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Décision

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9005-4412 Québec inc. c. Rose de Tyr inc.

2012 QCCS 239

JD2240

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-048829-090

 

 

 

DATE :

1ER FÉVRIER 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

MICHEL DELORME, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

9005-4412 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle

c.

LA ROSE DE TYR INC.

et

RAZIA RAJPUT

Partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

1.         Introduction

[1]           9005-4412 Québec inc., faisant affaires sous la raison sociale Willibec (« Willibec »), requiert le délaissement forcé et la prise en paiement d'un immeuble appartenant à Razia Rajput, à la suite de l'exécution de travaux de rénovation qu'elle y a exécutés et pour lesquels elle n'a pas été payée.

[2]           Subsidiairement, elle demande de condamner madame Rajput à lui payer la somme de 99 740,23 $, la valeur de ces travaux.

[3]           Sa requête introductive d'instance comportait initialement des conclusions à l'encontre de La Rose de Tyr inc., la locataire de l'immeuble de madame Rajput où ont été exécutés les travaux, mais elle les a retirées à l'audience, La Rose de Tyr inc. étant dissoute.

[4]           Madame Rajput considère les demandes de Willibec mal fondées. Elle en demande le rejet et elle requiert la radiation de l'avis d'hypothèque légale et du préavis d'inscription d'un droit hypothécaire publiés par Willibec au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, contre son immeuble. Se portant demanderesse reconventionnelle, elle demande enfin au Tribunal de condamner Willibec à lui verser, à titre de dommages, la somme de 30 162,30 $.

2.         Principaux faits et procédures

[5]           Le 1eravril 2008, madame Rajput loue à La Rose de Tyr, alors une entreprise individuelle représentée par Sanaa Waizami, un local commercial situé dans un immeuble dont elle est propriétaire aux 5057-5059 du boulevard Henri-Bourassa Est à Montréal, pour y exploiter un restaurant et une poissonnerie.

[6]           À la suite de la constitution en corporation de La Rose de Tyr en mai 2008, ce premier bail est remplacé par un nouveau bail qui intervient le 1er juin 2008 entre madame Rajput et la défenderesse en l'instance.

[7]           Tout comme le premier bail, le second est conclu pour une période de trois ans débutant le 1er avril 2008. La locataire y déclare bien connaître les lieux loués, les prendre dans l'état où ils se trouvent et ne demander aucune réparation ou amélioration locative ni lors de la prise de possession, ni pendant la durée du bail. Elle s'engage également à les rendre à la fin du bail en bonne condition de relocation.

[8]           Madame Rajput accorde par ailleurs à La Rose de Tyr le droit d'apporter aux lieux loués les modifications requises aux fins de son commerce, mais exige que de telles modifications soient préalablement approuvées par écrit.

[9]           À l'expiration du bail, les améliorations et additions apportées par La Rose de Tyr doivent être enlevées et les lieux remis dans leur état original, à moins que madame Rajput choisisse de les conserver, auquel cas aucune indemnité n'est due.

[10]        Le 9 juin 2008, La Rose de Tyr, représentée alors par Mohamad Assi, le conjoint de madame Waizami, convient avec Willibec d'un contrat pour l'aménagement du restaurant et de la poissonnerie qu'elle projette. Ce contrat, modifié le 12 juin, remplace une première entente conclue le 17 mai.

[11]        L'entente du 17 mai est dénoncée à madame Rajput par Willibec. Celle du 9 juin ne l'est pas.

[12]        Madame Rajput n'est par ailleurs partie à aucune de ces conventions.

[13]        Le contrat du 9 juin, tel que modifié le 12 juin, est conclu pour un prix de 92 000 $ (avant taxes) en plus d'un montant de 14 000 $ versé comptant, dont le contrat ne fait cependant pas mention. Le prix doit être payé à Willibec suivant l'avancement des travaux qui doivent être complétés au plus tard le 20 juillet.

[14]        Willibec entreprend l'exécution de son contrat en mai et les travaux se poursuivent en juin et juillet.

