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Décision

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C A N A D A

C A N A D A

Province de Québec

Greffe de Montréal

 

 

No:   500 - 09‑001606‑862

 

 

     (70O‑05‑000660‑864)

 

Cour d'appel

 

____________________________

 

 

Le 02 février 1990

 

 

 

CORAM :   Juges Dubé, Brossard et Beauregard (diss.)

 

 

____________________________

 

 

Soudure mobile D. Pilon Inc.

 

 

c.

 

 

Larose

 

 

____________________________

 

 

 

   LA COUR: - Statuant sur le pourvoi des appelants contre un jugement de la Cour supérieure du district de Terrebonne, prononcé le 5 novembre 1986 par l'honorable Louise Mailhot, accueillant en partie une requête qui demandait la cessation d'un usage dérogatoire.

 

 APRES étude du dossier, audition et délibéré;

 

  Par les motifs exposés aux opinions écrites de messieurs les juges Dubé et Brossard, dont un exemplaire est déposé avec le présent arrêt;

 

 ACCUEILLE en partie le pourvoi;

 

  MODIFIE le jugement entrepris en limitant les conclusions du dispositif aux suivantes:

 

 DECLARE que le seul usage autorisé sur les lots 488-50, 488-51, 488-49 est un usage commercial limité à la réparation de véhicules automobiles ou de véhicules camions, à l'intérieur du bâtiment actuel, sauf de rares exceptions où une réparation peut être effectuée à l'extérieur du bâtiment durant les heures normales de travail.

 

  Toutefois telle réparation à l'extérieur ne pourra pas être généralisée;

 

 ORDONNE aux appelants de prendre les mesures requises pour interdire l'accès aux véhicules dans la cour arrière, du lundi au vendredi, entre 18h00 et 7h30, et les samedis et dimanches

 

  ORDONNE, conformément à la déclaration du procureur des appelants, que les camions et tout ce qui se rapporte à l'entreprise Jos Lemay (1985) Inc., relativement à l'entreprise de déneigement et d'excavation, soient déplacés hors des lots en question;

 

  ORDONNE que ce déplacement soit fait dans un délai de 5 jours ouvrables du présent jugement;

 

 REJETTE l'appel incident des intimés;

 

 RESERVE aux intimés leurs recours en dommages-intérêts;

 

 Le tout sans frais, chaque partie ayant eu partiellement gain de cause.

 

  Par les motifs exprimés dans son opinion écrite, le juge Beauregard, partiellement en désaccord avec ses collègues, aurait pour sa part accueilli les deux pourvois, chaque partie payant ses frais et modifié le dispositif du jugement de première instance pour qu'il se lise comme suit:

 

 ORDONNE aux intimés de ne pas exploiter les lots 49-50-51 de la subdivision officielle du lot originaire numéro 488 aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse de St-Jérome comme parking pour véhicules ou comme lieu d'entreposage, autrement que comme parking et  lieu  d'entreposage  nécessaires  à l'exploitation de l'atelier de réparation de véhicules qui y est situé et de ne faire aucun travaux de réparation de véhicules à l'extérieur du bâtiment de l'atelier;

 

 RESERVE aux requérants leurs droits relativement au lot 488-49 si le Règlement 509 n'est pas en vigueur ou si les intimés n'ont pas rempli les conditions nécessaires à l'application de ce règlement.

 

 OPINION DU JUGE DUBE

 

 Les appelants se pourvoient en appel contre un jugement de la Cour supérieure, rendu le 5 novembre 1986, dans le district judiciaire de Terrebonne, accueillant en partie une requête qui demandait la cessation d'un usage dérogatoire.

 

  La requête en question est basée sur l'article 227 de la Loi sur l'Aménagement et l'Urbanisme, L.R.Q. chapitre A-19.1, lequel se lit comme suit:

 

 "227. La Cour supérieure peut, sur requête de la municipalité régionale de comté, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation: 1- d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatibIe avec un règlement de zonage, un règlement de lotissement ou un règlement de construction; 2- d'une intervention faite à l'encontre du chapitre VI du titre I.

 

  Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l'exécution des travaux requis pour rendre l'utilisation du sol ou la construction conforme à la loi et aux règlements ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition  de  la construction ou la remise en état du terrain."

