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Décision

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Tanguay c. Léonard

2011 QCCQ 7633

COUR DU QUÉBEC

« Division des petites créances »

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

LOCALITÉ DE

QUÉBEC

« Chambre civile »

N° :

200-32-052815-106

 

 

 

DATE :

13 juin 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

RICHARD LANDRY, J.C.Q.

 

 

 

______________________________________________________________________

 

 

DENIS TANGUAY

et

MARIE-CLAIRE DUCHAINE

Partie demanderesse

c.

ME JEAN-FRANÇOIS LÉONARD

Partie défenderesse

et

JEFFREY MORENCY

Partie appelée

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Les demandeurs Denis Tanguay et Marie-Claire Duchaine réclament du notaire Me Jean-François Léonard la somme de 1 947,38 $.  Ils lui reprochent d'avoir fait défaut de les renseigner adéquatement concernant:

1)    le nouveau certificat de localisation de l'unité de condominium achetée de leur vendeur Jeffrey Morency;

2)    l'existence d'une poursuite en dommages contre le Syndicat de la copropriété.

[2]           Me Léonard plaide que les demandeurs auraient dû poursuivre leur vendeur concernant ces reproches et qu'il n'a commis aucune faute professionnelle dans cette affaire.

[3]           D'abondant, il appelle en cause le vendeur Morency puisque celui-ci était au courant de ces questions.

LES FAITS

[4]           Le 17 décembre 2007, les demandeurs Tanguay et Duchaine achètent de monsieur Morency  une unité de condominium (« le condo ») située sur le chemin du Foulon à Québec.

[5]           Après la vente, ils apprennent du Syndicat de la copropriété Les Jardins du Fleuve (« le Syndicat ») qu'ils doivent payer une quote-part des frais de confection du nouveau certificat de localisation de la copropriété.  Ainsi, par lettre du 5 avril 2008, le Syndicat leur réclame la somme de 1 412,51 $.

[6]           De la même façon, le 14 juin 2010, ils reçoivent une facture de 534,87 $ représentant leur quote-part d'une facture de l'avocat qui représente le Syndicat en défense contre une poursuite en dommages de 100 000 $ avec conclusion en injonction permanente intentée par les propriétaires du condo # 8 de la copropriété.  Cette poursuite date de 1999.

[7]           Ils communiquent avec le notaire pour lui reprocher de ne pas les avoir informés de ces charges.  Celui-ci nie toute responsabilité.  Les demandeurs paient les sommes réclamées au Syndicat.

[8]           Dans des mises en demeure du 20 mai, 15 juin et 21 juin 2010, les demandeurs réclament de Me Léonard le remboursement de ces deux montants.

[9]           Concernant le nouveau certificat de localisation, celui-ci avait été rendu nécessaire du fait que la construction de la copropriété a été réalisée différemment de ce qui avait été prévu sur le certificat de localisation initial.

[10]        Les démarches de confection de ce nouveau certificat de localisation ont été entreprises dès l'année 2006 par les arpenteurs-géomètres mandatés par le Syndicat.  Des correspondances du 6 décembre 2007 (pièce P-10) et du 7 janvier 2008 (pièce P-11) le confirment.

[11]        À cet égard, dans sa contre-proposition du 24 octobre 2007 à l'offre d'achat des demandeurs, le vendeur Jeffrey Morency prévoit notamment aux paragraphes 2.3 ce qui suit:

« Le vendeur s'engage à remettre à l'acheteur le nouveau certificat de localisation fourni par la copropriété ainsi que la nouvelle charte (convention), le cas échéant. »

[12]        Les demandeurs témoignent qu'ils ne savaient pas vraiment ce dont il s'agissait et que ce n'est qu'après la vente qu'ils ont reçu une facture pour ce nouveau certificat qui venait d'être émis.

[13]        Me Léonard invoque cette contre-proposition pour faire valoir que les demandeurs étaient au courant de l'existence de ce certificat en devenir et qu'il n'avait pas à leur fournir plus amples informations à ce sujet.  Il ajoute que si quelqu'un doit leur rembourser le coût du nouveau certificat, c'est le vendeur Morency qui a pris l'engagement de leur fournir le nouveau certificat.

[14]        Concernant la poursuite en dommages contre le Syndicat, la preuve révèle que le 23 décembre 1999, les propriétaires de l'unité numéro 8, monsieur Pierre Éthier et madame Lise Audet, déposent contre leurs vendeurs, le Syndicat, la Ville de Sillery et d'autres parties une poursuite en dommages suite à un éboulis provenant de la falaise située à l'arrière de leur unité.  Un autre événement semblable est survenu en mars 2008.  Ceux-ci plaident que la propriété constitue un danger en raison des éboulis, des glissements de terrain et des avalanches provenant de la falaise.

