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Décision

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Monit Management Ltd. c. Samen Investments Inc.

2012 QCCA 1821

COUR D’APPEL

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE

 

MONTRÉAL

N° :

500-09-020859-104

(500-17-025723-050)

 

DATE :

 Le 10 octobre 2012

 

 

CORAM :

LES HONORABLES

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

 

 

MONIT MANAGEMENT LIMITED

APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE - défenderesse / demanderesse reconventionnelle

c.

 

SAMEN INVESTMENTS INC.

INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE - demanderesse / défenderesse reconventionnelle

 

 

ARRÊT

 

 

[1]           LA COUR; - Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 17 juin 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Louis Crète), qui a accueilli en partie la  réclamation en dommages de l'intimée contre l'appelante, condamnant cette dernière à lui payer la somme de $170,114 avec les intérêts et l'indemnité additionnelle depuis l'assignation, et a rejeté la demande reconventionnelle de l'appelante;

[2]           Pour les motifs du juge Léger, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Dufresne :

[3]           ACCUEILLE en partie l'appel, mais avec dépens contre l'appelante, à la seule fin de substituer au montant de la condamnation de 170 114 $ celui de 160 000 $, les autres conclusions du jugement de première instance demeurant inchangées;

[4]           REJETTE l'appel incident, avec dépens contre l'intimée.

 

 

 

 

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.

 

 

 

 

 

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

 

 

 

 

 

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

 

Me Jean M. Leclerc

Gilbert Simard Tremblay

Pour l'appelante / intimée incidente

 

Me Louis Samuel

De Grandpré Chait s.e.n.c.r.l.

Pour l'intimée / appelante incidente

 

Date d’audience :

Le 4 avril 2012


 

 

MOTIFS DU JUGE LÉGER

 

 

[5]           L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 17 juin 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Louis Crête), qui a conclu à sa négligence grossière à la suite d'une gestion déficiente de l'immeuble de l'intimée, à l'inapplicabilité de la clause d'exonération de responsabilité prévue au contrat de gestion et l'a condamnée à payer une portion des dommages réclamés par l'intimée (170 114 $). Par ailleurs, le jugement rejette la demande reconventionnelle de l'appelante pour poursuite abusive.

[6]           Le pourvoi pose principalement deux questions. La première concerne l'étendue des obligations de l'appelante envers l'intimée en tant que gestionnaire professionnelle de ses immeubles. La seconde consiste à savoir si les manquements contractuels de l'appelante à l'entretien adéquat de l'immeuble en cause, durant plus de 20 ans, relèvent de la négligence grossière, auquel cas l'appelante ne saurait bénéficier de l'application de la clause d’exonération de responsabilité. Pour les motifs qui suivent, je propose d'accueillir pour partie l'appel principal, à la seule fin de réduire le montant des honoraires de l'expert de l'intimée que l'appelante a été condamnée à payer, et de rejeter tous ses autres moyens d'appel ainsi que l'appel incident de l'intimée.

I. LE CONTEXTE

[7]           Brossés à larges traits, les faits nécessaires à l'intelligence du pourvoi sont les suivants.

[8]           L'intimée Samen Investments inc. (« Samen ») est une compagnie incorporée au Québec, où elle possède plusieurs immeubles commerciaux et terrains situés à Montréal et ailleurs. Son capital est détenu par un investisseur italien, Achille Costamagna, qui en est l'âme dirigeante. Son représentant et consultant principal pour ses affaires ici est un citoyen et résident suisse, Leonardo Bernasconi, comptable agréé et conseiller financier. Il en est aussi formellement le président, bien qu'il vienne rarement au Québec.

[9]           En mai 1976, l'intimée acquiert un immeuble commercial situé au 390-400, boulevard De Maisonneuve Ouest, au centre-ville de Montréal, aussi appelé le Gordon Brown Building (« Gordon Brown »). Peu de temps après, elle en confie la gestion, ainsi que celle d'autres immeubles acquis par la suite, à Monit Management Limited (« Monit »), l'appelante. Cette dernière est une entreprise familiale, propriétaire d'un important parc immobilier, qui en outre se spécialise dans la gestion d'immeubles détenus par des investisseurs étrangers. Son âme dirigeante est Alex Kotler.

 

[10]        L'entente entre les parties sera constatée dans divers contrats successifs comportant des clauses identiques, tous préparés par l'appelante, qui définissent son rôle et l'étendue de son mandat pour la gestion des trois immeubles dont l'intimée est propriétaire à Montréal. La signature du dernier contrat remonte au 1er janvier 1993. Les stipulations qui traitent de la nature du mandat confié à l'appelante et l'obligation de cette dernière de voir à l'entretien de l'immeuble visé, sont rédigées en ces termes :

2.         The Proprietor [Samen] hereby engages the Manager [Monit] as his sole and exclusive Mandatary for the purposes of renting, leasing, operating, and managing the Property.  The Manager shall operate and manage the Property as a prudent administrator and, in particular, without restricting the generality of the foregoing, and under strict reserve thereof, the Manager shall perform the following functions with due diligence:

[…]

(b)        cause to be made all Landlord's repairs which the Manager in its sole discretion shall deem necessary for the maintenance and preservation of the Property;

[Je souligne.]

[11]        L'entente contient également une clause d'exonération de responsabilité stipulée en faveur de l'appelante, dont l'interprétation est au cœur du pourvoi :

9.         The Proprietor agrees and undertakes to hold the Manager safe and harmless and to indemnity it from all damage suits in connection with the management of the Property and from any and all liability from injury suffered by any employee or other person whosoever.  The Proprietor shall discharge the Manager from any and all claims of any kind or nature whatsoever, including but not limited to claims arising out of any error or judgement or a mistake of law or fact, or any act or omission of the Manager except that the Manager shall be liable for all damages occasioned by its willful misconduct or gross negligence.

[Je souligne.]

[12]        Pour expliquer le lien de confiance ayant existé entre les parties, il est opportun de souligner que leurs dirigeants respectifs, MM. Costamagna et Kotler, entretenaient depuis une quarantaine d'années avant la signature du premier contrat de gestion, une relation étroite. Ces liens, qui débordent largement la gestion des trois immeubles détenus à Montréal, vont toutefois s'effriter au fil du temps, sans toutefois que les détails n'aient été divulgués.

[13]        C'est dans ce climat que le 24 septembre 2003, l'intimée informe l'appelante qu'elle ne renouvellera pas son contrat de gestion qui vient à échéance le 31 décembre suivant. Elle retient alors les services de Gestion Sidev Inc. (« Sidev ») comme nouveau gestionnaire, pour prendre en main, à compter du 1er janvier 2004, la gestion des immeubles qu'elle possède à Montréal, notamment du Gordon Brown.

[14]        Dès son entrée en fonction, Sidev fait inspecter le Gordon Brown afin de dresser un état des lieux et déterminer quels travaux d'entretien devraient être entrepris. Lors de cet examen, plusieurs indices portent à croire que l'étage supérieur du stationnement souterrain (mezzanine) est sérieusement endommagé.

[15]        Après un examen superficiel dudit étage, le représentant estime qu'il est sérieusement endommagé. Sidev retient alors les services de Thomas Egli, un ingénieur spécialisé dans les structures de béton, question d'avoir une meilleure idée de l'état de détérioration de cette partie de l'édifice.

