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Décision

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Bourgeois c. Société immobilière L'Assomption inc.

2013 QCCS 570

COUR SUPÉRIEURE

(Chambre civile)

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

JOLIETTE

 

N° :

705-17-002614-087

 

 

DATE :

14 FÉVRIER 2013

 

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

GÉRARD DUGRÉ, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

denyse bourgeois

Demanderesse

c.

société immobilière l’assomption inc.

Défenderesse

et

l’officier de la publicité des droits

de la circonscription foncière de l’assomption

           Mis en cause

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

I

[1]           Peut-on se vouloir titulaire du droit de propriété d’un terrain alors que l’on sait ne pas en être propriétaire? Cette question, d’une simplicité trompeuse, se pose dans le contexte de la requête de la demanderesse et sa solution permet de mettre en évidence les distinctions entre les concepts de volonté, de connaissance et de croyance dans le cadre de l’application des règles de la prescription acquisitive d’un immeuble en vertu du Code civil du Québec. Plus particulièrement, la présente affaire soulève la question de savoir si l’usurpateur - une personne qui s’empare sans violence d’un immeuble avec la volonté d’en devenir propriétaire - est un possesseur ou un détenteur en droit civil québécois.

[2]           En l’espèce, le Tribunal est saisi par la demanderesse, madame Denyse Bourgeois, d’une requête introductive d’instance en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété par prescription acquisitive sur un terrain situé sur le bord de la rivière L’Assomption[1].

[3]           Société immobilière L’Assomption Inc. (la Société) plaide en défense que tant les procédures que l’interrogatoire de la demanderesse démontrent que cette dernière savait - et a toujours su - qu’elle n’était pas propriétaire du terrain vacant adjacent à sa propriété et dont elle tente de se faire déclarer propriétaire par prescription décennale. La Société soutient que madame Bourgeois ne remplit pas les conditions requises pour être déclarée propriétaire du terrain en litige par voie de prescription acquisitive suivant les art. 921 et ss. et 2918 et ss. C.c.Q.

 

 

II

[4]           Il convient de résumer le contexte dans lequel s’inscrit la présente requête.

[5]           La demanderesse est l’actuelle propriétaire d’un immeuble résidentiel de type unifamilial situé chemin du Golf, dans la ville de L’Assomption, district de Joliette, construit sur le lot portant le numéro (rénové) 3 730 275 du cadastre de la province de Québec, circonscription foncière de L’Assomption, antérieurement désigné comme le lot 219-121 de la paroisse de L’Assomption.

[6]           Elle est propriétaire dudit lot pour en avoir acquis la demie indivise de son époux, monsieur Roger Bourgeois, par vente effectuée le 10 février 1983 et l’autre demie, de son époux également, par donation le 4 mars 1986. M. Bourgeois a pour sa part acquis initialement cet immeuble, soit le terrain sur lequel il a lui-même construit sa maison en tant que maître d’œuvre, le 28 juin 1976. Ainsi, depuis la fin de l’été 1976, la demanderesse et son auteur, son époux, ont occupé les lieux de façon continue.

[7]           Au fil des ans, plusieurs bâtiments résidentiels unifamiliaux ont été construits dans le voisinage immédiat de l’immeuble de la demanderesse, dont son voisin de droite, sur le lot 219-122, mais aucun n’a été construit sur le lot résiduaire 219 (partie) en litige, propriété de la Société, étant donné sa proximité à la rivière L’Assomption et son étroitesse entre ladite rivière et le chemin du Golf.

[8]           Au cours des années 1985-1986, les enfants de la demanderesse ont souffert d’allergie aux pollens et afin de tenter de contrôler le plus possible les environs immédiats, elle a commencé le défrichage d’une partie du lot résiduaire 219; la partie réclamée par la demanderesse dans sa requête n’ayant été entièrement défrichée que cinq années plus tard, soit vers les années 1990-1991.

[9]           Préalablement aux travaux de défrichage, la demanderesse a tenté de connaître l’identité du véritable propriétaire dudit lot résiduaire, tant auprès de la Ville de L’Assomption que de la défenderesse elle-même, mais sans succès, d’où sa conviction que ce terrain n’avait aucun propriétaire.

