n’avons qu’une partie, que l’immeuble était déjà très dégradé au moment où le Bail fut conclu en 1976. Partant, elle ne serait pas responsable de l’état des lieux constaté en 1993.

[43]           On doit supposer que l’appelante, au moment de signer le Bail en décembre 1976, connaissait les obligations qui lui incomberaient désormais aux termes de ce contrat. Or, le Bail contient aussi la clause suivante :

4.27 The Lessee undertakes to accept the Leased Premises in the state and condition in which the same may be found as of the date of the commencement of the Term, the Lessee acknowledging that the Lessor has made no representation, warranty or agreement with respect thereto; and the provisions of this Section shall apply as well to any expansions which may, in accordance with the terms of this Lease, be brought into and form part of the Leased Premises.

Par cette clause, l’appelante se déclarait satisfaite des lieux, dans l’état où ils se trouvaient en 1976.

[44]           Au moment où l’appelante quitte les lieux loués en 1993, la disposition de la loi qui régit la situation entre les parties est l’article 1623 C.c.B.-C., auquel correspond aujourd’hui l’article 1890 C.c.Q. Ce texte énonce ce qui suit :

1623.   Le locataire doit rendre la chose dans l’état où il l’a reçue, sauf quant aux changements résultant de son vieillissement normal, d’un cas fortuit ou d’une force majeure.

L’état de la chose peut être constaté par la description qu’en ont faite les parties.

Faute de telle description, le locataire est présumé l’avoir reçue en bon état, sauf preuve contraire.

En l’espèce, les parties, au moment de conclure le Bail, n’ont pas fait de description des lieux (la clause 4.27 du Bail est la seule qui touche à cette question et il est clair qu’il ne s’agit pas d’un état des lieux). C’est donc le dernier alinéa de l’article 1627 C.c.B.-c. qui doit recevoir application ici, et la « preuve contraire » offerte par l’appelante en première instance est celle du témoin Lavigne. J’ai déjà expliqué aux paragraphes [40] et [41] quelles étaient les conclusions de la juge de première instance sur cette preuve et je ne vois rien dans la démonstration de l’appelante qui justifie une intervention de notre part pour écarter ses conclusions.

[45]           L’effet convergent de ces règles de sources légale et contractuelle me semble donc être le suivant : il revenait à l’appelante de démontrer par une preuve prépondérante que les lieux étaient déjà fortement détériorés en 1976, à tel point que l’inexécution de ses obligations ne peut avoir été la cause de l’état des lieux en 1993. En somme, il revenait à l’appelante d’établir que, même si elle n’avait effectué aucune réparation pendant le Bail, cette omission n’avait entraîné aucun dommage. L’appelante, selon la juge de première instance, n’a pas fourni la preuve prépondérante que tel était le cas. Elle ne nous a pas démontré, non plus, pourquoi le jugement entrepris serait réformable sur ce point.

 

3)

Le rapport de l’expert Charney

[46]           L’appelante reproche ensuite à la juge de première instance d’avoir « manifestement erré en retenant l’ensemble des coûts de réparation mentionnés au rapport de M. Charney dans l’évaluation des dommages ». Il s’avère encore une fois que l’appelante se méprend sérieusement sur ce qui est constitutif d’une erreur de fait (puisqu’il ne peut s’agir ici que de cela) susceptible d’être qualifiée de manifeste et déterminante. Une contradiction patente entre les éléments de preuve sur lesquels s’appuie le jugement et une autre preuve, déjà au dossier, irréfutable et ne se prêtant qu’à une seule interprétation, pourrait être constitutive d’une telle erreur. Mais rien de tel ne s’est produit ici.

[47]           Citant le jugement et le rapport écrit du témoin Charney, l’appelante veut les mettre en contradiction. La juge tire du témoignage de l’expert que les fenêtres de l’immeuble, si elles avaient été entretenues, « could have lasted a long time ». Cette affirmation, ajoute l’appelante, « vient directement en contradiction » avec la conclusion suivante du rapport de l’expert, qu’elle cite comme ceci :

These are the original windows. Given the age of the building, it is not surprising to find them deteriorated and in need of replacement […]. It is academic as to whether or not better maintenance would have changed anything given the lapse of time and the type of occupation.