 

  En s'appuyant sur cet article 227, les intimés, Michel Larose et Annette Laliberté, lesquels sont tous deux des voisins des appelants, demandaient à la Cour que ordre leur soit donné de cesser d'utiliser les lots 488-50, 488-51 et 488-49, à des fins industrielles ou commerciales; de plus, les intimés demandaient les conclusions suivantes: (m.a. p. 151).

 

 "DECLARER que les usages faits par les intimés sont illégaux;

 

 CONDAMNER les intimés, conjointement et solidairement, à payer aux  demandeurs une somme de 1 000 $ par journée d'usage dérogatoire postérieurement à la date limite prévue au jugement à intervenir;

 

 ORDONNE à la mise-en-cause de retirer son règlement amendant le règlement numéro 365-1981 relatif au zonage;

 

  CONDAMNER les intimés conjointement et solidairement à payer aux requérants des dommages-intérêts au montant de 51 200 $ avec intérêts depuis l'assignation, plus l'indemnité  prévue  à l'article 1078.1 du Code civil;

 

 DECLARER le jugement exécutoire nonobstant appel;

 

 RESERVER aux requérants tous leurs autres recours;

 

 LE TOUT AVEC DEPENS contre les intimés et la mise-en-cause."

 

  Les faits qui ont donné naissance au présent litige peuvent se résumer comme suit:  en février 1978, Laurentide Transmission Inc. achetait les lots 488-50 et 488-51 et opérait sur ces lots dans un immeuble à cet effet un commerce de réparation de transmissions et aussi de réparation d'automobiles.

 

  Le 12 novembre 1981, l'appelant, Denis Pilon, achète les lots et l'immeuble de Laurentide Transmission Inc. et y installe un commerce de soudure mobile.

 

  Le 30 octobre 1984, le même Denis Pilon achète le lot 488-49, lot boisé contigu au lot dont il était propriétaire comme ci-haut mentionné.

 

  Le 7 janvier 1986, Denis Pilon vend à son épouse, Louise Huot, appelante, les lots 488-50 et 488-51 ainsi que l'immeuble où s'exerçait le commerce de soudure.

 

  Le 5 décembre 1986, Jos Lemay (1985) Inc. compagnie dont l'appelant, Denis Pilon, était propriétaire  commence  ses opérations de déneigement et d'excavation sur les lieux du commerce de Soudure Mobile D. Pilon Inc.

 

 Le 9 mars 1979, la municipalité mise-en-cause, municipalité de Bellefeuille, mettait en force le règlement 301-B, déclarant zone résidentielle, la zone 1116 dont faisait partie les lots 488-49, 488-50 et 488-51.

 

  C'est la validité de ce règlement qui est attaquée par les appelants.

 

 Les appelants ont soulevé en première instance et soulève encore en appel que le règlement 301-B était illégal par suite de nombreuses irrégularités lors de sa passation et de sa mise en force.

 

  Le juge de première instance réfute chacun de ces arguments en analysant les documents contestés, en étudiant les articles du Code municipal s'y rapportant et en reliant le tout aux faits tels que démontrés par la preuve: le premier argument est à l'effet que le règlement en question aurait été adopté par résolution et non par règlement. Cet argument est rejeté comme suit par le juge de première instance:

 

  "Cet argument ne peut tenir devant les texte des documents produits relativement à l'adoption du règlement numéro 301-B (voir le règlement produit au dossier ainsi que la copie du règlement produite des page 36 à 40 du livre des règlements et également les documents produits sous la cote R-10-11) puisqu'il s'agit d'un règlement qui est adopté après avis de motion suivant la pièce R-10-A.

 

 Donc, ce premier argument est rejeté."

 

 Le deuxième argument soulève que le règlement ne porte pas la signature du maire; voici ce que le juge de première instance dit à ce sujet:

 

 "La pièce R-10-C qui est un extrait du livre des règlements ne porte pas effectivement la signature du maire. L'on argumente que la signature du maire est une formalité essentielle parce que c'est ainsi que le maire exerce son droit de veto, en refusant de signer les procès-verbaux (voir Gifford c. Germain, jugement du juge Taschereau (1895) R.J. 2334, ainsi que les article 448, 449 du Code municipal).

