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Décision

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Tadros c. Services gestions finance AT inc.

2012 QCCQ 682

COUR DU QUÉBEC

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

« Chambre civile »

N° :

500-22-184466-111

 

 

 

DATE :

9 février 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

DANIEL DORTÉLUS

______________________________________________________________________

 

 

AMIR TADROS

et

ADEL ABOUKALAM

Demandeurs

c.

LES SERVICES GESTIONS FINANCE AT INC.

Défenderesse

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

1.         LE LITIGE

[1]           Les demandeurs poursuivent la défenderesse pour la somme de 13 538,20 $ dans le cadre d'un bail commercial.

[2]           Ils reprochent à la défenderesse d'avoir déménagé sans motif valable, six mois avant la fin du bail. Ils lui réclament six mois de loyer pour la somme de 8 202,60 $. Le reste de la réclamation porte sur des frais d'électricité et taxes d'affaires.

[3]           La défenderesse conteste la réclamation. Elle soulève que les demanderesses n'ont pas respecté leurs obligations en vertu du bail, notamment pour avoir installé des échafaudages au-dessus de l'entrée des locaux loués et avoir omis d'effectuer dans un délai raisonnable les réparations urgentes pour corriger des problèmes de structure qui affectaient la façade de l'immeuble.

[4]           La défenderesse prétend qu'en raison de la perte de jouissance substantielle occasionnée par l'état des lieux, elle ne pouvait plus y exploiter son commerce, ce qui justifiait l'abandon des locaux et la résiliation du bail.

2.         LES FAITS

2.1      Preuve en demande

[5]           Les demandeurs sont propriétaires d'un immeuble situé au […] à Montréal qui comprend au rez-de-chaussée deux locaux commerciaux, au-dessus desquels se trouvent des logements.

[6]           Il est admis que les parties sont liées par un bail qui se termine le 30 juin 2010.

[7]           Au mois de novembre 2010, la défenderesse avise les demandeurs qu'elle ne renouvelle pas son bail.

[8]           La défenderesse n'a pas payé le loyer pour le mois de janvier 2011.

[9]           Le 20 janvier 2011, les demandeurs transmettent une mise en demeure à la défenderesse lui réclamant le paiement du loyer.

[10]        La défenderesse n'a pas répondu à la mise en demeure. Suite à la réception de la mise en demeure, elle a fait appel aux pompiers qui ont constaté que plusieurs dalles situées au-dessus de la porte d'entrée des locaux menaçaient de s'effondrer.

[11]        Les pompiers ordonnent l'évacuation immédiate du rez-de-chaussée et interdisent l'accès aux locaux.

[12]        Les demandeurs retiennent les services d'un entrepreneur qui installe le lendemain, des échafauds en avant des locaux avec des filets au-dessus de la porte d'entrée du commerce de la défenderesse.

[13]        Les travaux pour corriger la situation des dalles de ciment et réparer la structure de la façade de l'immeuble sont exécutés en juin 2011.

[14]        La défenderesse quitte les lieux à la fin du mois de janvier 2011 et elle remet les clefs à M. Amir Tadros.

[15]        Les demandeurs réclament le loyer de janvier à juin 2011 qui s'élève à 8 202,60 $ à raison de 1 367,105 par mois incluant les taxes de vente provinciale et fédérale.

[16]        Ils produisent des factures d'Hydro-Québec pour la somme de 1 527,46 $, pour la période de décembre 2010 à mai 2011.

[17]        Quant aux taxes d'affaires, les demandeurs font la preuve que le montant que la défenderesse est en défaut de payer en vertu du bail s'élève à 1 862,66 $, pour la durée du bail.

2.2       Preuve en défense

[18]        M. Antonio Terriaca est le président de la défenderesse qui exploite un commerce de bureau de change dans les locaux loués.

[19]        Au mois d'octobre 2009, il constate que l'enseigne de son commerce est penchée sur le côté. Il avise M. Taderos de la situation qui semble être causée par un problème de structure dont est affecté l'immeuble. M. Taderos promet que des travaux correctifs seront exécutés au printemps 2011.

[20]        Au mois de janvier 2011, M. Terriaca constate qu'une dalle de béton s'est affaissée sur le fer à angle, au-dessus de la porte d'entrée et que la situation devient dangereuse pour ses clients qui rentrent et sortent de son commerce.

[21]        Il se plaint aux autorités municipales qui le réfèrent aux services des pompiers.