[10]        De 1985 à 2007 inclusivement, la demanderesse a non seulement défriché une partie du lot 219, mais elle et les membres de sa famille l’ont occupée et y ont cultivé annuellement un jardin, planté et semé des pommiers, des lilas, des cerisiers, en plus d’y avoir installé au cours des périodes estivales des chaises, tables, bancs et tables de pique-nique. Selon madame Bourgeois, elle est en possession de cette parcelle de terrain depuis plus de 10 ans, et ce, de façon paisible, continue, publique et non équivoque. Elle prétend donc qu’elle a acquis cette parcelle par prescription acquisitive décennale et désire donc en être déclarée propriétaire.

[11]        De plus, durant toute cette même période, jamais la demanderesse n’a vu sa possession du terrain troublée, la Société ne s’étant jamais manifestée de quelque façon que ce soit.

[12]        La demanderesse a fait effectuer un arpentage de cette parcelle de terrain par Gilles Dupont, arpenteur-géomètre[2]. Le rapport de l’arpenteur établit également la description technique de celle-ci sur un plan, ladite partie du lot 219 étant délimitée par les points A-B-C-D-A, et dont la description complète apparaît dans les conclusions du présent jugement. Toutefois, comme on le verra, la preuve a révélé que le terrain possédé par la demanderesse est moindre que la parcelle de terrain décrite par l’arpenteur Dupont dans son rapport d’arpentage : c’est ce qu’indique - en bleu - la pièce P-5-B.

[13]        La demanderesse a mis en demeure la Société de lui céder ladite parcelle de terrain par lettre datée du 15 janvier 2008, suite à son acquisition par prescription, mais sans succès[3].

[14]        Dans sa défense, la Société plaide que madame Bourgois a admis, lors de son interrogatoire hors cour du 3 octobre 2008, qu’elle savait qu’elle n’était pas propriétaire du terrain qu’elle a défriché et occupé de 1985 à 2007 et que ce n’est qu’en février 2008 qu’elle a su, suite au rapport de l’arpenteur Dupont, qui en était le propriétaire enregistré.

[15]        Selon la Société, la connaissance du droit de propriété d’autrui sur l’immeuble que la demanderesse a occupé, ferait obstacle à son recours en reconnaissance judiciaire du droit de propriété qui devrait donc, selon elle, être rejeté.

[16]        Il convient de souligner qu’en cours d’instance, le juge Steve J. Reimnitz a été saisi d’une requête de la défenderesse pour rejet de la requête introductive d’instance de la demanderesse selon l’art. 75.1 C.p.c. Suite à l’adoption des articles 54.1 et ss. C.p.c. et à l’abrogation de l’art. 75.1 C.p.c., le juge Reimnitz a donc tranché cette requête suivant les art. 54.1 et ss. C.p.c.  Il a conclu au rejet de cette requête en exprimant l’avis que la requête introductive d’instance de la demanderesse n’était ni abusive ni manifestement mal fondée, que la question posée en l’espèce était intéressante et que c’était au juge du fond d’évaluer la preuve afin de déterminer si la demanderesse s’était comportée en véritable propriétaire quant au terrain dont elle demande d’être déclarée propriétaire par prescription acquisitive : Bourgeois c. Société immobilière L’Assomption Inc., 2009 QCCS 4045 , J.E. 2009-1765 .

 

III

[17]        La preuve dans le présent dossier a été assez brève compte tenu de la défense de la Société portant essentiellement sur une question de droit. En effet, la demanderesse ne nie pas qu’elle savait que le terrain qu’elle a, selon elle, possédé n’était pas sa propriété, mais elle soutient qu’elle est tout de même en droit de s’en faire déclarer propriétaire puisqu’elle l’a possédé pendant plus de 10 ans, soit de 1985 à 2007.

[18]        Madame Bourgeois a témoigné en demande au soutien de sa requête et a produit en preuve diverses pièces. Ensuite, son mari, monsieur Roger Bourgeois a aussi témoigné en demande.

[19]        En défense, la Société a fait entendre monsieur Louis Perreault, fils du propriétaire de la compagnie défenderesse. Ce dernier a expliqué à la Cour qu’il avait fait des travaux de défrichage sur le terrain à la demande de son père pendant une seule journée en 1984 et qu’il n’était jamais retourné sur ce terrain par la suite. La journée où il avait fait des travaux, il avait été témoin d’une discussion entre monsieur Bourgeois et son père, mais il n’a pu relater le contenu de cette conversation tenue entre les deux hommes.