[16]        Il faut préciser qu'au moment des consultations avec l’ingénieur Egli, Sidev fait déjà affaire avec l’architecte Brian Burrows, du groupe Architex, pour connaître les programmes de rénovations possibles pour le Gordon Brown[1], l'intimée envisageant alors d'effectuer des travaux majeurs pour rajeunir l'immeuble et le repositionner stratégiquement en le surclassant en catégorie B, de C qu'il était jusque-là.

[17]        Après avoir effectué plusieurs tests, Egli recommande la démolition et la reconstruction de la mezzanine, solution qu'il estime moins coûteuse que la réfection de toute la structure.

[18]        À la remise du rapport final de Egli, le 30 novembre 2004, l'intimée estime que l'appelante doit être tenue responsable de la détérioration de la mezzanine et du reste du stationnement intérieur, parce qu'elle en aurait négligé l’entretien entre 1977 et 2004.

[19]        Le 3 décembre 2004, elle met l'appelante en demeure d’entreprendre les travaux de démolition et de reconstruction recommandés dans le rapport de l’ingénieur Egli. Le 14 décembre 2004, les procureurs de l'appelante répondent en niant toute responsabilité, soulignant que l'intimée ne s’était jamais plainte en 28 ans, ajoutant qu'en outre, elle avait toujours été réticente à investir dans l’entretien des immeubles qu’elle détenait à Montréal[2].

[20]        Face à cette réponse négative, l'intimée décide d’entreprendre elle-même les travaux recommandés et lance à cette fin un appel d’offre préparé par Sidev, à la suite duquel quatre soumissions sont reçues. Le 18 janvier 2005, le contrat est octroyé à Les services techniques de béton Scaram ltée («Scaram»)[3].

[21]        Le 13 mai 2005, l'intimée intente une poursuite contre l'appelante, lui réclamant le coût des travaux rendus nécessaires par son entretien inadéquat. Après quelques amendements à sa requête introductive d'instance, sa réclamation totalise 743 229,77 $[4].

[22]        L'appelante nie toute responsabilité et réplique par une demande reconventionnelle de 135 000 $, estimant abusive la poursuite de l'intimée.

II. LE JUGEMENT ENTREPRIS

[23]        En première instance, quatre (4) questions étaient soumises à l'examen du juge :

a)    Quelles étaient les obligations de Monit à l'égard de Samen en rapport avec l'entretien des immeubles sous gestion et eu égard à l'interprétation à donner au contrat liant les deux parties?

b)    Monit a-t-elle été négligente dans son entretien du stationnement intérieur du Gordon Brown de 1977 à 2004?

c)    Si oui, Monit a-t-elle engagé sa responsabilité et pour quel montant?

d)    La demande reconventionnelle de Monit peut-elle être accordée, en tout ou en partie?

[24]        Sur la première, le juge considère qu'il doit d'abord déterminer l'étendue des obligations contractuelles de l'appelante envers l'intimée, dans le cadre de sa gestion des immeubles. L'appelante prétendait qu'elle avait l'entière discrétion de procéder aux réparations qu'elle jugeait nécessaires et que l'article 9 du contrat de gestion l'exonérait  de toute responsabilité susceptible de découler de son administration du Gordon Brown.

[25]        Le juge rejette cette prétention. Dans un premier temps, il estime que l'appelante ayant elle-même rédigé le contrat, la règle de l'interprétation « en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée » (art. 1432 C.c.Q.) s'applique[5] .

[26]        Ensuite, il rappelle la règle selon laquelle le contrat doit recevoir une interprétation qui tient compte de sa nature, du contexte de sa conclusion, de l'interprétation que lui ont donnée les parties ainsi que des usages (art. 1426 C.c.Q.). Selon lui, l'interprétation que l'appelante propose de donner à cette clause aurait pour effet de la libérer des obligations essentielles qu'elle devait remplir aux termes du contrat de gestion. Plus précisément, elle lui permettrait de soustraire du contrat son obligation de « maintenance and preservation » du garage, nécessaire à la jouissance des lieux occupés par les locataires :

[36]            La vision réductrice de ses obligations telle que proposée par Monit (discrétion absolue dans l'entretien des immeubles et non-responsabilité à cet égard) est contraire au droit et au bon sens.

[…]

[38]            Monit ne peut manifestement pas se laver les mains de toute responsabilité contractuelle en invoquant de vagues clauses autodisculpatoires. En effet, Monit avait des obligations, en contrepartie desquelles elle était payée, et elle avait notamment le devoir d'agir en administrateur prudent ("prudent administrator") et avec diligence.

[…]

[40]            Dans un second temps, il allait de soi que Monit avait l'obligation de pourvoir à l'entretien diligent du Gordon Brown et d'effectuer les réparations qui pouvaient s'avérer nécessaires. La clause 2 (b) de l'entente ne constitue pas une licence pour Monit de ne pas effectuer à son bon vouloir les réparations requises. Elle comporte plutôt le mandat d'effectuer celles qui pourraient s'avérer nécessaires, à charge par la propriétaire (Samen) de devoir en assumer les coûts, le cas échéant. Interpréter la clause autrement serait vider les engagements d'une entente synallagmatique de toute leur substance à cet égard, car elle permettrait à Monit de ne rien faire du tout en se rabattant sur l'absolue discrétion dont elle jouirait pour ainsi se dégager de toute responsabilité.

[27]        Après avoir circonscrit les obligations de l'appelante envers l'intimée, le juge se demande si elle a été en défaut de les remplir ; autrement dit, si elle a été négligente dans l'entretien du stationnement du Gordon Brown. Il conclut en ces termes :

[63]            De toute la preuve faite, le tribunal retient que, de 1985 à la fin de 2003 - presque 20 ans -, Monit n'a rien fait pour assurer un entretien, ne serait-ce que le plus élémentaire, du stationnement intérieur du Gordon Brown.  L'état lamentable dans lequel Sidev a retrouvé les dalles de béton qui en constituaient la partie essentielle est le témoin le plus probant de cette absence d'entretien que Samen reproche à Monit. Et pourtant, Monit savait qu'il fallait y voir périodiquement, à preuve les travaux relativement coûteux qu'elle a fait effectuer en 1977 et 1985.  Même s'il est vrai que les chutes de quelques morceaux de béton sur les voitures stationnées n'ont occasionné que des dommages minimes qui ont été remboursés à même la petite caisse, le simple fait que ces chutes de béton ont eu lieu aurait dû alerter cette gestionnaire expérimentée qu'est Monit à qui son contrat de gestion imposait des obligations de prudence et de diligence.

[…]

[85]      Cette situation ne peut mener qu'à une conclusion : Monit a malheureusement fait montre de négligence grossière dans son entretien de cette partie de l'immeuble de Samen entre 1985 et 2003.

[Je souligne.]

[28]        D'avis que le comptable suisse de l'intimée qui venait à Montréal de temps à autre ne se déplaçait que pour des considérations afférentes à son domaine d'expertise et non pour inspecter l'état de l'immeuble, le juge rejette l'argument de l'appelante selon lequel il aurait nécessairement dû se rendre compte de la condition de l'immeuble :

[28] Dans la gestion de ses intérêts hors Italie, M. Costamagna utilise les services d'un citoyen suisse italien, Leonardo Bernasconi, dont les bureaux sont situés à Lugano. M. Bernasconi est comptable agréé et conseiller financier. C'est lui qui est formellement président de Samen. Tout comme M. Costamagna, M. Bernasconi venait à l'occasion à Montréal pour faire le point avec Monit des résultats de l'exploitation des immeubles.  La majeure partie de son temps ici était passée en compagnie de M. Krancberg, le responsable des finances chez Monit. M. Bernasconi se faisait montrer les états financiers, les entrées de fonds, le justificatif des dépenses, etc. Si des dépenses particulières étaient requises, MM. Krancberg et Kotler lui en parlaient et M. Bernasconi en discutait plus tard avec M. Costamagna. La plupart du temps, les visites de M. Bernasconi dans les bâtiments sous gestion se limitaient à vérifier l'état des travaux pour lesquels des dépenses importantes avaient été engagées par Monit.

