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Décision

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Décision

Château St-Lambert c. Therrien

2012 QCRDL 32156

 

 

RÉGIE DU LOGEMENT

Bureau de Longueuil

 

No :          

37 100401 004 G

 

 

Date :

13 septembre 2012

Régisseure :

Danielle Deland, juge administratif

 

Château St-Lambert

 

Locatrice - Partie demanderesse

c.

Pauline Therrien

 

Locataire - Partie défenderesse

 

D É C I S I O N

 

 

[1]      La locatrice demande des dommages-intérêts de 4 900 $ pour pertes et dégradations au logement, plus les intérêts, l’indemnité prévue au Code civil et les frais judiciaires.

[2]      Il s'agit d'un bail du 1er juillet 1995 au 30 juin 1997 au loyer mensuel de 687 $, payable le premier jour de chaque mois, reconduit jusqu'au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 744 $.

[3]      La solidarité ne peut s’appliquer qu’il n’y a qu’un seul locataire et qu’il n’y a pas de caution.

[4]      La locataire a quitté le logement le 24 septembre 2009, après avoir payé les trois mois de préavis, soit les mois d’août, septembre et octobre 2009, conformément aux dispositions de l’article 1974 C.c.Q. :

« 1974. Un locataire peut résilier le bail en cours, s'il lui est attribué un logement à loyer modique ou si, en raison d'une décision du tribunal, il est relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou, s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.

La résiliation prend effet deux mois après l'envoi d'un avis au locateur ou un mois après l'envoi d'un tel avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois. Elle prend toutefois effet avant l'expiration de ce délai si les parties en conviennent ou lorsque le logement, étant libéré par le locataire, est reloué par le locateur pendant ce même délai. L'avis doit être accompagné d'une attestation de l'autorité concernée, à laquelle est joint, dans le cas d'un aîné, le certificat d'une personne autorisée certifiant que les conditions nécessitant l'admission sont remplies.

Le locataire n'est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente au coût des services qui se rattachent à sa personne même qu'à l'égard des services qui lui ont été fournis avant qu'il quitte le logement. Il en est de même du coût de tels services lorsqu'ils sont offerts par le locateur en vertu d'un contrat distinct du bail. »

[5]      L’article 1890 al. 1 du Code civil du Québec se lit comme suit :

« 1890.      Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l'état où il l'a reçu, mais il n'est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l'usure normale du bien ou d'une force majeure. »

[6]      La locatrice explique que des dommages au logement ont été faits et lui ont occasionné des dépenses, le détail est le suivant :

- hotte de cuisine                                                                    45,00 $

- comptoir de cuisine                                                            184,00 $

- 18 portes d’armoires                                                          418,00 $

- réparation du plancher                                                        860,00 $

- réfrigérateur                                                                        563,00 $

- cuisinière                                                                            414,00 $

- baignoire                                                                            161,53 $

- installation de la baignoire                                                  903,00 $

- thermostats, plaques murales                                             50,00 $

- main-d’œuvre                                                                  2 166,66 $

                                                                                           _________

- total :                                                                                5 764,53 $

[7]      La hotte, le réfrigérateur, la cuisinière, les thermostats, les plaques des interrupteurs et des prises de courant ont dû être changés parce qu’ils avaient des taches de peinture.

[8]      Les portes d’armoires de cuisine et de salle de bains ont dû être remplacées parce qu’elles étaient sévèrement rayées et étaient mal peinturées.

[9]      Le comptoir de cuisine était profondément tailladé.

[10]   Le plancher de parqueterie avait souffert d’infiltrations d’eau parce que la locataire, à cause du fait qu’elle était en fauteuil roulant, n’était pas en mesure de fermer les fenêtres extérieures. L’eau s’accumulait entre les fenêtres et a coulé par l’intérieur des murs jusqu’au sol, a fait gonfler et soulever les lamelles de bois. Les planchers ont donc dû être réparés, sablés et revernis.

[11]   Il y avait un trou dans le bain qui ne pouvait pas être tout simplement ré-émaillé et qui a dû être remplacé.

[12]   La mandataire de la locatrice explique qu’elle n’a pu produire de photos car elles ont été égarées; mais elle fait témoigner M. Tom Krupper, qui a travaillé comme concierge de l’immeuble de 1987 jusqu’à l’automne 2011, moment où il a dû prendre sa retraite pour cause de maladie.

[13]   De son côté, la locataire a fait témoigner son fils Serge Therrien et Mme Yolande Pépin qui l’a aidée à faire son ménage.

[14]   Le tribunal a considéré que le témoignage de M. Krupper était plus crédible que celui de Mme Pépin.

[15]   Ses réponses aux questions étaient plus précises que celles de Mme Pépin.

[16]   Il a vu le logement après le départ de la locataire. Il va de soi que les dommages sont plus apparents une fois que le logement est vide.