[20]        Monsieur Perreault, père, n’a pas témoigné pour la défenderesse puisqu’il était hospitalisé. Le procureur de la Société a toutefois souligné au Tribunal qu’il n’y avait pas de problème à procéder à l’audition de la présente affaire.

[21]        Madame Bourgeois a aussi témoigné en contre-preuve.

[22]        Le Tribunal relatera les éléments pertinents de la preuve dans la mesure où il est nécessaire de le faire pour trancher le présent litige.

 

IV

 

[23]        La principale question en litige est la suivante : Peut-on se vouloir titulaire du droit de propriété d’un terrain alors que l’on sait ne pas en être propriétaire? Plus précisément, l’usurpateur est-il un possesseur ou un détenteur?

[24]        Le procureur de la demanderesse plaide que, même si madame Bourgeois savait que le terrain qu’elle a occupé et possédé de 1985 à 2007 inclusivement n’était pas sa propriété, elle peut l’avoir acquis par prescription acquisitive puisqu’en vertu du nouveau Code civil du Québec, le possesseur d’un immeuble n’a plus à établir sa bonne foi. Bref, même le possesseur de mauvaise foi peut acquérir la propriété d’un immeuble après un délai de 10 ans s’il l’a possédé de façon paisible, continue, publique et non équivoque.

[25]        Le procureur de la Société rétorque que l’aveu de madame Bourgeois à l’effet qu’elle savait que le terrain qu’elle a occupé n’était pas sa propriété, a pour conséquence qu’elle ne l’a jamais possédé, et qu’elle n’a donc pu l’acquérir par prescription. Il soutient qu’à sa connaissance, il n’y a pas de jurisprudence qui donne raison à une personne qui, sachant qu’elle n’est pas propriétaire, commence à occuper un lot dans l’espoir de s’en faire déclarer propriétaire après 10 ans. Il s’appuie principalement sur le jugement rendu par le juge Robert Mongeon rendu dans l’affaire Ebrahim c. Québec (Ministère du Revenu), 2006 QCCS 5187 , [2006] R.D.I. 747 , par. 28 à 33. Nous reviendrons sur cette décision plus loin.

[26]        Bref, selon la défenderesse, madame Bourgeois a tout au plus été détentrice du terrain pendant la période de 1985 à 2007. Ainsi, puisqu’elle n’était pas possesseure du terrain, elle n’a pas pu l’acquérir par prescription acquisitive.

[27]        Si la personne qui connaît son empiètement sur le terrain d’un tiers et celle qui l’ignore ne peuvent prescrire acquisitivement, on peut franchement s’interroger à quoi et à qui peuvent bien servir les règles régissant la prescription acquisitive[4], ce sur quoi il convient maintenant de s’attarder.

 

V

[28]        À la lumière de la preuve et des règles de droit pertinentes, le Tribunal est d’avis que la demanderesse a fait la démonstration du bien-fondé de sa requête, du moins en partie, puisqu’elle a possédé de 1985 à 2007 inclusivement une partie du terrain dont elle requiert maintenant d’être déclarée propriétaire.

[29]        D’abord, madame Bourgeois a, dans les faits, exercé les droits d’un véritable propriétaire du terrain. De plus, elle s’est toujours voulue propriétaire et elle a toujours eu l’intention d’en devenir propriétaire, et ce, pendant toute cette période.

[30]        Or, non seulement la volonté de la demanderesse est présumée, mais, en l’espèce, elle a été clairement prouvée : art. 921 al. 2 C.c.Q.

[31]        Ainsi, de 1985 à 2007 inclusivement, la demanderesse a eu le corpus et l’animus nécessaires pour acquérir par prescription la partie du terrain sur laquelle elle a exercé les droits d’un propriétaire : art. 921 C.c.Q.

[32]        De surcroît, la possession exercée par la demanderesse avait les qualités nécessaires pour lui permettre d’acquérir une partie de ce terrain par prescription. À la lumière de la preuve, le Tribunal est convaincu que la possession de la demanderesse a été tout au long de cette période paisible, continue, publique et non équivoque.

