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Décision

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Gabarit EDJ

Palicor inc. c. Équifax Canada inc.

2012 QCCS 2280

JN 0326

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-039710-077

 

 

 

DATE :

  24 mai 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

PIERRE NOLLET, j.c.s.

______________________________________________________________________

 

PALICOR INC.

 

Demanderesse

c.

 

ÉQUIFAX CANADA INC.

 

Défenderesse

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Le locateur Palicor réclame 12 mois de loyers à son ancien locataire Équifax. Le bail liant les parties prévoit que le locataire doit aviser le locateur au moins 12 mois avant sa terminaison s'il n'entend pas renouveler celui-ci. À défaut d'un tel préavis, le locateur a la possibilité de renouveler le bail pour une période additionnelle de 12 mois.

[2]             Le succès de la réclamation du locateur dépend de plusieurs facteurs : l'existence ou non du préavis de départ du locataire au moment opportun, la possibilité que les pourparlers et l'offre de renouvellement faite par le locateur puissent être considérés comme un amendement au délai pour recevoir un tel avis et la détermination ou non que le droit du locateur au renouvellement a été exercé de façon malicieuse ou abusive.

1. Le contexte

[3]           En septembre 1997, Metropolitan Life Insurance Company conclut un bail de 10 ans avec le locataire Équifax[1]. Palicor est désormais titulaire des droits de Metropolitan Life Insurance Company dans le bail pour avoir acquis l'immeuble le 30 novembre 2000[2].

[4]           Le bail se termine le 30 septembre 2007. L'article 17.01 du bail prévoit qu'un préavis de 12 mois doit être donné par le locataire, par écrit, s'il entend quitter les lieux à la fin du bail. L'avis doit donc être donné au plus tard le 30 septembre 2006.

[5]           À la mi-septembre 2006, M. Bob Dawson, courtier engagé par Équifax, communique avec Pascal Luciani de Palicor. Une rencontre a lieu vers le 15 septembre 2006. Lors de cette rencontre, M. Dawson explique que le locataire examine toutes les options disponibles y compris la possibilité de quitter les lieux loués. Il avise Palicor qu'Équifax n'a pas l'intention de renouveler le bail aux mêmes conditions. 

[6]           Palicor demande à M. Dawson de lui fournir une preuve écrite de son mandat.

[7]           Ce mandat est communiqué à Palicor le 21 septembre 2006. C'est une lettre datée du 18 septembre 2006, signée par Équifax[3] et qui précise également ceci: " Grubb & Ellis Company / Avison Young shall have no authority to bind Equifax without prior approval. " M. Dawson travaille pour Avison Young.

[8]           Le 23 octobre 2006, M. Dawson transmet à Palicor son entente de courtage puisque la commission est à la charge du locateur.[4] Le courriel de transmission précise "I have been watching the situation very carefully, because clearly they have some changes happening, governed by the Head Office in Atlanta. We are being slowed down because we do not have all the details about what they want - the extent of the renovations, in particular."

[9]           Dans son témoignage M. Paul Greear, vice-président principal affaires immobilières mondiales d'Équifax, confirme qu'en septembre 2006, Equifax Canada n'avait pas de président et que plusieurs scénarios étaient à l'étude, ce qui les empêchaient de communiquer une position définitive à Palicor.

[10]        Le 2 novembre 2006, Palicor soumet sa propre entente de courtage à Bob Dawson, lequel la signe sur-le-champ[5].

[11]        Le 7 novembre 2006, la rencontre prévue entre Pascal Luciani et Bob Dawson est annulée. 

[12]        Le 15 novembre 2006, les représentants du locataire, M. Daniel-Henri Brunet et M. Bill O'Neil rencontrent Pascal et Paul Luciani, représentants de Palicor.

[13]        À ce moment, Équifax n'a pas encore arrêté sa position définitive et demande à Palicor de lui communiquer les conditions d'un renouvellement à court terme.

[14]        Le 27 novembre 2006, Palicor communique à Daniel-Henri Brunet l'amendement no.2[6], lequel comporte trois options, dont la possibilité de prolonger le bail pour une période de 19 mois après le 30 septembre 2007. La proposition prévoit toutefois le paiement d'une pénalité si le locataire quitte après cette période de 19 mois.

[15]        Palicor accorde à Équifax jusqu'au 21 décembre 2006 pour accepter ou refuser la proposition. L'amendement proposé précise que dans la mesure où il n'est pas accepté à la date prévue, il deviendra immédiatement caduc par le simple écoulement du délai spécifié.

[16]        Le 21 décembre 2006, Équifax communique par écrit à Palicor, le refus de la proposition et son intention de quitter les lieux à la fin du bail le 30 septembre 2007.[7]

[17]        Le 23 mars 2007, Pascal Luciani communique avec M. Paul Greear.  M. Greear n'informe pas Palicor qu'Équifax a approuvé un projet de déménagement.

