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Décision

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Gabarit EDJ

Légère c. 131666 Canada inc.

2012 QCCS 1850

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

HULL

 

 

 

N° :

550-17-005284-102

 

 

 

DATE :

3 mai 2012

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

PIERRE ISABELLE, J.C.S.

 

 

 

______________________________________________________________________

 

VALÉRIE LÉGÈRE

et

STEVE BÉLISLE

DEMANDEURS

c.

131666 CANADA INC.

DÉFENDERESSE

 

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

______________________________________________________________________

 

 

[1]           Les demandeurs sont les propriétaires d'un immeuble situé au […] à Gatineau, pour l'avoir acheté de Diane Robidoux, la mère de Steve Bélisle, le 31 juillet 2007, pour la somme de 164,500 $.

[2]           Ils allèguent que l'immeuble est affecté de vices cachés importants et réclament de l'auteur de Diane Robidoux, la société 131666 Canada inc. des dommages de 129 868,15 $.

LES FAITS

[3]           La défenderesse est une société dont la principale activité est d'acheter, réparer et revendre à profit des édifices résidentiels. De 1985 à 2010, elle achète et revend ainsi près de 250 immeubles dans l'Outaouais.

[4]           Normand Blanchard est le seul actionnaire et dirigeant de cette société. Il bénéficie d'une longue expérience dans le domaine de la construction et de la rénovation d'immeubles et prétend jouir d'une bonne réputation dans le cadre des activités commerciales de son entreprise.

[5]           Normand Blanchard agit de façon prudente lors de l'achat d'immeubles en les inspectant lui-même ou en demandant l'aide d'experts pour en examiner les composantes lorsque cela dépasse le cadre de ses connaissances.

[6]           Les réparations, améliorations et embellissements des propriétés sont habituellement réalisés en sous-traitance ou par des ouvriers à l'emploi de la défenderesse. La vente des immeubles se fait toujours sans garantie légale. Normand Blanchard ne les habite pas et ils sont acquis uniquement à des fins de spéculation.

[7]           Cette façon de transiger met la défenderesse à l'abri de poursuites. Ainsi, au fil des ans elle n'a été impliquée que dans sept recours pour vices cachés.

[8]           Le 4 avril 2003, la défenderesse achète un duplex situé au […], à Gatineau, pour la somme de 66 000 $. L'immeuble construit au début des années 1950 a besoin de réparations et d'améliorations. L'état de la fondation préoccupe Normand Blanchard. Il constate des infiltrations d'eau au sous-sol. Il remarque que les joints des blocs de béton formant les murs de la fondation sont à refaire, du moins en partie. Les murs du sous-sol ne sont pas recouverts et il est alors facile d'en constater l'état.

[9]           Normand Blanchard demande à Mario D' Angelo, un spécialiste dans le domaine de la construction et de la rénovation de fondation, d'examiner l'immeuble et de lui faire des recommandations.

[10]        L'expert le rassure. Les murs de fondation sont en bonne condition, mais nécessitent tout de même certaines réparations pour en assurer l'étanchéité et la solidité. Mario D' Angelo recommande l'installation de crépi sur les murs intérieurs et extérieurs de la fondation. Le mur en façade de l'immeuble nécessite par contre l'application d'une couche de mortier tenue en place par un treillis métallique. Ce mur a besoin d'être renforcé.

[11]        De plus, Mario D' Angelo recommande le rehaussement du terrain au pourtour des murs de fondation pour en éloigner les eaux de surface. L'installation de gouttières fait partie des solutions suggérées par l'expert.

[12]        Normand Blanchard effectue tous les travaux recommandés par son expert. De plus, il refait les drains d'écoulement des eaux sous la dalle de béton et refait le plancher de béton du sous-sol. Une petite tranchée est également installée et laissée à découvert au pied des murs intérieurs de la fondation. Tous ces travaux servent à imperméabiliser le sous-sol de l'immeuble.

[13]        Quelques semaines après la transaction, Normand Blanchard communique avec Diane Robidoux pour lui proposer d'acheter l'immeuble. Celle-ci connaît le représentant de la défenderesse pour avoir acheté une propriété de lui il y a quelques années.

[14]        Diane Robidoux visite l'immeuble en compagnie de Normand Blanchard. Elle est intéressée à s'en porter acquéreur. Puisque le propriétaire est en voie de recouvrir les murs du sous-sol de feuilles de gypse jusqu'à une hauteur de 4 pieds, elle lui demande de cesser les travaux, car elle a l'intention de faire finir le sous-sol.

[15]        Normand Blanchard affirme que Steve Bélisle visite l'immeuble avec sa mère avant la vente. Cette affirmation est niée. Steve Bélisle et sa mère prétendent que cette visite a lieu après la signature du contrat de vente.

[16]        Diane Robidoux fait confiance à Normand Blanchard. Il lui déclare que les murs de fondation sont en voie d'être refaits afin d'en assurer la solidité et l'étanchéité. D'ailleurs, lors de la première visite de l'immeuble par Diane Robidoux, le crépi est déjà installé sur l'intérieur des murs de fondation. Normand Blanchard n'hésite pas à lui dire que la fondation est bonne, que les anomalies constatées se réparent et qu'il s'occupe d'effectuer les travaux requis.

[17]        Diane Robidoux n'est pas surprise lorsque Normand Blanchard lui suggère d'exclure la garantie contre les vices cachés dans l'acte de vente de l'immeuble. Elle lui fait confiance et le consulte même pour la construction d'une entrée à l'arrière de l'immeuble permettant l'accès au logis du deuxième étage.

[18]        La vente a lieu le 25 juillet 2003, pour la somme de 99 500 $.

[19]        Diane Robidoux héberge des enfants confiés en famille d'accueil. Elle déclare investir 60 000 $ dans l'amélioration de l'immeuble et en particulier dans l'aménagement du sous-sol. Elle fait construire trois chambres à coucher et procède à l'installation d'une salle de bain. Elle fait refaire les revêtements de plancher et la pose de plafonds suspendus. Les composantes de la plomberie et de l'électricité font également partie du projet.

[20]        Elle améliore également l'état du logis au premier étage, puis change les balcons avant et arrière de l'immeuble et fait construire un accès extérieur au logis du deuxième étage.

[21]        Diane Robidoux ne peut préciser le nom de celui qui a fait les travaux de rénovation à son immeuble. Elle est incapable de déposer au soutien de son témoignage les factures justifiant ces dépenses.

