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Décision

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Gabarit EDJ

Rhythm Properties Inc. c. 9035-0349 Québec inc.

2012 QCCS 1828

JA0775

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-068409-112

 

 

 

DATE :

23 février 2012.

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

CLAUDE AUCLAIR, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

RHYTHM PROPERTIES INC.

Demanderesse

c.

9035-0349 QUÉBEC INC.

Et

WATSON, POITEVIN, TURCOT, PRÉVOST, s.e.n.c.r.l.

Défenderesses

 

______________________________________________________________________

 

TRANSCRIPTION DES MOTIFS DU

JUGEMENT RENDU LE 23 FÉVRIER 2012

______________________________________________________________________

 

Sur la requête de la défenderesse Watson, Poitevin, Turcot, Prévost, s.e.n.c.r.l. en rejet de la requête introductive d'instance (cote 8)

[1]           La défenderesse demande le rejet de la requête introductive d'instance de la demanderesse réclamant des loyers contre elle pour les motifs suivants :

1.1.        Que Watson et associés, que je vais appeler « les notaires » pour la fin du jugement, ne sont pas signataires du bail;

1.2.        Qu'ils ne sont pas caution;

1.3.        Qu'ils ne sont que sous-locateurs d'une partie d'un local et que la co-défenderesse 9035-0349 Québec inc. est une compagnie de gestion qui a signé le bail;

1.4.        Que la demanderesse fait l'aveu devant le Tribunal qu'elle n'entend pas, dans les circonstances, lever le voile corporatif et se rabat sur l'argument que 9035 n'est que le mandataire et qu'elle a un recours contre Watson, Poitevin, Turcot, Prévost alléguant qu'ils sont prête-nom;

1.5.        Il est non contredit que les deux défenderesses ont le même numéro de téléphone et la même adresse et qu'elles sont contrôlées par les mêmes individus;

1.6.        L'interrogatoire de madame Difruscia démontre à la question 84 où elle répond :

« […] in my knowledge, and my opinion, and for lack of a better word, it's just a shell. »

en parlant de la compagnie défenderesse,

« There is only the lease on there, and again, for a lack of a better word, I would say it would be like a cover, almost like a shell or… a sham, basically. »

Par contre, ce n'est pas elle qui a négocié le bail;

1.7.        Que par le passé, la demanderesse a exigé un cautionnement personnel des notaires, lors de la signature, limitant leur responsabilité à une obligation non-solidaire limitée à 30 000 $ puisqu'on apprend à la pièce R-5, et j'y reviendrai, qu'au renouvellement en 2008, la demanderesse n'a pas requis de cautionnement;

1.8.        Les notaires tirent de cette situation l'argument que la demanderesse a renoncé à la responsabilité personnelle des notaires et qu'elle savait avec qui elle traitait, soit la corporation co-défenderesse 9035-0349 Québec inc.;

1.9.        Et qu'il n'y a pas de preuve justifiant la levée du voile corporatif.

[2]           Les notaires s'appuient également sur la décision de la Cour d'appel dans l'affaire Breton[1], au paragraphe 37, qui mentionne :

« [37]    […] la jurisprudence découlant des articles 75.1 et 75.2 C.p.c. demeure pertinente, particulièrement quant à la notion d'abus et à la définition d'acte de procédure manifestement mal fondée. […] Les nouvelles dispositions vont plus loin que les anciennes en ce qu'elles visent non seulement les procédures abusives, mais aussi celles qui « peuvent » constituer un abus […] ou qui paraissent abusives […] »

[3]           Également, les articles 54 et suivants prévoient qu'une requête en rejet peut être accueillie si la requête introductive d'instance constitue une utilisation de la procédure de manière excessive ou de manière à nuire à autrui.

[4]           Comme je l'ai mentionné tantôt, au début de l'argumentation, la demanderesse soumet qu'elle n'invoque pas la levée du voile corporatif et se fonde uniquement sur la relation de mandat, s'appuyant entre autres sur les paragraphes 22, 23 et 24 de sa requête introductive d'instance en prétendant que 9035 n'est que l'agent ou prête-nom de Watson.

[5]           Qu'en est-il, dans la présente affaire?

