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Décision

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Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) c. DuProprio inc. (DuProprio.com)

2011 QCCQ 14967

COUR DU QUÉBEC

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

 

 

« Chambre criminelle et pénale »

Nº :

200-61-133875-094

200-61-136184-106

 

 

 

DATE :

Le 28 novembre 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME NICOLE MARTIN, JUGE DE PAIX MAGISTRAT

______________________________________________________________________

 

ORGANISME D'AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC

 (anciennement désigné Association des courtiers et agents immobiliers du Québec)

 

Partie poursuivante

 

c.

 

DUPROPRIO INC. (faisant affaires sous le nom DuProprio.com)

 

Partie défenderesse

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]   On reproche à la défenderesse, alors qu'elle n'était pas titulaire d'un certificat délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, d'avoir agi de manière à donner lieu de croire qu'elle était autorisée à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier, contrevenant ainsi aux articles 1 , 3 , 15 et 156 de la Loi sur le courtage immobilier [1](Lci), dans les situations suivantes :

Dans le dossier portant le numéro : 200-61-133875-094

Chef 1 :          Aux environs de mai 2009, en faisant diffuser ou en permettant la diffusion d'un cahier publicitaire dans le quotidien Le Soleil;

Chef 2 :          Aux environs d'octobre 2009, en utilisant ou permettant l'utilisation d'une affiche « À VENDRE » devant l'immeuble sis au 1474 René Lévesque Ouest à Québec;

Chef 3 :          Aux environs d'octobre 2009, en utilisant ou permettant l'utilisation d'une affiche directionnelle « À VENDRE » pour l'immeuble sis au 1539 rue Parc Beauvoir à Québec;

Chef 4 :          Aux environs d'octobre 2009, par le biais d'un panneau publicitaire « VOUS SEREZ PLUS RICHE » situé à l'intersection du boul. Charest Ouest et de la rue Marie-de-l'Incarnation;

Chef 5 :          Aux environs de septembre et octobre 2009, par le biais de son matériel promotionnel;

Dans le dossier portant le numéro : 200-61-136184-106

Chef 1 de 1 amendé : À Saguenay, en faisant publier une annonce de DuPoprio.com dans l'édition du 16 août 2009 de l'hebdomadaire le PROGRÈS-dimanche.

[2]   Les parties s'entendent pour faire une preuve commune relativement aux six chefs d'accusation dans les deux dossiers.

PREUVE DE LA PARTIE POURSUIVANTE :

[3]   D'entrée de jeu, il fut établi que la défenderesse n'était pas titulaire d'un certificat délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (A.C.A.I.Q.) maintenant désignée l'Organisme d'Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (O.A.C.I.Q.).

[4]   Dans le dossier 200-61-133875-094, concernant le 1er chef, la poursuite dépose sous pièce P-2 un cahier publicitaire paru dans le journal Le Soleil en mai 2009.

[5]    Quant au 2e chef, elle dépose sous pièce P-4 en liasse, des photographies sur lesquelles une affiche avec la mention « À vendre » est située face à un immeuble.

[6]   Relativement au 3e chef, elle dépose sous pièce P-4 en liasse des photographies prises d'une affiche directionnelle avec la mention « À vendre » en direction d'un immeuble.

[7]   Quant au 4e chef, elle dépose sous pièce P-3 des photographies du panneau publicitaire indiquant « Vous serez plus riche » situé à l'intersection de deux rues.

[8]   Relativement au 5e chef, elle dépose sous pièce P-9 une copie du site Internet de DuProprio.com qui inclut le Guide du Vendeur et le dossier vendeur constituant le matériel promotionnel de la défenderesse.  

[9]   Quant au chef d'accusation amendé du dossier 200-61-136184-106, elle dépose un extrait du journal hebdomadaire le PROGRÈS-dimanche, distribué à Saguenay dans l'édition du 16 août 2009, sous pièce P-1, incluant une annonce de la défenderesse.

[10]        Il est admis par la défenderesse qu'elle a commandé et payé ces annonces, panneau et cahier publicitaire.

[11]        La poursuite fait entendre Céline Leblanc. Elle est à l'emploi de la poursuivante comme analyste.

[12]        Le 30 septembre 2009, elle imprime le contenu du site Internet www.duproprio.com, à la demande du procureur de l'O.A.C.I.Q. 

[13]         En octobre 2009, elle appelle une représentante de la défenderesse sous un nom fictif afin d'obtenir des informations sur la façon de vendre sa propriété (fictive) à Brossard et connaître tous les services offerts par DuProprio.com.

[14]        On lui explique qu'il y a différents forfaits ainsi que de la documentation.  Elle reçoit des informations sur les forfaits ainsi que le Guide du Vendeur en plus de recevoir « un nom d'usager » afin d'accéder au Dossier Vendeur sur Internet, dossier réservé aux clients qui adhèrent aux forfaits et dans lequel se retrouve de l'information supplémentaire, tels que les « comparables », etc.    

[15]        Elle demande des informations sur une fonctionnalité du site web qui indique « Vous avez de la difficulté à joindre le proprio? Merci de nous en informer ». La représentante de la défenderesse lui explique que lorsqu’un vendeur était difficile à rejoindre, cette fonctionnalité permettait d'écrire à DuProprio et eux faisaient des tentatives afin de le contacter.

[16]        François Pigeon, syndic-adjoint de l'O.A.C.I.Q., a témoigné pour la poursuite. Il dépose un cahier publicitaire paru dans le journal le Soleil, édition du 19 février 2011, qu'il a acheté à Thetford Mines et comprenant de la publicité pour plusieurs maisons en vente par des agents et courtiers immobiliers (Pièce P-13).

PREUVE DE LA DÉFENDERESSE :

[17]        Nicolas Bouchard, co-président de la défenderesse a longuement témoigné. Essentiellement, le Tribunal retient les faits pertinents suivants de son témoignage :

[18]        Il est responsable des ventes et des opérations dans tout le Canada. Il a fondé l'entreprise et a créé lui-même le site Internet. DuProprio opère depuis 1997.   Actuellement, son entreprise comprend six bureaux dans tout le Canada et compte environ 200 employés.

[19]        Il déclare que la mission de la défenderesse est d'aider les propriétaires désireux de vendre leur maison eux-mêmes, sans agent immobilier, sans payer de commission, sans contrat de courtage, donc sans intermédiaire, à le faire de façon organisée et ce, sans plus de frais que ceux de l'inscription indiqués sur le site Internet dans les trois forfaits offerts.

[20]        La plaidoirie écrite de la défenderesse résume bien le témoignage de monsieur Bouchard sur les services qu'elle offre au public et qui mentionne ce qui suit[2]

.           Un service de publicité sur Internet aux personnes désirant vendre leur propriété sans recourir aux services d'un intermédiaire;

.           Outre l'affichage de la propriété à vendre sur le site Internet, DuProprio offre des outils et de l'assistance aux personnes désirant vendre leur propriété. C'est ainsi qu'elle offre à ses clients : une assistance juridique, l'assistance d'un coach de vente, des outils permettant aux clients d'établir, eux-mêmes, la valeur de leur propriété, la documentation permettant de mener à terme la vente de la propriété du client;

.           Elle offre également sur son site Internet, une multitude d'informations générales destinées aux clients vendeurs, dont notamment le Guide du Vendeur;

.           Ses services sont offerts sous trois forfaits, à prix fixe et sans commission. Ces forfaits sont : le Classique, le Gros Forfait et la Totale;

.           Lors de l'inscription aux services, un représentant de DuProprio se rend chez le client afin de prendre des photos de la propriété et lui remettre une affiche « À Vendre » qui, contrairement à celle d'un courtier immobilier, appartient au client. Une affiche directionnelle « À Vendre » peut également être remise au client;                

.           Le Guide du Vendeur est également remis au client lors de cette rencontre, sous forme papier. Il est à noter que ce guide peut également être obtenu par un client potentiel (prospect), et plus généralement par toute personne naviguant sur Internet;

.           En tout temps, c'est au client que revient la tâche de composer son annonce et d'y inscrire les informations qu'il désire voir apparaître dans son annonce;

.           C'est le client qui établit le prix de vente de sa propriété.  

[21]        Monsieur Bouchard déclare que ce qui distingue son entreprise des courtiers immobiliers est le fait qu'il n'y a pas de contrat entre DuProprio et ses clients et qu'il n'y a pas de commission à verser lors de la vente, ce qui est très distinctif.