[15]        Toutefois, La Rose de Tyr ne paie pas les sommes que lui réclame Willibec, comme prévu au contrat. Elle invoque d'abord des raisons techniques : chèque antidaté ou déjà mis à la poste, etc. Éventuellement, elle prétend que les travaux ont été mal exécutés.

[16]        Le 11 juillet, alléguant que des travaux d'une valeur de 85 000 $ ont été complétés alors qu'aucun paiement n'a été effectué, le procureur de Willibec avise La Rose de Tyr et monsieur Assi, de la suspension des travaux qui ne doivent être repris qu'après réception au plus tard le 14 juillet d'un paiement de 65 000 $.

[17]        Le 14 juillet, le procureur de La Rose de Tyr répond que les travaux de Willibec comportent des malfaçons, qu'ils ne sont pas conformes aux clauses du contrat et qu'ils ne pourront être complétés à la date convenue. Il mentionne que sa cliente considère en conséquence le contrat résilié de plein droit.

[18]        Le 16 juillet, les représentants de Willibec et ceux de La Rose de Tyr se rencontrent afin de trouver une solution au litige qui les oppose. Une entente de principe intervient, mais elle n'est pas respectée par La Rose de Tyr.

[19]        Le 8 août, Willibec publie, contre l'immeuble de madame Rajput où sont situés les lieux loués, un avis d'hypothèque légale et le 5 décembre un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. Willibec intente le présent recours le 3 mars 2009.

3.         Questions en litige

[20]        Le litige qui oppose ici les parties comprend trois volets : (a) la validité de l'hypothèque légale inscrite à la demande de Willibec, (b) l'ouverture en faveur de Willibec du recours en enrichissement injustifié et (c) le bien-fondé du recours en dommages de madame Rajput.

4.         Analyse

a) la validité de l'hypothèque légale

[21]        Les articles 2726 et 2728 du Code civil du Québec (C.c.Q.) se lisent comme suit :

2726. L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n'est acquise qu'en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu'ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu'il soit nécessaire de la publier.

2728. L'hypothèque garantit la plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n'ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L'ouvrier n'est pas tenu de dénoncer son contrat.

(Nous avons souligné)

[22]        Dans son commentaire publié lors de la mise en vigueur du Code civil du Québec, le ministre de la Justice mentionne que l'article 2726 reprend substantiellement les dispositions du Code civil du Bas-Canada. Il précise que l'hypothèque légale n'est acquise qu'en raison de travaux, demandés par le propriétaire de l'immeuble, ce qui exclut les travaux demandés par le locataire.

[23]        À propos de l'article 2728, il indique qu'il s'inspire des dispositions du Code civil du Bas-Canada et que, comme auparavant, ceux qui, à l'exception de l'ouvrier, n'ont pas contracté eux-mêmes avec le propriétaire doivent lui dénoncer le contrat, la garantie légale ne valant que pour les travaux exécutés après cette dénonciation. Le but d'une telle dénonciation est de permettre au propriétaire de conserver les sommes qu'un entrepreneur pourrait devoir à son sous-entrepreneur et d'ainsi éviter que son immeuble ne soit grevé d'une hypothèque légale.

[24]        Dans l'arrêt Industries Providair Inc. c. Kolomeir, [1988] 1 R.C.S. 1132 , pages 1144 et ss., madame la juge L'Heureux-Dubé exprimant les motifs de la Cour suprême écrit ce qui suit :

En règle générale, le locataire d'un immeuble qui, pour son propre compte, effectue des travaux de construction ou apporte des améliorations aux lieux loués n'agit pas en tant que constructeur et n'engage pas le propriétaire des lieux vis-à-vis l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur. Ceux qui contractent ainsi avec le locataire ne peuvent prétendre à un privilège sur tel immeuble à moins qu'ils aient contracté directement avec le propriétaire. ll leur appartient plutôt de s'assurer de la solvabilité du locataire pour le coût des travaux ainsi effectués à la réquisition et pour le compte de ce dernier.

Rien n'empêche cependant le propriétaire et le locataire, outre le bail <conventionnel> pour employer l'expression du premier juge, de faire, à l'intérieur du bail, ou par convention distincte, un contrat de construction. La convention des parties fait loi et il n'existe aucune disposition légale qui interdise de telles ententes. ll s'agit donc dans chaque cas d'analyser la convention des parties pour en déterminer la nature.

