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Décision

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Société en commandite de Copenhague c. Corporation Corbec

2012 QCCS 169

JB4255

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

QUÉBEC

 

N° :

200-17-013224-100

 

 

 

DATE :

13 janvier 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

 ALAIN BOLDUC, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

 

SOCIÉTÉ EN COMMANDITE DE COPENHAGUE, ayant son siège au 454, chemin Ste-Foy, Québec, G1S 2J5, représentée par son seul commandité, Société immobilière Arbois inc., ayant son siège au 454, chemin Ste-Foy, Québec, G1S 2J5

            Demanderesse

c.

LA CORPORATION CORBEC, ayant une place d'affaires au 1675, Jean-Talon Ouest, Québec, G2K 2J5

            Défenderesse

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

INTRODUCTION

[1]           La demanderesse, Société en commandite de Copenhague, et la défenderesse, La Corporation Corbec, signent un mémorandum d'entente[1] et son annexe[2] (le Mémorandum) concernant la location d'une partie de la bâtisse industrielle de la Société située à St-Augustin-de-Desmaures.

[2]           Corbec veut déménager son usine de galvanisation d'acier de Charlesbourg à cet endroit car la bâtisse qu'elle occupe ne satisfait plus ses besoins.

[3]           Puisque le Mémorandum stipule qu'un bail devra être signé dans les 45 jours de son acceptation, les parties négocient les termes et conditions de celui-ci.

[4]           Cependant, elles ne réussissent pas à s'entendre dans ce délai de sorte que Corbec décide de construire une nouvelle usine au lieu de louer une partie de la bâtisse appartenant à la Société.

[5]           Partant, la Société introduit une poursuite contre Corbec recherchant les conclusions suivantes :

DÉCLARER que le mémorandum d'entente du 23 décembre 2009 P-6 et son annexe du 7 janvier 2010 P-7 constituent un contrat de location exécutoire et qu'il lie les parties à toutes fins que de droit;

FORCER la défenderesse à respecter les obligations lui incombant en vertu du mémorandum d'entente du 23 décembre 2009 P-6 et son annexe du 7 janvier 2010 P-7;

CONDAMNER la défenderesse à payer à compter du premier (1er) janvier 2011 la somme de 51 302,08 $ plus T.P.S. et T.V.Q. par mois à titre de loyer de base payable pour chacun des mois de janvier 2010 à juin 2015 inclusivement, le tout tel que prévu à l'Entente de location P-6 et P-7 et ce, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date d'exigibilité de chacun desdits versements mensuels;

CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 16 416,67 $ plus T.P.S. et T.V.Q. par mois à compter du premier (1er) juillet 2010 inclusivement, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date d'exigibilité de chacun desdits versements mensuels, cette somme représentant le loyer additionnel payable par la défenderesse pour chacun de ces mois, sur la base d'une (sic) estimé de ce loyer de 2,00 $ du pied carré par année, le tout tel que prévu à l'Entente de location P-6 et P-7 et sujet à l'ajustement annuel y prévu;

CONDAMNER la défenderesse à remettre à la demanderesse la somme de 307 812,48 $ plus T.P.S. et T.V.Q. à titre de dépôt en garantie;

PRENDRE ACTE de l'offre de la demanderesse de respecter ses obligations corollaires;

RÉSERVER à la demanderesse tous ses autres droits et recours à l'égard de l'Entente de location P-6 et P-7 incluant, sans limiter la généralité de ce qui précède, tous ses droits et recours en réclamation de loyers pour toute période non visée par le jugement à intervenir sur les présentes procédures ainsi qu'à l'égard de l'ajustement annuel du loyer additionnel devant être effectué le 31 décembre de chaque année, tel que prévu à l'Entente de location P-6 et P-7 et de toute autre somme payable en vertu de cette dernière Entente de location;

ORDONNER à la défenderesse de remettre à la demanderesse dans les quinze (15) jours du jugement à intervenir à cet effet la somme de 307 812,48 $ à titre de dépôt de garantie ou une lettre de garantie bancaire irrévocable d'une somme de 307 812,48 $ pour la durée du bail;

SUBSIDIAIREMENT, ORDONNER à la défenderesse de signer le bail P-16, si nécessaire;

LE TOUT avec dépens.  