[22]        Le prix des trois forfaits varie entre 499,95 $ et 799,95 $. Le forfait de base est le Classique (annonce en ligne 6 mois, pancarte, photo maison) et le Gros Forfait comprend en plus une annonce en ligne jusqu'à la vente, plus de photos et une meilleure visibilité vu la parution dans les maisons vedettes. Le forfait La Totale comprend les mêmes choses que le Gros Forfait, mais avec plus de photos, une parution dans les maisons vedettes pendant un mois et deux parutions dans les journaux. (voir pièces P-10 et site Internet P-9) 

[23]        Monsieur Bouchard déclare qu'il n'y a pas d'intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur car le contact entre ceux-ci se fait directement. DuProprio ne reçoit ni les téléphones des acheteurs potentiels, ni ne fait de visite de maison pour les vendeurs, non plus qu'elle intervient dans les négociations dans le cadre d'une transaction entre acheteur et vendeur. Il considère donc que leurs clients gardent le contrôle de leur transaction en négociant eux-mêmes et que c'est un grand avantage. 

[24]        Monsieur Bouchard estime que leur part de marché au Québec représente environ 10% de l'ensemble des maisons inscrites en vente par les agents, les courtiers et celles de DuProprio. Dans la région de Québec, elle se situerait entre 20 et 25 %. 

[25]        Il estime que le rythme de croissance en nombre d'inscriptions de maisons en vente par des particuliers sur le site Internet est de l'ordre de 50 % par année, et ce depuis les six à huit dernières années. En 2009, plus de 10,000 propriétés ont été inscrites sur le site. En conséquence, il estime que leur succès ne fait pas l'affaire des agents et courtiers immobiliers.

[26]        Il précise que la défenderesse, dans le cadre de ses relations avec le public, a toujours fait connaître clairement son offre de services à ses clients potentiels, soit un service d'assistance à la vente sans intermédiaire.

[27]        Par de nombreuses campagnes publicitaires, l'émission de nombreux communiqués, il estime qu'elle a toujours distingué ses activités de celles des courtiers et n'a pu laisser planer aucun doute sur la mission d'entreprise dans l'esprit du public. Pour ce faire, il dépose sous pièces D-3 et D-5 des exemples de publicités dans lesquelles on y retrouve tous les vocables utilisés au fil des années, qui se veulent des synonymes et des slogans afin de toujours livrer le même message au public, tels que : « DuProprio, Sans commission »; « Immobilier sans agent »; « Vous serez plus riche »; « 0 % de commission »; « Le plus important réseau immobilier sans commission au Canada ».

[28]        Contre-interrogé sur la pancarte « À VENDRE » face à une résidence (pièce P-4), monsieur Bouchard explique qu'il était indiqué dans le bas de celle-ci 1-866 DuProprio en 2009, simplement pour faire de la publicité pour l'entreprise. Il déclare que récemment, le logo de DuProprio a changé ainsi que l'affiche, de sorte que l'inscription 1-866 DuProprio n'apparaît plus, cette forme de publicité n'étant plus nécessaire, considérant leur succès.

[29]        Monsieur Bouchard déclare qu'en 2009, sur la page principale d'une résidence inscrite sur le site Internet, se trouvait une fonctionnalité qui permettait aux intéressés d'inscrire leur nom et leur numéro de téléphone, au cas où le propriétaire de la résidence décrite n'était pas joignable. À ce moment, un représentant de la défenderesse communiquait avec le propriétaire pour s'assurer que sa maison était toujours sur le marché.

[30]        Cependant, il admet ne pas connaître la raison pour laquelle les coordonnées de l'acheteur potentiel étaient demandées par cette fonctionnalité, car ils ne désiraient pas s'en servir à d'autres fins, n'étant pas des agents immobiliers. Il croit plutôt que c'était pour maintenir à jour les informations sur le site nternet.

[31]        La défenderesse fait entendre Josée-Anne Morin. De son témoignage, le Tribunal retient les faits pertinents suivants :

[32]        Elle est vice-présidente marketing et communications chez DuProprio depuis 2009. 

[33]        Entre autres, son travail consiste à véhiculer la mission de la défenderesse par des messages qui représentent bien les services offerts, et ce par le biais de termes comme le nom DuProprio qui veut dire « du propriétaire » et des termes récurrents pour définir l'entreprise, comme l'utilisation de « sans intermédiaire », « sans commission », et « 0 % de commission »

[34]        Comme elle estime que l'offre de service de son employeur est unique sur le marché et s'adresse aux propriétaires de maison qui désirent vendre leur maison par eux-mêmes, elle considère qu'il est important de bien communiquer avec ce type de clientèle et ce par site web, journaux, panneaux publicitaires, salons en utilisant de façon récurrente les termes mentionnés précédemment, ou par d'autres expressions afin de capter l'attention du consommateur, dont par exemple : « Vous serez plus riche ».

[35]        Elle fait état que différents journalistes ont écrit sur l'entreprise et dépose aussi des communiqués de presse provenant de la défenderesse (pièces D-4 et D-5) expliquant leur mission, etc.

[36]        Elle considère que le site Internet est l'un des outils les plus importants pour les clients, car ils peuvent mettre leur maison en valeur dans leur description, en utilisant les conseils et les « trucs » à leur disposition, et ce afin d'avantager celle-ci auprès des acheteurs.  

[37]        De plus, elle estime que le Guide du vendeur est fort utile pour les clients car il donne de l'information générale sur les étapes pour vendre avantageusement soi-même, sans besoin de l'intervention d'un agent immobilier.

ARGUMENTATION DES PARTIES :

[38]        Le Tribunal a pris connaissance des longs argumentaires de chaque partie, mais étant donné la clarté des accusations, de la jurisprudence et de la doctrine relative aux éléments constitutifs de l'infraction, le Tribunal ne traitera pas de tous et chacun des points soulevés par les parties dans les plaidoiries, la réplique et la réponse à la réplique.

[39]        Le Tribunal a bien compris les enjeux de chacune des parties au litige, mais rappelle qu'il doit se limiter à ce qui est en lien avec les accusations portées.

[40]        D'entrée de jeu, les parties ne s'entendent pas sur l'interprétation que le Tribunal devrait donner aux dispositions de la Lci. La défenderesse reconnaît que la Lci est une loi d'ordre public, mais estime qu'une interprétation restrictive devrait être appliquée pour les actes réservés de l'opération de courtage de l'article 1.

[41]        Elle soutient que la Lci établit un monopole d'exercice à la profession de courtier immobilier et que selon l'arrêt Pauzé[3], il ne faut pas restreindre indûment la liberté de travail à tous les actes qui ne sont pas exclusivement réservés à la profession. En somme, elle estime que les actes qualifiés « d'accessoires », tels que la publicité, les annonces, etc., ne doivent pas être interprétés comme des actes de courtage de l'article 1 qui consacrent l'acte d'intermédiation. 

[42]        Au contraire, le poursuivant soutient essentiellement que comme il s'agit d'une loi dont le but est la protection du public, elle doit être interprétée de façon large et libérale.

 

 

Partie défenderesse :

[43]        De plus, la défenderesse estime que tout ce débat s'inscrit dans une lutte que mènent les courtiers immobiliers contre DuProprio, et ce compte tenu de son offre de service efficace et avantageuse, et de sa forte croissance dans les parts de marché dans le secteur de l'immobilier depuis les dernières années.   Elle rappelle que le fait qu'aucune personne du public n'ait été induite en erreur, qu'il n'y a aucune plainte provenant du public, démontre bien que le coeur du litige n'est pas la protection du public. Elle soutient donc que même si la poursuite n'a pas à prouver que des personnes ont été dupées, le Tribunal devrait le considérer comme un facteur utile et pertinent pour déterminer si les infractions ont été commises ou non.

[44]        Relativement à chacune des accusations, en plus des critères élaborés par la jurisprudence sur le fardeau de preuve d'une accusation « d'avoir laissé croire », elle estime que le Tribunal devra se demander si chacune des expressions utilisées, la publicité, les annonces, etc. sont du ressort d'un acte réservé. Elle soutient que la réponse devrait être négative.

[45]        Elle rappelle que la preuve n'a démontré aucun geste posé par la défenderesse ni l'utilisation d'aucun terme, ou message sur les annonces, etc. qui pourrait objectivement donner lieu de croire, à une personne au quotient intellectuel adéquat, que la défenderesse est autorisée à exercer l'activité de courtier immobilier, tellement le message véhiculé lui apparaît sans équivoque. 

[46]        Elle estime qu'il n'y a pas de lien logique et rationnel entre le contenu des publicités et l'activité de courtier.

Partie poursuivante :

[47]        Essentiellement, la poursuite soutient que le fait que la défenderesse nie faire du courtage et véhicule le message qu'elle n'est pas un courtier, par toutes sortes d'inscriptions, d'expressions ou de vocables, ne veut pas dire qu'elle ne pose pas les actes réservés aux courtiers immobiliers.   Elle appuie ses propos sur ceux de l'arrêt O.C.A I.Q. c. Goulet[4] et considère que ces distinctions indiquant que c'est « sans commission », « sans intermédiaire » etc. n'ont aucune incidence sur l'issue du litige.

