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Décision

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Gabarit EDJ

2630-8064 Québec inc. (Placements CDS) c. 3188744 Canada inc.

2012 QCCS 3281

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

CHICOUTIMI

 

 

 

N° :

150-17-002023-114

 

 

 

DATE :

16 juillet 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

J. ROGER BANFORD, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

2630-8064 QUÉBEC INC., corporation légalement constituée, faisant affaires sous la dénomination sociale de Placements C.D.S., ayant son siège au 699, rue Des Hospitalières, Chicoutimi (Québec) G7H 5L5;

-et-

CLAUDE GAUTHIER

699, rue Des Hospitalières, Chicoutimi (Québec) G7H 5L5

Demandeurs

c.

3188744 CANADA INC., corporation légalement constituée, ayant une place d'affaires au 1250, rue Beaulac, Montréal (Québec) H4R 1R7;

-et-

NELSON CALFAT

148, rue Main, RR1, Hudson (Québec) J0P 1H0

-et-

9171-0897 QUÉBEC INC., corporation légalement constituée, faisant affaires sous le nom de Artiste Resto Bar, ayant une place d'affaires au 416, rue Racine Est, Chicoutimi (Québec) G7H 1T3;

-et-

CLAUDE GIRARD

312, chemin de Val-Menaud, Saint-Charles-de-Bourget (Québec) G0V 1G0

Défendeurs

 

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

[1]           Une mésentente concernant le lien contractuel existant entre le locataire d'un local commercial et son locateur, amène les parties à une requête introductive d'instance en injonction à demander au tribunal de décider de leurs prétentions respectives.

1.      LES FAITS

[2]           Les principaux faits de l'affaire ont été décrits par notre collègue, monsieur le juge Jacques Babin, j.c.s., dans le jugement du 9 mai 2011, par lequel il rejetait la demande d'injonction interlocutoire formulée par les demandeurs. Il convient de reproduire les propos du premier juge:

[2]           La défenderesse 3188744 Canada inc. (3188744) est propriétaire d'un immeuble sis au 422, rue Racine, Chicoutimi.

[3]           Elle a loué un local commercial au rez-de-chaussée de cet immeuble à la compagnie à numéro 131051 Canada inc., en février 2005, et cela pour l'opération d'une franchise de Café A.L. Van Houtte.

[4]           Malheureusement, à la fin de 2008 ou au début de 2009, 131051 Canada inc. a fait faillite et a ainsi mis fin à ses activités.

[5]           Toutefois, les ameublements et équipements de restauration dont se servait la compagnie faillie appartenaient à une autre compagnie, 3098-6046 Québec inc., qui les a repris pour les revendre le 24 mars 2009 à la demanderesse 2630-8064 Québec inc. opérant sous la raison sociale de Placements C.D.S. (CDS), de même que le droit à l'utilisation du nom Café A.L. Van Houtte.

[6]           Et CDS s'entendait avec 3188744 pour opérer un semblable commerce dans le même local du 422, de la rue Racine.

[7]           Des négociations entourant la signature d'un bail ont été entreprises entre Sylvie Gauthier, représentante de CDS, et Nelson Calfat, représentant de 3188744.

[8]           Si les parties se sont entendues sur certains aspects du bail à venir, malheureusement elles n'ont pas pu le faire sur l'ensemble de celui-ci, de sorte que le seul document paraphé par les parties est un document de 2 pages qui a été produit sous la cote DA-1, intitulé « PROJET DE BAIL », non signé mais portant les initiales de Sylvie Gauthier et Nelson Calfat, et dont la dernière clause se lit comme suit:

« 4.9 Le locataire s'engage à conclure un bail signé dans les 30 jours suivant ceci. Le bail sera comme celui déjà accepté par 3188744 Canada inc. et Van Houtte inc. »

[9]           Selon le témoignage de Sylvie Gauthier, ils n'ont pas pu s'entendre sur toutes et chacune des clauses du bail qui devait être signé dans les 30 jours, de sorte qu'il n'y a eu aucun bail de signé.

[10]        Elle considère donc que le bail qui lie les parties est verbal, au mois, et qu'elle pouvait y mettre fin en tout temps moyennant un préavis de 1 mois.

[11]        CDS a commencé à occuper les lieux en février ou mars 2009 et a payé le loyer convenu au « PROJET DE BAIL », sans problème jusqu'au mois d'octobre 2010.

[12]        Malheureusement, après 1½ an d'opération, CDS a dû en venir à la conclusion que l'opération du commerce n'était pas rentable.

[13]        Aussi, le 28 septembre 2010, Sylvie Gauthier, pour CDS, adressait une lettre à 3188744 pour l'aviser de son intention de mettre définitivement un terme aux opérations de son commerce, indiquant alors:

« Comme notre bail est d'une durée d'un mois, renouvelable de mois en mois, un dernier chèque devant couvrir le mois d'octobre 2010 vous est joint faisant en sorte que le commerce aura définitivement cessé toute opération et que le local aura été définitivement libéré au plus tard le 31 octobre 210 (sic).

Si dans l'intervalle vous pressentez un nouveau locataire qui pourrait être intéressé à opérer le même type de commerce de restauration, vous voudrez bien nous en informer afin que nous puissions lui faciliter l'accès au local à des heures raisonnables pour visite et autres dispositions.

Veuillez également prendre note qu'une partie de l'équipement sur place pourrait être disponible pour rachat si tel était le cas par un éventuel locataire. »

[14]        Aucune réponse ne sera donnée à la lettre de Sylvie Gauthier du 28 septembre 2010, et celle-ci cessera de payer son loyer, tel qu'indiqué dans sa lettre, le 31 octobre 2010.

[15]        Au cours du mois d'octobre et au début de novembre 2010, CDS a liquidé les dernières opérations de l'entreprise, récupéré les denrées périssables, et cessé définitivement les opérations pour remettre les clés du local à un représentant de la défenderesse, Anne Dinangero, le 15 novembre 2010.

[16]        Lorsque Sylvie Gauthier a remis les clés du local à Mme Dinangero, il fut convenu avec elle que les équipements et l'ameublement seraient laissés sur place.

[17]        Et dans les semaines qui ont suivi, Sylvie Gauthier a tenté d'intéresser des acheteurs aux ameublements et équipements de restauration laissés sur place, dont entre autres le défendeur Claude Girard, qui est propriétaire de l'immeuble voisin sur la rue Racine dans lequel il opère lui-même un commerce de restauration, et qui s'est montré intéressé à reprendre le local occupé jusqu'alors par CDS.

[18]        Et selon ce qu'il appert de l'affidavit circonstancié de Sylvie Gauthier, Claude Girard était même intéressé à acheter l'immeuble de 3188744 Canada inc., qui cherchait elle-même à le vendre, de sorte qu'il y avait un intérêt commun, tant pour CDS que pour 3188744 qu'une transaction intervienne avec Claude Girard.

[19]        Aussi, comme l'indique Mme Gauthier dans son affidavit:

« 20. Donc, tout le monde avait intérêt à ce que le commerce reste intact, en bon état et ne soit pas dégarni; »

[20]        Malheureusement, aucune entente n'est intervenue dans les 2 ou 3 mois suivants entre 3188744 et Claude Girard pour la vente de l'immeuble, et ni non plus entre ce dernier et CDS pour la vente des meubles et équipements.

[21]        De sorte que le 14 février 2011 Sylvie Gauthier recevait de 3188744 une lettre se lisant comme suit:

« Chère madame,

Depuis le 1 novembre 2010 vous êtes en défaut de verser le loyer mensuel pour l'espace que vous (2630-8064 Québec inc.) occupez au 422 Racine à Chicoutimi.