[22]        Diane Robidoux habite l'immeuble faisant l'objet du présent litige sans avoir à déplorer d'infiltration d'eau au sous-sol. Elle le vend à son fils Steve Bélisle et à sa conjointe Valérie Légère le 31 juillet 2007, pour la somme de 164 500 $.

[23]        Lors de cette transaction, les demandeurs ne font pas examiner l'immeuble par un expert. Steve Bélisle est un travailleur de la construction et il se fie à ses propres observations. De plus, il a visité l'immeuble et en particulier son sous-sol, après l'achat effectué par sa mère. Il a pu constater les travaux faits par la défenderesse aux murs de fondation et il ne s'inquiète plus de leur étanchéité et de leur solidité. À l'hiver 2009, Steve Bélisle décide d'améliorer l'immeuble. Il remplace lui-même certaines fenêtres à l'exception de celles situées en façade au premier étage. Les photos déposées en preuve après la pose des fenêtres démontrent que le stucco à l'extérieur de l'immeuble doit être refait. On peut observer la présence d'ouvertures aux endroits où certaines fenêtres ont été remplacées et de plus, il n'existe aucune protection pour assurer leur étanchéité.

[24]        En juillet 2009, Steve Bélisle débute des travaux d'amélioration du sous-sol de l'immeuble. Lorsqu'il enlève le bain, il constate que l'un des murs de la fondation est courbé d'une façon importante vers l'intérieur. Une longue fissure horizontale est présente à demi-mur.

[25]        Dès cette découverte, Steve Bélisle informe Diane Robidoux du problème. Celle-ci communique avec Normand Blanchard, lequel se rend sur les lieux pour examiner les murs de fondation. Il nie sa responsabilité dans la présente situation, mais offre tout de même une compensation financière aux demandeurs, laquelle est refusée.

[26]        Le 20 septembre 2009, les demandeurs obtiennent une estimation du coût de réparation de la fondation. L'entrepreneur St-Amour évalue à 71 957,81 $ le coût pour refaire une nouvelle fondation.

[27]        Le 23 septembre 2009, les demandeurs envoient à la défenderesse une mise en demeure l'avisant officiellement de la découverte d'un vice majeur à la fondation, rendant possible l'effondrement de l'immeuble à moins d'une intervention urgente. Les dommages sont alors évalués à 150 000 $.

[28]        Le 9 novembre 2009, la défenderesse avise par écrit les demandeurs qu'elle nie toute responsabilité. Elle affirme d'abord avoir vendu l'immeuble sans garantie légale à Diane Robidoux, puis elle nie l'existence d'un lien de droit entre elle et le sous-acquéreur.

[29]        Elle déclare de plus que les dommages à l'immeuble résultent du mauvais entretien de l'édifice. Les infiltrations d'eau dans les blocs de béton des murs du sous-sol résultent de la pose déficiente des nouvelles fenêtres installées par les demandeurs. De plus, elle leur reproche d'avoir enlevé les extensions au sol des gouttières et d'avoir laissé l'immeuble dans un état de délabrement important permettant ainsi de conclure au mauvais entretien de l'immeuble.

[30]        Le 16 juillet 2010, les demandeurs obtiennent un devis pour la réparation de la fondation.  L'entrepreneur en construction Profex évalue à 60 952,50 $ les coûts pour la démolition de la fondation et la reconstruction d'une nouvelle.

[31]        Le 20 août 2009, les demandeurs demandent à Inspection Outaouais, une firme d'inspecteurs en bâtiments, de venir constater les dommages. Devant leur ampleur, l'inspecteur suggère de retenir les services d'un spécialiste en matière de fondations.

[32]        C'est ainsi que le 18 novembre 2009, les demandeurs mandatent l'ingénieur Yves Auger pour examiner les murs de fondation et pour leur faire des recommandations. Cet ingénieur d'expérience produit son rapport le 18 décembre 2009, après l'examen des lieux.

[33]        Il affirme ne jamais avoir été témoin auparavant d'une situation aussi périlleuse. Les quatre murs de blocs de béton de la fondation présentent une fissure horizontale à la mi-hauteur de tous les murs. De plus, tous les murs sont courbés de façon importante vers l'intérieur. Le mur avant, ainsi que le mur côté droit penchent d'environ deux pouces vers l'intérieur, le mur arrière d'environ un pouce et le mur côté gauche d'environ trois pouces au centre du mur. Il note qu'à quelques endroits les murs de fondation sont appuyés directement contre les montants verticaux de bois.

[34]        Il observe également la présence d'un crépi de ciment sur les murs intérieurs de la fondation. Une fissure horizontale sur le mur de blocs a d'ailleurs déjà été réparée. Il écrit :

« On peut observer cette fissure à nouveau dans le crépi, ce qui indique que le mur de béton a continué de bouger après les réparations. »

[35]        Il remarque que les gouttières de toit se déversent trop près des murs de fondation et qu'elles doivent être prolongées pour en éloigner l'eau. Il conclut de la façon suivante :

« En conclusion, ces murs de fondations dans leur état actuel sont instables et non sécuritaires. Tel que mentionné lors de notre visite, vous devez procéder à l'installation de renforts temporaires sur tous les murs de fondations afin de prévenir tout mouvement des murs vers l'intérieur. Au printemps, nous recommandons que les murs de fondation soient refaits au complet soit en utilisant des murs en blocs de maçonnerie ou en béton coulé; le tout construit selon les normes du code de construction du Québec et les règles de l'art. Également, le drain français devra être refait.»

[36]        Yves Auger témoigne de la source des dommages. Il les attribue au remblai trop élevé des murs de fondation. Selon l'ingénieur, celui-ci est d'une hauteur de 5 pieds 6 pouces, alors que les normes de construction prévoient une élévation maximum de 4 pieds dans le cas d'une fondation en blocs de 8 pouces comme dans la présente affaire.

[37]        Il déplore également que les descentes des gouttières ne permettent pas d'éloigner les eaux de pluie de la fondation, ce qui contribue à l'affaiblissement des murs de fondation.

[38]        La réparation de fissures déjà existantes lui permet de conclure à la présence de  pourriture dans les murs de fondation. Le fait que tous les murs aient cédé lui indique qu'ils sont victimes d'une trop grande pression exercée par des infiltrations d'eau et le gel. L'ingénieur évalue la durée de vie d'une fondation en blocs de ciment à une centaine d'années si un entretien minutieux en est fait aux 35 ans. Cela signifie refaire les joints des blocs et changer la membrane extérieure. Il faut s'assurer également du bon fonctionnement des drains d'écoulement de l'immeuble.