[22]        Le 22 janvier 2011, quand les pompiers se présentent sur les lieux suite à son appel, ils ordonnent l'évacuation immédiate et interdisent l'accès aux locaux.

[23]        Voici la teneur d'un extrait du rapport que la défenderesse a obtenu du Service de Sécurité Incendie de Montréal :

COMPTE RENDU DE L'INTERVENTION

à notre arrivée au 3159 Fleury Est, j'ai constaté que plusieurs dalles de ciment menaçaient de s'effondrer

ce sont des dalles de parement situées au-dessus de la porte d'entrée du commerce.

elles sont d'une dimension d'environ 3 pieds x 3 pieds

suite au risque de chute de ces dalles, j'ai ordonné l'évacuation du rez-de-chaussé, immédiatement.

après discussion avec le propriétaire et son entrepreneur en rénovation par téléphone.

la démolition du mur est prévu pour samedi matin le 22 janvier 2011 à 8h

j'ai contacté la voirie 10-33 pour mettre une clôture en métal au lieu de notre ruban jaune.

nous repasserons demain pour s'assurer du début des travaux.

Nom de l'auteur du rapport : Lieutenant Fauteux 43-3 (SIC)

[24]        M. Terriaca affirme que le lendemain, l’entrepreneur des demandeurs procède à l'installation d'échafaudages qui enlèvent toute visibilité à son commerce. Il intervient pour exiger qu'un poteau qui obstruait l'entrée de son commerce soit déplacé.

[25]        Il se plaint aux demandeurs que la structure mise en place enlève toute visibilité à son commerce qui est grandement affecté.

[26]        M. Taderos l'avise que les travaux seront exécutés au printemps. M. Terriaca  proteste et exige, sans succès, que les travaux soient effectués sans délai. 

[27]        Face à cette situation dévastatrice pour son commerce, la défenderesse déménage et a remet les clefs à M. Taderos.

[28]        Le constat  (pièce D-1), émis par la Ville de Montréal-Nord, indique qu'en date du  16-11-2010 :

LES COLONNES RETENANT LES LINTEAUX DE BÉTON SE SONT DÉCOLLÉES DU MUR ET ENTRAINENT CES LINTEAUX ET IL Y A RISQUE DEFFONDREMENT.

IL FUT CONSTATÉ QUE LE FER ANGLE RETENANT CES LINTEAUX SONT ROUILLES ET COUPÉS AU DESSUS DE LA PORTE DU COMMERCE (SIC)

[29]        Le constat (pièce D-1), émis par la Ville de Montréal-Nord, indique qu'en date du  14 mars 2011, un échafaudage est en place et rien n'avance.

3.         PRÉTENTIONS DES PARTIES

[30]        Selon les demandeurs, la situation n'était plus dangereuse suite à l'installation des échafaudages en avant des locaux. 

[31]        Les demandeurs prétendent que la défenderesse n'avait pas de motif valable pour quitter les lieux.

[32]        La défenderesse prétend que les demandeurs ont manqué à leurs obligations pour avoir refusé d’effectuer les réparations urgentes dans un délai raisonnable.

[33]        Selon la défenderesse, en raison du non-respect des obligations des demandeurs, elle était justifiée de retenir le loyer du mois de janvier et de quitter les lieux en regard de la perte substantielle de jouissance paisible des lieux occasionnée par la présence d'échafaudages érigés devant son commerce.

4.         questions en litige

[34]        La principale question que le Tribunal doit traiter afin de trancher ce litige est la suivante :

1.    Des échafaudages installés en avant du commerce de la défenderesse constituent-ils une violation de l'obligation de procurer la jouissance paisible des lieux loués, au point de justifier la résiliation du bail?

5.         PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES

            5.1       Obligations du locateur et du locataire

[35]        La Cour d’appel dans l’arrêt Société de gestion Complan (1980) inc. c. Bell Distribution inc.[1] traite des obligations du locateur et du locataire en matière de bail commercial :

[22]      C'est l'article 1851 C.c.Q. qui définit le contrat de louage. Cette disposition énonce ce qui suit :

Art. 1851.   Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, pendant un certain temps.

Le bail est à durée fixe ou indéterminée.

[23]       Le bail est donc un contrat synallagmatique ou bilatéral en ce que chacune des parties s'oblige réciproquement l'une envers l'autre5. Ainsi, parce que le locateur procure au locataire la jouissance du bien loué, ce dernier, en contrepartie, lui paie un loyer.