 

 Cependant, à la pièce R-10-H, l'on constate que l'extrait du procès-verbal de la réunion d'adoption du 13 octobre 1978 à la page 270 ainsi que le règlement qui a été envoyé au ministre pour approbation portent la signature du maire de même que les feuillets 1 et 4 qui font partie des plans et qui ont été authentifiés par le maire en date du 1er novembre 1978 (il s'agit de deux parties de plan).

 

 Ceci démontre que dans les faits le maire n'a pas exercé son droit de veto mais bien au contraire, il a signé la copie du règlement qui a été envoyée au ministre indiquant par là son accord à l'égard du règlement adopté lors de l'assemblée du conseil du 13 octobre 1978, tel qu'il appert de la copie dactylographiée annexée à R-10-H.  Il n'y a donc pas lieu de déclarer le règlement inapplicable aux intimés pour ce motif, lequel est rejeté."

 

  Le troisième motif soulevé par les appelants à l'encontre du règlement porte sur l'absence de lecture avant son adoption.

 

 Le premier juge réfute cet argument en se servant des principes établis par le jugement de la Cour d'appel dans Plateaux de la Ferté c. Ville de Cap-de-la-Madeleine- (1974 C.A. 261 ): cet arrêt constate qu'un règlement jouit de la présomption de validité ou de la règle "omnia praesumantur rite esse acta" et qu'en conséquence, le fardeau reposait sur ceux qui attaquaient le règlement de démontrer l'erreur invoquée.

 

  Dans le présent cas, les appelants ne se sont pas acquittés de ce fardeau de preuve.

 

 Le quatrième motif soulevé par les appelants est à l'effet que le conseil serait en défaut en n'approuvant pas le règlement à une assemblée subséquente conformément à l'article 201 par. 2 du Code municipal.

 

 Le juge de première instance explique que la preuve démontre clairement qu'il s'agit là d'une erreur d'écriture et qu'on aurait accidentellement référé au 10 octobre au lieu  de l'assemblée du 13 octobre qui était celle que le conseil devait approuver.

 

  Il s'agit ici d'une question de fait et d'interprétation de fait que la Cour d'appel ne peut modifier à moins que les appelants démontrent une erreur manifeste de la part du juge de première instance: ce qui n'a pas été fait.

 

 Le cinquième argument soulevé par les appelants est à l'effet que l'avis de motion serait insuffisant étant donné qu'il n'a pas été déposé au dossier et que le conseiller, Raymond Cyr était absent le 13 octobre 1978. Le juge de première instance réfute cet argument en analysant tous les  documents  se rapportant au règlement en question et en démontrant que le conseiller, Raymond Cyr, était parfaitement au courant de ce dont il s'agissait l'ayant approuvé au préalable.

 

  De plus, le fait que l'avis de motion n'a pas été produit au dossier n'est pas une preuve qui renverse la présomption ci-haut mentionnée: la meilleure preuve aurait été que le conseiller, Raymond Cyr, vienne lui-même déclarer qu'il ignorait qu'à l'assemblée du 13 octobre 1978 qu'on allait mettre en force le règlement 301-B.

 

  L'article 23 du Code municipal explique que les irrégularités de procédure en droit municipal ne rendent pas nécessairement les procédures nulles "à moins qu'une injustice réelle" n'en résulte; cet article se lit comme suit:

 

 "Nulle objection faite à la forme ou donnée sur l'omission de formalités même impérative dans les actes ou procédures relatifs à des matières municipales, ne peut être admise sur une action, poursuite ou procédure concernant ces matières, à moins qu'une injustice réelle ne dût résulter du rejet de cette objection, ou à moins que les formalités omises ne soient de celles dont l'omission rende nuls d'après le présent code, les procédures ou autres actes municipaux qui doivent en être accompagnés."

 

 Comme le règlement 301-B a été mis en force le 9 mars 1979, sans objection de qui que ce soit, il est difficile pour les appelants de démontrer que quelqu'un a subi un préjudice réel par suite d'informalité de procédure puisqu'on ne se sert de ce moyen que quelques années plus tard comme défense à la présente poursuite.

