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Décision

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COUR SUPÉRIEURE

 

 

JT1367

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

CHICOUTIMI

 

N° :

150-17-000861-044

 

 

 

DATE :

 18 août 2005

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

CLAUDETTE TESSIER-COUTURE, j.c.s.

______________________________________________________________________

 

LE CENTRE DU PLATEAU (CHICOUTIMI) INC.,

Demanderesse;

c.

VILLE DE SAGUENAY,

et

L’INSPECTEUR EN BÂTIMENT DE VILLE DE SAGUENAY, ARRONDISSEMENT CHICOUTIMI,

            Défendeurs.

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]                Le Centre du Plateau (Chicoutimi) inc. (Centre du Plateau), dont le seul actionnaire et administrateur est Jacques Bouchard, s’adresse au Tribunal pour que soit déclaré qu’elle a droit à un usage dérogatoire pour un immeuble dont elle est propriétaire et pour que soit ordonné, moyennant paiement des droits requis, à Ville de Saguenay d’émettre en faveur de Centre du Plateau un permis de construction pour un immeuble de cinq logements et un garage sur cette propriété.

LES FAITS

[2]                Centre du Plateau a acquis la propriété du 131-135 rue D’anjou à Chicoutimi le 28 septembre 1999. Les locataires y opérant un dépanneur ayant déguerpi, le propriétaire Robert Bouchard, père de Jacques Bouchard, se trouvait alors dans une situation difficile. Jacques Bouchard avait exploité dans ces lieux son premier commerce de dépanneur comme locataire de 1977 à 1984. Il est attaché à ce secteur de la ville où il opère encore un de ses commerces.

[3]                Selon la réglementation de Ville de Saguenay (arrondissement Chicoutimi), l’usage « dépanneur » n’est pas, et n’était pas alors, un usage permis dans la zone où est situé cet immeuble. Cependant, cet usage constituait un usage permis sur la base de droits acquis puisqu’il était antérieur à l’adoption de la réglementation de zonage.

[4]                Le 28 septembre 1999, lors de l’acquisition par Centre du Plateau, Jacques Bouchard non seulement savait qu’un dépanneur ne pouvait y être rentable, mais il ne souhaitait pas qu’un tel commerce continue d’y être opéré, car il exploite lui-même un dépanneur à proximité de ce lieu. Dans ce domaine comme dans bien d’autres, la compétition et la concurrence existent.

[5]                En outre, Jacques Bouchard était informé de la décision du conseil municipal autorisant le remplacement d’un usage commercial dérogatoire pour cet immeuble par un usage multifamilial (six logements) respectant les objectifs et critères du Plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) des droits acquis. L’extrait du procès-verbal de la séance du conseil de Ville de Chicoutimi tenue le 3 mai 1999 se lit ainsi :

Le Comité consultation d’urbanisme,

réunion du 28 avril 1999, recommande :

99-1029 -         Demande d’autorisation PIIA des droits acquis - M. Robert Bouchard (PI-471)

CONSIDÉRANT que M. Robert Bouchard sollicite une autorisation pour permettre le remplacement de son commerce sis au 133 rue d’Anjou par une résidence multifamiliale de six logements;

CONSIDÉRANT qu’étant donné que le commerce est un usage dérogatoire, ce remplacement d’usage peut se faire en vertu de l’article 3.4.6 du règlement de zonage # 91-061 en autant que le projet respecte les objectifs et critères du PIIA des droits acquis;

CONSIDÉRANT que le projet améliorera nettement la situation des lieux par le réaménagement complet du terrain et l’élimination de l’achalandage occasionné par le commerce;

CONSIDÉRANT que le projet est conforme aux objectifs et critères du PIIA;

POUR CES MOTIFS :

D’ACCEPTER la demande d’autorisation de M. Robert Bouchard pour le remplacement du commerce sis au 133, rue d’Anjou par une résidence multifamiliale de six logements incluant la présence de deux stationnements en cours avant et latérale sur rue, le tout assujetti au plan préliminaire d’aménagement annexé pour faire partie intégrante des présentes. L’aménagement des stationnements nécessitera une autorisation (location) de la Ville pour l’empiétement dans l’emprise.[1]

Il n’est aucunement fait état d’un délai à respecter.

[6]                Les articles 3.4.2 et 3.4.6 du règlement de zonage numéro 91-061 se lisent ainsi :

3.4.2         Cessation ou interruption

Le droit à une utilisation du sol ou d’un bâtiment interdite par le règlement de zonage mais protégée par droit acquis cesse dans l’éventualité où l’activité est discontinuée sur une période excédant douze (12) mois. Passé ce délai, les lieux ne peuvent de nouveau être utilisés sans se conformer aux stipulations du présent règlement. Dans le cas d’un remplacement d’usage fait en vertu de l’article 3.4.6, celui-ci peut s’exercer jusqu’à un maximum de vingt-quatre (24) mois après que l’usage dérogatoire précédent ait été discontinué.

3.4.6         Remplacement

Un usage dérogatoire, protégé par droits acquis, ne peut être remplacé par un usage dérogatoire sauf, lorsqu’il s’agit du même usage exactement et/ou ceux indiqués au tableau 3.4.6 dans les circonstances prescrites et conformément au règlement sur les plans d’implantation et d’intégration portant sur les usages et constructions dérogatoires.[2]

et l’article 3.4.2 donne le délai pour entreprendre l’exercice de cet usage remplaçant l’usage dérogatoire :

[7]                Il faut comprendre, comme il se fait de façon courante dans le cadre d’une transaction immobilière, qu’avant l’acquisition de cet immeuble par Centre du Plateau, Jacques Bouchard avait lui-même entrepris, au nom de son père, les démarches pour vérifier les possibilités d’exploitation de cet immeuble. La présentation de la demande #99-1029 au conseil municipal le 3 mai 1999 est le résultat de ses démarches. En outre, de façon concomitante, Jacques Bouchard, au nom de son père, a poursuivi d’autres démarches telles l’estimation des coûts encourus pour les services d’aqueduc et d’égouts, etc.

[8]                Le 7 juin 1999, une dérogation mineure rendue nécessaire suite à un agrandissement effectué en 1988, a été acceptée par la résolution 99-1381 du Conseil de Ville de Chicoutimi.

[9]    Dès le mois d’août 1999, des plans furent approuvés par Ville de Chicoutimi pour une transformation de l’immeuble existant en résidence multifamiliale, des volets administratifs du dossier restant à être complétés.

