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Décision

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Gestion D. Laberge inc. c. 9170-1011 Québec inc.

2011 QCCS 16

JD1002

 
COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

N° :

500-17-052446-096

 

 

 

DATE :

6 janvier 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

KEVIN DOWNS, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

GESTION D. LABERGE INC.

Demanderesse

c.

 

9170-1011 QUÉBEC INC.

et

9193-5593 QUÉBEC INC.

et

CORPORATION IMMOBILIÈRE TENOR INC.

            Défenderesses

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

 

[1]           Le Tribunal est saisi d’une demande en délaissement sur trois lots situés dans la circonscription foncière de Terrebonne au motif que les défenderesses, copropriétaires et indivisaires avec la demanderesse, sont en défaut de respecter leurs obligations stipulées à la convention d’indivision, obligations garanties par hypothèque.

[2]           Les paragraphes 1 à 4 de la requête introductive d’instance se lisent comme suit :

« 1.   La demanderesse, Gestion D. Laberge inc., est une compagnie constituée par son actionnaire, monsieur Denys Laberge, un industriel à la retraite, pour recevoir et gérer certains de ses placements;

   2.   La défenderesse 9193-5593 Québec inc., connue sous le nom de Les Développements Immobiliers Domicil inc. au moment des faits ci-après relatés, est une société constituée par messieurs François Barnabé, Laurent Labrecque et Éric Duchaine pour détenir et gérer certains de leurs placements immobiliers: il s'agit de la débitrice et constituante des hypothèques alléguées ci-après;

   3.   La défenderesse 9170-1011 Québec inc. est une compagnie constituée par monsieur François Barnabé pour recevoir et détenir ses intérêts dans les placements immobiliers de la débitrice lorsque monsieur François Barnabé a décidé de se séparer de messieurs Laurent Labrecque et Éric Duchaine;

   4.   La défenderesse Corporation Immobilière Tenor inc. est une compagnie constituée par messieurs Laurent Labrecque et Éric Duchaine pour recevoir et détenir leur part d'intérêts dans les actifs de la débitrice après qu'ils se soient séparés de monsieur François Barnabé.»

[3]           Les investissements de la demanderesse dans le projet de développement des défenderesses se déroulent en deux étapes et totalisent la somme de 1 600 000 $.

[4]           Dans un premier temps, la défenderesse, Développements Immobiliers Domicil inc. (ci-après « Domicil ») devenue par la suite 9193-5593 Québec inc., vend, le 19 avril 2004, à la demanderesse 50 %, la portion indivise, des lots portant les numéros 2 922 075 et 2 921 865 de la circonscription foncière de Terrebonne (pièces P-1, P-2 et D-3), communément appelés les terres d’en haut.

[5]           Pour l’achat de cette partie indivise de ces deux terrains, la demanderesse verse la somme de 929 983 $ (pièce P-32).

[6]           Simultanément à cette vente de partie indivise, les parties signent une convention d’indivision sous seing privé qui prévoit ce qui suit (pièce P-3A, clause 2) :

« Les parties établissent les conventions suivantes concernant leur participation respective dans lesdits immeubles, à savoir :

      a)   Les Développements Domicil inc. s’engagent à procéder, à la demande de 4175051 Canada inc. (Gestion D. Laberge), après le premier (1er) mai l’an deux mille neuf (2009), à acheter la part indivise de 4175051 Canada inc., pour une somme établie par les présentes, soit pour le prix de quatre dollars et vingt-cinq cents (4,25 $) le pied carré (mais en proportion de sa part).

            Par pied carré, les parties veulent désignés les pieds carrés net une fois enlevés sur la superficie de terrains les espaces pour les rues et les parcs.

      b)   À défaut par les Développements Immobiliers Domicil inc., à la demande de 4175051 Canada inc., de respecter les conditions de la clause 2a) ci-dessus, 4175051 Canada inc. aura l’option d’acheter la part indivise de Les Développements Immobiliers Domicil inc, aux mêmes termes et conditions et/ou de forcer la vente de l’ensemble des terrains à une tierce partie.

      c)   Les parties conviennent entre elles à vendre, et ce, en tout temps, sur une base de quatre dollars et vingt-cinq cents (4,25 $) le pied carré (les pieds carrés nets excluant rues et parcs).

      d)   Pour garantir les obligations présentement prises par Les Développements Immobiliers Domicil inc., cette dernière consentira en faveur de 4175051 Canada inc., une hypothèque sur les immeubles ci-dessus désignés. »

                                                                                               Soulignements du Tribunal

[7]           Pour garantir l’exécution de cette obligation, 9193-5593 Québec inc. (ci-après «9193») constitue, en faveur de la demanderesse, une hypothèque (pièce P-4).