[29]        Ensuite, le juge se penche sur l'argument de l'appelante selon lequel l'intimée était réticente à entreprendre les travaux nécessaires à l'entretien de ses immeubles. Il le rejette cependant, retenant[6] plutôt le témoignage du vice-président de l'intimée selon qui celle-ci n'a jamais été informée des travaux qu'il aurait fallu faire au stationnement souterrain du Gordon Brown : dès lors, il est difficile de lui reprocher après le fait quelque réticence.

[30]        Le juge se demande ensuite quel montant de dommages que l'appelante devrait payer à l'intimée. C'est aussi à cette étape de son analyse qu'il aborde plus en détail la question de l'application de la clause d'exonération de responsabilité, soulignée plus haut.

[31]        Après avoir cité nombre d'auteurs, tous d'avis qu'une clause d'exclusion de responsabilité ne peut avoir pour effet de libérer un cocontractant de sa principale obligation, le juge rejette l'argument de l'appelante sur cette question :

[80]            D'autre part, dans la mesure où une interprétation extensive du paragraphe 9 de l'entente permettrait à Monit de se dégager de toute responsabilité en cas d'"any act or omission" de sa part, une telle interprétation équivaudrait à nier tout aspect synallagmatique au contrat et elle le viderait de son contenu obligationnel. Un tel pacte léonin prétendant dégager Monit des obligations essentielles qu'elle a pourtant convenu d'assumer dans sa gestion des immeubles de Samen ne peut avoir une telle portée, selon les principes énoncés plus haut.

[81]            Dans la mesure donc où Monit se devait, comme elle avait convenu de le faire, de gérer et d'entretenir, "as a prudent administrator", l'immeuble que Samen lui avait confié, et ce, contre rémunération, il est manifeste qu'en laissant littéralement à l'abandon, pendant presque 20 ans et sans aucune intervention particulière, une partie importante du stationnement intérieur du Gordon Brown, Monit a singulièrement failli à ses obligations de gestionnaire prudente.

[32]        Le juge passe en revue[7] le détail de la réclamation de l'intimée dont la somme totale de 743 229,77 $ inclut : 431 840,00 $ pour le remplacement de la dalle de béton; 131 430,39 $ pour des travaux d'électricité, de plomberie et ceux relatifs à la rampe d'accès à faire éventuellement; 27 114,14 $ pour les honoraires de l'ingénieur Egli ; 88 705,24 $ pour les taxes sur l'ensemble des travaux et enfin, 64 140,00 $ pour perte de revenus de stationnement pendant les travaux.

[33]        Sur la foi des admissions des parties, le juge évalue le coût des travaux à 553 407,89 $ ou 491 407,49 $, selon que soit envisagée une reconstruction complète de la rampe d'accès du garage souterrain ou simplement sa réfection. Il est d'avis qu'en dépit de sa détérioration, la reconstruction de la rampe d'accès n'était pas nécessaire à court terme, comme l'était celle de l'autre partie du stationnement.

[34]        Cependant, le juge considère que peu importe l'entretien qu'aurait fait l'appelante, des travaux importants auraient été nécessaires un jour ou l'autre. La faute de l'appelante n'aurait donc fait que devancer la date de ces travaux. En conséquence, il évalue globalement à 150 000 $ le montant des dommages occasionnés par la faute de l'appelante. À ce montant, il ajoute la totalité des 20 114 $ réclamés par l'intimée pour les honoraires de l'ingénieur Egli[8]. Cependant, le juge rejette la réclamation de l'intimée pour perte de revenus du stationnement pendant les travaux, d'avis qu'un jour ou l'autre, elle en aurait été privée pour effectuer les incontournables travaux de réfection.

[35]        Finalement, ayant fait droit en partie à la réclamation de l'intimée, le juge rejette la demande reconventionnelle de l'appelante.

 

III. LES MOYENS D'APPEL

[36]        L'appelante formule quatre (4) moyens au soutien de son pourvoi :

1.    Le juge de première instance a-t-il erré en concluant à sa négligence grossière?

2.    A-t-il erré en n'appliquant pas la clause d'exonération de responsabilité prévue au contrat ?

3.    A-t-il erré en retenant le témoignage de l'expert Thomas Egli?

4.    A-t-il mal évalué les dommages auxquels il l'a condamnée?

[37]        Pour sa part, l'intimée s'est portée appelante incidente et propose trois (3) moyens d'appel :

1.    Le juge de première instance a-t-il erré en refusant de lui accorder des dommages pour la perte de revenus de loyers du stationnement durant les travaux?

2.    A-t-il erré en omettant d'ajouter les taxes applicables au montant des dommages octroyés?

3.    A-t-il erré dans son évaluation des dommages, qui selon elle auraient dû être plus élevés?

IV. L'ANALYSE

[38]        Malgré l'ordre dans lequel l'appelante propose ses moyens d'appel, je débuterai mon analyse avec la troisième question, puisque le témoignage de l'expert Egli est la pièce maîtresse de la preuve de l'intimée. Si, comme le soutient l'appelante, ce témoignage ne devait pas être retenu, tout le reste de l'analyse du dossier s'en trouverait affecté.

Le juge de première instance a-t-il erré en retenant le témoignage de l'expert Egli?

[39]        L'appelante plaide que le juge a erré en accordant trop de crédibilité à l'expert Thomas Egli. Sa thèse veut que son rapport en soit un de complaisance, qu'il omette des faits qui auraient été utiles au tribunal et qu'il s'appuie sur des conclusions factuelles erronées.

[40]        L'intimée réplique que cette critique de l'appelante repose sur une lecture hors contexte de certains passages du témoignage de son expert.

[41]        Le premier reproche de l'appelante envers le rapport de l'expert Egli est qu'il n'a pas fait état de travaux réalisés sur le stationnement en 1977 et en 1985. Bien que l'expert ne fût pas au courant de tels travaux lors de la confection de son rapport, il en aurait été informé par la suite, mais aurait néanmoins décidé de ne pas l'amender. Sur la foi des passages qui suivent, l'appelante lui fait grief d'avoir livré un rapport inexact et de l'avoir contredit à l'audience :

Although there is a concrete topping on the eastern portion of the garage, there are no signs of a protective wearing surface (e.g. membrane) ever having been applied to the slab surface of the P-1 level.[9]

[…]

5.1       Visual Inspection

[…] There are no signs of any kind of waterproofing system ever having been installed, which is contrary to good parking garage maintenance procedures.[10]

[…]

Based on our condition survey, it is quite clear that the garage has not received any of the above-mentionned basic maintenance and that it has deteriorated over time as a result. Unfortunately, it is also quite clear that there were no attempts made to repair any of the deteriorations when they first became apparent, and their extent has since grown to the point where localized repairs are no longer possible or advisable.[11]

[42]        L'appelante attire aussi notre attention sur certains passages du contre-interrogatoire de Egli, lors duquel il a reconnu que des travaux avaient été effectués afin d'imperméabiliser le béton du garage. Il faut toutefois noter que ces passages sont retirés de leur contexte :

Q.        [68] Now, when you wrote that you were not aware of the work that had been done in nineteen seventy-seven (1977) and nineteen eighty (1985), and you were not aware of the document we've discussed previously, D-1, D-2, P-30-C and D. Had you been aware of that …

[…]

A.         No

[…]

Q.        [85] So going back to that sentence, the reality is that when you signed your report, pursuant to your visual inspection, you could not see any signs of a protective surface. But the fact is also that after your report, and prior to this date, you were aware that a protective surface had been applied. Isn't that correct?