[18]        Le 2 mai 2007, ayant perdu espoir d'en arriver à une entente à long terme avec Équifax, Palicor envoie à Équifax l'avis de renouvellement du bail à l'option du locateur[8]. Le nouveau loyer sera de 12,75 $ le pied carré. Équifax occupe alors 40 834 pieds carrés, ce qui représente 40 % de la superficie de l'immeuble Palicor.

[19]        Le 11 mai 2007, Équifax écrit à Palicor[9]. Elle s'oppose au droit de renouvellement du bail par le locateur et l'informe qu'elle entend toujours quitter le 30 septembre 2007.

[20]        Le 30 septembre 2007, Équifax quitte l'immeuble.

[21]        Par mise en demeure datée du 1er novembre 2007[10], Équifax est sommée de verser à Palicor le loyer impayé à compter du 1er octobre 2007 de même que certains arrérages pour des dépenses datant d'avant la terminaison du bail.

[22]        Au procès, les procédures sont amendées et la pièce P-4d) est déposée, laquelle ventile la réclamation comme suit :

a)    Les arrérages et le loyer impayé pour une période de 12 mois : 704 198,48 $

b)    Les intérêts sur le loyer impayé : 305 934,24 $

c)    La taxe sur les produits et services : 36 477,26 $

d)    La taxe de vente du Québec : 55 579,18 $

Total : 1 102 569,15 $

[23]        Aussitôt que Palicor réussit à louer l'espace anciennement occupé par Équifax, elle lui donne crédit pour l'avenir d'un nombre équivalent de pieds carrés.

[24]        Neuf mois après le départ d'Équifax, Palicor a loué 90 % de la superficie anciennement occupée par Équifax, mais à des conditions financières différentes.

2. Les questions en litige

[25]        Un préavis écrit de l'intention du locataire de quitter les lieux à la fin du bail a-t-il été donné? Si oui, est-ce dans les délais prévus au bail?

[26]        Les négociations entreprises par les parties pour tenter de renouveler ou prolonger le bail ont-elles eu pour effet de prolonger le délai pour donner le préavis de départ?

[27]        Le locateur a-t-il exercé son droit de renouveler le bail pour une période de 12 mois de façon malicieuse ou abusive?

[28]        Le locateur a-t-il respecté son obligation de mitiger ses dommages?

3. Position des parties

[29]        Palicor soutient n’avoir reçu le préavis écrit prévu à l'article 17.01 du bail que le 21 décembre 2006, soit près de trois mois après la date prévue. Elle était en droit d’exercer son option de renouvellement en tout temps jusqu’au 31 août 2007 et l’exercice de celle-ci en mai 2007 ne peut être qualifié d’abusif.  Quant à son obligation de minimiser ses dommages, Palicor soumet que, puisqu’elle exerçait l’option de renouvellement, elle avait l’obligation de conserver l’espace disponible pour Équifax, à tout le moins jusqu’à ce que celle-ci quitte définitivement les lieux.  L'installation d'un nouveau locataire requiert un certain délai pour la construction du nouvel espace.

[30]        Équifax de son côté plaide que Palicor était au courant depuis septembre 2006 qu’elle n’entendait pas renouveler son bail, que Palicor lui a consenti un délai additionnel pour prendre une décision et qu’elle s’est conformée à ce délai.  Subsidiairement, elle avance que Palicor a fait défaut de minimiser ses dommages en en attendant près de neuf mois après l’avis du 21 décembre 2006 pour remettre en location l’espace occupé par Équifax.

4. Analyse

Avant d'aborder les questions en litige, il est nécessaire de décider de certaines objections à la preuve.

A.   Les objections prises sous réserve

[31]        Lors du témoignage de M. Greear, Palicor s'est opposée aux opinions de M. Greear concernant l'aspect des lieux loués. Il n'y a  pas de preuve que le témoin connaissait l'immeuble. En conséquence, même si l'objection est rejetée, son opinion n'a aucune importance à cet égard pas plus qu’elle ne peut influer sur l’issue du litige.

[32]        Une autre objection a été faite au témoignage de M. Greear lorsqu’il a tenté de préciser que l'intention de quitter les lieux avait été communiquée en septembre 2006. Son témoignage est basé sur du ouï-dire.  La preuve peut toutefois être permise puisque les personnes dont M. Greear rapporte les conclusions sont également témoins et qu'elles auront l'opportunité de s'exprimer sur ce point. Lui-même a reconnu que les intentions définitives d'Équifax n'étaient pas arrêtées en septembre 2006. La preuve subséquente communiquée par les deux personnes mandatées pour conduire les discussions avec Palicor démontre qu’elles n'ont jamais communiqué une intention formelle de quitter les lieux loués en septembre 2006.  En conséquence, le Tribunal ne retient pas la preuve offerte par M. Greear à ce sujet.

[33]        Une autre objection a été formulée à l'encontre du témoignage de Daniel-Henri Brunet et de celui de son adjointe, Mme Pinkelton. Ces témoins rapportent que Pascal Luciani a confirmé verbalement le 21 décembre 2006 que le locataire avait rempli toutes ses obligations en vertu du bail suite à la remise de son avis annonçant son intention de quitter les lieux. 

