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Décision

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Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier au Québec (Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) c. Langlois

2012 QCCS 1901

JC2050

 
 COUR SUPÉRIEURE

(Chambre criminelle et pénale)

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-36-005523-108

 

 

 

DATE :

4 mai 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

CLAUDE CHAMPAGNE, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER AU

QUÉBEC (Anciennement : Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec)

            Appelant

 

c.

JOCELYN LANGLOIS

Intimé

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

 

 

INTRODUCTION

 

[1]        Le 28 juin 2010, un juge de la Cour du Québec, Chambre criminelle et pénale, acquittait monsieur Jocelyn Langlois (Langlois) de l'infraction suivante:

 

" À Montréal, district judiciaire de Montréal, le ou vers le 15 juillet 2007, alors qu’il n’était pas titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, Jocelyn Langlois, a agi de manière à donner lieu de croire, à Yves Coutu, qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier, notamment en matière de vente pour l’immeuble sis au 529 avenue Wiseman, arrondissement Outremont, contrevenant ainsi aux articles 1 , 3 , 15 et 156 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. c. C-73.1) et se rendant passible de la peine prévue à l’article 159 de cette même loi."

 

 

[2]        Insatisfait de ce jugement, l'Organisme d'Autoréglementation du Courtage Immobilier au Québec (OACIQ), successeur de l'Association des Courtiers et Agents Immobiliers du Québec (ACAIQ), fait appel de celui-ci.

 

[3]        Le présent jugement dispose donc du pourvoi de l'appelant.

 

 

MOYENS D'APPEL  

 

[4]        L’OACIQ soulève deux moyens d’appel à l’encontre du jugement de première instance. Il reproche au premier juge d’avoir commis les erreurs suivantes :

 

§  Il a donné préséance à l’application des dispositions du Code civil du Québec au détriment de celles de la Loi sur le courtage immobilier[1];

 

§  Il a omis de considérer certains éléments de preuve déterminants et en évaluant la preuve soumise sous l’unique prisme de la définition du mandat du Code civil du Québec;

 

 

CONTEXTE FACTUEL

 

[5]           Le 15 juillet 2007, monsieur Yves Coutu, enquêteur pour l'ACAIQ, participe à une visite libre au 529, rue Wiseman, à Outremont, organisée pour la vente de cette maison. Il s’agit d’une enquête prétexte pour laquelle monsieur Coutu ne révèle pas sa qualité d’enquêteur.

 

[6]        Il rencontre l’intimé Langlois, qui lui remet une fiche décrivant la propriété. Ce dernier dit qu'il est notaire et qu’il représente le vendeur en tant que mandataire.

 

[7]        Suite aux questions de monsieur Coutu, Langlois lui remet un document qui explique ce qu’il fait en tant que conseiller juridique quant à la vente de la maison. Il lui remet également sa carte, lui disant que s’il a d’autres questions, il peut l’appeler.

 

[8]        Une pancarte à la porte de la maison mentionne: « Visite libre par le propriétaire, avec l’assistance-conseil de Maître Jocelyn Langlois, notaire. Bienvenue aux intermédiaires. »

 

[9]        L’enquêteur a témoigné au procès que l’intimé a également dit qu’il s’occupait de tout ce qui concerne la vente de l’immeuble, « du début à la fin », tel que poser une affiche « à vendre » devant l’immeuble, recevoir les visiteurs lors des visites libres et voir à la transmission de l’information sur l’immeuble.

 

[10]      L’enquêteur a ajouté que l’intimé lui a signalé que la seule intervention du vendeur dans le présent cas se limitait, s’il était présent, à répondre aux visiteurs concernant les questions techniques au sujet de l’immeuble.

 

[11]      Langlois a affirmé qu’il s’occupait de la mise en marché de l’immeuble, fiche, photos et publicité dans les journaux, etc.

 

[12]      Il a aussi dit qu’il était notaire depuis 27 ans et il a déposé le contrat qu’il a signé avec son client-vendeur, monsieur Marchand.

 

[13]      Monsieur Marchand est un client de longue date et il a demandé des conseils et services pour la vente de sa maison à l’intimé.

 

[14]      L’intimé mentionne qu’il est rare qu’il s’occupe des visites libres et que, généralement, ses clients prennent eux-mêmes les appels des acheteurs éventuels.