A.         Yes.

[…]

Q.        [86] Going to page 7 of 25, under paragraph 5.1…[…] The last sentence reads :

« There are no signs of any kind of waterproofing ever been installed. »

[…]

Q.        [105] Getting back to this sentence, at the bottom of paragraph 5.1, the fact is, though, that there was a kind of waterproofing system installed in that garage, Is that correct?

A.         Yes.

Q.        [130] I understand that you don't know anything of maintenance apart from whatever was done in nineteen seventy-seven (1977) and nineteen eighty-five (1985). I understand that. O.K.? But knowing those repairs, in nineteen seventy-five (1975) [sic] and nineteen eighty-five…

[…]

Q.        [131] Seventy-seven (77) and eighty-five (85), would you write the words, today : the garage has not received any of the above-mentionned basic maintenance? Knowing that repairs were done in seventy-seven (77) and eighty-five (85)? You would write the same words, those words that I just quoted?

A.         …I would not… I would not write them the same way.

[…]

Q.        [137] Now, my question is the following. Knowing what you know today, would you write, in an expert report, and testify in a Court of law, under oath, that there were no attempts made to repair any of the deteriorations? Would you state that?

A.         Not in that way, no I wouldn't.

Q.        [138] Is there a reason you did not modify your report to reflect the information that was provided to you, and of which you took cognizance after your report?

A.         We were not asked to.

Q.        [139] And do you feel that information, those repairs in nineteen seventy-seven (1977), demolition of the slab, for which I believe the invoices total seventy-five thousand dollars (75 000 $) in nineteen seventy-seven (1977) dollars, and work done by Krytec in nineteen eighty-five dollars, for an amount of thirty-two thousand dollars (32 000 $) in nineteen eighty-five (1985) dollars, is that information you view as somewhat relevant to the whole issue before the Court? Or is that totally irrelevant, according to you?

A.         It is obviously relevant to the issue before the Court.

[43]        Je suis d'avis que cette critique n'est pas fondée. En premier lieu, il faut souligner que l'expert Egli a reconnu sans détour avoir été mis au courant des travaux de 1977 et 1985 après la confection de son rapport. Lorsque questionné à ce sujet, il n'a aucunement tenté d'esquiver le sujet ni d'induire le tribunal en erreur.

[44]        Ensuite, ses explications sur l'apparente contradiction entre son rapport et son témoignage, qu'omet de citer l'appelante, semblent logiques et crédibles. Selon lui, la constatation selon laquelle « [t]here are no signs of any kind of waterproofing system ever having been installed » s'appuie sur son inspection visuelle qui ne pouvait révéler le traitement appliqué sur la surface de béton en 1985. Il ne nie pas qu'au regard des faits appris plus tard, son rapport est inexact sur ce point, mais réitère que pareille inspection ne pouvait le renseigner sur le traitement appliqué près de 20 ans avant son inspection.

[45]        Enfin, l'expert Egli n'a jamais contredit son rapport sur le fait que « [a]lthough there is a concrete topping on the eastern portion of the garage, there are no signs of a protective wearing surface (e.g. membrane) ever having been applied to the slab surface of the P-1 level ». S'il reconnaît que le traitement appliqué en 1985 sert à imperméabiliser le béton, il précise que ce procédé n'est pas aussi efficace contre l'usure que certains autres :

A.         Is not a wearing surface. Une surface d'usure ou de roulement. In other words, the product that was applied, or seems to have been applied in nineteen eighty-five (1985), was a product that penetrates into the concrete, increase its water resistance somewhat…

[…]

A.         It increases its water resistance, that's the objective of that product, but does not increase the wear resistance of the concrete to vehicular traffic.

[…]

A.         … to tire, traffic, wind, and the like. And in our report, when we talk about protective wearing surface, I sought fit, at the time, to say, for example a membrane, which is a coating that is applied onto the slab.[12]

[46]        En outre, l'appelante fait grief à Egli de l'avoir blâmée de ne pas avoir respecté les règles usuelles d'entretien définies par le CSA S4123-94 Standard "Parking Garage"[13]. Selon elle, ce reproche n'est pas raisonnable puisque le document en question date de 1994, soit bien après sa prise en charge de l'immeuble, et que de toute façon, il ne définit pas des règles obligatoires, ce dont Egli aurait omis d'informer le tribunal.

[47]        Ce reproche doit aussi échouer. Le témoin Egli a clairement affirmé que les règles définies dans ce genre de document n'étaient que des recommandations[14], du moins à l'époque. Il n'a donc pas induit le tribunal en erreur. Par ailleurs, bien que le rapport fasse référence à un document de 1994, l'intimée soutient que les règles d'entretien y apparaissant sont identiques à celles qui étaient connues en 1987. Selon elle, l'appelante aurait donc dû appliquer de telles méthodes, à tout le moins depuis lors.

[48]        Finalement, l'appelante soumet que le rapport Egli n'aurait été d'aucune utilité pour déterminer la nécessité de reconstruire le garage. Selon elle, cette décision a été prise dans le cadre d'un plan de repositionnement stratégique et de rénovation complète de l'immeuble, afin de le surclasser. Le rapport n'aurait donc servi qu'à lui faire supporter le coût de telles rénovations.

[49]        Cet argument n'est pas convaincant. L'intimée a fort bien pu prendre la décision de reconstruire le garage sur la base d'un avis sommaire de l'ingénieur Egli l'informant de l'urgence de procéder, et par la suite lui demander d'étayer les raisons pour lesquelles il fallait reconstruire ainsi que les causes possibles de la détérioration du béton, ce qui pourrait vraisemblablement être pertinent dans le cadre d'un litige.

[50]        Sa thèse voulant que l'intimée tente de lui faire payer des travaux qui auraient de toute façon été réalisés dans un programme plus vaste de rénovation de l'immeuble repose pour l'essentiel sur la concomitance entre les travaux visant le garage et ceux portant sur d'autres parties du Gordon Brown. Certes, la suspicion de l'appelante peut se comprendre, mais le juge de première instance a estimé qu'elle était injustifiée et l'a rejetée, préférant retenir la version de Egli, qu'il trouve crédible. Vu la déférence que notre Cour doit avoir envers l'appréciation de la preuve par le juge d'instance et en l'absence d'une erreur avérée, les simples soupçons soulevés par l'appelante, fondés sur une coïncidence dans le temps, ne sont pas suffisants pour justifier une intervention de notre Cour.

[51]        En définitive, c'est sans doute de bonne guerre de la part de l'appelante de souligner certaines lacunes dans le rapport Egli pour tenter d'en amoindrir la valeur probante. Toutefois, elle ne fait pas voir de lacunes au point de conclure que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante en retenant l'opinion de cet expert. Quant à la crainte de partialité de la part de l'expert, elle s'appuie davantage sur des soupçons que sur une preuve solide. Le témoignage de l'expert se saurait donc être rejeté et ce moyen doit échouer.

Le juge de première instance a-t-il erré en concluant à la négligence grossière de l'appelante?