[24]       Parlant de l'obligation pour le locateur de procurer au locataire la jouissance du bien loué, il y a lieu aussi de citer l'article 1854 C.c.Q. qui prévoit :

Art. 1854.   Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

[25]       Malgré que cette obligation de procurer la jouissance tienne de l'essence même du contrat de louage et qu'elle en soit une de résultat, il se trouve que les parties à un bail commercial peuvent néanmoins y déroger car les dispositions de l'article 1854 C.c.Q. ne sont pas d'ordre public6.

(Notes omises)

5.2        Étendue de la notion de jouissance paisible en matière de bail commercial

[36]        Dans la cause 2020 University Associates c. Riauchi (Dunkin Donut's)[2], l'Honorable Ginette Piché de la Cour supérieure traite de l'étendue de la notion de jouissance paisible des lieux en matière de bail commercial :

[23]            La jouissance paisible des lieux ne se limite pas seulement à l’espace loué décrit au bail. En effet, la jurisprudence a étendu "la jouissance" non seulement à ce qui est loué, mais également à tout ce qui est nécessaire à l’utilisation des lieux loués.  Ici, il faut un environnement de commerces ouverts pour attirer les gens qui passent à s'arrêter au moins quelques instants prendre un café dans un endroit éclairé, ouvert et accueillant.  Personne ne veut se tenir dans un endroit désert.

[24]            Il a été établi que la "jouissance paisible" s’évalue en tenant compte de la nature des lieux loués Entrepôts Inter-Cité inc. c. Association des marchands des Galeries de la Capitale([3]).

[25]            dans la cause Shorter c. Beauport Realties([4]):

"Notons aussi que la jouissance que doit procurer le locateur […] a une relation évidente avec la nature de la chose qui en est l’objet; la jouissance d’une étable n’est pas celle d’un entrepôt, celle d’un entrepôt n’est pas celle d’une usine ni celle d’une villa de luxe avec piscine attenante."

[26]            Ainsi, le locateur se doit de procurer une jouissance paisible de la chose et une jouissance adaptée aux circonstances. L'interprétation de cette obligation est variable. Dans la cause de 126232 Canada inc. c. 2957-8705 Québec inc.([5]), Mme la juge Trahan mentionne ce qui suit:

"The obligation of the lessor to provide peaceable enjoyment (art. 1854) is described by the authors as being not only its main obligation but a fundamental one, one which is of an essential nature."

[…]

"Where a tenant leases premises in a shopping centre that is designed to achieve a certain rational tenant mix and merchandising balance, the tenant, which at the same time is contributing to and drawing from the synergistic effects that the flow of a series of diverse and complementary operations brings to the shopping centre, each as an integrated whole), may validly argue that its rights to the leased premises includes the right to conduct its business in that ambience and that any action of the landlord in modifying the situation constitutes a change in the form or destination of the premises leased."

[27]            Dans cette cause, le locataire principal ayant quitté les lieux, d’autres locataires avaient quitté à tour de rôle le centre commercial, faute d’achalandage.  Les lieux loués étaient devenus déserts et mal éclairés.  Malgré une clause d’exploitation continue contenue dans le bail, le locateur n’avait pas intenté aucun recours contre le locataire qui avait quitté.  Bref, le départ de ce locataire principal avait constitué un trouble de jouissance pour les autres locataires qui subissaient ainsi une perte d’achalandage.  Ceci ressemble à la situation du niveau métro du 2020 University.

(Notes omises)

      5.3       Conditions requises pour justifier l'abandon de lieux loués

[37]        Dans l’ouvrage Le louage[3], le professeur Pierre-Gabriel Jobin, traite des conditions acceptées par les tribunaux pour justifier l'abandon des lieux par un locataire :

Le caractère essentiel de procurer la jouissance sert aussi de fondement de droit du locataire d'abandonner le bien quand les lieux sont inhabitables ou le bien meuble inutilisable […]

             […]

191. Observations générales. A priori, le locataire qui abandonne le bien loué viole l'obligation d'utiliser celui-ci en personne prudente et diligente, faute qui peut conduire même à la résiliation du louage; le locataire a en effet l'obligation d'utiliser les lieux loués, ou de les habiter s'il s'agit d'un logement. Mais, quand il est lui-même victime d'une faute du locateur, le locataire peut, à certaines conditions, cesser d'utiliser le bien loué et l'abandonner.

192. […] C'est pourquoi le régime juridique de l'abandon dans le louage non résidentiel est devenu aujourd'hui, en quelque sorte, le régime de base. Deux conditions sont exigées par la jurisprudence: une inexécution substantielle de la part du locateur et la dénonciation du trouble de jouissance à celui-ci par le locataire.

