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Décision

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Entreprises G.M. Mallet inc. c. Deschênes

2012 QCCS 5228

    JF0853

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE MINGAN

(Chambre civile)

N° :

650-17-000579-116

650-17-000580-114

650-17-000592-119

650-17-000599-114

 

 

DATE :

 23 octobre 2012

 

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE FRANCOEUR, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

650-17-000579-116

 

LES ENTREPRISES G.M. MALLET INC.

            Demanderesse

c.

SERGE DESCHÊNES

            Défendeur

et

9212-4924 QUÉBEC INC.

            Mise en cause

 

 

650-17-000580-114

 

LES ENTREPRISES G.M. MALLET INC.

            Demanderesse

c.

SIMON LACHANCE

            Défendeur

et

9212-4924 QUÉBEC INC.

            Mise en cause

 

650-17-000592-119

 

SIMON LACHANCE

et

SERGE DESCHÊNES

            Demandeurs

c.

LES ENTREPRISES G.M. MALLET INC.

            Défenderesse

 

 

650-17-000599-114

 

LES ENTREPRISES G.M. MALLET INC.

et

GÉRARD MALLET

            Demandeurs

c.

SIMON LACHANCE

et

SERGE DESCHÊNES

            Défendeurs

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

 

[1]           Découlant de l'achat d'un immeuble locatif à être démoli pour laisser place à un complexe funéraire, les multiples procédures judiciaires entre les parties ont été entendues par le biais d'une preuve commune.

Parties

[2]           Gérard Mallet est administrateur-président de Les entreprises G.M. Mallet inc. («G.M. Mallet»).

[3]           Simon Lachance opère un commerce sous la raison sociale Restaurant Sushi de Sept-Îles («Restaurant Sushi»).

[4]           Serge Deschênes opère un commerce sous la raison sociale Monsieur Balayeuse.

Procédures introductives

[5]           Le 11 mai 2011, G.M. Mallet dépose des requêtes en expulsion, dommages intérêts et injonction interlocutoire contre les défendeurs Serge Deschênes (Monsieur Balayeuse) et Simon Lachance (Restaurant Sushi).  Requêtes amendées le 5 septembre 2012, réclamant des dommages de 30 000 $ à chacun des défendeurs.

[6]           Le 9 août 2011, Lachance et Deschênes déposent une requête en injonction provisoire, interlocutoire et dommages intérêts, totalisant 300 000 $ contre G.M. Mallet.

[7]           Le 23 septembre 2011, G.M. Mallet et Gérard Mallet déposent une poursuite en diffamation, totalisant 125 000 $ contre les défendeurs Lachance et Deschênes.

Contexte

[8]           À l'automne 2010 et oeuvrant dans l'industrie funéraire depuis 25 ans, Gérard Mallet a l'intention d'ériger un complexe funéraire sur le boulevard Laure, à Sept-Îles.

[9]           Conditionnel à la finalisation du financement et l'achat d'un immeuble voisin, il acquiert un terrain vacant.  Pour l'immeuble, il se fait consentir le 12 septembre 2010, valable jusqu'au 30 novembre 2010, une offre de vente[1] au montant de 450 000 $.

[10]        Quoique des délais s'additionnent, le projet chemine et monsieur Mallet, quasi assuré de son financement, rassure les propriétaires de l'immeuble sur son projet, de sorte qu'est prolongée verbalement l'offre de vente.  Mais incertains de la finalisation de l'achat de l'immeuble locatif, les propriétaires en continuent les opérations. Mario D'Amours, responsable des baux, renouvelle le 22 novembre 2010 pour une période de deux ans (30 novembre 2012), le bail[2] de Monsieur Balayeuse et le 8 décembre 2010, le bail[3] de Restaurant Sushi jusqu'au 30 septembre 2012.

[11]        À la même période, Lachance et Deschênes sont informés que Mallet a l'intention d'acheter l'immeuble et le démolir pour en construire un nouveau.  Lors de leurs interrogatoires après défense, ils mentionnent :

Serge Deschênes (Monsieur Balayeuse)

(Interrogé par Me Bernard Lefrançois le 16 septembre 2011, procureur de G.M. Mallet et Mallet, dossier 650-17-000592-119)

Pages 5 et 6

Q      Avez-vous été mis au courant là que votre propriétaire, pas monsieur Mallet, mais celui antérieur, votre propriétaire en deux mille dix (2010) là, la compagnie 9212-4924, avez-vous été mis au courant qu'elle voulait vendre la bâtisse?

R      Non.

Q      Personne ne vous en avait parlé?

R      Non.

Q      Avez-vous été mis au courant que Les Entreprises G.M. Mallet voulait acheter la bâtisse?

R      Oui.

Q      À quel moment?

R      Quand que monsieur Mallet est arrivé chez-nous une journée, et pis qu'il a arrivé et pis y'a dit «bon, et ben je vas être propriétaire de la bâtisse et pis au mois d'avril on met la pelle là-dedans.»

Q      O.K.

R      C'est de même que je l'ai su.

Q      On peut situer ça vers quelle date?

R      Oh! La date, je le sais pas.  C'est avant les Fêtes là.  Je dirais dans le mois de décembre.

Q      O.K.  Est-ce que c'était avant ou après que vous renouveliez votre bail?

R      C'est après.

Pages 11 et 12

Q      Vous avez jamais entendu parler que la bâtisse était pour être vendue?

R      Non.

Q      Vous avez jamais entendu parler que la bâtisse était mise en vente ou qu'il y avait des acheteurs potentiels?

R      Moi, quand je l'ai su, monsieur Mallet est arrivé chez-nous en gesticulant et puis qui… «Je vas être le nouveau propriétaire et pis au mois d'avril on met la pelle là-dedans.  Il va falloir que vous déménagez.»  C'est de même que je l'ai su.

Q      Monsieur D'Amours, lui, ne vous en a jamais parlé avant là pour dire que la bâtisse était à vendre ou vendue ou sur le point de vente?