[52]        L'appelante prétend que le juge d'instance a omis de considérer plusieurs faits pertinents, ce qui l'aurait conduit à conclure erronément à sa négligence, et même à sa négligence grossière. Je ne suis pas d'accord. L'appelante fait l'énumération de ces faits mais n'explique pas très bien de quelle manière leur considération aurait pu conduire le juge à conclure différemment. J'estime que le juge n'a pas passé sous silence les faits en question, mais ne leur a tout simplement pas donné l'effet que l'appelante souhaiterait leur donner.

[53]        Premièrement, l'appelante plaide que le juge a omis de considérer qu'elle était une gestionnaire d'envergure et d'expérience et qu'à tout moment pertinent, elle avait entre 25 et 50 immeubles commerciaux sous gestion. L'appelante ne peut prétendre que le juge a erré quant à sa négligence en faisant valoir l'excellence de sa réputation et sa grande expérience dans le domaine. Ces considérations sont sans pertinence. En laissant entendre qu'elle avait plusieurs immeubles sous gestion, l'appelante tenterait-t-elle d'excuser que la gestion de l'un d'entre eux lui a échappé? Pareil  argument serait mal fondé.

[54]        Deuxièmement, l'appelante soutient que le juge a ignoré le fait qu'en 1977 et 1985, elle avait effectué d'importants travaux de réfection du stationnement de telle sorte que, dans son évaluation de la manière dont elle s'était acquittée de ses obligations, le juge aurait omis une période importante pendant laquelle des travaux furent faits.

[55]        Il m'apparaît difficile de comprendre précisément ce que l'appelante veut dire lorsqu'elle affirme que le juge n'a pas tenu compte des travaux de 1977 et 1985 alors que dans ses motifs, il rappelle que des arguments relatifs à ces travaux lui ont été présentés :

[42] Dans sa défense, Monit soutient de son côté qu'elle avait fait exécuter les travaux de réfection requis à l'époque, en 1977 et 1985, et qu'elle en avait dûment informé Samen.  Elle plaide également qu'elle n'a jamais reçu aucune plainte de la part de la demanderesse au fil des années concernant la dalle en question, bien que les représentants de Samen aient pu constater l'état du stationnement à chacune de leurs visites à cet endroit.

[…]

[44] Lors de la plaidoirie à l'audience, l'avocat de Monit a de nouveau souligné l'absence de plaintes en rapport avec l'état du garage:  ni la propriétaire,
ni les locataires, ni le créancier hypothécaire, ni les assureurs, ni les autorités municipales, ni la Régie du bâtiment n'ont exigé quoi que ce soit.  Le procureur de la défenderesse s'en est également pris à la crédibilité de l'expert retenu par Samen, l'ingénieur Thomas Egli, en insistant sur le fait que ce dernier avait négligé de tenir compte des travaux de réfection que Monit avait fait effectuer en 1977 et 1985 et qui avaient pourtant été dûment documentés chez Samen.

[56]        Un peu plus loin, il aborde encore le sujet :

[48]            La preuve a révélé qu'au moment où Monit a pris en charge la gestion de l'immeuble de Samen en 1977, Monit a fait effectuer par l'entreprise de construction Louis Donolo Inc. ("Donolo") des travaux de démolition et de restauration aux dalles de béton du stationnement du Gordon Brown, et ce, pour une somme de $78,601.54. Ces travaux ont dû avoir été portés à l'attention des représentants de Samen à l'époque, ne serait-ce que parce que les factures de Donolo sont adressées à Samen et parce que les sommes impliquées n'étaient pas exactement négligeables en dollars de 1977. Hormis la preuve non contredite des factures proprement dites, aucun témoin n'a pu expliquer l'état de détérioration du garage qui avait pu nécessiter les travaux de restauration en question.

[49]            La preuve a également révélé qu'en 1985 Monit a fait effectuer des travaux additionnels pour voir à imperméabiliser la dalle de béton de la mezzanine S-1. Cette imperméabilisation requérait un nettoyage complet de la surface, le remplacement de scellant des joints, l'application de couches de nouveau scellant, etc. Les travaux en cause ont été donnés à contrat par Monit après un appel d'offres auprès de quatre entrepreneurs.  Ils ont coûté $32,600.00 et leur paiement, échelonné par amortissement sur une période de cinq ans, a été passé au budget des dépenses d'opération de l'immeuble.

[Références omises.]

[57]        Contrairement à ce que laisse entendre l'appelante, le juge n'a donc pas passé ces éléments de preuve sous silence; l'ensemble de ses motifs laisse plutôt voir qu'il les a considérés.

[58]        Troisièmement, l'appelante prétend que le juge a omis de considérer le fait qu'au moment même où elle procédait à la reconstruction du stationnement souterrain, l'intimée entreprenait la rénovation complète du Gordon Brown. Encore une fois, elle fait fausse route. Le juge fait explicitement référence « au vaste programme de rénovation » dont le Gordon Brown va faire l'objet lorsqu'il écrit :

[16] Parallèlement à ses consultations auprès de l'ingénieur Egli en rapport avec le stationnement intérieur du Gordon Brown, Sidev a mandaté l'architecte Brian Burrows du groupe Architex aux fins de proposer un vaste programme de rénovation pour la bâtisse en question.

[Références omises.]

[59]        De toute façon, ce fait n'est pas vraiment pertinent à la question de savoir si l'appelante a été négligente. Au surplus, comme je l'ai déjà souligné, l'assertion de l'appelante selon laquelle l'intimée veut lui faire payer une part des travaux qu'elle aurait entrepris de toute manière à la même époque, n'est qu'une hypothèse. Aucune preuve ne démontre que le stationnement aurait été refait aussi hâtivement, peu importe l'état dans lequel il se serait trouvé.

[60]        Quatrièmement, l'appelante fait grief au juge d'avoir ignoré que sa stratégie de gestion, conformément aux instructions reçues de l'intimée, consistait à maximiser les revenus et à limiter les dépenses, ce qu'un meilleur entretien du stationnement aurait empêché. On ne peut certes nier que l'appelante avait pour mission de maximiser les profits à tirer du Gordon Brown. Toutefois, elle ne saurait, sur la base de cette obligation, en nier d'autres. Les articles 2 (b) et (d) du contrat de gestion ne laissent aucun doute quant à son obligation de voir à l'entretien et à la sauvegarde de l'immeuble, et non seulement à sa rentabilité :

2.         The Proprietor hereby engages the Manager as his sole and exclusive Mandatary for the purposes of renting, leasing, operating, and managing the Property.  The Manager shall operate and manage the Property as a prudent administrator and, in particular, without restricting the generality of the foregoing, and under strict reserve thereof, the Manager shall perform the following functions with due diligence:

[…]

(b)        cause to be made all Landlord's repairs which the Manager in its sole discretion shall deem necessary for the maintenance and preservation of the Property;

[…]

(d)        hire, discharge, and supervise all labour and employees required for the operation and maintenance of the Property […]

[Je souligne.]