[39]        Pour l'ingénieur, les éléments ayant occasionné une trop grande pression sur les murs de fondation existent depuis plusieurs années. Les fissures qualifiées de récentes par l'expert ont dû apparaître au cours des 15 dernières années.

[40]        Yves Auger s'élève contre la méthode utilisée par Normand Blanchard pour imperméabiliser et solidifier les murs de fondation. La pose de crépi à l'intérieur des murs les empêche de respirer, ce qui contribue à leur détérioration.

[41]        Devant l'ampleur des dommages, il recommande la démolition de la fondation et l'érection d'une nouvelle. Pour lui, c'est la seule façon de réparer les dommages.

[42]        La défenderesse ne demeure pas inactive face à la situation dénoncée par les demandeurs. Le 6 octobre 2009, elle demande à Jean Guitard, un inspecteur en bâtiments, de se rendre sur les lieux pour examiner l'immeuble, établir les causes et proposer des solutions aux problèmes structuraux affectant l'édifice.

[43]        Jean Guitard dépose deux rapports au soutien de son témoignage. L'un rédigé le 6 novembre 2009 et le second le 24 septembre 2010. Ces deux documents sont relativement similaires. Il constate la présence de plusieurs fissures horizontales dans les joints de mortier liant les éléments de maçonnerie des murs de fondation. Il note que les murs penchent vers l'intérieur au niveau des fissures situées à plus ou moins 1.5 mètre au dessus du niveau du plancher. Il remarque que la fondation accuse visiblement un angle négatif, c'est-à-dire que le mur tend à rentrer vers l'intérieur du bâtiment en partant du haut de la fondation vers le bas.

[44]        L'inspecteur remarque que l'on a procédé au remplacement des portes et fenêtres sans prémunir ces dernières de finition extérieure, ainsi que de larmiers adéquats. De plus, d'anciens trous de ventilation ont été laissés sans protection contre les infiltrations d'eau. Les descentes de gouttières se terminent à moins de 10 centimètres de la fondation, ce qui contribue à l'accumulation d'eau près des murs de fondation. Enfin, il constate que la pente du terrain est en direction des murs de fondation ainsi que les margelles.  Il y a absence de solin pour rejeter l'eau des galeries et balcons vers l'extérieur et les murs derrière ceux-ci ne sont pas protégés.

[45]        Jean Guitard affirme que le remblai autour des murs de fondation est trop élevé. L'absence de gouttière peut selon lui faire éclater les 4 murs de la fondation, bien que cela survient rarement. Les coins des murs de fondation sont fissurés à l'extérieur, ce qui laisse croire à l'expert à la présence d'infiltrations d'eau.

[46]        Jean Guitard conclut que le bris de fondation est causé par une pression latérale sur les murs au niveau de la ligne de gel. Cette pression s'exerce sur la fondation lorsqu'il y a abondance d'eau dans le sol. Par l'action du gel, celui-ci prend de l'expansion avec une force suffisante pour endommager la plupart des fondations.

[47]        Il attribue cette situation aux eaux de surface non dirigées vers l'extérieur de la fondation. De plus, la descente des gouttières et le nombre impressionnant d'ouvertures au-dessus des fenêtres permettent à l'eau d'infiltrer les murs de fondation, ce qui les fragilise et les fait éclater.

[48]        Le manque d'entretien élémentaire dit-il et la négligence flagrante de la part des propriétaires actuels sont la source du problème.

[49]        Jean Guitard n'est pas surpris de constater la présence de crépi sur les murs intérieurs de la fondation. Il s'agit là d'une façon courante de réparer les joints de mortier sans avoir à tous les refaire.

[50]        Ainsi, il insiste sur le fait que les dommages constatés à la fondation résultent d'une mauvaise gestion des eaux de surface de l'immeuble. L'eau s'infiltre par le creux des blocs de béton et voyage par les joints. Lorsqu'ils sont saturés, la poussée de gel les fait éclater, occasionnant ainsi des fissures ou des déformations des murs.

[51]        Jean Guitard est d'opinion que les murs de fondation de l'immeuble peuvent être réparés à un coût évalué entre 12 000 $ ou 13 000 $.

[52]        Lorsque contre-interrogé, l'expert admet par contre ne pas avoir observé de signe d'infiltration d'eau provenant de l'installation des nouvelles fenêtres ou des ouvertures laissées sans protection dans le stucco de l'immeuble.

[53]        La défenderesse demande également à l'ingénieur Michel Charron de lui donner son opinion quant aux allégations de vices cachés au niveau de la fondation de l'immeuble.

[54]        L'ingénieur produit son rapport le 3 novembre 2010. Il fait d'abord une mise en garde. Il écrit que les éléments en litige n'existent plus au moment où il rédige son rapport et que son mandat ne consiste qu'à émettre une opinion écrite quant aux allégations des demandeurs en se basant uniquement sa la foi des documents fournis par la défenderesse et/ou son procureur. L'ingénieur affirme d'ailleurs ne pas avoir visité l'immeuble dont il est question dans le présent jugement. Cette mise en garde affecte la valeur probante de ses conclusions.

[55]        Ainsi, après avoir repris les observations contenues dans les documents des autres experts, il énumère certaines constatations et émet certains commentaires. En voici les plus pertinents :

-           il est de notoriété publique que des fondations en blocs de béton de cet âge comportent généralement des fissures et présentent souvent des déplacements latéraux. Elles sont sujettes à des infiltrations d'eau.

-           dans tous les cas de fondation, l'un des facteurs primordiaux afin d'éviter des infiltrations d'eau au sous-sol est d'assurer un drainage positif des eaux de surface, c'est-à-dire de s'assurer que les eaux de ruissellement s'éloignent de l'immeuble; cette condition est assurée par l'existence de pente du terrain au périmètre de la fondation.

-           il est important de vérifier le ou les points de décharge des gouttières de la toiture afin de s'assurer que les eaux provenant de la toiture se dirigent également loin des fondations.

-           il est également notoire qu'un apport d'eau dans le périmètre de l'immeuble sature le sol de sorte à augmenter les charges de poussée du sol gelé sur les fondations.

-           l'imperméabilisation des fondations avec un enduit bitumineux ou une membrane est nécessaire pour prévenir des problèmes d'humidité au sous-sol. L'espérance de vie d'une imperméabilisation des murs de fondation d'un sous-sol varie entre 25 et 30 ans.