 

  Les appelants soulèvent aussi la tardivité du recours mais cet argument ne tient pas à la lumière des faits attendu qu'il s'agit de troubles progressifs entre les voisins et que les intimés ont à plusieurs reprises tenté de régler le problème en demandant à la municipalité de Bellefeuille d'intervenir et que ce n'est qu'en dernier recours qu'ils "ont décidé d'intervenir eux-mêmes vu le manque de coopération de la municipalité.

 

  Il ne me paraît pas nécessaire de discuter de la décision du juge de première instance à l'effet que les appelants avaient des droits acquis c'est-à-dire qu'ils avaient le droit de continuer les opérations commerciales de leur auteur, Laurentide Transmission Inc.: en effet Laurentide Transmission Inc. avait commencé leurs opérations alors que les lots en question n'étaient pas zonés comme résidentiels; en achetant ce commerce, les appelants avaient le droit de le continuer.

 

 La jurisprudence reconnaît aussi qu'un commerçant a le droit d'améliorer et d'agrandir son commerce mais dans des limites raisonnables; comme ces limites raisonnables ne sont  pas établies par la Loi, le fardeau de les déterminer repose sur les tribunaux.

 

  Après une analyse des faits, le juge de première instance en est venu à la conviction que les appelants ont largement excédé les limites que leur accordait leur droit acquis à continuer les opérations de Laurentide Transmission Inc.

 

  Evidemment, une telle question ne peut être décidée que par le témoignage des personnes au courant des opérations des appelants et la Cour d'appel ne peut intervenir dans cette décision que si le juge de première instance a commis des erreurs évidentes.

 

 Au contraire, une lecture de la preuve et un regard sur les nombreuses photos à l'appui nous démontrent que les appelants ont surabondamment excédé leur occupation dérogatoire acquise.

 

 En résumé, le juge de première instance a très bien décidé cette question comme on peut le constater aux extraits suivants de son jugement:

 

 "Cela signifie-t-il que Soudure Mobile Pilon aurait perdu ses droits acquis ? Pour perdre des droits acquis, il faut cessation ou interruption de l'occupation dérogatoire pendant 180 jours. Ce n'est pas le cas ici. Y a-t-il eu remplacement du commerce par un autre commerce ? Le tribunal est d'avis que non. Il n'y a pas eu non plus de changement de nature du bâtiment. C'est l'utilisation faite par M. Pilon de ses droits acquis qui est illégale parce qu'elle a été agrandie et qu'elle est maintenant trop étendue. Il y a lieu de restreindre dans les circonstances par des ordonnances, mais non point de déclarer qu'il y a eu perte de droit à un usage dérogatoire.

 

  Cela pourrait peut-être constituer une sanction ultérieure possible si les violations se poursuivaient, mais pour l'instant le tribunal n'est pas disposé à ordonner aux intimés de cesser d'utiliser les lots en cause à des fins commerciales.

 

  Normalement, les droits acquis sont figés dans le temps et l'espace, tout en n'empêchant par  l'exercice  normal  de l'activité ni l'accroissement des profits, par exemple, parce que l'entreprise procéderait à de plus nombreuses réparations ou à un mode d'opération qui permet de faire plus vite et donc un plus grand nombre de réparations par jour. L'on réfère à une décision rendu dans Ville d'Anjou c. Vanier ( J.E. 83-325 ) où le juge Bélanger de la Cour d'appel disait: "dépôt d'entreprise de camionnage, ainsi qu'un dépôt de transport par autobus".

 

 Ici, l'entreprise de M. Pilon n'en est pas une de stationnement ou d'entreposage de véhicules lourds comme c'était alors le cas. Ses droits acquis à une occupation dérogatoire ne permettent que l'exercice d'une entreprise de réparation d'automobiles et de camions de tous genres, à l'intérieur du bâtiment durant les heures normales de travail, soit entre 7h30 et 19h00 du lundi au vendredi.  Les réparations doivent être cédulées de telle sorte qu'il n'y ait pas plus de deux véhicules à la fois stationnés à l'arrière du bâtiment.