[6]           Un premier constat. Malgré l'aveu des procureurs qu'ils ne soulèvent pas la levée du voile corporatif, ces derniers s'en inspirent largement dans leur argumentation en citant, entre autres, les décisions de l'affaire Mikes[2], à l'onglet 8 de leurs notes et autorités, et principalement aux paragraphes 34 et 39, de même que l'affaire Manugypse[3], au paragraphe 11 où l'on mentionne qu'il y avait une cloison artificielle entre la corporation défenderesse qui n'était que la marionnette ou l'instrument pour frustrer les tiers. Ces deux décisions reviennent à la notion de la levée du voile corporatif.

[7]           La décision de Manugypse s'explique aisément en ce sens que c'est des tiers qui sont floués par le paravent mis en place et par le jeu de la dation en paiement volontaire donnée et consentie avantageusement par la débitrice principale à son actionnaire. Ce n'est pas notre cas ici.

[8]           Comme je l'ai mentionné, il n'est pas contesté que 9035 n'a pas de numéro de téléphone ni d'adresse différente des notaires, n'a pas d'employé, n'a pas de client autre que les notaires, n'aurait pas d'autre opération et, qu'en fait, ce serait la même administration.

[9]           Et, comme le disait la Cour d'appel dans l'affaire Monit[4], au paragraphe 3 :

« [3]      La juge de première instance a conclu que l'appelante, une société spécialisée en semblables matières et représentée par avocat à l'occasion des négociations, savait qu'elle transigeait le bail avec une société qui n'avait aucun bien et n'avait été constituée que pour les seules fins de conclure ce contrat. En réalité, la juge a décidé l'absence de mauvaise foi de la part des dirigeants des deux sociétés intimées. Ces constats de la juge prennent manifestement appui dans la preuve et, par conséquent, il n'y a pas lieu d'intervenir. »

[10]        Il n'y a pas d'allégations de mauvaise foi dans les présentes procédures. Comme le mentionnait la Cour d'appel dans l'affaire Primcar[5], et je réfère au paragraphe 5 :

« [5]      L'intimée et Ducharme Marble Quarry inc. sont deux entités juridiques distinctes. Les faits invoqués par l'appelante ne permettent pas de conclure à une manœuvre destinée à masquer une fraude, un abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public, au sens des articles 316 et 317 C.c.Q. »

Et je fais miens ces propos.

[11]        Il est vrai que la Cour d'appel nous enseigne et nous convie à la prudence dans l'examen des requêtes en vertu des articles 54.1 et suivants et je m'appuie principalement sur l'affaire Cosoltec[6] aux paragraphes 52 et 55. Également, l'affaire Paquette c. Laurier[7] est intéressante où la juge Thibault mentionne, au paragraphe 27 :

« [27]    Dans Acadia Subaru précitée, la Cour confirme la vocation différente des recours selon les articles 165 (4) C.p.c. et 54.1 C.p.c. en soulignant notamment qu'un recours peut être recevable en droit tout en étant abusif. Avant de déclarer un recours abusif, il est nécessaire d'y déceler un comportement blâmable. Le terme abus porte en lui-même l'idée d'un usage mauvais, excessif ou injuste. Cette appréciation est confortée par l'utilisation d'un vocabulaire particulier qui est relié à la démesure, l'excès ou l'outrance. Dans cette optique, l'utilisation des mots « acte de procédure manifestement mal fondé » en parallèle avec les mots frivole, dilatoire, vexatoire, quérulent, etc. emporte la nécessité d'y associer une mesure de blâme avant de déclarer un acte de procédure abusif :

[41]       These are linked but qualitatively different arguments. As Professor Archambault has written, « la mesure de la légitimité de l'exercice du droit d'ester ne réside pas dans le succès ou le fruit du recours ». […] »

[12]        Et, je réfère également les parties au paragraphe 34 du même jugement. Or, dans le présent cas, la demanderesse n'invoque pas l'article 317 du Code civil ni la responsabilité personnelle des administrateurs ni leur responsabilité extracontractuelle d'administrateurs de corporations.

[13]        Dans la présente affaire, le locateur sait que les lieux sont occupés depuis toujours par Watson et associés, que ces derniers y exercent leur profession depuis le premier jour de location, publiquement, et ce, depuis près de vingt ans.