Nous vous avisons par les présentes que nous reprenons possession du local ainsi que de son contenu. Ce dernier étant abandonné, nous procederons (sic) à le vendre et appliquer le produit de la vente sur les arrérages ci-devant mentionnés.

Nous vous tenons aussi responsable des couts (sic) liés à votre déguerpissment (sic). »

[22]        Elle fut surprise de recevoir cette lettre signée par le défendeur Nelson Calfat, puisque depuis 4½ mois elle n'opérait plus le commerce, ne payait plus de loyer, et n'avait jamais reçu quelque demande de paiement de quelque nature que ce soit, ni même un avis à l'effet qu'elle n'était pas libérée de son bail.

[23]        Étant convaincue qu'elle n'avait plus rien à payer, Sylvie Gauthier confie donc le dossier à son avocat, Me Pierre Lévesque, qui le 1er mars 2011 répondait à M. Calfat pour lui dire que sa réclamation était injustifiée puisque le bail en était un renouvelable de mois en mois et qu'un avis de terminaison avait été adressé par sa cliente le 28 septembre 2010

[24]        Me Lévesque apportait alors les précisions suivantes:

« Subséquemment, vous avez même convenu avec Mme Sylvie Gauthier, présidente de Placements C.D.S., de laisser sur place le mobilier et l'équipement de restauration, afin de rendre le fond de commerce plus attrayant alors même que vous étiez en pourparlers pour le vendre.

Vous êtes donc malvenu dans les circonstances de chercher à faire revivre un bail expiré et à prétexter une créance pour loyers qui vous serait due. Nous sommes plutôt porté (sic) à penser que vos négociations avec un éventuel acheteur ont achoppé ou encore que vous cherchez à jouer sur les deux tableaux en même temps.

[…]

Dans un autre ordre d'idées, soyez avisé que vous n'avez aucun droit sur le contenu du local qui était antérieurement occupé par notre cliente.

Bien plus, Monsieur Claude Gauthier, actionnaire de 2630-8064 Québec inc., détient à titre personnel une hypothèque mobilière sur tout le contenu ayant servi à l'opération du commerce, le tout comme garantie d'un prêt octroyé à ladite compagnie. Vous pourrez vérifier que cette hypothèque mobilière a dûment été enregistrée auprès du Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) sous le numéro 10-0704151-0001, de sorte que celui-ci passera avant tout autre créancier, à supposer même que vous soyez encore créancier et que vous ayez encore un droit sur le contenu du local. »

[25]        Et Me Lévesque l'avisait de ne pas se départir des biens de sa cliente.

[26]        Entre-temps Sylvie Gauthier avait continué de négocier avec Claude Girard la vente des meubles et équipements. Croyant en être finalement venue à une entente avec lui, son procureur, Me Lévesque, adressait à celui-ci, le 1er mars 2011, un projet de convention, pour un montant de 22 785 $.

[27]        Cette convention ne sera jamais acceptée ni signée par Claude Girard, pour toutes sortes de raisons.

[28]        Devant cela, Sylvie Gauthier a tenté d'intéresser d'autres acheteurs, et effectivement certains se sont manifestés, dont Patrice Ménard, qui s'est montré intéressé à l'ameublement et aux équipements.

[29]        Sylvie Gauthier l'a référé à un représentant de 3188744 dans la région, Jean Villeneuve, à qui Patrice Ménard a téléphoné pour lui demander de visiter les lieux.

[30]        M. Villeneuve lui a indiqué qu'avant de permettre une visite, il devait se faire autoriser, et qu'il le rappellerait. Patrice Ménard n'a jamais eu de retour d'appel de Villeneuve. Sylvie Gauthier a recontacté Ménard plus tard pour lui apprendre que l'accès à l'immeuble était refusé par le propriétaire.

[31]        Devant cela, Me Lévesque adressait une mise en demeure à M. Calfat le 16 mars 2001 lui reprochant de tenter toutes sortes de manœuvres pour s'accaparer des biens de sa cliente, et d'avoir fait en sorte que Claude Girard n'achète pas les meubles et équipements de CDS, en plus de ne pas avoir permis l'accès des lieux à Patrice Ménard.

[32]        Me Lévesque sommait ainsi M. Calfat de permettre la visite des lieux par d'éventuels acheteurs, ou à défaut, d'autoriser CDS à sortir ses meubles et équipements du local dans un délai raisonnable.

[33]        La réponse à la lettre de Me Lévesque devait parvenir de Me Martin Pichette, avocat de 3188744 à Montréal, qui, le 21 mars 2011, lui écrivait:

« Si nous comprenons bien les intentions de votre cliente, vous voudriez que la nôtre offre gracieusement une salle de montre à la vôtre afin que cette dernière puisse présenter ses biens et meubles à divers vendeurs en vue d'optimiser le prix de cession.

Nous désirons vous rappeler que votre cliente a déguerpi des lieux loués en abandonnant ses biens.

Sans égard à ce qui précède, nous enjoignons votre cliente de reprendre possession de ses biens dans les quarante-huit (48) heures suivant la réception des présentes. »

(soulignement ajouté)

[34]        Me Lévesque devait lui répondre dès le lendemain, 22 mars 2011:

« […]

Peu importe, puisque votre client ne retient plus notre équipement et nous autorise enfin à quitter les lieux, nous allons sans délai prendre les dispositions pour vider le local concerné. Nous assumons que votre client avisera son responsable en région pour nous faciliter l'accès audit local. »

(soulignement ajouté)

[35]        Le jour même Me Pichette réécrit à Me Lévesque:

« Contrairement à vos allégations, notre cliente n'a jamais retenu les biens de votre cliente mais applique simplement les dispositions contractuelles apparaissant au bail commercial.

Ce faisant, il est toujours loisible à votre cliente de reprendre ses biens puisqu'elle en est propriétaire, non sans avoir payé l'ensemble des arrérages dus en date des présentes. »

(soulignement ajouté)

[36]        Le même jour Me Lévesque lui répond:

« Votre deuxième lettre nous étonne encore plus que la première.

Puisque vous invoquez les « dispositions contractuelles apparaissant au bail commercial », auriez-vous l'obligeance et l'extrême amabilité de nous fournir un exemplaire dûment signé par les deux (2) parties du bail en question. Ce sera certes une grande surprise pour le soussigné.

Pour en revenir au deuxième paragraphe de votre lettre, encore plus tarabiscoté, nous comprenons « qu'il est toujours loisible à [notre] cliente de reprendre ses biens puisqu'elle en est propriétaire, non sans avoir payé l'ensemble des arrérages … ». Est-ce à dire qu'après nous avoir sommés de vider les lieux, vous vous apprêtez à nouveau à retenir les biens en échange d'un paiement pour des arrérages qui ne sont même pas dus?

Nous exigeons une clarification de votre part, car la Cour Supérieure en exigera davantage. Notre cliente a déjà pris des dispositions pour commencer à vider les lieux dès demain. »

(soulignement ajouté)

[37]        Finalement, malgré l'avis officiel de Me Pichette de reprendre ses biens, Sylvie Gauthier n'a jamais été capable de le faire puisque Jean Villeneuve, sur les ordres de M. Calfat, ne lui a pas permis d'avoir accès au local, tel qu'il appert du courriel qu'il adressait à Me Lévesque le 22 mars 2011:

« Par la présente, je vous confirme qu'il m'est interdit, par mes patrons de Montréal, de vous donner accès au 422, Racine est Chicoutimi tel qu'exprimé par vous lors de votre appel téléphonique du 22 mars 2011. »

[38]        Dans les jours suivants, un autre acheteur, Normand Otis, s'est montré intéressé à acquérir les meubles et équipements de restauration. Avant de s'entendre avec Sylvie Gauthier, il voulait nécessairement voir ceux-ci.