[34]        Ces affirmations peuvent avoir deux conséquences: la déclaration de M. Luciani peut être vue comme une renonciation au droit de recevoir un avis de départ avant le 30 septembre 2006, ou comme une modification du délai prévu au bail pour donner le préavis de départ. 

[35]        La renonciation est un acte juridique. Équifax ne plaide pas la renonciation. Le Tribunal croit utile d'ajouter que la preuve de la renonciation ne peut être faite par témoins à moins de bénéficier d’un commencement de preuve[11]. L’amendement  no 2 ne peut constituer un tel commencement de preuve puisqu’il ne tend pas à confirmer l’acte invoqué. L’avis de départ d’Équifax datée du 21 décembre 2006 non plus.

[36]        Au surplus, le Tribunal note que même si l'objection était rejetée, la preuve aurait nécessité la démonstration d'une renonciation non équivoque[12].

[37]         Si M. Luciani avait eu l'intention de libérer Équifax de son obligation d'envoyer un préavis 12 mois à l'avance ou de renoncer à ce droit de quelque autre façon, il aurait été très simple pour lui d'acquiescer à la lettre du 21 décembre 2006 qui lui a été présentée par M. Brunet au moment où il est venu remettre son préavis de départ[13]. En effet, cette lettre mentionne à la fin: "If the above meets with your acceptance, please sign below as indicated and return …".  Or, M. Luciani ne l'a pas signé. Au contraire, il a refusé. Cette preuve n'est pas contredite.

[38]        Plutôt qu'une renonciation, Équifax plaide qu’il s’agit d’une modification au bail. Or, le bail requiert que toute modification à celui-ci soit faite par écrit[14].  La modification alléguée est un acte juridique d’une valeur de plus de 1 500 $. La preuve testimoniale d’un tel acte n’est pas permise sauf s’il y a commencement de preuve. Pour les mêmes raisons que celles exprimées ci-haut, le Tribunal conclut qu'il n’y en a pas. L'objection est donc maintenue.

[39]        Palicor a aussi fait valoir une objection à la preuve qu’Équifax a introduite par le biais d’une déclaration assermentée de M. Dawson. À son paragraphe 9, la déclaration précise qu’au moment de la rencontre initiale entre M. Dawson et MM. Luciani,[15] M. Paul Luciani aurait accepté de prolonger les délais pour que le locataire puisse exercer son option de renouvellement.

[40]        Encore une fois, Équifax invoque la modification au bail.  Or, comme nous venons de le voir, cette modification ne peut se faire que par un écrit suivant les termes du bail. La preuve testimoniale de cet acte juridique ne peut être admise à moins qu'il n’y ait un commencement de preuve, ce dont le Tribunal ne bénéficie pas ici.  L'objection est donc maintenue.

B.   Un préavis écrit de l'intention du locataire de quitter les lieux à la fin du bail a-t-il été donné? Si oui, est-ce dans les délais prévus au bail?

[41]        Le bail à son article 17.01 est clair.  Le locataire qui entend quitter les lieux à la fin de celui-ci doit en aviser le locateur au plus tard 12 mois avant l’arrivée du terme.

[42]        Par la lettre du 18 septembre 2006[16], Équifax confirme que Grubb & Ellis/Avison Young agissent comme leur représentant aux fins d’acquisitions, dispositions, renouvellements ou expansions. À sa face même, ce document ne peut constituer un préavis écrit de départ.  Tout au plus, il confirme qu’Équifax examine ses options.

[43]        La deuxième communication écrite est un courriel du 23 octobre 2006 par lequel M. Dawson transmet son entente de courtage à Palicor[17]. Ce courriel ne peut, non plus, constituer un préavis de départ. Équifax signale plutôt son intention d’examiner la possibilité d’un renouvellement puisque l'entente de courtage engage Palicor à payer une commission au courtier en cas de renouvellement.

[44]        Reste la lettre du 21 décembre 2006[18] laquelle apparaît claire et non ambigüe. Cette lettre indique l’intention d’Équifax de quitter les lieux à la fin du bail.  Elle est donnée près de trois mois après la date prévue.

[45]        Suivant l’arrêt Subaru[19] le contrat constitue la loi des parties. Dans cette affaire, bien que le cocontractant connaissait l’existence et le contenu de l’avis de résiliation avant l’expiration du délai, l’avis reçu avec deux jours de retard fut jugé sans effet. 

[46]        De même, dans l’affaire Jacob[20] le locataire qui avait annoncé à son propriétaire dans les délais qu’il entendait lui remettre la possession de son local sur simple préavis de 15 jours, mais qui omit d’envoyer par la suite un préavis de son intention de ne pas renouveler son bail dans le délai prévu et le fit quatre mois plus tard fut considéré comme n’ayant pas envoyé l’avis dans les délais.