L’appelante cite sélectivement ce passage. Cité intégralement sur le même point, le rapport énonce ce qui suit :

These are the original windows. Given the age of the building, it is not surprising to find them deteriorated and in need of replacement. The windows in the warehouse are wood framed and single glazed. The type of steam heating in the building is subject to high temperature variations and the fact that manufacturing was going on for a period of time would have led to condensation. The wood frames are deteriorated inside and out. Many windows have been boarded up with plywood or other makeshift devices, including simple cardboard. It is academic as to whether or not better maintenance would have changed anything, given the lapse of time and the type of occupation.

Je ne crois pas qu’on puisse tirer de ce passage la conclusion que l’état de vétusté de l’immeuble est sans rapport avec le comportement de l’appelante lorsqu’elle occupait les lieux. « Windows boarded up with simple plywood or other makeshift devices, including simple cardboard » n’évoque pas, à mon avis, le comportement d’un preneur prudent qui exécute avec diligence son obligation de procéder aux réparations locatives et aux grosses réparations. Face à cette preuve, la juge pouvait très certainement conclure comme elle l’a fait sans que cette conclusion n’équivaille de quelque façon à une « erreur manifeste et déterminante ».

[48]           Il en va de même pour chacun des autres reproches formulés sous ce chef par l’appelante. Replacés dans leur contexte, ces reproches révèlent de la part du témoin expert, non pas des contradictions, mais plutôt un souci de la nuance. On ne saurait lui reprocher, par exemple, de « [ne pas avoir] été en mesure de justifier les chiffres mentionnés dans son rapport » alors qu’en réalité une seule erreur de calcul, attribuable à une faute de frappe (la mention d’un montant de 95 000 $ sous la rubrique « Plumbing matters », alors que le chiffre exact était de 45 000 $), est apparue lors de son contre-interrogatoire, que cette erreur a immédiatement été reconnue et corrigée par lui et que de plus elle ne changeait rien au montant total établi sous le titre 4, « MECHANICAL (HVAC) including Plumbing and Bathrooms ». Les exagérations de l’appelante desservent ici sa cause.

[49]           L’intimée, dans la situation où elle se trouvait, aurait pu établir de diverses façons le montant des dommages-intérêts auxquels elle estimait avoir droit. Elle aurait pu produire une preuve par expert en deux volets, évaluant l’immeuble (i) dans l’état  où il se trouvait en décembre 1993 et (ii) tel qu’il aurait vraisemblablement été s’il avait été entretenu de façon diligente entre 1976 à 1993.  Une telle preuve comporte par la force des choses un élément de conjecture et s’appuie au moins en partie sur une estimation des coûts de remise en état de l’immeuble. Au lieu de cela, l’intimée s’est contentée de faire évaluer les réparations requises pour remettre l’immeuble en état à la fin du Bail, et l’appelante a fait de même de son côté; elles ont ainsi livré des chiffres que la juge de première instance a confrontés à l’enquête. Je ne vois pas pourquoi on préférerait nécessairement la première méthode (évaluation avant / après) à la seconde (coût probable des réparations), car l’une et l’autre comportent une part d’extrapolation. Je ne vois pas non plus comment on peut prétendre que l’intimée ne subissait pas de préjudice tant qu’elle n’encourait pas elle-même les dépenses nécessaires à la remise en état. Il s’agissait ici d’évaluer la perte de valeur d’un actif causée par l’inexécution d’une obligation d’entretien stipulée par contrat et nettement plus lourde que celle qui incomberait normalement à un preneur tenu aux obligations qui découlent du droit commun, et dont on peut supposer qu’elle avait sa contrepartie dans la modicité relative du loyer payable par le preneur. Le rapport de l’expert Charney présente une approximation acceptable de cette perte de valeur et, de plus, a été établi à la demande de l’appelante. Cette preuve fournissait à la juge de première instance une base suffisante pour arbitrer la réclamation de l’intimée, ce qu’elle a fait en soustrayant de celle-ci une somme correspondant au vieillissement normal de l’immeuble.