[39]        Mme Gauthier lui a donné les coordonnées de Jean Villeneuve, et Normand Otis lui a téléphoné sans lui dire qu'il était en contact avec Sylvie Gauthier, pour lui demander de voir les équipements.

[40]        Villeneuve lui a alors répondu qu'il devait en référer à son patron à Montréal et finalement le 27 mars 2011 c'est Nelson Calfat lui-même qui téléphonait à Normand Otis pour discuter de la vente des équipements, lui indiquant qu'il y en avait pour au moins 60 000 $, mais qu'il était prêt à les lui céder pour 25 000 $. La discussion en est restée là, et il n'y a pas eu de suite à celle-ci.

[41]        Finalement, le 1er avril 2011, 3188744 louait le local du 422 rue Racine à la compagnie de Claude Girard, la défenderesse 9171-0897 Québec inc. (9171), et lui vendait les meubles et équipements de restauration litigieux le 12 avril 2011 pour un montant de 11 392 $, tenant indemne 9171 et Girard dans le même document de toute réclamation qui pourrait provenir des demanderesses concernant les biens vendus.

[42]        Le même jour Me Pichette écrivait à Me Lévesque:

« La présente fait suite à vos récentes correspondances transmises dans le cadre de l'affaire mentionnée en titre.

[…]

À l'évidence, vous considérez qu'il n'existe aucun bail liant votre cliente à la nôtre et, au surplus, vous vous permettez, avec une méconnaissance évidente des faits, d'accuser notre cliente d'une potentielle fraude.

Tel que précédemment mentionné, un bail commercial lie nos clientes respectives, faisant en sorte que les biens abandonnés par la vôtre sont désormais propriété de notre cliente. »

[43]        Toutefois, Me Pichette ne donnera jamais suite à la demande de Me Lévesque d'obtenir une copie du supposé bail existant entre les parties. Il ne prendra connaissance pour la première fois du « PROJET DE BAIL » que la veille de l'audition devant le soussigné, le 28 avril dernier.

[44]        Finalement, comme les parties n'ont pas pu s'entendre, les demandeurs n'ont eu d'autre alternative que d'intenter les actuelles procédures judiciaires en injonction et en dommages-intérêts.

[3]           Par la suite, les demandeurs se sont vu refuser, à l'étape de la demande d'injonction interlocutoire, le droit de reprendre les biens et équipements du restaurant qu'ils opéraient sur les lieux, propriété des défendeurs 3188744 Canada inc. et Nelson Calfat. Ils réclament désormais une indemnité de 60 000 $ en compensation des équipements et de l'ameublement qui leur appartiennent et demandent que tous les défendeurs soient tenus solidairement de leur payer 30 000 $ en dommages et intérêts pour le préjudice que leur ont occasionné «leurs manœuvres dolosives visant à les priver de reprendre leurs biens».

[4]           Suite au jugement du 9 mai 2011, les défendeurs ont produit une défense et demande reconventionnelle commune qu'ils ont amendée peu avant l'audition.

[5]           Aux termes de cette procédure, les défendeurs ont offert de remettre à la demanderesse les biens meubles qu'elle avait laissés sur les lieux loués, «à l'exception des ajouts, modifications et améliorations locatives auxquels elle a droit» et de lui verser une somme de 300 $ à titre de compensation de certains biens vendus depuis.

[6]           En outre, les défendeurs réclament les loyers dus au montant de 13 647,50 $ et demandent de se voir déclarer propriétaires de certains biens, sans payer d'indemnité à la demanderesse, ou à défaut de condamner la demanderesse à lui payer les coûts de la remise en état des lieux, soit 5 000 $ et d'effectuer compensation entre les créances des parties.

[7]           La preuve fournie lors de l'audition au mérite apportera peu de précision quant à la nature du lien contractuel liant le locataire et la locatrice, les parties s'affairant particulièrement à démontrer leur position quant aux dommages.

[8]           Toutefois, on notera que c'est par l'intermédiaire du comptable de la compagnie demanderesse, Michel Tremblay, que madame Sylvie Gauthier a négocié les conditions d'occupation du local du 422, rue Racine Est à Chicoutimi.

[9]           À l'époque, elle opérait déjà, sous la franchise Van Houtte, un commerce de restauration dans un centre commercial de la même ville. Elle connaissait l'existence du bail intervenu entre le locataire qui l'avait précédé sur les lieux et le comptable Tremblay en possédait une copie.

[10]        Finalement, c'est parce qu'elle ne détenait pas les liquidités nécessaires à effectuer le dépôt requis par le locateur et spécifié au «Projet de bail» qu'elle n'a pas signé et retourné la troisième page de ce document qu'avait déjà signé monsieur Calfat (DA-1 et D-3).

[11]        D'ailleurs, après que la défenderesse 3188744 Canada inc. lui eut signifié un avis d'éviction, le 22 octobre 2009 (D-11), la demanderesse, par l'entremise du franchiseur, Van Houtte, a tenté de renégocier avec monsieur Calfat, une réduction du coût du loyer et l'abandon de l'exigence relative au dépôt réclamé. Le représentant de la défenderesse 3188744 Canada inc. a refusé.

[12]        Toutefois, comme la locataire payait le loyer convenu régulièrement depuis déjà six mois, monsieur Calfat n'a pas insisté pour régulariser la situation.

[13]        La preuve révèle aussi que la demanderesse a payé le montant du loyer stipulé au «Projet de bail». Après la première année d'occupation, elle a versé, en plus, l'augmentation de 79,50 $ par mois prévue à l'entente D-3, sans avis ni autre formalité de la part du locateur.

[14]        Il est possible, sans que la preuve ne l'établisse formellement, que cette dernière démarche découle d'une demande formulée le 21 avril 2010 (D-4) par madame Sylvie Gauthier à madame Anne Di Gennaro, chargée des relations avec les locataires de la défenderesse, dans les termes suivants:

J'aurais besoin d'avoir la copie de l'entente intervenue l'an passé pour avoir le nombre de pied (sic) que j'utilise chez vous ainsi que le nombre d'année (sic) je crois que c'est 10 ans.

[15]        Enfin, soulignons que madame Di Gennaro, présentée erronément sous le nom de Dinangero dans le premier jugement, nie qu'elle ait pris une entente avec madame Gauthier pour mettre fin au bail et permette à la locataire de laisser ses biens dans le local en attendant de trouver un nouveau locataire. Elle n'avait aucune autorisation de son employeur, 3188744 Canada inc., à ce sujet et en a informé madame Gauthier.

[16]        Cependant, avec l'accord de son patron, monsieur Calfat, elle a plutôt fait parvenir à madame Gauthier, par courriel daté du 24 novembre 2010 (D-2), le commentaire suivant:

Sylvie SVP me contacter a (sic) 514-994-2695

3188744 Canada Inc. est prêt (sic) a (sic) louer l'espace temporairement comme entreposage fixe pour un montant de $250.00 par mois avec access (sic) sur demande a (sic) Anne Di Gennaro et avec un frais de deplacement (sic) pour ouvrir et fermer la porte de $20/fois. 3188744 Canada Inc. peut terminer l'entente sans pré-avis (sic).

[17]        Enfin, alors que, selon madame Di Gennaro, madame Gauthier ne donnait pas suite à ses messages téléphoniques ou courriels, monsieur Calfat fit tenir à la demanderesse, l'avis suivant (D-7):

Depuis le 1 novembre 2010 vous êtes en défaut de verser le loyer mensuel pour l'espace que vous (2630-8064 Québec Inc.) occupez au 422 Racine à Chicoutimi.