[61]        Enfin, l'appelante fait valoir que le juge n'a pas considéré le fait que les locataires de l'immeuble s'étaient déclarés satisfaits de l'état du stationnement. Ici encore, l'appelante se trompe puisque le juge n'a pas omis ce fait. En effet, il écrit « que les locataires ne se sont jamais plaints de l'état du stationnement intérieur du Gordon Brown et que Samen en était bien aise »[15]. Pareille considération aurait été plus déterminante si l'obligation de l'appelante avait été envers les locataires, mais elle était bel et bien envers l'intimée. Si cette dernière désirait que l'appelante assure « the maintenance and preservation » de son immeuble, la gestionnaire ne saurait être libérée de telle obligation du simple fait que les locataires ne se sont pas plaint de l'état de délabrement du stationnement. En revanche, dans l'hypothèse où il y avait eu des plaintes, l'absence de réaction de la part de l'appelante, en pareille situation, aurait pu être pertinente pour l'appréciation du caractère grossier ou non de sa négligence. En effet, l'inaction de cette gestionnaire, devant des plaintes répétées des locataires, serait un facteur pertinent dans l'appréciation du caractère de la négligence, puisqu'elle attesterait d'une incurie devant un problème dont elle aurait été bien informée.

[62]        En somme, pour l'essentiel, la prétention de l'appelante consiste à plaider que dans le cadre de son contrat de gestion, elle devait voir au meilleur intérêt de l'intimée, ce qu'elle a fait en maximisant les profits, objectif dont la poursuite aurait été gênée par de coûteux travaux au stationnement. C'est dire qu'elle considère ses obligations découlant de son contrat de gestion comme un tout et soutient avoir pris une décision d'affaires en choisissant de minimiser l'entretien de l'immeuble pour en optimiser les profits. Dès lors, son comportement ne saurait aucunement être assimilé à celui de la personne qui « dénote un total mépris des intérêts d'autrui »[16].

[63]        Cet argument ne résiste pas à l'analyse. À l'évidence, l'appelante tente de définir ses obligations envers l'intimée de façon globale afin d'occulter sa faute relative à l'entretien du stationnement par rapport à l'exécution générale de son contrat de gestion. Pareille approche aurait peut-être eu plus de chances de succès si leur entente avait défini en des termes généraux et moins précis la prestation que devait fournir l'appelante. Mais en l'espèce, ce moyen doit échouer.

[64]        Il est aisé de constater que le contrat de gestion aborde séparément et en termes explicites les différentes obligations de l'appelante, la clause 2 (b), précitée, étant un empêchement dirimant à sa thèse. L'une des obligations essentielles de l'appelante était de voir à l'entretien et à la préservation (« maintenance and preservation ») de l'immeuble. Bien que cette clause lui donne une grande discrétion dans la détermination des travaux nécessaires, elle ne lui donne pas la faculté de négliger pareil entretien afin de favoriser la maximisation des profits. Surtout, elle ne lui donne pas la capacité de décider seule s'il vaut mieux laisser dépérir une partie de l'immeuble jusqu'à ce que sa reconstruction devienne inévitable, pour éviter des coûts d'entretien.

[65]        Deux aspects ont conduit le juge à conclure que le défaut d'entretien du stationnement souterrain constituait une faute lourde. D'abord, la longue période pendant laquelle l'appelante a négligé son obligation de voir à l'entretien et à la préservation de l'immeuble; ensuite, elle savait ou devait nécessairement savoir l'effet que telle incurie avait sur la structure de béton.

[66]        Quatre fois plutôt qu'une, le juge souligne que c'est pendant une longue période s'étalant sur près de vingt ans que l'appelante a négligé d'entretenir le stationnement souterrain du Gordon Brown[17]. Il retient qu'en vertu des meilleures pratiques connues à l'époque de son administration de l'immeuble, l'appelante était loin de remplir son devoir en ne faisant que balayer et laver les dalles de béton.

[67]        En outre, il note qu'il est indéniable que pendant cette période, l'appelante était en mesure de constater la lente dégradation de la structure de béton, puisqu'il n'est pas contesté que des morceaux de béton se sont détachés de la structure et ont abîmé des voitures stationnées. L'appelante en était consciente puisqu'elle a tendu des bâches pour protéger les voitures de l'écoulement d'eau et de la chute d'autres morceaux de béton. En dépit de cela, elle n'a pas cru bon d'entreprendre des travaux plus sérieux ou encore de revoir ses méthodes d'entretien et de préservation ou enfin, d'en avertir l'intimée.

[68]        Bien que la qualification de faute lourde donnée par le juge puisse paraître quelque peu sévère, la durée pendant laquelle l'appelante n'a pas entretenu adéquatement le stationnement et sa conscience que cela entraînait une détérioration sérieuse de la structure de béton rendent bien difficile d'y voir une erreur. J'estime que le juge ne s'est pas trompé en qualifiant de lourde la faute de l'appelante.

[69]        Cette conclusion rend théorique le débat sur la validité de la clause d'exonération de responsabilité puisque celle-ci précise que le gestionnaire ne peut pas échapper à sa responsabilité en cas de faute lourde (« willfull misconduct or gross negligence »)[18]:

[70]        Il ne reste donc qu'à examiner si le premier juge a commis une erreur dans son évaluation des dommages. Les deux parties prétendent que c'est le cas, mais il va sans dire, pour des raisons différentes.

Le premier juge a-t-il erré dans son évaluation des dommages?

[71]        Sous cette rubrique, je regroupe plusieurs arguments avancés par les deux parties, tant sur l'appel principal que sur l'appel incident. Pour l'essentiel, l'appelante prétend que le juge a exagéré le montant des dommages alors que l'intimée avance qu'il l'a indûment réduit.

 

la rampe d'accès

[72]        En dépit du fait que la rampe d'accès du stationnement souterrain ait également subi une détérioration importante, le juge de première instance estime que cela n'est pas au point de nécessiter une reconstruction immédiate[19]. Il retient qu'une reconstruction complète coûterait 87 000 $ alors que sa réfection coûterait plutôt 25 000 $. Cependant, lorsqu'un peu plus loin il décide d'arbitrer le montant global des dommages à 150 000 $, il ne précise pas s'il établit ce montant en fonction d'une reconstruction ou d'une réfection.

[73]        L'appelante prétend qu'aucun montant ne devrait être accordé pour cette rampe d'accès puisque au moment du procès, aucun travail n'avait été réalisé sur cette partie de l'immeuble; dès lors, l'intimée ne saurait lui réclamer quelque montant pour des travaux non encore effectués. Cette dernière réplique que le moment de la réalisation des travaux ne doit avoir aucun impact sur la responsabilité de l'appelante. Dit autrement, si elle est responsable de la dégradation de la rampe, elle doit payer, même pour des travaux à venir.

[74]        À mon avis, l'argument de l'appelante a peu de mérite. À partir du moment où le juge conclut que l'incurie de l'appelante a en partie provoquée la dégradation du stationnement souterrain, il devient certain que cela se traduira éventuellement par des coûts de réparations ou de reconstruction, ce qui se qualifie comme un préjudice indemnisable en vertu de l'article 1611 du Code civil du Québec[20].