[47]        Il faut distinguer la présente situation de celle citée par Équifax. Dans l’affaire De Chantal[21], le bail stipulait qu’il se renouvelait d’année en année à moins qu’une partie transmette un « avis à ce contraire ». Le renouvellement était automatique. C’est la nature de l'avis de non-renouvellement qu’il fallait établir. Or un avis avait été envoyé afin de renouveler le bail, mais à des conditions différentes. Clairement l’avis faisait échec au renouvellement automatique.  Nous ne sommes pas dans cette situation ici. Le contenu de l’avis à envoyer est clair. Il doit préciser que le locataire entend quitter les lieux à la fin du bail. Cet avis n’a été donné qu’en décembre 2006.

[48]        Le Tribunal conclut donc qu'un avis suffisant a été donné le 21 décembre 2006.  Cet avis ne fut pas donné dans les délais. Ceci ouvre la porte au renouvellement du bail à l’option du locateur Palicor.

C.   Les négociations entreprises par les parties pour tenter de renouveler ou prolonger le bail ont-elles eu pour effet de prolonger le délai pour donner le préavis?

[49]        Outre la preuve testimoniale jugée non admissible, Équifax soumet que l’amendement no 2[22] au bail P-1, présenté par Palicor à Équifax le 27 novembre 2006, constitue une modification du délai accordé à Équifax pour donner son préavis de départ.

[50]        La position d'Équifax ne peut être retenue. Voyons pour quels motifs.

[51]        Le bail contient deux clauses distinctes, requérant toutes deux un préavis avant le 30 septembre 2006.

[52]        L’article 27.01[23] du bail offre l’option au locataire de renouveler le bail pour cinq années additionnelles à la condition de donner avis de son intention avant le 30 septembre 2006. Si le locataire donne cet avis, le locateur a 30 jours pour informer le locataire du nouveau loyer. Le locataire a ensuite 15 jours pour accepter le nouveau loyer ou le négocier. S’il n’y a pas d’entente, l’avis de renouvellement du locataire est réputé nul et non avenu.

[53]        L’avis d’intention de quitter les lieux est prévu à l’article 17.01. Son délai est aussi fixé au 30 septembre 2006.

[54]        Si le locataire souhaite explorer un renouvellement potentiel, la seule façon pour le locataire de conserver également le droit de donner un préavis de départ dans les délais requis en vertu de 17.01 est de donner avis de son intention de renouveler le bail au moins quarante-cinq jours avant le 30 septembre 2006. De cette façon, si le nouveau loyer communiqué par le locateur dans les 30 jours ne lui convient pas, il lui reste 15 jours pour négocier et ensuite, s'il n'y a pas d'entente, donner son préavis en vertu de l’article 17.01.

[55]        Comme nous pouvons le voir, les clauses 17.01 et 27.01 sont indépendantes l’une de l’autre.  Même en acceptant la théorie de la défense suggérant que les parties, par leurs négociations et l’amendement no 2 ont modifié le bail, ce que le Tribunal ne reconnaît pas, ce n’est pas l’article 17.01 qui aurait été modifié, mais bien l’article 27.01. Or, une modification du délai prévu à l'article 27.01 n'a pas pour effet de reporter le délai prévu à l'article 17.01. Par ailleurs, nulle part dans l’amendement no 2 n’est-il question de modifier le délai prévu à l’article 17.01 et on ne peut l’inférer.

[56]        Dans les faits, comme l’a précisé la défense elle-même dans sa plaidoirie, la meilleure interprétation de l’intention des parties par le biais de l’amendement no 2, est qu’elles ont souhaité explorer une avenue non prévue au bail.

[57]        Le renouvellement est offert par le locateur plutôt qu’en vertu d’une option exercée par le locataire.  La durée proposée est, au choix du locataire, de 19 mois, 5 ans ou 10 ans et non 5 ans tel que prévu dans l'option contenue au bail. Le délai pour accepter cette proposition diffère de celui prévu au bail.

[58]        De l’avis du Tribunal, cet amendement  no 2, qui n’a pas été accepté par Équifax, ne peut être interprété comme modifiant le bail P-1. Pour que l'amendement ait cet effet, il eut fallu qu’Équifax l’accepte.

[59]        Cet amendement no 2 doit être jugé nul et non avenu puisque son acceptation n’a pas été communiquée par écrit à Palicor avant le 22 décembre 2006 à midi.

[60]        On ne peut reprocher aux parties d'avoir examiné d’autres avenues. Il est toutefois hasardeux tant d'un point de vue juridique que d’un point de vue économique de conclure que, ce faisant, les parties ont modifié implicitement le contrat entre elles.  Le Tribunal doit privilégier la stabilité des contrats et en particulier la disposition par laquelle les parties ont convenu de faire toute modification par écrit. L’intention de modifier le contrat existant aurait dû apparaître clairement d’une entente signée par les deux parties.

D.   Le locateur a-t-il exercé son droit de renouveler le bail pour une période de 12 mois de façon malicieuse ou abusive?

[61]        Ce n'est que le 2 mai 2007 que Palicor exerce son droit de renouveler le bail d’Équifax pour une période de 12 mois. Selon la preuve, cette date correspond au moment où Palicor aurait acquis la certitude qu’Équifax s’est trouvé un nouvel endroit où emménager. 