[14]        Que le locateur a exigé des cautionnements aux notaires le 23 août 1996, ce qui rend invraisemblable la théorie du prête-nom et, comme le disait la juge Langlois dans l'affaire de Two Roads Investments[8], au paragraphe 62 :

« [62]    Le prête-nom est un mandat qualifié de clandestin puisque dans ce contexte le tiers n'est pas informé que son cocontractant est un mandataire. »

[15]        Or, dans la présente affaire le locateur propriétaire sait depuis longtemps que la corporation est différente des notaires puisqu'il a exigé lui-même, de la part de ces derniers, un cautionnement. Il n'y a rien de caché de la part des notaires, lesquels opèrent toujours dans les lieux.

[16]        Je reviens au jugement de la juge Langlois. Au paragraphe 3, elle mentionne :

« [3]      Two Roads Management est créée uniquement aux fins du bail. »

On pourrait peut-être même paraphraser.

[17]        Au paragraphe 9 :

« [9]      Two Roads Investments est une compagnie de capital de risque mise sur pied en 1997 par Schwartz. Il en est le seul administrateur; son épouse et ses fils en sont les actionnaires. »

[18]        Au paragraphe 33, elle mentionne :

« [33]    Schwartz veut cependant éviter que Two Roads Investments n'assume de risques financiers dont ceux pouvant découler d'un bail. »

[19]        Au paragraphe 67 :

« [67]    En plus la preuve non contredite est à l'effet que Two Roads Investments n'entend pas être liée par l'acte juridique intervenu avec 9093 faisant en sorte qu'il n'est pas possible d'inférer de la preuve l'existence d'un mandat en ce sens attribué à Two Roads Management. »

[20]        Au paragraphe 79 :

« [79]    La notion d'abus de droit requiert l'exercice excessif ou déraisonnable d'un droit, de mauvaise foi. Un bris de contrat n'est pas considéré comme constituant un abus de droit. »

 

 

[21]        Et, au paragraphe 80, elle mentionne :

« [80]    Enfin l'ayant droit de 9093 en toute probabilité est informé lorsque le bail intervient que Two Roads Management est une coquille vide. »

[22]        J'ajouterais même, qu'ici c'est pire : au début la demanderesse a exigé des cautionnements. Le Tribunal rappelle également que la demanderesse, dans la signature et la négociation de ses baux, était représentée par des compagnies spécialisées dans la location de baux commerciaux. C'est ce qui apparaît à la lecture des pièces.

[23]        Et, la juge Langlois mentionne, au paragraphe 87 :

« [87]    Le locateur dans ce contexte choisit de conclure tout de même le bail sans obtenir de garantie additionnelle. »

[24]        C'est notre cas. Dans le premier bail, on a exigé, le 23 août 1996 - et je réfère à la pièce R-4 qui s'intitule « Offre de location datée du 5 juillet 1996 » mais qui porte la date, en haut, du 23 août 1996 - à l'article 36, on peut y lire ceci :

« Ajouter l'article 36 à l'Offre de Location :

Article 36 - Cautionnement

À titre de garantie des obligations du Locataire, un cautionnement sera accordé par Pierre Venne, Danielle Drolet, Alain Castonguay, Richard Chagnon, Yves Prévost et Michel Turcot (ci-après désignée la Caution) pour un montant de 180 000 $, sous réserve toutefois de ce qui suit :

-           ce cautionnement sera pour une durée de cinq (5) ans;

-           l'engagement des personnes ci-dessus sera conjoint et non solidaire de telle sorte que la responsabilité maximale de chacune desdites personnes en vertu du cautionnement sera de 30 000 $;

-           La Caution et le Bailleur s'engage à signer une Entente de Cautionnement dans un délai de cinq (5) jours après l'approbation par les parties du Clé en Main, à défaut de quoi, cette Contre-Offre sera nulle et non avenue et sans effet. »

[25]        Cette exigence est suivie par la signature d'un cautionnement et rappelons que l'exigence qui apparaît à l'offre de location demandait un cautionnement valide pour une durée de cinq ans, alors que les parties signent un bail pour une durée de dix ans et dix mois. Il est donc clair et précis qu'à la signature même du bail le locateur savait qu'il n'avait plus la signature et la responsabilité personnelle des cautions après cinq ans.