[10]            Dès lors, les services techniques de la Ville de Chicoutimi procédaient à l’ajout de numéros civiques supplémentaires pour cet immeuble, à savoir :

l             131, 133, 135 d’Anjou;

l             1674, 1676 des Cormiers;

[11]            En octobre 1999, Jacques Bouchard avise qu’il suspend son projet jusqu’en mars 2000, mentionnant qu’il est possible qu’il y ait une vente ou que le projet soit modifié.

[12]            En 2000, Jacques Bouchard, assisté de main d’œuvre ponctuelle ou de ses propres employés, a commencé des travaux préparatoires aux aménagements de logements dans l’immeuble.

[13]            Au printemps 2000, les Entreprises électriques Gaby Lavoie entreprennent un examen des installations électriques pour conclure, à l’automne 2000, que le système au complet devait être remplacé.

[14]            En 2001, c’est la toiture qui s’annonce pour avoir une durée de vie plus courte qu’espérée et, en outre, la jonction entre deux toits, l’un étant plus bas que l’autre, est en mauvais état. D’éventuels problèmes d’infiltration d’eau sont à prévoir. Ceci se produit effectivement en décembre 2001 et en janvier 2002 et « les découvertes suivantes s’ajoutèrent :

33.               Malheureusement, dès décembre 2001 ou janvier 2002, des infiltrations d’eau se sont produites par la toiture dans l’immeuble de la demanderesse, et les découvertes suivantes s’ajoutèrent :

a)                  Il fut découvert que la toiture de l’immeuble existant était complètement détériorée, dans toutes les sections de l’immeuble;

b)                  La toiture de l’immeuble existant était donc affectée de vices graves, la rendant complètement inutilisable pour les fins projetées pour l’immeuble;

c)                  Pire encore il fut découvert que la lisse des murs extérieurs de l’immeuble était, elle aussi, complètement détériorée et pourrie;

d)                  Toute la structure de l’immeuble était attaquée, le tout tel qu’il appert de la lettre de Acoustique J.C.G. produite au soutien des présentes sous la cote P-7;

[15]            En mai 2002, cette constatation faite sur la structure de l’immeuble est confirmée par une vérification effectuée par la firme Acoustique J.C.G. inc. Il appert que la toiture s’est affaissée et qu’il y a eu beaucoup d’infiltration d’eau. Il est aussi confirmé que la structure est attaquée et les lisses basses de murs extérieurs sont complètement pourries.

[16]            Tout ceci a forcé Centre du Plateau à réviser entièrement le projet à plusieurs reprises au niveau des travaux à être exécutés, le tout ayant un impact sur le financement et la rentabilité prévue. Ces constats ont incité la demanderesse à un temps de réflexion.

[17]            Devant cette situation, en janvier 2002, Jacques Bouchard a indiqué à Hélène Gagné, la préposée de l’Inspecteur en bâtiment de Ville de Saguenay, qu’il remettait le projet à une date ultérieure.

[18]            Hélène Gagné a elle-même complété et signé le 17 janvier 2002 le formulaire « Demande no 99 0256 » en indiquant « le proprio a remis son projet à une date ultérieure ». À la description des travaux, il est précisé « Changement d’usage et agrandissement en saillie (voir PIIA et dérogation mineure) -----Passe de dépanneur à résidentiel 5 logements », tel qu’il est mentionné à ce formulaire :

 


 


[19]            Aucune signature n’apparaît à la case « le demandeur ».

[20]            Au printemps et à l’été 2002, la preuve démontre que les consultations avec des professionnels, tels évaluateurs et comptables, ont été poursuivies puisque, comme Jacques Bouchard l’avait indiqué, le projet avait été remis à une date ultérieure. Suite à ces consultations axées davantage sur la rentabilité et les aspects financiers, un nouveau concept de logements fut envisagé et ce fut l’étape des esquisses et les démarches de financement, lesquelles se sont compliquées en raison d’événements non reliés au projet mais y entraînant répercussions et conséquences sans pour autant qu’il soit abandonné.

[21]            À l’automne 2002, Jacques Bouchard et le technicien en architecture chargé des esquisses et plans du projet, ont rencontré les représentants de la Ville, Hélène Gagné et Réal Racine. Ces derniers ont fourni des informations et ont demandé des modifications afin de respecter diverses normes et exigences.

[22]            Cinq ou six esquisses ont dû être produites avant que soient obtenus l’acceptation de la demanderesse et l’assentiment du défendeur, l’Inspecteur en bâtiment de Ville de Saguenay.

[23]            Avant la préparation des plans finaux, des démarches de financement devaient être finalisées.

[24]            Les affaires de Jacques Bouchard ne se limitent pas à ce projet. Jacques Bouchard a une formation en technique d’architecture et génie civil, mais il ne pratique plus dans ce domaine depuis plusieurs années. Ses entreprises embauchent quelques 60 employés et nécessitent un financement global. Outre deux commerces de dépanneur, de restaurant, boulangerie et pâtisserie, station de services et location de salles de réception, Jacques Bouchard intervient dans diverses transactions d’affaires, dont en immobilier.[3]

[25]            La preuve révèle les difficultés rencontrées, il n’est pas opportun d’en reprendre tous les détails, mais pour apprécier le contexte, le Tribunal reprend les paragraphes suivants de l’affidavit signé par Jacques Bouchard le 27 juillet 2004 :[4]

49.               À l’époque des démarches de financement, un litige s’annonçait entre mes entreprises et mon institution financière d’alors, la Caisse Populaire Desjardins de St-François-Xavier;

50.               En effet, la Caisse Populaire Desjardins de St-François Xavier fusionnait avec la Caisse Populaire Desjardins de Chicoutimi et projetait la fermeture d’une succursale située dans un immeuble appartenant à l’une de mes entreprises;

51.               Mon directeur de compte habituel, monsieur Jean-Yves Provencher, (d.g. Caisse Populaire St-François-Xavier) était remplacé par monsieur Denis Guay, avec qui les relations étaient plus difficiles pour moi;

52.               J’ai donc présenté mon dossier dans diverses autres institutions financières, telles la Banque HSBC, la Banque Nationale et la Banque de Montréal;

Les négociations avec Desjardins et, par la suite, avec les différentes autres institutions financières ou bancaires se sont poursuivies jusqu’à la fin de l’année 2003.