[…]

Cependant, l'abandon n'est pas réservé à l'impossibilité d'utiliser des lieux loués ni aux dangers graves pour la santé ou la sécurité. Les tribunaux acceptent maintenant qu'il puisse y avoir abandon des lieux quand il y a simplement une diminution substantielle de jouissance causant un préjudice sérieux au locataire. Il en est ainsi du chauffage très inégal des pièces d'une maison et du refus injustifié du locateur de consentir à la sous-location. Les troubles causés par les locataires voisins devraient, eux aussi, permettre l'abandon quand ils causent un préjudice sérieux au locataire et qu'ils persistent après une dénonciation envoyée au locateur.

(Soulignements ajoutés)

(Notes omises)

[38]        C'est en appliquant ces principes que le Tribunal analyse la preuve afin de disposer de ce litige.

6.         ANALYSE ET MOTIFS

[39]        Il ressort de la preuve qu’en raison des problèmes de structure affectant la façade de l'immeuble, qui s'est aggravé vers le 22 janvier 2011, plusieurs dalles de ciment menacent de s'effondrer. Il s'agit de dalles de parement, d'une dimension d'environ 3 pieds x 3 pieds, situées au-dessus de la porte d'entrée du commerce.

[40]        La situation est dangereuse au point que les pompiers doivent ordonner l'évacuation et interdire l'accès au commerce. Dans le rapport d'intervention des pompiers, il est question de démolition du mur de la façade, le lendemain de leurs interventions, ce qui est nié par M.Tadros.

[41]        M. Francesco Demassi qui a procédé à l'installation des échafauds affirme que les planches et le filet mises en place suffisaient pour sécuriser les lieux et prévenir tout dommage pouvant résulter de la chute des dalles de ciment, en attendant l'exécution des travaux prévus au mois d'avril 2011.

[42]        La prétention des demandeurs voulant que suite à l'installation des échafauds, la situation dangereuse constatée par les pompiers n'existe plus, n'est pas dénuée de fondement, car les autorités municipales et les pompiers ont toléré cette situation durant plusieurs mois. 

[43]        Il reste à déterminer si les échafauds installés en avant du commerce de la défenderesse constituent une violation de l'obligation de procurer la jouissance paisible des lieux loués, au point de justifier la résiliation du bail.

[44]        Essentiellement M. Terriaca soulève que  les échafauds ont eu pour effet de barricader le commerce de la défenderesse et lui enlever toute visibilité. Elle ne peut pas installer son enseigne.

[45]        Il y a preuve suffisante que les échafauds installés directement en avant du commerce de la défenderesse enlevaient la visibilité de son commerce.

[46]         Le fait pour les demandeurs de maintenir à long terme cette structure qui s'apparente à une sorte de « chantier de construction », en avant du commerce de la défenderesse, affecte la jouissance paisible des lieux.

[47]        Selon les principes établis par jurisprudence citée précédemment :

La jouissance paisible des lieux ne se limite pas seulement à l’espace loué décrit au bail. En effet, la jurisprudence a étendu "la jouissance" non seulement à ce qui est loué, mais également à tout ce qui est nécessaire à l’utilisation des lieux loués.  Ici, il faut un environnement de commerces ouverts pour attirer les gens qui passent à s'arrêter au moins quelques instants prendre un café dans un endroit éclairé, ouvert et accueillant.  Personne ne veut se tenir dans un endroit désert.[4]

[48]        Le Tribunal retient de la preuve que suite à l'installation des échafauds, le commerce de la défenderesse se retrouve dans un environnement peu propice à attirer et accueillir des gens qui passent sur la rue. Il est logique de déduire que cette situation est de nature à affecter la clientèle de la défenderesse.

[49]        Vu la nature du commerce opéré par la défenderesse, le Tribunal estime que la perte de jouissance dont il s'agit ici est substantielle.

[50]        Il est en preuve que la défenderesse a protesté et a exigé sans succès que les travaux soient effectués en janvier 2011. Les demandeurs refusent de remplir leurs obligations, ils projettent d'exécuter les travaux au printemps.

[51]        Le Tribunal estime que les deux conditions exigées par la jurisprudence soit : une inexécution substantielle de la part du locateur et la dénonciation du trouble de jouissance à celui-ci par le locataire sont rencontrées, en conséquence, la défenderesse était justifiée d'abandonner les lieux loués.