[62]        Cet avis est envoyé près de cinq mois après qu’Équifax ait annoncé son intention de quitter et quatre mois avant le délai ultime qu’impose le bail à Palicor pour exercer l'option.

[63]        Pour Équifax, il s’agit d’un abus de droit puisque le seul but de ce renouvellement est de forcer Équifax à payer deux loyers en même temps.  Palicor transforme l’option de renouvellement en une pénalité selon Équifax.

[64]        Palicor de son côté offre d'autres explications. Pendant toute la période entre décembre 2006 et mars 2007, Daniel-Henri Brunet, le représentant local d’Équifax rapporte à MM. Luciani qu'Équifax n’a toujours pas finalisé une entente pour se relocaliser.  Paul-Henri Brunet témoignera d’ailleurs avoir été surpris de ne pas recevoir une autre proposition de Palicor en janvier, février ou mars 2007.

[65]        Le 23 mars 2007, Pascal Luciani utilise le prétexte d'une facture de taxes impayée pour communiquer avec M. Paul Greear. M. Greear est le supérieur hiérarchique le plus élevé d’Équifax avec lequel Palicor a été mis en contact. Selon M. Luciani après avoir discuté des arrérages de taxes, ils discutent de ce qui a achoppé dans la négociation pour le renouvellement.  Il croit alors comprendre que tout n’était pas encore joué et il fait parvenir un courriel à cet effet à M. Greear le même jour[24].

[66]        M. Greear dit ne pas avoir conservé le même souvenir de la conversation avec Pascal Luciani.  Pour lui, il a essentiellement été question du paiement des arrérages de taxes. Il dit ne pas se souvenir du reste de la conversation sans toutefois nier qu'ils ont pu discuter du bail.

[67]        Il est possible que M. Greear ne se souvienne plus de la conversation.  Il est toutefois difficile d'expliquer autrement que par la version de M. Luciani ce qui motive l'envoi à M.Greear le même jour, d'un courriel dans lequel il indique : “ I am glad that we have opened a dialogue and I believe that together, we can clarify any misunderstandings that may have taken place and see through to a solution that will build on our 30 year relationship rather than allow it to come to an abrupt end unnecessarily.[25]

[68]        Lors de cette même conversation, M. Greear ne divulgue pas à M. Luciani qu'Équifax a adopté le projet de déménagement le 15 mars 2007. M. Greear n'indique pas non plus avoir signé l’offre de bail pour se relocaliser la veille de leur conversation téléphonique. 

[69]        Pour peu que le courriel de M. Luciani n’ait pas reflété la conversation avec M. Greear, ce dernier n’éprouve aucun besoin de corriger la perception de son interlocuteur. Le Tribunal ne reproche pas à Équifax son mutisme. Toutefois, peut-on dans ce contexte reprocher à Palicor sa perception que tout n’est peut-être pas encore joué et de croire en la possibilité d'un renouvellement à long terme avant de forcer celui-ci pour une courte période de 12 mois?

[70]        Dans l’affaire Subaru, le juge Chamberland de la Cour d’appel traite de l'abus de droit  en ces termes :

Les notions d'équité et de bonne foi sont indissociables, nous le voyons bien, de la théorie de l'abus des droits.  Ce sont des notions, par leur nature même, floues.  La théorie de l'abus des droits contractuels permet aux tribunaux d'exercer un certain contrôle des relations contractuelles; le risque que ce contrôle a posteriori introduise une certaine incertitude dans les rapports contractuels est réel.  Les tribunaux doivent se mettre en garde contre des interventions tous azimuts.  Dans l'affaire Houle, madame la juge l'Heureux-Dubé constate d'ailleurs que les tribunaux n'ont appliqué la théorie de l'abus des droits contractuels que pour sanctionner « les écarts marqués ».

[…]

Il n'est pas question en l'espèce d'absence de bonne foi, d'intention de nuire ou de malice de la part de l'intimée.  Il s'agit de se demander si cette dernière exerce ses droits contractuels d'une façon déraisonnable en insistant sur la réception d'un avis écrit avant le 1er octobre 1990, comme le stipule le contrat.  Je ne le crois pas.

Malgré les circonstances, je ne peux me résoudre à affirmer qu'une partie qui reproche à l'autre d'avoir fait défaut de respecter une exigence formelle du contrat abuse de ses droits contractuels.  Toute conclusion contraire serait un encouragement aux uns et aux autres à soutenir que tel ou tel avis, requis par le contrat, est inutile puisque l'autre partie connaît ses intentions; ce serait ouvrir grande la porte à des débats sur la connaissance, débats que des clauses comme l'article XI cherchent justement à éviter.  Il m'apparaît clair que l'intimée avait un intérêt sérieux et légitime à exiger de l'appelante qu'elle respecte intégralement les termes du contrat; elle n'a pas exercé ce droit en vue de nuire à l'appelante, ni d'une manière excessive et déraisonnable.  Il n'y a donc pas abus de droits.

[soulignements du soussigné]

[71]        La détermination de ce qui est abusif est intimement liée aux faits particuliers du dossier. 