[33]        La possession exercée sur une partie du terrain par madame Bourgeois a été, selon la preuve, paisible, c’est-à-dire qu’elle n’a pas été obtenue par la violence ou des menaces; elle a été continue, en ce sens que les actes posés par madame Bourgeois l’ont été régulièrement durant toute la période de 1985 à 2007[5];  elle a été publique, puisqu’elle est manifestement exempte de clandestinité comme l’est habituellement la possession des immeubles; et elle a été non équivoque, c’est-à-dire certaine et exclusive.

[34]        L’expression « à titre de propriétaire » utilisée à l’art. 2918 C.c.Q. n’est pas une condition additionnelle pour prescrire acquisitivement. Elle réitère cependant (1) que le possesseur doit avoir le corpus et l’animus; (2) que sa possession doit être conforme aux exigences de l’art. 922 C.c.Q.; et (3) que c’est sa volonté - laquelle bénéficie d’ailleurs d’une présomption (art. 921 al. 2 C.c.Q.) -, et non sa connaissance ou sa croyance, qui importe pour lui permettre d’exercer les droits d’un possesseur.

[35]        Comme nous le verrons, la connaissance et la croyance influent certes sur la bonne foi du possesseur, mais même le possesseur de mauvaise foi peut acquérir un immeuble par prescription.

[36]        La preuve concernant les taxes foncières relatives au lot en litige est trop vague pour que le Tribunal puisse en tirer une conclusion prépondérante. La défenderesse n’a fait aucune preuve démontrant qu’elle avait payé les taxes foncières pour ce lot pendant la période de 1985 à 2007. La demanderesse n’a pas payé les taxes quant à ce lot non plus. Pourtant, aucune vente pour taxes n’a été faite pendant toute cette période de plus de 23 ans.

[37]        Le Tribunal est d’avis que cette situation résulte probablement du fait que ce lot a été porté aux rôles de la municipalité de l’Assomption - évaluation et taxation -, avec la désignation cadastrale « P219 », soit une partie de lot, et ce, jusqu’à ce que le cadastre de ce lot soit rénové en 2008.

[38]        Le 27 août 2008, ce lot a été porté aux rôles fonciers de la municipalité comme lot rénové portant la description cadastrale nº 3 932 518[6].

[39]        En somme, le Tribunal conclut que cette question relative aux taxes foncières n’influe pas dans les circonstances sur les qualités de la possession de la demanderesse.

[40]        Quant au témoignage livré par monsieur Louis Perreault qu’il aurait pendant une journée défriché une partie du terrain en 1984, à la suite d’une demande de la municipalité, ce geste ne peut avoir pour conséquence d’empêcher la demanderesse de prescrire dans les circonstances. Quant à l’objection soulevée lorsqu’il a tenté de rapporter les paroles d’une conversation entre son père et le mari de la demanderesse, elle est évidemment maintenue puisqu’il s’agit de ouï-dire. Quant à son père, monsieur Guy Perreault, il n’a malheureusement pas témoigné.

[41]        Il convient maintenant de trancher l’argument du procureur de la défenderesse.

[42]        Le procureur de la Société plaide que la demanderesse, sachant qu’elle occupait un terrain qui ne lui appartenait pas, n’était pas une possesseure, mais une simple détentrice du terrain. Elle n’a donc pas pu l’acquérir par prescription.

[43]        Le procureur de la demanderesse répond que cette connaissance de la demanderesse - qui n’est pas niée - a tout au plus affecté la bonne foi de la demanderesse. Or, puisque sous le C.c.Q., le possesseur d’un immeuble n’a plus à établir sa bonne foi, tant le possesseur de bonne foi que celui de mauvaise foi peuvent acquérir par prescription décennale : art. 2918 C.c.Q.

[44]        Après avoir analysé l’ensemble des dispositions législatives, de la jurisprudence et de la doctrine, le Tribunal conclut que le procureur de la demanderesse a raison. La connaissance que la demanderesse pouvait avoir de ne pas être propriétaire du terrain ne l’a pas empêchée d’être possesseure de celui-ci. Cette connaissance n’a pas non plus transformé la demanderesse en simple détentrice. Cette connaissance a tout au plus affecté sa bonne foi.

[45]        Or, sous le Code civil du Québec, le possesseur de mauvaise foi peut acquérir par prescription de 10 ans. Voici pourquoi.