[52]        Selon les principes dégagés par la jurisprudence, la jouissance paisible des lieux loués est une obligation principale et essentielle du locateur envers le locataire. L’obligation du locateur en est une de résultat dont il ne peut s'exonérer que par la preuve d'une force majeure ou la faute d'une personne dont il n'est pas responsable, ce qui n'est pas le cas ici.

[53]        Ainsi, aucun montant ne peut être accordé aux demandeurs à compter du 1er février 2011, car ils n'étaient pas en mesure de remplir leur obligation principale et essentielle envers la défenderesse.

[54]        Il y a maintenant lieu de déterminer à l'avantage de qui la résiliation du bail doit être prononcée.

6.1       Résiliation du bail

[55]        L'inexécution d'obligation par l'une des parties signataires du bail permet à l'autre de demander la résiliation en vertu de l'article 1863 C.c.Q. qui énonce :

1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre les dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le Tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [5]

[56]        Le professeur Deslauriers résume les principes établis par la jurisprudence, applicables en matière de résiliation du bail :

En principe, le défaut du bailleur de s'exécuter dans un délai raisonnable ne peut justifier le locataire de quitter les lieux loués sans avoir obtenu au préalable la résiliation du bail.  Par contre, en se basant sur l'exception non adimpleti contractus édicté par l'article 1591 C.c.Q., les tribunaux ont atténué ce principe.  Si les lieux loués sont devenus impropres à l'habitation ou à l'occupation, dangereux pour la santé des occupants ou que le bien est inutilisable ou impropre aux fins pour lesquelles il a été loué, dans une situation d'urgence, le locataire peut, après avoir mis en demeure le bailleur en défaut, quitter les lieux loués ou cesser d'utiliser le bien ou les lieux et cesser de payer le loyer sans avoir exercé de recours judiciaires préalables.  Il s'agit également pour lui de mettre fin aux préjudices que lui cause l'inexécution par le locateur de son obligation d'entretenir les lieux ou le bien pour en procurer la jouissance. [6]

(Soulignements ajoutés)

[57]        En regard de la preuve qui établit que vers la fin du mois de janvier 2011, les demandeurs ne sont en mesure de remplir leur obligation principale et essentielle envers la défenderesse soit de lui procurer la jouissance paisible, le Tribunal conclut qu'il y a lieu de résilier à compter du 1er février 2011. 

6.2       Diminution de loyer

[58]        Il y a preuve suffisante pour justifier une réduction de loyer pour le mois de janvier 2011, car à compter du 22 janvier 2011, les demandeurs ne sont en mesure de remplir leur obligation principale et essentielle envers la défenderesse, il existe une perte substantielle de la jouissance paisible des lieux loués.

[59]        Le Tribunal arbitre à 25 % la réduction de loyer à accorder à la défenderesse pour le mois de janvier 2011, ce qui représente la somme de 341,77 $ et établit à 1 025,33 $ le loyer dû.

[60]        Vu la preuve que des factures d'électricité, de 428 19 $ pour le mois de décembre 2010, de 469,65 $ pour le mois de janvier 2011 et des taxes d'affaires au montant de 310,44 $ n'ont pas été acquittées par la défenderesse, qui est tenue en vertu du bail de les acquitter, ces montants sont accordés aux demandeurs.

[61]        Le Tribunal conclut que la demande doit être accueillie partiellement pour la somme de 2 233,61 $.

[62]        POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[63]        RÉSILIE le bail entre les demandeurs et la défenderesse, à compter du 1er février 2011;

[64]        ACCUEILLE partiellement la demande;


[65]        CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 2 233,61 $;

[66]        LE TOUT avec dépens.

 

 

__________________________________

DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

 

Me  Dimitrios Liosis

Procureur des demandeurs

 

Me  Andreas Stegman

Procureur de la défenderesse

 

 

Date d’audience :

2 février 2012

 



[1]     Société de gestion Complan (1980) inc. c. Bell Distribution inc., 2011 QCCA 320 .

[2]     2020 University Associates c. Riauchi (Dunkin Donut's), 2007 QCCS 7057 .

[3]     Pierre-Gabriel JOBIN, Le louage, 2e éd., Éditions Yvon Blais inc., 1996, pages 423, 470 et 473.

[4]     2020 University Associates c. Riauchi, précité, note 3.

[5]     Précité, art. 1863.

[6]     Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d'entreprise ou de services, Wilson & Lafleur, Montréal, 2005, p. 370.

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