R      Non.

Q      Vous avez aussi là fait parvenir une lettre à monsieur… aux Entreprises Mallet là pour prolonger votre bail jusqu'en deux mille treize (2013).  Pourquoi vous avez demandé ça?

R      Parce que c'est un droit que j'avais.

Simon Lachance (Restaurant Sushi)

(Interrogé par Me Bernard Lefrançois le 21 septembre 2011, procureur de G.M. Mallet et Mallet, dossier 650-17-000592-119)

Pages 5 à 7

 

Q      Est-ce que vous avez été mis au courant à ce moment-là, au moment où vous avez fait les démarches pour prolonger votre bail, que le propriétaire de la bâtisse là voulait vendre?

R      Non.

Q      Quand est-ce que vous avez su que le propriétaire voulait vendre?

R      Quand monsieur Mallet est venu me voir, peut-être ben… mi-décembre, je pense là.  Fin novembre, début décembre, je pense qu'il est venu nous voir là pour nous dire qu'il voulait acheter et pis… après ben monsieur D'Amours est passé et pis il a dit qu'il y avait rien de fait.  C'est juste que monsieur était intéressé à acheter là.

Q      Et vous avez pas su avant là, avant ça là, avant cette visite de monsieur Mallet, que la bâtisse était à vendre?

R      Non.

Q      Et puis vous avez su en même temps que Les Entreprises Mallet voulait acheter la bâtisse?

R      Ben moé, c'est monsieur Mallet qui me l'a appris en fait là.

Q      Ça s'est fait où ça et dans quelles circonstances?

R      Ah!  Il est entré au restaurant en disant que de pu investir d'argent, qu'il me donnait mille piastres (1 000 $) et pis il me mettait dehors pour le premier (1er) avril.

Q      Et puis ça, c'est au mois de?

R      Fin novembre, début décembre, dans ce coin-là, là.

Q      Vous avez pas une date précise là que vous pouvez nous donner?

R      Quinze (15) novembre… dans ce coin-là.  Ça peut être…

Q      Pourquoi à ce moment-là aussi vous avez pas prolongé ou modifié votre bail avec le futur acheteur, si vous étiez au courant que monsieur Mallet voulait acheter?

R      Je ne comprends pas ta question.

Q      Vous étiez au courant que monsieur Mallet voulait acheter?

R      Oui, mais il m'a… quand y'é venu au restaurant, oui.

Q      C'est ça.  Et à ce moment-là pourquoi votre prolongation vous ne l'avez pas négociée avec monsieur Mallet?

R      Parce que la bâtisse était pas encore achetée.  Y'avait rien de formel, y'avait rien de signé, de ce que monsieur D'Amours m'a dit tusuite par après.  Parce qu'aussitôt que monsieur Mallet est sorti, Mario est rentré pour me dire qu'il faisait ça un petit peu… rough on va dire là.  Et puis il a dit «il y a rien de signé et pis tout.»  Et puis de toute façon mon propriétaire c'était monsieur D'Amours, c'était pas monsieur Mallet.  Si ça aurait pas été vendu, j'aurais négocié un contrat strictement pour rien avec monsieur Mallet.  Mon propriétaire c'est monsieur D'Amours.  Ça fait que j'ai négocié avec lui.  Mario savait la situation que je voulais juste un (1) an pour la raison de mon école et pis mon… ma réorientation de carrière là.  Ça fait que ça ne concernait pas monsieur Mallet.

Q      O.K.  Je comprends que vous faisiez affaire et surtout avec monsieur D'Amours comme propriétaire de la bâtisse.  Est-ce qu'il y avait d'autres propriétaires, y'avait d'autres personnes qui étaient propriétaires de la bâtisse?

R      Oui, trois (3).

[12]        S'en suit que pour protéger leurs baux et commerces, après l'obtention de conseils juridiques, les locataires publient leurs baux au Registre foncier du Québec soit   le 5 janvier 2011[4] pour Restaurant Sushi et le 20 janvier 2011[5] pour Monsieur Balayeuse.

[13]        Le 3 février 2011, G.M. Mallet acquiert l'immeuble locatif.  Mais deux semaines avant, le notaire instrumentant Me Côté informe monsieur Mallet que les locataires Restaurant Sushi et Monsieur Balayeuse ont renouvelé et publié leurs baux de location.

[14]        Malgré cette information et qu'au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire Côté, monsieur D'Amours confirme à monsieur Mallet avoir renouvelé deux baux, qu'il lui offre en conséquence de ne pas conclure la vente, son entreprise se porte acquéresse de l'immeuble et il démontre son insatisfaction en déclarant qu'il va gérer lui-même le problème, démolir l'immeuble avec une pelle mécanique, ce que lui déconseille le notaire.

[15]        Le 15 février 2011, prétextant que D'Amours n'avait aucun mandat pour ce faire compte tenu que l'immeuble était en vente et qu'une promesse de vente était donnée, Mallet avise Restaurant Sushi et Monsieur Balayeuse que les renouvellements de leurs baux sont illégaux, qu'ils devaient être négociés avec lui et les met en demeure[6] de quitter les lieux loués pour le 30 septembre 2011. D'autres avis[7], les 3 mars et 21 avril 2011, toujours par voie de mise en demeure, sont transmis aux deux locataires de quitter les lieux loués pour le 30 septembre 2011.

[16]        Le 11 mai 2011, G.M. Mallet dépose des requêtes en expulsion des lieux loués, dommages intérêts et injonction interlocutoire contre Lachance et Deschênes.

[17]        Le 6 juillet 2011, les demandes d'injonction interlocutoire sont refusées, considérant les baux en vigueur et leurs assumations par G.M. Mallet à la clause 5 de l'acte d'achat de l'immeuble.