[15]        Dans un jugement rendu le 8 mars 2011 par Madame la juge France Bergeron de la Cour supérieure[1], le Tribunal rejette la poursuite en dommages avec dépens, réserve aux demandeurs leurs recours en dommages et intérêts dans le cas d'une nouvelle avalanche, éboulis ou glissement de terrain, prend acte de l'engagement du Syndicat à installer une affiche pour prévenir du danger et rejette les autres poursuites, sans frais.

[16]        Un appel de cette décision a été logé par le demandeur Éthier mais une requête en rejet d'appel était présentable le 6 juin 2011 en Cour d'appel.  Cela signifie que d'autres frais sont à envisager pour les copropriétaires, dont le montant variera beaucoup selon l'issue de la requête en rejet d'appel.

[17]        La preuve établit que les demandeurs ignoraient tout de cette poursuite au moment de leur achat.  Le vendeur Morency était au courant qu'il y avait eu une poursuite mais il témoigne qu'il croyait qu'elle avait été réglée.

[18]        Quant au notaire Léonard, il n'était pas au courant de la poursuite.  Il allègue que sa secrétaire aurait communiqué avec le Syndicat dans le cadre de la préparation du contrat de vente, mais précise n'avoir aucune note à son dossier à cet effet, ni aucune information.  Par contre, cette allégation est clairement contredite par une déclaration écrite du 13 mai 2011 de la présidente du Syndicat, madame Diane Marcil, qui affirme que Me Léonard n'a jamais adressé de demande d'information au sujet d'une possible poursuite ni au sujet du nouveau certificat de localisation (pièce P-4).

[19]        Il s'agit donc de décider s'il y a une responsabilité professionnelle de Me Léonard en rapport avec les événements relatés ci-dessus et, le cas échéant, si le vendeur Morency doit à son tour en assumer les conséquences.

LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES

[20]        Au sujet des obligations professionnelles d'un notaire, les auteurs Baudouin et Deslauriers dans leur traité sur La Responsabilité Civile [2], écrivent notamment ce qui suit:

1563: - « Comme pour tout autre professionnel, les obligations du notaire restent, en général, des obligations de moyens.  Il est donc tenu d'observer un standard de compétence compatible avec celui qu'aurait observé, dans les mêmes circonstances, un notaire raisonnablement prudent et diligent»

1569: -  « Les observations déjà faites à propos de l'avocat sont, dans leurs grandes lignes, applicables au notaire.  Toutefois, encore une fois, le notaire n'est pas, dans la plupart des cas, le représentant des intérêts d'une seule partie et son devoir de conseil s'étend donc à l'endroit de toutes les parties à l'acte qu'il rédige,….  La connaissance non partagée par lui ou le soupçon d'une fraude d'un client ou d'une autre partie est évidemment un manquement au devoir de conseil….Le notaire doit également, même en l'absence de question, fournir aux parties toutes les explications requises sur la nature, les conditions, le contenu, les effets et les droits et obligations découlant de l'acte.

L'intensité de cette obligation d'information varie en fonction des circonstances, principalement du propre degré de connaissance des clients.  Sont également considérés l'importance ou la nouveauté de la réglementation, l'étendue du mandat, l'âge et la scolarisation des clients, le fait d'avoir entretenu des relations d'affaires antérieures ou le fait que le client était conseillé par un autre notaire.  En revanche, le notaire est justifié de considérer que les parties ont connaissance des notions de droit les plus élémentaires.

La jurisprudence récente contient d'abondantes illustrations sur la portée du devoir de conseil et son corollaire, le devoir de renseignement.  Pour l'exécuter convenablement, le notaire doit comme l'avocat, dans certaines circonstances, procéder à des recherches pour vérifier l'état du droit applicable et, dans certains cas, éviter de se fier à des informations superficielles.  Il n'est cependant responsable de ses erreurs de conseil que dans la mesure où un notaire raisonnablement informé, prudent et diligent ne les aurait pas commises.  Pour ce faire, les tribunaux se replacent à l'époque où le conseil a été donné et, comme on l'a souligné, recherchent avec beaucoup d'attention l'étendue exacte du mandat. »

[21]        Le devoir de conseil d'un notaire varie selon le degré de connaissance de son client, sa vulnérabilité et son expertise[3].

[22]        Le régime juridique de la copropriété divise est particulier en ce qu'il comporte un mode de fonctionnement différent de celui de la propriété standard: déclaration de copropriété, règlement, état des charges communes, gestion par un Syndicat, etc.

[23]        Cela impose au notaire un devoir particulier de vérification pour être en mesure d'accomplir adéquatement son devoir de conseil envers ses clients.