-           la situation a été envenimée par les demandeurs eux-mêmes puisque les portes et fenêtres installées lors des travaux de rénovation ne comportent aucun larmier adéquat permettant ainsi à l'eau de pluie de s'infiltrer dans les murs supérieurs et de se propager dans les murs de blocs de béton de la fondation.

[56]        L'ingénieur conclut donc qu'un acheteur prudent aurait dû faire ces constatations et prévoir au moment de l'achat de l'immeuble la plupart des problèmes affectant une fondation vieillotte dont l'imperméabilisation a dépassé son espérance de vie.

[57]        Michel Charron mentionne également que les travaux de réparation effectués par les demandeurs ont apporté à l'immeuble une plus-value évidente. Les murs de fondation d'une hauteur de 5 pieds ont été reconstruits à une hauteur de 8 pieds, dont 5 pieds en béton coulé, rehaussés d'un mur nain en bois de 3 pieds. La hauteur du sous-sol de l'immeuble en est ainsi rehaussée, permettant un meilleur usage. De plus, les demandeurs ont agrandi le périmètre de l'immeuble en rallongeant la fondation de 16 pieds.

[58]        L'expert écrit également ce qui suit dans le cadre de ses observations :

« 16.     Selon les photographies suivantes, datant, selon la défenderesse de mars 2003, soit immédiatement avant l'acquisition de l'immeuble par Mme Robidoux les fondations étaient visibles de l'intérieur; on peut y voir que les murs et le plancher présentent des traces du moins d'humidité, sinon de moisissures; de plus, nous pouvons aisément apercevoir des fissures dans les murs de blocs de béton tel que démontré à la planche 3.»

[59]        Il attribue donc les causes des dommages à une pente du terrain négative, à des gouttières inefficaces et à des ouvertures de fenêtre non protégées. Il faut ajouter à ces conclusions l'existence d'un drain français ayant atteint son espérance de vie.

[60]        Devant l'urgence de la situation et après avoir constaté l'importance des travaux à faire pour solidifier la structure de l'immeuble, les défendeurs confient à Profex le mandat de démolir la fondation existante et d'en reconstruire une nouvelle pour le prix convenu de 60 952,50 $ incluant les taxes.

[61]        Les travaux se déroulent de juillet à octobre 2010.

[62]        Les murs de la nouvelle fondation sont en béton coulé sur une hauteur de 5 pieds, puis rehaussés d'un mur nain en bois de 3 pieds, afin d'obtenir une nouvelle structure en sous-œuvre de 8 pieds de hauteur.

[63]        Les demandeurs en profitent également pour agrandir le périmètre de l'édifice. La fondation existante mesurait 27 pieds x 27 pieds, alors que la nouvelle a une dimension de 43 pieds x 27 pieds. L'édifice a donc été rallongé de 16 pieds.

[64]        Afin de pouvoir s'acquitter de leur obligation financière envers l'entrepreneur, les demandeurs refinancent l'immeuble. Elles ont ainsi réussi à payer 60 952,50 $ à l'entrepreneur, mais lui doivent toujours 9 000 $ pour la rallonge.

[65]        Certains travaux importants n'ont toujours pas été faits en raison du manque de ressources financières des demandeurs. Le stucco à l'extérieur de l'édifice n'a pu résister aux travaux de soulèvement nécessaires pour reconstruire la fondation et il devra être refait. Le sous-sol entièrement fini au moment où les demandeurs se sont portés acquéreurs de l'immeuble doit être reconstruit. Les Rénovations Alfran estiment le coût de ces travaux à 58 215,28 $, soit environ la moitié de ce montant pour la reconstruction du sous-sol et le solde pour le revêtement extérieur de l'édifice.

[66]        De plus, le terrassement doit être refait. Le paysagiste Pierre Tessier estime les travaux à 7 336 $.

[67]        Le coût total des travaux déjà faits ou à faire pour réparer les dommages est de 126 503,78 $.

[68]        Les demandeurs réclament 10 000 $ en dommages pour troubles et inconvénients, car la situation leur impose un stress familial important. Ils ont dû quitter l'immeuble pendant plusieurs mois afin de permettre la reconstruction de la fondation, puis s'y sont réinstallés sans eau courante. Les tracas financiers et les difficultés découlant de la situation ont nui considérablement à la relation entre Steve Bélisle et sa mère Diane Robidoux. Les travaux de réparation n'étant toujours pas complétés, la pression sur les demandeurs est continue.

[69]        La défenderesse conteste le montant des dommages réclamés. Elle prétend que les murs de fondation auraient pu être réparés à moindre coût. Jean-Marc Rollin, un briqueleur-maçon de plusieurs années d'expérience, témoigne de la façon dont on peut remplacer les blocs de la fondation sans avoir à démolir les murs. L'excavation des murs de fondation lui aurait permis de remplacer les blocs endommagés par de nouveaux. La pose d'une membrane pour assurer l'étanchéité de la fondation et le remplacement de tous les joints par du mortier seraient la solution. Il évalue le coût de ces réparations à 10 700 $ auquel il faut ajouter 3 000 $  pour l'excavation, pour un total de 13 700 $.

[70]        L'ingénieur Yves Auger n'est pas de cette opinion. L'estimation des réparations et la méthode recommandée par Jean-Marc Rolin semblent artisanales et inappropriées lorsque les quatre murs d'une fondation ont éclaté, comme dans la présente affaire. Pour l'ingénieur, la seule façon de réparer les dommages est la reconstruction d'une nouvelle fondation.

[71]        C'est donc en fonction de ces faits que la présente action doit être analysée.

LE DROIT

[72]        L'article 1726 C.c.Q. contient le texte suivant :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

 

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[73]        Les articles 1728 et 1729 C.c.Q. quant à eux précisent certains aspects de cette obligation de garantie imposée au vendeur d'un bien.

1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur.


1729. En cas de vente par un vendeur professionnel, l'existence d'un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l'acheteur.

[74]        Ce dernier article fait apparaître en droit québécois une présomption quant à l'existence du vice. Un vendeur est considéré comme un vendeur professionnel à l'égard des biens qu'il a l'habitude de vendre. Ainsi, en vertu de cette présomption, le vendeur professionnel devra prouver que l'immeuble n'était pas affecté de défaut caché lors de la vente ou que ce défaut résulte d'une cause ultérieure à la vente.