[6]           La Société plaide d'abord que le Mémorandum est un contrat de location exécutoire car il contient tous les éléments essentiels d'un bail et stipule qu'il lie les parties. De plus, il contient plusieurs clauses additionnelles. Il ne peut donc s'agir d'une lettre d'intention.

[7]           Subsidiairement, elle plaide qu'elle est justifiée de demander la passation du bail P-16. Car d'une part, le Mémorandum constitue à tout le moins une offre de location dûment acceptée qui oblige les parties à conclure un bail et, d'autre part, c'est Corbec qui est responsable de la non-signature du bail puisqu'elle a négocié de mauvaise foi.

[8]           À tout événement, le bail P-16 renferme le contenu de l'accord complet intervenu entre les parties sur les conditions du bail lors de la rencontre du 9 avril 2010.

[9]           En terminant, la Société fait valoir qu'elle a minimisé ses dommages.

[10]        Corbec conteste.

[11]        Elle fait valoir que le Mémorandum n'est qu'une simple lettre d'intention dont l'objectif était d'énumérer les éléments factuels devant servir de base à la négociation d'un bail.

[12]        Puisqu'il était essentiel de conclure le bail dans un délai de 45 jours et qu'elle a négocié de bonne foi et de façon diligente, elle plaide qu'elle était justifiée de reconsidérer son option de construire une nouvelle usine avant la fin de l'hiver.

[13]        Subsidiairement, Corbec avance que la Société n'a pas minimisé ses dommages et que les conclusions en injonction qu'elle recherche ne sont pas exécutoires.

[14]        Avant d'exposer les questions en litige, résumons d'abord les faits pertinents.

LES FAITS

[15]        Le 19 février 2009, M. Brandon Allen, un agent immobilier à l'emploi de la firme de courtage immobilier DTZ Barnicke (Québec) Ltée à Montréal, communique avec M. John Rolland Hall, le président de Corbec, afin de le solliciter pour offrir les services de sa firme.

[16]        Étant donné que Corbec envisage de déménager son usine située à Charlesbourg depuis un certain temps, M. Hall accepte de rencontrer M. Allen le 16 mars 2009. Cette rencontre se déroule à l'usine de Corbec située à Lachine en présence de M. Robert Mercier, courtier immobilier et directeur général de Barnicke[3].

[17]        À ce moment-là, M. Mercier détermine les besoins de Corbec et convient avec M. Hall qu'il fera une étude de marché pour trouver des locaux.

[18]        À la suite de cette rencontre, M. Mercier appelle M. Michel Duclos, courtier immobilier de la firme Michel Duclos et Associés inc. à Québec[4]. Il l'informe qu'un client de Barnicke pourrait être intéressé à louer des locaux dans la bâtisse située sur la rue Copenhague à St-Augustin-de-Desmaures dont M. Duclos lui avait parlé quelques semaines auparavant.

[19]        Après avoir visité les lieux le 20 avril 2009, M. Mercier recommande à M. Hall de faire lui-même une visite.

[20]        M. Hall visite alors les lieux au mois de mai 2009 et se montre intéressé[5].

[21]        Ainsi, au cours de l'été et de l'automne 2009, il visite la bâtisse à plusieurs reprises avec son consultant Eddy Power et évalue les coûts rattachés à la location des lieux.

[22]        Parallèlement, il effectue des analyses afin de comparer les coûts rattachés à l'achat d'un terrain et à la construction d'une nouvelle bâtisse.

[23]        Après avoir effectué ses vérifications, M. Hall informe M. Mercier que Corbec désire louer une partie des locaux situés dans la bâtisse.

[24]        Le 1er octobre 2009, M. Mercier transmet alors un projet d'offre de location[6] à M. Hall renfermant des conditions demandées par la Société. Ce projet d'offre de location stipule ce qui suit à l'égard de la signature d'un bail : 

Le Bail à être conclu entre les deux parties sera le bail standard du Bailleur applicable aux locataires de la Propriété ("Bail"), amendé dans la mesure nécessaire afin d'incorporer les termes de cette Offre. Les termes ci-utilisés seront considérés définis de la façon décrite dans le Bail, à moins qu'autrement définis dans cette Offre. Toute clause contenue dans le Bail n'ayant pas été spécifiquement adressée dans cette Offre sera sujette à une négociation entre les deux parties agissant raisonnablement.