Les arrérages de loyer accumulés en date du 1 février 2011 se chiffrent à 10 918$ (plus taxes).

Nous vous avisons par les présentes que nous reprenons possession du local ainsi que de son contenu. Ce dernier étant abandonné, nous procéderons a (sic) le vendre et appliquer le produit de la vente sur les arrérages ci-avant mentionnés.

[18]        C'est dans ce contexte que le tribunal doit décider des prétentions des parties.

2.      PRÉTENTIONS

[19]        La demanderesse soutient toujours que son lien contractuel avec la défenderesse 3188744 Canada inc. se limitait à un bail au mois et qu'elle a le droit de se faire remettre les biens dont elle est propriétaire ou à défaut, d'être compensée de leur valeur.

[20]        La défenderesse soutient qu'un bail commercial à durée limitée, de dix ans, liait les parties. L'entente, confirmée par le «Projet de bail» (D-3), comporte une clause externe, le paragraphe 4.9, qui impose aux parties les obligations du bail D-5, celui accepté par 3188744 Canada inc. et Van Houtte inc.

[21]        Ce dernier document comporte une clause qui permet au locateur de disposer des meubles, accessoires et effets mobiliers laissés sur les lieux loués par le locataire qui est réputé les avoir abandonnés, comme en l'instance, de même qu'une autre qui lui accorderait la pleine propriété des biens laissés sur les lieux, y compris les ajouts, additions, modifications et améliorations locatives effectués par le locataire.

[22]        En conséquence, les défendeurs plaident que l'action des demandeurs s'avère sans fondement et concluent à son rejet, non sans réclamer, par demande reconventionnelle, les loyers échus, les dépens et les frais d'experts.

3.      QUESTIONS EN LITIGE

[23]        Ainsi, se dessinent les questions litigieuses suivantes:

1)         Quelles sont les obligations contractées par les parties ?

2)        Selon le type de lien juridique retenu, quelles sont les conséquences matérielles qui découlent de la fermeture du commerce de la demanderesse ?

4.      DISCUSSION

         4.1    Le lien contractuel

[24]        Tout complexe qu'il se présente, le litige relève de la divergence de perception des parties quant aux ententes intervenues au sujet de l'occupation du local sis au 422, rue Racine Est à Chicoutimi et du comportement ambigu qu'elles ont entretenu par la suite.

[25]        Pourtant, il est clair que la demanderesse, par l'entremise de Sylvie Gauthier, voulait louer le local pour continuer l'exploitation du restaurant qui s'y trouvait déjà. Elle était motivée du fait qu'elle opérait déjà une bannière Van Houtte.

[26]        Il est établi que la demanderesse et 3188744 Canada inc. ont discuté et négocié les termes d'un bail commercial. Monsieur Calfat a préparé un projet de bail et la demanderesse, par l'intermédiaire de son comptable, lui a retourné une partie du document, deux pages sur les trois, proposé par monsieur Calfat.

[27]        Le document transmis en réponse à la proposition de monsieur Calfat, la pièce D-3, comporte les initiales de madame Gauthier et de monsieur Calfat sur chacune des pages. En outre, les mentions manuscrites qui apparaissent sur chacune des pages font aussi l'objet d'une reconnaissance par l'apposition des initiales des mêmes personnes.

[28]        Le tribunal constate, comme le prétendent la défenderesse 3188744 Canada inc. et le défendeur Nelson Calfat, que le document D-3 transcrit l'entente entre les parties en vue de la location des lieux.

[29]        En effet, la théorie générale des obligations veut qu'un contrat se forme par le seul échange de consentement entre deux personnes, sauf exigences contraires de la loi (art. 1385 C.c.Q.).

[30]        Les règles relatives au contrat de louage, le bail, ne comportent aucune formalité particulière. Ce type de contrat naît donc lorsque deux personnes échangent un consentement sur les éléments constitutifs d'un bail, soit le bien loué, la durée du bail et le montant du loyer.

[31]        Le document D-3 couvre tous ces éléments et davantage.

[32]        Selon monsieur Calfat, D-3 reflète l'entente intervenue entre les parties. Pour la demanderesse, l'entente ne pouvait être complète qu'à la signature du bail formel, un bail conforme à celui déjà accepté par Van Houtte.

[33]        Cette dernière proposition ne peut être retenue. La preuve n'indique aucunement que la signature du bail constituerait une condition de la réalisation de l'entente des parties. Les témoignages ne révèlent rien de tel et le texte du document D-3 non plus. Les faits suggèrent même l'inverse, nous y reviendrons.

[34]        Les discussions et la documentation échangées entre les parties entraînent des effets juridiques, comme le décrit l'auteur Deslauriers[1]:

[…] La promesse unilatérale de bail ne vaut donc pas bail tant qu'elle n'est pas acceptée (art. 1396 C.c.Q.)1129. Mais une fois acceptée, la signature devient une formalité à compléter pour faciliter la preuve du contrat1130. D'ailleurs, un document intitulé «Projet de bail» peut être en soi un bail s'il est accepté et en contient tous les éléments essentiels1131. Un avant-contrat de bail commercial dont les engagements ont commencé à être exécutés constitue une convention liant les parties, celles-ci indiquant ainsi que la signature n'est qu'une simple formalité1132.

_____________________

1129     Pierre-Basile MIGNAULT, Le droit civil canadien, t. 7, Montréal, Théoret, 1906, p. 230; Gooding c. Edlow Investment Corp., [1966] C.S. 436 ; Beaugency c. Fararguy, [1969] C.S. 496 .

1130     Ciccone c. Scalise, J.E. 94-850 (C.Q.).

1131     9007-1416 Québec inc., c. Jalbert-Perreault, J.E. 99-256 , REJB 1999-15013 (C.S.).

1132     Jobin c. Air Saguenay (1980) inc., [1999] R.D.I. 536 , REJB 1999-13956 (C.Q.).

[35]        Ainsi, en transmettant un projet de bail à la demanderesse, qu'elle avait signé au préalable, la défenderesse formulait une offre concrète de louer à des conditions et termes spécifiques.

[36]        En retournant le document modifié et paraphé, la demanderesse a manifesté son accord avec la proposition sur chacun des éléments du document qu'elle a retourné.

[37]        La demanderesse a même ajouté à l'offre de la défenderesse, en biffant le paragraphe 4.9 proposé pour lui substituer un nouveau texte, par lequel elle s'engageait à conclure, dans les trente jours, un bail dont la forme était connue des parties. Tant madame Gauthier que monsieur Calfat ont apposé leurs initiales contre cet ajout manuscrit apporté au «Projet de bail» P-3.

[38]        Ainsi, bien que la formalité prévue, la signature du bail selon la forme spécifiée n'ait pas été respectée, la prépondérance de la preuve, celle qui découle du document paraphé par les parties, la pièce D-3, constate néanmoins l'engagement des parties sur chacune des modalités de l'offre et de la contre-offre. À toutes fins pratiques, il équivaut à bail et lie les parties puisqu'il contient les éléments essentiels d'un contrat de louage. La signature du bail devient alors une pure formalité.

[39]        D'ailleurs, dans les faits, la demanderesse a occupé le local du 422, rue Racine Est à Chicoutimi, et y a opéré un restaurant à compter du mois de mars 2009. Elle a versé le prix du loyer tel que stipulé à D-3, y compris l'augmentation prévue pour la deuxième année du contrat. Finalement, Sylvie Gauthier a elle-même reconnu l'existence de cette entente par le message courriel du 21 avril 2010, qui en réclame une copie pour en vérifier certains détails, dont la durée de dix ans (D-4).

