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Décision

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Syndicat de copropriété Les Condos du domaine c. Martel

2012 QCCS 6173

 

JP1124

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

 

Nº :

200-17-017086-125

 

 

 

DATE :

10 décembre 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

RAYMOND W. PRONOVOST, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU DOMAINE,

Syndicat de copropriété, ayant son siège au 3044, rue

Des Amarantes, Québec (Québec) G1M 3Z7

Demandeur

c.

JACQUES MARTEL et CARMEN MENDEZ, […],

Québec (Québec) […]

et

LINDA RACINE, […],

Québec (Québec) […]

Défendeurs

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Le demandeur est un syndicat de copropriété. Les défendeurs Martel et Mendez ont fait l’acquisition d’une unité du 3124 des Amarantes directement du promoteur le 25 novembre 2005, tel qu’il appert du contrat d’achat (P-3). En vertu de ce contrat, les défendeurs Martel et Mendez se sont engagés aux conditions mentionnées aux termes de la Déclaration de copropriété horizontale et verticale.

[2]           Le 3 mars 2012, les défendeurs Martel et Mendez ont loué leur condo à monsieur Gilles Vigneault et à la défenderesse, madame Linda Racine.

[3]           La défenderesse Racine est travailleuse autonome, elle utilise le condo pour son travail soit une garderie. Elle opère une garderie subventionnée en milieu familial pour 4 enfants, mais son permis est valide pour 6 enfants. D’ailleurs, durant une période, elle en a eu 5 enfants soit jusqu’au 30 octobre 2012.

[4]           Les articles 14 et 15 (P-1) de la Déclaration de propriété se lisent comme suit :

« 3.1     DESTINATIONS DE L’IMMEUBLE

Article 14.

L’immeuble est destiné exclusivement à des fins d’édification de bâtisses d’habitation résidentielle. Toutefois, un travail à domicile pourra être exercé dans les logements situés dans les bâtisses qui seront construites sur les parties privatives, dans la mesure où la réglementation municipale le permet et que cette activité n’occasionne aucun achalandage.

Les présentes ne devront pas être interprétées comme interdisant le déclarant ou toute personne autorisée par lui, d’utiliser une partie de l’immeuble aux fins de promouvoir la vente de parties privatives dans la présente copropriété.

3.2          DESTINATION DES PARTIES PRIVATIVES

Article 15.

Chacune des parties privatives est destinée à servir d’assise à une bâtisse, devant être utilisée à des fins résidentielles. Chaque bâtisse est composée de trois logements en copropriété divise. On pourra exercer un travail à domicile dans ces unités à condition que cette activité respecte la règle établie à l’article 15. ci-dessus et n’occasionne aucun bruit ou aucune odeur qui pourrait nuire aux autres copropriétaires ou autres occupants de la copropriété. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives ci-après stipulées au RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE. »

Prétentions du demandeur

[5]           Les articles 14 et 15 de la Déclaration de copropriété (P-1) sont clairs. Il s’agit d’un immeuble résidentiel.

[6]           À l’article 6 al. 5[1] du contrat d’achat (P-3) des défendeurs Martel et Mendez, il est prévu qu’ils s’engagent à respecter les clauses et conditions mentionnées aux termes de la Déclaration de copropriété horizontale et verticale.

[7]           Depuis le 23 juillet 2012 (P-4), les défendeurs Martel et Mendez sont informés qu’il y a une exploitation illégale d’une garderie dans leur condo. Tout ce que veulent les défendeurs, c’est de gagner du temps. Plusieurs lettres leur ont été envoyées pour leur demander une date définitive afin que cette utilisation illégale cesse, mais les défendeurs n’ont jamais indiqué de moment où cette utilisation cesserait. D’ailleurs, dès le départ, les défendeurs Martel et Mendez savaient qu’il s’agissait d’une garderie puisqu’au bail (D-3) il est indiqué à la page 3[2] que les enfants de la garderie n’auront pas accès à la piscine.

Prétentions des défendeurs Martel et Mendez

[8]           Le condo a été loué à la défenderesse Racine à des fins résidentielles seulement. Lorsque les défendeurs Martel et Mendez ont été approchés, ils ont pris une semaine pour faire une vérification financière d’usage. Dans la bâtisse où ils sont, il y a six propriétaires et aucun ne s’est plaint de l’utilisation faite par la défenderesse Racine.