Le Bailleur aura le droit, en tout temps après l'exécution de cette Offre, (et que les Lieux Loués aient été déjà livrés au Locataire ou non) de réclamer au Locataire d'exécuter le Bail.

Dans les vingt (20) jours suivant la réclamation de le faire par le Bailleur, le Locataire entreprend d'exécuter le Bail, tel que développé dans les termes de la présente Offre.

Le Locataire entreprend de payer ses propres frais juridiques et les honoraires dans la préparation et la négociation de ce Bail.

[25]        Le même jour, M. Hall fait parvenir ce projet d'offre de location pour commentaires à Me Miguel Manzano, l'avocat de Corbec. Or, compte tenu de l'ampleur et de la complexité du bail envisagé, Me Manzano recommande de procéder par une lettre d'intention.

[26]        Le 13 octobre 2009, M. Hall signe une lettre d'intention rédigée par Me Manzano qui est aussitôt présentée à la Société[7]. Contrairement au projet d'offre de location préparé par M. Mercier, cette lettre prévoit qu'elle ne lie pas les parties car elle contient la clause suivante :  

Cette lettre d'intention ne lie aucune des parties aux présentes et afin de donner suite à cette lettre d'intention, les parties devront signer un bail dans les soixante (60) jours suivant la date des présentes. Cette lettre d'intention ne constitue pas une offre de location mais vise seulement à énumérer certains éléments factuels afin de permettre à la préparation d'un projet de bail pour négociation entre les parties.

[27]        Le 16 octobre 2009, la Société transmet une lettre à Corbec afin de lui faire une contre-offre[8]. À la fin de sa lettre, elle indique que les autres modalités feront l'objet de plus amples discussions lorsque les parties auront convenu d'une lettre d'intention finale. Cependant, cette contre-offre n'est pas acceptée par Corbec.

[28]        Finalement, quoique Me Manzano n'ait pas été consulté au préalable par Corbec, les parties signent un mémorandum d'entente le 23 décembre 2009[9] ainsi qu'une annexe à celui-ci le 14 janvier 2010[10]. Ce Mémorandum stipule ceci quant aux effets de sa signature : 

CLAUSE POUR L'UTILISATION DU TÉLÉCOPIEUR

Pour la convenance des parties, le Locateur et le Locataire s'accordent à utiliser un télécopieur pour l'envoi du Mémorandum d'Entente, son acceptation ou toute contre-proposition. Lorsque le Mémorandum d'Entente aura été accepté, les deux parties seront légalement liés (sic) et ce document sera considéré officiel. Le document original, dûment signé sera envoyé aux parties soit par courrier et/ou huissier à l'adresse déjà indiquée. (Nos soulignements)

[29]        Puisque le Mémorandum stipule également que le bail devra être signé par les parties dans les 45 jours suivant son acceptation, le représentant de la Société, M. Richard Lalonde, rédige le projet de bail P-8 qui est présenté à Corbec le 3 février 2010. Ce projet de bail contient 28 pages.

[30]        Le 12 février 2010, la Société reçoit un projet de bail corrigé et commenté par  Me Manzano faisant état des nombreuses clauses que Corbec n'accepte pas et de nouvelles clauses qu'elle veut ajouter[11].

[31]        Après avoir recueilli les commentaires de la Société, M. Mercier transmet à Corbec une version annotée à la main de ce projet de bail le 22 février 2010[12].

[32]        Le 18 mars 2010, les parties et les courtiers se rencontrent afin de discuter des termes et conditions du bail[13]. Cependant, ils ne tiennent aucune discussion à ce sujet en raison de l'annonce faite par M. Hall.

[33]        À cet égard, la preuve est contradictoire.