[18]        Le 9 août 2011, Gérard Mallet et un de ses fils dressent une imposante clôture de fer en face du bâtiment, bloquant l'accès aux commerces.  De plus, Mallet interrompt les approvisionnements en eau et électricité et accroche sur la clôture une pancarte indiquant «Danger d'effondrement ne pas pénétrer».

[19]        Lachance et Deschênes déposent et obtiennent une injonction provisoire ordonnant que soit permis l'accès à leurs commerces et que l'approvisionnement en eau et en électricité soit rétabli. 

[20]        Ce jugement est renouvelé et porte entre les parties.

[21]        Comme leurs commerces sont situés au centre-ville de Sept-Îles sur une artère principale et que l'imposante clôture dressée par Mallet alimente les conversations, Lachance et Deschênes dénoncent publiquement la situation et rencontrent un journaliste de la presse écrite, expliquent leurs points de vue et s'élèvent contre les agissements de Gérard Mallet.  Certains passages de l'article, publiés dans un journal local, donnent lieu à une poursuite en diffamation de G.M. Mallet et Gérard Mallet contre Lachance et Deschênes.

[22]        D'autres événements surviennent et lorsque pertinents, seront repris par le Tribunal. À souligner que comme prévu, ses études étant terminées depuis juin 2012, Lachance a mis fin à son commerce de restauration et s'est entendu avec Mallet sur la terminaison de son bail.

[23]        Par contre, comme Deschênes a l'intention de continuer d'opérer son commerce de vente et réparation de balayeuses, il a avisé G.M. Mallet par écrit[8] qu'il entend renouveler son bail pour une période additionnelle d'un (1) an, soit jusqu'au 30 novembre 2013.

 

Questions en litige

[24]        Plusieurs questions en litige se posent et les parties les soumettent comme suit :

#         Déterminer si les baux détenus par Simon Lachance et Serge Deschênes au moment de l'achat de l'immeuble dans lequel ils opèrent leurs commerces étaient valides et le cas échéant, quand celui de Deschênes se termine?

#         Déterminer si de part et d'autre il existe de la mauvaise foi dans le dossier et le cas échéant, les dommages intérêts et punitifs qui en découlent; aussi et toujours subsidiairement, si Lachance et Deschênes ont droit au remboursement de leurs honoraires extrajudiciaires;

#         Déterminer s'il y a diffamation et le cas échéant, les dommages auxquels ont droit G.M. Mallet et Gérard Mallet;

#         Et enfin, est-ce qu'il y a outrage au tribunal de la part de G.M. Mallet et Gérard Mallet?

[25]        Au surplus, Serge Deschênes soumet que si son bail est valide, que G.M. Mallet doit effectuer différents travaux au bâtiment pour rendre sa jouissance paisible.

Analyse et décision

[26]        Ce qui importe en premier, c'est de déterminer la validité des baux de Lachance et Deschênes et dans le cas de ce dernier, le cas échéant, la date de terminaison.

[27]        En 2010, Lachance opère depuis près de cinq ans un restaurant de sushis dans le même local et Deschênes, depuis 25 ans, un commerce de vente et réparation de balayeuses.

[28]        À la fin de novembre 2010, pour deux ans, jusqu'au 30 novembre 2012, le bail de Monsieur Balayeuse est renouvelé. En décembre, également celui du Restaurant Sushi, jusqu'au 30 septembre 2012.

[29]        Ces locataires, chacun de leur côté, ont négocié avec Mario D'Amours, un des trois propriétaires de l'immeuble, dont la tâche est de s'occuper des baux locatifs.

[30]        D'Amours, incertain de l'issue de la transaction en cours sur l'immeuble avec Mallet, considère que les affaires doivent continuer et qu'un immeuble locatif doit louer ses locaux.

[31]        Toute attaque de Mallet envers la validité, le renouvellement des baux et leurs publications au Registre foncier du Québec est sans fondement.

[32]        Lorsque Deschênes et Lachance apprennent que Mallet veut démolir l'immeuble le 1er  avril 2011, ils sont en droit de se protéger en publiant leurs baux.

[33]        L'erreur cléricale, dans l'avis d'inscription au Registre foncier du bail de Monsieur Balayeuse, est sans conséquence.  Il est bien indiqué que le terme est de deux ans à compter du 1er décembre 2010. Cette période débutant le 1er décembre 2010 doit être respectée, malgré qu'on indique 30 septembre 2011 au lieu de 2012.

[34]        De toute façon, publication ou non des baux, Mallet avait l'obligation d'en respecter les termes, ayant été informé de ceux-ci avant la vente par son notaire et D'Amours.

[35]        Même plus, la clause 5 du contrat d'achat[9] de l'immeuble précise que :

Obligation de l'acquéreur

D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit :

[…]

5.      Respecter les baux en vigueur avec droit d'en percevoir les loyers à compter du 4 février 2011, le vendeur subrogeant l'acquéreur dans tous ses droits lui résultant desdits baux.

[…]

[36]        Ainsi, le bail de Restaurant Sushi était valide au moment de l'achat de l'immeuble par G.M. Mallet et en vigueur jusqu'au 30 septembre 2012 et celui de Monsieur Balayeuse jusqu'au 30 novembre 2012.

[37]        Mais les choses évoluent.  Le bail de Restaurant Sushi a été résilié par entente en juin 2012.

[38]        Demeure celui de Monsieur Balayeuse. Deschênes, par un avis du 11 juillet 2011 à G.M. Mallet, tente de le prolonger pour un (1) an, soit jusqu'au 30 novembre 2013 :

Monsieur,

Conformément à la clause 23 de mon bail actuel qui se termine le 30 novembre 2012.  Prenez avis que j'entends renouveler mon bail pour une période additionnelle d'un an, soit du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2013.