 

  Ici, la municipalité a permis l'agrandissement sur un terrain voisin par le règlement numéro 509 dont la validité d'adoption n'est pas en cause. Toutefois, l'usage sur ce terrain doit être le même que celui protégé sur le terrain original c'est-à-dire un usage réservé au stationnement de quelques rares véhicules, un ou deux à la fois, de camions nouvellement réparés ou en attente d'être réparés, mais ceci pour au plus deux jours à la fois.

 

 Le règlement 509 ne peut avoir pour effet de permettre plus sur le terrain adjacent que ce qui est permis sur le terrain principal.

 

 Donc, les ordonnances qui seront rendues s'appliquent aux trois lots au complet."

 

  Je partage aussi l'opinion du juge de première instance à l'effet que les présentes procédures  ne  permettent  pas d'accorder aux intimés des dommages-intérêts.

 

 Cependant, avec grand respect pour l'opinion du premier juge je ne crois pas qu'une requête en vertu de l'article 227 de la Loi sur l'Aménagement et l'Urbanisme ne pouvait permettre plus que le texte de cette Loi soit dans le présent cas d'ordonner la cessation:

 

 "1- d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec un règlement de zonage, un règlement de lotissement ou un règlement de construction:

 

  Il y a donc lieu de faire droit partiellement à l'appel en enlevant toutes les conclusions et ordonnances qui outrepassent les cadres de l'article 227.

 

  Je suggère donc que le jugement corrigé devrait se lire comme suit:

 

 PAR CES MOTIFS le tribunal ACCUEILLE donc en partie la requête;

 

 DECLARE que le seul usage autorisé sur les lots 488-50, 488-51, 488-49 est un usage commercial limité à la réparation de véhicules automobiles ou de véhicules camions, à l'intérieur du bâtiment actuel, sauf de rares exceptions où une réparation peut être effectuée à l'extérieur du bâtiment durant les heures normales de travail.

 

  Toutefois telle réparation à l'extérieur ne pourra pas être généralisée;

 

 ORDONNE aux appelants de prendre les mesures requises pour interdire l'accès aux véhicules dans la cour arrière, du lundi au vendredi, entre 18h00 et 7h30, et les samedis et dimanches;

 

  ORDONNE, conformément à la déclaration du procureur des appelants, que les camions et tout ce qui se rapporte à l'entreprise Jos Lemay (1985) Inc., relativement à l'entreprise de déneigement et d'excavation soient déplacés hors des lots en question;

 

 ORDONNE que ce déplacement soit fait dans un délai de 5 jours ouvrables du présent jugement;

 

  RESERVE  aux  intimés  leurs  recours  à  réclamer des dommages-intérêts;

 

 REJETTE la demande incidente des intimés;

 

 Comme chaque partie a eu partiellement gain de cause, elles paieront chacune leurs frais. J.C.A.

 

 OPINION DU JUGE BROSSARD

 

  J'ai pris connaissance de l'opinion de mon collègue le juge Dubé, et, comme lui, je suis d'avis qu'il y a lieu d'accueillir le pourvoi pour partie, en retranchant du dispositif du jugement entrepris, toute les ordonnances qui ne relèvent pas de la stricte application du règlement de zonage ou d'un règlement de lotissement ou d'un règlement de construction.

 

 Je souscris également à la correction suggérée par le juge Dubé concernant l'interdiction du stationnement ou du remisage de plus de deux véhicules dans la cour arrière du bâtiment.

 

 En effet, même s'il est vrai qu'à l'époque de l'adoption du règlement 301-b déclarant zone résidentielle les lots en litige, l'auteur  des appelants n'avait jamais plus d'un ou deux véhicules en stationnement ou en remisage dans la cour arrière, il paraît de la preuve que ceci était le résultat du volume de ses affaires et non d'une intention délibérée de respecter à l'avance le nouveau règlement.

 

  Il me paraît découler de la preuve, telle que résumée par le premier juge, que  la  présence  de  véhicules  dans  le stationnement,  durant  les  heures de travail, n'est que l'accessoire de l'usage dérogatoire auquel tant les appelants que leur auteur avaient un droit aoquis.

 

  Il me paraît en effet difficile de concevoir un commerce de réparations de véhicules moteurs, qu'il s'agisse d'automobiles ou de camions, opérant sur rendez-vous strict, de façon à ce que les clients n'y conduisent leur véhicule qu'au moment précis où il doit commencer à être réparé ou les reprennent, quelle que soit l'heure de la journée, au moment précis où les réparations sont terminées.