[34]        Suivant le témoignage de M. Jean-Pierre Beaudoin, l'autre représentant de la Société, M. Hall avise la Société qu'il a un autre projet en tête à la suite du voyage en Europe qu'il vient d'effectuer. Il discute d'un système de monorail qu'il veut installer et d'une somme d'environ un million de dollars que la Société devra assumer à cet égard[14].

[35]        Toutefois, suivant le témoignage de M. Hall, il annonce tout simplement que son estimation des coûts que Corbec devra engager a augmenté d'environ un million de dollars par rapport aux calculs effectués au cours de l'automne 2009. Il n'est aucunement question que la Société débourse cette somme.

[36]        Quelques jours plus tard, M. Hall effectue des démarches auprès de la Ville de St-Augustin-de-Desmaures pour savoir quels sont les terrains disponibles dans son parc industriel. Il visite également des parcs industriels situés ailleurs et communique avec les entrepreneurs en construction avec qui il avait discuté au mois de décembre 2009.

[37]        Le 26 mars 2010, la Société fait parvenir une lettre[15] à Corbec afin de dénoncer l'annonce faite par M. Hall et l'informer qu'elle a l'intention d'exiger le respect intégral du Mémorandum. Cependant, aux termes de cette lettre, la Société ouvre une porte à la poursuite des négociations pour tenter de conclure un bail conforme au Mémorandum et, dans la mesure du possible, aux nouvelles demandes de Corbec.

[38]        Le 30 mars 2010, Corbec transmet une lettre[16] à la Société afin de rectifier certaines allégations et l'aviser qu'elle considère que l'échéance pour la conclusion du bail est expirée depuis le 1er mars 2010. Elle l'informe toutefois qu'elle est prête à discuter des commentaires formulés par Corbec à l'égard du bail ainsi que des sujets ayant fait l'objet de la rencontre du 18 mars 2010.

[39]        Partant, le 9 avril 2010, MM. Beaudoin, Lalonde et Hall tiennent une rencontre chez Corbec à Montréal pour discuter des termes et conditions du bail.

[40]        À la suite de cette rencontre, la Société transmet une nouvelle version du projet de bail[17] à Corbec le 19 avril 2010.

[41]        Puisqu'elle n'a aucune nouvelle de Corbec, la Société, par l'entremise de son commandité la Société immobilière Arbois inc., lui fait parvenir une lettre le 28 avril 2010[18] lui demandant de l'informer de ses intentions.

[42]        Cependant, aux termes d'une lettre transmise le 29 avril 2010[19], Corbec confirme notamment à la Société que le délai prévu au Mémorandum est échu et qu'elle n'a pas l'intention de louer ses locaux.

[43]        Le 3 mai 2010, la Société fait alors parvenir une lettre[20] à Corbec pour l'aviser qu'elle réserve tous ses droits et recours pour réclamer les dommages subis.

[44]        Ainsi, le 25 juin 2010, la Société introduit une poursuite contre Corbec.

QUESTIONS EN LITIGE

[45]        À la lumière de ce qui précède, les questions en litige que le Tribunal doit trancher sont les suivantes :

1)    Le Mémorandum est-il une entente précontractuelle[21], une promesse de bail ou un contrat de location?

2)    Si le Mémorandum est un contrat de location : les conclusions en injonction recherchées par la Société sont-elles exécutoires?

3)    Si le Mémorandum n'est pas un contrat de location : la Société est-elle justifiée de demander la passation du bail P-16? Corbec a-t-elle négocié le bail de bonne foi?

4)    La Société a-t-elle minimisé ses dommages?

POSITIONS DES PARTIES

Position de la Société

[46]        La Société plaide d'entrée de jeu que le Mémorandum est un contrat de location exécutoire car il contient tous les éléments essentiels d'un bail et stipule qu'il lie les parties. De plus, il contient plusieurs clauses additionnelles. En conséquence, il ne peut s'agir d'une lettre d'intention.

[47]        Subsidiairement, si le Tribunal considère que le Mémorandum n'est pas un contrat de location exécutoire, la Société plaide qu'elle est justifiée de demander la passation du bail P-16.