[40]        Dans les circonstances, la prépondérance de la preuve tend à contredire l'affirmation de l'actionnaire principal de la demanderesse qui affirme que «… le commerce était lié par un bail verbal qui se renouvelait de mois en mois …». Il faut plutôt conclure à une entente de location d'une durée de dix ans selon les termes convenus au document agréé de tous, la pièce D-3.

[41]        Dans ce contexte, faut-il préciser, la confusion qu'a pu créer l'usage de certains termes dans la correspondance échangée entre les parties, après l'avis de résiliation de bail (P-3), ne saurait modifier le fait juridique créé par l'entente intervenue en février 2009.

[42]        Pour modifier l'entente, il aurait fallu l'accord commun des parties. Ce n'est pas parce que des représentants de la défenderesse parlent de «loyer mensuel» ou de «loyer d'occupation» qu'ils renoncent à leurs droits ou manifestent l'intention de modifier l'entente existante.

[43]        Dans la mesure où les parties, 2630-8064 Québec inc. et 3188744 Canada inc., étaient liées par une entente qui équivaut à un bail, elles ne pouvaient être libérées de leurs obligations réciproques que par une entente non équivoque à ce sujet.

[44]        Le fait que madame Di Gennaro ait accepté la remise de clés et de transmettre la demande d'entreposage des biens, formulée par madame Sylvie Gauthier, à son patron, ne permet pas de conclure à une entente formelle à modifier le bail en cours et à lui substituer un contrat d'entreposage ou de dépôt.

[45]        D'abord, tel que déjà mentionné, madame Di Gennaro ne possédait aucun pouvoir de lier la compagnie 3188744 Canada inc. Elle devait toujours s'en remettre à son patron, monsieur Calfat.

[46]        Ce dernier a donné suite à cette demande, en formulant une offre pour le prix d'entreposage, le 24 novembre 2010 (D-2), mais la demanderesse n'y a jamais répondu et Nelson Calfat l'a révoquée formellement le 20 décembre 2010 (D-2 en liasse).

[47]        Même en oubliant cette formalité, on ne peut tirer du comportement des parties une présomption de remise tacite de l'obligation contractée par la demanderesse aux termes du Projet de bail (D-3). En effet, la démarche relative à l'entreposage temporaire des biens, s'inscrit dans un contexte où monsieur Calfat considérait que la défenderesse pouvait prétendre à la propriété de certains biens et était prêt à remettre la demanderesse en possession de certains autres, comme il l'a fait plus tard (P-11 et P-14), tout comme la demanderesse qui maintenait en vigueur la police d'assurance du commerce (P-5).

[48]        Ainsi, on ne peut conclure que, dans les circonstances, 3188744 Canada inc. a manifesté d'une façon non équivoque son intention de libérer 2630-8064 Québec inc. de ses obligations relatives au bail du local sis au 422, rue Racine Est à Chicoutimi.[2]

         4.2    Les conséquences

[49]        Il convient maintenant de préciser les droits respectifs des parties, découlant de l'avis de résiliation de bail transmis par 2630-8064 Québec inc. à 3188744 Canada inc., le 28 septembre 2010, en fonction du lien juridique déterminé ci-avant.

                  4.2.1   Quant à la demande principale

[50]        À ce sujet, rappelons qu'après la cessation de l'opération du commerce, la demanderesse a laissé ses biens sur place et des démarches ont été entreprises, de part et d'autre, pour trouver un nouveau locataire ou occupant des lieux. Les choses ayant perduré, la question de la propriété des biens a suscité une controverse qui a mené au dépôt de la requête introductive d'instance en injonction interlocutoire et au jugement du 9 mai 2011 qui la rejette tout en donnant acte à l'engagement des défendeurs de ne pas se départir des biens jusqu'à ce que jugement final soit rendu.

[51]        Depuis, la situation a évolué. La demanderesse a pu reprendre une bonne partie des biens qu'elle revendique, avec le consentement de la défenderesse et elle a renoncé à en réclamer certains par manque d'intérêt.

[52]        Pour les autres, la demanderesse en réclame la valeur parce que la remise n'est plus possible, soit en raison des coûts rattachés à leur déplacement ou soit qu'ils ont simplement disparu ou ont été vendus au nouvel occupant des lieux ou à des tiers.

[53]        Ainsi, le litige porte sur les biens suivants:

·        Trois unités de climatisation et de ventilation Mitsubishi;

·        Une chambre froide de congélation (Norbec);

·        Une chambre froide de réfrigération (Norbec);

·        Un grille-pain à panini (Sofraca);

·        Un système de son (Bose);

·        Deux fauteuils de cuir et un appuie-pieds.

[54]        Précisons que la demanderesse invoque la propriété de ces biens en raison de l'acte de vente conclu le 24 mars 2009 (P-1), avec le détenteur des droits sur les biens meubles du restaurant opérant au 422, Racine Est à Chicoutimi.

[55]        La défenderesse estime qu'en raison des dispositions du bail (D-5) intervenu entre la défenderesse et le locataire précédent, qui s'appliquent aux parties, en vertu de la clause contenue à l'article 4.9 du document D-3, elle est devenue propriétaire des améliorations locatives et pouvait en disposer à sa guise en raison de l'abandon des lieux par la demanderesse.

[56]        À ce sujet, précisons que cette disposition constitue une clause externe qui lie les parties (art. 1435 C.c.Q.). En outre, le tribunal souligne que l'article 17.3 du bail D-5, s'il accorde certains droits au locateur, notamment celui de disposer des biens laissés dans les locaux vacants, ne confère pas pour autant un droit de propriété au locateur. Il se lit:

17.3      Abandon ou Lieux vacants

Advenant le cas où les Lieux seraient abandonnés ou laissés vacants, le Bailleur aura le droit, s'il le juge bon, d'entrer dans les Lieux en tant qu'agent du Locataire, soit par force ou autrement, sans être passible de poursuite, et de relouer lesdits Lieux comme mandataire et au risque du Locataire et de recevoir tout loyer en vertu des présentes, le tout à l'acquit de toutes sommes payables par le Locataire au Bailleur en vertu des présentes. Advenant le cas où le Locataire abandonnerait ou laisserait vacant (sic) les Lieux, laissant à l'intérieur des Lieux des meubles, des accessoires ou autres effets mobiliers, le Locataire sera réputé avoir abandonné lesdits meubles, accessoires et effets mobiliers et le Bailleur aura le droit d'en disposer et tous frais encourus par le Bailleur pour l'enlèvement desdits meubles, accessoires et effets mobiliers des Lieux et leur disposition seront remboursés par le Locataire au Bailleur sur demande.

[57]        Cette disposition ne saurait faire obstacle à la réclamation de la demanderesse.

[58]        Par ailleurs, l'article 10.2 du même bail D-5, lequel accorde au bailleur la propriété des améliorations locatives effectuées par le locataire dans les locaux loués, comporte une exception spécifique à l'égard «… des équipements, comptoirs, luminaires, tables et chaises», soit l'ensemble des biens mobiliers initialement installés par le locataire. Par conséquent, cette précision prive la défenderesse de toute prétention à l'égard des biens litigieux qui sont tous concernés par cette clause d'exception.

[59]        Qu'en est-il du droit de la demanderesse sur les biens en cause ?

[60]        Selon l'acte de vente P-1, les biens meubles qui sont devenus la propriété de la demanderesse, sont décrits aux Annexes A-1, A-2, A-3 et A-4. Effectivement, l'Annexe A mentionne un système de son, de marque CHUM, l'Annexe B, un grille-panini Sufraca et l'Annexe C, les chambres froides Norbec.

