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Décision

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Parent c. Schnob (Entreprises J. Schnob)

2011 QCCS 918

JB3430

 
 COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

HULL

N° :

550-17-005680-119

DATE :

1er mars 2011

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L’HONORABLE

MARTIN BÉDARD, J.C.S.

______________________________________________________________________

 

RACHEL PARENT,

- et -

ROBIN CASEY,

Requérants,

c.

JAMES SCHNOB, faisant affaires sous la raison sociale LES ENTREPRISES J. SCHNOB,

Intimé

- et -

OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE GATINEAU,

Mis en cause.

 

 

 

JUGEMENT

 

______________________________________________________________________

 

[1]           Les Requérants demandent la radiation d'une hypothèque légale de la construction, et du préavis d'exercice subséquent. Ils allèguent que l'Intimé a procédé à la publication sans détenir de licence d'entrepreneur en vigueur au sens de l'art. 50 de la Loi sur le bâtiment.

 

Les faits

[2]           Les Requérants sont propriétaires d'un terrain situé au 412, Chemin Clark à Wakefield, Québec.

[3]           Casey s'inscrit à un cours donné au Cégep, aux fins de s'initier aux démarches à suivre par une personne désireuse d'agir comme constructeur-propriétaire.

[4]           En novembre 2009, Casey rencontre James Schnob, faisant affaires sous le nom de «Les Entreprises J. Schnob» pour discuter de la construction de la structure de la maison projetée.

[5]           Il entend lui-même s'occuper de retenir les services d'autres entrepreneurs pour compléter les travaux autres, tels la pose du revêtement extérieur, l'électricité, la plomberie, le chauffage, la finition, etc….

[6]           Le 23 novembre 2009, Schnob lui fait parvenir un DEVIS (I-1) couvrant les travaux de construction de la structure de la maison, au coût de 173 053,69 $.

[7]           Un deuxième DEVIS (I-2) couvrira les travaux pour le garage, au coût de 23 902,38 $.

[8]           Casey confirme son acceptation des devis lors d'une conversation téléphonique (date non précisée).

[9]           Les travaux débutent le 16 février 2010 et doivent, selon l'entente initiale, être terminés pour le mois de juin 2010. Ils se poursuivent cependant jusqu'à l'automne 2010.

[10]        Au mois de juin Casey obtient de divers entrepreneurs des prix pour des travaux autres: puits de surface (2 500$), champ septique (9 000 $), balcon (prix indéterminé).

[11]        Il communique les prix à Schnob et lui offre de faire ces travaux s'il accepte de les faire au même prix. Schnob accepte.

[12]        Dans le cas du balcon, Schnob ne donne pas de prix, se limitant à dire que ça ne coûterait pratiquement rien.

[13]        Les relations entre Casey et Schnob se sont détériorées.

[14]        Casey a versé 235 000 $ à Schnob. Les travaux, selon lui, ne sont pas complétés, et beaucoup de travaux sont à refaire.

[15]        Le 22 novembre 2010, Schnob publie une hypothèque légale de construction sur l'immeuble des Requérants, pour un montant de plus de 106 000 $.

[16]        Depuis ce temps, un préavis d'exercice a aussi été publié.

[17]        La preuve démontre que Schnob a obtenu sa licence d'entrepreneur le 22 mai 2008.

[18]        Le 1er mai 2009, il recevait un avis de la Régie du bâtiment du Québec (R-5 en liasse) à l'effet que son cautionnement de licence n'avait pas été déposé, en dépit de leurs communications antérieures. Le délai pour se conformer est établi au 21 mai 2009.

[19]        L'Intimé dit avoir communiqué avec son association par téléphone. Il aurait eu comme réponse que l'association s'en occupait. Aucune preuve à cet effet, outre le témoignage de Schnob.

[20]        Le 18 juin 2009, la Régie du bâtiment révoquait la licence de James Schnob, faisant affaires sous le nom «Les Entreprises J. Schnob» (R-5 en liasse), faute d'avoir produit le cautionnement requis.

[21]        Schnob n'a obtenu le renouvellement de sa licence que le 4 avril 2010.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

[22]        Les requérants invoquent deux motifs de radiation: a) le fait que Schnob n'était pas détenteur d'une Licence, au sens de l'article 50 de la Loi sur le bâtiment; b) la publication de l'hypothèque, faite plus de 30 jours après la fin des travaux.

[23]        L'Intimé prétend que les travaux qui ont fait l'objet de la publication ont été faits en grande partie après le 12 avril 2010, date à laquelle l'Intimé a récupéré sa Licence.

[24]        L'Intimé soumet de plus que les dispositions de l'art. 50 doivent être interprétées distinctement dans le cas d'un constructeur-propriétaire.

ANALYSE ET DISCUSSION

[25]        L'article 50 de la Loi sur le bâtiment se lit comme suit:

« La personne qui n'est pas elle-même un entrepreneur qui a conclu un contrat pour l'exécution de travaux de construction avec un entrepreneur qui n'est pas titulaire de la licence appropriée peut en demander l'annulation.