[…]

[39]        Cette clause 23 du bail à laquelle il réfère se lit comme suit :

[…]

Renouvellement

23.    Le BAILLEUR accorde au PRENEUR le privilège de premier choix pour faire une demande d'un nouveau bail, pour le même local, pour une durée additionnelle d'une (1) année (ou plus), aux prix et conditions qui devront être signifiés au LOCATAIRE au moins six (6) mois avant l'expiration du présent bail.  Le PRENEUR qui désire renouveler ledit bail, devra donner au BAILLEUR un avis écrit de son intention d'exercer son privilège au moins six (6) mois avant la fin du terme du présent bail.

[…]

[40]        Ce type de clause prévoit seulement une possibilité de renouvellement ou signification d'intention de part et d'autre au renouvellement du bail.

[41]        Dans notre cas, deux hypothèses sont possibles.

[42]        Une première est que le bailleur (G.M. Mallet), avant de conclure un bail avec un nouveau locataire, doit offrir à l'actuel (Monsieur Balayeuse) la possibilité de renouveler le sien au prix et aux conditions convenus avec le nouveau locataire.

[43]        La seconde est que le locataire actuel qui veut renouveler son bail doit transmettre un avis écrit de son intérêt de le faire au moins six (6) mois avant la fin de son bail.

[44]        Mais rien n'oblige alors le locateur à renouveler le bail, au prix et conditions du bail qui se termine, comme désire le faire Monsieur Balayeuse.

[45]        Le premier principe de notre système juridique, soit la liberté contractuelle demeure et chose certaine, il est clair dans toute cette affaire que G.M. Mallet n'a aucunement l'intention de continuer à louer les locaux de cet immeuble car il a l'intention de le démolir le plus rapidement possible.

[46]        Par conséquent, le bail de Serge Deschênes se termine le 30 novembre 2012 et il doit avoir quitté les lieux pour cette date.

[47]        Le bail de Lachance étant terminé et celui de Deschênes expirant le 30 novembre 2012,  les autres aspects des procédures judiciaires dans les dossiers qui découlent directement des baux doivent d'être analysés.

[48]        Le 8 mars 2011, lorsqu'elle a déposé ses requêtes en expulsion, dommages intérêts et injonction interlocutoire contre Deschênes et Lachance, G.M. Mallet ne pouvait s'appuyer sur aucun fondement juridique.

[49]        Venant d'acheter un terrain et un immeuble à démolir, peu importe le prix de la transaction et l'argent investi dans un projet, Mallet a délibérément tenté de mettre fin à des baux donnant droit à des propriétaires de petites entreprises d'occuper leurs locaux comme ils le faisaient depuis 5 et 25 ans.

[50]        Le propriétaire de Restaurant Sushi, Simon Lachance, était un étudiant qui payait ses études avec ce commerce.  Son intention était d'y mettre fin à la terminaison de celles-ci et alors travailler dans un tout autre domaine.

[51]        Le propriétaire de Monsieur Balayeuse, Serge Deschênes, homme de peu de mots, est spécialisé dans la vente et réparation de tels appareils et occupe le même local depuis 27 ans.  Il a continuellement respecté ses obligations.

[52]        Ces deux commerçants avaient renouvelé dans le cours des affaires et selon leurs besoins respectifs leurs baux, publié ceux-ci pour se protéger et opérer leurs commerces avec quiétude.

[53]        Au contraire, ils ont été attaqués sur tous les aspects et ont continuellement eu à se défendre.

[54]        La liberté de contracter, si elle permet à G.M. Mallet de refuser de renouveler le bail de Monsieur Balayeuse jusqu'au 30 avril 2013, permet aussi à des locataires de ne pas être obligés d'accepter des offres de terminaison de bail, de les considérer inadéquates et de demeurer dans des lieux loués.

[55]        À partir de là, Mallet monte son dossier et sans assise juridique, dépose le 11 mai 2011 des requêtes en injonction interlocutoire alléguant les motifs suivants :

Injonction interlocutoire

21.    Compte tenu de l'échéance du début des travaux de démolition prévus par la demanderesse quant à l'immeuble, la demanderesse demande à cette honorable Cour de prononcer avant le 30 septembre 2011 une injonction interlocutoire enjoignant le défendeur de quitter le local occupé dans l'immeuble du 851, boulevard Laure à Sept-Îles au plus tard le 30 septembre 2011;

22.    Cette injonction est nécessaire pour empêcher que ne soit causé à la demanderesse un préjudice sérieux et irréparable en ce que les matériaux et la machinerie requise par la démolition de l'immeuble sont réservés pour le 1er octobre 2011 et advenant que l'immeuble ne soit pas libéré à cette date, la demanderesse devra assumer des frais et pénalités importants;

23.    De plus, l'immeuble ne sera plus rentable compte tenu que les autres locataires auront quitté de sorte que sans l'ordonnance d'injonction demandée, la demanderesse opérera à déficit l'immeuble concerné et ce de jour en jour;

24.    La demanderesse ne peut attendre les conclusions du litige au fond avant d'entreprendre les travaux de démolition de l'immeuble sans quoi il se créerait un état de fait et de droit de nature à rendre le jugement final totalement inefficace;

25.    Le défendeur a été avisé dans les délais légaux de quitter les lieux depuis plusieurs mois et a eu amplement l'occasion de se trouver un autre local pour opérer son commerce, ce qu'il a négligé de faire;

26.    La construction du nouvel immeuble prévu par la demanderesse doit commencer sitôt l'immeuble actuel détruit car la demanderesse doit emménager dans ses nouveaux locaux au plus tard le 1er avril 2012.  Tout retard dans l'exécution des travaux prévus entraînera pour la demanderesse des pertes considérables dans l'opération de son entreprise, le tout tel qu'il sera prouvé lors de l'audition;

27.    La balance des inconvénients joue nettement en faveur de la demanderesse;

[…]

[soulignés du Tribunal]

et y ajoute dans des requêtes amendées le 5 septembre 2012, des réclamations en dommages de 30 000 $ contre chacun de ses locataires.  Le Tribunal cherche encore les assises de cette réclamation monétaire. Il est facilement compréhensible que les demandes d'injonction interlocutoire ont été refusées le 6 juillet 2011, au motif que les baux des locataires semblaient valides et que la clause 5 au contrat de vente demandait à G.M. Mallet de les respecter.