[48]        À cet égard, elle fait valoir que le Mémorandum constitue à tout le moins une offre de location dûment acceptée obligeant les parties à conclure un bail. Car d'une part, il contient tous les éléments essentiels d'un bail et, d'autre part, il stipule qu'il lie les parties. Il contient également plusieurs clauses additionnelles.

[49]        Même si une clause prévoit que le bail doit être signé dans les 45 jours et que les parties n'ont pas réussi à en signer un dans ce délai, la Société maintient que cela n'a aucune importance car cette condition n'est qu'une formalité visant à faciliter la preuve du bail. De plus, il ne s'agit pas d'un délai de rigueur.

[50]        De surcroît, puisque Corbec a négocié de mauvaise foi, elle ne peut invoquer que ce délai est expiré car c'est elle qui est responsable de la non-signature du bail.

[51]        Cela dit, la Société avance à tout événement qu'elle est justifiée de demander la passation du bail P-16 car il renferme le contenu de l'accord complet intervenu entre les parties sur toutes les conditions du bail lors de la rencontre du 9 avril 2010.

[52]        Enfin, elle fait valoir qu'elle a minimisé ses dommages car elle a maintenu le mandat confié au courtier Duclos et a poursuivi ses démarches visant à mettre son immeuble en marché.

Position de Corbec

[53]        De son côté, Corbec soutient que le Mémorandum constitue une lettre d'intention visant à énumérer les éléments factuels qui devaient servir de base à la négociation d'un bail.

[54]        À cet égard, elle fait valoir que le Mémorandum est imprécis et incomplet sur plusieurs éléments essentiels du bail envisagé et que, compte tenu de l'ampleur et de la complexité de ce bail (un bail industriel d'une durée de 20 ans d'une valeur d'environ 18 millions de dollars), les parties n'avaient aucunement l'intention de s'engager sur la base d'un document de quelques pages.

[55]        Cela dit, Corbec soutient qu'il était essentiel de conclure un bail dans un délai de 45 jours. Car ici, advenant l'échec des négociations, sa seule autre option était de construire une nouvelle usine avant la fin de l'hiver.

[56]        Or, considérant le nombre de clauses sur lesquelles les parties ne s'étaient pas entendues et la lenteur des négociations, elle était justifiée de reconsidérer son option de construire car elle a négocié le bail de bonne foi et de façon diligente.

[57]        Subsidiairement, si le Tribunal conclut que le Mémorandum oblige les parties à conclure un bail, Corbec plaide que la Société n'a pas minimisé ses dommages et que les conclusions en injonction qu'elle recherche ne sont pas exécutoires.

ANALYSE

[58]        Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou à moins que les parties n'assujettissent sa formation à une forme solennelle[22]. C'est le principe du consensualisme.

[59]        Le bail étant un contrat consensuel, il se forme généralement dès l'acceptation d'une offre de contracter, à la condition que cette offre contienne tous les éléments essentiels d'un contrat de location, soit la description du bien loué, la durée du bail ainsi que le montant du loyer[23], et le cas échéant, la manière de le déterminer et de l'ajuster[24].

[60]        Lorsque l'offre de contracter dûment acceptée est une promesse bilatérale de conclure le bail envisagé, elle ne constitue pas toujours un bail. Elle comporte néanmoins l'obligation d'en signer un si elle contient tous les éléments essentiels d'un contrat de location[25].

[61]        Si les parties concluent une entente sur des éléments essentiels du contrat sans qu'il y ait un accord de volonté sur tous les éléments essentiels, cette entente n'est pas un contrat. Cependant, il est reconnu dans certains cas qu'elle peut constituer une entente précontractuelle obligeant les parties à négocier de bonne foi. Ainsi, en cas de rupture abusive des négociations, la partie fautive peut engager sa responsabilité précontractuelle[26].

[62]        En l'espèce, la Société soutient que les parties se sont entendues sur tous les éléments essentiels d'un contrat de location ainsi que sur plusieurs clauses additionnelles. Car le Mémorandum contient des clauses portant sur les sujets suivants :

1)        la description des lieux ainsi que la superficie;

2)        le terme et le début du bail;

3)        les options de renouvellement;

4)        le loyer de base déterminé pour les 20 années du bail et les 2 options de renouvellement;

5)        un loyer additionnel déterminable et une façon de le réviser annuellement;

6)        une option d'expansion;

7)        les travaux à faire par le locataire;

8)        les travaux à faire par le locateur;

9)        les travaux à faire dans la cour;

10)     le dépôt de garantie.