[75]        Pour réussir dans le cadre de leur recours basé sur la garantie légale de qualité, les demandeurs doivent démontrer par prépondérance de preuve et avec l'aide de la présomption, les éléments suivants :[1]

-           le vice est grave;

-           le vice leur était inconnu au moment de la vente;

-           le vice est caché;

-           le vice est antérieur à la vente;

[76]        La présente affaire présente par contre une particularité lorsqu'on la compare à la plupart des recours exercés en matière de vice caché par un acheteur contre son vendeur. En effet, l'action est intentée par le sous-acquéreur d'un immeuble à l'encontre de l'auteur de son vendeur.

[77]        Ce recours est possible en vertu des dispositions de l'article 1442 C.c.Q. adopté à la suite de la décision de la Cour suprême du Canada dans l'affaire General Motors Products of Canada vs Kravitz. [2] Le recours direct de l'acquéreur d'un immeuble contre un vendeur précédent existe donc en droit québécois. Ce recours permet à l'acquéreur de poursuivre outre son vendeur, un vendeur antérieur, car les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à titre particulier s'ils constituent l'accessoire d'un bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés.

[78]        Dans l'arrêt Hay c. Jacques [3], la Cour d'appel conclut que les principes de l'arrêt Kravitz [4] permettent le recours direct du sous-acquéreur contre le vendeur en matière immobilière.

[79]        Un tel recours présuppose cependant la preuve que le droit d'action du premier acquéreur contre son vendeur a été transmis aux acquéreurs subséquents et cela, jusqu'aux demandeurs. Dans l'arrêt Compagnie d'assurance ING du Canada c. Gervais[5], il a été décidé que lorsque le sous-acquéreur exerce un recours direct contre un vendeur antérieur sans mettre en cause ou poursuivre son propre vendeur, il doit démontrer que le droit de poursuivre le vendeur antérieur existait pour chaque acquéreur subséquent de l'immeuble. Il doit prouver que la garantie accessoire à l'immeuble ne s'est pas éteinte à travers la chaîne de titres et qu'il est toujours en droit d'en réclamer le bénéfice. Ainsi, il revient au demandeur de prouver l'existence d'un vice caché au sens du Code civil du Québec au moment de chaque vente. Par contre, la présomption de l'article 1729 C.c.Q. bénéficie également au sous-acquéreur.

ANALYSE

[80]        La preuve démontre que le vice affectant l'immeuble des demandeurs est important. Tous les murs de la fondation sont fissurés et déformés vers l'intérieur. La situation nécessite selon l'ingénieur Yves Auger la reconstruction des murs de fondation.

[81]        Le coût de la réparation et de la reconstruction de la fondation de 60 952,50 $ témoigne de l'ampleur des dommages.

[82]        Selon les experts, les problèmes constatés à la structure de l'immeuble sont occasionnés par un sol saturé d'eau et par l'infiltration d'eau dans les blocs de béton des murs de la fondation.

[83]        Le gel et les poussées de sol imbibé d'eau ont eu raison de la structure construite au début des années 1950.

[84]        Or, cette situation est connue de la défenderesse dès l'achat de l'immeuble le 4 avril 2003. À cette époque, les murs intérieurs de la fondation sont à découvert et Normand Blanchard, le représentant de la défenderesse, les examine à sa guise. Les photos prises par lui à l'époque et reproduites au rapport de l'ingénieur Michel Charron sont éloquentes quant à l'état des murs du sous-sol.

[85]        Les murs sont noircis, permettant ainsi de constater qu'ils sont déjà affectés par l'humidité et par les infiltrations d'eau. Des traces de moisissure sont présentes et la plupart des joints de mortier sont à refaire.

[86]        Normand Blanchard admet d'ailleurs que la présence d'infiltration d'eau au sous-sol est visible. La structure de l'immeuble l'inquiète. En raison de sa longue expérience dans le domaine de la rénovation d'immeubles, il a des doutes sur la solidité des murs de fondation.

[87]        C'est pour cette raison qu'il demande à Mario D' Angelo, un spécialiste dans le domaine des fondations, d'examiner la structure et de lui faire des recommandations.

[88]        L'expert se montre rassurant. La fondation est en bon état et n'a pas besoin d'être remplacée. Par contre, des travaux s'imposent. Il suggère d'imperméabiliser les murs et de les renforcir.

[89]        L'expérience de Normand Blanchard lui permet de constater qu'il doit également refaire le système de drainage du plancher du sous-sol et construire de petites rigoles au bas des murs intérieurs de la fondation. Ceci permet d'évacuer vers l'extérieur les eaux s'infiltrant dans le sous-sol du bâtiment.

[90]        Pour refaire les joints de mortier des blocs de béton, il utilise une méthode peu coûteuse, soit celle d'appliquer un crépi sur les murs intérieurs. Celle-ci est recommandée par Marco D'Angelo, mais est dénoncée par l'ingénieur Yves Auger.  Selon lui, cette façon de procéder empêche les joints de respirer et contribue à l'éclatement des murs.

[91]        Pour Marco D' Angelo, la pose d'un crépi intérieur a également pour objectif de solidifier les murs de fondation. Le mur avant de l'immeuble doit d'ailleurs être renforcé par une épaisse couche de mortier tenue en place par un treillis de métal. Ceci démontre déjà à l'époque la faiblesse des murs.

[92]        Normand Blanchard applique aussi un crépi sur les murs extérieurs de la fondation et dans le but d'éliminer les infiltrations d'eau au sous-sol, il installe des gouttières avec des rallonges permettant à l'eau de s'éloigner de la fondation.

[93]        De plus, puisque les pentes du terrain sont dirigées vers les murs de fondation, des travaux correctifs s'imposent. Normand Blanchard rehausse le remblai dans le but d'inverser les pentes du terrain pour que l'écoulement des eaux se fasse vers l'extérieur des murs de fondation. Par contre, la preuve ne démontre pas le remplacement des drains au niveau de l'empattement des fondations.

[94]        Tous ces travaux sont faits en raison de l'état de détérioration avancée des murs de fondation. L'âge, l'usure, le défaut d'entretien et les infiltrations d'eau ont grandement affecté l'étanchéité et la solidité de ceux-ci.

[95]        Or, Normand Blanchard ne peut ignorer ces faits. Il achète, améliore et revend des immeubles depuis près de 25 ans. Sa longue expérience dans le domaine de la construction et de la rénovation d'édifices lui permet d'ailleurs d'anticiper la plupart des vices affectant un immeuble et de les réparer. Malheureusement, lorsqu'une réparation s'effectue dans le but de revendre un immeuble, le choix des méthodes utilisées laisse souvent à désirer. Le critère financier l'emporte au détriment de la qualité.