[56]        Là ne s'arrêtent pas les procédures.

[57]        G.M. Mallet obtient des expertises concluant que son immeuble est dangereux, non sécuritaire et qu'il doit être démoli.

[58]        De deux choses l'une. Si l'immeuble est non sécuritaire, G.M. Mallet a l'obligation comme locateur de le rendre conforme (1854 C.c.Q.), ce qui nécessite selon sa propre expertise, des travaux de près de 1 000 000 $ pour un immeuble à démolir.  D'un autre côté, si l'immeuble est non sécuritaire, il ne peut permettre à un troisième locataire dont aucun litige n'existe sur la date de terminaison du bail de continuer à occuper son local.

[59]        Si c'est dangereux pour deux locataires, ce l'est pour le troisième.

[60]        Précisons aussi que Restaurant Sushi n'occupe pas le même type de local que Monsieur Balayeuse, le sien est situé dans une partie plus récente et ne comporte aucun risque d'affaissement, le plancher reposant sur une dalle de béton.

[61]        Chose certaine, clôturer l'édifice le 9 août 2011 de façon à empêcher l'accès aux lieux loués, poser sur la clôture une affiche indiquant «Danger d'effondrement ne pas pénétrer», couper l'alimentation en eau et en électricité et ce, après une décision de la Cour lui refusant des demandes d'injonction interlocutoire visant à mettre fin aux baux, équivaut à se faire justice soi-même.

[62]        Ces locataires, répétons-le, qui possédaient des baux valides et le droit de jouir paisiblement des lieux loués, ont dû consacrer énergie et temps à se défendre et répondre aux charges répétées de Mallet.

[63]        Le 9 août 2011, ils ont obtenu des injonctions provisoires qui ordonnent à G.M. Mallet d'enlever sans délai la clôture érigée devant leurs commerces et que soient rétablis les services d'alimentation en eau et électricité desservant leurs locaux.

[64]        Ces ordonnances ont été prolongées.

[65]        Quant aux procédures, elles ont continué, demandes reconventionnelles de G.M. Mallet, interrogatoires après défense de Deschênes et Lachance, requêtes amendées de G.M. Mallet et audition au fond.

[66]        Il y a plus.  Le 1er octobre 2011, Lachance transmet un chèque de 1 822,80 $ pour le paiement de son loyer en omettant de le signer.  Réponse immédiate de G.M. Mallet, le 21 octobre 2011, par dépôt d'une requête[10] en vue d'une ordonnance de faillite.

[67]        Comme un nouveau chèque a été transmis sans délai par le procureur de Lachance, la requête a été rayée le 19 décembre 2011 mais demeure encore inscrite au plumitif.

Dommages

[68]        Les agissements et gestes de G.M. Mallet ont causé des dommages à Simon Lachance et Serge Deschênes.

[69]        Les procédures judiciaires de G.M. Mallet démontrent qu'elle refuse de reconnaître les baux des défendeurs, leur réclame même des dommages intérêts, probablement pour être locataire et défendre ses droits.  La clôture qu'elle a posée le 9 août 2011 pour bloquer l'accès à leurs commerces les a obligés aussi à entreprendre des procédures judiciaires et obtenir une injonction provisoire ordonnant son enlèvement, le rétablissement de l'électricité et l'eau.

[70]        Utilisant des rapports d'expertise démontrant que son bâtiment est dangereux, Mallet intervient directement auprès des assureurs des défendeurs pour dénoncer la situation.

[71]        Malgré cela, les assureurs continuent de couvrir Lachance et Deschênes.

[72]        Un exemple d'intervention supplémentaire de Mallet auprès d'un assureur, celui de Lachance, est significatif.  Le 3 octobre 2011, son avocat-conseil écrit[11] au courtier d'assurances de Lachance, indiquant entre autres ce qui suit :

Monsieur,

Nous sommes les procureurs de Les Entreprises G.M. Mallet inc.

Notre cliente est actuellement propriétaire d'un immeuble commercial situé au 847, boulevard Laure à Sept-Îles, province de Québec.  Monsieur Simon Lachance, faisant affaires sous le nom de «Restaurant Sushi de Sept-Îles», occupe actuellement un local dans cet immeuble et y opère un commerce de restauration.  Malgré le caractère vétuste de l'immeuble et le danger que son accès représente pour le public,  il refuse de quitter les lieux.  À cet égard, un litige oppose actuellement notre cliente à monsieur Lachance devant les tribunaux.

[…]

Nous osons croire que vous avez d'ores et déjà, à la suite de la première intervention de notre cliente, avisé les assureurs actuels du commerce de cette situation.  Cependant, si tel n'est pas le cas, il est impératif que vous leur fournissiez toutes les informations pertinentes sans plus de délai.

Veuillez agir en conséquence.

[73]        Pourtant, Restaurant Sushi opère dans une partie de l'immeuble reposant sur une dalle de béton, ne portant aucun risque d'effondrement.

[74]        Comme toile de fond, rappelons aussi que Mallet a signifié dès l'acquisition de l'immeuble, qu'il allait régler lui-même les baux, que la pelle mécanique démolirait dès le 1er avril 2011.

[75]        Ces menaces ont été répétées deux fois plus qu'une, les conversations enregistrées entre Lachance et Mallet le démontrent.  Accepté ou refusé par la Cour, il répète qu'il met la pelle mécanique dans l'immeuble, «Vous me poursuivrez, ça va prendre 6-7 ans».

[76]        On retient aussi des enregistrements que tentant de faire valoir sa solution pour que Restaurant Sushi accepte de mettre fin à son bail, Mallet indique à Lachance comment frauder le fisc, détourner l'argent qu'il lui verse en indemnité et comment ne pas déclarer aux autorités fiscales tous les revenus de son restaurant.