[63]        Elle soutient également qu'il s'agit d'un contrat de location exécutoire ou, à tout le moins, d'une promesse de contracter un bail, car il contient la clause suivante à la fin :

CLAUSE POUR L'UTILISATION DU TÉLÉCOPIEUR

Pour la convenance des parties, le Locateur et le Locataire s'accordent à utiliser un télécopieur pour l'envoi du Mémorandum d'Entente, son acceptation ou toute contre-proposition. Lorsque le Mémorandum d'Entente aura été accepté, les deux parties seront légalement liés (sic) et ce document sera considéré officiel. Le document original, dûment signé sera envoyé aux parties soit par courrier et/ou huissier à l'adresse déjà indiquée. (Nos soulignements)

[64]        Cela dit, elle s'objecte à toute la preuve administrée par Corbec visant à démontrer que l'intention des parties était de conclure une simple lettre d'intention, incluant la production des pièces D-12 à D-17. Car selon elle, cette preuve n'est aucunement pertinente en présence d'un contrat qui indique clairement que les parties y sont liées.

[65]        Cette objection est rejetée. Car en l'espèce, le Mémorandum est ambigu.

[66]        Tout d'abord, les termes « offre de location » et « lettre d'intention » sont utilisés en parlant du Mémorandum alors que ce sont des éléments différents.

[67]        Ensuite, le préambule fait référence aux lettres d'intention signées les 13 et 16 octobre 2009 ce qui, à première vue, semble indiquer que les parties veulent en tenir compte aux fins d'interpréter le Mémorandum.

[68]        Enfin, il contient la clause suivante à la rubrique « Signature du bail » sans faire de référence à la signature d'un bail formel, d'un bail-type ou d'un bail contenant tous les termes et conditions qui y sont contenus :

Le bail devra être signé dans les 45 jours suivants (sic) l'acceptation de cette offre de location.

[69]        Puisque le Mémorandum est ambigu, il faut rechercher quelle était l'intention commune des parties au moment de sa signature en faisant appel aux règles d'interprétation des contrats prévues aux articles 1425 et suivants C.c.Q.[27]

[70]        Voulaient-elles conclure immédiatement une promesse de bail ou un contrat de location et s'engager à passer un bail conforme au Mémorandum ou, au contraire, conclure une entente précontractuelle dont l'objectif était de négocier un bail de bonne foi en fonction de ce qui est stipulé au Mémorandum?

[71]        Après avoir analysé les termes du Mémorandum, le contexte entourant sa signature ainsi que le comportement subséquent des parties, le Tribunal est d'avis que l'intention commune des parties était de conclure une entente précontractuelle.

[72]        Tout d'abord, dès le début des négociations qui ont conduit à la signature du Mémorandum, MM. Duclos, Mercier et Lalonde savaient pertinemment que Corbec ne désirait aucunement signer une promesse de bail ni un contrat de location.

[73]        Car après avoir consulté Me Manzano à l'égard du projet d'offre de location[28] transmis par M. Mercier, lequel stipulait expressément que le bailleur aura le droit de demander au locataire d'exécuter le bail, M. Hall a clairement indiqué que Corbec voulait procéder par une lettre d'intention seulement. Il a d'ailleurs transmis une lettre d'intention à la Société le 13 octobre 2009.

[74]        La Société avait accepté cette façon de procéder puisqu'elle a répondu par une contre-offre sous la forme d'une lettre d'intention le 16 octobre 2009, et ce, en indiquant que les autres modalités feront l'objet de plus amples discussions lorsque les parties auront convenu d'une lettre d'intention finale.

[75]        Certes, après le refus de cette contre-offre par Corbec, M. Mercier a rédigé un mémorandum d'entente[29] stipulant que les parties y sont liées à la rubrique « Clause pour l'utilisation du télécopieur » et cette clause est demeurée au Mémorandum signée par les parties.