[8]           Dans un deuxième temps, le 9 juillet, dame Chartrand vend à la demanderesse Gestion et à la constituante 9193, en indivision dans une proportion égale, le lot portant le numéro 2 922 069 (communément appelé la "terre d’en bas"). La demanderesse en assume seule le coût, soit 453 600 $ (pièce P-5).

[9]           Le 13 septembre 2005, les indivisaires signent une nouvelle convention d’indivision, convention signée le 20 avril 2004, comprenant cette fois les clauses suivantes (pièces P-3B) :

« ATTENDU QUE l’acte hypothécaire 1 traite à la 1re page au paragraphe 2b d’une convention sous seing privé, convention du 19 avril 2004, régissant les droits des indivisaires que les indivisaires souhaitent par les présentes remplacer intégralement par les dispositions des présentes;

[…]

Article 2 - Engagements

DOMICIL s’engage à procéder, à la demande de GESTION, après le 19 avril 2009, à l’achat des parts indivises de GESTION dans l’Immeuble 1 et l’Immeuble 2 pour un prix correspondant au plus élevé de la juste valeur marchande des parts indivises établie par un évaluateur agréé choisi d’un commun accord entre les INDIVISAIRES ou quatre dollars et vingt-cinq cents (4,25 $) le pied carré net des rues et des parcs. De plus, GESTION devra être préalablement remboursée des sommes avancées en excédant de celles de DOMICIL en regard desdits immeubles.

Le défaut par DOMICIL, à la demande de GESTION, de respecter les termes du paragraphe susmentionné, octroiera à GESTION, à sa seule discrétion, l’option d’acheter les parts indivises de DOMICIL aux mêmes termes et conditions en réduisant le prix d’achat des parts indivises de DOMICIL dans l’Immeuble 1 et dans l’Immeuble 2 de toutes sommes avancées en excédant de celles de DOMICIL par GESTION en regard desdits immeubles et/ou d’exécuter ses garanties aux termes des présentes, de l’Acte hypothécaire 1 ou de l’Acte hypothécaire 2.

Pour garantir les obligations de DOMICIL aux termes des présentes, cette dernière a consenti en faveur de GESTION l’acte hypothécaire 2 sur l’Immeuble 1 et sur l’Immeuble 2 (tant les lots d’en haut que d’en bas).

Les INDIVISAIRES s’engagent à souscrire en commun à une police d’assurance responsabilité pour couvrir tous les risques pouvant survenir à des tiers sur l’Immeuble 1 et l’Immeuble 2. Le coût de cette police sera assumé en parts égales entre les INDIVISAIRES. »

                                                                                               Soulignements du Tribunal

[10]        Suite à la dissolution de la société entre messieurs François Barnabé, Laurent Labrecque et Eric Duchaine, coactionnaires dans la corporation constituante 9193, monsieur François Barnabé est maintenant actionnaire unique de 9170-1011 Québec inc. (ci-après « 9170 ») codéfenderesse, et messieurs Laurent Labrecque et Eric Duchaine sont coactionnaires de la défenderesse Corporation immobilière Tenor inc. (ci-après « Tenor »). Ces deux corporations étant maintenant aux droits de la défenderesse 9193, soit Domicil.

[11]        La défenderesse 9170 a comparu et produit une défense écrite.

[12]        Tenor a comparu, mais n’a pas produit de contestation.

[13]        La demanderesse soutient que les codéfenderesses sont en défaut de verser la somme convenue suivant la convention du 13 septembre 2005, soit la somme de 7 700 000 $ dans les délais convenus, d’où le présent recours en délaissement (pièce P-8).

[14]        Ce montant de 7 700 000 $ résulte du prix obtenu en multipliant le nombre de pieds carrés construisables de la superficie des trois lots en litige par le prix de 4,25 $ le pied carré, déduction faite de la superficie des terrains pour les espaces de rues et de parcs.

[15]        Les défenderesses soutiennent, et plus particulièrement la défenderesse 9170 soutient qu’elle n’est pas en défaut puisqu’elle a offert de verser la somme de 2 645 695,77 $ (pièce D-24) ce qu’elle réitère dans sa contestation et qui représente la juste valeur marchande de la part indivise de la demanderesse.