[61]        Cependant, on ne retrouve pas de trace des fauteuils, appuie-pieds et appareils de climatisation et ventilation.

[62]        La propriété des fauteuils, de l'ottomane et du grille-panini ne fait pas de doute, puisque la demanderesse, qui admet les avoir vendus à un tiers, offre d'en rembourser le prix.

[63]        Quant aux autres objets litigieux, le tribunal estime devoir reconnaître à la demanderesse le droit de s'en prétendre propriétaire, aux termes de l'acte de vente P-1. Cela inclut les équipements de climatisation.

[64]        En effet, le témoignage de Gilles Rinfret est on ne peut plus clair. Bien que les unités mécaniques Mitsubishi n'aient pas fait l'objet d'une mention spécifique à l'acte de vente P-1, ces biens, acquis pour les fins de l'opération du commerce de restauration, font l'objet de la vente P-1, comme les autres. Il a «tout vendu à Sylvie Gauthier», dit-il.

[65]        Dans les circonstances, le tribunal doit conclure que la demanderesse l'a convaincu de son droit de propriété sur les biens meubles qui demeurent en litige.

[66]        Cependant, la défenderesse estime que les appareils de climatisation et de ventilation, ainsi que les deux chambres froides, ont perdu leur caractère mobilier puisqu'ils sont intégrés à l'immeuble. Ainsi, prétend-elle, ils sont devenus immeubles au sens de l'article 901 du Code civil du Québec:

901. Font partie intégrante d'un immeuble les meubles qui sont incorporés à l'immeuble, perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble.

[67]        Cependant, la preuve ne permet pas une conclusion aussi claire.

[68]        En ce qui concerne les chambres froides, il s'agit de modules construits en atelier et dont les pièces détachées ont été assemblées sur place et branchées au système électrique de l'immeuble. Il n'y a rien d'attaché aux murs. Elles sont toutes deux munies d'étagères mobiles.

[69]        Dans ce cas, ces biens ne servent qu'à un usage spécifique qui relève de la vocation que l'occupant veut bien donner aux lieux. Ils n'assurent en rien l'utilité de l'immeuble. En outre, ces équipements ne sont pas rivés ou incorporés à la bâtisse. Ils peuvent être démontés sur place et transportés ailleurs sans altérer la structure. Ils n'ont donc jamais perdu leur individualité et demeurent des biens meubles au sens de la loi.

[70]        Le cas des appareils de climatisation et ventilation semble plus difficile à cerner. Il s'agit de trois compresseurs, installés sur la toiture du bâtiment et reliés par un système de tuyauterie à trois unités d'évaporation, ancrées à trois endroits dispersés sur l'ensemble du plafond des lieux loués.

[71]        Ce système, contrôlé à partir du local loué, dessert le seul local, objet du litige, d'un immeuble de quatre étages qui compte sur d'autres sources pour assurer le chauffage et la climatisation du reste de la bâtisse. D'ailleurs, ce sont les conduits d'air de ce système intégré principal de l'immeuble qui servent à acheminer les tuyaux de canalisation du fréon qui relient les condensateurs aux évaporateurs.

[72]        Pour éviter de briser la toiture, les trois compresseurs ont été installés sur un «tapis de bois traité» et les plafonniers ancrés à l'armature des plafonds suspendus, selon le témoin Gilles Rinfret, ingénieur de formation.

[73]        Selon l'évaluateur agréé, Sylvain Tremblay, l'expert retenu par les défendeurs, le système de climatisation et de ventilation peut faire l'objet d'un démantèlement à des coûts relativement minimes compte tenu de leur valeur, soit entre 500 $ et 600 $.

[74]        Dans les circonstances, il appartenait à la défenderesse de convaincre le tribunal de ses prétentions à l'égard des biens litigieux (art. 2803 C.c.Q.), selon la règle de la prépondérance dictée à l'article 2804 du Code civil du Québec.

[75]        Or, dans le contexte établi par la preuve, le tribunal n'est pas convaincu que le système de climatisation et de ventilation installé par les premiers opérateurs du restaurant sis au 422, rue Racine, ait perdu son individualité et son caractère de «biens meubles».

[76]        Ces biens ne font pas partie intégrante de l'immeuble. Ils ne desservent qu'une partie de la bâtisse, le local du rez-de-chaussée seulement. Ils peuvent être enlevés sans altérer l'usage de l'ensemble du bâtiment qui conserve son propre système intégré. Ils peuvent faire l'objet d'une revente sur le marché. Bref, l'installation des biens en cause ne présente pas le caractère de permanence ni d'indispensable utilité à l'immeuble nécessaire à l'immobilisation par nature d'un bien meuble.[3]

[77]        Ainsi, comme la défenderesse a conclu une entente avec le nouvel occupant des lieux en litige, 9171-0897 Québec inc. à qui elle a vendu les unités de réfrigération et loué le local avec le système de climatisation, et puisque la demanderesse renonce à son droit de revendiquer les biens, préférant en réclamer la valeur, il convient d'évaluer cette réclamation.

[78]        Chaque partie a fait appel à un expert pour tenter d'établir une estimation des biens en cause. L'opinion des experts n'est guère déterminante pour permettre de préciser la perte subie par la demanderesse en raison de la privation des biens dont elle est propriétaire.

[79]        D'une part, l'expert retenu par la demanderesse retient la valeur à neuf des biens, sans aucune dépréciation, sauf pour les étagères des chambres froides (5%). Ce témoin n'a pas été interrogé par les parties et son rapport (P-27) ne mentionne aucun motif au soutien de sa démarche.

[80]        Par ailleurs, l'expert de la défenderesse a produit un rapport établissant la «valeur opérationnelle» des biens. Ce concept tient compte de la dépréciation, mais relève beaucoup de l'évaluation que lui indiquent ses sources qui sont des fournisseurs d'équipements, donc familiers avec la vente, à profit, de matériels neufs ou usagés, telle l'entreprise Mauvalin. En outre, l'expert admet que la dépréciation serait moindre s'il avait tenu compte de la date de fermeture du commerce, le 15 novembre 2010.

[81]        Malgré la fiabilité relative des opinions émises par les experts, le tribunal possède, pour établir sa propre opinion, d'autres éléments d'information, comme par exemple, les contrats d'acquisition d'équipements (P-19) et de mécanique de réfrigération (P-21 et P-21-A), de même que les séries de photographie (P-23 et P-28) qui démontrent le bon état des biens, sans compter les divers témoignages entendus.

[82]        En outre, la preuve démontre qu'en mars 2011, le défendeur Claude Girard, avait offert 20 000 $ à la demanderesse pour le fonds de commerce de la demanderesse, soit le mobilier, l'équipement et les installations ayant servi à l'opération du commerce (P-7). Cette entente ne s'est pas matérialisée.

[83]        Toutefois, fort de ses prétentions à la propriété des mêmes biens, le défendeur Nelson Calfat, les a aussi offerts en vente à Claude Girard, pour un montant initial de 60 000 $ et à un dénommé Otis, pour 25 000 $. Finalement, une entente est intervenue, le 12 avril 2011, pour la vente de certains équipements pour lesquels Claude Girard manifestait un intérêt, principalement des appareils réfrigérants, dont les deux Norbec, un four à convection, un lave-vaisselle, un réchaud et une machine à glace. Le tout pour un prix de 20 000 $, plus les taxes applicables.

[84]        Il faut comprendre qu'à l'époque, Claude Girard entendait exploiter un bar adjacent au commerce de restauration qu'il opérait déjà et qui se trouve contigu au local en cause, d'où son intérêt mitigé pour l'ensemble des biens du restaurant qu'opérait la demanderesse. De plus, le défendeur Nelson Calfat reconnaît que, dans le contexte, il cherchait à minimiser la perte de loyer que lui faisait subir la demanderesse.