[26]            Le 11 novembre 2003, des esquisses pour l’aménagement d’un immeuble de cinq logements furent reçues au Service d’urbanisme. À son affidavit signé le 3 février 2005, Hélène Gagné déclare :

39.               C’est à ce moment que j’ai constaté que la demanderesse avait perdu ses droits acquis qui lui aurait (sic) permis de transformer son bâtiment en résidence multifamiliale (5 logements);

40.               Le 12 novembre 2003, j’informe M. Jacques Bouchard qu’un amendement au règlement de zonage est maintenant requis pour aller de l’avant dans ce projet puisqu’il y a eu perte de droits acquis et que seules les résidences de deux (2) logements sont permises dans cette zone;

[27]            Pour pallier à la situation, des procédures d’amendement de zonage qui n’avaient pas été requises par la partie demanderesse ni par Jacques Bouchard, ont été entreprises, mais elles ont été retirées par résolution le 17 février 2004 suite à l’opposition des citoyens du secteur concerné.

[28]            Il appert de l’affidavit complémentaire signé le 15 février 2005 par Hélène Gagné que du 30 octobre 2003 au 12 janvier 2004, « environ 7 à 8 rencontres » ont été tenues avec les représentants du service d’urbanisme et les représentants de la partie demanderesse .

[29]            Le 12 janvier 2004, le demandeur a déposé les plans de l’architecte pour un immeuble de cinq logements et un garage. L’autorisation accordée portant sur le remplacement d’usage prévoyait un immeuble de six logements, cependant, cet élément n’est pas contesté ou objet de litige.

[30]            Le même jour, le 12 janvier 2004, la demande no 2004-0020 était signée pour le demandeur par Jacques Bouchard à titre de propriétaire et pour le Service d’urbanisme par Hélène Gagné à titre d’Inspecteur en bâtiments (pièce P-12).

[31]            Cette demande est relative à l’autorisation pour effectuer la démolition intérieure du bâtiment existant. On comprend que les plans finaux pour le projet de construction de cinq logements et garage sont déposés mais pas encore approuvés. En conséquence, la description des travaux précise « un changement d’usage sera autorisé dans un permis ultérieur », tel qu’il est mentionné à ce formulaire :


 


[32]            La date mentionnée de la demande est le 12 janvier 2004 et la date mentionnée de la première décision est le 12 janvier 2004. Hélène Gagné a reçu la demande et rendu la décision.

[33]            Le 15 janvier 2004, les représentants des services d’aqueduc et d’égouts signaient le formulaire EST243[5] (estimation). À ce formulaire, il est fait référence au formulaire EST0317 produit en 1999. La possibilité d’un projet de six logements y est mentionnée. Il appert qu’il s’agit d’un dossier d’Hélène Gagné, son nom y est mentionné avec la date du 13 janvier 2004.

[34]            Le 19 janvier 2004, des plans pour l’aménagement d’un immeuble de deux logements étaient remis au Service d’urbanisme, un permis fut émis permettant ainsi que les travaux débutent.

[35]            Le 2 février 2004, Jacques Bouchard a signé un chèque visé au plein montant de l’évaluation fixée par les services d’aqueduc et d’égoûts pour la réfection demandée.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

A)        La demanderesse, Centre du Plateau :

[36]            La demanderesse, Centre du Plateau, avance :

60.               Il est manifeste que la demanderesse n’a jamais abandonné son projet non plus qu’elle n’a jamais eu l’intention d’abandonner l’usage dérogatoire autorisé le 3 mai 1999 et que la demanderesse et son représentant Jacques Bouchard ont posé de multiples gestes concrets afin que le projet se réalise; le tout tel qu’il appert des faits allégués précédemment et des lettres de Monsieur Pierre Doré, produite (sic) au soutien des présentes sous la cote P-10, et Gilles Couture, produite au soutien des présentes sous la cote P-11, lesquelles attestent le non abandon du projet;

61.               La demanderesse a toujours tout mis en œuvre et fait preuve d’un haut degré de diligence pour que se matérialise son projet le plus rapidement possible;

(…)

69.               Par la suite, ce n’est que lors de la dernière demande d’émission de permis par la demanderesse, en février 2004, que la fonctionnaire de la défenderesse Inspecteur en bâtiment de Ville de Saguenay, arrondissement Chicoutimi, Dame Hélène Gagné, elle-même surprise par sa découverte, a indiqué au représentant de la demanderesse les limites de délais imposées par le P.I.I.A., car l’ordinateur dans lequel elle avait entré les données relatives à la demande de permis refusait de procéder à la demande, pour le motif du délai, le tout tel qu’il sera démontré;

(…).

79.               Le ou vers le 20 octobre 2004, la demanderesse recevait une correspondance de la préposée du défendeur Inspecteur en bâtiment de Ville de Saguenay, arrondissement Chicoutimi, Dame Hélène Gagné, réitérant la non reconnaissance des droits acquis de la demanderesse et refusant donc l’émission d’un permis de construction pour un immeuble de plus de deux (2) logements, le tout tel qu’il appert de la correspondance de la préposée Hélène Gagné du 20 octobre 2004 produite au soutien des présentes sous la cote P-20;

(soulignements ajoutés)

[37]            Centre du Plateau soutient donc avoir droit à l’émission d’un permis de construction pour un immeuble de cinq logements et un garage sur la base de la reconnaissance du maintien des droits acquis à un usage dérogatoire car elle a démontré n’avoir jamais abandonné son projet et avoir posé des gestes concrets visant l’usage effectif de l’usage dérogatoire autorisé.

B)        Ville de Saguenay :

[38]            Pour la partie défenderesse Ville de Saguenay (Arrondissement Chicoutimi), les parties sont de bonne foi et la demanderesse n’a jamais eu l’intention d’abandonner son projet; les gestes et actes posés « dont la nature et l’ampleur sont suffisamment importantes par rapport au projet ou à l’activité pour conclure que ses droits sont en réalité exercés même si, pour un temps, ils ne le sont pas dans leur forme définitive ».[6][7]

[39]            Son procureur n’a pas tenté de contredire la preuve de la demanderesse, bien au contraire.

[40]            En effet, il soutient que pour sa cliente, le projet entrepris est de prestige et d’une certaine envergure et elle considère encore maintenant, comme lorsque la demande d’autorisation pour le remplacement de commerce de dépanneur par une résidence multifamiliale fut acceptée, par l’adoption le 3 mai 1999 de la résolution no 99-1029 que « le projet améliorera nettement la situation des lieux par le réaménagement complet du terrain et l’élimination de l’achalandage occasionné par le commerce ». [8]

[41]            Le Tribunal comprend que c’est dans cette optique qu’en décembre 2003, les autorités municipales ont elles-mêmes entrepris la procédure d’amendement de zonage et étaient disposées à autoriser cet amendement de zonage qui aurait, de toute évidence, évité le présent débat.