[96]        Lorsque Diane Robidoux visite l'immeuble avant de s'en porter acquéreur, les travaux d'imperméabilisation du sous-sol et de solidification des murs de fondation sont déjà terminés. Normand Blanchard est en voie de poser du contreplaqué sur les murs du sous-sol jusqu'à une hauteur de 4 pieds. Une membrane de plastique a été apposée sur les murs et une partie des travaux de réparation des joints est visible.

[97]        Diane Robidoux ne juge pas nécessaire à cette époque de faire vérifier les travaux par une personne qualifiée. Les représentations faites par Normand Blanchard et les travaux déjà entrepris la rassurent.  Elle lui fait confiance quant à la solution apportée pour éviter les infiltrations d'eau et pour solidifier la structure.

[98]        Il faut comprendre que Diane Robidoux connaît Normand Blanchard depuis quelques années. Elle a déjà acheté un autre immeuble de lui et s'en déclare satisfaite. Elle lui fait confiance. Il est un homme avenant et prêt à rendre service. Il possède de bonnes connaissances en matière de construction et de rénovation d'immeubles et dans le domaine immobilier. De plus, le prix de vente de ses immeubles est raisonnable.

[99]        C'est donc en fonction du lien de confiance existant entre Normand Blanchard et Diane Robidoux qu'elle écoute ses représentations. Elles sont explicites et convaincantes. La fondation est bonne, mais a besoin de certaines réparations. Il s'engage à les faire. L'eau s'infiltre dans le sous-sol, mais il prend les mesures nécessaires pour régler la situation. Il imperméabilise et renforce les murs de fondation. De plus, il suit les recommandations de son expert dans le but de diriger l'écoulement des eaux vers l'extérieur de la fondation.

[100]     Devant la force de tels engagements et après avoir constaté le travail fait par Normand Blanchard, Diane Robidoux accepte d'acheter l'édifice sans prendre d'autre mesure pour vérifier la qualité des travaux faits pour connaître les vices de l'immeuble et sans garantie légale.

[101]     La défenderesse est un vendeur professionnel au sens de l'article 1729 C.c.Q. À ce titre, il ne peut exclure la garantie légale tel que le précise l'article 1733 C.c.Q. Il est présumé connaître l'existence du vice et ne peut se disculper de sa responsabilité qu'en démontrant que la défectuosité résulte du mauvais usage du bien, de sa conservation inadéquate ou du mauvais entretien de celui-ci par l'acheteur. Or, à l'égard de la vente de l'immeuble à Diane Robidoux, la défenderesse n'invoque aucun moyen lui permettant de se disculper de sa responsabilité au sens de la loi et la preuve n'en démontre pas.

[102]     La preuve prépondérante démontre donc l'existence d'un vice grave, caché, existant antérieurement à la vente et connu de la défenderesse au moment de la transaction du 25 juillet 2003.

[103]     Mais qu'en est-il de la vente intervenue entre Diane Robidoux et les demandeurs le 31 juillet 2007?

[104]     Steve Bélisle visite l'immeuble acheté par sa mère après la vente. Seul Normand Blanchard prétend le contraire. Le Tribunal ne doute pas de la sincérité des témoignages de Diane Robidoux et de Steve Bélisle quant aux circonstances entourant la visite de l'immeuble. Le témoignage de Normand Blanchard n'est pas corroboré par la preuve et le Tribunal préfère les versions du demandeur et de sa mère. D'ailleurs, que Steve Bélisle ait visité l'immeuble avant ou après l'achat par Diane Robidoux ne change rien à la présente situation juridique. 

[105]     Lors de l'achat de l'immeuble par les demandeurs, ceux-ci n'ont aucune raison de douter de la solidité et de l'étanchéité des murs de fondation. Les gouttières permettant l'éloignement des eaux des murs de fondation sont en place, le terrain a été rehaussé par Normand Blanchard et il n'existe à cette époque aucune fissure apparente sur les murs extérieurs des fondations. Diane Robidoux n'a d'ailleurs constaté aucune infiltration d'eau pendant qu'elle occupe l'immeuble. Il n'y a aucun indice permettant aux demandeurs de craindre la présence d'un vice au sous-sol.

[106]     De plus, les représentations faites par Normand Blanchard à Diane Robidoux sont transmises aux demandeurs. Les fondations ont été imperméabilisées et solidifiées par la défenderesse au moment de l'acquisition de l'immeuble par Diane Robidoux. Dans un tel contexte, on ne peut reprocher aux demandeurs de ne pas avoir agi d'une façon prudente. 

[107]     Selon les experts, l'une des causes de l'infiltration d'eau au sous-sol et de l'éclatement des murs de fondation résulte de la présence d'un remblai trop élevé le long des murs de fondation. Celui-ci ne respecte pas la hauteur prévue par les règlements.

[108]     Or, c'est Normand Blanchard qui rehausse le remblai au pourtour de la fondation. Il agit ainsi dans le but d'éloigner les eaux de surface des murs de la fondation. Il connaît bien cette exigence en raison de sa longue expérience dans le domaine de la construction et de la rénovation. De plus, il agit suite aux recommandations de son expert Mario D'Angelo. Il contribue à l'aggravation du problème de solidité des murs de fondation en tentant de résoudre le problème d'infiltration d'eau. Ainsi, non seulement la défenderesse est-elle présumée connaître les vices affectant l'immeuble en vertu de son statut de vendeur professionnel, mais dans les faits, la preuve démontre qu'elle les connaît et tente par différents travaux d'y remédier.

[109]     Toutes les représentations faites par Normand Blanchard à Diane Robidoux concernant les travaux effectués à l'immeuble profitent aux demandeurs. L'article 1442 C.c.Q. précise que les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à titre particulier s'ils constituent l'accessoire d'un bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés.

[110]     Le sous-acquéreur, en achetant la propriété, devient le créancier de la garantie légale des vices cachés due par le premier vendeur à raison de la vente qu'il a consentie au premier acheteur.[6] Les représentations faites par la défenderesse à Diane Robidoux valent également à l'égard du sous-acquéreur. La présomption de connaissance du vice existe toujours au moment de cette seconde transaction.  Ainsi, pour se disculper de sa responsabilité, la défenderesse doit démontrer que les demandeurs ont contribué à la situation par une mauvaise utilisation du bien.

[111]     La défenderesse reproche aux demandeurs d'avoir remplacé certaines fenêtres de l'immeuble et de les avoir laissées sans protection contre les intempéries. De plus, en effectuant ces travaux, ils ont laissé dans le stucco de l'immeuble des ouvertures mal protégées. Ils ont également enlevé les rallonges des gouttières mises en place par Normand Blanchard au moment de la vente de l'immeuble à Diane Robidoux. Tous ces éléments contribuent aux infiltrations d'eau dans les murs du sous-sol, du moins selon la défenderesse.