[46]        D’abord, une évidence : le législateur utilise à sept reprises l’expression « possesseur de mauvaise foi »[7]. Force est donc de conclure que la mauvaise foi n’empêche nullement une personne d’être un possesseur et donc d’acquérir par prescription un immeuble. De plus, l’analyse des art. 921 à 933 C.c.Q., 2875 à 2880 et 2910 à 2920 C.c.Q. amène le Tribunal à constater que le législateur distingue clairement les notions de (1) volonté, (2) croyance et (3) connaissance.

[47]        Le concept de « possession » est fondé sur la notion de volonté. C’est ce que confirme le libellé de l’art. 921 C.c.Q. (« dont on se veut titulaire »; « cette volonté »). Quant aux concepts de « croyance » et de « connaissance », ils n’affectent que la bonne ou la mauvaise foi, mais non la qualité de possesseur : art. 931 , 932 et 927 C.c.Q. 

[48]        D’ailleurs, la bonne foi n’est ni une condition requise pour prescrire ni son absence un vice de possession en matière immobilière : art.  922  C.c.Q. De plus, la mauvaise foi n’empêche pas de prescrire acquisitivement en matière immobilière : art. 2918 C.c.Q.

[49]        Ainsi, puisque la connaissance n’affecte que la bonne foi et non la qualité de possesseur, le possesseur de mauvaise foi d’un immeuble pendant 10 ans peut l’acquérir par prescription si sa possession est conforme aux exigences des art. 921 et 922 C.c.Q.

[50]        En l’espèce, il convient de le redire, le Tribunal croit le témoignage de madame Bourgeois qu’elle s’est toujours comportée comme une véritable propriétaire du terrain et a toujours voulu exercer les droits d’une propriétaire, même si elle savait qu’elle n’en était pas propriétaire lorsqu’elle a commencé à poser ses gestes en 1985.

[51]        Le Tribunal partage l’avis du professeur Pierre-Claude Lafond lorsqu’il écrit :

« 2542 - En outre, et c’est là une des grandes nouveautés du Code, pas plus qu’il ne doit faire la preuve d’un titre, le possesseur d’un immeuble n’a plus à établir sa bonne foi, c’est-à-dire qu’il ignorait ne pas être véritablement titulaire du droit réel qu’il exerçait (art. 932 C.c.Q.). Cet élément n’est plus pertinent en matière de prescription acquisitive immobilière. Il suffit au réclamant de démontrer qu’il était en possession de ce droit il y a dix ans, rien de plus. Le possesseur de bonne foi et celui de mauvaise foi prescrivent dorénavant tous les deux par dix ans. De toute manière, comme on l’a déjà vu, avec la présomption de connaissance des inscriptions publiées au registre foncier de l’article 2943 C.c.Q., la plupart des possesseurs d’immeuble seront considérés de mauvaise foi. »[8]

[52]        De plus, le Tribunal est en accord avec les jugements convaincants et particulièrement bien motivés rendus, l’un par la juge Alicia Soldevila dans De Repentigny c. Fortin (Succession de), 2012 QCCS 905 , J.E. 2012-736 , par. 15 à 24, et l’autre par le juge Alain Bolduc dans Gosselin c. Turner, 2012 QCCS 388 , J.E. 2012-542 , par. 69, 70.

[53]        L’examen de l’ensemble des autorités citées par le procureur de la défenderesse amène le Tribunal à conclure qu’elles doivent être distinguées de la présente affaire. Plus particulièrement, le jugement rendu par le juge Robert Mongeon dans Ebrahim c. Québec (Ministère du Revenu), 2006 QCCS 5187 , [2006] R.D.I. 747 , dans lequel il rejette les prétentions du mis en cause, mais déclare tout de même propriétaire le demandeur d’une parcelle de terrain constituant l’assiette d’une ruelle cadastrée, non ouverte, doit être distingué compte tenu de la situation factuelle différente de la présente affaire.

[54]        En fait, le procureur de la défenderesse considère la demanderesse comme une usurpatrice et, à ce titre, selon lui, elle n’est pas possesseure, mais simplement détentrice; elle ne peut donc acquérir le terrain usurpé par prescription (art. 2913 C.c.Q.).