[85]        Il n'avait donc pas d'intérêt à négocier le plus haut prix du marché, ce qu'il n'a pas évalué de toute façon.

[86]        Ainsi, à la lumière de l'ensemble de la preuve, le tribunal estime comme suit la valeur des biens en litige, tous acquis vers le mois de mai 2005, sauf le système de son Bose. Ce dernier a remplacé celui d'origine. On n'en connaît pas la valeur d'acquisition ni sa valeur marchande, puisque seuls les cinq haut-parleurs se trouvaient sur les lieux au moment de leur évaluation. L'estimation constatée par la pièce P-24, soit 150 $, sera retenue.

[87]        Le grille-panini a été payé 1 270,50 $ en 2005 (P-19). Aucun des experts n'en a estimé la valeur en avril 2011, époque où le défendeur Nelson Calfat l'a vendu pour 100 $ à un restaurateur voisin. L'appareil était en parfait état de fonctionnement et d'apparence impeccable. Sylvie Gauthier estime qu'il valait encore au moins 1 000 $, puisqu'elle y accorde une dépréciation de 15%.

[88]        Le tribunal estime plus raisonnable, en prenant en compte l'âge de l'appareil et sa qualité de niveau commercial, d'en fixer la valeur à 500 $.

[89]        Quant aux fauteuils en cuir et le repose-pieds, dont la valeur d'acquisition était de 671 $ chacun pour les fauteuils et de 200 $ pour l'ottomane, Sylvie Gauthier estime qu'en raison de leur qualité et de leur état de conservation, ils n'avaient pas perdu plus de 15% de leur valeur. Les experts ne mentionnent rien à ce propos. Le défendeur Nelson Calfat a vendu le tout à un marchand opérant une boutique de vêtements pour hommes, pour 200 $.

[90]        Ce dernier semble avoir réalisé une bonne affaire. Le tribunal estime qu'une démarche plus rigoureuse aurait pu justifier un prix plus élevé, soit au moins le double (400 $).

[91]        Quant aux chambres froides, elles ont coûté 13 200 $, avant taxes et les étagères ont entraîné un déboursé additionnel de 1 980 $ (P-19). Selon l'expert des demandeurs, la valeur à neuf de ces équipements serait de 14 567,28 $ et 3 380 $ respectivement. D'après l'expert adverse, la valeur à neuf serait de 16 750 $ pour l'ensemble et la «valeur opérationnelle» de 4 500 $.

[92]        Nelson Calfat a cédé au défendeur Claude Girard, deux chambres froides et des étagères, avec d'autres biens pour 10 000 $. En examinant la pièce P-19, le coût d'acquisition original de l'ensemble des biens cédés à Claude Girard, selon la liste annexée à la pièce D-9, s'élèverait à environ 36 650 $. La valeur à l'achat des chambres froides et des étagères représentait 15 180 $, soit plus de 40% de la valeur de ces équipements. Par conséquent, le tribunal en déduit que Claude Girard a payé au moins 4 000 $ pour les chambres froides, dans un contexte bien particulier.

[93]        Dans la mesure où un revendeur professionnel aurait versé 4 500 $ pour acquérir les chambres froides en vue de les revendre à profit, comme il faut comprendre l'évaluation de l'expert en défense, il ne fait pas de doute qu'un tel revendeur pense qu'un commerçant qui a besoin d'un tel équipement, pourra verser une somme additionnelle pour s'en porter acquéreur.

[94]        Dans ces circonstances, le tribunal estime que la juste valeur marchande de cet équipement devait se situer, à l'époque pertinente, à environ 6 000 $.

[95]        Quant aux appareils de climatisation et de ventilation Mitsubishi, leur acquisition a nécessité un coût total, avant taxes, de 21 498,45 $, sans compter les travaux de plomberie requis pour le raccordement des drains (P-21), les experts en estiment la valeur de remplacement à 13 500 $ et 11 800 $ respectivement. En outre, l'expert de la défenderesse fixe à 3 500 $ la «valeur actuelle» de ces équipements, sans compter les frais de démantèlement.

[96]        Selon l'ingénieur Gilles Rinfret qui a financé le projet initial et vu personnellement à l'aménagement du restaurant en 2005, le mécanisme de climatisation et de ventilation installé était de bien meilleure qualité que celui existant, et cet investissement était justifié à long terme. Il faut donc comprendre que ces appareils sont censés être conçus pour une durée de vie de quinze à vingt ans.

[97]        Après six ans d'usage, dans des conditions peu exigeantes compte tenu de l'orientation nord du local, le tribunal ne peut accepter que la valeur de cet équipement soit moindre que 50% que la valeur de remplacement moyenne accordée par les experts. Le tribunal fixera donc à 6 500 $ la valeur de cet équipement, aux fins des présentes.

[98]        Ainsi, cet exercice permet de conclure que la valeur totale des biens dont la demanderesse a été privée dans cette affaire, s'établit comme suit:

-           3 unités mécaniques Mitsubishi:                                        6 500 $

-           2 chambres froides Norbec:                                               6 000 $

-           1 grille-panini:                                                                          500 $

-           1 système de son:                                                                   150 $

-           2 fauteuils et un appuie-pieds:                                              400 $

            Total:                                                                                  13 550 $

[99]        C'est la seule indemnité que peut reconnaître le tribunal aux demandeurs en l'instance.

[100]     En effet, la seule preuve fournie au soutien de la réclamation pour dommages et intérêts de 30 000 $ repose sur le témoignage de Sylvie Gauthier. Cette dernière reproche aux défendeurs «les manœuvres dolosives et actions malveillantes» qui ont placé les demandeurs dans l'embarras financier et leur ont causé des troubles, tracas et inconvénients majeurs.

[101]     Pourtant, Sylvie Gauthier qui est la principale personne impliquée dans le dossier depuis la fermeture du restaurant, n'est pas partie à la requête introductive. Elle ne peut plaider pour autrui (art. 55 C.p.c.).

[102]     De toute façon, Sylvie Gauthier n'a fourni aucune preuve spécifique concernant les prétendus dommages causés aux demandeurs, tant sur le plan financier que sur l'aspect psychologique qui ne peut concerner, dans ce dernier cas, que le demandeur Claude Gauthier.

[103]     Finalement, le tribunal est loin d'être convaincu que les défendeurs se sont comportés de façon fautive, dans le cas. En effet, le défendeur Nelson Calfat agissait selon sa compréhension des droits que lui conféraient les pièces D-3 et D-5, en toute bonne foi, après consultation auprès de ses procureurs.

[104]     C'est dans un contexte litigieux que le défendeur Nelson Calfat a agi. En aucun temps les demandeurs n'ont-ils démontré que ses démarches, ou celles des autres défendeurs, ne respectaient pas les règles de conduite prescrites par la loi ou constituaient une faute génératrice de la responsabilité civile (art. 1457 C.c.Q.).

[105]     Bien sûr, le tribunal n'a pas reconnu les prétentions de la défenderesse à l'égard de ses droits de propriété sur les biens de son locataire. À ce compte, cependant, la défenderesse n'est pas moins bien placée que les demandeurs dont les prétentions ne sont accueillies que partiellement. En somme, à moins d'abus qu'on ne retrace pas en l'instance, il n'y a pas de faute à exercer un droit.