[77]        Comme les locataires ont été confrontés à des agissements, des procédures, qui font en sorte que G.M. Mallet n'a pas respecté les règles de conduite qui suivent les circonstances, les usages ou la loi qui s'impose à elle (1457 C.c.Q.), aussi d'honorer les engagements contractés (1458 C.c.Q.), il doit réparer préjudice.

[78]        Cependant, tant Lachance que Deschênes n'ont réussi à démontrer des pertes financières de leurs commerces.  Ils ont cependant droit à des dommages, pour ne pas avoir pu opérer leurs commerces avec toute la quiétude qu'ils avaient droit.

[79]        Ainsi, le Tribunal arbitre et leur attribue chacun une somme de 15 000 $ à titre de dommages moraux.

Frais extrajudiciaires

[80]        La bataille dans laquelle s'est engagé Mallet est désolante.  Ce qui aurait dû faire l'objet d'une demande de jugement déclaratoire ou interprétative de bail a tourné en saga judiciaire qui a obligé deux propriétaires de petites entreprises à se défendre le mieux possible.

[81]        Ils ont engagé des honoraires d'avocats pour 25 000 $, selon la preuve déposée au dossier de la Cour.

[82]        L'arrêt type en matière de réclamation de frais extrajudiciaires est Viel c. Entreprises Immobilières du Terroir[12] :

[…]

[75]       À l'opposé, l'abus du droit d'ester en justice est une faute commise à l'occasion d'un recours judiciaire.  C'est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense.  Ce sera encore le cas lorsqu'une partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire.  Ce ne sont que des exemples.  À l'aide d'hypothèse, Beaudoin et Deslauriers cernent la nature de l'abus du droit d'ester en justice :

Fondement - La première hypothèse est celle où l'agent, de mauvaise foi, et conscient du fait qu'il n'a aucun droit à faire valoir, se sert de la justice comme s'il possédait véritablement un tel droit.  Il n'agit pas alors dans le cadre de l'exercice ou de la défense de son droit, mais totalement en dehors de celui-ci. Une faute peut également être reprochée à l'agent qui, dans l'exercice d'un droit apparent, utilise les mécanismes judiciaires ou procéduraux sans cause raisonnable ou probable, sans motif valable, même de bonne foi.  Tel est le cas de celui qui fait arrêter une personne sur de simples soupçons qu'une enquête rapide aurait suffi à dissiper.  La mauvaise foi (c'est-à-dire l'intention de nuire) ou la témérité (c'est-à-dire l'absence de cause raisonnable et probable) restent donc les bases de l'abus de droit dans ce domaine.  Contrairement à l'observation faite à propos du droit de propriété, il paraît difficile, sinon impossible, de concevoir un abus du droit au recours judiciaire dont le fondement ne serait pas une faute civile, mais le seul exercice antisocial du droit.  Il ne saurait, en effet, y avoir abus lorsque, de bonne foi, et en ayant cause raisonnable et probable, un individu cause préjudice à autrui en recourant à la justice pour faire valoir ses droits.  Ainsi, selon nous, celui qui utilise les recours que la loi met à sa disposition, dans un but strictement et exclusivement égoïste, mais de bonne foi et non témérairement, ne peut être tenu responsable des conséquences fâcheuses de son acte pour son adversaire.

[…]

[79]       À l'inverse, peu importe qu'il y ait abus ou non sur le fond, une partie qui abuse de son droit d'ester en justice causera un dommage à la partie adverse qui, pour combattre cet abus paie inutilement des honoraires judiciaires à son avocat.  Il y a, dans ce cas, un véritable lien de causalité entre la faute et le dommage.

[83]        À ces principes, on doit ajouter les dispositions du Code de procédure civile qui permettent de sanctionner les abus de procédures (54.1 et suivants).

[84]        Il ressort que G.M. Mallet a entraîné les défendeurs dans un débat perdu d'avance juridiquement, mais avec seul but de pouvoir mettre fin par pression juridique à des baux dûment en vigueur.  Il s'agit d'une façon illicite et d'une réclamation sans fondement juridique. Lorsque Mallet déclare que la pelle mécanique va démolir l'immeuble, que les locataires n'ont qu'à le poursuivre, que «ça va prendre 6 ou 7 ans», il doit savoir qu'il ne peut se servir des tribunaux pour arriver à de telles fins.

[85]        Encourager ce genre de pratique risque de faire perdre de vue aux justiciables la raison d'être du système judiciaire.

[86]        Le Tribunal fait droit à la demande d'honoraires extrajudiciaires de Simon Lachance et Serge Deschênes pour 12 500 $ chacun, soit 25 000 $ au total, tel que réclamé.

[87]        Soulignons que ces honoraires sont représentatifs du travail accompli par leur procureur, comptant plus de 40 ans de pratique et ayant eu à coeur de défendre leurs intérêts, en limitant ses interventions, procédures et auditions au dossier à ce que nécessaire.

Outrage au tribunal

[88]        Malgré les agissements déplorables de G.M. Mallet et Gérard Mallet, il n'ont commis aucun outrage au tribunal.  De toute façon, aucune procédure (53 C.p.c.) n'a été déposée.

Travaux à l'immeuble

[89]        Le seul bail encore en vigueur est celui de Serge Deschênes.  Il doit quitter les lieux le 30 novembre 2012 et l'immeuble sera alors démoli.

[90]        On ne peut ordonner les travaux précisés aux expertises de G.M. Mallet pour près d'un million de dollars, dans un tel contexte.  Surtout que Deschênes qualifie les expertises de bidon, accepte son local et que son assureur maintient sa couverture.

Demande en diffamation

[91]        À tout ce que ci-avant discuté, s'ajoute une demande en diffamation de G.M. Mallet et Gérard Mallet contre Simon Lachance et Serge Deschênes, leur réclamant solidairement la somme de 50 000 $ à titre de dommages nominaux et 25 000 $ chacun à titre de dommages punitifs.