[16]        Le Tribunal, dans un premier temps, doit déterminer s’il y a défaut et pour ce faire interpréter les termes de la convention indivisaire pour déterminer le prix à payer.

LA PREUVE

Ø  Témoignage de monsieur Denys Laberge

[17]        Monsieur Denys Laberge déclare être âgé de 68 ans et être actionnaire avec son épouse de la demanderesse Gestion D. Laberge inc. dans la proportion de 50/50. Il est le président de la demanderesse Gestion D. Laberge inc.

[18]        Vers la fin 2003 début 2004, il a rencontré monsieur François Barnabé de Domicil qui était à réaliser un projet de développement dans le Boisé de la Pinière à Terrebonne.

[19]        Monsieur Laberge désirait faire l’achat d’un terrain pour la construction d’une résidence personnelle dans ce projet de développement.

[20]        Monsieur Laberge déclare qu’il est maintenant retraité. Il a vendu son commerce dans le domaine du meuble.

[21]        Il a indiqué à monsieur Barnabé qu’il désirait faire un investissement et ce dernier lui a proposé d’investir dans deux lots qu’il projetait de développer dans le territoire de la municipalité de Terrebonne, ceci en avril 2004.

[22]        Monsieur Barnabé lui offre de devenir copropriétaire avec Domicil dans la proportion de 50 % ainsi qu’une protection hypothécaire avec une possibilité de rachat réciproquement dans un délai de cinq ans maximum.

[23]        Monsieur Laberge déclare être âgé à l’époque de 62 ans et veut surtout récupérer le fruit de son investissement à court terme.

[24]        Il rencontre alors monsieur Bernard Fauteux, notaire, et paie sa quote-part pour les deux terrains qualifiés de "terrains d’en haut" pour le prix de 929 000 $ (pièce D-23).

[25]        Il déclare avoir préalablement marché sur le terrain avec monsieur Barnabé avant de signer la convention indivisaire et l’acte d’hypothèque.

[26]        En juillet 2004, il a par la suite fait l’achat d’un autre terrain de dame Chartrand, ce terrain était qualifié de "terre d’en bas" dans lequel il a investi 453 600 $ également aux fins de développement avec Domicil, étant cette fois convenu qu’il serait également copropriétaire de ce terrain avec Domicil.

[27]        Monsieur Laberge déclare que le contexte et les conditions pour l’achat de ce terrain et le développement changent. Il consulte alors son avocat, Me Boucher, et une nouvelle convention avec Domicil est signée le 13 septembre 2005.

[28]        Cette nouvelle convention met fin à la convention précédente du mois d’avril 2004 pour les terrains d’en haut.

[29]        Monsieur Laberge déclare qu’il n’a aucune expérience dans le domaine du développement immobilier et il fait entièrement confiance à Domicil.

[30]        Il déclare toutefois qu’il s’est impliqué comme homme d’affaires ayant de l’expérience uniquement dans le domaine du meuble.

[31]        Il a reçu en mai 2008 une offre d’achat pour la vente de sa part indivise dans les trois terrains, offre qu’il a acceptée et qui est demeurée sans réponse. Il s’agit de la pièce P-18, soit une promesse de vente formulée par Les entreprises Réjean Goyette inc. et acceptée par Tenor inc., Gestion Laberge inc. avec l’intervention de 9170, représentée par monsieur François Barnabé, la promesse étant pour l’achat de tous les terrains au prix de 9 388 147 $.

[32]        Tant monsieur Barnabé, que messieurs Duchaine et Labrecque lui ont représenté que le pourcentage d’espace pour les rues et les parcs à enlever dans le développement variait de 20 à 30 %.

[33]        En avril 2009, il réalise que le projet n’a pas été amorcé. Il réclame alors ce qui lui est dû suivant la convention, la somme de 7,5 millions de dollars (pièce P-8). À défaut, il demande le délaissement des lots suivant la garantie hypothécaire.

[34]        En contre-interrogatoire, monsieur Laberge réitère que le développement immobilier n’est pas de sa compétence.

[35]        Monsieur Barnabé savait qu’il avait vendu son commerce et lui propose cet investissement sur les deux terrains d’en haut et que suite au développement, il serait remboursé de son capital avec la participation dans les profits dans la proportion de 50/50.  Monsieur Barnabé lui a parlé de chiffres et de profit potentiel.

[36]        Monsieur Barnabé lui a montré les documents en indiquant qu’il fallait prévoir de 20 à 30 % de superficie pour les parcs et les rues. Il ne lui a pas parlé de 40 % non plus dit que les profits seraient encore bons. Monsieur Barnabé lui a parlé de 8 $ du pied carré.