Le propriétaire d'un immeuble grevé d'une hypothèque légale, visée au paragraphe 2 de l'article 2724 du Code civil et inscrite à la réquisition d'un entrepreneur qui n'est pas titulaire de la licence appropriée, peut demander la radiation de l'inscription de cette hypothèque, de même que celle de toute autre inscription s'y rapportant qu'aurait pu requérir l'entrepreneur.

Une demande d'annulation ou de radiation ne peut être reçue s'il est établi que le demandeur savait que l'entrepreneur n'était pas titulaire de la licence appropriée.»

[26]        La fin de non-recevoir prévue au troisième alinéa précité ne peut trouver application.

[27]        Les DEVIS soumis par l'Intimé font référence à son numéro de licence de la Régie du bâtiment.

[28]        L'Intimé lui-même admet qu'il n'a appris qu'au mois d'avril 2010 que sa licence était, en fait, suspendue.

[29]        Les Requérants ignoraient que Schnob ne détenait pas de Licence.

[30]        Il ressort de la preuve que l'Intimé ne détenait pas de licence en vigueur entre le 18 juin 2009 et le 4 avril 2010.

[31]        L'Intimé n'a pas non plus prouvé qu'il détenait un cautionnement depuis le 4 avril 2010. Sa licence a été ré-émise depuis. On peut en inférer qu'un cautionnement a été fourni.

[32]        Il est de jurisprudence constante que pour bénéficier du droit de publication d'une hypothèque de la construction, l'entrepreneur doit avoir détenu, tout au long du processus, la licence appropriée, en vigueur.

[33]        Le 8 mars 2002, le juge Beauregard, parlant au nom de la Cour d'appel, s'exprimait comme suit:

« [12] Subsidiairement, dire que l'article 50 ne trouve application qu'à l'égard de la partie de la créance de l'entrepreneur qui ne concerne que la fourniture de la main d'œuvre et non la fourniture de matériaux serait dénaturer l'article 50 et contourner le désir du législateur de sanctionner très sévèrement les entrepreneurs qui ne détiennent pas de licence […]([1]).

[34]        De nombreuses décisions en ce sens ont été rendues par la Cour supérieure([2]).

[35]        Une seule décision, à notre connaissance, serait à l'effet contraire([3]).

[36]        Cette décision isolée n'a pas été suivie.

[37]        Pour bénéficier du droit de publier une hypothèque de la construction, l'entrepreneur doit donc avoir détenu une licence appropriée, en vigueur à toutes les étapes du processus. Ce n'est pas le cas de l'Intimé.

[38]        La distinction que nous suggère l'Intimé, à savoir que le contracteur-propriétaire ne peut avoir recours à l'article 50 de la Loi, ne repose sur aucun fondement juridique.

[39]        La Requête en radiation est bien fondée à la lumière des dispositions de la Loi sur le bâtiment.

[40]        En raison de ce qui précède, il devient inutile pour le Tribunal de se prononcer sur le second argument, la tardiveté de la publication.

POUR CES MOTIFS, LA COUR:

[41]        ACCUEILLE la requête;

[42]        ORDONNE la radiation de l'inscription de l'hypothèque légale de la construction publiée sur l'immeuble des Requérants, le 22-11-2010, sous le numéro 17 727 569 au Bureau de la Publication des droits de la circonscription foncière de Gatineau;

[43]        ORDONNE la radiation du préavis d'exercice publié sur le même immeuble, le 15 décembre 2010, sous le numéro 17 787 705, au Bureau de la Publication des

droits de la circonscription foncière de Gatineau.

[44]        Le tout avec dépens contre l'Intimé

 

                                                           

MARTIN BÉDARD, J.C.S.

 

Date d’audience : 28 février 2011

Me  NÉRIO De CANDIDO:

       Procureur des Requérants Rachel Parent et Robin Casey.

 

Me RICHARD LeBLANC (Mes LeBlanc Donaldson):

       Procureurs de l'Intimé James Schnob.

 



[1] Dolomex Inc. c. Dercon Construction Canada inc. et al, 8 mars 202, 500-09-003523-966, AZ-50115769 .

[2] 9162-1227 Québec Inc. c. Groupe Marcan-Constructel Ltée et al, 4 juillet 2007, j. Hélène Le Bel, 2007 QCCS 4167 ; Commission Scolaire Cascades L'Achigan c. 2797097 Canada inc., 8 mars 1996, j. Paul Carrière, AZ-96023030 ; Chantal Girard c. Construction Cogère inc, 28 avril 1997, j. Gérald Ryan, AZ-97023000 4.

[3] Sylvia Boesch c. Les Constructions Marcel Melançon, 9 mai 2001, j. Micheline Sasseville, C. Q.,        AZ-50086518 .

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