 

 L'accessoire suivant et découlant de l'activité principale, il ne peut donc résulter, en toute probabilité, d'une augmentation du volume d'affaires qu'une augmentation des véhicules soit en attente de réparations, soit en attente de leur propriétaire à la fin des réparations.

 

 Comme le souligne à juste titre le juge Dubé, notre cour a déjà reconnu dans l'affaire Ville d'Anjou c. Vanier(1)  qu'une utilisation qui fait l'objet de droits acquis ne puisse être limitée quantitativement.  Dans cette affaire, il s'agissait d'un terrain utilisé pour le stationnement ou remisage de camions et d'autobus et notre cour avait conclu qu'aucune restriction ne pouvait être imposée dans l'espèce sur le nombre de camions ou d'autobus entreposés à compter du moment où l'utilisation dérogatoire de l'immeuble à telle fin découlait de droits acquis.

 

 (1) J.-E 83-325 - jugt. du 8 mars 1983 - 9-001305-788

 

  D'ailleurs, en la présente instance, les intimés me paraissent suffisamment protégés par  l'interdiction  faite  de  tout stationnement en dehors des heures de travail, c'est-à-dire les samedis et dimanches ainsi que toutes les nuits entre 18h00 et 07h30. J.C.A.

 

 OPINION DU JUGE BEAUREGARD

 

  Laurentide  Transmission  Inc. exploitait un atelier de réparation de véhicules automobiles sur les lots 488-50-51 à Bellefeuille en conformité avec un règlement qui, pour la zone où étaient situés ces lots, autorisait l'exploitation  de "garages et ateliers de réparation de véhicules automobiles" (Règlement 275).

 

 Puis Bellefeuille modifia le Règlement 275 par le Règlement 3O1-B:

 

  les lots 488-50-51 ainsi que des lots environnants étaient dorénavant compris dans une zone où seules les résidences étaient permises.

 

  Evidemment le Règlement 301-B n'avait pas d'effet rétroactif et, en application de la doctrine des  "droits  acquis", l'immeuble de Laurentide pouvait continuer à être exploité comme "atelier de réparations de véhicules automobiles".

 

  Eventuellement Laurentide céda son établissement à Soudure Mobile D. Pilon Inc. qui s'occupait également de réparations de véhicules.

 

 Les voisins, qui n'avaient jamais vraiment été gênés par l'exploitation de Laurentide, se rendirent compte après un moment que l'exploitation de Soudure Mobile leur causait toute sorte d'ennuis: va-et-vient continuel sur l'emplacement; bruit excessif; travaux exécutés en dehors des heures normales de travail et durant le week-end; amoncellement de rebuts sur le terrain; entreposage de bois et débitage de bois sur le terrain; travaux de réparation effectués à l'extérieur du bâtiment de l'atelier; exploitation du terrain comme parking pour les véhicules lourds d'une société de transport de bois et ceux d'une société de déneigement; exploitation d'un lot adjacent (le lot 488-49), lequel ne jouissait pas de "droits acquis", comme parking supplémentaire et déboisement de ce terrain  qui, auparavant,  servait  d'écran entre l'atelier et certaines résidences avoisinantes; etc.

 

  Les voisins portèrent plainte à l'Hôtel  de  ville  et Bellefeuille assigna timidement Soudure Mobile devant la Cour municipale pour violation de certaines dispositions de ses règlements mais, en fin de course, Soudure Mobile n'améliora pas sensiblement la qualité de son exploitation et le problème demeura entier. De fait, Bellefeuille envenima la situation en mettant à l'étude un projet de règlement qui allait permettre à Soudure Mobile d'étendre son exploitation dérogatoire sur le lot 488-49 (Projet de règlement 509).

 

  Dans les circonstances les voisins eurent recours à la procédure prévue à l'article 227 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme L.R.Q., c. A-19.1:

 

 La Cour supérieure peut, sur requête de la municipalité régionale de comté, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation:

 

 1. d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec un règlement de zonage, un règlement de lotissement ou un règlement de construction;

 

 2. d'une intervention faite à l'encontre du chapitre Vl du titre  I.   Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l'exécution des travaux requis  pour  rendre l'utilisation du sol ou la construction conforme à la loi et aux règlements ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain.