[112]     Or, l'ingénieur Yves Auger témoigne ne pas avoir constaté l'impact des travaux effectués par les demandeurs sur les dommages à la fondation. Selon lui, il peut s'agir d'éléments aggravants, mais ils ne sont pas la principale raison de l'affaissement de la structure. Selon lui, les problèmes sont antérieurs à l'achat de l'immeuble par Diane Robidoux et par les demandeurs, car il indique que le mur de béton a continué de bouger après les réparations effectuées par la défenderesse.

[113]     Jean Guitard, l'un des experts de la défenderesse, admet d'ailleurs ne pas avoir observé de signes d'infiltration d'eau provenant de l'installation des nouvelles fenêtres ou des ouvertures laissées sans protection dans le revêtement extérieur de l'immeuble.

[114]     La défenderesse aurait bien voulu faire la démonstration que les travaux apportés à l'immeuble par les demandeurs constituent la cause la plus probable de l'existence des vices grevant l'immeuble. Malheureusement, elle n'a pu que démontrer l'existence d'une simple possibilité et non celle d'une probabilité.

[115]     L'affaissement des murs de fondation de l'immeuble est dû à la fragilité de ceux-ci, lesquels ont été soumis à des infiltrations d'eau depuis des années. La défenderesse le sait. Le vice est présent au moment où la défenderesse acquiert l'immeuble en 2003. C'est pour cette raison qu'elle effectue des travaux d'imperméabilisation et de solidification des murs de fondation. De toute évidence, les réparations ont été insuffisantes pour éviter aux acheteurs subséquents des dommages importants.

[116]     Dans ces circonstances, le Tribunal conclut à l'existence de vices cachés affectant l'immeuble, lesquels sont connus de la défenderesse lors de la vente intervenue entre la défenderesse et Diane Robidoux et entre celle intervenue entre elle et les demandeurs le 31 juillet 2007.

Les dommages

[117]     Les demandeurs réclament à titre de dommages les coûts pour refaire la fondation, soit 60 952,50 $, ceux pour remettre le sous-sol dans l'état où il était lors de l'achat de l'immeuble, 24 000 $ et le coût pour la pose de revêtement d'acrylique sur l'extérieur de l'immeuble, 34 215,28 $. Ils réclament également un montant de 7 336 $  pour refaire le terrassement de l'immeuble.

[118]     En fonction des dispositions de l'article 1728 C.c.Q., les demandeurs demandent une condamnation de 10 000 $ pour les inconvénients résultant de la connaissance par la défenderesse du vice caché. Ils ajoutent à leurs réclamations les frais d'experts de 3 836,12 $.

[119]     La présente demande vise à obtenir une réduction du prix de vente équivalente à la valeur des travaux nécessaires pour les réparer.

[120]     Dans l'arrêt Lahaie et al c. Laperrière et al,[7] la Cour d'appel explique la façon dont doit être traitée la question de la réduction du prix de vente d'un immeuble lorsqu'un acheteur choisit un tel remède dans le cadre d'une action en vice caché.

[121]     En résumé, la réduction du prix s'évalue en fonction du coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice et pour remettre l'immeuble dans son état. Par contre, l'acheteur ne peut s'enrichir aux dépens du vendeur et dans ce contexte, le montant de la réclamation doit être raisonnable [8] en considérant le prix de vente de l'immeuble.

[122]     Dans l'appréciation du remède approprié, le juge doit tenir compte de la plus-value donnée à un immeuble par les travaux effectués par le propriétaire pour pallier à l'existence d'un vice.

La fondation

[123]     Les demandeurs confient à l'entrepreneur Profex le soin de démolir et de reconstruire la nouvelle fondation. La soumission de l'entrepreneur est datée du 16 juillet 2010. Le coût des travaux est évalué à 54 000 $, auquel doit s'ajoutent la TPS et la TVQ, pour un montant total de 60 952,50 $. Les travaux sont achevés.

[124]     Selon le représentant de l'entrepreneur, le remplacement de la fondation est la seule façon de réparer la structure de l'immeuble. Les quatre murs présentent des signes d'affaiblissement évidents et devant  l'ampleur des dommages, il ne peut réparer la fondation de l'intérieur et remplacer tous les blocs de béton tel que le suggère le briqueleur Jean-Marc Rollin. Celui-ci, appelé à témoigner en défense, soumet une technique de réparation nécessitant de remplacer tous les blocs affectés par les infiltrations d'eau. Il estime à 10 700 $ le coût de remplacement de la fondation auquel il faut ajouter 3 000 $ pour les frais d'excavation. Le Tribunal n'accorde pas de crédibilité à son témoignage. Jean-Marc Rollin ne possède pas de carte de compétence à titre de briqueleur et n'est pas détenteur d'une licence d'entrepreneur au Québec. De plus, les travaux ont été effectués par Profex à la suggestion de l'ingénieur Yves Auger, lequel recommande le remplacement de la structure et non la réparation de celle-ci, bloc par bloc.

[125]     Il faut de plus considérer que la défenderesse a été avisée avant le début des travaux de la nécessité de reconstruire les murs de fondation de l'immeuble. Elle aurait pu à l'époque manifester son intention de procéder à la reconstruction de la fondation selon la méthode de son choix. La suggestion de la défenderesse est tardive et ne peut donc pas être considérée pour réduire la réclamation des demandeurs.

[126]     Par contre, Profex ne remplace pas la structure de l'immeuble par une fondation en blocs de béton. Il s'agit plutôt d'une structure en béton coulé d'une hauteur de 5 pieds. Lors de la réalisation des travaux, la fondation est agrandie de 16 pieds et ainsi, 32 pieds de murs sont ajoutés. Il faut donc soustraire du coût des travaux la valeur de l'agrandissement, soit 4 000 $.

[127]     Profex installe également sous le plancher de béton 3 pieds de crépi contrôlé. Il s'agit là d'un élément inexistant lors de la vente et la somme de 4 500 $ doit donc être soustraite du coût des travaux pour tenir compte de cet ajout.

[128]     Dans la décision de Marchand et al c. Drapeau et al [9], le juge conclut que le remplacement d'une fondation d'une résidence composée de blocs de béton par une fondation en béton coulé donne inévitablement à un édifice une plus-value dont il faut tenir compte dans l'octroi de dommages.