[48]        Elle plaide que la vraie question de fond que le Tribunal doit traiter est de savoir si les actes de DuProprio, soit par les affiches, annonces, etc. sont des actes qui relèvent de l'opération de courtage telle que définie à l'article 1 de la Lci, donc des actes réservés.  

[49]        Elle désire que le Tribunal applique l'interprétation large et libérale relativement à la notion d'opération de courtage et y intègre ces actes qu'elle qualifie d'« accessoires ». Elle considère que dans le présent dossier, il y a présence d'un contrat qui vise la mise en marché d'un immeuble, de sorte que tous les services accessoires doivent s'inscrire comme étant dans le contexte des activités de l'article 1 de la Lci

[50]        La poursuite estime qu'à défaut par le Tribunal de considérer que l'interprétation libérale s'applique, il y a lieu d'appliquer le principe que l'accessoire suit le principal et comme les accessoires sont des services fournis dans un contexte de mise en marché contre rétribution, ils doivent être considérés comme des services d'intermédiation qui relèvent du courtier.  

[51]        Elle soutient que le simple fait de mettre en contact des clients avec d'autres clients constitue du courtage, et que la défenderesse fait le nécessaire pour trouver un acheteur à ses clients par ses publicités, etc.   Elle prétend que les frais d'adhésion constituent la rétribution et qu'il est évident qu'elle annonce ces immeubles pour autrui.  

[52]        En somme, la poursuite estime que les services offerts aux propriétaires vendeurs traitant avec DuProprio en sont de conseil, d'assistance et de soutien, et ce afin de les aider à trouver un ou plusieurs acheteurs et favoriser la conclusion d'une vente. Ces services, tel le coach de vente, permettent d'attribuer entre autres au matériel promotionnel de la défenderesse, le caractère d'intermédiation protégé par la Lci.

[53]        Elle conclut que la preuve démontre que la défenderesse contrevient aux articles 1 et 156 de la Lci car elle agit de manière à donner lieu de croire qu'elle est autorisée à exercer l'activité de courtier et ce, hors de tout doute raisonnable.

[54]         DISPOSITIONS LÉGISLATIVES PERTINENTES :

Les infractions reprochées visent les dispositions suivantes de la Lci :

1. Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01) ou d'une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1).

 

3. Nul ne peut exercer l'activité de courtier immobilier ou prendre le titre de courtier immobilier s'il n'est titulaire d'un certificat de courtier immobilier délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

 

15. Nul ne peut effectuer pour un courtier une opération visée à l'article 1 ou prendre le titre d'agent immobilier s'il n'est titulaire d'un certificat d'agent immobilier délivré par l'Association.

 

[…]

 

156. Nul ne peut, de quelque façon, prétendre être courtier immobilier ou agent immobilier, ni utiliser un titre pouvant laisser croire qu'il l'est, ni exercer l'activité de courtier immobilier ou d'agent immobilier, prétendre avoir le droit de le faire ou agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire, s'il n'est titulaire du certificat requis par la présente loi.             

(caractères gras ajoutés)

 

QUESTIONS EN LITIGE :

[55]        Est-ce que la poursuite a fait la preuve, hors de tout doute raisonnable, que la défenderesse DuProprio inc. a agi de manière à donner lieu de croire qu'elle était autorisée à exercer la profession d'agent ou de courtier immobilier, en posant les actes allégués dans les six chefs d'accusation?

[56]        La Loi sur le courtage immobilier doit-elle recevoir une interprétation large et libérale ou une interprétation restrictive?

[57]        Quels sont les éléments constitutifs de l'infraction « d'agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire » comprise à l'article 156 de la Lci?

DISCUSSION ET ANALYSE :

[58]        Avant de répondre à la question principale ci-dessus, il y a lieu de traiter les deux autres questions afin de clarifier les différentes notions plaidées par les parties.

L'interprétation libérale ou restrictive?  

[59]        Tout d'abord, pour déterminer le type d'interprétation que doit recevoir la Loi sur le courtage immobilier, il est important de s'intéresser au caractère d'ordre public de la loi.  En ce sens, la doctrine énonce ce qui suit :

 

Dans le cas de la Loi sur le courtage immobilier, la jurisprudence a fréquemment reconnu son caractère d'ordre public, sans même distinguer l'ordre public de direction et de protection. Le caractère d'ordre public s'étend aux dispositions des règlements qui découlent de la Loi sur le courtage immobilier. Puisque le caractère d'ordre public de la Loi sur le courtage immobilier vise essentiellement à protéger l'individu, plusieurs jugements la qualifient de loi d'ordre public de protection et ce, à compter du jugement rendu par la Cour d'appel dans Belgo-Fisher (Canada) inc. c. Lindsay.

 

Lorsque le législateur adopte une loi d'ordre public ou insère de nouvelles dispositions dans une telle loi, il entend encadrer une activité particulière dans le but d'éviter l'exercice malhonnête ou incompétent d'une profession ou de pratique contractuelle. C'est pourquoi une loi d'ordre public est strictement appliquée[5].

 

[60]        Le but premier de la Lci étant la protection du public, il est naturel d'interpréter la loi en ce sens. En effet, la jurisprudence traite de l'interprétation de la Lci comme suit :

 

[79] Dans leur mémoire, les appelants invoquent que la Lci a principalement pour objectif de protéger le public lorsque les courtiers ou agents peuvent engager autrui en négociant entre les parties et ce n'est pas le cas en l'espèce.

 

[80] Le Tribunal considère que cette interprétation est trop restrictive. L'objectif de la Lci est la protection du public. Ainsi, la Lci a pour but de protéger le public contre les personnes exerçant effectivement l'activité de courtier ou d'agent immobilier, mais aussi de protéger le public contre les personnes qui agissent de manière à donner lieu de croire qu'elles sont autorisées à exercer cette activité lorsqu'elles ne le sont pas[6].

 

[61]        Ainsi, la Lci devrait recevoir une interprétation large et libérale. En effet, interpréter la loi de façon restrictive aurait pour effet de « restreindre considérablement la portée des dispositions destinées à la protection du public »[7].

[62]        Le Tribunal partage l'opinion de la défenderesse concernant le fait que la Lci accorde un monopole d'exercice quant à la profession de courtier immobilier et le fait qu'il ne faut pas restreindre indûment la liberté de travail. Par conséquent, il est normal que la loi fasse en sorte que tous les actes qui ne sont pas exclusivement réservés à la profession réglementée puissent être posés par n'importe qui d'autre.

[63]        La Cour suprême mentionne que les privilèges exclusifs reliés à une profession ne comprennent que ceux qui sont mentionnés dans la loi. Les tribunaux doivent donc s'abstenir d'ajouter d'autres privilèges.

[64]        Cependant, l'opinion du Tribunal diffère de la partie défenderesse quant à la portée du principe de l'arrêt Pauzé précité. En effet, bien que seulement les actes énumérés dans la loi puissent être des actes exclusifs à la profession, cela ne veut pas dire que chacun de ces actes doit être interprété de façon restrictive.

[65]        En l'espèce, l'article pertinent de la Lci est l'article premier cité ci-dessus.

[66]        Partant du principe exposé précédemment, on doit considérer les actés nommés précisément dans cet article comme les actes réservés à la profession de courtier immobilier. Toutefois, plusieurs indices nous permettent de croire que les actes réservés dans la Lci doivent être interprétés de façon libérale :

 

1.             La Cour d'appel donne une définition large et libérale de la notion d'opération de courtage contenue à l'article 1 de la Lci[8].

 

2.             L'article premier contient l'expression « relative à » qui signifie selon le dictionnaire Antidote « qui concerne, qui a rapport à, qui est relié d'une façon ou d'une autre », ce qui milite en faveur de l'interprétation large et libérale.

 

[67]        Dans l'arrêt Pauzé, le juge commente avec réserve le mot « signifie »[9], article que l'on ne retrouve pas dans l'article 1 de la Lci. Il ne traite pas de l'interprétation que doivent recevoir les actes réservés exhaustifs à la profession d'ingénieur, mais plutôt qu'on ne doit pas élargir la liste des actes exclusifs. Le propos traité par la Cour suprême est très ciblé et il ne doit pas être élargi de manière à nuire à l'objectif de protection du public de la Lci.

[68]        Toutefois à la suite de ces propos, le Tribunal estime que l'interprétation de la notion « d'opération de courtage » n'est pas nécessaire pour conclure dans le présent dossier, car c'est la notion d'avoir « agi de manière à donner lieu de croire » qui doit être interprétée.