 

 Dans cette requête les voisins priaient la Cour supérieure:

 

 1) De déclarer que les lots 488-49-50-51 ne pouvaient être exploités autrement qu'à des fins résidentielles;

 

  2) D'ordonner à Bellefeuille de "retirer" le Projet de règlement 509;

 

 3) De condamner Soudure Mobile à des dommages-intérêts de plus de 50 000 $.

 

  Avant que la requête ne soit présentée, Bellefeuille adopta le Règlement 509. Malgré cela, les voisins ne modifièrent pas la conclusion particulière de leur requête qui priait le tribunal d'ordonner à Bellefeuille de "retirer" le Projet de règlement 509 et les voisins n'intentèrent pas une action en nullité du Règlement 509.

 

 Dans les circonstances le premier juge a noté que la légalité du Règlement 509 n'était pas attaquée.  Je suis évidemment d'accord.

 

  Le juge a  également  statué  que  la  réclamation  en dommages-intérêts dans le cadre de la requête faite en vertu de l'article 227 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme était irrecevable.  Ici aussi je suis d'accord: les dispositions du Code de procédure civile exigeant la délivrance d'un bref d'assignation et prescrivant la procédure ordinaire de la contestation liée dans le cas de recours en dommages sont toujours en vigueur.

 

  Le juge a ensuite conclu que la proposition des voisins; suivant laquelle les lots 488-50-51 ne pouvaient être exploités qu'à des fins résidentielles n'avait aucun fondement vu la doctrine des "droits acquis".  Je ne peux évidemment qu'être d'accord.

 

  Etant donné que la légalité du Règlement 509 n'était pas attaquée, le juge a conclu que le lot 488-49 pouvait lui aussi être exploité comme les lots 488-50-51.  Devant nous, les voisins ont proposé que le juge a eu tort de donner effet au Règlement 509 puisque, d'après eux, ce règlement ne serait jamais entré en vigueur et, en tout état de cause, Soudure Mobile n'a pas prouvé qu'elle avait respecté les exigences de ce règlement  pour  pouvoir en tirer avantage.  D'après les procédures et le jugement, il ne semble pas que les voisins aient soulevé ces arguments en première instance.  A lire le jugement on a l'impression qu'il était acquis entre les parties que  le  Règlement  509 trouvait application.   Dans les circonstances il serait injuste d'accepter la proposition des voisins relativement à l'inapplication du Règlement 509 sans laisser à Soudure Mobile l'occasion de faire valoir  ses arguments.  C'est pour cette raison que je suggérerai plus tard de statuer comme si le Règlement 509 trouvait application en réservant les droits des voisins à cet égard.

 

  En réalité, malgré le libellé des conclusions de leur requête, ce que les voisins prétendaient, c'est que le "droit acquis" attaché aux lots 488-50-51 était le droit d'être exploité comme atelier de réparation de transmissions, ce qui était  la spécialité de Laurentide, et non celui d'être exploité comme atelier de soudure sur des véhicules, ce qui est la spécialité de Soudure Mobile.  A l'appui de leur proposition, les voisins réfèrent à l'arrêt Ville de Montréal c. Gervais, (1981) J.M. 21 (C.A.). Le premier juge n'a pas accepté cette distinction et, ici encore, je suis d'accord.  Eu égard aux dispositions du Règlement 275, qui ne faisaient pas la distinction entre un atelier spécialisé dans la réparation de transmissions et un atelier spécialisé dans la soudure de véhicules, il est excessif de conclure que les "droits acquis" attachés aux lots 488-50-51 ne comportent pas le droit pour ces lots d'être exploités par un atelier de soudure sur des véhicules.

 

  Mais  le  juge  a  aussi conclu qu'à plusieurs égards "l'exploitation de Soudure Mobile s'autorisait de droits qui allaient  au-delà  des  "droits  acquis"  dont  jouissait l'emplacement. Je suis d'accord, mais pas à l'égard de tous les aspects mentionnés par le juge.