 

4)

L’inclusion d’améliorations locatives

[50]           Tout indique que certaines de ces prétendues « améliorations locatives » relevaient en réalité de l’appelante, telles les enseignes lumineuses au-dessus des sorties d’urgence, dont on peut penser qu’elles sont mises à la charge du preneur par la clause 4.11 du Bail.

[51]           Quoi qu’il en soit, il est plus que probable, comme le souligne l’intimée dans son mémoire, que le coût total de ces réparations/améliorations locatives ne constitue qu’une très petite fraction des dommages-intérêts accordés par la juge de première instance à l’intimée. L’appelante n’ayant pas cherché à chiffrer le montant en cause et n’ayant pas démontré que son inclusion équivaudrait à une erreur manifeste dans l’évaluation des dommages, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement entrepris sur ce point.

 

5)

La part de responsabilité de l’intimée

[52]           Cette question est plus délicate. Je rappelle d’abord quelques faits.

[53]           L’intimée devient propriétaire de l’immeuble en 1990 et, dans l’acte de vente signé par ses mandataires, se déclare satisfaite de l’état de l’immeuble au moment de cette acquisition[18]. La preuve testimoniale démontre cependant que son mandataire Kaminski[19] est bien conscient que les lieux ont déjà été médiocrement entretenus. Interrogé par l’avocat de l’intimée, il déclare :

Q.

Had you examined the property before you bought it?

R.

Yes, we examined the property. I examined the property for any structural problems, defects, and since I had read the lease, by profession I’m a lawyer, I’m a member of the Bar, I read the lease, it was clear to me that the tenant was responsible for the state of the building, and to deliver the building at the end of the lease in a proper state.

            My concern, on the inspection, was to make sure that the building didn’t have any structural defects, wasn’t in danger of collapsing, and there wasn’t major problems that would require my responsibility.

Q.

Other than those types of structural problems, did you also see what state the building was in at that time?

A.

Yes, I examined the state of the building. I did a walkthrough on the building.

Q.

And so what condition was it in? I’m not talking structurally now, but talking in terms of maintenance and repair and replacement of things? What condition did you ascertain the building was in?

A.

It was in a … somewhat of an abused standard.

Plus loin, en contre-interrogatoire, il précise sa pensée en ces termes :

Q.

Did you examine, a the time you purchased the building, the state of the walls of the building? Bricks and cement.

A.

Yes.

Q.

And what were your findings?

A.

It was an old building, that had been … that had gotten old and wasn’t cared for.

Q.

Isn’t it true that it was medium in some areas and poor in other areas, that no painting was done, that water infiltrated and the bricks started to push out?

A.

Yes. Yes. The people who were… The tenants did not have a lot of pride or care in their environment, it was clear.

Q.

Did you examine the shipping and receiving doors when you purchased the building?

A.

Yes.

Q.

And what was the state of these doors?

A.

Euh… They weren’t in great shape.

Q.

Between the date you purchased the building and September nineteen ninety-three (1993), did you ask Consoltex to perform repairs to the shipping and receiving doors?

A.

No.

Q.

Did you examine the main entrance lobby when you purchased the building?

A.

Yes.

Q.

And what was the state of that lobby?

A.

Similar to the rest of the building.

Q.

Which is?

A.

Poorly cared for. Deteriorated.

Q.

Did you inspect the office space at the time you purchased?

A.

Yes.

Q.

And what was the state of the office space?

A.

Again, neglected, old.

Certes, au moment où le témoin fait ces constats, l’appelante occupe les lieux depuis déjà quatorze ans, et y restera pendant encore trois ans.

[54]           Le dossier révèle par ailleurs que la valeur de l’immeuble a fluctué comme suit entre 1976 et 1995 : acheté 750 000 $ par la Great-West en 1976, l’immeuble est vendu pour 710 000 $ en 1985 à 111267 Canada inc. qui, elle-même, le revend à l’intimée pour 700 000 $ en 1990. Bien qu’une évaluation municipale de février 1994 en fixe la valeur à 1 611 000 $, l’intimée se départit de l’immeuble en février 1995 pour un prix de vente, de gré à gré, de 820 000 $.