 

[15]      Toutefois, monsieur Marchand voulait que l’intimé s’occupe des visites libres et qu’il prenne les appels. C'est donc ce qu’il fit.

 

[16]      La vente de l'immeuble n'avait aucune incidence sur ses honoraires qui étaient calculés à l'heure.

 

 

 

 

JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE

 

[17]      Tel que déjà mentionné précédemment, le juge de la Cour du Québec a prononcé son jugement le 28 juin 2010. Il s'agit d'une décision orale dont la transcription tient sur quatre pages.

 

[18]      Le juge de première instance mentionne d'abord que le présent litige repose strictement sur l’appréciation des faits. Selon lui, dans les faits, la preuve révèle que Langlois n’a pas agi de manière à laisser croire qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier. En effet, il indique que l’intimé s’est dénoncé comme notaire et qu’il a expliqué à monsieur Coutu son rôle dans la transaction ainsi que sa qualité de mandataire du vendeur.

 

[19]      Ensuite et concernant le mandat de vendre la maison d'un tiers, le premier juge s'exprime comme suit:

 

 

" Ce n'est pas parce que l'on a reçu le mandat de vendre une maison d'un tiers qu'on laisse croire que l'on est autorisé à agir comme courtier immobilier. Le Code civil existe toujours au Québec et la disposition prévoyant le mandat n'a pas été abrogée. C'est l'article 2130. Qui plus est, il me semble que le Code civil a préséance sur la Loi sur le courtage immobilier[2]."

 

[20]      Plus loin, le juge ajoute:

 

" Qu'est ce qu'un courtier? La définition du Petit Robert, le courtier, c'est un agent, un intermédiaire, un entremetteur. L'ensemble de la preuve ne révèle aucunement que le défendeur ait voulu laisser croire qu'il agissait comme intermédiaire ou entremetteur. Il a clairement dit qu'il était le mandataire de son client qui voulait vendre sa maison. Comme je l'ai mentionné précédemment, et je le répète, l'article 2130 du Code civil n'a pas encore été abrogé[3]."

 

 

 

[21]      Pour le juge de première instance, l’appelante n'a donc pas déchargée son fardeau de prouver la culpabilité de Langlois hors de tout doute raisonnable et il l'acquitte donc.

 

[22]      Ce jugement ne contient aucune analyse des dispositions du Code civil à propos du mandat ni de celles de la Loi sur le courtage immobilier concernant les opérations de courtage. Par voie de conséquence, il ne comporte aucune application des règles de droit applicable aux faits de la cause.

 

[23]      Pour l'essentiel, le jugement repose sur la prémisse suivante: Langlois agissait comme mandataire, les dispositions du Code civil sur le mandat n'ont pas été abrogées et elles ont préséance sur la Loi sur le courtage immobilier.

 

  

 

 

PRÉTENTIONS DES PARTIES

 

Celles de l’appelant

 

[24]      L’OACIQ prétend, tout d’abord, que la Loi sur le courtage immobilier (LCI) est une loi d’ordre public, édictée pour la protection du public notamment en matière de vente et d’achat d’immeubles par le biais d’intermédiaires. Les dispositions de cette loi trouvent donc application avant celles du Code civil du Québec qui est le droit commun et joue un rôle supplétif[4]. De ce fait, une loi particulière d’ordre public tel que la LCI peut donc lui déroger.

 

[25]      Dans le même ordre d’idée, l’appelant soutient que même si dans les faits l’intimé avait signé un mandat avec le propriétaire de l’immeuble à vendre, il doit respecter la LCI et il ne peut ainsi la contourner. Par conséquent et selon l’appelant, la démarche juridique qu’aurait dû suivre le juge de première instance est celle que le Tribunal a faite dans l’affaire OACIQ c. Hudon[5] :

 

1.  Tout d’abord, vérifier l’application de la Loi sur le courtage immobilier;

 

2. Vérifier la possibilité, pour l’intimé, de bénéficier de l’exception prévue à l’article 2, paragraphe 1, de la Loi sur le courtage immobilier[6].

 

[26]      L’OACIQ est donc d’avis que le juge de première instance a erré en droit en donnant préséance à l’application des dispositions du C.c.Q. au détriment de celles de la LCI et en écartant d’emblée l’affaire OACIQ c. Hudon.