 

 Je suis d'accord avec le juge pour dire que, sous prétexte d'exploiter un atelier de réparation de véhicules, Soudure Mobile ne peut exploiter son établissement comme parking de véhicules lourds ou terrain d'entrepôt de matériaux et de bois et que Soudure Mobile ne peut exécuter ses travaux de réparation à l'extérieur du bâtiment de son atelier. A ce dernier égard, si, à l'occasion, Laurentide a pu faire certains travaux à l'extérieur du bâtiment, c'était en violation du Règlement 275 et les "droits acquis" dont jouit Soudure Mobile ne comportent pas celui de faire des travaux à l'extérieur du bâtiment de l'atelier.

 

  Avec égard je ne partage pas l'opinion du juge sur les aspects suivants.

 

 Je ne sais pas si le juge a voulu restreindre les réparations que peut faire Soudure Mobile à des réparations sur des véhicules automobiles mais c'est le sens qui ressort  du dispositif du jugement. Or, malgré le libellé du Règlement 275, il me semble qu'accessoirement Laurentide pouvait faire des réparations à des pièces de machinerie ou d'équipement qui n'étaient pas vraiment automobiles et que Soudure Mobile a toujours ce même droit.

 

 Le juge a aussi limité à deux le nombre de véhicules que Soudure Mobile peut garer sur son terrain. A mon humble avis, cette ordonnance n'a aucune base juridique. Les "droits acquis" en cause comportaient celui de garer plus de deux véhicules sur le terrain et le juge n'avait pas le pouvoir de restreindre ce droit.

 

 Enfin le juge a rendu différentes ordonnances spécifiques dont le but était de forcer Soudure Mobile à se conduire en bon citoyen et avec plus de civisme. Si louable qu'ait été le désir du juge d'améliorer le sort des voisins, ces ordonnances spécifiques sortent du cadre de celles qui peuvent être rendues en vertu de l'article 227 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme puisque ces ordonnances ne prennent pas appui sur des dispositions des règlements de lotissement, de zonage et de construction.  Si Soudure Mobile ne respecte pas d'autres dispositions des règlements de Bellefeuille, en particulier des dispositions touchant les heures d'ouverture et de fermeture des ateliers, le bruit, la propreté des terrains et les nuisances en général, le recours utile est la dénonciation devant la Cour municipale où l'action en injonction pour abus de droits et non le recours spécial de l'article 227.

 

  Soudure Mobile a renouvelé la proposition qu'elle avait faite en première instance et suivant laquelle le Règlement 301-B n'aurait aucune existence légale étant donné qu'il aurait été adopté irrégulièrement et étant donné que la signature du maire n'apparaît pas dans le livre des règlements de la municipalité en marge de ce règlement. Je partage l'opinion du juge suivant laquelle la proposition de Soudure Mobile à cet égard est mal fondée et j'adopte les motifs du juge.  J'ajouterais que les irrégularités du genre de celles suivant lesquelles "l'avis de motion" aurait été irrégulièrement donné et la convocation de l'assemblée irrégulièrement faite sont couvertes en l'absence d'une attaque judiciaire dans les trois mois (art. 692 C.M.).

 

 En conséquence je propose d'accueillir le pourvoi principal et l'appel incident, chaque partie payant ses frais, et de modifier le dispositif du jugement de première instance pour qu'il se lise comme suit:

 

 ACCUEILLE en partie la requête, avec dépens contre les intimés;

 

 ORDONNE aux intimés de ne pas exploiter les lots 49-50-51 de la subdivision officielle du lot originaire numéro 488 aux plan et livre de renvoi officiels de la Paroisse de St-Jérôme comme parking pour véhicules ou comme lieu d'entreposage, autrement que  comme  parking  et  lieu d'entreposage nécessaires à l'exploitation de l'atelier de réparation de véhicules qui y est situé et de ne faire aucun travaux de réparation de véhicules à l'extérieur du bâtiment de l'atelier;

 

  RESERVE aux requérants leurs droits relativement au lot 488-49 si le Règlement 509 n'est pas en vigueur ou si les intimés n'ont pas rempli les conditions nécessaires à l'application de ce règlement. J.C.A.

 

 

INSTANCE-ANTÉRIEURE

 

 

(C.S. Terrebonne 700-05-000660-864)

 

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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