[55]        Or, le Tribunal a retracé deux auteurs qui concluent que l’usurpateur est un possesseur en droit civil québécois. D’abord, le savant professeur Marie-Louis Beaulieu est d’avis que l’usurpateur est un possesseur :

« possesseur et propriétaire. De ce qui précède il résulte qu’il ne faut pas confondre possesseur et propriétaire, car la propriété peut appartenir à un autre qu’au possesseur bien que le plus souvent c’est le véritable propriétaire qui possède. Le possesseur est celui qui, en fait, détient une chose et en jouit, qui l’a en sa puissance et peut exercer sur elle des actes matériels d’appropriation et de jouissance. Le propriétaire est celui qui a droit à la chose, qui peut en disposer d’une façon perpétuelle et exclusive par l’action de sa volonté à laquelle elle est soumise. L’usurpateur qui cultive le champ dont il s’est emparé y fait des actes d’appréhension et de jouissance : il a la possession. Il pourra devenir propriétaire s’il possède pendant trente ans et si sa possession a les qualités exigées par la Loi. »[9]

[soulignement ajouté]

[56]        Ensuite, l’auteur Pierre Martineau, dans son Traité élémentaire de droit civil intitulé La Prescription[10] s’exprime ainsi :

« 42 - Possession et détention - Si la notion de propriété et celle de possession doivent être distinguées, il ne faut pas, non plus, confondre la notion de possession et celle de détention. Cette dernière, également appelée possession précaire, fera l’objet de commentaires plus élaborés dans un paragraphe subséquent; pour l’instant, nous nous limiterons à des explications sommaires.

Extérieurement, les deux situations se ressemblent. Le détenteur et le possesseur ont tous deux la maîtrise physique de la chose et posent des actes matériels d’usage et de jouissance. Visuellement, rien ne distingue l’occupation d’un terrain par un locataire de l’occupation du même terrain par son propriétaire ou par un usurpateur ou par une personne qui l’a acquis d’un non-propriétaire.

Mais, la nature de l’occupation du locataire diffère de celle de l’occupation des trois autres personnes. Le locataire n’est pas un possesseur mais un détenteur; les autres sont des possesseurs.

[…]

107 - Acquisition de la propriété - Si la possession se prolonge pendant trente ans, dans les conditions qui viennent d’être précisées, la prescription s’accomplit et le possesseur acquiert la propriété de la chose possédée. Le possesseur devient propriétaire même s’il n’a pas de titre, c’est-à-dire même si son entrée en possession n’a pas de cause juridique, et même s’il était de mauvaise foi sachant qu’il n’était pas propriétaire de la chose dont il prenait possession (art. 2242 C.C.). L’usurpateur qui, sans violence, s’est emparé d’un terrain n’a pas de titre et n’est pas de bonne foi; après trente années de possession, il sera devenu propriétaire par l’effet de la prescription. Il en va autrement du voleur, en matière mobilière, à raison de la disposition expresse de l’article 2198, alinéa 2 C.C. »

[soulignement ajouté]

[57]        Le Tribunal partage l’avis de ces savants auteurs. De plus, à la lumière du libellé des nouvelles dispositions du Code civil du Québec, particulièrement des art. 921, 922, 930 et 2918, le Tribunal conclut que l’usurpateur est un possesseur - certes de mauvaise foi -, mais qui peut acquérir par prescription un immeuble après le délai de possession conforme à la loi. 

[58]        En l’espèce, c’est le délai de 10 ans qui s’applique et qui court à compter de l’entrée en vigueur du C.c.Q. le 1er janvier 1994 : art. 2918 C.c.Q.; art. 6 al. 2 et 143 Loi sur l’application de la réforme du Code civil, L.Q. 1992, c. 57; art. 2242 C.c.B.C.[11] Le 1er janvier 2004 étant un jour férié tombant un jeudi, la prescription n’a été acquise qu’à l’expiration du premier jour ouvrable suivant, soit le vendredi 2 janvier 2004 : art. 2879 C.c.Q.; Loi d’interprétation, L.R.Q., c. I-16, art. 61 (23°).

[59]        La demanderesse a donc acquis par prescription une partie du terrain en litige le 3 janvier 2004.

 

VI

[60]        En somme, le Tribunal est d’avis que la question posée au début du présent jugement doit recevoir une réponse affirmative.