Procédures

[92]        G.M. Mallet et Mallet allèguent que l'article paru dans le journal Nord-Côtier le 9 août 2011 atteint à leur réputation.

[93]        En défense, Lachance et Deschênes invoquent qu'ils ont agi de bonne foi, n'ont que relaté au journaliste les grandes lignes du jugement rendu par le juge Étienne Parent, prononcé lors de leur demande d'injonction provisoire et qui s'était montré grandement étonné du comportement des demandeurs pour arriver à leurs fins.

Article de journal

[94]        Pour procéder à l'analyse de la réclamation, on doit garder en mémoire le contexte de l'affaire.

[95]        Lachance et Deschênes sont soumis à des attaques répétées de G.M. Mallet et Mallet.  Procédures en éviction malgré des baux valides, injonction pour les expulser, pose d'une imposante clôture de fer autour de leurs commerces comportant une pancarte où il est inscrit directement en avant du commerce de Monsieur Balayeuse «Danger d'effondrement ne pas pénétrer», coupure de l'eau et de l'électricité.

[96]        Après avoir obtenu une injonction du juge Étienne Parent le 9 août 2011, ordonnant à G.M. Mallet d'enlever immédiatement la clôture érigée et de rétablir les services d'alimentation en eau et électricité, les défendeurs évaluant que les événements sont du domaine public, que leurs commerces étant situés sur le boulevard Laure à Sept-Îles, artère fréquentée et que les citoyens ont pu remarquer la clôture et être au courant de la situation, ils donnent leurs points de vue à la presse.

[97]        Le verbatim de l'émission de Radio-Canada[13] représente bien la situation et les commentaires émis.  Par contre, deux passages de l'article, publiés dans le journal Nord-Côtier :

#         Selon M. Lachance, l'état de l'immeuble est dû à la négligence de M. Mallet.

#         Le 9 août dernier, selon Simon Lachance, le juge aurait déclaré qu'il n'avait jamais vu un propriétaire faire des choses aussi malhonnêtes, «au point de rendre sa propre bâtisse dangereuse», pour libérer ses locaux.

sont, selon G.M. Mallet et Mallet, faux et dommageables.

Droit applicable

[98]        La Cour suprême dans Farès Bou Malhab et Diffusion Métromédia CMR inc. et André Arthur [14] établit que :

[…]

[17]   La liberté d'expression est protégée par la Charte canadienne des droits et libertés, al. 2b), et par la Charte des droits et libertés de la personne.  Elle constitue un des piliers des démocraties modernes.  Elle permet aux individus de s'émanciper, de créer et de s'informer, elle encourage l'émergence de la vérité.  La liberté d'expression est essentielle pour que les décisions à caractère social, économique et politique reflètent les aspirations des membres de la société.  Elle possède une portée étendue et protège tout autant les propos recherchés que les remarques qui provoquent l'ire.  Elle n'est toutefois pas absolue et peut être limitée par d'autres droits propres à une société démocratique, dont le droit à la protection de la réputation.

(références omises)

et résume les éléments constitutifs de la diffamation en droit civil québécois comme suit :

[22]   Il n'existe pas, au Québec, de recours particulier pour sanctionner la diffamation.  Le recours en diffamation s'inscrit dans le régime général de la responsabilité civile prévu à l'art. 1457 C.c.Q.  Le demandeur a droit à une indemnisation si une faute, un préjudice et un lien causal coexistent.  La détermination de la faute suppose l'examen de la conduite de l'auteur de celle-ci; celle du préjudice requiert l'évaluation de l'incidence de cette conduite sur la victime et celle de la causalité exige que le décideur conclut à l'existence d'un lien entre la faute et le préjudice. C'est un domaine du droit où il importe de bien distinguer faute et préjudice.  La preuve du préjudice ne permet pas de présumer qu'une faute a été commise.  La démonstration de la commission d'une faute n'établit pas, sans plus, l'existence d'un préjudice susceptible de réparation.

[23]   L'action en diffamation fait aussi intervenir la Charte québécoise, puisque, comme je l'ai souligné plus tôt, l'action repose sur une atteinte au droit à la sauvegarde de la réputation, garanti à l'art. 4 de cet instrument.  L'article 49 de la Charte québécoise prévoit le droit à la réparation du préjudice causé par une atteinte illicite aux droits de la personne.  La Charte québécoise n'a toutefois pas créé un régime indépendant et autonome de responsabilité civile qui ferait double emploi avec le régime général. Les principes généraux de la responsabilité civile servent toujours de point de départ pour l'octroi de dommages-intérêts compensatoires à la suite d'une atteinte à un droit. Les actions en responsabilité civile fondées sur une atteinte à un droit, tel que le recours en diffamation, constituent donc un point de rencontre de la Charte québécoise et du Code civil.  Cette convergence des instruments doit être considérée dans la définition des trois éléments constitutifs de la responsabilité civile, c'est-à-dire la faute, le préjudice et le lien de causalité.

(références omises)

[99]        On doit donc maintenant procéder en balançant le droit à la vie privée et à la réputation versus le droit à la liberté d'expression et d'opinion, déterminer s'il y a faute et le cas échéant, le préjudice et le lien de causalité.

Faute

[100]     De manière générale, la faute correspond à une conduite qui s'égare de la norme de comportement d'une personne raisonnable.

[101]     Rappelons qu'en matière de diffamation, il s'agit du comportement qu'une personne informée adopterait dans les circonstances et que la véracité du message n'est qu'un des facteurs à considérer pour évaluer le caractère fautif du comportement.  Bien que vrai, des propos peuvent néanmoins avoir été tenus fautivement. La médisance, tout autant que la calomnie, est sanctionnée.

[102]     Qu'en est-il dans notre cas?