[75]        Les deux parties reprochent au juge son manque de précision quant au montant du préjudice attribuable à la détérioration de la rampe. En bref, qu'il est impossible de savoir avec certitude quel montant il a pris en compte sous ce chef (celui pour la reconstruction ou la réfection). Certes il faut reconnaître que le juge n'a pas cru bon de le préciser, mais peu importe. Le montant global auquel il est arrivé au terme de son  exercice d'arbitrage, est vraisemblablement conciliable avec l'une ou l'autre de ces hypothèses. Partant, je suis d'avis qu'aucune des parties ne fait voir en quoi le juge a mal exercé sa discrétion en arbitrant les dommages globaux, incluant ceux relatifs à ce chef de réclamation.

l'absence de préjudice

[76]        L'appelante fait valoir que, de toute manière, elle ne devrait supporter aucune condamnation puisque sa faute n'aurait causé aucun préjudice à l'intimée. Sa thèse veut que si elle avait entretenu le stationnement comme l'intimée prétend qu'elle aurait dû le faire, il lui en aurait alors coûté plus cher que les travaux pour lesquels elle demande maintenant d'être indemnisée. L'intimée réplique que si des coûts supérieurs avaient été engendrés par un meilleur entretien de son immeuble, pareils coûts auraient été refilés aux locataires de l'immeuble au fil des ans, ce qu'elle ne peut plus faire maintenant. À cet égard, elle souligne certains passages du témoignage de Pierre Cuccioletta, vice-président de l'appelante, selon qui cette dernière avait un système comptable élaboré lui permettant normalement de répercuter les coûts de certains travaux aux locataires des immeubles qu'elle gérait[21].

[77]        La question de savoir si la faute de l'appelante a effectivement causé un préjudice à l'intimée est une question de fait. Il est acquis qu'une Cour d'appel s'abstient d'intervenir en l'absence d'une erreur manifeste et dominante dans l'appréciation de la preuve. Bien que le premier juge n'a pas explicitement abordé la possibilité que l'entretien aurait été financé en demandant davantage aux locataires du Gordon Brown, cela semble toutefois tout à fait plausible eu égard à l'ensemble de la preuve. Je ne peux me laisser convaincre que le juge a commis une erreur en acceptant, à tout le moins implicitement, cette thèse, et en concluant que l'intimée avait effectivement subi un préjudice.

les loyers de stationnement

[78]        Ici, c'est l'intimée qui prétend que le juge a erré en refusant de l'indemniser pour les loyers de stationnement qu'elle n'a pu ou, ne pourra pas, percevoir pendant la durée des travaux rendus nécessaires en raison de la négligence de l'appelante. Elle plaide que le juge se trompe lorsqu'il affirme que tôt ou tard, de tels travaux auraient été nécessaires et qu'en conséquence, elle aurait été un jour privée de ces revenus. Selon elle, rien dans la preuve ne soutient que pareils travaux auraient nécessairement été requis un jour. Au soutien de sa thèse, elle rappelle que l'expert Egli a affirmé qu'entretenu convenablement, le stationnement aurait eu « a virtually indefinite life span ». Subsidiairement, elle plaide que si le garage avait effectivement un jour nécessité de tels travaux, ils auraient été entrepris par étapes, la nuit et les fins de semaine, si bien qu'elle n'aurait perdu aucun revenu.

[79]        Chacune de ces prétentions remet en question l'analyse de la preuve. L'expert Egli a affirmé que, convenablement entretenu, le garage aurait été pratiquement éternel, d'où l'intimée infère qu'elle n'aurait jamais eu à faire de travaux qui lui auraient fait perdre des revenus. Sans expressément rejeter cette affirmation, le juge ne l'a pas retenue puisqu'il retient que la négligence de l'appelante n'a fait que devancer la date des travaux qui, un jour ou l'autre, auraient dû être réalisés[22]. L'intimée n'a pas réussi à démontrer que du seul fait qu'elle ne concorde pas avec l'opinion de son expert, cette conclusion du juge est déraisonnable.

[80]        Quant au moyen subsidiaire selon lequel de tels travaux, eussent-ils été requis, auraient été menés de telle façon que l'intimée n'aurait perdu aucun revenu, il ne s'agit que de supputations et l'intimée ne fait voir aucune erreur déterminante sur ce point.

l'abattement des dommages

[81]        À ce chapitre, l'intimée prétend que le juge de première instance a erré en réduisant les dommages qui lui sont accordés. Revenant sur son argument selon lequel un stationnement bien entretenu n'aurait simplement jamais eu besoin d'importants travaux de réparations, elle affirme qu'aucune réduction des dommages n'aurait dû être faite par le premier juge.

[82]        À l'évidence, le juge n'a pas cru la thèse que le stationnement aurait eu une durée indéfinie, n'eut été la faute de l'appelante, ce qu'il explique ainsi :

[111] Dans les circonstances de la présente affaire et même en postulant que les travaux auxquels Samen a dû faire face en 2004-2005 ont été rendus nécessaires, du moins en partie, par la négligence de Monit d'avoir régulièrement et dûment entretenu le stationnement intérieur du Gordon Brown de 1985 à 2003, le tribunal ne peut faire abstraction du fait que la structure de base était, même en 1977, déjà vétuste et que les travaux d'entretien requis (par une membrane protectrice par exemple) n'auraient pas assuré à la mezzanine une vie utile infinie.  Tôt ou tard, des réparations majeures auraient été nécessaires.  La négligence de Monit n'a fait qu'en devancer l'échéance inéluctable.

[112] Le tribunal doit également prendre en considération ce qu'il en aurait coûté entre 1985 et 2003 pour effectuer un entretien adéquat du stationnement intérieur du
Gordon Brown. La pose périodique de membranes protectrices aurait, elle aussi, entraîné le débours de sommes importantes, selon ce que le témoignage de M. Egli a révélé.  Ces sommes auraient été imputées au budget des dépenses d'entretien de l'immeuble et auraient dès lors diminué d'autant ce que Samen allait pouvoir retirer comme revenus de son immeuble.

Tel que déjà souligné, l'intimée ne démontre pas en quoi cette conclusion serait manifestement erronée.

[83]        Subsidiairement, l'intimée prétend que, de façon générale, le premier juge a trop réduit les dommages qu'il lui a accordés. Il est acquis que dans l'arbitrage des dommages, le juge de première instance jouit d'une grande discrétion. En l'espèce, c'est sur la base de considérations pertinentes que le juge a choisi d'arbitrer le montant[23]. Je ne vois pas en quoi notre Cour serait dans une meilleure position que lui pour refaire pareille évaluation. L'exercice auquel nous convie l'intimée, sur la foi de prétentions plutôt vagues, serait hasardeux, au mieux spéculatif.

 

les honoraires de l'expert egli

[84]        Dans sa requête introductive d'instance, l'intimée réclamait initialement une somme de 27 114,14 $, soit le montant qu'elle aurait déboursé pour payer les honoraires de Egli. Le juge lui a accordé 20 114,14 $ sous ce chef, soit le montant finalement admis par les parties :

[113] Considérant tout ce qui précède, le tribunal évalue à $150,000.00 les conséquences dommageables nettes attribuables à la négligence de Monit d'avoir diligemment entretenu le stationnement du Gordon Brown pendant la période où Monit en était la gestionnaire, mais plus particulièrement après 1985.

[114] À cette somme, le tribunal ajoutera les $20,114.00 d'honoraires déboursés par Samen pour les services de l'ingénieur Thomas Egli, tels qu'admis par les parties dans leur "Joint Stipulation as to Quantum".

[Je souligne.]

[85]        L'appelante plaide qu'il s'agit d'une erreur puisque la décision de reconstruire le garage aurait été prise bien avant que l'expert ne remette son rapport à l'intimée, ce qui le rendait non nécessaire pour déterminer si la reconstruction était requise. Sa thèse veut que le rapport de l'expert Egli n'ait été confectionné que pour justifier la réclamation de l'intimée. Partant, son coût ne serait pas une conséquence de sa faute. Il serait plutôt relatif aux frais inhérents à une demande en justice.