[61]        Madame Bourgeois a prouvé en l’espèce qu’elle se voulait titulaire du droit de propriété du terrain sur lequel elle a exercé sa possession à titre de propriétaire de 1985 à 2007, malgré sa connaissance de ne pas en être propriétaire. D’ailleurs, la présomption énoncée à l’art. 2943 C.c.Q. rendait incontournable cette connaissance, mais celle-ci ne l’a pas empêchée pour autant d’acquérir une partie du terrain par prescription.

[62]        En conséquence, le Tribunal conclut, d’une part, que pendant toute la période de 1985 à 2007 inclusivement, la demanderesse avait l’intention et la volonté d’être propriétaire du terrain dont elle demande maintenant être déclarée propriétaire, et, d’autre part, qu’elle a exercé les droits d’un véritable propriétaire. Enfin, la connaissance qu’elle pouvait avoir de ne pas être propriétaire du terrain ne faisait pas obstacle à sa possession, mais seulement à sa bonne foi.

[63]        La demanderesse ayant possédé pendant plus de 10 ans une partie du terrain, et ce, de façon paisible, continue, publique et non équivoque, elle est donc en droit d’être déclarée propriétaire d’une partie du terrain identifiée en bleu sur le plan de l’arpenteur Dupont (P-5-B).

[64]        À la fin de l’audition, les procureurs des parties ont consigné au procès-verbal l’admission suivante : « Les procureurs de la partie demanderesse et de la partie défenderesse consignent et admettent : si le tribunal conclut que la demande de la demanderesse est bien fondée en droit, le Tribunal pourra rester saisi du dossier pour ce qui est de la description cadastrale [de la partie][12] occupée par la demanderesse sur le lot nouvellement désigné : 3 932 518 (0976-57-3036). Cette désignation cadastrale sera, le cas échéant, fournie au Tribunal par la demanderesse et préparée par un arpenteur-géomètre. »

[65]        En effet, comme le confirme la Pièce P-5-B, la partie du terrain acquise par prescription par la demanderesse doit être décrite par un arpenteur-géomètre. Le Tribunal restera donc saisi du dossier relativement à la description technique de la partie du terrain acquise, par prescription, par madame Bourgeois afin qu’un jugement exécutoire puisse être rendu et ensuite publié au registre foncier.

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[66]        ACCUEILLE en partie la requête introductive d’instance en reconnaissance judiciaire du droit de propriété par prescription acquisitive de la demanderesse;

[67]        DISPENSE la demanderesse de toute autre signification de sa requête;

[68]        ATTRIBUE à la demanderesse, Denyse Bourgeois, la propriété d’une partie de la parcelle de terrain suivante :

DÉSIGNATION

LADITE PARTIE DU LOT 219-A-B-C-D-A

Un morceau de terrain de forme irrégulière; borné vers le nord-est par le lot 219-93 (Rang du Golf), vers le sud-est par le lot 219-121, vers le sud-ouest, par la rivière L'Assomption (territoire non cadastré), vers le nord-ouest par une partie du lot 219 et plus explicitement décrit comme suit :

Commençant à un point situé au nord-ouest de la ligne de division entre une partie du lot 219 (Rang du Golf) et le lot 219-121; lequel point est désigné par le chiffre « A » sur le plan annexé à la minute 25451; de là dans une direction vers le sud-ouest en suivant un gisement de 221°48’59’’ sur une distance de 56,70 mètres, jusqu’au point « B »; de là dans une direction vers le nord-ouest en suivant un gisement de 324°26’00’’ sur une distance de 29,09 mètres, jusqu’au point « C »; de là dans une direction vers le nord-est en suivant un gisement de 38°14’23’’ sur une distance de 50,45 mètres, jusqu’au point « D »; de là dans une direction vers le sud-est en suivant un gisement de 131°49’38’’ sur une distance de 31,53 mètres, jusqu’au point de départ « A »; contenant une superficie de 1 598,4 mètres carrés, le tout tel qu’il appert de la description technique, du rapport d’arpentage et du plan y annexé établis par Gilles Dupont, arpenteur-géomètre, le 15 février 2008, sous le numéro 25451 de ses minutes.