[42]            Ville de Saguenay reconnaît que des difficultés ont été rencontrées par la demanderesse dont celle du financement. Pour elle, ne doivent pas être considérés que les actes et gestes posés avec ou en regard de la Ville, mais tous les gestes et actes posés pour et en regard du projet. La preuve soumise ne permet pas de conclure que Centre du Plateau a laissé écouler le temps en toute connaissance de cause, que ses droits acquis seraient ainsi perdus.

[43]            Ville de Saguenay ajoute que s’il y a un doute sur les intentions, c’est au détenteur des droits acquis qu’il doit bénéficier.

c)        L’Inspecteur en bâtiments de la Ville de Saguenay (arrondissement Chicoutimi) (Hélène Gagné):

[44]            Hélène Gagné soutenant que la réglementation en vigueur a été adoptée en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [9], laquelle permet de légiférer et elle n’a pas à tenir compte de l’intention du propriétaire. Elle ajoute :

61.  À tout événement, dans notre cas, le propriétaire n’a démontré aucune intention réelle et n’a posé aucun geste concret suffisamment important par rapport à l’activité pour conclure que les droits acquis sont exercés entre les mois d’août 1999 et octobre 2003;

62.  En fait, ce n’est qu’entre mai et septembre 1999 qu’une intention réelle d’effectuer un projet dans cet immeuble fut démontrée;

63.  Par la suite, aucun geste concret ne fut posé par le demandeur quant au cheminement de son projet avant la perte de ses droits acquis en juillet 2001;

[45]            Hélène Gagné considère que les droits acquis ont été perdus et que puisqu’il s’agit d’un pouvoir qui lui est spécifiquement délégué, elle est la seule instance décisionnelle en ce qui a trait à l’émission de permis. En conséquence, selon elle, le permis demandé ne peut être accordé et le remplacement autorisé de l’usage dérogatoire n’est plus possible.

QUESTION EN LITIGE

[46]            La demanderesse, Centre du Plateau, bénéficie-t-elle de droits acquis permettant un usage dérogatoire de sa propriété?

 

LA PROCÉDURE

[47]            Le Tribunal est saisi d’une procédure intitulée Requête introductive d’instance en mandamus afin d’ordonner aux défendeurs de procéder à l’émission d’un permis de construction en faveur de la demanderesse.

[48]            Les conclusions de la requête sont les suivantes :

ACCUEILLIR la présente requête;

DÉCLARER que la demanderesse a droit à l’usage dérogatoire pour un immeuble multi-logement de cinq (5) unités et un garage pour l’immeuble du 131-135, rue d’Anjou, dans l’arrondissement Chicoutimi de Ville de Saguenay, vu l’autorisation municipale P-3, les intentions claires et les éléments factuels manifestes, diligents et continus de la demanderesse afin de préserver son droit audit usage dérogatoire;

ORDONNER aux défenderesses, sur paiement des droits requis par la demanderesse, d’émettre un permis de construction en faveur de la demanderesse, pour un projet de construction d’un immeuble de cinq (5) logements et un garage, pour l’immeuble 131-135, rue d’Anjou, dans l’arrondissement Chicoutimi de Ville de Saguenay;

RÉSERVER à la demanderesse ses recours en dommages et intérêts contre les défendeurs;

LE TOUT, avec dépens.

Parmi les conclusions recherchées, l’une est déclaratoire. Bien que la requête soit intitulée Requête introductive d’instance en mandamus, on doit comprendre que le jugement recherché peut aussi avoir un effet déclaratoire.

[49]            La possibilité du cumul dans une même requête de conclusions en mandamus et en jugement déclaratoire est reconnue par la jurisprudence. Pour que les recours soient compatibles au sens de l’article 66 C.p.c., les conclusions déclaratoires doivent être complémentaires et viser la solution complète du litige.

[50]            Traitant des conditions d’ouverture d’une telle demande déclaratoire, les auteurs Ferland et Emery écrivent :

Le demandeur doit ainsi rechercher la « solution » d’une « difficulté réelle » … au sens d’un litige, d’une controverse entre deux parties, …, non de simples questions hypothétiques ou de difficultés d’interprétation fictives, mais de difficultés réelles d’interprétation.

(…)

La demande de jugement déclaratoire vise donc à faire déterminer, pour la solution d’une difficulté réelle, soit son état, soit quelque droit, pouvoir ou obligation pouvant lui résulter de l’un des écrits énumérés à l’article 453 C.p.c. Le terme « déterminer » peut viser l’interprétation de l’un des écrits énumérés, mais il peut aussi permettre au tribunal de décider si un droit ou une obligation peut « résulter » ou naître de l’un de ces écrits.[10]

(soulignement ajouté)

[51]            Les faits exposés justifient que le Tribunal se prononce. L’intérêt de la demanderesse, Centre du Plateau, dans cette affaire, est incontestable. Elle a un intérêt juridique, direct et personnel, né et actuel, qui se rattache à une difficulté réelle  soit déterminer son droit résultant de l’application d’un règlement et de la résolution adoptée le 3 mai 1999 par Ville de Chicoutimi, étant maintenant Ville de Saguenay.

[52]            Dans sa Requête, Centre du Plateau demande aussi que l’autorité publique, en l’occurrence la Ville de Saguenay et l’Inspecteur en bâtiments de Ville de Saguenay (arrondissement Chicoutimi), soient tenus d’accomplir un devoir ou un acte attaché à la fonction exercée. Les auteurs Ferland et Emery définissent ainsi ce devoir :

Le mot « devoir », qui se trouve à l’article 844 C.p.c., suppose une absence de discrétion. Le terme réfère à l’obligation qui incombe à une personne d’accomplir un acte déterminé; celle-ci n’a pas le choix, sa conduite est dictée par une règle de droit. Un devoir se caractérise ainsi par l’absence de liberté d’action. La personne qui est tenue d’accomplir ce devoir ne décide pas, elle exécute des tâches matérielles ou pose des actes déterminés à l’avance par des normes.

Et ils ajoutent :

(…) cette procédure n’est recevable que lorsque le requérant a établi, à la satisfaction du tribunal, l’existence d’un devoir que la loi impose.

(…)

Dès qu’il existe des éléments de discrétion, la procédure en mandamus est irrecevable. L’absence de discrétion est donc essentielle.

(…)

Le devoir d’agir doit prendre sa source dans la loi ou dans un règlement …[11]

 

 

LE DROIT

[53]            L’article 113 (18) 2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la Loi) énonce :

113. [Adoption du règlement de zonage]

Le conseil d’une municipalité peut adopter un règlement de zonage pour l’ensemble ou partie de son territoire.