[…]

[…] une remarque préliminaire me paraît nécessaire. Tant la Cour supérieure que l'intimée semblent faire reposer la qualification de la convention intervenue entre le propriétaire et le locataire sur les éléments suivants de la convention: la nature et l'ampleur des travaux entrepris par le locataire, l'autorisation et l'approbation du propriétaire ainsi que sa connaissance et sa participation aux travaux, la rétention des travaux par le propriétaire sans indemnité à la fin du bail et finalement l'avis transmis au propriétaire par le fournisseur de matériaux.

J'estime que ni l'un ni l'autre de ces éléments, pris individuellement ou non, ne saurait en soi être déterminant à cet égard. En effet, lorsqu'un locataire, dans un bail dit «conventionnel» s'engage à faire des travaux dans les lieux loués, de quelque envergure soient-ils, il ne sera pas rare et il est tout à fait légitime que se retrouvent au bail une description des travaux, l'obligation d'obtenir du locateur l'approbation préalable des plans et devis, ce qui implique sa connaissance et son approbation des travaux ainsi que la clause que je qualifierais d'usuelle, prévoyant le droit du locateur de retenir tels travaux, à son choix, à l'expiration du bail. De même n'est pas pertinent, le fait que le propriétaire visite les travaux et y participe et que le fournisseur de matériaux ou l'ouvrier donnent avis au propriétaire du contrat ainsi que des matériaux et main-d’œuvre fournis. En soi, tous et chacun de ces éléments ne sauraient faire d'un bail pur et simple un contrat de construction. Rien ne s'oppose en effet à ce qu'un bail contienne l'une ou l'autre ou l'ensemble de ces clauses.

Tous ces facteurs, sans pertinence en soi lorsqu'il s'agit de déterminer la nature de la convention entre propriétaire et locataire, peuvent toutefois servir d'indices de nature à confirmer ou à infirmer la véritable nature de la convention des parties.

[…]

La question est cependant de savoir si les parties ont, à l'intérieur de ce bail, entendu se lier par un contrat de construction, peu importe par ailleurs le titre dont elles ont coiffé ce contrat.

[Nous avons souligné]

[25]        À la page 1152, elle ajoute :

[…] ici les travaux sont au bénéfice du locataire, à sa demande, pour ses propres fins et à ses frais. ll est prévu au bail qu'à l'expiration du bail de vingt ans l'immeuble et les améliorations demeureront la propriété du propriétaire. Cependant, il ne va pas de soi que, d'une part, n'eussent été les besoins particuliers du locataire, le propriétaire eût entrepris ces travaux et, d'autre part, que ces améliorations eussent retenu quelque valeur commerciale ou autre, compte tenu des besoins du commerce et de la dépréciation à cette époque éloignée. Si bénéfice au propriétaire il y a, ce qui n'est que pure spéculation, tel bénéfice n'est ni évident ni prochain.

[26]        En l'espèce, Willibec n'a pas contracté avec madame Rajput. Cette dernière n'a même jamais approuvé les travaux exécutés par Willibec au bénéfice de La Rose de Tyr, comme prévu au bail.

[27]        D'ailleurs, dans son avis d'hypothèque légale, Willibec mentionne que les travaux ont été exécutés à la demande et réquisition de La Rose de Tyr inc.

[28]        En outre, le bail intervenu entre madame Rajput et La Rose de Tyr n'a rien d'un contrat d'entreprise ou de construction.

[29]        Le Tribunal doit conclure que d'une part, madame Rajput n'a été partie à aucun contrat de construction avec Willibec et que d'autre part, le bail intervenu entre elle et La Rose de Tyr est un bail commercial classique qui ne peut aucunement être assimilé à un contrat de construction.

[30]        Willibec ne peut donc être considérée, à l'égard de madame Rajput, comme entrepreneur ou sous-entrepreneur. Elle possède une créance à l'égard de La Rose de Tyr, mais celle-ci ne lui permet pas d'inscrire une hypothèque légale sur l'immeuble de madame Rajput.