[129]     L'ingénieur Michel Charron est d'ailleurs de cette opinion.

[130]     Dans la présente affaire, la fondation existante a été construite au début des années 1950. Au moment de son remplacement, près de 60 ans se sont écoulés. Selon l'ingénieur Auger, une fondation en blocs a une durée de vie de 100 ans uniquement si elle est bien entretenue tous les 35 ans, ce que la présente situation ne démontre pas. Dans ces circonstances, le Tribunal réduit de 15 000 $ la somme réclamée au chapitre de la reconstruction de la fondation, pour tenir compte de la plus-value donnée par les travaux, laquelle bénéficie aux demandeurs. Le coût de remplacement de la fondation est fixé à 37 452,50 $.

La reconstruction du sous-sol

[131]     Les Rénovations Alfran proposent aux demandeurs de reconstruire la finition du sous-sol pour un montant d'environ 24 000 $. La soumission est préparée par François Cloutier en date du 3 avril 2010. Malheureusement, le document ne permet pas de départager le coût des travaux au sous-sol et celui prévu pour l'installation d'un revêtement d'acrylique sur l'extérieur de l'édifice. Le témoin suggère de diviser le montant en deux pour obtenir le coût de rénovation du sous-sol.

[132]     L'estimation de l'entrepreneur contient des faiblesses évidentes. Elle ne décrit pas les travaux spécifiques à faire, ni la quantité, ni la qualité des matériaux requis. L'expert Jean Guitard qualifie d'ailleurs de moyenne la qualité de finition du sous-sol.

[133]     La preuve démontre que la découverte du vice affectant les murs de fondation survient lorsque Steve Bélisle enlève le bain du sous-sol. Des modifications à la finition du sous-sol sont donc prévues et de toute évidence elles seront effectuées par le demandeur.

[134]     Dans ces circonstances, il est approprié de réduire la réclamation du coût des réparations du sous-sol de 10 000 $. Le Tribunal accorde donc 14 000 $ incluant la TPS et la TVQ à ce chapitre de dommages.

Le revêtement extérieur de l'immeuble

[135]     Les Rénovations Alfran évaluent à 24 000 $ le coût pour enlever le stucco existant et installer sur l'extérieur de l'immeuble un revêtement en acrylique. Ce matériau est maintenant utilisé par les entrepreneurs au lieu des revêtements de stucco.

[136]     La preuve démontre que Steve Bélisle a lui-même enlevé le stucco à l'occasion des travaux de soulèvement de la maison et le devis de l'entrepreneur devra donc être ajusté en conséquence.

[137]     Par contre, le demandeur affirme que le revêtement extérieur de l'immeuble devait être refait après la pose des nouvelles fenêtres. Les photos déposées en preuve démontrent d'ailleurs un état avancé de détérioration du revêtement extérieur de l'immeuble. Le travail devait être refait et on ne peut donc pas en imputer le coût à la défenderesse.

Le terrassement

[138]     Le paysagiste Pierre Tessier évalue à 7 336 $ le coût pour refaire le terrassement endommagé par les travaux de la reconstruction de la fondation. Le montant est raisonnable et le Tribunal l'accorde.

Les dommages et intérêts

[139]     La défenderesse connaissait le vice caché et au sens de l'article 1728 C.c.Q. elle est responsable des dommages et intérêts subis par les demandeurs.

[140]     Valérie Légère et Steve Bélisle témoignent des difficultés vécues suite à la découverte des vices affectant la structure de l'immeuble. Les travaux se sont échelonnés sur une période de plusieurs mois et ils ont dû quitter l'immeuble avec les enfants pendant un certain temps. Le manque d'argent, le refinancement de l'immeuble, la détresse et les chicanes se sont ajoutés à l'inconfort de la situation. Les travaux nécessaires pour réparer les dommages ne sont toujours pas terminés et les demandeurs continuent de vivre dans un état de précarité certain. Les troubles, les inconvénients et les ennuis doivent être compensés par la défenderesse. Le Tribunal fixe à 5 000 $ le montant des dommages et intérêts à être payés aux demandeurs.

Les frais d'experts

[141]     Les demandeurs réclament 1 771,75 $ pour les services de l'ingénieur Michel Charron et pour sa présence à la cour. Ce montant est raisonnable et l'expertise de l'ingénieur a été utile au débat.  Le Tribunal accorde le montant réclamé.

[142]     Ils réclament également 564,37 $ pour la confection du rapport de l'inspecteur en bâtiments Inspection Outaouais. Le représentant de l'entreprise ne témoigne pas au procès, mais son implication dès la découverte du vice a permis aux demandeurs de prendre les décisions nécessaires pour y remédier. Le coût du rapport est accordé.

[143]     Les demandeurs réclament également 1 500 $ pour la rédaction du rapport d'expertise du chimiste Laurent Groulx.  Celui-ci ne témoigne pas à l'audience et à toutes fins pratiques, son rapport a été inutile aux parties. Le Tribunal rejette cette demande.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[144]     ACCUEILLE en partie la requête introductive d'instance amendée des demandeurs.

[145]     CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 66 124,62 $  incluant les frais d'experts fixés à 2 336,12 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue par la loi, à compter de la mise en demeure, soit le 7 octobre 2009.

[146]     LE TOUT avec dépens.

 

 

__________________________________

PIERRE ISABELLE, J.C.S.

 

Me Régis Thériault,

Letellier Gosselin

Procureurs des demandeurs

 

Me Ronald Bélec

Procureur de la défenderesse

 

Dates d’audience :

7, 8 et 9 novembre 2011

 



[1]  ABB Inc. c. Domtar, [2007] C.S.C., p. 50.

[2] General Motors Products of Canada vs Kravitz, [1979] 1 R.C.S. 790 .

[3] Hay c. Jacques, [1999] CanLii 13323 (QC CA).

[4] General Motors Products of Canada vs Kravitz, précité note 2, par. 77.

[5] Compagnie d'assurance ING du Canada c. Gervais, [2008] QCCQ 7152 .

[6] Idem note 5, par. 79.

[7] Alain Lahaie et LynnLanthier c.Alain Laperrière et Marie-Claude Langlois et al, AZ-50563767 .

[8] Marcoux et al c. Picard et al, C.A. Québec 200-09-005747-065, 7 février 2008, Juges Robert, Otis et Giroux.

[9] Marchand et al c. Drapeau et al,C.S. Québec 200-17-006405-054, 18 février 2008, J. Barakett.

AVIS :
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