[9]           Il n’y a aucune utilisation des parties communes. Il y a une interdiction d’utiliser la piscine et il est également défendu aux parents de stationner leur auto sur les terrains, ils doivent laisser leur auto dans la rue et se rendre à pied.

[10]        De plus, comme la garderie de la défenderesse Racine n’est pas plus de six enfants, conformément aux règles du ministère de la Famille, elle n’a pas d’obligation d’être reconnue à titre de responsable de service de garde en milieu familial par un bureau de coordonnateur.

[11]        Selon la définition du ministère de la Famille, une garderie est : « une personne ou une personne morale (organisme sans but lucratif, coopérative ou société par actions), une personne physique ou un conseil de Bande autochtone qui fournit des services de garde dans une installation ». Ce n’est pas le cas de la défenderesse Racine.

[12]        Celle-ci est travailleuse autonome et la défenderesse Racine correspond à ce qu’on appelle une responsable en service de garde en milieu familial, tel que définit dans l’entente collective intervenue entre le ministère de la Famille et le Groupement des travailleurs, travailleuses autonomes de centre de la petite enfance (D.2.1) et on peut lire à l’article 2.7 de ce document :

« Une personne physique, travailleuse autonome, responsable d’un service de garde en milieu familial, reconnue en vertu de la loi sur les services de garde agissant en son propre compte qui, contre rémunération, fournit dans une résidence privée des services de garde subventionnés aux parents avec qui elle contracte. »

[13]        C’est le cas de la défenderesse Racine. Il s’agit donc d’une travailleuse autonome, tel que permis par la Déclaration de copropriété (P-1)

[14]        Les défendeurs ont toujours agi de bonne foi alors que le demandeur ne leur fournissait pas les documents demandés, entre autres une copie de la Déclaration de copropriété (P-1) qui en vertu de la loi doit être disponible pour les copropriétaires. Madame Jocelyne Lefebvre, qui représentait le demandeur à cette époque, a refusé et elle n’a donné qu’un extrait et c'est finalement Me Paradis qui a fourni le document au complet.

[15]        Ils ont toujours agi de bonne foi, ils ont eu un comportement honnête et loyal. La défenderesse Racine n’a pas besoin d’être inscrite au registre des entreprises, car elle est une travailleuse autonome. Elle ne fait aucune activité commerciale, mais il s’agit d’une activité non commerciale.

[16]        Sa garderie n’occupe que 20 % du condo, donc elle est sous la supervision de la régie du logement.

[17]        Si le demandeur avait agi de bonne foi, le dossier aurait été complété plus rapidement. Pour ce qui est de la jurisprudence citée par le demandeur, il s’agit d’une garderie de neuf enfants préscolaires, alors qu’ici il s’agit de quatre enfants, des poupons.

[18]        Les défendeurs admettent dans un premier temps qu’il y a eu achalandage au niveau des voitures, mais le tout s’est résorbé par la suite. Il ne s’agit pas d’une garderie où il y a une ribambelle d’enfants qui utilisent les parties communes. Aucune partie commune n’est utilisée.

[19]        Pour démontrer leur bonne foi, le 5 novembre 2012, ils ont envoyé une proposition de règlement (D.4.2) et ils n’ont eu aucune réponse du demandeur.

[20]        Les défendeurs reprochent également qu’il s’agit d’un conflit personnel entre l’ancienne représentante du syndicat, madame Johanne Lefebvre, et les défendeurs à la suite d’un événement qui est survenu en juillet dans le stationnement avec un des parents. Ils reprochent à madame Johanne Lefebvre d’utiliser le syndicat pour régler des problèmes personnels, donc d’avoir un comportement abusif.

Décision

[21]        L’article  752 [3] C.p.c. indique les critères pour l’émission d’une injonction interlocutoire. Dans un premier temps, le tribunal doit regarder s’il y a apparence de droit, si l’injonction est nécessaire pour empêcher un préjudice sérieux ou irréparable et finalement tel qu’établi par la jurisprudence, la balance des inconvénients.

[22]        Il est bien établi que lorsque le droit est clair et qu’il y a un préjudice sérieux et irréparable qui peut être causé, le Tribunal n’a pas à vérifier la balance des inconvénients.

[23]        Dans le présent dossier, à l’article 15[4] on indique qu’il peut y avoir un travail à domicile, mais que l’activité ne doit occasionner aucun achalandage.