 

[27]      Par ailleurs, l’appelant soumet que le juge de première instance a erré en fait et en droit en évaluant la preuve soumise sous le seul prisme de la définition du mandat prévue au C.c.Q. et en ne considérant pas la preuve soumise par l’appelant. Cette preuve aurait pourtant dû lui permettre de conclure hors de tout doute raisonnable que l’intimé avait agi de manière à donner lieu de croire qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier.

 

[28]      En effet et en matière d’infractions de « laisser croire », l'OACIQ soutient qu'il faut appliquer le test objectif de la personne raisonnable placée dans la même situation. Dans l’affaire CMMTQ c. Sergerie, on a d’ailleurs réitéré le principe qu’il faut appliquer le test de la personne raisonnable :

 

"[8]       Le Tribunal considère qu’il s’agit d’une infraction de responsabilité stricte et que le test applicable doit être celui de l’homme raisonnable qui lit l'annonce en litige[7]."

 

[29]      Or ici, l’OACIQ soutient que les agissements de l’intimé ont laissé croire qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier. Effectivement, il ressort de la preuve soumise au procès que, lors de la visite libre du 15 juillet 2007, l’intimé a expliqué à l’enquêteur qu’il s’occupait de tout, notamment de la publicité[8], de poser l’affiche, de recevoir les visiteurs[9], et de gérer les appels des acheteurs potentiels. Tous ces gestes constituent des opérations immobilières[10].

 

[30]      Ainsi, l’appelant soumet que le juge de première instance aurait dû considérer la preuve en appliquant le test objectif de la personne raisonnable placée dans la même situation. Il aurait ainsi conclu à la présence des éléments constitutifs de l’infraction reprochée à Langlois.

 

[31]      De surcroît, le contrat intervenu entre le vendeur et l’intimé a pour objet d’offrir des services de courtage et ce, malgré le fait qu’il est intitulé "mandat". Or, le juge de la Cour du Québec n’a pas considéré le contenu de ce contrat ainsi que les gestes posés par l’intimé dans l’application du test objectif de la personne raisonnable.

 

[32]      Ainsi, le juge de première instance aurait dû conclure à l’application de la LCI et constater que les éléments constitutifs de l’infraction étaient présents. Il devait se demander alors si Langlois pouvait bénéficier de l’exception prévue au premier alinéa de l'article 2.

 

[33]      Ici, l’intimé ne pouvait bénéficier de cette exception puisque l’aspect essentiel de son mandat était bel et bien l’opération de courtage. En effet, les services offerts par l’intimé dépassaient la simple consultation.

 

[34]      De ce fait, l’OACIQ soumet que si le juge de première instance s’était assuré de la présence des éléments constitutifs de l’infraction, avait tenu compte de tous les faits mis en preuve en regard de la LCI, avait appliqué le test objectif de la personne raisonnable placée dans la même situation et avait vérifié la possibilité pour l’intimé de bénéficier de l’exception de l’article 2, paragraphe 1 de la LCI, il aurait reconnu l’intimé coupable du chef d’infraction qui lui était reproché.

 

 

Celles de l’intimé

 

[35]      Langlois soumet que les propos du juge de première instance concernant la préséance des règles du mandat sur la LCI ne sont qu’un obiter dictum, une observation incidente secondaire exprimée par lui, mais qui ne s’applique pas nécessairement au cas sous étude et n’est pas un motif du jugement rendu. En effet, le jugement rendu respecte les règles et les préceptes d’interprétation des lois et l’on ne peut donc prétendre qu’il a erré en fait et en droit de manière déterminante[11]. Dès lors, l’intimé soutient que l’OACIQ n’a pas prouvé hors de tout doute raisonnable que monsieur Langlois avait agi de manière à donner lieu de croire à Yves Coutu qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier immobilier.