[26]        Et, l'on retrouve à la pièce R-5 la clause de cautionnement - et j'attire l'attention des parties aux clauses numéro 2, 4 et 8. À la clause 2, on mentionne :

« 2.       En considération du fait que le Bailleur consent de louer les Lieux au Locataire, […] »

[27]        Et on parle toujours du Locataire à la clause 4 et à la clause 8 :

« 8.       Nonobstant ce qui précède, la Caution seront conjointement et non solidairement responsable avec le Locataire de toutes les obligations du Locataire envers le Bailleur, pour une durée de cinq (5) ans […] »

[28]        Mais ce n'est pas tout. Au renouvellement du bail, que fait-on? Non seulement on ne fait pas signer le cautionnement mais on le précise à l'article 25.01 du bail où les parties, spécifiquement - et je réfère à la pièce P-2, Article XXV intitulé Cautionnement, paragraphe 25.01 - on y indique « N/A ».

[29]        Le locateur a donc renoncé expressément, lors du renouvellement du bail, d'exiger un cautionnement. Le Tribunal rappelle également que les mises en demeure P-13 et P-10 ne sont pas envoyées aux notaires. Elles sont adressées à 9035 seulement. Dans les présentes circonstances, l'argument que la corporation agit comme mandataire est farfelu tout comme l'argument de prête-nom puisqu'il n'y a eu aucune cachette de faite au locateur.

[30]        Comme je le mentionnais tantôt, comme le disait la juge Langlois, le prête-nom sous-entend une opération cachée. Il n'y a jamais eu de cachette dans cette relation vieille de vingt-deux ans. Comme je l'ai mentionné, nous sommes loin de l'affaire Manugypse Montréal. Je ne peux me convaincre que la demanderesse ait des chances, même minimes, de succès dans la présente affaire.

[31]        Comme le disait le juge Forget dans l'affaire de Yves Lanoue c. La Brasserie Labatt[9] - malheureusement les paragraphes ne sont pas numérotés - après avoir cité l'auteur Martel à la page 6 de son jugement où Martel évoque les circonstances où la responsabilité personnelle d'un actionnaire est engagée :

« -        Il s'est porté caution d'une obligation contractuelle de la compagnie;

-           Il a lui-même commis une faute entraînant sa responsabilité extracontractuelle, par exemple en faisant de fausses représentations ou en remettant des documents falsifiés;

-           Il a activement participé à une faute extracontractuelle de la compagnie (ce qui se présume s'il est administrateur unique);

-           Il a utilisé la compagnie qu'il contrôle comme écran, comme paravent pour tenter de camoufler le fait qu'il a commis une fraude ou un abus de droit ou qu'il a contrevenu à une règle intéressant l'ordre public; en d'autres termes, l'acte apparemment légitime de la compagnie revêt, parce que c'est lui qui la contrôle et bénéficie de cet acte, un caractère frauduleux, abusif ou contraire à l'ordre public. »

[32]        Et voici comment le juge Forget continue son jugement à la page 7 :

«           La présente affaire constitue une parfaite illustration de cette confusion dénoncée par le professeur Martel.

Le contrat du mois de juin 1993 est intervenu entre Labatt et Citi Club. Labatt savait alors pertinemment qu'elle transigeait, dans le cours normal des affaires, avec une société et non avec des individus. »

(Notre soulignement)

tout comme dans la présente affaire.

[33]        Je rajoute qu'ici, en plus, les négociateurs pour le propriétaire sont des spécialistes en la matière. Et le juge Forget continue :

«           On ne peut certes prétendre que les frères Lanoue ont alors invoqué «la personnalité juridique d'une personne morale» pour «masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public», au sens de l'article 317 C.c.Q. »

[34]        Et il ajoute :

«           L'insolvabilité future de la personne morale n'a pas pour effet de rendre les actionnaires débiteurs personnels d'une dette qu'ils n'avaient garantie en aucune façon; c'est l'essence même de la personnalité juridique de la personne morale qui est ici en cause. Il ne saurait donc être question de «soulever le voile corporatif» pour condamner les frères Lanoue à titre d'actionnaires.

Par ailleurs, Labatt n'a pas établi que les frères Lanoue, à titre d'administrateurs, avaient commis une faute entraînant leur responsabilité extracontractuelle. »

[35]        J'ajoute que, dans la présente affaire, aucun allégué n'est soulevé dans la requête introductive d'instance disant que les défendeurs ont commis une faute personnelle entraînant leur responsabilité extracontractuelle. Et le juge Forget continue :

«           Le premier juge semble conclure que Citi Club a tenté d'éviter le paiement de ses dettes à ses fournisseurs et ce, à l'instigation, cela va de soi, de ses administrateurs, les frères Lanoue. Même si on accepte cette conclusion de fait et si l'on retient ce reproche à l'endroit des frères Lanoue, cela me paraît insuffisant pour engager leur responsabilité extracontractuelle. Raisonner autrement aurait pour effet d'entraîner la responsabilité de tous les administrateurs d'une société qui tente d'éviter le paiement de ses dettes par des gestes peut-être discutables, mais qui n'équivallent ni à la fraude ni à l'abus de droit. »

L'appel est donc accueilli dans cette affaire.