[37]        Monsieur Laberge reconnaît qu’il s’agit de deux terrains boisés. Il ne se rappelle pas que monsieur Barnabé lui ait parlé de la présence d’un coteau non constructible sur le terrain non plus que d’un ruisseau et de pistes cyclables.

[38]        Ils ont discuté de toutes sortes de choses selon monsieur Laberge. Il a compris par la suite qu’il fallait déposer les plans à la ville de Terrebonne et obtenir les autorisations avant d’amorcer le développement.

[39]        Concernant le deuxième investissement, monsieur Barnabé lui a déclaré que ce développement pour le terrain du bas serait plus long. Monsieur Laberge rappelle que le délai de cinq ans demeure important à cause de son âge.

[40]        Il précise qu’avant de signer la première convention, son comptable a vérifié les états financiers de Domicil.

[41]        Lors de la deuxième convention, monsieur Barnabé a dû rencontrer son avocat, Me Boucher, avant de compléter la convention. Monsieur Laberge répète que le cinq ans était la date limite pour lui.

[42]        Il déclare qu’en date du 13 septembre 2005, son procureur a préparé la pièce D-1 advenant la faillite de Domicil. Le témoin déclare que monsieur Barnabé lui a aussi déclaré que le développement domiciliaire pouvait se réaliser en l’espace de trois ans.

[43]        Monsieur Laberge déclare que les difficultés ont commencé après la scission entre les partenaires de Domicil, en mai 2006.

Ø  Témoignage de monsieur François Barnabé

[44]        Monsieur François Barnabé déclare qu’il est le président de 9170 et être entrepreneur en construction et promoteur de terrain depuis 1991.

[45]        Il a commencé dans ce domaine dans la municipalité de Repentigny et a complété quatre à cinq développements immobiliers.

[46]        Il était partenaire avec messieurs Duchaine et Labrecque, maintenant coactionnaires de la défenderesse Tenor.

[47]        Il a rencontré pour la première fois monsieur Laberge, qui voulait acheter une maison dans le développement du boisé de la Pinière à Terrebonne.

[48]        Monsieur Laberge lui a été présenté par monsieur Claude Clermont, avec qui monsieur Laberge faisait affaire dans le domaine du meuble.

[49]        Monsieur Barnabé déclare qu’au début il était convaincu qu’il allait développer rapidement puisqu’il avait une bonne entente avec la ville de Terrebonne.

[50]        Lors de la première rencontre, il a fait avec monsieur Laberge une étude de rentabilité.

[51]        Le montant de 4,25 $ le pied carré était le prix plancher.

[52]        Monsieur Barnabé déclare qu’il prenait la superficie et enlevait 10 % pour les parcs et 20 % pour les rues. L’objectif était de faire beaucoup de profits. Dans cette hypothèse, le profit était de 325 %. Il déclare que cette marge baisse à cause des imprévisibles.

[53]        Ils ont fait tous les deux des hypothèses et il regardait avec monsieur Laberge différents scénarios. S’il y avait 65 % de perte de terrain, il restait toutefois 125 % de profit. Il a expliqué tout cela à monsieur Laberge et à son comptable.

[54]        Il ajoute que pour retenir le prix plancher de 4,25 $ le pied carré, il faut que le terrain soit loti. Quant à la terre d’en bas, il pouvait l’acheter à très bas prix.

[55]        Il savait que ce projet serait plus long à cause du schéma d’aménagement non modifié, d’où la deuxième convention.

[56]        La Ville lui disait que ce terrain d’en bas ferait partie du périmètre de développement comme pour les terrains d’en haut. Me Boucher, procureur de monsieur Laberge, connaissait cette situation.

[57]        Monsieur Barnabé déclare qu’ils ont ajouté la condition de juste valeur marchande à la deuxième convention à cause de l’incertitude qui prévalait quant au délai pour le développement.

[58]        Il déclare qu’il n’aurait jamais signé la deuxième convention sachant qu’il devrait racheter la part de la demanderesse pour le prix de 7,5 millions de dollars après cinq ans.

[59]        Il déclare que depuis suite à la dissolution avec ses associés en mai 2006, il a rencontré monsieur Sauriol, directeur du département de l’urbanisme. Il ajoute que la situation était devenue compliquée parce qu’il était minoritaire avec ses associés auprès de la municipalité.