[72]        L’attente de Palicor pour envoyer son avis apparaît justifiée. Il faut prendre en compte qu’en retardant son avis de renouvellement, Palicor ajoute à son propre risque puisque le renouvellement forcé n'a qu'une durée limitée de 12 mois.

[73]        Le risque s'est d'ailleurs matérialisé. 10 % de la superficie anciennement louée à Équifax n’a toujours pas trouvé preneur. Il est donc inexact de dire qu’en retardant volontairement l’envoi de son avis Palicor mettait tous les risques à la charge d’Équifax et se rabattait sur le loyer que celle-ci devait lui payer.

[74]        Ce scénario, bien qu’a priori attrayant pour soutenir la thèse de la mauvaise foi, ne tient pas compte de la perception que Palicor avait de la situation et dont le Tribunal n’a pas de raison de douter. La perception de Palicor est corroborée par divers témoignages et par le courriel du 23 mars 2007.

[75]        Sans remettre en question le fait que Palicor ait décidé d'exercer son droit au renouvellement au moment où elle a su qu'Équifax avait trouvé à se relocaliser, le Tribunal ne peut présumer que l'exercice de ce droit n'avait pour but que de faire payer un double loyer à Équifax. La mauvaise foi ne présume pas. Palicor a convaincu le Tribunal qu'elle avait des motifs économiques réels sous-jacents à l'exercice de son droit. Au surplus, c'est un droit que lui avait accordé Équifax, un locataire aguerri, en toute connaissance de cause.

[76]        Dans les circonstances, l'exercice du droit au renouvellement par Palicor ne peut être déclaré abusif.

E.   Le locateur a-t-il respecté son obligation de mitiger les dommages?

[77]        Le fardeau de prouver qu'une partie a fait défaut de minimiser ses dommages appartient à celle qui l'invoque.[26]

[78]        Équifax expose qu’il a fallu neuf mois à Palicor pour relouer 90 % de la superficie de 40 834 pieds carrés. Selon Équifax, si Palicor s’était mise à l’ouvrage dès la réception de l’avis d’intention de quitter, donné le 21 décembre 2006, les mêmes espaces auraient été reloués le 1er octobre 2007; ainsi, les dommages de Palicor n’auraient représenté que la portion du loyer correspondant à 10 % de la superficie pour une période de 12 mois, puisqu'il s'agit de la portion que Palicor n'a pas été en mesure de relouer. 

[79]        La proposition n’est pas aussi simple que le laisse entendre Équifax.  En donnant l’avis de renouvellement, Palicor doit mettre l’espace à la disposition d’Équifax. Il s’agit d’un renouvellement et en principe l’espace peut être utilisé par Équifax à la condition de payer le loyer.  L’espace aurait même pu être sous-loué par Équifax, sujet aux dispositions du bail.  Bref, il aurait été risqué pour Palicor de louer le même espace à deux locataires simultanément sans avoir la certitude qu'Équifax quittera bel et bien les lieux. On ne peut donc lui reprocher sa prudence à cet égard.

[80]        Il est toutefois acquis qu’à compter du moment où Équifax quitte les lieux le 30 septembre 2007, Palicor doit chercher à minimiser ses dommages. Y a-t-il d'autres facteurs qui permettent de devancer le moment où Palicor aurait dû commencer à mitiger ses dommages?

[81]        Le Tribunal a souligné aux parties l’affaire Les Pétroles Crevier [27]. Dans cette affaire l'application de la clause d'option de renouvellement a été déclenchée lorsque Crevier a, de toute évidence par inadvertance ou mégarde, omis d'envoyer son avis de non-renouvellement dans les délais. Le contrat ne mentionne aucune conséquence autre que le renouvellement du bail. Il s’agissait d’un retard de dix jours seulement.

[82]        Le locateur, dans cette affaire, réclame alors l'ensemble des loyers qui n'ont pas été payés entre le lendemain de la date d'expiration du terme initial du bail et la date de l'entrée en vigueur du bail conclu entre le locateur et son nouveau locataire. Le locateur réclame également la différence entre les montants que Crevier aurait dû verser au locateur en vertu du renouvellement du bail et les montants qui lui ont été et seront payés par le nouveau locataire.  La juge Sévigny écrit: 

Néanmoins, la preuve a révélé que Québec Inc., confrontée par le non-renouvellement du bail évident par Crevier, s'est finalement trouvée un nouveau locataire pour louer les lieux dans un espace de deux semaines et ce nouveau locataire occupe les lieux depuis le mois de mars 1999.

En l'espèce, accorder le plein paiement des loyers du 1er mai 1998 au 28 février 1999, ainsi que la différence entre le montant des loyers que Crevier aurait payé pendant le terme additionnel de cinq ans et le montant des loyers payé par le nouveau locataire, irait à l'encontre du principe de bonne foi ainsi que la règle de base en pareille matière de la minimisation de ses propres dommages et serait essentiellement, selon l'ensemble de la preuve, une entrave au principe d'équité.  À cet égard, le Tribunal souligne l'article 1479 du C.c.Q., qui se lit intégralement comme suit:

" La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter."