[69]        La notion d'avoir « agi de manière à donner lieu de croire » doit recevoir une interprétation large et libérale afin de protéger le public. De plus, cette interprétation permet une distinction entre l'infraction d'avoir « agi de manière à donner lieu de croire » et celle de l’« exercice illégal ». En effet, restreindre l'infraction d'avoir « agi de manière à donner lieu de croire » aux seuls cas où on a exercé illégalement l'activité de courtier a comme conséquence de fusionner les deux infractions. (Le Tribunal y reviendra ultérieurement)

 

Les éléments constitutifs de l'infraction « d'agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire » comprise à l'article 156 de la Lci :

 

[70]        Une décision récente de la Cour supérieure, à savoir Langis c. O.A.C.I.Q.[10], précise les éléments constitutifs de cette infraction en effectuant une bonne synthèse des jugements déjà rendus à ce sujet. Il en résulte que, pour conclure à la culpabilité de la partie défenderesse, la poursuivante doit démontrer que les agissements de la défenderesse ont pu donner lieu de croire à une personne raisonnable qu'elle était autorisée à exercer la profession de courtier ou d'agent immobilier.

[71]        La Cour d'appel[11] a d'ailleurs refusé la requête pour permission d'appeler de cette décision dont il y a lieu de s'inspirer pour répondre à cette question.

[72]        L'infraction « d'agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire » se retrouve dans plusieurs lois provinciales dont, par exemple, au Code des professions[12] à l'article 32 et dans la Loi sur le Barreau[13] à l'article 136. Par conséquent, le Tribunal se servira aussi des décisions rendues sous l'ensemble de ces lois pour étayer son développement tout comme le font aussi les tribunaux saisis de questions semblables.

[73]        Avant d'aborder les éléments essentiels proprement dits, la Cour d'appel a défini la norme objective qui doit s'appliquer dans l'évaluation de cette infraction dans l'arrêt Lessard c. Ordre des acupuncteurs du Québec :

 

[8] Afin de déterminer s’il y a eu contravention à l’article 32, il faut se placer dans la position d’une personne possédant un quotient intellectuel convenable et se demander quelle serait sa réaction face aux annonces ou aux représentations qui lui sont faites, sans qu’elle doive vérifier les lois ou consulter des dictionnaires avant de requérir les services d’un professionnel[14] ;          (caractères gras ajoutés)

 

[74]        Tel que mentionné précédemment, il s'agit, pour établir l'actus reus de cette infraction, de déterminer si les agissements de la défenderesse ont pu donner lieu de croire à une personne raisonnable qu'elle était autorisée à exercer la profession de courtier ou d'agent immobilier :

 

·                    Langis c. O.A.C.I.Q.[15]

 

[52] Ainsi, lorsqu’il est prouvé, hors de tout doute raisonnable, que les agissements de l’accusé donnent lieu de croire à la personne raisonnable que ce dernier est autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier et qu’il ne dispose pas du certificat requis par la Lci, la poursuite a rempli son fardeau de preuve.

 

·                    A.C.A.I.Q. c. Binda-Cesta[16]

 

[15] Avec égards, le Tribunal est d'avis que dans le contexte d'une telle infraction, l'analyse des agissements ayant donné lieu de croire peut et doit être faite selon une norme objective. Ainsi, il ne suffit pas que quelqu'un ait cru que la défenderesse était agent immobilier, encore faut-il que cette croyance soit objectivement raisonnable.

 

·                    A.C.A.I.Q. c. Service Élimidettes (Québec) inc.[17]

 

[32] L’infraction reprochée à Élimidettes implique des agissements donnant lieu de croire que la pratique d’une activité ou profession est autorisée. Après avoir analysé la jurisprudence concernant ce genre d’infraction, le Tribunal estime qu’il n’est pas nécessaire que la preuve qu’une rétribution a été versée soit établie. L’infraction est prouvée lorsque des comportements supposent la pratique d’une activité ou d’une profession, pour laquelle l’auteur ne détient pas de certificat. 

 

[75]        Pour faire la preuve des agissements, il n'est pas nécessaire de prouver l'exercice puisque l'infraction de « laisser croire » diffère de celle « d'exercer illégalement » la profession de courtier ou d'agent immobilier. Cette dernière n'emporte pas nécessairement l'autre comme l'exprimait la Cour suprême dans Ordre des comptables agréés du Québec c. Goulet :

 

On peut fort bien exercer la comptabilité publique sans pour autant agir de manière à donner lieu de croire qu’on est autorisé à le faire; on peut même le faire tout en avertissant ses clients qu’on n’en a pas le droit; à l’inverse, on peut tout autant prétendre avoir le droit de le faire sans effectivement le faire[18].

 

[76]        Me Manon Bonnier, alors avocate au Contentieux de l'Ordre des ingénieurs du Québec, émettait la lecture suivante de ce passage de la Cour suprême. Interprétation qui, par ailleurs, a été citée par la jurisprudence :

 

Ainsi, nous sommes d'avis que lorsqu'une personne est accusée d'avoir agi de manière à donner lieu de croire qu'elle est autorisée à exercer une profession, la preuve n'est pas celle de l'exercice illégal proprement dit mais d'agissements donnant lieu de croire. C'est ce que nous retenons des propos du juge Lamer lorsqu'il écrit : « On peut prétendre avoir le droit de le faire sans effectivement le faire »[19].

 

[77]        Voici quelques exemples de décisions où il est clairement énoncé que l'exercice n'est pas un élément essentiel de l'infraction dont le Tribunal est saisi en l'espèce :

·                    Barreau de Montréal c. Gadoury[20]

 

[10] Lorsque le juge d'instance aborde ce qu'il qualifie être la « question finale », avec égards, il commet une erreur en droit lorsqu'il affirme :

 

[30] […] la question finale reste de décider quels sont les actes correspondant à des fonctions d'avocat que le défendeur a posés et qui auraient laissé lieu de croire qu'il était autorisé à poser et qui sont réservés à un avocat. C'est surtout ça qui doit être apprécié. […]

 

[16] En concluant que pour agir de manière à donner lieu de croire qu'on est autorisé à exercer la profession d'avocat ou en faire des actes, l'intimé doit poser un acte réservé, le juge d'instance, ajoute au test établi, un critère non conforme à la jurisprudence

(caractères gras ajoutés)

 

·                    Langis c. O.A.C.I.Q.[21]

 

[50] Les éléments constitutifs de l’infraction d’exercice illégal de l’activité de courtier sont donc différents de ceux de l’infraction « d’avoir agi de manière à donner lieu de croire » que l’on est autorisé à exercer l’activité de courtier.

 

[51] La preuve des trois conditions de l’exercice de l’activité de courtier ou d’agent immobilier n’est pas requise. En arriver à une autre interprétation serait contraire au principe établi par la Cour d’appel dans l’arrêt Lessard que la personne raisonnable ne devrait pas avoir à consulter la loi, donc à connaître les critères établis par la Lci ou l’interprétation jurisprudentielle de ceux-ci, avant de requérir les services d’un courtier immobilier.

(caractères gras ajoutés)

 

·                    Ordre professionnel des inhalothérapeutes du Québec c. Guilbert[22]

 

[52] Pour le Tribunal, il s'agit de concept et de contexte distinct d'une pratique illégale.

 

[53] Tel que souligné précédemment, la notion d'« exercer » réfère à quelque chose de réel, de concret, à l'accomplissement d'un acte, d'une matérialisation.

 

[54] Par ailleurs, pour déterminer si une personne a agi de manière à « laisser croire » qu'elle était autorisée à poser un geste réservé à un membre de l'Ordre, il faut nécessairement regarder la situation avec les yeux d'une personne raisonnable, alors que pour une personne qui « exerce », le test approprié est totalement différent. Lorsqu'un individu est accusé d'avoir agi de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à exercer une profession, la preuve n'est pas celle de l'exercice illégal proprement dit, mais d'agissement donnant lieu de croire.

 

[55] Le poursuivant en inculpant le défendeur « d'avoir exercé » a entrepris de prouver cette allégation. Conclure autrement peut certes induire le défendeur en erreur non pas quant à l'infraction qu'il a commise, mais quant à l'actus reus que la poursuivante s'est engagée à prouver.                                               (caractères gras ajoutés)

 

·                    A.C.A.I.Q. c. 9059-2114 Québec inc.[23]

 

[19] Le libellé de l'infraction [a agi de manière à donner lieu de croire qu'elle était autorisée à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier] est suffisamment explicite pour que le Tribunal conclue qu'il n'était pas nécessaire que la poursuivante fasse la preuve hors de tout doute raisonnable que la défenderesse a posé un ou des actes qui constituent l'exercice de l'activité de courtier immobilier.

 

[78]        En raison de ce qui précède, il faut donc conclure que la preuve d'une opération de courtage, qui, si l'on se réfère à l'article 1 de la Lci, est au cœur de l'exercice de la profession de courtier immobilier, doit donc être écartée des éléments constitutifs de l'infraction « d'agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire ».