[60]        Il déclare avoir fait d’autres démarches à partir de là, mais la Ville avait changé son approche. La Ville recherchait un développement durable avec plus d’espaces verts. Il a requis les services de monsieur Daniel Paré, urbaniste d’expérience, qui avait une bonne oreille auprès de la Ville.

[61]        Monsieur Barnabé a également déposé en preuve les pièces D-9 et D-17 faisant état d’une correspondance échangée avec la municipalité pour tenter d’amorcer un développement des lots en litige, cette correspondance s’échelonne du 24 septembre 2004 au 10 décembre 2009.

[62]        Il a, avec son ami Goyette, acheté le lot 2 921 873 (pièce D-23), terrain situé entre les deux terrains d’en haut et contigu à ces deux terrains.

[63]        Il déclare avoir tout tenté pour régler ce dossier.

[64]        L’urbaniste Daniel Paré lui a dit qu’il avait des difficultés avec la Ville à cause de la politique des arbres.

[65]        Selon monsieur Barnabé, monsieur Laberge a investi 1,6 million de dollars à date.

[66]        En contre-interrogatoire, monsieur Barnabé déclare que les infrastructures du développement de la Pinière ont été complétées en 2006. Il déclare que les fonds investis par monsieur Laberge ont servi pour les besoins de la compagnie Domicil et que les terres d’en haut n’étaient pas prêtes à être développées dès le début.

[67]        Il déclare que le développement quant aux terres d’en haut, dont monsieur Laberge était copropriétaire, devait être comme le boisé de la Pinière. Il ajoute que pour compléter le développement des terres d’en bas, un plan directeur devait être déposé et modifié par la Ville, ce qui n’a pas été fait.

[68]        Il mentionne avoir fait l’approche nécessaire auprès de la Ville pour compléter le développement des terrains d’en haut au cours de la période de 2004 à 2006.

[69]        Il affirme s’être porté acquéreur du terrain 2 921 873 en juin 2007, terrain situé entre les deux autres terrains d’en haut qui font l’objet du présent litige.

Ø  Les témoins experts

[70]        L’expert géomètre, monsieur Normand Fournier, déclare qu’il a discuté avec monsieur Daniel Sauriol, urbaniste de la ville de Terrebonne, en date du 26 octobre 2009 et que ce dernier lui a déclaré qu’aucun plan directeur n’est accepté par la Ville.

[71]        Monsieur Fournier ajoute que sans ce plan approuvé par la Ville, il est impossible de calculer la superficie du terrain bâtissable affectant lesdits lots.

[72]        L’expert évaluateur, monsieur Alain Tremblay, écrit dans son expertise du 11 janvier 2010 ce qui suit :

« page 6 : But et date de l’évaluation

Le but du présent rapport est d’analyser tous les facteurs susceptibles d’influencer la valeur marchande de trois terrains vacants en vrac, et ce, en date du 20 avril 2009, aux fins juridiques. La visite des lieux a été effectuée le 10 juin 2008. Il est à noter que cette valeur a été analysée en considération de l’utilisation optimale définie ultérieurement et sur la base des clauses limitatives exprimées à l’intérieur des présentes.

Page 7 :     Méthodes d’analyse

Quatre méthodes d’évaluation peuvent être utilisées afin d’estimer la valeur d’un emplacement, soit : les méthodes de comparaison, d’allocation, de lotissement et du revenu résiduaire. Compte tenu du mobile de l »,évaluation et des données disponibles, l’évaluateur utilisera uniquement la méthode de comparaison puisque la méthode de lotissement n’est pas applicable dans le contexte actuel pour les raisons suivantes :

§  le tracé des rues projetées (boulevards des Seigneurs et/ou des Plateaux) n’est pas connu puisqu’aucun permis de lotissement n’a encore été émis par la municipalité pour l’aménagement des rues ;

§  les contraintes réglementaires de la municipalité et de la MRC (normes de lotissement restrictives, aire d’urbanisation périurbaine, etc.), mises en parallèle avec les contraintes physiques de développement (boisés d’intérêt, zones de conservation, etc.), ne permettent pas actuellement de lotir les terrains ;

§  aucun plan de lotissement n’est disponible actuellement ou n’a pu être consulté. Il est donc impossible pour l’évaluateur d’émettre une quelconque opinion sur un hypothétique développement des terrains à l’étude sans des plans détaillés qui tiennent compte des éléments mentionnés précédemment ;

§  il existe trop de variables inconnues pour justifier l’utilisation de cette méthode. Aussi les erreurs d’appréciation de la valeur (et la marge d’erreur) seraient trop importantes dans le contexte actuel ;

 

            Page 29 :   Contraintes de développement identifiées

             Deux des trois terrains à l’étude ne sont actuellement desservis par aucune rue existante ou aucun chemin public (lot 2 921 865 et lot 2 922 075). Ce sont aussi les deux seuls lots situés dans la zone prioritaire urbaine. Le développement de ces terrains dépend donc de la volonté de la municipalité de prolonger le boulevard des Plateaux vers l’ouest, à partir de la rue de Plaisance. Présentement, il y a deux règlements touchant le projet de prolongement du boulevard des Plateaux, soit le règlement 368 et le règlement 395.