[76]        Toutefois, puisque le but d'une telle stipulation est simplement de prévoir clairement que le Mémorandum créé des obligations, cela ne signifie pas, malgré qu'une clause prévoit qu'un bail devra être signé dans les 45 jours de son acceptation, que les parties voulaient être liées immédiatement par un bail d'une durée de 20 ans sans négocier et que la signature de celui-ci n'était qu'une formalité.

[77]        Le comportement des parties après le 14 janvier 2010[30] a plutôt révélé qu'il n'y avait aucun accord de volonté sur tous les éléments essentiels d'un contrat de location ni sur ceux du bail envisagé au moment de la signature du Mémorandum, de sorte que la signature d'un bail était loin d'être une simple formalité.

[78]        En effet, dès le début du mois de février 2010, les parties ont commencé à négocier les termes et conditions du bail à partir du projet de bail P-8 que M. Lalonde avait préparé et transmis à Corbec, lequel contenait plusieurs clauses essentielles sur lesquelles elles ne s'étaient pas entendues. M. Lalonde l'a d'ailleurs admis lors de l'audience[31].

[79]        Corbec n'a pas tardé à aviser la Société qu'elle n'était pas d'accord avec ce projet de bail. Car le 12 février 2010, la Société a reçu un projet de bail corrigé et commenté par Me Manzano faisant état des nombreuses clauses que Corbec n'acceptait pas et de nouvelles clauses qu'elle voulait ajouter[32].

[80]        Les clauses reliées au loyer additionnel, à la description du terrain loué ainsi qu'aux modalités des travaux à exécuter en sont de bons exemples.

[81]         En ce qui concerne le loyer additionnel, les parties devaient négocier et conclure une entente à l'égard des frais d'exploitation et d'administration[33].

[82]        Or, il s'agissait d'un élément essentiel car aux termes du Mémorandum, le loyer additionnel estimé est de 2,00 $ le pied carré, ce qui représente une somme de 187 000,00 $ par année[34].

[83]        Quant au terrain loué, les parties n'avaient aucune entente au regard de sa description et de sa superficie, un autre élément essentiel.

[84]        D'ailleurs, aucun plan n'a été annexé au Mémorandum et la superficie du terrain n'y est pas indiquée.

[85]        Pour ce qui concerne les travaux à exécuter, le Mémorandum ne précise pas qui sera le maître d'œuvre des travaux du locataire.

[86]         Or, il s'agissait d'un élément essentiel car Corbec devait s'assurer que les mécanismes de contrôle ne seraient pas trop contraignants ou susceptibles d'occasionner des délais (approbation écrite des plans et devis, choix des matériaux et de l'entrepreneur, etc.)

[87]        En comparant l'annexe D des projets de baux corrigés de Me Manzano[35] et Me Duval[36] (l'avocat de la Société), on constate qu'il n'y avait pas encore d'entente entre les parties à ce sujet.

[88]        En conséquence, le Tribunal est d'avis que la demande de la Société de déclarer que le Mémorandum est un contrat de location exécutoire ne peut réussir.

[89]        Reste la demande en passation de bail.

[90]        Pour avoir gain de cause, la Société doit satisfaire les exigences d'un recours en passation de bail.

[91]        Entre autres choses, elle doit prouver que Corbec a fait défaut de respecter une promesse de bail liant les parties et joindre à sa requête un projet de bail conforme au contenu de la promesse[37].

[92]        Or ici, elle a échoué. Car d'une part, le Mémorandum n'est pas une promesse de bail et, d'autre part, le projet de bail P-16 n'est pas conforme au contenu de celui-ci.

[93]        Le Mémorandum est une simple entente précontractuelle qui donne ouverture à un recours en dommages-intérêts seulement[38]. Or ici, la Société n'en réclame pas.

[94]        La Société fait valoir que sa demande de passation de bail doit être accueillie car le projet de bail P-16 contient tous les termes et conditions de l'accord intervenu entre les parties lors de la rencontre du 9 avril 2010.