[55]           Il ressort clairement de ce qui précède que, lorsque l’intimée achète l’immeuble en 1990, elle acquiert bon marché un immeuble en assez piètre état. Néanmoins, elle assume par la même occasion les droits du bailleur aux termes du Bail, et ceux-ci comprennent le droit d’exiger du preneur, c’est-à-dire de l’appelante, l’accomplissement des réparations nécessaires de même que la remise des lieux en bon état au terme du Bail.

[56]           Je ne crois pas que, dans l’évaluation du préjudice subi par l’intimée, on puisse attribuer une grande pertinence à la différence de 120 000 $ entre le prix auquel elle a acheté l’immeuble et celui auquel elle l’a revendu cinquante mois plus tard. D’abord, la preuve qu’elle a offerte démontre qu’elle a investi quelque 71 000 $ avant la revente pour faire effectuer des réparations urgentes au système de chauffage, au système de gicleurs et à la toiture[20]. En outre, compte tenu des fluctuations du marché immobilier, on ne peut exclure que l’immeuble ait pris une certaine valeur au cours de cette période de cinquante mois.

[57]           Cela dit, je crois que l’appelante a raison de soutenir que l’intimée se devait, dans les circonstances, de faire le nécessaire pour réduire, modérer ou minimiser le préjudice qu’elle a subi. Bien que l’article 1479 C.c.Q. n’ait pas encore été en vigueur pendant la période où l’appelante et l’intimée étaient liées par le Bail, cette disposition est le reflet d’une jurisprudence antérieure déjà bien établie en 1990[21]. Elle est aussi applicable en matière de louage[22]. Comme l’illustre l’arrêt Groupe Cliffton inc. c. Solutions réseau d'affaires Meta-4 inc.[23], cette règle est un prolongement ou une application du principe plus général de la bonne foi qu’énonce l’article 1375 C.c.Q.  Dans l’interprétation de cette règle, il ne faut pas perdre de vue que, comme ici, « le « débiteur » de ce devoir de modérer le préjudice est, d’abord et avant tout, un créancier victime du comportement fautif de son cocontractant ».[24]

[58]           S’il est vrai qu’en règle générale, selon ce qu’édicte le droit commun, le moment d’obtenir la sanction d’une obligation de conservation et d’une obligation d’effectuer des réparations est la fin du bail[25], on ne saurait oublier que la situation était différente ici, en raison même du libellé spécifique du Bail. Je renvoie aux clauses 4.07 et 4.08, déjà citées au paragr. [10]. C’est pendant la durée du Bail (« during the Term ») que le preneur devait effectuer les réparations locatives et les grosses réparations. Il était tenu d’y procéder « immediately with all reasonable diligence ». S’il omettait de le faire dans un délai raisonnable, le bailleur n’était pas sans recours, puisqu’il avait alors « the right to make or complete the same at the expense of the Lessee ». En somme, lorsqu’elle acquiert l’immeuble et qu’elle constate l’état des lieux en décembre 1990, l’intimée était en mesure, par une simple mise en demeure, d’exiger que le nécessaire soit fait pour freiner, voire arrêter et corriger, la détérioration de son bien. Elle avait également la faculté de faire faire les réparations aux frais du preneur. On sait par le témoignage du secrétaire de l’intimée, qui a lui-même guidé la transaction, que l’intimée connaissait les obligations de l’appelante aux termes du Bail. Or, elle n’a rien fait. À mon sens, cette situation est anormale et doit être prise en compte dans l’évaluation des dommages, comme semble d’ailleurs avoir voulu le faire la juge de première instance.