[106]     Ces propos règlent, en même temps, le sort de la réclamation pour les honoraires extrajudiciaires encourus par les demandeurs. Nous ne sommes pas, ici, face à un abus du droit d'ester en justice et le sort des honoraires d'avocat doit suivre le cours normal des choses, la règle étant qu'une partie ne peut être compensée des honoraires payés à son avocat pour faire valoir ses droits.[4]

                  4.2.2   Quant à la demande reconventionnelle

[107]     Dans le cadre de sa défense à la requête introductive d'instance déposée, la défenderesse se porte demanderesse reconventionnelle. Les conclusions énoncées à sa procédure visent principalement le sort des biens dont il est traité plus haut, incluant une offre de rembourser la somme de 300 $ reçue en paiement de certains biens. En outre, la défenderesse réclame le remboursement des loyers dus et les dépens.

[108]     Le tribunal a déjà discuté des prétentions respectives des parties concernant la propriété des biens et ce volet du litige s'avère réglé, soit par les ententes intervenues entre les parties en cours d'instance, soit en raison des conclusions retenues par le tribunal.

[109]     Quant aux droits de la défenderesse, ils sont, bien sûr, tributaires de la reconnaissance, par le tribunal, de l'existence d'une entente de location à durée fixe, intervenue entre les parties, tel que mentionné plus haut.

[110]     Ainsi, la demanderesse ne pouvait mettre fin de façon unilatérale au bail en cours, puisque le bail à durée fixe ne prend fin qu'à l'arrivée du terme prévu, en l'occurrence dix ans (art. 1877 C.c.Q.). Par conséquent, la demanderesse devait continuer de payer le loyer convenu, même après l'envoi de l'avis de résiliation daté du 28 septembre 2010, la pièce P-3.

[111]     Le tribunal n'a pas retenu, non plus, la prétention de la demanderesse que la défenderesse avait accepté de résilier le bail pour lui substituer une forme de contrat d'entreposage en attendant que les lieux puissent être loués à quelqu'un d'autre. D'ailleurs, ses procédures ne comportent aucune conclusion à la résiliation du bail.

[112]     Cependant, il est manifeste que la défenderesse a accepté de résilier le bail, même si ses propres procédures n'en font pas état, puisqu'elle a conclu un nouveau bail avec la codéfenderesse 9171-0897 Québec inc.

[113]     Selon la preuve, cette dernière occupe les lieux depuis le mois d'avril 2011, aux termes d'un bail portant la date du 1er avril 2011 (D-8). Par conséquent, la défenderesse 3188744 Canada inc. réclame le loyer dû pour les mois de novembre et décembre 2010, de même que janvier, février et mars 2011.

[114]     La même partie a aussi démontré qu'elle avait acquitté les factures d'électricité du local loué par la demanderesse, pour la même période, soit un montant de 1 204,01 $.

[115]     Toutefois, les conclusions de la défense et demande reconventionnelle portent sur une somme de 13 647,50 $, ce qui correspond au total des loyers dus pour les cinq mois pendant lesquels la demanderesse se trouvait en défaut, jusqu'à ce que les locaux en litige fassent l'objet d'un nouveau bail en faveur d'un tiers.

[116]     Dans les circonstances, le tribunal doit accueillir la demande reconventionnelle jusqu'à concurrence de la somme réclamée de 13 647,50 $.

5.         BILAN DE LA SITUATION

[117]     Ainsi, et tel que les parties le suggèrent, il y a lieu de procéder à la compensation entre les créances respectives reconnues aux parties. D'une part, la demanderesse 2630-8064 Québec inc., aurait droit d'obtenir de la défenderesse 3188744 Canada inc., 13 550 $ en compensation des biens qu'elle a perdus dans cette affaire, avec les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue par la loi, à compter de l'assignation, alors que la défenderesse 3188744 Canada inc. aurait une créance de 13 647,50 $ contre la demanderesse 2630-8064 Québec inc., avec les intérêts et l'indemnité additionnelle depuis le 3 juin 2011.

[118]     Toutefois, comme la défenderesse a encaissé 10 300 $ en raison de la vente des biens de la demanderesse en avril 2011 et que l'évaluation de la créance de la demanderesse relève de la discrétion du tribunal, il apparaît équitable de déclarer que les deux créances s'équivalent. En conséquence, le tribunal les déclarera réciproquement quittancées.

[119]     Il convient aussi de préciser qu'aucune conclusion ne peut être retenue contre les défendeurs 9171-0897 Québec inc. et Claude Girard, puisqu'aucun lien de droit n'a pu être établi entre ces parties et les actes reprochés à la codéfenderesse. Il y a lieu de rejeter l'action en ce qui les concerne.

[120]     Quant aux dépens, les circonstances et les conclusions mixtes retenues, commandent de ne les accorder à ni l'une ni l'autre des parties, d'autant plus que tous les défendeurs étaient représentés par un même procureur qui a présenté une défense commune.

[121]     Finalement, comme il est de l'essence de l'ensemble des procédures que les parties entendaient faire reconnaître la résiliation du bail qui les liait, et suite à leur demande respective formulée en cours du délibéré, il apparaît dans l'intérêt de la justice de clarifier la situation et de prononcer la résiliation du bail intervenu en février 2009 (D-3).

[122]     Dans les circonstances, cette résiliation a cours depuis le 1er avril 2011, date à laquelle les lieux ont fait l'objet d'un nouveau bail.

[123]     POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[124]     ACCUEILLE pour partie la requête introductive d'instance des demandeurs contre la défenderesse 3188744 Canada inc.;

[125]     DÉCLARE que la défenderesse 3188744 Canada inc. doit à la demanderesse 2630-8064 Québec inc., la somme de 13 550 $ en compensation de la perte d'équipements;

[126]     DÉCLARE la défenderesse 3188744 Canada inc. propriétaire des équipements suivants:

-           3 unités de climatisation et de ventilation Mistubishi;

-           1 chambre froide de congélation (Norbec);

-           1 chambre froide de réfrigération (Norbec);

[127]     DÉCLARE la demanderesse 2630-8064 Québec inc. propriétaire de tous les biens meubles, accessoires et autres effets mobiliers ayant servi à l'usage du commerce qu'elle opérait au 422, rue Racine Est à Chicoutimi, et dont elle a la possession;

[128]     REJETTE la requête introductive d'instance des demandeurs contre les défendeurs Nelson Calfat, 9171-0897 Québec inc. et Claude Girard;

[129]     ACCUEILLE pour partie la défense et demande reconventionnelle amendée;

[130]     DÉCLARE que la demanderesse 2630-8064 Québec inc. doit à la défenderesse 3188744 Canada inc., la somme de 13 647 $ pour loyers impayés;

[131]     DÉCLARE quittancées, de façon réciproque, les deux créances décrites aux conclusions précédentes et qu'en conséquence, plus rien n'est dû ni exigible entre les parties;

[132]     DÉCLARE résilié le bail du local sis au 422, rue Racine Est à Chicoutimi, intervenu entre la demanderesse 2630-8064 Québec inc. et la défenderesse 3188744 Canada inc., le 12 février 2009 et ce, à compter du 1er avril 2011;

 

[133]     LE TOUT chaque partie payant ses frais.

 

 

__________________________________

J. ROGER BANFORD, J.C.S.

Me Pierre Lévesque

Desbiens Lévesque

Procureurs des demandeurs

 

Me Ariane Gagnon

Gauthier Bédard

Procureurs des défendeurs

 

Dates d’audience :

20, 21 et 22 juin 2012

 



[1]     Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service, Montréal, Wilson Lafleur ltée, 2005, p. 322.

[2]     BAUDOIN et JOBIN, Les obligations, 6e édition, p. 1083.

[3]     Nadeau c. Rousseau, SOQUIJ AZ-50299992 , 44 B.R. 545 , C.A.

[4]     Colette Viel c. Les Entreprises immobilières du terroir ltée, 2002 CanLII 41120 (QC CA).

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