[83]        Le Tribunal croit qu’il faut faire la même analyse ici. À la suite de son avis du 2 mai 2007, Palicor a reçu une réponse le 11 mai 2007. Cette réponse confirme que, malgré l’exercice de l’option de renouvellement, Équifax n’a pas l’intention de se prévaloir de l’espace après le 30 septembre 2007. Il est raisonnable de conclure qu’à compter du 11 mai 2007, Palicor avait l’obligation de minimiser ses dommages.

[84]        La preuve démontre que Palicor a eu besoin de neuf mois pour louer 90 % de la superficie laissée vacante par Équifax, qu’Équifax n'a quitté les lieux que le 30 septembre 2007 et qu’il a fallu deux, trois ou quatre mois, selon les locataires, pour construire les espaces nécessaires aux nouveaux locataires.

[85]        Ces délais se traduisent par une absence de loyer pendant cette période[28].

[86]        La preuve révèle aussi que pendant la dernière année du bail, Palicor a requis qu’Équifax lui cède, avant la fin du terme, certains espaces. Elle avait trouvé un locataire[29]. Équifax a refusé et c’était son droit. Ceci prouve toutefois que Palicor a commencé ses démarches bien avant le 30 septembre 2007 contrairement à ce que soutient Équifax.

[87]        Sur la foi de cette preuve, le Tribunal estime que les dommages de Palicor doivent se limiter à 100 % des arrérages dus au 30 septembre 2007, 100 % du loyer et loyer additionnel ainsi que des taxes pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2007, sauf pour les crédits admis par Palicor. Pour les mois de janvier 2008 à septembre 2008, la réclamation doit être limitée à 10 % de la superficie anciennement occupée par Équifax et non relouée.

[88]        En conséquence, voici comment le Tribunal ventile les dommages en y appliquant les intérêts prévus au bail :

 

 

 

Loyer base

Loyer additionnel

Intérêts

Solde

Taxes municipales et scolaires 2007

 

    37 911,04  $

 1 580,17  $

       39 491,21  $

oct-07

43 386,13  $

    12 400,00  $

 1 088,36  $

       96 365,70  $

1er versement Taxes scolaires 07-08

   4 878,74 $

 

 

     101 244,44  $

nov-07

43 386,13  $

    12 400,00  $

 1 706,14  $

     158 736,71  $

déc-07

37 387,13  $

      9 610,00  $

 2 192,27  $

     207 926,11  $

janv-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 1 924,45  $

     221 404,69  $

10% 1er versement Taxes municipales 2008

  5 928,00  $

 

 

     213 854,11  $

Solde loyer additionnel 2007

13 119,89  $

 

 

     234 524,58  $

févr-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 1 997,62  $

     242 148,34  $

mars-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 115,49  $

     249 889,96  $

avr-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 072,17  $

     257 588,26  $

mai-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 127,21  $

     265 341,61  $

10% 2e versement Taxes municipales 2008

  5 928,00  $

 

 

     271 269,61  $

juin-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 167,93  $

     279 063,67  $

juil-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 304,56  $

     286 994,36  $

10% 2e versement Taxes scolaires

     487,00  $

 

 

     287 481,36  $

août-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 370,06  $

     295 477,55  $

sept-08

  4 386,13  $

      1 240,00  $

 2 361,40  $

     303 465,08  $

Solde au 30 septembre 2008

 

 

 2 506,07  $

     305 971,15 $

10% Solde loyer additionnel 2008

  1 911,80  $

 

 

     307 882,95 $

[89]        Les intérêts suivants, composés mensuellement, s’appliqueront au montant de 307 882,95 $  à compter des dates ci-après indiquées.

1er octobre 2008

9.75 %

9 octobre 2008

9.50 %

14 octobre 2008

9.25 %

22 octobre 2008

9.00 %

10 décembre 2008

8.50 %

21 janvier 2009

8.00 %

4 mars 2009

7.50 %

22 avril 2009

7.25 %

2 juin 2010

7.50 %

21 juillet 2010

7.75 %

9 septembre 2010

8.00 %

[90]        À compter de la date du jugement, la partie demanderesse a fait le choix de bénéficier de l’intérêt au taux légal ainsi que de l’indemnité additionnelle prévue par l’article 1619 C.c.Q. Jusqu’à cette date, les intérêts se calculent en fonction du bail.

[91]        La demanderesse réclame également le paiement de la taxe de vente du Québec et de la taxe sur les produits et services sur le montant du loyer  au motif que le loyer est assujetti à ces taxes.

[92]        Le Tribunal n'ordonne pas ici le paiement du loyer, mais bien celui de dommages correspondant au défaut du locataire.

[93]        Au procès, le Tribunal a demandé aux parties de commenter sur l'application des taxes. Après la prise en délibéré, il a demandé aux parties des explications sur la décision du juge Verrier dans l'affaire 2152-1216 Québec inc. c. Shoghikian[30]. Le Tribunal n'a pas la preuve que Palicor a versé cette taxe ou en a rendu compte au Ministre.