[Contenu] Ce règlement peut contenir des dispositions portant sur un ou plusieurs des objets suivants :

(…)

18o régir, par zone ou pour l’ensemble du territoire, les constructions et les usages dérogatoires protégés par les droits acquis :

a)      en exigeant que cesse un usage dérogatoire protégé par droits acquis si cet usage a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période de temps qu’il définit et qui doit être raisonnable compte tenu de la nature de l’usage mais qui dans aucun cas ne doit être inférieure à six mois;

(soulignements ajoutés)

[54]            Le Règlement adopté, à son article 3.4.2, ne reprend pas un ou l’autre de ces trois critères. Il y est précisé : « Dans l’éventualité où l’activité est discontinuée ».

[55]            Le litige entre les parties ne porte pas sur l’interprétation à donner au terme « discontinué » ou sur la contestation du règlement adopté bien que ce dernier ne reprenne pas les trois critères mentionnés à la disposition législative habilitante. Le Tribunal n’a pas à discuter ce sujet.

[56]            Dans l’affaire Saint-Lambert de Lauzon (Municipalité) c. Larochelle[12], une revue de la jurisprudence établie sur cette question de la perte des droits acquis par abandon, cessation ou interruption de l’usage est reprise :

13.               Notre Cour a examiné cette question de la perte des droits acquis par abandon, cessation ou interruption de l’usage dans trois affaires récentes.

14.               Dans Ville de St-Laurent c. 2426-4660 Québec inc.[13], les intimées étaient copropriétaires de deux immeubles qu’elles louaient à des fins commerciales. À la suite d’un règlement de zonage, l’usage antérieur a cessé d’être permis dans la zone. La ville prétendait que les intimées avaient perdu tout droit acquis puisque l’immeuble, selon la prescription applicable, avait été inoccupé durant plus de six mois. Le juge Fish a considéré que l’intention du bénéficiaire est pertinente pour évaluer l’interruption des droits acquis, mais qu’elle n’est qu’un des facteurs à considérer. Il s’est exprimé ainsi à la p. 44 :

Intention is only one of the relevant factors to be appreciated, where necessary, by the trial judge. A realistic expectation of resumed occupancy or operation, within a reasonable time frame, must in my view be established. And the objectively-verifiable conduct of the owner must demonstrate a high level of diligence in seeking to ensure resumption of the protected activity as soon as circumstances permit.

15.               Le juge Forget, pour sa part, a considéré que l’interruption pendant une période donnée, contrairement à l’abandon ou la cessation des droits, est une question de fait où la recherche de l’intention du bénéficiaire n’est pas nécessaire. Il s’agit d’une norme objective et le seul écoulement du temps a pour effet d’anéantir les droits acquis. C’est en raison de son caractère oppressif qu’il a jugé le règlement inapplicable aux immeubles de l’intimé. Le juge Philippon a été d’avis que la simple inoccupation de l’immeuble pendant six mois ne permettait pas de conclure son non-usage pendant ces six mois.

16.               Dans Ville de Ste-Anne-de-Bellevue c. Papachronis[14], l’immeuble de l’intimé avait été détruit par un incendie le 19 janvier 1993. Cet immeuble abritait deux commerces, une salle de jeux électroniques et un bar. Les deux commerces étaient protégés par des droits acquis. Dès janvier 1993, l’intimé avisait la municipalité de son intention de reconstruire l’immeuble. Effectivement, les travaux ont débuté en septembre 1993 et se sont terminés en mai 1994.

17.               La Cour a rejeté le pourvoi de la Ville de Ste-Anne-de-Bellevue. Dans son opinion, auquel souscrit le juge Denis, le juge Gendreau écrit :

Pour ma part, j’estime qu’il ne peut pas y avoir interruption de l’usage si le bénéficiaire des droits acquis pose des gestes et des actes dont la nature et l’ampleur sont suffisamment importantes par rapport au projet ou à la réalité exercés même si, pour un temps, ils ne le sont pas dans leur forme définitive.

C’est donc un critère de proportionnalité que je propose qui fait appel à un test à la fois subjectif et objectif.[15]

18.               Pour sa part, le juge Nuss était d’avis que le délai de six mois énoncé à l’article 113 paragraphe 18 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme établit la norme minimale que les municipalités doivent respecter. Ce délai de six mois n’est pas absolu ni immuable. Il est examiné dans chaque cas pour déterminer s’il est raisonnable.

19.               Enfin, dans Fresco c. Ville de Montréal[16] où était en cause l’existence d’un droit acquis à l’exploitation d’un bar avec des spectacles érotiques, le juge Gendreau, au nom de la majorité, a été d’avis que l’appelant avait perdu ses droits acquis car il n’avait pas satisfait aux critères qu’il avait énoncés dans l’arrêt Ville de Ste-Anne-de-Bellevue, précitée.

[57]            Monsieur le juge Gendreau, dans l’affaire Ste-Anne-de-Bellevue (Ville) c. Papachronis[17] traite ainsi de « période de temps raisonnable » mentionnée à l’article 113 (18) de la Loi :

8.                   Mon collègue exprime l’avis que le critère de la « période de temps raisonnable » de l’article 113 (18) de la Loi doit être examiné dans chaque cas. À mon avis et avec égards, ce facteur est celui que le législateur a défini à la municipalité à l’occasion de l’exercice de son pouvoir de réglementation. Dès lors, le tribunal pourrait en tenir compte lorsque la contestation vise le règlement lui-même, à l’égard d’une catégorie d’activités par exemple. En d’autres termes, la loi ne confère pas au juge saisi de l’interprétation ou de l’application du règlement à un cas particulier le droit de vérifier si la durée de la cessation de l’activité est « raisonnable compte tenu de la nature de l’usage ».

9.                   (…)

10.               C’est donc un critère de proportionnalité que je propose qui fait appel à un test à la fois subjectif et objectif. C’est pourquoi, je partage entièrement l’avis du juge Fish lorsqu’il écrit :[18]

[para 12] Though it entails a subjective component - the intention of its owner - the non-conforming use of a protected but vacant building is by no means a matter of mind alone. Intention is only one of the relevant factors to be appreciated, where necessary, by the trial judge. A realistic expectation of resumed occupancy or operation, within a reasonable time frame, must in my view be established. And the objectively-verifiable conduct of the owner must demonstrate a high level of diligence in seeking to ensure resumption of the protected activity as soon as circumstances permit.

[para 13] Acquired rights, in short, do not survive by intent alone. Absent exceptional circumstances, they must be exercised - and be seen to be exercised - by a level and king of ongoing activity that is neither manifestly futile nor a mere pretense. (soulignements ajoutés)

ANALYSE ET DISCUSSION

[58]            Un changement d’usage conforme à la réglementation et au PIIA des droits acquis ainsi qu’une dérogation mineure régularisant une situation de fait ont été obtenus afin de revaloriser la propriété de la demanderesse et ainsi lui donner une plus-value. Comme en a fait état le procureur de Ville de Saguenay, cette dernière « est sensible à des projets de cette nature-là ».