[36]        Plus récemment la Cour d'appel, dans l'affaire de Domaine de l'Orée du bois[10], réitère que :

« [9]           Même si l'appelante est l'alter ego de l'appelant et même si les activités de cette société relèvent du développement immobilier et que les engagements souscrits par l'appelant l'ont été à son profit, elle jouit néanmoins d'une personnalité juridique distincte.  En l'absence de fraude ou de l'un des motifs visés à l'art. 317 C.c.Q., le soulèvement du voile corporatif n'est pas autorisé et les ententes ne lui sont pas opposables. »

On peut facilement comparer cette affaire à notre présent dossier.

[37]        En exigeant des cautionnements, le locateur ne peut prétendre à la théorie du mandat car s'il y avait eu mandat, il n'avait pas besoin de faire signer des cautionnements. Au surplus, en exigeant des cautionnements pour une période de la moitié du terme du bail, il savait que pour l'autre moitié, il n'avait aucune responsabilité personnelle des notaires.

[38]        En renonçant comme la demanderesse l'a fait lors du renouvellement à obtenir de nouveaux cautionnements, elle renonçait à ses recours personnels contre les notaires. On ne peut invoquer sa propre turpitude.

[39]        Le Tribunal ajoute que la conduite de la demanderesse, toujours représentée par des spécialistes de l'immeuble, pourrait être assimilée à une fin de non-recevoir dans la présente affaire. Les procureurs de la demanderesse invoquent ou supplient la Cour de ne pas intervenir immédiatement car, selon eux, ce n'est qu'une question de preuve et - comme ils utilisent le mot - qu'ils voient que le « trigger » est mis en place.

[40]        Le Tribunal voit plutôt une procédure servant à nuire dans le sens que son maintien forcerait les notaires à négocier ce qu'ils n'ont pas à négocier ou à se défendre contre une procédure clairement abusive, frivole et vexatoire dans les circonstances. Il serait injuste de permettre la continuation du recours. C'est pour ces raisons que le Tribunal intervient en vertu des articles 54 et suivants.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[41]        ACCUEILLE la requête, suivant ses conclusions.

 

 

__________________________________

CLAUDE AUCLAIR, j.c.s.

 

Me Donald R. Michelin

Me Stéphanie Rassam

STEIN & STEIN

Pour la demanderesse

 

Me Stéphane Cléroux

Me Alexandra Champagne

ARNAULT THIBAULT CLÉROUX

Pour les défenderesses

 

Date d’audience :

16 février 2012

 

Notes et autorités additionnelles

17 et 18 février 2012

 

Jugement rendu le :

23 février 2012

 

Demande de transcription :

23 février 2012

 

Date de signature :

29 février 2012

 

 



[1]     Aliments Breton (Canada) inc. c. Bal Global Finance Canada Corporation, 2010 CanLII 1369 (C.A.).

[2]     Testolina c. 153872 Canada inc., REJB 2001-27692 .

[3]     Manugypse Montréal inc. c. Steger Finaz A.G., EYB 1996-65247 .

[4]     Monit Investments inc. c. Karls, 2008 QCCA 1878 .

[5]     Pierres Primcar inc. c. Carrières Ducharme inc., 2007 QCCA 748 .

[6]     Cosoltec inc. c. Structure Laferté inc., EYB 2010-178906 .

[7]     Paquette c. Laurier, EYB 2011-192580 .

[8]     9093-8119 Québec inc. c. Two Roads Investments inc., 2008 QCCS 3432 .

[9]     Yves Lanoue c. La Brasserie Labatt Limitée, C.A. Montréal, n° 500-09-001693-951, 13 avril 1999, jj. Mailhot, Forget, Thibault.

[10]    Domaine de l'Orée des bois La Plaine inc. c. Garon, 2012 QCCA 269 .

AVIS :
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