 

[36]      De plus, l’intimé mentionne que c’est en appliquant la norme de l’homme raisonnable et en prenant compte des faits et de la preuve de l’appelant que le juge de première instance a évalué les agissements de l’intimé[12]. On parle de la norme objective de l’homme raisonnable évoquée dans la cause de OACIQ c. Binda Cesta, à savoir :

 

"Ainsi, il ne suffit pas que quelqu’un ait cru que la défenderesse était agent immobilier, encore faut-il que cette croyance soit objectivement raisonnable[13]. "

 

[37]      Or, Langlois soumet qu’il était manifeste pour toute personne s’étant rendue à la visite libre du 15 juillet 2007, et plus particulièrement pour monsieur Yves Coutu, que la propriété qui était mise en vente l’était par le propriétaire et l’intimé agissait uniquement en tant que mandataire de ce propriétaire. « En effet, à la lecture même de la fiche descriptive et de l’enseigne posée sur la devanture de la maison, aucun doute ne pouvait exister quant au rôle de l’intimé dans la mise en marché de l’immeuble[14]. » L’intimé soutient donc qu’à nul endroit dans la preuve, l’intimé n’est nommé comme « courtier » ou « agent immobilier » ou ne s’est présenté comme tel. Par conséquent, monsieur Coutu n’a pu avoir, à aucun moment une croyance raisonnable à l’effet que l’intimé était autorisé à exercer l’activité d’agent immobilier.

 

[38]   De surcroît, l'intimé ne s’est livré, à aucun moment, à une opération de courtage dans le cadre de la vente de cet immeuble. Il a agi uniquement à titre de mandataire du propriétaire-vendeur. Effectivement, la prestation offerte par l’intimé n’est pas de la nature du contrat de courtage et conséquemment la LCI ne s’applique pas aux services qu’il rend.

 

[39]   Ainsi et étant notaire, il n'est pas associé aux éléments essentiels de ce qui peut constituer une " opération de courtage" et n’a donc pas à faire valoir l’exception prévue à l’article 2 de la LCI puisque dans l’exercice de ses fonctions, il ne se livre pas alors à une opération de courtage. De façon accessoire, Langlois se retrouve impliqué à une opération immobilière de par l’objet même de son mandat, à savoir : assister, conseiller et représenter son client à l’occasion de la vente d’un bien immobilier lui appartenant.

 

[40]  Par ailleurs, l'intimé soutient que ses honoraires professionnels n’ont jamais dépendu de la réalisation de la transaction immobilière à laquelle était associé son mandat principal, et ne pouvaient donc aucunement être considérés comme étant la « rétribution » prévue à l’article 1 de la LCI.

 

[41]   De plus, Langlois mentionne que la LCI est une loi d’ordre public de protection et non de direction[15]. Cette loi dont le but premier est « d’accorder une protection spécifique visant avant tout à mettre à l’abri de gens malhonnêtes et incompétents ceux qui s’impliquent dans des opérations immobilières[16] », ne peut s’appliquer à des notaires qui sont spécialistes de l’immobilier et qui agissent sous l’égide d’une loi qui a elle-même pour but de protéger le public. Ainsi, si monsieur Marchand, le propriétaire-vendeur et client de l’intimé, avait été insatisfait des services professionnels rendus par monsieur Langlois au terme du contrat intervenu entre eux, c’est à la Chambre des notaires qu’il se serait adressé pour réclamer protection[17].

 

[42]   Dans le même ordre d’idée, la LCI étant une loi de protection dont l’objet est de protéger le consommateur, l’intimé soumet que faire visiter une maison n’est pas une opération de courtage et n’a rien à faire avec la protection du public. De surcroît, l’intimé mentionne que l’institution juridique du mandat est distincte de l’institution juridique du courtage. De ce fait, la LCI qui encadre le courtage immobilier n’a pas préséance sur le C.c.Q. qui encadre le mandat.

 

[43]   En raison de tout ce qui précède, Langlois est d’avis que le juge de première instance n’a commis aucune erreur et qu’il faut donc rejeter le présent appel.

 

 

 

DISCUSSION

 

Question 1 : Le juge de première instance a-t-il erré en droit en donnant préséance à l’application des dispositions du Code civil du Québec au détriment de celles de la Loi sur le courtage immobilier?