[94]        Suivant cette décision, Palicor ne pourrait réclamer la TPS et la TVQ.

[95]        Le Tribunal a donc poussé plus loin l'analyse, car il semble que la situation donnera lieu à une injustice.  Palicor sera présumée avoir perçu la TPS et la TVQ et devra la verser aux gouvernements en vertu des articles 182.(1) de la Loi sur la taxe d'accise (L.R.C. (1985), ch. E-15) et 318 de la Loi sur la taxe de vente du Québec (L.R.Q., c. T-0.1).

[96]        Le bail est clair de même que le comportement des parties à l'effet que la TPS et la TVQ sont payables par le locataire.

[97]        L'application des articles ci-dessus aura pour effet de réduire l'indemnité perçue par Palicor en présumant qu'elle inclut la TPS et la TVQ.

[98]        Ce n'est pas le résultat recherché. Puisque l'indemnité payable est due à l'inexécution d'une obligation visant une convention relative à une fourniture taxable, celle-ci sera augmentée de la taxe de vente et de la taxe d'accise exigible en date du présent jugement.

[99]        Aucune telle taxe n'est exigible sur les intérêts calculés par ailleurs. Le montant en capital de l’indemnité tenant lieu de loyer sur lequel les taxes sont applicables est de 279 369,03 $.

[100]     Sur cette somme, la TPS est de 13 968,45 $ et la TVQ de 27 867,06 $, soit un total de 321 204,54 $ au titre d'indemnité en remplacement de loyer.

[101]     Les intérêts courus sont de 28 513,92 $ en date du 30 septembre 2008.  Ils sont composés mensuellement sur le capital dû soit la somme de 279 369,03 $.

[102]     Les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle courent sur le capital et les intérêts sans la TPS et la TVQ, et ce, à compter du jugement.

[103]     Il n'y a pas d'intérêts qui doivent courir sur la TPS et la TVQ suivant le bail puisque ces sommes n'ont pas été payées, qu'elles ne deviennent dues qu'à l'occasion du jugement et qu'elles ne sont présumées incluses dans l'indemnité qu'à compter de leur paiement par la défenderesse.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL

[104]     ACCUEILLE la requête introductive d’instance en partie;

[105]     CONDAMNE la défenderesse à payer 307 882,95 $ à la demanderesse avec les intérêts suivants :

105.1.  les intérêts composés mensuellement aux taux et à compter des dates prévues au paragraphe [89]; 

105.2.  l’intérêt au taux légal  et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. calculés, à compter du présent jugement, sur le montant de 307 882,95 $  plus tous les intérêts prévus au sous-paragraphe 105.1;

[106]     CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 13 968,45 $ au titre de la Taxe sur les produits et services en vertu de la Loi sur la taxe d'accise;

[107]     CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 27 867,06 $ au titre de la Taxe de vente du Québec en vertu de la Loi sur la taxe de vente du Québec;

[108]     AVEC DÉPENS.

 

 

 

__________________________________

Pierre Nollet, j.c.s.

 

Me Dominique Zaurrini

ZAURRINI AVOCATS

Pour la demanderesse

 

Me Stéphane Richer

Me Jean-Pierre Michaud

Pour la défenderesse

 

Me Marc Simard - avocat-conseil

BÉLANGER SAUVÉ

 

Dates d'audition:

10, 11, 12, 13 avril 2012

 



[1] Pièce P-1.

[2] Pièce P-2.

[3] Pièce D-4.

[4] Pièce D-8.

[5] Pièce D-5.

[6] Pièce D-6.

[7] Pièce D-7.

[8] Prévu par l'article 17.01 du bail P-1.

[9] Pièce D-1.

[10] Pièce P-5.

[11] Article 2862 C.c.Q.

[12] Gregory c. Château Drummond inc.,  2012 QCCA 601 .

[13] Pièce D-7.

[14] Paragraphe 24.02.

[15] L’affidavit parle du 13 septembre 2006, mais d’autres témoins ont suggéré que cette rencontre avait plutôt eu lieu le 15 septembre 2006.

[16] Pièce D-4.

[17] Pièce D-8.

[18] Pièce D-7.

[19] Subaru Auto Canada ltée c. Caravane et auto du Cap inc., J.E. 96-754 (C.A.).

[20] Boutique Jacob inc. c. Place Bonaventure inc., EYB 1995-72795 .

[21] De Chantal c. Société immobilière du Québec, [1996] AZ-96021729 .

[22] Pièce D-6.

[23] Pièce P-1.

[24] Pièce P-6.

[25] Pièce P-6.

[26] Guerchon c. Rubble Master Systems inc. 2012 QCCS 1093 .

[27] 2342-9096 Québec inc. c. Les Pétroles Crevier; AZ-50084079 ; maintenue en appel ( AZ-03019098 )

[28] Pièce ISR-2.

[29] Interrogatoire préalable de Madame Sylvie Rousseau à la page 28.

[30] AZ-50079968 ; (maintenue en appel: AZ-03019055 ).

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