[79]        La Cour supérieure, dans la décision Langis c. O.A.C.I.Q., concluait en ce sens :

 

[49] Le Tribunal considère que ces interprétations sont également applicables en matière de courtage immobilier et est d’avis que la notion d’opération de courtage n’est pas requise dans l’analyse des infractions reprochées[24].

[80]        Dans le cadre d'une requête pour permission d'appeler de cette décision, le défendeur arguait ce qui suit quant à la preuve d'une opération de courtage :

 

[3] Dans sa requête, monsieur Langis avance trois motifs d'appel. Premièrement, il soutient que le juge de la Cour supérieure a erré en droit en concluant que la notion d'« opération de courtage » n'est pas requise dans l'analyse de l'infraction reprochée. Il y voit une erreur commise par le juge dans l’identification des éléments de l'actus reus de l'infraction à l'article 156 de la Loi[25].

 

[81]        La Cour d'appel a statué que cette prétention était vouée à l'échec considérant que le juge de la Cour supérieure avait décidé conformément à la jurisprudence :

[9] Le juge a suivi une jurisprudence établie sur ce point et le requérant ne fait pas voir une erreur dans son analyse de la question. La prétention du requérant que la preuve d’une opération de courtage est nécessaire à l’actus reus de l’infraction sous l’article 156 est vouée à l’échec[26].

 

[82]        Avant de terminer sur ce point, il y a lieu de préciser que, tout comme l'opération de courtage, le fait d'avoir exercé l'activité de courtier contre rétribution et pour autrui ne sont pas des éléments essentiels de l'infraction qui nous occupe. Il s'agit de critères qui se rattachent à l'exercice[27] comme nous le constatons à la lecture de l'article 1 de la Lci.

[83]        Dans le présent dossier, le procureur de l'O.A.C.I.Q. a basé la majeure partie de sa plaidoirie sur la prémisse que la défenderesse, en réalité, faisait de l'exercice illégal de l'activité de courtier, sans pour autant le dire aussi clairement d'une part et sans l'avoir mis en preuve de toute façon, ce qui d'ailleurs n'aurait pas été pertinent.

[84]        Donc en réalité, il plaidait tous les éléments essentiels de l'article 1 de la Lci en estimant qu'il fallait déterminer si les actes posés par la défenderesse, qu'il considérait comme des « accessoires » exécutés en vue de la vente d'un immeuble, devaient être inclus dans les actes réservés du courtier.

[85]        Vu ce qui précède et comme l'a précisé la Cour supérieure dans l'affaire Gaboury [28] et Langis[29], la poursuite n'a pas à démontrer que le défendeur a posé un acte réservé.  En conséquence, le Tribunal n'a pas à déterminer si les actes que la poursuite qualifie comme étant « accessoires » allégués dans les six accusations, sont des actes réservés et relevant de l'opération de courtage de l'article 1 de la Lci.

[86]        Ces principes étant établis, avant de traiter de chacune des accusations, vu la toile de fond du présent litige, le Tribunal désire rappeler certaines choses. 

[87]        La Lci a pour objectif de protéger le public, tout en encadrant les activités et les obligations des agents et des courtiers immobiliers, qui, entre autres, vendent des maisons pour autrui. Cependant, il ne faut pas perdre de vue qu'il existe un grand principe en matière de propriété d'immeuble: le propriétaire d'une résidence a le droit de vendre sa résidence par lui-même, de négocier son prix, etc., et ce de la façon qu'il le désire.

[88]        L'exclusivité de la vente des immeubles n'appartient pas aux agents et aux courtiers immobiliers. La façon dont un propriétaire décide de mettre en application sa décision de vendre sa résidence lui appartient, et plusieurs choix s'offrent à lui.    

[89]        Notamment, il peut placer lui-même devant sa maison, une simple pancarte « À Vendre » achetée en quincaillerie, avec son numéro de téléphone et attendre les appels. 

[90]        Il peut aussi utiliser toute autre forme de publicité, notamment en plaçant une annonce de sa résidence dans le journal, poser une affiche sur un babillard, etc., et ce sans l'aide d'aucune plate-forme Internet.

[91]        Comme nous sommes à l'ère d'Internet, des réseaux sociaux, etc., il peut aussi décider d'annoncer sa maison sur un site web, car il existe des sites de vente de toutes sortes de biens comme Lespac.com (les petites annonces classées) ou Kijiji, etc.

[92]         Il peut aussi décider d'opter pour une visibilité sur Internet, sur un site regroupant plusieurs propriétaires d'immeubles désireux de vendre eux-mêmes leurs maisons et dont l'exploiteur du portail leur offre par la même occasion, accès à divers services tels que des annonces dans les journaux, une pancarte devant la résidence et de l'information supplémentaire, dont des trucs et conseils pour mettre en valeur sa maison à vendre, outils qu'il a le loisir de consulter ou non. En fait, comme le propose l'offre de services de la défenderesse.    

[93]        Évidemment, s'il ne désire pas s'occuper d'aucune façon de tout ce qui implique la mise en marché en vue de la vente de sa maison, il signera un mandat avec un agent ou un courtier immobilier, afin que celui-ci prenne en charge toutes les étapes afin de réaliser la vente. Il aura alors une commission à verser, une fois la vente réalisée, selon le contrat de courtage que les parties ont l'obligation de signer.

[94]        En résumé, plusieurs alternatives s'offrent à toute personne désirant mettre en vente sa résidence et c'est en fonction de ses besoins qu'elle choisira le type de démarche lui convenant le mieux.    

La preuve de la poursuite démontre-elle, hors de tout doute raisonnable, la commission des infractions reprochées contre la défenderesse, selon le fardeau de preuve déterminé ci-dessus relativement à l'article 156 de la Lci?

[95]        Les principes étant établis et avant d'aborder de manière spécifique chacune des accusations, le Tribunal désire établir certains éléments d'ordre général duquel il s'inspire pour trancher les présentes accusations. L'appréciation de l'ensemble de la preuve amène le Tribunal à énoncer ces commentaires dont il tiendra compte dans l'analyse de chacune des accusations spécifiques et ce, sans devoir les répéter.

[96]        Le Tribunal estime :

.           Que la défenderesse, depuis plusieurs années, soit environ 12 ans au moment des infractions reprochées, a fait plusieurs campagnes publicitaires dans le public en général, visant à se publiciser et promouvoir la mission de son entreprise en utilisant toujours les mêmes messages et expressions indiquant clairement les services qu'elle offre, tout en distinguant régulièrement ses activités de celles des agents, courtiers immobiliers.

.           En conséquence, cette publicité, au fil des ans, a eu pour effet d'informer le public sur la nature des activités de DuProprio et toutes ces expressions, vocables utilisés tels que : 0 % commission, sans commission, sans agent immobilier, etc. font partie du paysage auquel est exposée la personne raisonnable depuis plusieurs années. 

.           Que la personne raisonnable ayant un quotient intellectuel convenable estime le rôle de l'agent immobilier comme étant celui qui s'occupe de tout pour la vente de sa maison, donc qui la fait visiter, celui qui tente de trouver des acheteurs, qui reçoit les appels, qui en fait la publicité et qui procède aux négociations avec les acheteurs potentiels.

[97]        Ceci étant, pour décider si la poursuite a fait la preuve que la défenderesse a agi de manière à donner lieu de croire qu'elle était autorisée à exercer la profession de courtier ou agent immobilier, rappelons les actes concernés par les accusations :

.           Avoir diffusé un cahier publicitaire dans le quotidien Le Soleil;

.           Avoir utilisé ou avoir permis l'utilisation d'une affiche « À vendre »;

.           Avoir utilisé ou avoir permis l'utilisation d'une affiche directionnelle « À vendre »;

.                        Avoir donné lieu de croire par le biais d'un panneau publicitaire à l'intersection de deux rues;

.           Avoir donné lieu de croire par le biais de matériel promotionnel;

.           Avoir publié une annonce dans l'hebdomadaire le PROGRÈS-dimanche.

 

Dossier 200-61-133875-094 :

1er chef, avoir donné lieu de croire par la diffusion d'un cahier publicitaire dans le quotidien Le Soleil :

[98]        Pour traiter de ce chef, le Tribunal réfère le lecteur à la copie de la pièce P-2, qui apparaît aux pages 31 et 32 du jugement dans l'Annexe 1 (chef 1). 

[99]         La preuve ne démontre aucune activité ou geste posé par la défenderesse à l'exception de la diffusion du cahier publicitaire où, brièvement on y retrouve principalement des photos et descriptions de maisons avec le numéro de téléphone du propriétaire, la référence de la maison sur le site Internet, le texte de deux reportages publicitaires, une page complète de publicité de DuProprio.com (avec logo du feu de circulation, numéro téléphone) où y figure aussi le message de trois clients ayant fait affaires avec la défenderesse.  