[31]        Le Tribunal ordonnera donc la radiation de cette hypothèque et du préavis d'exercice d'un droit hypothécaire publiés à la demande de Willibec.

b) le recours en enrichissement injustifié

[32]        Alléguant l'enrichissement injustifié de madame Rajput en raison des travaux qu'elle a exécutés dans l'immeuble de madame Rajput, Willibec lui en réclame la valeur, soit la somme de 99 740,23 $.

[33]        L'article 1493 C.c.Q. prévoit que « [c]elui qui s'enrichit aux dépens d'autrui doit, jusqu'à concurrence de son enrichissement, indemniser ce dernier de son appauvrissement corrélatif s'il n'existe aucune justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement ».

[34]        Cinq conditions doivent être remplies pour qu'il y ait enrichissement injustifié : (a) un enrichissement, (b) un appauvrissement, (c) une corrélation entre l'enrichissement et l'appauvrissement, (d) une absence de justification à l'enrichissement et l'appauvrissement et (e) une absence de recours de l'appauvri.

[35]        En l'espèce, la preuve démontre que s'il y a eu appauvrissement de Willibec, il n'y a pas eu enrichissement de madame Rajput.

[36]        Madame Rajput n'est pas restauratrice et n'a jamais entendu utiliser les lieux loués à La Rose de Tyr comme restaurant ou poissonnerie.

[37]        Les lieux ont été loués à Carla Estrada en août 2009 pour y exploiter un restaurant avec comptoir de service. Cependant, entendue à l'audience, elle mentionne que pour l’essentiel, les travaux exécutés par Willibec ne lui ont pas été utiles et qu'elle a dû investir environ 45 000 $ pour pouvoir occuper les lieux loués comme elle le désirait.

[38]        Cette preuve n'a pas été contredite.

[39]        Même en prenant comme hypothèse que les travaux exécutés par Willibec aient profité à madame Estrada, peut-on conclure qu'ils aient également enrichi madame Rajput en lui permettant d’exiger de madame Estrada un loyer plus élevé que celui de La Rose de Tyr.

[40]        La preuve ne permet de le croire.

[41]        En effet, si les lieux ont été loués à madame Estrada pour un loyer supérieur à celui de La Rose de Tyr, on doit tenir compte que madame Rajput a été privée de plus d'une année de loyer, ce qui représente une perte que ne peut compenser le loyer de madame Estrada.

[42]        Le Tribunal est donc d'avis que les travaux réalisés par Willibec n’ont pas enrichi madame Rajput. Si une personne a pu, dans une certaine mesure, bénéficier de ces travaux, ce serait madame Estrada qui n'est pas partie au litige.

[43]        Le recours en enrichissement injustifié de Willibec ne peut en conséquence être accueilli.

c) le recours en dommages de madame Rajput

[44]        En raison de l'inexécution des obligations de Willibec à l'égard de La Rose de Tyr, madame Rajput, réclame à Willibec sa perte de loyer qu’elle évalue 30 962,30 $.

[45]        Madame Rajput n'a pas insisté à l'audience pour obtenir une telle condamnation et s'en est remise au Tribunal à ce sujet.

[46]        Le Tribunal estime que la preuve ne supporte pas cette demande qui doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[47]        REJETTE la demande de 9005-4412 Québec inc.;

[48]        ORDONNE la radiation de l'avis d'hypothèque légale publié le 8 août 2008 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 15 484 635 ainsi que le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire publié
le 5 décembre 2008 au publié Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 15 815 408;

[49]        AVEC DÉPENS.

[50]        REJETTE la demande reconventionnelle;

[51]        AVEC DÉPENS.

 

 

__________________________________

MICHEL DELORME, J.C.S.

 

 

Me Vincent Karim

Me Valérie Tellier

VINCENT KARIM & ASSOCIÉS

Procureurs de la partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle

 

Me Lawrence Glazer

GREEN GLAZER NADLER DANINO

Procureur de la partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle

 

 

Dates d'audience: 12, 13, 14, 15 et 16 décembre 2011

 

 

 

 

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