 

6)

Détermination du montant des dommages

[59]           Ces questions étant résolues, il y a lieu de revenir ici sur le calcul des dommages-intérêts accordés à l’intimée. En l’occurrence, le point de départ de ce calcul devrait être l’évaluation, faite à la demande de l’appelante, des coûts d’une remise en état, soit 384 000 $. Ce montant figure dans le rapport de l’expert mandaté par elle. Il a été communiqué à l’intimée par un cadre de l’appelante, ce qui lui confère presque la qualité d’un aveu extrajudiciaire. On peut donc penser que l’appelante elle-même, au moment de la communication du rapport, le considérait suffisamment fiable pour en faire la base de ses pourparlers avec l’intimée[26]. Cette évaluation étant, dans les circonstances, particulièrement digne de foi puisqu’elle s’apparente à un aveu, la juge de première instance n’aurait pas dû fonder ses conclusions, sans raison apparente, sur un critère purement arithmétique, soit la moyenne des montants totaux qui apparaissaient dans les rapports des experts respectifs de l’appelante et de l’intimée.

[60]           De ce montant, il faut déduire un pourcentage de 30 %, soit 115 200 $, correspondant selon la juge de première instance au vieillissement normal des lieux qui, même si l’appelante s’était conformée à ses obligations, aurait affecté l’immeuble. Il reste donc 268 800 $.

[61]           De ce montant, il faut ensuite déduire un pourcentage correspondant à la perte de valeur de l’immeuble attribuable au fait que l’intimée n’a pas minimisé, comme elle avait l’obligation de le faire, les dommages infligés à son bien. Il ressort des témoignages des deux experts entendus au procès que la détérioration, puis la dégradation de l’immeuble allait en s’accélérant, d’où l’importance d’intervenir énergiquement le plus tôt possible au cours des dernières années du Bail. Cela n’a pas été fait. J’attribue un pourcentage de 33 % à la dévaluation du bien qui est la conséquence de cette inertie, soit 88 704 $. Il reste donc 180 096 $.

[62]           Le point de départ de cette évaluation étant le chiffre fourni par l’expert Charney, l’erreur de calcul évoquée par l’appelante à titre subsidiaire dans son mémoire devient sans objet.

[63]           L’intimée n’ayant pas formé d’appel incident, il est inutile de revenir sur la question des loyers anticipés et perdus, ou sur celle de l’indemnité additionnelle prévue par la loi. Sur chacun de ces points, le jugement de première instance apparaît d’ailleurs justifié par la preuve au dossier.

Conclusion

[64]           Je ferais donc droit à l’appel, à seule fin de réduire le montant de la condamnation à 180 096 $, chaque partie payant ses frais en appel, étant donné le sort mitigé du pourvoi.

 

 

 

 

YVES-MARIE MORISSETTE J.C.A.

 



[1]     Gérard Cornu (sous la dir. de), Vocabulaire juridique, 8e éd., Paris, Presses Universitaires de France, 2000, p. 271.

[2]     Hubert Reid, Dictionnaire de droit canadien et québécois, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2001, p. 303.

[3]     Supra, note 1, p. 700.

[4]     Supra, note 2, p. 455.

[5]     J.E. 95-891 (C.A.).

[6]     Thérèse Rousseau-Houle, Précis du droit de la vente et du louage, Québec, Presses de l’Université Laval, 1986, p. 350.

[7]     Pierre-Gabriel Jobin, Le louage de choses, Cowansville : Y. Blais, 1989, p. 283 et 299. La deuxième édition de l’ouvrage, parue en 1996 sous le titre Le louage, reproduit en substance les mêmes passages.

[8]     Le problème peut cependant être compris comme une application du principe plus général qu’illustre le jugement dans l’affaire Morin-Giroux c. Légaré, [1972] C.S. 282 , confirmé sur ce point en appel, [1973] C.A. 272 .

[9]     Juris Classeur Code Civil, Fasc. 292 par Béatrice Vial-Pedroletti, Location régie par le droit commun, avril 2006, § 18, « L’indemnisation du propriétaire », consulté en ligne.