[…]

Finalement, le lot 2 922 069 et une partie du lot 2 921 865 sont à l’extérieur du périmètre d’urbanisation, mais situés dans la zone blanche. Ils se trouvent donc à être dans un secteur de réserve urbaine voué à un développement à long terme, c’est-à-dire uniquement lorsque l’ensemble des zones prioritaires d’aménagement auront été comblées. De plus, la superficie minimale de terrain exigée pour un lotissement est de 50 000 mètres carrés. Conséquemment, peu d’usage sont donc autorisés sur les terrains visés, ce qui limite considérablement les possibilités de développement. »

                                                                                                           Soulignements du Tribunal

[73]        Il conclut à une évaluation totale de 4 025 000 $ en date du 20 avril 2009.

[74]        Dans un autre rapport du 7 janvier 2010, l’expert évaluateur, monsieur Mathieu Collette, écrit dans son expertise ce qui suit :

« Pages 5 et 6 : Analyse d’utilisation optimale

Il est important de noter que l’ensemble des trois parcelles est affecté par un moratoire (présenté à l’annexe C) depuis le 25 janvier 2006. Celui-ci a comme effet d’immobiliser tout développement dans le secteur de la Côte de Terrebonne jusqu’à ce que le comité exécutif de la ville de Terrebonne ait statué sur le nouveau plan directeur de développement durable pour le secteur de la Côte de Terrebonne.

Selon les informations obtenues de la direction de l’urbanisme de la ville de Terrebonne, il est difficile sinon impossible de procéder au développement des trois parcelles à l’Étude tant et aussi longtemps que le nouveau plan directeur de développement durable ne sera adopté par des autorités municipales.

Page 30 : Évaluation

Selon le directeur de l’aménagement du territoire de Terrebonne, M. Daniel Sauriol, il lui est impossible de confirmer quelles seront les superficies de parcs et de rues à céder par le développeur à la ville, lorsqu‘un futur développement résidentiel. Notons que les grandes orientations de la ville sont de développer le territoire de la Côte de Terrebonne dans un contexte de développement durable à caractère écologique.

Ce type de développement requiert une cession de parc, à la ville par le promoteur, plus grande que le développement traditionnel. Les autorités municipales ne peuvent nous confirmer quel serait le pourcentage de terrain en vrac à céder. Pour ces raisons, nous croyons juste de rejeter la méthode de lotissement comme méthode d’analyse pour établir la valeur marchande des sites à l’étude. En effet, trop d’hypothèses sont manquantes afin de réaliser un travail juste et représentatif du marché avec cette méthode. »

 

[75]        Monsieur Collette conclut à une évaluation totale de 4 280 000 $ en date du 19 avril 2009.

[76]        Monsieur Daniel Paré, expert urbaniste en aménagement et développement résidentiel, déclare dans son expertise du 30 juillet 2008 ce qui suit :

« Page 35. Problématique de développement

Selon les éléments observés, il s’avère bien difficile de confirmer la superficie développable sur l’ensemble de la propriété faisant partie du présent mandat ainsi que le nombre de lots constructibles. En effet, nous ne pouvons vous confirmer avec certitude que lesdits lots pourront être développés de façon traditionnelle, c'est-à-dire avec un ratio net développable d’environ 65 %. Dans le cadre de projet traditionnel, il est convenu de prévoir 10 % de la superficie totale à des fins de parcs et environ 25 % du territoire à la construction de rues publiques. »

[77]        Il a toutefois déposé au nom de la défenderesse auprès de la municipalité de Terrebonne un plan d’aménagement résidentiel daté de février 2009, plan qui est demeuré sans réponse et qui avait comme but de provoquer une réaction de la municipalité malgré les nombreux obstacles qui se présentent au développement.

[78]        Il déclare que depuis 2008, la réglementation municipale pour ce genre de développement a substantiellement changé.