[59]            Il serait pour le moins ironique que suite à un manque d’information, laquelle devait être donnée par le représentant de la Ville, des droits acquis, soit le remplacement d’usage autorisé par résolution du conseil municipal, soient perdus.

[60]            La responsabilité de l’inspecteur Hélène Gagné et de la Ville de Saguenay, puisque Madame Gagné agissait dans le cadre de ses fonctions, repose sur la présence ou l’absence de bonne foi.

[61]            Le Tribunal ne conclut pas qu’il y ait eu mauvaise foi. La preuve ne l’établit pas. Cependant, le Tribunal note que la lettre du 20 octobre 2004 signée par Hélène Gagné précise :

À la suite de l’analyse des pièces qui ont été déposées par Me Louis Coulombe le 30 septembre dernier, nous réitérons notre position, à savoir qu’il y a perte de droit acquis en vertu des articles 3.4.2 et 3.4.6 du règlement de zonage #91-061.

[62]            Ces documents n’ont pas été produits. Toute partie peut consulter en toute confidentialité son avocat.[19]

[63]            S’il ne retient pas la mauvaise foi, le Tribunal conclut qu’il y a effectivement eu omission de la part d’Hélène Gagné dans l’exercice de ses fonctions et, en conséquence, la responsabilité de la Ville peut être engagée.

[64]            Monsieur le juge Chouinard, dissident dans l’arrêt Maska[20] écrit :

Je ne puis accepter, cela dit avec égards pour l’opinion contraire, le caractère absolu de l’interprétation qui voudrait qu’une corporation municipale ne soit pas liée par les actes non conformes à la loi ou à ses règlements faits par ses officiers, au motif que ceux-ci n'auraient pas agi alors dans les limites de leur fonction. Ainsi en matière de construction ou de zonage, il appartiendrait au contribuable de s'assurer lui-même des termes et de la portée des règlements en vigueur. De la sorte, l'officier municipal qui agit en fonction d'une croyance erronée relativement à l'existence de certains faits, qui adopte une interprétation déviante d'un règlement ou qui commet une erreur de faits en exécutant ses fonctions dépasse son mandat qui ne lui permet, en somme, que des actes parfaitement légaux et valides.

[65]            Dans une décision récente de la Cour d’appel, Madame la juge Lemelin [21]écrit :

58.        La Cour suprême a endossé la dissidence du juge Chouinard dans l’arrêt Maska et conclut qu’une interprétation erronée d’un règlement pouvait être fautive. Le juge Chouinard avait écrit :

(…) tant en jurisprudence québécoise qu’en jurisprudence de common law, on peut considérer qu’une information erronée peut constituer une faute parce qu’elle s’avère, en certaines circonstances, un manquement soit à un devoir légal soit à une norme générale de conduire qui peut-être appréciée selon le standard de la conduite de l’homme raisonnable ou du bon père de famille.

59.        Les fonctionnaires responsables de la délivrance des permis doivent parfois s’interroger sur l’existence des droits acquis. S’ils se trompent dans cette interprétation, leur municipalité peut être aussi retenue responsable. Cette notion de droits acquis n’étant pas toujours facile à appliquer, il faut étudier les circonstances qui ont présidé à la décision.

[66]            Madame la juge Lemelin[22] rappelle aussi :

59.        (…) Notre Cour, dans l’arrêt Michaud dont les faits présentent une certaine analogie avec cette affaire, applique l’arrêt Maska :

(…)

L’omission du préposé de la Ville de se conformer à une obligation formellement prévue par la loi, constitue en soi un délit civil parce que la norme administrative énonce ici une norme élémentaire de prudence s’imposant pour la protection des citoyens qui ont le droit de se fier généralement aux renseignements et au permis fournis par l’autorité compétente.

[67]            Jacques Bouchard a entrepris des démarches laborieuses pour préserver les droits acquis et obtenir un remplacement de l’usage découlant des droits acquis, et ce, conformément à la réglementation applicable sur les droits acquis.

[68]            Dans son affidavit, Hélène Gagné reproche à Jacques Bouchard de ne pas avoir bien connu l’état de l’immeuble acheté. Elle fait référence à sa formation, au fait qu’il y a été locataire et à la mention qu’il s’en déclare satisfait dans l’acte de vente qu’il a signé. Elle  fait état de sa célérité habituelle constatée alors que le Service d’urbanisme a eu à traiter avec lui dans d’autres dossiers.

[69]            Tout ceci ne peut excuser l’absence de l’information qui aurait dû être fournie par les autorités. C’est le cœur de ce litige. Peu importe les qualifications et les expériences antérieures du citoyen, il a droit à toutes les informations nécessaires dont les délais applicables et particulièrement lorsque ces délais impliquent que des droits peuvent être perdus.

[70]            Dès le 9 août 1999, des plans étaient approuvés pour une construction résidentielle multifamiliale.

[71]            Le 27 octobre 1999, Jacques Bouchard avise qu’il suspend son projet jusqu’en mars 2000. Dès lors, Hélène Gagné aurait dû le prévenir formellement du délai imposé par la réglementation. Vraisemblablement, qu’il aurait pris les dispositions pour agir autrement. D’ailleurs, Hélène Gagné déclare dans son affidavit signé le 3 février 2005, au paragraphe 28 :

28.               En effet, M. Bouchard est toujours très empressé à donner suite à mes demandes et à celles des inspecteurs en bâtiments et même à les devancer lorsqu’il dépose un projet à être réalisé et fait habituellement pression auprès de nous afin que nous agissions dans les délais très serrés;

[72]            En outre, Hélène Gagné ne peut présumer que Jacques Bouchard était informé du délai imposé d’autant que la démarche à entreprendre et entreprise est particulière et ne s’applique pas dans tous les dossiers. Dans cet affidavit, elle déclare :

14.               Une telle démarche représente des coûts importants pour le citoyen. Bien que je ne puisse me souvenir de la teneur exacte des discussions et du moment où elles ont eu lieu, il a fallu expliquer à M. Bouchard la nécessité de passer par un remplacement d’usage et les tenants et aboutissants d’une telle demande;

15.               À mon avis, c’est à ce moment que l’information du délai d’exécution pour procéder au remplacement de l’usage a dû être transmise à M. Jacques Bouchard, et ce, sans trop insister sur ce point, car à l’époque il était clair dans mon esprit et dans celui de M. Jacques Bouchard qu’un permis autorisant les travaux pourrait être délivré vers le mois d’août 1999;

[73]            Et elle ajoute :

29.               Bien que je n’aie pas souvenance d’avoir spécifiquement mentionné les délais de l’article 3.4.6, il n’est pas exclu qu’ils aient été mentionnés à M. Jacques Bouchard compte tenu que ce dernier pose généralement beaucoup de questions lors du dépôt de ses projets et considérant les frais importants que nécessitaient les demandes de PI.I.A. et de dérogation mineure;

[74]            La preuve ne démontre pas que Jacques Bouchard ait posé des questions relativement aux délais.