[10]    Cass. 3e civ., 30 janv. 2002, N° de pourvoi : 00-15784. Cet arrêt a fait l’objet de deux notes de doctrine où les auteurs fixent toute leur attention sur la dernière formule utilisée par la Cour, « … ni à la justification d'un préjudice »: voir Pierre-Yves GAUTIER, Revue Trimestrielle de Droit Civil, 2002, p. 321, et  Patrick JOURDAIN, Revue Trimestrielle de Droit Civil, 2002, p. 816. Voir aussi Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, N° de pourvoi : 02-18033. Le fait que le bailleur dans cette espèce ait eu en main un dépôt versé par le preneur n’est peut-être pas étranger à l’emploi de la formule en question. Quoi qu’il en soit, non seulement cette formule ne saurait être applicable ici, la preuve du préjudice étant nécessaire, mais l’intimée, en l’occurrence, a présenté une telle preuve, qui revêt la forme décrite plus loin aux paragr. [49] et suivants.

[11]    Au soutien de son deuxième point, l’appelante cite trois décisions : Northwestern Utilities Ltd. c. Edmonton (Ville de), [1979] 1 R.C.S. 684 , Société des services Ozanam Inc. c. Commission municipale du Québec, [1994] R.J.Q. 364 (C.S.) et Venne c. Bélanger, [2003] R.J.Q. 2851 (C.S.). Ces jugements visent tous des tribunaux administratifs ou inférieurs et je doute fort qu’ils aient une quelconque application en l’espèce. Cependant, il est inutile d’en débattre ici vu la conclusion à laquelle j’en viens sur l’intérêt de l’intimée.

[12]    [1986] R.D.J. 441 (C.A.).

[13]    [2002] 2 R.C.S. 235 .

[14]    [2002] 4 R.C.S. 663 .

[15]    Supra, paragr. [10].

[16]    J.E. 96-454 (C.S.). Dans cette affaire, l’ex-locataire d’un poste d’essence fut d’ailleurs condamné à payer au bailleur le prix de quatre pompes neuves et plus performantes qu’elle avait substituées au cours du bail aux pompes anciennes, puis qu’elle avait enlevées à la fin du bail.

[17]    (2003), 37 B.L.R. (3d) 60 (S.C. B.C.).

[18]    Voir supra, paragr. [14].

[19]    Ce témoin était secrétaire de l’intimée à l’époque de l’achat, et il était son président au moment du procès.

[20]    L’intimée amendera sa réclamation au procès pour réduire cette réclamation de 42 000 $, une somme représentant une subvention reçue par elle pour convertir au gaz le système de chauffage alors en place.

[21]    Voir Québec (prov.), Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice : le Code civil du Québec, tome 1, Québec, Publications du Québec, 1993, p. 906 : « Cet article est de droit nouveau. Il impose une règle issue d'une tendance jurisprudentielle constante qui exige de la victime qu'elle tente de minimiser l'étendue du préjudice qu'elle peut subir, par des moyens qui se veulent raisonnables, même si cela n’est pas expressément énoncé; […]. La règle que pose l’article, laquelle s'applique tant dans le domaine contractuel qu'extracontractuel, a pour effet d’empêcher la victime qui pouvait éviter l’aggravation du préjudice qu’elle a subi, de réclamer de l’auteur de ce préjudice le remboursement de ce qui n’est dû qu’à sa propre négligence. »

[22]    Voir Société de gestion Michel Tellier inc. c. Groupe Parijac inc., J.E. 2001-1043 (C.A.) et G.M.A.C. Location ltée c. Plante, [2002] R.J.Q. 641 (C.A.).

[23]    J.E. 2003-1954 (C.A.).

[24]    Didier Lluelles et Benoît Moore, Droit des obligations, Montréal, Les Éditions Thémis, 2006, p. 1783.

[25]    Voir supra, paragr. [31] (extrait de l’ouvrage Le louage de choses).

[26]    Le témoignage du président de l’intimée révèle qu’il a discuté de ce rapport avec un avocat, cadre de l’appelante, qui avait pris l’initiative de lui divulguer cette information. Par la suite, l’appelante ayant changé de mains au début de l’automne 1993, les pourparlers ont cessé. Au procès, l’appelante s’est opposée à la production de ce rapport. L’objection a été rejetée et ce jugement, rendu au cours de l’instruction, n’est pas remis en question par le pourvoi.

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Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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