 

[69]        DÉCLARE que la demanderesse, Denyse Bourgeois, doit faire établir par un arpenteur-géomètre une description technique de la partie de la parcelle de terrain qu’elle a acquise par prescription, tel qu’indiqué en bleu sur la Pièce P-5-B, soit le plan annoté préparé par Gilles Dupont, arpenteur-géomètre et annexé à sa minute 25451, et faire modifier le cadastre en conséquence, le tout à ses frais;

[70]        DEMEURE saisi du dossier afin de rendre exécutoire, aux fins de publication, une description technique, préparée par un arpenteur-géomètre, de ladite partie de la parcelle de terrain décrite ci-dessus;

[71]        ORDONNE à la demanderesse de faire signifier le présent jugement à la défenderesse, Société immobilière L’Assomption Inc.;

[72]        LE TOUT sans frais.

 

 

 

 

 

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GÉRARD DUGRÉ, J.C.S.

 

 

Me Mario Prieur

boucher, prieur, lambert & beaupré

Procureurs de la demanderesse

 

Me Sylvain Fréchette

fréchette, avocats

Procureurs de la défenderesse

 

 

 



[1]      Cette requête est fondée sur les art. 2910 , 2918 , C.c.Q. et 805 C.p.c.

 

[2]     Voir Pièce P-5 : description technique et rapport d’arpentage, accompagnés d’un plan daté du 15 février 2008 et portant le numéro de minute 25451.

[3]     Voir Pièce P-8.

 

[4]     Sur la connaissance : voir Ebrahim c. Québec (Ministère du Revenu), 2006 QCCS 5187 , [2006] R.D.I. 747 , par. 25, 26; sur l’ignorance : voir Lacroix c. Lacroix, 2010 QCCS 4269 , [2010] R.D.I. 715 , par. 66.

[5]     L’art. 925 C.c.Q. crée une présomption de possession continue.

[6]     Voir certificat de l’évaluateur et avis de modification du rôle d’évaluation foncière émis le 27 août 2008 avec effet en date du 6 mars 2008, Pièce D-3. Voir aussi la Pièce D-6, en liasse, l’extrait du rôle d’évaluation foncière qui indique le 6 mars 2008 comme date d’inscription au rôle du lot rénové 3 932 518. Cette date du 6 mars 2008 correspond vraisemblablement à la date à laquelle ce lot a été rénové.

[7]     L’expression « possesseur de mauvaise foi » est utilisée à sept reprises dans le C.c.Q., soit aux art. 931 al.2, 959 al. 2 & 3, 962, 963, 964 et 1703.

[8]     Pierre-Claude lafond, Précis de droit des biens, 2e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2007, p. 1101; voir aussi l’auteur Denys-Claude lamontagne, Biens et propriété, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2009, par. 134, cité avec approbation dans Bussières c. Lamontagne, 2011 QCCS 1083 , par. 36 à 44, j. Suzanne Ouellet; voir aussi, Girard c. Girard, 2011 QCCS 2427 .

[9]     Marie-Louis beaulieu, « Analyse de la possession », Les Cahiers de droit, vol. 4, no 3, 1961, p. 5-15, p. 7.

[10]    Pierre martineau, La Prescription, Montréal, Les Presses de l’Université de Montréal, 1977, par. 42 (p. 43); par. 107 (p. 101-102).

[11]    Il importe de souligner que les art. 2918 et 2943 C.c.Q. ont fait l’objet de modifications en l’an 2000, lesquelles sont entrées en vigueur le 9 octobre 2001 (voir L.Q. 2000, c. 42, art. 10 et 13, ainsi que l’art. 87 de cette loi qui modifie l’art. 143 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil (1992, c. 57); art. 252, Décret 1066-2001, (2001) 133 G.O.Q. II, 6337). Le Tribunal est d’avis que ces modifications n’affectent pas le droit de prescrire de la demanderesse puisque le lot qu’elle a possédé du 1er janvier 1994 au 3 janvier 2004 n’était pas immatriculé. Il n’est donc pas déterminant que le registre foncier révèle qui en était propriétaire; voir Québec. Ministère de la Justice. Commentaires du ministre de la Justice - Le Code civil du Québec : Un mouvement de société, t. II. Québec : Publications du Québec, 1993, p. 1830-1831.

[12]    À cet égard, voir le jugement rendu par le juge Benoît Moulin dans Dumaresq c. Queenton, 2011 QCCS 3570 , par. 47.

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