[75]            Hélène Gagné ne peut ainsi présumer qu’il connaissait ce délai. Elle n’a pas agi avec prudence. C’est le moins que l’on puisse constater.

[76]            En outre, lors d’une communication téléphonique avec Jacques Bouchard, elle n’a pas fait les vérifications nécessaires omettant ainsi de fournir à Jacques Bouchard une information essentielle : le risque de perdre des droits acquis. Hélène Gagné était certes, ou aurait dû l’être, informée de l’importance pour le propriétaire de conserver les droits acquis.

[77]            Tout ceci aurait pu entraîner la perte de ses droits acquis si Jacques Bouchard n’avait pu démontrer par ses gestes successifs importants et concrets et une conduite raisonnablement diligente, suivant la situation et les circonstances, visant l’exercice effectif de l’usage dérogatoire autorisé préservant ainsi les droits acquis.

[78]            D’ailleurs, dans son affidavit signé le 3 février 2005, Hélène Gagné déclare :

53.               Il est toutefois clair que le propriétaire désire toujours transformer ledit immeuble en résidence haute densité puisque l’amendement au règlement de zonage poursuit sont (sic) cours normal;

[79]            En outre, il n’a pas été nié que Jacques Bouchard a bien déclaré « remettre son projet à plus tard » et non pas l’abandonner. De plus, même s’il a mentionné qu’il pourrait y avoir vente de la propriété, le Tribunal comprend qu’il s’agit de la vente du projet, soit une vente de la propriété et des droits acquis qui y sont rattachés. Il y a eu de multiples discussions et rencontres avec les représentants de la Ville constamment en cheminant vers une utilisation de la propriété selon le remplacement d’usage reconnu et accepté le 3 mai 1999.

[80]            La preuve révèle des circonstances non prévues initialement qui ont certes entraîné des délais plus longs. Ainsi, l’état du bâtiment n’a pas été nié, mais Hélène Gagné reproche à Jacques Bouchard de ne pas avoir su apprécier cet état. La situation a nécessité non seulement des réfections et réparations non prévues, mais a eu pour conséquence d’obliger le propriétaire à revoir le concept envisagé pour trouver une solution qui soit rentable. Ce critère de rentabilité est légitime pour tout projet immobilier, même si, de l’avis d’Hélène Gagné, il est démontré : « une certaine latitude du point de vue monétaire de la part du propriétaire » tel qu’elle l’a mentionné à son affidavit signé le 3 février 2005. Cette remarque fort inappropriée est déplacée. Si les gens d’affaires ne bénéficiaient pas d’une telle latitude, il n’y aurait pas de projets dans nos villes. La présence ou l’absence de latitude monétaire des citoyens n’est pas un élément à prendre en compte dans l’application de la réglementation.

[81]            Ceci dit, certes la réglementation doit être respectée et la question des droits acquis à un usage est toujours une question délicate.

[82]            La prépondérance de la preuve établie notamment par des affidavits de professionnels consultés démontre que non seulement une intention et une préoccupation mais aussi des interventions concrètes répétées visant un usage effectif conforme à l’usage dérogatoire autorisé que le Tribunal apprécie comme une conduite diligente.

[83]            Certes, il y a toujours possibilité de plus de diligence, mais alors trop souvent des projets mal évalués et mal planifiés, surtout lorsque les circonstances obligent à des modifications, sont des réussites mitigées. Jacques Bouchard n’est pas apparu au Tribunal comme un homme agissant au hasard des circonstances mais plutôt comme réfléchi, pondéré et sérieux. D’ailleurs, s’il en était autrement, fournirait-il du travail à 65 employés?

[84]            La preuve révèle aussi des facteurs que certains pourraient considérer externes au dossier des droits acquis, soit les difficultés rencontrées au niveau du financement. Le Tribunal reconnaît les gestes posés comme étant significatifs et concrets dans la poursuite du projet. Le propriétaire ne pouvait prévoir les modifications décidées par Desjardins et ayant des répercussions sur la gestion de l’ensemble de ses affaires et des conséquences sur le financement global nécessaire, en conséquence sur le financement du projet.

[85]            En effet, les affaires de Jacques Bouchard imposent un financement global et l’obtention d’un crédit rotatif autorisé substantiellement important. Dans de telles circonstances, les structures financières peuvent être complexes et nécessitent une appréciation de chacune des activités ou des composantes à laquelle s’ajoute parfois la complexité des relations d’affaires et des relations inter-personnelles.

[86]            La lettre du 20 juillet 2004 signée par le représentant de Deloitte précise « Au cours de toutes nos discussions, il n’a jamais été question d’abandonner le projet, même si les modifications rendaient la rentabilité plus incertaine ». Les délais encourus échappant à la volonté du propriétaire, on ne peut conclure qu’il entendait abandonner le projet et ainsi abandonner les droits acquis. Sa conduite démontrée par les gestes posés visait à réaliser le projet.

[87]            Me Jacques Tremblay commente ainsi une décision de la Cour d’appel. Traitant de l’opinion émise par l’Honorable Jacques Philippon, il écrit [23]:

Il refuse donc de considérer que la durée d’inoccupation de cinq ans soit pertinente au débat puisqu’il considère que les mesures incitatives de location ainsi que les facteurs justifiant à conclure à un marché déprimé ne sont pas remis en cause.

[88]            Il ajoute :

(…) L’ensemble des trois juges souligne que la preuve apportée par les intimées de leur volonté de poursuivre l’usage antérieurement exercé était nettement prépondérante. La présence de publicité dans les journaux, l’intervention des agents immobiliers, la difficulté de louer des immeubles commerciaux aux cours des années pertinentes sont, selon les juges, concluantes.[24]

[89]            Il ajoute[25] :

(…) Les juges Fish et Philippon établissent que l’exercice de l’usage protégé par droits acquis ne se limite pas strictement aux activités qui étaient menées avant l’entrée en vigueur de la réglementation le rendant dérogatoire, mais que cet usage peut continuer d’être conservé par des gestes qui ne l’assument qu’en partie, telle que l’offre de location.

