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Décision

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Tremblay c. Pilote

2012 QCCQ 10121

JB-4370

 
COUR DU QUÉBEC

« Division des petites créances »

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

LOCALITÉ DE CHICOUTIMI

DISTRICT DE CHICOUTIMI


« Chambre civile »

 

N° :

150-32-007938-117

 

 

 

DATE :

 1er novembre 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHEL BOUDREAULT, J.C.Q.

______________________________________________________________________

 

 

MÉLANIE TREMBLAY

et

LUC SAVARD

et

FRANCINE GAGNÉ

 

Partie demanderesse

c.


MARC PILOTE

et

MARIE-CHANTALE TREMBLAY

Partie défenderesse

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

 

[1]           La partie demanderesse réclame un montant de 7 000,00 $ de la partie défenderesse à titre de réduction du prix de vente d’une résidence unifamiliale de type jumelé et invoque un vice caché.

[2]           Quant à la partie défenderesse, elle nie toute responsabilité dans la présente affaire.

HISTORIQUE DES FAITS

Version de la partie demanderesse

[3]           Le 1er juin 2001, la demanderesse Francine Gagné achète une résidence unifamiliale, de type jumelé, située au […], à St-Ambroise.

[4]           Le 18 juillet 2007, les demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard achètent, par contrat notarié, cette résidence de leur mère, la demanderesse Francine Gagné.

[5]           Le 13 mars 2011, les demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard sont victimes d’infiltrations d’eau le long du mur de la chambre des maîtres et sur les planchers de leur résidence.

[6]           Le 24 mai 2011, la firme Nettoyage Conduits Souterrains de Jonquière est engagée par les demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard afin de vérifier la présence d’un drain de fond autour de la fondation.

[7]           À cet effet, l’employé de Nettoyage Conduits Souterrains creuse avec une pelle mécanique et constate l’absence de drain de fond.

[8]           Le 12 juillet 2011, suite à ces événements, Mélanie Tremblay et Luc Savard font parvenir une mise en demeure à la demanderesse Francine Gagné dénonçant la présente situation.

[9]           Le 14 juillet 2011, les défendeurs sont également avisés par mise en demeure de l’absence d’un drain de fond.

[10]        Le 9 août 2011, la compagnie d’assurances Industrielle Alliance avise Mélanie Tremblay et Luc Savard qu’ils devront installer un drain agricole puisque son absence met en péril leur résidence et la sécurité des personnes vivant sous leur toit.

[11]        Ainsi, la compagnie d’assurances Industrielle Alliance accorde à ces derniers un délai jusqu’au 1er octobre 2011 pour apporter ces corrections, à défaut elle procédera à la suppression des protections de leur police d’assurance.

[12]        Par la suite, la demanderesse Mélanie Tremblay obtient des informations auprès du directeur général de la Municipalité de St-Ambroise, Michel Perreault, concernant cette résidence unifamiliale, de type jumelé, construite en juillet 1989 et s’informe concernant les dispositions réglementaires touchant les drains de fond à cette époque.

[13]        Dès lors, elle apprend l’existence du règlement de construction 80-133 alors en vigueur à l’époque et son article 27.1 qui prévoit que le Code du bâtiment fait partie intégrante de ce règlement.

[14]        D’ailleurs, la disposition 9.12.2 du Code du bâtiment édictait que :

« Généralités : tous les murs de fondation extérieurs doivent être drainés au moyen d’un tuyau de drainage posé autour de l’extérieur de la fondation de manière que le plan supérieur du tuyau soit en bas de la sous-face de la dalle de plancher ou du vide sanitaire. »  

[15]        Or, lors de l’émission du permis de construction de cette résidence qui porte le numéro 89-07-99 et vu le règlement de construction 80-133 en vigueur à cette époque, la partie demanderesse déclare que la partie défenderesse était assujettie à ces dispositions et conséquemment, l’absence d’un drain de fond engendre sa responsabilité à titre de diminution du prix de vente.

Version de la partie défenderesse

[16]        Le 4 novembre 1989, Marc Pilote est le locataire du […], à St-Ambroise.

[17]        Le 18 septembre 1995, il devient propriétaire de cette résidence par acte notarié.

[18]        Le 1er juin 2001, il vend cette résidence à la demanderesse Francine Gagné.

[19]        Également, au cours du mois de juillet 2011, Francine Gagné communique avec la partie défenderesse pour lui faire part de l’absence d’un drain de fond autour de la résidence.

[20]        Par la suite, il reconnaît avoir reçu diverses correspondances de madame Francine Gagné.

[21]        Toutefois, il plaide que ce n’est pas lui qui a construit cette résidence en 1989 et que de toute façon, les demandeurs n’ont subi aucun dommage.

LE LITIGE

[22]        L’absence d’un drain de fond dans une résidence unifamiliale constitue-t-elle un vice caché?

[23]        Dans l’affirmative, quel montant devra être accordé aux demandeurs?

LE DROIT ET SON ANALYSE EN RELATION AVEC LES FAITS DE LA PRÉSENTE AFFAIRE

[24]        Au départ, il importe de mentionner que tout vendeur est assujetti à la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec, laquelle couvre la question des vices ou des défauts cachés.

[25]        En effet, l’article 1726 du Code civil du Québec mentionne :

« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

 

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

[26]        Cette obligation s’applique également au vendeur de bonne foi.

[27]        Ainsi, dans le volume Les Obligations, 5ième édition, les auteurs Baudouin et Jobin mentionnent à ce propos à la page 224 :

«L’obligation de garantie de qualité du vendeur est telle qu’il y est tenu alors même qu’il ignore les vices affectant la chose et qu’il est de bonne foi.