[103]     Le premier passage dans lequel Lachance déclare que l'état de l'immeuble est dû à la négligence de Mallet n'est pas inexact.  Monsieur Mallet a acquis l'immeuble, est confronté à des baux en vigueur et s'il prétend que l'immeuble est en danger d'effondrement, il lui revient de le mettre en état. Mentionner que c'est dû à sa négligence ne signifie pas qu'il a négligé l'entretien, mais à tout le moins d'effectuer ou entreprendre les réparations pour respecter ses obligations de locateur.

[104]     Par contre, la mention de Lachance que le juge (honorable Parent) aurait déclaré qu'il n'avait jamais vu un propriétaire faire des choses aussi malhonnêtes, au point de rendre sa propre bâtisse dangereuse pour libérer ses locaux, est inexacte.

[105]     Dans sa décision, le juge Parent précise qu'il n'a jamais rencontré une telle situation où un propriétaire d'immeuble commande une expertise pour se faire dire par un expert que son immeuble est insalubre et entraîne la perte de couverture d'assurances, conclut qu'il est urgent qu'une ordonnance soit prononcée puisque Lachance et Deschênes sont, par les gestes unilatéraux de G.M. Mallet, placés devant l'impossibilité d'exploiter de façon normale leurs commerces, mais il ne précise pas qu'il n'a jamais vu un propriétaire faire des choses aussi malhonnêtes.

[106]     C'est une erreur de Lachance d'avoir fait une telle mention même si la situation est malheureuse et pouvait amener certaines conclusions lourdes.

[107]     On doit sanctionner de tels propos en respectant le droit à la liberté d'expression.

[108]     Par contre, la sanction n'engendre que des dommages moraux et ne mérite aucunement des dommages punitifs.

[109]     Ainsi, de façon symbolique, le Tribunal condamne Simon Lachance à payer subsidiairement la somme de 1 000 $ pour ses propos, mais uniquement à Gérard Mallet, qui est identifié comme le propriétaire.  De toute façon, cette somme ne peut être plus élevée, considérant qu'aucun dommage réel n'a été démontré tant par G.M. Mallet que Mallet.

[110]     Quant à Deschênes, le journaliste ne rapporte aucun de ses propos et sa présence passive à côté de Deschênes lors de la rencontre avec la presse écrite ne peut engendrer sa responsabilité.

Dépens

[111]     Considérant le contexte de toute l'affaire, le Tribunal n'accorde aucun dépens à Mallet contre Lachance dans la poursuite en diffamation, utilisant les dispositions de l'article 477 C.p.c. pour ce faire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[112]     REJETTE avec dépens la requête, dossier numéro 650-17-000579-116, de la demanderesse Les Entreprises G.M. Mallet inc. contre le défendeur Serge Deschênes;

[113]     REJETTE avec dépens la requête, dossier numéro 650-17-000580-114, de la demanderesse Les Entreprises G.M. Mallet inc. contre le défendeur Simon Lachance;

[114]     ACCUEILLE partiellement la requête, dossier numéro 650-17-000592-119, des demandeurs Simon Lachance et Serge Deschênes contre Les Entreprises G.M. Mallet inc.;

[115]     DÉCLARE que le bail liant Serge Deschênes (Monsieur Balayeuse) et Les Entreprises G.M. Mallet inc. se termine le 30 novembre 2012;

[116]     ORDONNE à Les Entreprises G.M. Mallet inc. de respecter le bail ci-haut mentionné jusqu'au 30 novembre 2012 et de permettre au demandeur Serge Deschênes d'occuper les lieux paisiblement;

[117]     CONDAMNE Les Entreprises G.M. Mallet inc. à payer à titre de dommages la somme de 15 000 $ (quinze mille dollars) à Simon Lachance et la somme de 15 000 $ (quinze mille dollars) à Serge Deschênes avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à la loi, depuis le 10 août 2011;

[118]     CONDAMNE Les Entreprises G.M. Mallet inc. à payer pour leurs honoraires extrajudiciaires la somme de 12 500 $ (douze mille cinq cents dollars) à Serge Deschênes et 12 500 $ (douze mille cinq cents dollars) à Simon Lachance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

[119]     LE TOUT avec dépens.

[120]     ACCUEILLE partiellement la requête en diffamation, dossier numéro 650-17-000599-114 de Gérard Mallet et CONDAMNE Simon Lachance à lui verser la somme de 1 000 $ (mille dollars) avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à la loi, depuis le 31 août 2011, mais sans frais;

[121]     REJETTE avec dépens la requête en diffamation, dossier numéro 650-17-000599-114 de Les Entreprises G.M. Mallet inc. et Gérard Mallet contre Serge Deschênes.

 

 

 

 

__________________________________

SERGE FRANCOEUR, j.c.s.

 

Me Bernard Lefrançois

BERNARD LEFRANÇOIS AVOCAT

Me Luc Paradis

MORENCY SOCIÉTÉ D'AVOCATS INC.

Procureurs de Les Entreprises G.M. Mallet inc et Gérard Mallet

 

Me Charles-Henri Desrosiers

DESROSIERS & ASSOCIÉS

Procureurs de Simon Lachance et Serge Deschênes

 

Dates d’audience :

19 et 20 septembre 2012

 



[1] Pièce D-1, dossier 650-17-000592-119.

[2] Pièce D-2, dossier 650-17-000579-116.

[3] Pièce D-2, dossier 650-17-000580-114.

[4] Pièce D-3, dossier 650-17-000580-114.

[5] Pièce P-4, dossier 650-17-000579-116.

[6] Pièce P-4, dossier 650-17-000592-119.

[7] Pièces D-5 et D-6, dossier 650-17-000592-119.

[8] Pièce P-9, dossier 655-17-000592-119.

[9] Pièce P-1, dossier 650-17-000592-119.

[10] District de Mingan, dossier 650-11-000722-115.

[11] Pièce P-22, dossier 655-17-000592-119.

[12] 2002 CAN LII 41120 (QCCA).

[13] Pièce P-8, dossier 650-17-000599-114.

[14] [2011] R.C.S. 214.

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