 

Ø  L’offre de paiement : pièce D-24

[79]        Le 7 octobre 2010, le procureur de la défenderesse 9170 fait parvenir la lettre suivante :

            Nous donnons suite à votre lettre datée du 28 septembre 2010. Dans le but de finaliser cette affaire, notre cliente vous fait une offre au montant de deux millions six cent quarante-cinq mille six cent quatre-vingt-quinze dollars et dix-sept cents (2 645 695,17 $).

Nous vous joignons à cet effet photocopie d’une lettre de garantie irrévocable émise par la Caisse Desjardins de Joliette au nom de votre cliente Gestion D. Laberge inc.

Cette somme représente :

 

1.   Une demie de la J.V.M. (juste valeur marchande) :……………   2 140 000,00 $

2.   Taxes :……………………………………………………………….    57 240,69 $

3.   Intérêts et taxes :……………………………………………………      6 692,18 $

4.   Per diem à 22,31 $ du 29 septembre 2010 au 26 octobre 2010 :           602,37 $

5.   Portion Gisèle Chartrand :………………………………………….  226 800,00 $

6.   Frais judiciaires :…………………………………………………….    30 000,00 $

7.   Intérêts sur les sommes mentionnées en 1, 2 et 5 :…………….   184 359,93 $

                                                                                                                                   

      TOTAL :…………………………………………………………….. 2 645 695,17 $

EN CONTRE-PREUVE

[80]        Monsieur Guy Daoust, adjoint au directeur pour l’aménagement du territoire, est responsable de la planification et de la gestion de l’urbaniste à la ville de Terrebonne. Il dépose la pièce P-34, soit un règlement de zonage adopté par la municipalité concernant les terrains en litige en date du mois de septembre 2005, le règlement a été modifié et adopté le 27 avril 2005, mis en vigueur le 28 octobre 2005.

[81]        Il déclare que depuis il y a eu beaucoup de changements importants quant à l’affectation résidentielle et au développement. Quant aux terrains d’en bas, le développement résidentiel n’est pas permis.

[82]        Quant aux terres d’en haut, les boisés représentent un intérêt particulier. La réglementation exigeait une conservation de 75 % des arbres, réglementation qui fut modifiée par la suite avec des critères différents.

PLAIDOIRIES

[83]        Le procureur de la demanderesse soutient que l’entente intervenue entre les parties ne comprend pas une obligation conditionnelle à ce que le lotissement soit complété. L’impossibilité de ce faire ne constitue pas une force majeure ayant pour effet de libérer le débiteur de son obligation.

[84]        Il ajoute que l’obligation n’est pas alternative quant au prix à payer puisque la vente doit se faire à la plus élevée des valeurs, soit la valeur marchande ou 4,25 $ le pied carré net des rues et des parcs.

[85]        Il plaide enfin que la promesse d’achat stipulée est exécutoire puisque le prix d’achat est déterminable suivant l’interprétation de la convention.

[86]        Le procureur de la défenderesse 9170 soutient qu’à la lumière des témoignages d’experts, soit arpenteurs, évaluateurs et urbanistes, il est impossible de pouvoir déterminer les pieds carrés nets.

[87]        Il soutient que l’absence du dépôt d’un plan directeur par la ville de Terrebonne rend impossible l’approbation d’un plan d’aménagement et de lotissement permettant le développement résidentiel sur les lots faisant l’objet du litige.

[88]        Il faut donc s’en remettre à la valeur marchande suivant les critères retenus par les experts évaluateurs agréés.

ANALYSE

[89]        À la lumière de l’ensemble de la preuve, le Tribunal ne peut retenir les prétentions de la demanderesse.

[90]        Monsieur Laberge a bénéficié de l’assistance de son comptable et de son procureur avant de consentir à l’entente qui le déclare copropriétaire indivis avec les défenderesses relativement aux trois terrains en litige.

[91]        Monsieur Laberge devait savoir lors de la signature de la deuxième convention que le développement à court terme constituait certaines difficultés. Monsieur Barnabé lui avait expliqué les différents scénarios possibles lors de la première convention. La modification apportée par la deuxième convention en ajoutant la valeur marchande pour tous les lots constitue un indice additionnel de difficultés potentielles.

[92]        La première convention prévoyait un délai de cinq ans avec un prix déterminé de 4,25 $ le pied carré après déduction de la superficie pour les parcs et rues.