[17]   La locataire a également témoigné et admis plusieurs items, notamment le fait que l’essieu des roues de son fauteuil roulant avait fait une rayure sur les portes d’armoires.

[18]   La locataire n’a pas nié que les planchers avaient été abîmés par l’eau, précisant qu’à son arrivée en 1995, les planchers venaient d’être vernis, mais que le travail avait été mal fait et qu’il y avait des bulles dans le vernis.

[19]   M. Krupper a convaincu le tribunal qu’en peinturant, la locataire ou les personnes qui ont peinturé le logement pour elle, n’ont pas pris la peine de retirer les électroménagers ni les plaques de commutateurs qui ont été tachées.

[20]   Quant au bain, personne n’a nié qu’il y ait un trou, mais personne n’a pu expliquer son existence.

[21]   L’article 1914 C.c.Q. crée une présomption que le logement est propre à l’habitation au moment où le locataire prend possession du logement.

« 1914.      Le locataire peut refuser de prendre pos­ses­sion du logement qui lui est délivré s'il est impropre à l'habitation; le bail est alors rési­lié de plein droit.»

[22]   Même si la locataire ne pouvait plus prendre que des douches, le tribunal ne peut que conclure que le bain n’était pas troué en 1995. Mme Therrien n’a jamais mis la locatrice en demeure de réparer ou de changer le bain.

[23]   L’article 1864 C.c.Q. stipule que :

« 1864.      Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues répa­rations d'en­tretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.»

[24]   Le tribunal considère que les dommages réclamés excèdent ceux causés par la simple vétusté des biens endommagés.

[25]   Cependant, il y a lieu d’appliquer un facteur de dépréciation en regard de chaque réclamation puisqu’il a également été mis en preuve qu’il n’y avait eu aucun grand ménage, aucun remplacement de quoi que ce soit depuis 1995, la locatrice ayant fait une peinture des murs et un vernissage des planchers avant l’arrivée de la locataire.

[26]   La Cour d’appel, dans deux arrêts en particulier, a déjà décidé qu’eu égard aux montants en jeu, le tribunal peut user de sa discrétion judiciaire afin d’arbitrer le tout de manière raisonnable. Elle a également ajouté que de toute façon, «la fixation d’un taux de dépréciation relève souvent plus de l’art ou d’un jugement prudentiel, que d’un calcul véritablement scientifique[1]».

[27]   Le tribunal s’est cependant basé sur le Règlement de l’Ontario 516106 (Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation) pour appliquer un facteur de dépréciation. Ce document, quoi que n’ayant pas force légale au Québec, est un bon indicateur de la durée de vie utile de plusieurs biens.

[28]   Le tableau suivant résume les dommages réclamés, le montant payé par la locatrice pour le remplacement ou la réparation du bien, la durée de vie utile (en années) et la valeur dépréciée que le tribunal accordera à la locatrice, en présumant que les biens avaient tous 15 ans d’usure.

Biens à remplacer/réparer

dépense

Durée de vie utile

Montant accordé

 

 

 

 

hotte de cuisine

45 $

15 ans

3 $ (1/15)

comptoir de cuisine

184 $

25 ans

73,60 $ (10/25)

portes d’armoires

418 $

25 ans

167,20 $ (10/25)

réfrigérateur

563 $

15 ans

37,53 $ (1/15)

cuisinière

414 $

15 ans

27,60 $ (1/15)

baignoire

161,53 $

15 ans

10,77 $ (1/15)

installation de la baignoire

903 $

15 ans

60,20 $ (1/15)

thermostats, plaques murales

50 $

 

5 $

[29]   Quant à la réparation de la parqueterie, le tribunal arbitre la dépense à 100 $.

[30]   La mandataire de la locatrice et le témoin ont tous deux témoigné à l’effet qu’au départ d’un locataire, il y avait toujours un grand ménage qui était fait avant de relouer le logement, incluant une peinture des murs et un sablage des planchers.

[31]   Le tribunal conclut qu’une partie de la dépense de main-d’œuvre aurait été faite au départ de la locataire, même en l’absence des dommages qu’elle a occasionnés. La locatrice réclame une somme totale de 2 166 $ pour le temps de ses ouvriers. Le tribunal accordera 1 000 $ pour la main-d’œuvre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[32]   CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice la somme de 1 484,90 $ plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 21 avril 2010, plus les frais judiciaires de 74 $;

[33]   REJETTE la demande quant au surplus.

 

 

 

 

Danielle Deland

 

Présence(s) :

la mandataire de la locatrice

la locataire

Date de l’audience :  

2 août 2012

 

 



[1] Eloi Bernier Inc. c. Côté, [1991] R.R.A. 841 ; St-Germain c. Brodeur, [1988] R.R.A. 231 ; et la Cour supérieure dans la cause Binet c. Ville de Montréal, AZ-01021848 , 20 juillet 2001, J. Wéry.

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