[95]        Toutefois, cet argument ne peut être retenu car il vient à l'encontre de l'admission faite à l'audience par le représentant de la Société, M. Lalonde, voulant que ce projet de bail contient des clauses sur lesquelles il n'y avait pas encore d'entente entre les parties.

[96]        Cela dit, puisque la Société ne réclame pas de dommages-intérêts (pertes de loyers et autres dommages), il n'y a pas lieu de déterminer si Corbec a fait défaut de respecter son obligation de négocier de bonne foi.

[97]        POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[98]        REJETTE la requête introductive d'instance de la Société en commandite de Copenhague;

[99]        LE TOUT, avec dépens.

 

 

__________________________________

ALAIN BOLDUC, J.C.S.

 

 

 

Me Michel C. Chabot

Me Hugo Poirier

Gravel Bernier Vaillancourt (Casier 95)

Avocats de la demanderesse

 

Me Suzanne Gagné

Me Audrey Létourneau

Létourneau Gagné (Casier 158)

Avocats de la défenderesse

 

Dates d'audience : 19, 20, 21, 22 et 23 septembre 2011 et 2 novembre 2011

 

 



[1]     Pièce P-6.

[2]     Pièce P-7.

[3]     M. Mercier ne travaille plus pour cette firme depuis le mois de septembre 2010.

[4]     À cette époque, Barnicke et Duclos inc. s'assistent lorsqu'un dossier concerne le marché de l'autre et partagent la commission quand un dossier est complété.

[5]     Il avait déjà vu la bâtisse au cours de l'hiver 2009.

[6]     Pièce D-1.

[7]     Pièce P-4.

[8]     Pièce P-34.

[9]     Pièce P-6; ce document a été rédigé par M. Mercier.

[10]    Pièce P-7.

[11]    Pièce P-9A.

[12]    Pièce D-6.

[13]    MM. Lalonde, Beaudoin, Duclos, Mercier, Allen et Power assistent à cette rencontre.

[14]    Son témoignage est corroboré par MM. Beaudoin, Duclos et Mercier.

[15]    Pièce P-10.

[16]    Pièce P-11.

[17]    Pièce P-12.

[18]    Pièce P-13.

[19]    Pièce P-14.

[20]    Pièce P-15.

[21]    Le Tribunal utilise les termes « entente précontractuelle » au lieu de « lettre d'intention » car ces derniers ne sont pas des termes consacrés.

[22]    Art. 1385 C.c.Q.

[23]    Pierre-Gabriel JOBIN, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1997,  p. 119.

[24]    Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service, Montréal, Wilson & Lafleur, 2005, p. 321; cet auteur est d'avis que le consentement doit également porter sur l'usage pour lequel le bien a été loué.

[25]    Art. 1396 C.c.Q.; Locations Le Carrefour Laval inc. c. Europe Cosmétiques inc., 2011 QCCS 3636 ; (inscription en appel, C.A., 18-08-2011, no 500-09-021952-114).

[26]    Jolicoeur c. Rainville, REJB 2000-15957 (C.A.); Entreprises Allaire et Gince inc. c. Pete Persons Terre sable et gravier inc., 2010 QCCS 101 .

[27]    Jean-Louis BAUDOIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, p. 447 à 454; Sobeys Québec inc. c. Coopérative des consommateurs de Ste-Foy, 2005 QCCA 1172 ; Ihag-Holding, a.g. c. Corporation Intrawest, 2011 QCCA 1986 .

[28]    Pièce D-1.

[29]    Pièce P-22.

[30]    Il s'agit de la date de la signature de l'annexe P-7 du Mémorandum.

[31]    Cette admission a été faite au cours de son contre-interrogatoire.

[32]    Pièce P-9A.

[33]    M. Lalonde l'a admis durant son contre-interrogatoire.

[34]    Le Mémorandum indique que la superficie locative brute approximative est de 93 500 pieds carrés.

[35]    Pièce P-9A.

[36]    Pièce P-12.

[37]    Pierre-Gabriel JOBIN, préc., note 23, p. 122.

[38]    Entreprises Allaire et Gince inc. c. Pete Persons Terre sable et gravier inc., préc., note 26.

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