[90]            Et il conclut :

(…) Deux juges considèrent que des tentatives sérieuses de louer un immeuble inoccupé constituent l’usage de celui-ci, empêchant ainsi la perte du droit acquis. (…)

[91]            Le Tribunal conclut que dans la présente affaire, les gestes posés sont concrets et significatifs ainsi que répétés et continus. Ils ont démontré et prouvé l’intention de ne pas abandonner l’usage autorisé par droits acquis et une conduite diligente. Il ne s’agit aucunement de gestes inutiles ou de prétextes. En conséquence, les droits acquis n’ont pas été ni perdus ni abandonnés et le permis doit être émis.

[92]            S’agit-il d’un devoir de l’Inspecteur municipal que le Tribunal peut lui ordonner d’accomplir dans le cadre de la Requête en mandamus?

[93]            On a vu que les auteurs Ferland et Emery retiennent que pour qu’il y ait devoir au sens de l’article 844 C.p.c., il doit y avoir absence de discrétion. Le délai prévu à l’article 3.4.2 de la Réglementation est expiré. La Requête en mandamus est-elle la procédure appropriée?

[94]            Considérant que la doctrine enseigne que le devoir d’agir doit prendre sa source dans la loi ou dans un règlement, même si l’on devait répondre par la négative, en raison de l’existence d’une certaine discrétion, il appert maintenant que devant la conclusion déclaratoire à laquelle le Tribunal en arrive, à savoir que les droits acquis n’ont pas été perdus, l’Inspecteur en bâtiments de Ville de Saguenay (Arrondissement Chicoutimi) a maintenant le devoir d’émettre le permis demandé et le Tribunal le lui ordonne.

[95]            Les tribunaux ont souvent rappelé qu’il fallait laisser les choix politiques aux élus municipaux et ne pas s’immiscer dans la gestion des affaires municipales.

[96]            Le Tribunal rappelle qu’en matière de zonage, l’Honorable Lorne Giroux[26], maintenant à la Cour d’appel a écrit :

Si l’application de la norme réglementaire peut avoir pour conséquence de créer des coûts économiques ou sociaux, même importants, nous croyons avec respect, que les élus locaux sont les mieux placés pour choisir le remède le plus approprié dans les circonstances. Lorsque l’application de la réglementation conduit à des résultats jugés inacceptables, il est toujours possible de la modifier. Nous soumettons qu’il vaut mieux qu’un tel compromis s’établisse d’abord au niveau politique local.

[97]            Il est inacceptable, vu les circonstances de la présente affaire et considérant la conduite et l’intention de la demanderesse visant le maintien des droits acquis à un usage dérogatoire de remplacement, de refuser l’émission du permis, lequel est conforme à la résolution adoptée par le conseil municipal le 3 mai 1999.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

 

[98]            ACCUEILLE la requête de le Centre du Plateau (Chicoutimi) inc.;

[99]            DÉCLARE que le Centre du Plateau (Chicoutimi) inc. a droit à l’usage dérogatoire pour un immeuble multi-logements de cinq unités et un garage pour l’immeuble du 131-135, rue D’Anjou dans l’arrondissement de Chicoutimi, Ville de Saguenay;

[100]       ORDONNE à Ville de Saguenay et l’Inspecteur en bâtiments de Ville de Saguenay (arrondissement Chicoutimi), sur paiement par la demanderesse des droits requis, d’ÉMETTRE un permis de construction en faveur de la demanderesse pour un projet de construction d’un immeuble de cinq logements et d’un garage pour l’immeuble situé aux numéros civiques 131-135, rue d’Anjou dans l’arrondissement Chicoutimi, Ville de Saguenay;

[101]       RÉSERVE à la demanderesse ses recours en dommages et intérêts contre les défendeurs;

 

 

 

[102]       AVEC DÉPENS à la charge des défendeurs.

 

 

__________________________________

CLAUDETTE TESSIER-COUTURE, j.c.s.

 

Me Serge Simard

Me Patrice Gobeil

Simard, Boivin, Lemieux

Procureurs de la demanderesse

 

Me Louis Coulombe

Cain, Lamarre & Associés

Procureurs de la défenderesse, Ville de Saguenay

 

Me Camille Morin

Savard, Pépin

Procureurs du défendeur L’Inspecteur en bâtiment

de la ville de Saguenay (arrondissement Chicoutimi)

 

Date d’audience :

24 février 2005

 



[1]    Pièce P-3

[2]    Pièce D-2

[3]    Requête introductive d’instance en mandamus, paragraphe 2

[4]    Pièce P-18

[5]    Pièce P-13

[6]    REJB 2003-52321 (C.A.)

[7]    Ste-Anne-de-Bellevue (Ville de) c. Papachronis, [2000] R.J.Q. 1977 (C.A.), AZ-50077493 , J.E. 2000-1490 , Honorables Juge Gendreau, Nuss et Denis, 4 juillet 2000

[8]    Pièce P-3 : extrait du procès-verbal du Conseil de Ville de Chicoutimi le 3 mai 1999

[9]    L.R.Q., c. C-19

[10]   Denis FERLAND et Benoît EMERY, Précis de procédure civile du Québec, volume 1, 4e édition, Cowansville, Éditions Yvons Blais, 2003, pages 674 et 677

[11]   Précité note 10, volume 2, pages 673, 674, 675 et 677

[12]   REJB 2001-23079 C.A.

[13]   [2000] R.J.Q. 40 C.A.

[14]   [2000] R.J.Q. 1977 , C.A.

[15]   Id., 1979

[16]   [2000] R.J.Q. 1991 C.A.

[17]   Précité, note 14

[18]   Ville de St-Laurent c. 2426-4640 Québec inc., [2000] R.J.Q. 40 ,44

[19]   J.E. 2003 - 1862

[20]   Maska Auto Spring Ltée c. Ste-Rosalie (Corporation municipale du village de) [1988] R.J.Q. 1576 (C.A.)

[21]   J.E. 2003-1862 C.A.

[22]   Précité note 21

[23]   Jacques TREMBLAY, L’usage immobilier dérogatoire : quelques considérations sur sa nature en droit de l’aménagement du territoire du Québec, Développements récents en droit municipal 2001, Formation permanente du Barreau du Québec, Les Éditions Yvon Blais inc., page 77

[24]   Précité note 23, page 79

[25]   Précité note 23, page 79

[26]   Lorne GIROUX, Questions controversées en matière de droits acquis, Développements récents en droit municipal, (1994), Service de la formation permanente, Barreau du Québec, Les Éditions Yvon Blais inc.

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