 

 

[44]   Cette Cour est d’avis que la LCI est une loi d’ordre public, édictée pour la protection du public notamment en matière de vente et d’achat d’immeubles par le biais d’intermédiaires. Conséquemment, les dispositions de cette loi doivent trouver application avant celles du C.c.Q. qui est le droit commun. Dans Syndicat des travailleuses et travailleurs d’Épicier unis Métro-Richelieu c. Lefebvre, la Cour d’appel s’exprimait ainsi :

 

"À bien des égards, le droit civil au Québec fait figure, en ce domaine, de droit commun ou, à tout le moins de droit supplétif, comme le confirme peut-être l’adoption de la disposition préliminaire du Code civil du Québec[18]. "

 

[45]      De ce fait, le C.c.Q. est le droit commun et revêt un rôle supplétif, et donc une loi particulière d’ordre public telle que la LCI peut lui déroger.

 

[46]     Or, la réponse à la question à savoir si le juge de première instance a erré en droit en donnant préséance à l’application des dispositions du C.c.Q. au détriment de celles de la LCI, doit recevoir une réponse affirmative.

 

 

Question 2 : Le juge de première instance a-t-il erré en omettant de considérer certains éléments de preuve déterminants et en évaluant la preuve soumise sous le seul prisme de la définition du mandat du Code civil du Québec?

 

 

[47]      À ce stade-ci, il faut déterminer quels sont les éléments constitutifs de l’infraction reprochée à l’intimé et vérifier si la preuve de ces éléments a été faite.

 

[48]      L’intimé est accusé d’avoir agi de manière à donner lieu de croire qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier, notamment en matière de vente d’immeuble, alors qu’il n’était pas titulaire d’un certificat délivré par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, contrevenant ainsi aux articles 1 , 3 , 15 et 156 de la Loi sur le courtage immobilier, qui se lisent comme suit :

 

1. Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01) ou d'une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1).

 

3. Nul ne peut exercer l'activité de courtier immobilier ou prendre le titre de courtier immobilier s'il n'est titulaire d'un certificat de courtier immobilier délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

 

15. Nul ne peut effectuer pour un courtier une opération visée à l'article 1 ou prendre le titre d'agent immobilier s'il n'est titulaire d'un certificat d'agent immobilier délivré par l'Association.

 

Malgré le premier alinéa, le titulaire d'un permis de courtier délivré par le surintendant du courtage immobilier qui est à l'emploi d'un courtier ou est autorisé à agir au nom d'un courtier le 20 juin 1991 peut effectuer, pour un courtier, une opération visée à l'article 1 s'il est titulaire d'un certificat de courtier immobilier délivré par l'Association. Les dispositions applicables aux agents s'appliquent à cette personne.

 

156. Nul ne peut, de quelque façon, prétendre être courtier immobilier ou agent immobilier, ni utiliser un titre pouvant laisser croire qu'il l'est, ni exercer l'activité de courtier immobilier ou d'agent immobilier, prétendre avoir le droit de le faire ou agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire, s'il n'est titulaire du certificat requis par la présente loi.

 

[49]   Ainsi, en matière d’infraction de « laisser croire », il faut appliquer le test objectif de la personne raisonnable placée dans la même situation qui, face aux agissements de l’intimé, pourrait croire qu’il est autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier[19].

 

[50]   Ici, le Tribunal est d’avis que les agissements de l’intimé ont laissé croire qu’il était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier. En effet, selon la preuve soumise lors de l’audition, lors de la visite libre du 15 juillet 2007, l’intimé a expliqué à l’enquêteur qu’il s’occupait de tout, notamment de la publicité, de poser l’affiche, de recevoir les visiteurs et de gérer les appels des acheteurs potentiels.

 

[51]    Or, il ressort des affaires OACIQ c. Secondino[20], OACIQ c. Proprio Direct Inc.[21] et OACIQ c. Informatique Transaction CA Inc.[22], que ces gestes constituent des opérations de courtage.

 

[52]   De ce fait, il est objectivement raisonnable qu’une personne placée dans la même situation que l’enquêteur Coutu ait cru que l’intimé était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier alors qu’il n’était pas titulaire d’un certificat requis par la LCI. Les services offerts par monsieur Langlois ont donc largement dépassé la simple consultation.