[86]        Cette proposition n'est pas convaincante. Il va sans dire que si des honoraires ont été payés à l'expert parce que son expertise était nécessaire pour déterminer quels travaux il convenait d'entreprendre, il s'agit de coûts engendrés par la faute de l'appelante. En revanche, si l'expertise n'a servi qu'à défendre, en Cour, la nécessité des travaux, il ne s'agit pas d'un dommage visé par l'article 1611 C.c.Q.

[87]        Il paraît clair que les honoraires chargés par Egli n'étaient pas simplement relatifs à l'examen du stationnement, sur la foi duquel l'intimée aurait décidé d'entreprendre des travaux; ils concernaient également des tâches relatives à l'appel d'offre ainsi qu'à la surveillance des travaux effectués par la suite. Ainsi, ces coûts encourus par l'intimée sont bel et bien, pour partie du moins, une conséquence de la négligence de l'appelante. À ce titre, une partie des honoraires de Egli constituent pour l'intimée un préjudice indemnisable, puisqu'ils participent, comme le béton employé, du coût des travaux.

[88]        Cela dit, je suis d'avis que le juge s'est quelque peu mépris en accordant à l'intimée l'entièreté de ces honoraires. Dans un premier temps, comme on vient de le voir, il a considéré à bon droit, que l'intimée ne pouvait réclamer la totalité des sommes déboursées pour refaire son stationnement souterrain. Il explique bien comment ces travaux n'avaient pas à être supportés en totalité par l'appelante puisqu'ils auraient dû, tôt ou tard, être entrepris et qu'ils ont procuré à l'intimée une propriété immobilière en meilleur état qu'auparavant. Si pareille logique vaut pour les coûts de la main-d'œuvre et du béton, elle doit aussi s'appliquer aux coûts relatifs à l'ingénierie et à la supervision des travaux.

[89]        Ainsi, dans l'hypothèse où l'appelante n'avait pas commis de faute, et tenant pour avérée la conclusion du juge que des travaux auraient été nécessaires, les coûts d'un ingénieur l'auraient été également. La perte de l'intimée résulte du fait d'avoir eu à devancer le coût des travaux qui auraient dus être entrepris tôt ou tard. Il y a donc lieu de réduire proportionnellement le montant accordé pour les honoraires de Egli. Même en l'absence de détails sur le calcul de la proportion retenue par le juge pour l'ensemble des autres coûts qu'il accorde comme «…conséquences dommageables nettes…» résultant de la faute de l'appelante, il n'est pas nécessaire ni opportun de retourner le dossier devant la Cour supérieure pour la déterminer, ne serait-ce qu'en raison de la modicité de la somme que cela représente.

[90]        Dans ces circonstances, utilisant le pouvoir discrétionnaire de la Cour d'arbitrer cette question et après réflexion, je propose comme raisonnable sous ce chef, un montant total de 10 000 $ plutôt que celui de 20 114,14 $ qu'a accordé le juge.

les taxes

[91]        L'intimée fait valoir que le juge a erré en omettant d'inclure les taxes relatives aux travaux pour les dommages qu'il lui a accordés. Subsidiairement, elle prétend que si l'on doit considérer qu'en dépit du fait qu'il n'en parle pas, le juge a tout de même considéré ces taxes pour établir le montant de ses dommages à hauteur de 150 000 $, alors il a erré en lui accordant trop peu.

[92]        Le dilemme sous ce chef est un peu le même que celui évoqué plus haut pour le coût des travaux relatifs à la rampe d'accès; difficile de savoir avec précision si le juge a ou non oublié le montant des taxes ou si elles ont été incluses dans le montant global retenu. Bien qu'il fasse état de ce poste au paragraphe 96 de ses motifs, il ne le reprend pas dans le dispositif. L'intimée a écrit au juge à ce sujet, lui demandant de rectifier son jugement, puisque selon elle, il aurait omis d'ajouter à sa conclusion une somme de 8 505,70 $ pour couvrir la TPS et une de 13 396,48 $ pour la TVQ, ce que le juge a refusé de faire au motif que « si erreur il y a eu dans les conclusions de ce jugement, cette erreur n'est pas l'une de celles qui peuvent être rectifiées par le biais de l'article 475 C.P.C »[24].

[93]        En l'absence de quelque preuve au contraire, vu l'ensemble des motifs du juge de première instance, et en particulier le libellé du paragraphe 113 (« …évalue à $150,000.00 les conséquences dommageables nettes attribuables à la négligence de Monit… »), il est raisonnable de présumer que le montant de 150 000 $ inclut l'ensemble des données financières que le juge a considérées, dont celles visant les taxes relatives aux travaux. L'intimée ne nous démontre pas de manière convaincante en quoi le juge se serait trompé sur cette question.

V. CONCLUSION

[94]        Pour ces motifs, je propose d'accueillir l'appel principal à la seule fin de réduire le montant des honoraires pour le rapport d'expert à 10 000 $ au lieu des 20 114,14 $ accordés sous ce chef, avec dépens contre l'appelante principale vu le rejet de la quasi-totalité de ses moyens d'appel et de rejeter l'appel incident, avec dépens contre l'intimée.

 

 

 

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

 



[1]     Jugement entrepris, paragr. 16.

[2]     Jugement entrepris, paragr. 17 à 19.

[3]     Voir E.I., paragr. 15. L'intimée souligne qu'au procès, l’expert de Monit a admis qu’il n’y avait en l’espèce qu’une seule solution concernant le stationnement, vu la gravité de la détérioration : il fallait inévitablement démolir et reconstruire.

[4]     Jugement entrepris, paragr. 20 et 21.

[5]     Jugement entrepris, paragr. 34 et 35.

[6]     Jugement entrepris, paragr. 68.

[7]     Jugement entrepris, paragr. 96.

[8]     Entre le paragraphe 96 et le paragraphe 114, le montant des honoraires de Egli diminue de 7 000 $. Cette différence est celle entre le montant de la réclamation de départ et celui du document qui constate certaines admissions des parties quant au quantum des dommages (« Joint Stipulation as to Quantum »).

[9]     Rapport d'expert de Thomas Egli, Pièce P-10, p. 6 de 25.

[10]    Ibid., p. 7 de 25.

[11]    Ibid., p. 9 de 25.

[12]    Témoignage de Thomas Egli, pp. 2628 et 2629.

[13]    Ce guide expose les meilleures pratiques dans le domaine mais n'établit pas de normes impératives.

[14]    Témoignage de Thomas Egli, pp. 2232-2233.

[15]    Voir jugement entrepris, paragr.43.

[16]    Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin, Les obligations, 6e éd., par Pierre-Gabriel Jobin avec la collaboration de Nathalie Vézina, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, paragr. 929.

[17]    Voir les paragraphes 50, 63, 81 et 85 du jugement entrepris.

[18]   Voir Pièce P-9, art. 9 : « [...] except that the Manager shall be liable for all damages occasioned by its willful misconduct or gross negligence. ».

 

[19]    Jugement entrepris, paragr. 109 à 115.

[20]    1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué.

[21]    Témoignage de Pierre Cuccioletta, pp. 2864, 2942 et 2946.

[22]    Jugement entrepris, paragr. 104 et 111.

[23]    Jugement entrepris, paragr. 95 à 115. Notamment la vétusté du garage et sa durée de vie limitée dans le temps, la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux, le fait que la négligence de l'appelante n'a fait que devancer l'échéance inéluctable de sa reconstruction et enfin les coûts qui auraient été encourues si l'appelante avait fait ce qu'on lui reproche de ne pas avoir fait.

[24]    Des lettres datées des 5, 7 et 8 juillet ont été échangées entre les avocats des parties et le juge sur cette question.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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