[24]        La défenderesse, madame Linda Racine, opère une garderie où elle peut recevoir jusqu’à 6 enfants. On ne peut donc pas dire qu’il n’y a pas d’achalandage puisque matin et soir, des parents viennent conduire leurs enfants, qu’ils stationnent ou non leurs véhicules sur le terrain, ils doivent quand même passer à pied sur les parties communes et privées pour se rendre au condo des défendeurs.

[25]        De plus, comme l’a souligné la défenderesse, madame Racine, celle-ci sort tant dans la matinée que dans l’après-midi avec les enfants, ce qui occasionne encore de l’achalandage.

[26]        Les articles 14 et 15 mentionnent que l’activité ne doit occasionner aucun achalandage ni aucun bruit ni aucune odeur qui pourrait nuire aux autres propriétaires. Cela démontre clairement que l’activité de travail autonome dans les condos est très limitée et vise beaucoup plus les travailleurs à domicile que le genre d’activité exercée par la défenderesse Racine.

[27]        Ici, le demandeur n’a pas un droit apparent, mais un droit qui est clair. Les articles de la Déclaration de copropriété (P-1) sont clairs, ne laissent aucune place à interprétation.

[28]        Ces articles sont tellement clairs que le non-respect entraîne automatiquement un préjudice sérieux et irréparable pour le demandeur puisqu’il devra subir ces inconvénients, alors qu’il est indéniable que la clause telle que libellée ne permet pas ce genre d’activité dans le condo.

[29]        Bien que la jurisprudence nous indique que le juge saisi d’une injonction interlocutoire ne doit pas se prononcer sur le fond, il est difficile devant une clause aussi claire et devant une infraction aussi flagrante, de ne pas constater qu’il y a vraiment violation des articles 14 et 15 de la Déclaration de propriété (P-1). De ce fait, en vertu de la jurisprudence, le Tribunal n’a pas à regarder la balance des inconvénients.

[30]        Il s’agit ici d’une situation un peu particulière puisque l’injonction interlocutoire est émise en matière d’urgence. Par contre, ici obliger madame Racine à fermer sa garderie immédiatement pourrait causer de sérieux problèmes aux parents qui se retrouveraient du jour au lendemain sans garderie. Le demandeur en est conscient puisque dans ses conclusions, il propose un délai de soixante (60) jours.

[31]        Il s’agit vraiment d’un cas exceptionnel, l’ordonnance ne sera en vigueur que dans soixante (60) jours à compter de sa signification afin de permettre à la défenderesse, madame Racine, soit de se trouver un nouveau local pour sa garderie ou encore aux parents de se trouver une nouvelle garderie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[32]        ACCUEILLE la requête en injonction interlocutoire devant demeurer en vigueur jusqu’à jugement final sur la requête enjoignant aux défendeurs de :

A)            Se conformer aux articles 14 et 15 de la Déclaration de copropriété horizontale de l’immeuble sis au 3124, des Amarantes, Québec;

B)            Interdit aux défendeurs, dans les soixante (60) jours de la signification des présentes, que toute opération de garderie se poursuive dans l’unité 3124, des Amarantes, Québec.

[33]        FIXE le cautionnement à 2 000 $;

[34]        FRAIS à suivre.

 

 

__________________________________

RAYMOND W. PRONOVOST, J.C.S.

 

Me Michel Paradis

Joli-Cœur, Lacasse, avocats

Procureurs du demandeur

 

 

 

Date d’audience :

28 novembre 2012

 



[1]     « 5) L’acquéreur s’engage et s’oblige à respecter toutes les clauses et conditions mentionnées aux termes des déclarations de copropriété horizontale et verticale auxquelles il est référé au présent acte. L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance desdites déclarations à son entière satisfaction.»

[2]          « Pas d’accès à la piscine pour les enfants en garderie. »

 

[3]     « 752. Outre l'injonction qu'elle peut demander par requête introductive d'instance, avec ou sans autres conclusions, une partie peut, au début ou au cours d'une instance, obtenir une injonction interlocutoire. 

L'injonction interlocutoire peut être accordée lorsque celui qui la demande paraît y avoir droit et qu'elle est jugée nécessaire pour empêcher que ne lui soit causé un préjudice sérieux ou irréparable, ou que ne soit créé un état de fait ou de droit de nature à rendre le jugement final inefficace. »

 

[4]  Pièce P-1.

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.

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