[100]     Après avoir consulté ce cahier publicitaire, la personne ayant un quotient intellectuel convenable, ne pourra supposer que la défenderesse exerce l'activité de courtier, plus particulièrement lorsqu'il est indiqué :

.           dans le reportage publicitaire en page 2, qui fait référence à la croissance « … de maisons vendues par le propriétaire au Québec », sans intermédiaire, « grâce au réseau DuProprio.com » et invoque que « le ralentissement économique a sans doute eu une influence importante sur le choix des propriétaires de vendre leur maison eux-mêmes ».

.           …plus important site immobilier sans intermédiaire au pays et de consulter plus de 7,500 annonces de résidences à vendre directement par le propriétaire ». (page 2)

.           à la page 7; Vendre sa maison soi-même ne signifie pas le faire seul. Grâce à une gamme complète d'outils et de services professionnels, DuProprio.com fait équipe avec vous! en plus d'y retrouver les expressions habituelles utilisées par la défenderesse pour se distinguer des courtiers. (sans commission, vendre sans intermédiaire, etc.. ) 

[101]     L'ensemble du message est clair et ne peut, objectivement, soulever une réaction de confusion dans l'esprit de la personne raisonnable lorsqu'elle prend connaissance de l'ensemble de ce cahier sur le rôle de la défenderesse.

[102]     Le Tribunal estime qu'il est suffisamment clair pour que cette personne, comprenne, sans besoin de faire d'autre vérification, d'une part que si elle est intéressée à une de ces maisons, elle compose le numéro de téléphone du propriétaire placé en dessous de la fiche descriptive de la maison ou sinon elle consultera le site Internet vu la référence pour cette maison, afin de compléter l'information désirée. 

[103]     Le lecteur à la compréhension moyenne supposera qu'à la teneur des propos de ce cahier publicitaire, la défenderesse ne vend pas les maisons, mais qu'elle offre un véhicule publicitaire à ses clients dans un journal afin qu'ils aient plus de visibilité, ainsi qu'une gamme d'autres services pour les aider à vendre eux-mêmes, sans agent, tout en leur transmettant le message que du fait de vendre seuls et outillés, ils épargneront la commission d'un agent immobilier.

[104]     En conséquence, le Tribunal n'est pas convaincu hors de tout doute raisonnable que la défenderesse a agi de manière à laisser croire qu'elle était autorisée à exercer l'activité de courtier en diffusant ce cahier publicitaire.

 

2ième chef, avoir donné lieu de croire par l'utilisation d'une affiche « À VENDRE » :

[105]     Pour traiter de ce chef, le Tribunal réfère aux photos 1 et 2 de la pièce P-4 en liasse.

[106]     Le contexte est le suivant : Cette affiche est placée devant la résidence du 1474 René Lévesque Ouest, avec l'inscription À VENDRE, le nom :  DuProprio.com et son logo  sont présents.   Il y est indiqué « Sans commission » et un numéro de téléphone dont les chiffres sont en gros caractères, et en dessous, en plus petits caractères le numéro 1 866 DuProprio.

[107]     La preuve ne démontre aucune activité ou acte posé par la défenderesse à l'exception de ces inscriptions.   Le contenu et la forme des inscriptions sur l'affiche sont importants pour traiter de la réaction de la personne raisonnable lorsqu'elle la lira.      

[108]     Avec égards, le Tribunal estime que la réaction d'une personne raisonnable, avec un quotient intellectuel adéquat qui regarde cette affiche « À Vendre » devant cette maison, croira raisonnablement qu'il s'agit du propriétaire de la maison qui veut vendre sa maison lui-même. 

[109]     D'une part, une personne raisonnable, qui ne vit pas en vase clos et qui vit dans la société de façon normale, comprendra aisément que le vocable utilisé dans la marque de commerce « DuProprio », réfère à la notion de « du propriétaire directement », compte tenu que cette inscription est combinée avec la mention « sans commission ».

[110]     La présence du nom « DuProprio », de l'expression « sans commission » et du numéro de téléphone du client sur l'affiche sont également indicatifs de l'absence d'intermédiaire et permettent d'induire qu'une personne raisonnable ne peut croire objectivement que DuProprio agit comme courtier immobilier dans la vente de celle-ci.

[111]     De plus, le numéro de téléphone écrit en gros chiffres et en caractère gras, suggère normalement, à une personne raisonnable, que c'est ce numéro qu'il faut appeler pour avoir de l'information sur cette maison, soit le propriétaire qui veut vendre lui-même « sans commission», donc sans l'aide d'un agent immobilier.  (Car la personne raisonnable, pour ne pas dire la population en général, sait que les agents ou courtiers reçoivent une commission pour leurs services)  

[112]      Et ce faisant, la personne raisonnable déduira logiquement que le début du second numéro de téléphone se terminant avec DuProprio écrit en petits caractères, n'est pas celui qu'elle doit utiliser pour téléphoner si elle est intéressée à la maison. Indiqué de cette façon, il lui apparaîtra logique qu'il serve uniquement à des fins de publicité pour DuProprio.com, qui est l'entreprise qui affiche l'annonce. Par l'inscription « . com », elle saura instinctivement qu'il y a un site Internet à consulter si elle désire en savoir plus sur l'entreprise DuProprio.

[113]      Au surplus, le Tribunal estime que la personne possédant un quotient intellectuel convenable qui vit dans la société actuelle, qui travaille, qui se déplace, fait des activités, etc. ne croira pas qu'il s'agit d'une maison à vendre par un agent ou un courtier immobilier, car elle a déjà vu leurs pancartes dans laquelle apparaît généralement une photo du courtier, le nom et numéro de téléphone de l'agence, et l'absence de mention suggérant que c'est le propriétaire qui vend lui-même,  contrairement à la présente affiche. 

[114]     Il n'existe aucun lien rationnel entre le fait de mettre une affiche « À Vendre » sur le terrain d'une propriété et l'activité de courtier, car plusieurs personnes annoncent leur propriété sans pour autant faire appel aux services d'un courtier.   

[115]     En conséquence, le Tribunal estime ne pas être convaincu, hors de tout doute raisonnable, que par cette annonce, la défenderesse a agi de manière à donner lieu de croire qu'elle était autorisée à exercer l'activité de courtier.

3e chef : avoir utilisé une affiche directionnelle « À VENDRE » :

[116]     Ce chef d'accusation fait référence aux photos 3 à 5 de la pièce P-4 en liasse.

[117]     Aucun geste ou acte posé ne fut mis en preuve par la poursuite à l'exception de cette affiche avec les termes et mots mentionnés ci-dessous.

[118]     Le contexte est le suivant : l'affiche indique « À VENDRE » avec le nom de la défenderesse soit « DuProprio.com », « sans commission », on y retrouve l'adresse de la maison à vendre : « 1539 Parc Beauvoir » et une grande flèche rouge dont la pointe est dirigée vers la droite (en direction de la maison). Tout près de cette affiche directionnelle placée à l'intersection de cette rue, se retrouve une autre affiche directionnelle (sans indication de l'adresse résidentielle) d'un agent immobilier dûment identifié, avec sa photo, et le nom de son agence, en plus de l'affiche d'une candidate à une élection.

[119]     Le lecteur à la compréhension moyenne comprendra purement et simplement, en regardant le texte de cette affiche directionnelle à l'intersection de ces rues que l'affiche dirige celui qui la regarde vers la maison à vendre à l'adresse indiquée dans cette rue.

[120]     Au risque de se répéter, le Tribunal estime que la mention « DuProprio.com » combinée avec le terme « sans commission » sous-entend à cette personne raisonnable, que la personne qui vend la résidence et où on le dirige, est le propriétaire de celle-ci et que DuProprio.com n'est pas un courtier immobilier et ne sera pas celui qui va vendre la maison.   Dans ce contexte, DuProprio apparaît comme celui qui permet la publicité de cette maison en vente par le propriétaire directement.                                   

[121]     Cette personne raisonnable ajoutera d'autant plus de foi à cette croyance, lorsque dans ce contexte, elle verra tout près de cette annonce directionnelle, une autre annonce avec le logo Remax qui elle, démontre de façon évidente par son contenu différent, que c'est une maison à vendre mais par un courtier immobilier. En effet, les indications du nom personnel de l'agent, sa photo, le nom de son agence connue dans le monde de l'immobilier, et le fait qu'elle ne contient aucun message ou expression qui suppose, pour une personne raisonnable, que le vendeur est le propriétaire « directement » comme dans l'affiche de DuProprio, fait en sorte qu'elle ne peut laisser croire que la défenderesse exerce l'activité de courtier immobilier.   

[122]     Au surplus, la personne raisonnable, qui est celle qui ne vit pas dans un vase clos et qui a une compréhension moyenne, sait aussi qu'il n'est pas coutume pour un propriétaire qui vend par lui-même sa maison, d'apposer sa photo personnelle sur une affiche à vendre ou directionnelle, mais sait que les courtiers le font généralement pour leurs clients.    