La connaissance du vice ne joue un rôle que pour sa responsabilité en dommages et intérêt, nullement pour la résolution et réduction de prix.
»

[28]        Pour être qualifié de caché au sens de la garantie légale du Code civil du Québec, le vice doit être occulte.

[29]        Le vice occulte est celui qui s’oppose au vice apparent. À cet effet, l’article 1726 du Code civil du Québec déclare qu’est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[30]        En appliquant ces principes à la présente affaire, le Tribunal en vient à la conclusion que l’immeuble vendu par Francine Gagné aux demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard était affecté, au moment de la vente, d’un vice caché qui le rendait impropre à l’usage auquel les demandeurs le destinaient.

[31]        Les demandeurs ont acheté cette résidence au cours de l’année 2007, celle-ci ayant été construite en 1989. Et, conformément aux exigences de l’époque, la réglementation municipale prévoyait son assujettissement au Code du bâtiment, exigeant ainsi la présence d’un drain agricole.

[32]        Par ailleurs, le Tribunal reconnaît que les demandeurs étaient justifiés de diriger leur recours directement contre les défendeurs malgré qu’aucun lien juridique n’existe entre les parties.

[33]        En effet, le sous-acquéreur d’un immeuble dispose d’un recours direct pour vices cachés contre les vendeurs successifs. La preuve de l’existence des conditions d’exercice du recours doit cependant être faite à l’encontre de chacun d’eux[1].

[34]        Mélanie Tremblay et Luc Savard disposent donc d’un recours direct pour vices cachés contre les vendeurs successifs, en l’occurrence Marc Pilote et Marie-Chantale Tremblay, les défendeurs dans la présente affaire.

[35]        Au surplus, après l’étude minutieuse du présent dossier et la preuve apportée lors de l’audition, le Tribunal en vient à la conclusion que les demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard se sont déchargés de leur fardeau d’établir l’exercice des conditions d’application du recours en vices cachés à l’endroit des défendeurs.

Gravité du vice

[36]        D’une part, tel que mentionné précédemment, le Tribunal estime qu’il s’agissait d’un vice d’une gravité certaine. D’ailleurs, l’avis reçu des demandeurs par leur compagnie d’assurances les intimant de procéder dans un délai rapide à l’installation d’un drain de fond confirme cette position.

Le vice caché doit être inconnu de l’acheteur

[37]        Pour que l’acheteur bénéficie du recours contre les vices cachés, celui-ci doit ignorer la présence du vice. Il est indéniable dans la présente affaire que les demandeurs ignoraient l’absence d’un drain de fond, tout comme les défendeurs d’ailleurs.

Le vice doit être caché

[38]        Le vice doit être caché pour donner ouverture à cette garantie de qualité. Point besoin de s’attarder longuement sur cette question puisque l’ignorance de la présence d’un drain de fond constitue un vice caché.

L’antériorité du vice

[39]        Le vendeur n’est tenu à la garantie contre les vices cachés que dans la mesure où ceux-ci existaient lors de la vente (article 1726 du Code civil du Québec).

[40]        Dans ce cas-ci, la preuve est indéniable que lors de la vente de cette résidence en 2007, le vice caché était existant. Il est même permis dans cette affaire d’avancer que le vice était d’ailleurs existant depuis la construction de cette résidence en 1989.

Dénonciation du vice dans un délai raisonnable

[41]        L’acheteur qui constate l’existence d’un vice doit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable (article 1739 du Code civil du Québec). Cette dénonciation doit avoir lieu par écrit.

[42]        Or, la preuve révèle que le 14 juillet 2011 les demandeurs ont dénoncé par écrit aux défendeurs l’absence du drain agricole, respectant ainsi l’exigence de cet article 1739 du Code civil du Québec. Le Tribunal considère par le fait même cette dénonciation faite dans un délai raisonnable de la connaissance du vice.

[43]        Les demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard ont rempli leur fardeau d’établir par la prépondérance des probabilités les conditions d’un recours en vices cachés, ils ont droit à la réduction du prix de vente. Cette réduction doit correspondre au coût des travaux engendré pour l’installation d’un drain agricole.

[44]        Toutefois, quant à la demanderesse Francine Gagné, le Tribunal rejette sa réclamation à ce titre puisque Mélanie Tremblay et Luc Savard ont dirigé directement leur recours contre les défendeurs.

[45]        Par le fait même, le Tribunal estime raisonnable le coût des travaux au montant de 7 000,00 $ pour l’installation de ce drain agricole. Ainsi, le Tribunal fera droit à la réclamation des demandeurs.

[46]        Toutefois, considérant les circonstances de la présente affaire, le Tribunal considère raisonnable que chaque partie assume ses frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[47]        ACCUEILLE la réclamation des demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard.

[48]        REJETTE la réclamation de la demanderesse Francine Gagné, sans frais.

[49]        CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs Mélanie Tremblay et Luc Savard la somme de 7 000,00 $ avec intérêt au taux légal de 5% l’an à compter de la mise en demeure datée du 14 juillet 2011.

[50]        CHAQUE partie assumant ses frais.

[51]        RÉSERVE les droits des défendeurs d’entreprendre tout recours qu’ils jugeront approprié.

 

 

 

 

 

 

 

__________________________________

MICHEL BOUDREAULT

Juge à la Cour du Québec

 

 

Date d’audience : 12 septembre 2012

 



[1] Hay c. Jacques, C.A. 1999-09-13, SOQUIJ AZ-50067352 , J.E. 99-1856 ;  Simard c. Boivin, C.S. 2002-04-29, SOQUIJ AZ-50123774 ;  Sylvain c. Vaudreuil, C.S. 2002-06-05, SOQUIJ AZ-50131734 , J.E. 2002-1275 .

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