 

[53]  Enfin, la LCI prévoit des exceptions à son article 2 pour des personnes qui sont autorisées à exercer sans détenir de certificat: 

 

2. Ne sont pas soumis à la présente loi, à moins qu'ils ne prennent un titre dont la présente loi réserve l'utilisation:

 

1° les avocats et notaires qui, dans l'exercice de leurs fonctions, se livrent à une opération visée à l'article 1;

 

[54]   Dans l’affaire Hudon c. OACIQ, il est mentionné que :

 

" [18] L’intention du législateur est donc très claire, elle ne permet plus, aux notaires et avocats, d’accomplir les actes réservés aux courtiers et agents immobiliers, sauf lorsque les notaires et avocats agissent dans l’exercice de leurs fonctions[23]. "

 

[55]  Dans le cas qui nous concerne, l’intimé ne peut bénéficier de cette exception car l’aspect essentiel de son mandat était l’opération de courtage. Effectivement, on ne parle pas d’un mandat incident à un mandat général puisque le but recherché était la vente de l’immeuble et pour ce faire, l’intimé a posé des actes de courtage.

 

[56]  Ainsi, la réponse à la deuxième question doit également être affirmative. Le juge de première instance a erré en fait et en droit en donnant préséance à l’application des dispositions du C.c.Q. au détriment de celles de la LCI. Il a aussi commis des erreurs de faits déterminantes en omettant de considérer certains éléments de preuve et en évaluant la preuve soumise sous l’unique prisme de la définition du mandat du C.c.Q.

 

[57]   Sur le tout, il y a donc lieu d'accueillir l'appel de l'OACIQ.

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCLUSIONS

 

 

[58]      POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

 

[59]    ACCUEILLE l’appel.

 

[60]      INFIRME le jugement de la Cour du Québec;

 

[61]      DÉCLARE l'intimé coupable;

 

[62]      RETOURNE le dossier devant la Cour du Québec afin qu'il soit statué sur la peine à imposer à l'intimé;

 

[63]      SANS FRAIS.

 

 

 

 

_________________________________

CLAUDE CHAMPAGNE, J.C.S.

 

 

 

 

Me Stéphane Sénécal

Savoie, Le Goff, Bouret

Procureur de l'appelant

 

Me Pierre Poupart

Les avocats Poupart, Dadour, Touma et associés.

Procureur de l'intimé

 

Date d’audience :

6 décembre 2011.

 



[1] Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., chapitre C-73.1.

[2] Notes sténographiques du jugement, 28 juin 2010, page 4, lignes 16 à 23.

[3] Idem note 2, page 5, lignes 8 à 17.

[4] Syndicat des travailleuses et travailleurs d’Épiciers unis Métro-Richelieu c. Lefebvre, (C.A., 1996-06-18),

  AZ-96011719 , [1996], R.J.Q. 1509 , page 70.

[5] OACIQ c. Hudon, C.Q. Mingan, 650-61-002355-034, 16 août 2004, j. Pokomandy, J.C.Q.; REJB 2004-

  70014.

[6] Mémoire de l’appelant, page 8, paragraphe 41.

[7] CMMTQ c. Sergerie, 705-61-058284-056, (C.Q.) 12 octobre 2005, Joliette, j. Nathalie Duperron-Roy,

  JPM.

[8] OACIQ c. Proprio Direct Inc., [2008] 2 R.C.S. 195 , 2008 CSC 32 , page 22.

[9]OACIQ c. Informatique Transaction CA Inc., (C.Q.), 760-61-015180-970, 26 mai 1999, district de

   Beauharnois, j. Raymond O. Boyer, J.C.Q.

[10] OACIQ c. Salvatore Secondio, C.Q. Montréal, no 500-61-128764-017, 17 juillet 2002, j. Westmoreland-

   Traoré, paragraphe 14 et ss.

[11] Précipité, note 5, paragraphes 50 à 58.

[12] Précipité, note 3, pages 4 et 5, lignes 9 à 6.

[13] OACIQ c. Binda Cesta, 2008 QCCQ 3880 .

[14] Mémoire de l’intimé, page 12, paragraphe 58.

[15] Lindsay c. Belgo-Fisher (Canada) Inc., [1988] J.Q. no 612 (C.A.Q.).

[16] Précipité, note 15, page 17, paragraphe 95.

[17] Loi sur le notariat, L.R.Q. c. N-3, article 10 .

[18] Précipité, note 4.

[19] Précipité, note 8.

[20] Précipité, note 11.

[21] Précipité, note 9.

[22] Précipité, note 10.

[23] Hudon c. OACIQ, 2005 CanLII 8105 (QC C.S.).

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