[123]     En conséquence, cette affiche directionnelle, seule ou dans ce contexte avec l'autre affiche, ne peut donner lieu de croire que la personne morale DuProprio.com est autorisée à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier.  De plus, les propos au chef précédent sont applicables au présent chef.

[124]     Le Tribunal n'est pas convaincu hors de tout doute raisonnable de la commission de l'infraction, de sorte que la défenderesse est acquittée de l'infraction alléguée. 

4e chef : avoir donné lieu de croire par le biais d'un panneau publicitaire à l'intersection de deux rues :

[125]     Ce chef d'accusation fait référence à la pièce P-3. 

[126]      Aucun comportement ou acte posé par la défenderesse ne fut mis en preuve par la poursuite à l'exception d'un grand panneau publicitaire situé à l'intersection de deux rues à Québec, comprenant les mentions suivantes : « VOUS SEREZ PLUS RICHE » en gros caractères, ainsi que le nom de la défenderesse DuProprio.com  avec son logo (un feu de circulation) et la mention « À VENDRE» et « 0 % de commission ».

[127]     La mention qui prédomine sur le panneau est « vous serez plus riche ». Cependant, si le lecteur de cette annonce est très attentif et prend la peine de s'attarder au-delà de cette mention qui retient immédiatement l'attention, il verra une série de maisons en arrière-plan.

[128]     Le texte suggère simplement qu'une personne sera plus riche en faisant affaires avec DuProprio pour vendre, car elle n'aura pas de commission à payer. Le panneau publicitaire n'indique rien de plus.

[129]     Au risque de se répéter, le nom DuProprio.com réfère à « du propriétaire directement » dans l'esprit de la personne à la compréhension moyenne. À la lecture de ce panneau, celle-ci ne peut raisonnablement se figurer que DuProprio agira à titre d'intermédiaire comme un agent immobilier pour vendre sa maison lorsqu'elle voit que si elle fait affaire avec eux, il n'y a pas de pourcentage de commission à donner et qu'elle sera plus riche par le fait même. Ceci est donc indicatif de l'absence d'intermédiaire et amène à conclure qu'une personne raisonnable ne peut croire que DuProprio est autorisée à exercer l'activité de courtier immobilier par ce panneau.

[130]     Il n'y a aucune mention de « courtiers » ou « agents immobiliers » et les termes du panneau publicitaire ne sont pas ambigus.            

[131]     Le Tribunal estime donc qu'il n'y a aucun lien logique et rationnel entre l'expression « Vous serez plus riche », et l'activité de courtier immobilier. De plus, la personne raisonnable ne peut objectivement y croire car avec l'expression « 0 % commission », elle déduira instinctivement qu'il n'y a pas de courtier dans une telle situation.   De plus, le Tribunal rappelle les commentaires précédents au paragraphe 96.

[132]     En conséquence, le Tribunal n'est pas convaincu, hors de tout doute raisonnable, de tous les éléments essentiels de l'infraction alléguée par la preuve soumise.

5e chef : Avoir agi de manière à donner lieu de croire par le biais de matériel promotionnel :

[133]     Le matériel promotionnel comprend le contenu du site Internet www.duproprio.com  (débutant page 321 de la pièce P-9) dans lequel se retrouve le Dossier Vendeur (page 453 et ss) ainsi que le Guide du vendeur (page 550  et ss et aussi déposé en pièce P-5). Une copie du Guide du Vendeur est reproduite aux pages 33 à 40 du jugement à l'Annexe 2 (5e chef).

[134]     Comme la copie du site web est très volumineuse, seulement quelques pages seront annexées.

[135]     La preuve ne fait état d'aucun acte ou geste posé par la défenderesse à l'exception de tous les textes et le contenu de ce site Internet et du Guide du vendeur.

[136]     Le Tribunal croit tout d'abord que la personne au quotient intellectuel convenable qui consulte le site Internet considérera qu'il s'agit d'un site organisé et structuré qui, sans équivoque, ne démontre pas que la défenderesse suggère à ses internautes qu'elle offre d'agir comme intermédiaire dans le cadre de la vente des maisons qui apparaissent sur son site.      

[137]     Encore une fois, la nature de ses activités est décrite à plusieurs endroits sur le site web[30], et dans le Guide du vendeur[31]par le biais des expressions mentionnées précédemment ou par le contenu des textes en plus de faire la distinction entre les services qu'elle offre et ceux des courtiers immobiliers.

[138]     À titre d'exemple, en entrant sur le site web[32], la personne raisonnable y verra le logo et le nom de l'entreprise « DuProprio.com », avec en dessous l'expression « sans commission ». Par ailleurs, l'ensemble de la preuve présentée devant le Tribunal relativement aux services offerts, confirme l'information contenue sur le site.

[139]     La personne raisonnable qui consultera le Guide du vendeur en annexe 2, constatera que la défenderesse donne une foule d'informations,  de « trucs et conseils généraux » pour mettre en valeur la résidence de son client et à sa lecture, elle sera informée, sans conteste, que ce sera elle comme vendeur qui recevra les appels, fera les visites de sa maison[33], de même que la négociation relative à la vente[34] car l'ensemble des propos ne laisse pas supposer que ce sera la défenderesse qui s'en occupera.   

[140]     Au risque de se répéter, le message principal qui est véhiculé dans l'ensemble de tout ce matériel promotionnel est toujours le même. Une visibilité de maisons offertes en vente par le propriétaire directement, celles-ci étant regroupées dans des annonces sur le site Internet, dans un journal ou dans un cahier publicitaire, sans agent immobilier et sans commission. Conséquemment, le Tribunal estime qu'une personne raisonnable ne peut objectivement être induite en erreur et penser que DuProprio exerce les activités de courtiers, entre autre, parce que la personne intéressée pourra communiquer directement avec elle, etc.

[141]     Au surplus, contrairement à l'argumentation de la défenderesse dans ses plaidoiries écrites, le Tribunal estime que la vente de publicité visant à annoncer des « maisons à vendre » ne constitue pas un acte réservé ni un acte de courtage assujetti à la Lci. D'ailleurs, le Tribunal trouve fort intéressants les propos du juge dans A.C.A.IQ. c. Dierckz,[35] relativement à la vente de commerce, propos qui peuvent aisément s'appliquer dans le présent cas :

« Il faut savoir appeler les choses par leur nom. La vente de publicité des commerces offerts en vente dans le cadre de la publication d'un journal ou d'une revue ne constitue pas un acte de courtage en soi s'il n'y a aucun geste posé à titre d'intermédiaire. Les grands quotidiens publient de telles annonces à la demande de propriétaires particuliers ou même de courtiers. Ces journaux y trouvent leur bénéfice dans la vente d'espace du journal et n'interviennent pas de façon directe dans la suite des événements, laissant le soin à toute personne intéressée de communiquer avec l'annonceur.

Il en est de même par analogie pour les annonces télévisuelles ou électroniques sur Internet. L'exploitant d'un portail peut y afficher les annonces de vente d'immeubles moyennant rétribution tout comme dans les journaux. Le cumul d'annonces pendant une certaine période pourra constituer une banque électronique dans le cas d'un site Internet où les internautes viendront examiner les immeubles en vente et connaître la personne avec qui faire affaire

Tant qu'elle se tient dans ces paramètres, la défenderesse ne pose pas d'acte de courtage. Elle ne fait que publier des annonces d'immeubles sans intervenir dans la suite des choses ».

 (soulignements ajoutés)

[142]     Le Tribunal considère que ces propos sont très pertinents dans la présente affaire, car ils décrivent en bonne partie la réalité de la défenderesse, car l'internaute qui consulte le site Internet, constate qu'elle constitue une banque électronique d'annonces de propriétaires de maisons offertes en vente. Mais en plus de cela, l'internaute constatera qu'elle offre d'autres services afin d'aider à réaliser la vente de ses clients, sans pour autant intervenir de façon significative dans le processus et la suite des choses, tel qu'indiqué précédemment.   

[143]      Le Tribunal estime que la teneur des propos en général, du contenu du matériel promotionnel ne démontre pas que la défenderesse puisse agir ou laisser croire qu'elle agira comme intermédiaire dans la suite des choses.

[144]     La personne raisonnable n'est pas induite en erreur sur les activités de DuProprio lorsqu'elle voit qu'elle permet la publication des annonces d'immeubles et offre des services connexes pour outiller le client vendeur, mais sans intervenir dans le processus de vente de sa maison.   C'est ce que la personne au quotient intellectuel convenable retiendra de l'ensemble de sa consultation du matériel promotionnel, qu'elle soit vendeur ou acheteur potentiel.  