[93]        La deuxième convention inclut un troisième terrain qui présente certaines difficultés quant à son développement et les parties conviennent d’un prix indéterminé assujetti au plus haut prix entre la juste valeur marchande établie par un évaluateur agréé ou 4,25 $ le pied carré moins les espaces réservés aux rues et aux parcs.

[94]        C’est à la lumière de l’ensemble de la preuve que le Tribunal doit interpréter les termes de la convention intervenue entre les parties.

[95]        Lors de l’achat des deux terrains d’en haut, les défenderesses ont toutes les raisons de croire que l’engagement de réaliser le projet de développement pourra s’exécuter dans le délai de cinq ans, d’où la première convention d’avril 2004.

[96]        Lors de l’achat de la terre d’en bas en juillet 2004, la preuve révèle que les circonstances changent quant aux difficultés de développement auprès de la Ville et les parties conviennent alors de mettre fin à la première convention et en modifie les termes quant au prix à payer advenant l’exercice de l’offre d’achat.

[97]        L’incertitude quant à l’espace des terrains à soustraire de la superficie pour fins de parcs, rues, pistes cyclables et autres, suivant les experts, rend le calcul de 4,25 $ du pied carré par la demanderesse indéterminable. La règle de la juste valeur marchande doit être retenue.

[98]        C’est d’ailleurs dans ce contexte que les parties ont convenu de conclure la nouvelle convention entre indivisaires.

[99]        Nonobstant les nombreuses demandes effectuées par monsieur Barnabé pour obtenir les approbations requises de la municipalité pour procéder au développement des terrains en litige, ce qui n’est pas nié par monsieur Laberge, ce dernier choisi de se prévaloir du prix de 4,25 $ du pied carré sans se conformer à l’obligation de recourir à l’évaluation d’un évaluateur agréé tel que stipulé à la convention.

[100]     Il était convenu de procéder à un développement domiciliaire et résidentiel en espérant des revenus substantiels pour les copropriétaires indivisaires.

[101]     Encore fallait-il rencontrer les exigences de la municipalité dans les délais. Cette condition n’est pas réalisée et monsieur Barnabé n’y peut rien, il faut donc déterminer le prix à être versé suivant les mécanismes prévus par la convention.

[102]     Le Tribunal retient le témoignage de monsieur Barnabé quant à la détermination de l’espace construisable. Son témoignage est confirmé par l’ensemble des témoignages des témoins experts.

[103]     Quant au prix payable, la preuve démontre que le dépôt de lotissement approuvé par la municipalité conférait aux terrains en litige une valeur où le prix plancher de 4,25 $ aurait eu son véritable sens.

[104]     Quant aux dépens, monsieur Barnabé ayant assumé seul via son entreprise, la défense de la partie constituante, les dépens contre la demanderesse seront payables à 9170-1011 Québec inc.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[105]     ACCUEILLE la défense de la défenderesse, 9170-1011 Québec inc.;

[106]     DÉCLARE inopposable aux codéfenderesses, le recours hypothécaire de la demanderesse;

[107]     DÉCLARE inefficaces les hypothèques P-4 et P-6, rendant ainsi la demanderesse non recevable à diriger contre les défenderesses le recours qui en est;

[108]     ANNULE les préavis d’exercice produit sous les cotes P-9 et P-10;

[109]     CONSTATE l’impossibilité de fixer le pied carré net des rues et des parcs, tel que mentionné à la convention P-3;

[110]     DÉCLARE que le seul montant dû à la demanderesse en vertu de la convention P-3 est la juste valeur marchande, soit la somme de 2 140 000 $ avec intérêts ainsi que les autres montants indiqués à la pièce D-24, pour un total de 2 645 695,70 $ ;

[111]     ORDONNE la radiation des hypothèques et des préavis d’hypothèque;

[112]     ORDONNE à la demanderesse de transférer les lots en litige aux codéfenderesses sur paiement de la somme déjà fixée par le Tribunal;

[113]     LE TOUT, avec dépens contre la demanderesse en faveur uniquement de la codéfenderesse 9170-1011 Québec inc.

 

__________________________________

KEVIN DOWNS, J.C.S.

 

 

 

 

Me Serge Guérette

Fasken Martineau Du Moulin

Procureur de la demanderesse

 

 

Me Charles E. Bertrand

Duplessis Robillard

Procureur de la défenderesse 9170-1011 Québec inc.

 

 

Me Alain P. Lecours

Lecours Lessard

Procureur des défenderesses 9193-5593 Québec inc. et Corporation immobilière Tenor inc.

 

 

Dates d’audience : 20, 21 et 22 octobre 2010

 

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