[24]        Ainsi, dans Gagnon c. Lévesque[4], une notaire a été tenue responsable « in solidum » avec les vendeurs pour avoir mal renseigné l'acheteur concernant l'existence d'un « bail à vie » d'un locataire d'un condo (articles 54 et 54.3 de la Loi sur la régie du logement).  Elle a manqué dans sa recherche de titre, dans ses conseils juridiques et à son devoir de vérifier auprès du locataire ce qu'il en était.

[25]        Dans Auger c. Foucault[5], l'acquéreure a vu son immeuble saisi à cause de frais de condo impayés par le vendeur.  Le Tribunal reproche à la notaire de ne pas avoir discuté de la situation avec l'acheteur, ce qui aurait permis de clarifier la situation dès le départ.

[26]        Plusieurs autres jugements ont été rendus dans le même sens[6].

ANALYSE ET DÉCISION

[27]        Dans le cas du nouveau certificat de localisation à venir, mentionné dans l'offre d'achat acceptée, le notaire aurait dû faire le suivi de cette question avec les parties lors de la préparation de l'acte notarié.

 

 

[28]        Tout le monde convient de l'importance du certificat de localisation dans une vente[7].  Le fait qu'il y avait un nouveau certificat en préparation aurait dû susciter des questionnements du notaire, à savoir pourquoi il y avait émission d'un nouveau certificat et vérifier s'il avait été émis.  De plus, il aurait dû s'enquérir si le vendeur avait fourni le certificat aux acheteurs comme il s'était engagé à le faire et, dans la négative, insérer dans l'acte de vente l'engagement du vendeur à cet effet.

[29]        Les demandeurs sont des néophytes en matière juridique et il est manifeste que la portée de ce nouveau certificat de localisation et de leur responsabilité quant aux frais qui en découleraient leur ont complètement échappé.

[30]        Il est de la responsabilité du notaire de préparer son contrat en conformité avec la promesse de vente[8].

[31]        De même, les vérifications auprès du Syndicat n'ont sûrement pas été faites adéquatement, si elles ont été faites.  Sinon, le notaire aurait été informé du nouveau certificat de localisation en préparation ainsi que de la poursuite en dommages intentée en 1999 par les propriétaires de l'unité #8, poursuite toujours active au moment de la vente.  Ce sont là des charges que les demandeurs avaient le droit de connaître.

[32]        Pour ces motifs, le soussigné conclut que le défendeur a manqué à ses devoirs de prudence, de diligence, de vérification et de conseil et qu'il doit être tenu responsable de rembourser aux demandeurs la somme de 1 947,38 $ réclamée.

[33]        Puisque le vendeur appelé en cause avait l'obligation de fournir le nouveau certificat de localisation aux acheteurs et de communiquer des renseignements adéquats concernant l'existence de la poursuite en dommages, il devra rembourser au défendeur les sommes que celui-ci est condamné à payer aux demandeurs, si mieux n'aime les payer directement aux demandeurs à la décharge du défendeur.

[34]        POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[35]        CONDAMNE Me Jean-François Léonard à payer conjointement à monsieur Denis Tanguay et à madame Marie-Claire Duchaine la somme de 1 947,38 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 juin 2010, plus les frais judiciaires de 109,62 $;

[36]        CONDAMNE monsieur Jeffrey Morency à indemniser Me Jean-François Léonard de toutes sommes que celui-ci est appelé à payer aux demandeurs en vertu de la condamnation ci-dessus;

[37]        RÉSERVE aux demandeurs leurs recours concernant les autres frais juridiques qu'ils seront appelés à payer concernant la poursuite en dommages contre le Syndicat de la copropriété.

 

 

__________________________________

RICHARD LANDRY, J.C.Q.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Date d’audience :

31 mai 2011

 



[1]     Dossier Québec 200-05-012647-991.

[2]     2003, Éditions Yvon Blais inc., Cowansville, 1953 pages.

[3]     Assurance-vie Desjardins c. Lamoureux J.E. 2002-2193 (C.A.); Corporation professionnelle des notaires c. Maurice Bilodeau inc. J.E. 98-1040 (C.A.)

[4]     J.E. 2008-1606 (C.Q.)

[5]     J.E. 2000-743 (C.Q.)

[6]     Benalil c. Frappier B.E. 2009BE-593 (C.Q.) (augmentation projetée des frais de condo); Mayers c. Simak B.E. 99BE-1211 (1 place de stationnement et non 2); Syndicat des copropriétaires du 502 des Prairies c. Syndicat des copropriétaires du 504 des Prairies J.E. 2008-794 (C.S.) (servitude de stationnement).

[7]     Lire à ce sujet, Construction S.P. inc. c. Sauvé J.E. 2002-1635 (C.S.); Caisse Populaire Desjardins de la Rivière Trois-Pistoles c. Vien J.E. 2002-385 (C.S.); Dorgebray c. Desbiens J.E. 2001-1407 (C.S.)

[8]     Lortie-Philippon c. Dionne J.E. 95-2059 (C.S.)

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Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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