[145]     Les termes, les expressions, les vocables utilisés et tout l'ensemble du contenu du site Internet de DuProprio.com ne démontrent pas que la défenderesse s'immisce directement ou indirectement dans le processus de la vente car à sa lecture, on comprend qu'elle ne fait pas de visites, ni de négociation, n'entre pas en contact avec les acheteurs potentiels, ni ne reçoit leurs appels pour le client, etc. le tout étant bien expliqué.

[146]     Le Tribunal estime que la personne raisonnable qui consulte l'ensemble de ce matériel promotionnel fera une lecture dans sa globalité et d'une  façon générale et non du « mot à mot » de façon à ce que chacun de ceux-ci ne soit pris isolément.   

[147]     La perception de la personne raisonnable qui consulte le matériel promotionnel constatera qu'il y a des outils qu'elle aurait pu retrouver ailleurs mais que  DuProprio a regroupé et auxquels elle les réfère au besoin, tels que :

.           un modèle d'offre d'achat et de contre-offre d'achat[36];

.           des comparables de maisons vendues dans le quartier pour établir leur prix eux-mêmes;

.           la référence à un service d'assistance juridique par le biais d'une compagnie d'assurance au besoin;

.           la référence à une entreprise de « Home Staging » au besoin;

.           un service d'assistance à la clientèle et un coach de vente, à qui le vendeur pourra se référer au besoin, etc. 

[148]     Le Tribunal estime que le fait de mettre à la disposition des vendeurs tous ces outils pour les aider à vendre, ne peut objectivement faire présumer à une personne raisonnable qui en prend connaissance, que l'entreprise DuProprio exerce l'activité de courtier immobilier, et ce sans même qu'elle ait à consulter des dictionnaires ou la loi.

[149]     Bien entendu, le Tribunal réitère que les commentaires énoncés au paragraphe 96 du présent jugement font aussi partie des arguments sur le présent chef.

[150]     En conséquence, le Tribunal n'étant pas convaincu hors de tout doute raisonnable de la commission de cette infraction telle qu'alléguée, acquitte la défenderesse sur ce chef. 

Dossier 200-61-136184-106 :

1er chef amendé : Avoir publié une annonce dans l'hebdomadaire le PROGRÈS-dimanche

[151]     Pour traiter de ce chef, le Tribunal réfère à la pièce P-1, dont la copie apparaît en page 42 du présent jugement à l'Annexe 3 (chef 1 amendé).

[152]     La preuve ne démontre aucun geste ou aucun comportement de la défenderesse à l'exception de la publication d'une annonce, dans un journal hebdomadaire le 16 août 2009 au Saguenay.

[153]     Il s'agit donc d'une publicité pour la défenderesse. La présence du nom « DuProprio.com » et les expressions « sans commission » ainsi que « vous serez plus riche » (inscrit en très gros caractère), invitent à conclure qu'une personne raisonnable ne peut croire que DuProprio est autorisée à exercer l'activité de courtier immobilier.

[154]     Le Tribunal estime que pour le lecteur au quotient intellectuel convenable, il n'existe aucun lien logique et rationnel entre l'expression « le plus important réseau immobilier sans commission au Canada » indiquée au bas de l'annonce et l'activité de courtier immobilier, et ce à plus  forte raison lorsqu'on y retrouve les termes mentionnés au paragraphe précédent dans la même annonce.  

[155]     De plus, on ne peut soutenir raisonnablement que cette expression fait appel à l'activité de courtier.   Par exemple, l'annonce n'est pas sous une rubrique réservée aux « Courtiers et Agents immobiliers » comme dans l'affaire A.C.A.I.Q. c. 9059-2114 Québec inc.[37]. De plus, il n'est pas mentionné : « Le plus important réseau de courtage immobilier sans commission au Canada ».  Utiliser le terme « réseau immobilier » est adéquat car le site web regroupe plusieurs propriétaires et constitue une banque électronique d'immeubles que l'on peut qualifier de réseau dans le monde de l'immobilier des personnes désirant vendre seules.  En plus, on ne retrouve pas à aucun autre endroit les termes « agents ou courtiers immobiliers ».  

[156]       Pour tous ces motifs, et en tenant compte  de ceux indiqués au paragraphe 96 du présent jugement, le Tribunal considère que la poursuite n'a pas fait la preuve hors de tout doute raisonnable de tous les éléments essentiels de l'infraction telle que portée.

[157]     POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[158]     ACQUITTE la défenderesse de chacun des chefs d'accusation portés dans les deux présents dossiers.

 

 

__________________________________

NICOLE MARTIN,

JUGE DE PAIX MAGISTRAT

 

 

 

Me Marc Gaucher

GAUCHER, LÉVESQUE, TABET

Procureur de la poursuivante

 

Me Claude Morency

Me Nicolas Courcy

FRASER MILNER CASGRAIN, LLP

Procureurs de la défenderesse

 

 

 

 

Dates d'audiences : 21 et 22 février 2011

Plaidoiries orales et écrites des parties : 22 février 2011

Réplique de la Défenderesse : 04 mars 2011

Réponse à la réplique par la Poursuivante : 23 mars 2011


 

Annexe 1 : Chef 1, cahier publicitaire P-2

 


 

 


Annexe 2: Chef 5, Pièces P-5, P-9


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 


 

 



[1] L.R.Q. c. C-73.1.

[2] Pages 4 et 5, plaidoirie de la défenderesse du 22 février 2011.

[3] Pauzé c. Gauvin, (1954) R.C.S. 15, page 18.

[4] [1981] RCS 295, J.E. 81-578 .

[5] Henri RICHARD, Le courtage immobilier au Québec, 3e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, p.72.

[6] Langis c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, 2011 QCCS 1513 . La décision a fait l'objet d'une requête pour permission d'en appeler qui a été rejetée. Voir également Ebrahimi c. Kheirkah, 2007 QCCS 159 et Rochefort c. Pigeon, J.E. 2004-2231 (C.Q.) (appel rejeté).

[7] Id. par. 39.

[8] Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Compagnie de fiducie MRS [2003] R.J.Q. 1404 . Voir également « Le contrat de « Finder's Fee » et le courtage immobilier », dans Service de la formation permanente, Barreau du Québec, vol. no 217, Développements récents en droit immobilier, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2004, p. 97à la p. 108.

[9]  Pauzé c. Gauvin, (1954) R.C.S. 15, page 18. Commentaires relatés à l'article 4 de la Loi Corporation  Des Ingénieurs Professionnels Du Québec.

[10] Précité, note 6, par. 35-52.

[11] Langis c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, 2011 QCCA 1168 .

[12] L.R.Q., c. C-26.

[13] L.R.Q., c. B-1.

[14] 2005 QCCA 832 .

[15] Précité, note 6.

[16] 2008 QCCQ 3880 .

[17] 2007 QCCQ 60 .

[18] Précité note 4.

[19] « Le traitement des dossiers concernant l'exercice illégal d'une profession et l'usurpation d'un titre réservé : l'enquête et les différents recours juridiques utilisés », dans Service de la formation permanente, Barreau du Québec, vol. no 155, Développements récents en déontologie, droit professionnel et disciplinaire, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2001, p. 1 à la p. 41; Barreau de Montréal c. Gadoury, 2011 QCCS 4849 , par. 12; Langis c. O.A.C.I.Q., précité, note 6, par. 41; A.C.A.I.Q. c. 9059-2114 Québec inc., 2009 QCCQ 5353 , par. 16.

[20] Id.

[21] Précité, note 6.

[22] 2010 QCCQ 5599 .

[23] Précité note 19.

[24] Précité note 6.

[25] Langis c. O.A.C.I.Q., précité, note 11.

[26] Id.

[27] Claude BARSALOU, Le contrat de courtage immobilier — Vente d'un immeuble de moins de cinq logements, Montréal, Éditions Wilson & Lafleur, 1996, p. 14-15; Langis c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, précité, note 4, par. 36; Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Binda-Cesta, précité, note 13, par. 20; Association des courtiers et agents immobiliers c. Service Élimidettes (Québec) inc., précité, note 14, par. 32; Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Falsetti, 2006 QCCQ 5150 , par. 20-22.

[28] Précité note 16.

[29] Précité note 7 et note 12.

[30] Pages 321, 322, 327 etc. où l'on retrouve des rubriques référant à la mission, qui sommes-nous? Etc.  

[31] Page 500 et ss, pages 33 à 40 du présent jugement, Annexe 2.

[32] Page 321 pièce P-9 et page 41 du présent jugement à l'Annexe 2.

[33] Pages 36, 37 du présent jugement à l' Annexe 2.

[34] Page 37 du présent jugement à l'Annexe 2.

[35] 2001 CanII 19652 (QC C.Q.), paragraphes. 24 à 26.

[36] Page 413 de P-9.

[37] Précité note 19, p 11 à 13.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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